Luzern Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Abteilung 09.11.2011 A 10 194 (2011 II Nr. 24)

Rechtsprechung Luzern

Instanz: Verwaltungsgericht Abteilung: Abgaberechtliche Abteilung Rechtsgebiet: Schatzungswesen Entscheiddatum: 09.11.2011 Fallnummer: A 10 194 LGVE: 2011 II Nr. 24 Leitsatz: § 7 Abs. 2 SchV. Ermittlung des Verkehrswerts nach der Lageklassenmethode. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: 4. - a) Der Verkehrswert des Bodens nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke mit Bauten wird sinngemäss nach § 7 Abs. 1 SchV geschätzt. Fehlen vergleichbare Preise und Werte, wird der Bodenwert nach der Lageklassenmethode ermittelt (§ 7 Abs. 2 SchV; vgl. auch LGVE 1993 II Nr. 8 E. 3a und c sowie Luzerner Steuerbuch [LU StB], Weisungen Schatzungsgesetz vom 1.7.2005, Bd. 4, IV/2 Ziff. 1.7). § 7 Abs. 1 SchV nimmt mit den Vergleichspreisen und -werten Bezug auf die sog. Richtwertmethode. Diese Methode dient der Ermittlung des Landwerts aufgrund von ausgewiesenen Vergleichspreisen und Vergleichswerten von baureifem Land unter Berücksichtigung der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag. Der Landrichtwert entspricht dem durchschnittlichen Wert, der aufgrund umfassender Erhebungen festgesetzt wird. Er bezieht sich auf erschlossene Grundstücke in der Bauzone erster Etappe. Vom Landrichtwert abgeleitet wird der grundstückbezogene Verkehrswert. Ist jedoch - wie im vorliegenden Fall - ein solcher Wert nicht bekannt, oder wird er im Einzelfall den Verhältnissen nicht gerecht, wird der grundstückbezogene Verkehrswert nach der Lageklassenmethode berechnet (LU StB, a.a.O., IV/2 Ziff. 1.7). b) Die Lageklassenmethode beruht auf der Überlegung, dass ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage stets gleiche Verhältniszahlen zwischen Landwert und Ertrag aufweisen. Der Landwert für den massgebenden Landbedarf wird anhand einer Verhältniszahl Landwert/Ertrag berechnet (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch: Bewertung von Immobilien, Ausgabe 2005, SVKG und SEK/SVIT, 3. Aufl., S. 51). Wenn sich der Landwert weder anhand eines Kaufpreises noch aufgrund von Vergleichswerten (Vergleichs- oder Richtwertmethode) zuverlässig ermitteln lässt, greift die Lageklassenmethode als subsidiäre Hilfsmethode Platz. Sie entspricht allerdings der gängigen Schätzungspraxis, wobei diese Methode nicht nur im Kanton Luzern Beachtung findet (vgl. § 7 Abs. 2 SchV; vgl. auch StR 51 [1996] S. 399 E. 4a und Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 1997, S. 27). Grundlage des Vorgehens bildet die Tatsache, dass einer Liegenschaft letztlich soviel Wert zukommt, wie sie damit an Zins einzubringen vermag. Dabei spielt der Gedanke mit, ein beliebiger Mieter sei gemeinhin bereit, für eine Nutzfläche an erstklassiger Lage mehr an Miete zu bezahlen als an weniger vorteilhafter Örtlichkeit. Das heisst, zwischen Bauwert und Landwert besteht eine enge Beziehung, die durch die Grundstückslage bestimmt wird (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 28). Die für die konkrete Anwendung der Lageklassenmethode einschlägige Verhältniszahl setzt eine Zuordnung des Schatzungsobjektes zu einer in der Schatzungslehre definierten Lageklasse voraus, die bestimmte Klassenmerkmale umschreibt. Für den Kanton Luzern bestehen alsdann in den Weisungen zum Schatzungsgesetz periodisch nachgeführte Lageklassentabellen (vgl. LU StB, a.a.O., VI/4 Ziff. 6). Der dieser Landwertermittlungsmethode innewohnenden Schätzungsunschärfe wird dadurch Rechnung getragen, dass der geschatzte Landwert praxisgemäss lediglich mit 80% in die Realwertrechnung einbezogen wird (vgl. zum Ganzen Urteile A 07 162 E. 6 und A 08 16 E. 2). c) Bei der Landwertermittlung für das Grundstück Nr. x ging die Vorinstanz von der tatsächlich möglichen Nutzung aus. Massgebend ist dabei, wie viel ein Käufer in guten Treuen an derselben Lage für ein Vergleichsgrundstück per 2009 bezahlte, wenn er dort die auf dem Grundstück Nr. x realisierte Nutzung erstellen könnte. Ausgangspunkt für ihre Berechnung bildete die Grundstücksfläche von y m2. Das darauf im Jahr 1941 erstellte Wohnhaus verfügt über eine Nettonutzfläche von y m2. Bei einem Landpreis von Fr. z /m2, multipliziert mit der Grundstücksfläche von y m2, ergab die vorinstanzliche Berechnung für das Grundstück Nr. x einen Landwert von Fr. z Unter Berücksichtigung einer Reduktion um 10% resultierte daraus ein Landwert von z /m2 (Realwert, § 19 SchG), welcher für ein Objekt an vergleichbarer Lage bezahlt werden müsste, wenn die heute vorhandene Nutzung realisiert werden könnte. Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vergleichswerte von Grundstücken der näheren Umgebung erachtete die Vorinstanz als nicht relevant bzw. nur bedingt tauglich. d/aa) Da in Bezug auf die Liegenschaft Nr. x vergleichbare Preise und Werte fehlen, ist gemäss § 7 Abs. 2 SchV und gestützt auf die rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten auf die Lageklassenmethode abzustellen. Der so ermittelte Landwert gilt für die Fläche des massgebenden Landbedarfs. Der massgebende Landbedarf ist - wie erwähnt (E. 4b) - die nach den Bauvorschriften notwendige Grundstücksfläche für ein bestimmtes Objekt. Ist die effektive Fläche kleiner als der massgebende Landbedarf, so gilt der ermittelte Landwert für die effektive Fläche (LU StB, a.a.O., IV/2 Ziff. 1.7). Mit anderen Worten sind der Landwert und eine auf diesem Land mögliche Nutzung in Relation zueinander zu setzen, woraus dann ein bestimmtes Verhältnis resultiert. Je grösser die Nutzungsintensität, umso grösser ist das Bauvolumen und demzufolge auch der Landwert, da dieser von der Grösse des Bauvolumens bzw. dem Preis des Bauvolumens abhängt und darauf sozusagen übertragen wird. Eine Erhöhung des Landwerts infolge einer erhöhten Ausnützung ist deshalb zulässig. Bei der Berechnung des Landwerts nach der Lageklassenmethode ist u.a. auf die mögliche Nutzungsintensität abzustellen. Beim Grundstück Nr. x ist eine Übernutzung der effektiven Fläche gegeben bzw. der massgebliche Landbedarf ist um ein Vielfaches höher. Bei der Berechnung des Landwerts nach der Lageklassenmethode wird vom Neuwert einer möglichen Baute ausgegangen. Da die Baute auf dem Grundstück Nr. x schon besteht, ist der Mehrwert des Landes bereits über das grössere Bauvolumen berücksichtigt. Ausserdem drängt sich die Lageklassenmethode hier auch deshalb auf, weil keine vergleichbaren Grundstücke mit einer entsprechenden Übernutzung als Vergleichsobjekte [...] zur Verfügung stehen. bb) Das Grundstück der Beschwerdeführer befindet sich in der Gemeinde Z, welcher die provisorische Lageklassenzahl w zugewiesen ist. Mit Blick auf eine Korrektur dieser bloss provisorischen Zuweisung konnte die Gerichtsdelegation anlässlich des Augenscheins in Bezug auf die Nachteile des Grundstücks Nr. x einzig die Erschliessung [...] feststellen. Ebenso kann vorübergehend und überwiegend im Sommerhalbjahr der Durchgangs- bzw. Langsamverkehr an solcher Lage störend wirken. Dafür ist nach der fachrichterlichen Beurteilung eine Reduktion um 10% zuzulassen. Ansonsten überwiegen jedoch die positiven Faktoren bei der Ermittlung der genauen Lageklasse, wozu der Standort, die Nutzung, die Marktverhältnisse sowie - im vorliegenden Fall ganz besonders - die exklusive Wohnlage mit guter Besonnung und Seesicht gehören (vgl. Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 244). Infolge der erwähnten Vorteile des Grundstücks Nr. x ist die Lageklassenzahl um wenigstens 25% nach oben zu korrigieren. Daraus folgt eine Steigerung von total 15%, sodass für die Ermittlung des Landwertanteils von einer definitiven Lageklassenzahl von v bzw. 66,67% des ermittelten Gebäudeneuwertes auszugehen ist (LU StB, a.a.O., VI/4 Ziff. 6). Damit ergibt sich ein auf den Neuwert gestützter Landwert von Fr. z Unter Berücksichtigung eines von der Dienststelle Steuern, Immobilienbewertung, praxisgemäss gewährten Abzuges von 10% reduziert sich der Landwert auf Fr. z Eine entsprechende Korrektur beim Landwert nahm die Vorinstanz zu Recht auch hier vor. Teilt man den hier berechneten, um 10% reduzierten Landwert von Fr. z durch die Fläche von y m2, resultiert daraus ein Wert von Fr. z / m2. Demzufolge ergibt die Anwendung der Lageklassenmethode durch das Verwaltungsgericht lediglich einen geringfügig höheren Landwert als ihn die Vorinstanz berechnet hatte [...]. cc) Das unter Berücksichtigung aller beim Augenschein festgestellten und verifizierten tatsächlichen Umstände ermittelte Verhältnis zwischen Gebäudeneuwert und Landwert entspricht Schatzungslehre und -praxis. Es kann deshalb eine erhöhte Plausibilität für sich in Anspruch nehmen. Aufgrund der ermittelten Lageklasse ist heute eine Wertrelation bekannt, von deren Richtigkeit im Rahmen des schatzungsimmanenten Ermessensspielraums das Gericht so überzeugt ist, dass sich weitere Beweismassnahmen wie ein Gutachten bzw. Expertenbericht in antizipierter Beweiswürdigung erübrigen, weil sie an der Würdigung voraussichtlich nichts zu ändern vermöchten (BGE 130 II 429 E. 2.1, mit Hinweisen). e) Schliesslich taugen die von den Beschwerdeführern angeführten Vergleichswerte, die beim Verkauf von in der Nachbarschaft gelegenen Grundstücken erzielt wurden, hier nicht zur Landwertermittlung. Obwohl diese Bodenwerte als "Ergebnisse des Grundstückverkehrs" im Sinn von § 18 SchG gelten können, vermögen sie die im Jahr 2009 vorgenommene Schatzung der Grundstücke Nrn. x nicht in Frage zu stellen. Einerseits stammen diese Beträge aus früheren Jahren (1997 bzw. 2003), andererseits handelt es sich dabei um mehr als doppelt so grosse Grundstücksflächen mit wesentlich kleinerer Ausnützung. Ihre Bewertung erfolgte zudem nicht - wie hier - nach der Lageklassenmethode. Die Höherschatzung der beschwerdeführerischen Grundstücke erscheint schliesslich auch gestützt auf die bei der Durchführung des Augenscheins vor Ort gewonnenen Erkenntnisse und die fachrichterliche Einschätzung als realistisch und korrekt. Somit besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass, von Erfahrungswerten aus dem Verkauf von Nachbarparzellen auszugehen.

(Das Bundesgericht hat die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit Urteil vom 12.7.2012 abgewiesen.)