Rechtsprechung Luzern
Instanz: Verwaltungsgericht Abteilung: Abgaberechtliche Abteilung Rechtsgebiet: Grundstückgewinnsteuer Entscheiddatum: 23.03.2005 Fallnummer: A 04 294_2 LGVE: 2005 II Nr. 27 Leitsatz: § 19 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG. Abzüge vom Veräusserungspreis. Behandlung eines Reuegeldes bzw. einer Konventionalstrafe. Fall einer "Reuegeldzahlung" für ein nicht zustande gekommenes Grundstückgeschäft. Berücksichtigung des Betrages als Auslage für die Durchführung eines späteren Veräusserungsgeschäfts in concreto verneint (Erw. 4c).
Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: A tätigte im Jahre 1995 verschiedene Grundstücksverkäufe, für welche der Gemeinderat Z eine Grundstückgewinnsteuer erhoben hatte. Im Jahre 1991 hatte A im Sinne einer Vorab-Ersatzinvestition zwei Grundstücke in der Gemeinde Y gekauft, war dann aber im Jahre 1992 gegen Bezahlung eines "Reuegeldes" von Fr. 500000.- von diesem Kaufvertrag zurückgetreten. Vor Verwaltungsgericht war strittig, ob bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für die Verkäufe aus dem Jahre 1995 die Summe von Fr. 500000.- vom Veräusserungspreis abgezogen werden könne. Aus den Erwägungen: 4. - a) Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe sich aufgrund dessen, dass sich die Gemeinde Z anfangs der 90er Jahre an seinem Land als Bauland interessiert gezeigt habe, damals nach einer Ersatzliegenschaft für seinen landwirtschaftlichen Betrieb umgesehen. In diesem Zusammenhang habe er am 20. Dezember 1991 einen Kaufvertrag über zwei Grundstücke in der Gemeinde Y abgeschlossen, mit einem Rücktrittsrecht bis zum 1. November 1992. Dieser Rücktritt sei mit der Verpflichtung zur Bezahlung eines im Kaufvertrag genannten "Reuegeldes" in Höhe von Fr. 500000.- verbunden gewesen. In der Folge habe sich die Einzonung und der Verkauf seines Baulandes jedoch verzögert, weshalb er den Kauf der Ersatzliegenschaft nicht habe finanzieren können und mit Vertrag vom 30. Oktober 1992 den Kaufvertrag habe aufheben müssen. (...) b) Wie die Kantonale Steuerverwaltung zu Recht anmerkt, handelt es sich bei dem "Reuegeld" eigentlich um eine Konventionalstrafe, die für den Fall der Nichterfüllung des Vertrages versprochen wurde (Art. 160 Abs. 1 OR). Gemäss der Legaldefinition von Art. 158 Abs. 3 OR ist ein Reuegeld nämlich vorgängig zu bezahlen und der Geber kann dann gegen Zurücklassen des bezahlten Betrages vom Vertrag zurücktreten. (...) c) Nach § 19 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG werden vom Veräusserungspreis - und somit vom Veräusserungswert (vgl. § 17 Abs. 1 GGStG) - Auslagen für die Durchführung des Veräusserungsgeschäfts, insbesondere übliche Mäklerprovisionen, abgezogen. Nachdem das Gesetz keine abschliessende Aufzählung der abzugsfähigen Auslagen für die Durchführung des Veräusserungsgeschäfts macht, ist im Einzelfall zu beurteilen, welche weiteren Kosten, neben Mäklerprovisionen, als Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräusserung angerechnet werden können. Auszugehen ist dabei von der Rechtsnatur der Grundstückgewinnsteuer. Als Objektsteuer erfasst sie die Gewinne aus jedem Steuertatbestand gesondert, ohne Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person (Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zürich 1990, S. 22; Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer, Muri/Bern 2002, N 1 zu Art. 143). Daraus ergibt sich, dass die gesetzlich vorgesehenen Abzüge gemäss § 19 Abs. 1 GGStG einzig Ausgaben umfassen können, die für die Erzielung des Rohgewinnes notwendig waren. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind damit alle Auslagen abziehbar, die eine notwendige Voraussetzung für die vertragsgemässe Erfüllung der Verkäuferpflichten darstellen (vgl. LGVE 1986 II Nr. 13 Erw. 2e), d.h. die Ursache bzw. der Rechtsgrund des Aufwandes muss im Veräusserungsgeschäft selbst liegen (Urteil F. vom 21.5.1993 Erw. 8). Die anrechenbaren Auslagen müssen somit in diesem unmittelbaren sachlichen Zusammenhang zum massgeblichen steuerpflichtigen Veräusserungsgeschäft stehen. Dass einzig ein solcher Kausalzusammenhang für die Abzugsfähigkeit von Kosten vom Veräusserungspreis massgebend sein kann, ist auch aus § 19 Abs. 2 GGStG ersichtlich, wonach wirtschaftliche Nachteile, die dem Veräusserer nach der Veräusserung entstehen, z.B. Minderwert der Restliegenschaft, grundsätzlich nicht abzugsfähig sind. Eine Verlustanrechnung aus andern Grundstückgeschäften widerspricht grundsätzlich der Rechtsnatur der Grundstückgewinnsteuer; diese durchbrechend sieht das Grundstückgewinnsteuergesetz einzig vor, dass ein Verlust bei einer Teilveräusserung eines Grundstückes bei der nächsten und bei späteren Teilveräusserungen abgezogen werden kann (§ 21 Abs. 1 GGStG). Dass zwischen dem die "Reuegeldzahlung" auslösenden Vertragsrücktritt und dem Verkauf der Baulandparzellen von seiner landwirtschaftlichen Liegenschaft ein gewisser Zusammenhang in dem Sinne besteht, als der Beschwerdeführer zur Weiterausübung seines Berufes auf einem genügend grossen landwirtschaftlichen Betrieb nach dem Baulandverkauf sich für eine neue Liegenschaft interessierte, kann nicht abgesprochen werden. Ohne die Planung der Gemeinde, Land des Beschwerdeführers als Bauland einzuzonen und ihm somit eine wirtschaftlich interessante Verkaufsmöglichkeit zu bieten, hätte der Beschwerdeführer wohl den Kaufvertrag für die Liegenschaft in Y nicht abgeschlossen und es wäre infolge der Verzögerung der Einzonung/Verkauf der Baulandparzellen wohl auch nicht zu einem Rücktritt bzw. einer Reuegeldzahlung gekommen. Dieser Zusammenhang genügt jedoch nicht, um im Lichte der erwähnten Rechtsnatur und Systematik der Grundstückgewinnsteuer diese Reuegeldzahlung als Auslage für die Durchführung des Veräusserungsgeschäfts gemäss § 19 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG anzurechnen. Die Reuegeldzahlung 1992 für den nicht zustande gekommenen Kauf einer Liegenschaft in Y hängt nämlich nicht unmittelbar mit der effektiven Veräusserung der Grundstücke in Z im Jahre 1995 zusammen, was sich schon aus dem dazwischen liegenden Zeitraum von 3 Jahren ergibt. Der zusammengefasste Sachverhalt und weitere Erwägungen sind unter der Fallnummer A 04 294 zu finden.