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Instanz: Kantonsgericht Abteilung: 4. Abteilung Rechtsgebiet: Staats- und Gemeindesteuern / direkte Bundessteuer Entscheiddatum: 26.11.2013 Fallnummer: A 12 158 / A 12 159 LGVE: 2014 IV Nr. 12 Gesetzesartikel: Art. 21 DBG; Art. 7 StHG; § 28 StG; § 1 Mietwertverordnung, § 2 Abs. 1 Mietwertverordnung. Leitsatz: Streben die Steuerpflichtigen eine ausserordentliche Bemessung des steuerbaren Mietwerts an, obliegt es ihnen – beispielsweise anhand von Vergleichsobjekten – glaubhaft zu machen, dass der berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt. Rechtskraft: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. vgl. dazu auch Fallnummer A 12 167 / A 12 168 Entscheid: Die Eheleute A sind Eigentümer eines 9,5-Zimmer-Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Garage in der Gemeinde Z. In der Steuerveranlagung 2010 legte die Dienststelle Steuern die Nettoeinkünfte aus Liegenschaften – gestützt auf einen jährlichen Mietwert von Fr. 55'899.-- – auf Fr. 23'133.-- fest (davon Fr. 14'280.-- für die streitbetroffene Liegenschaft). Die dagegen erhobene Einsprache wies die Steuerkommission ab, worauf die Eheleute A mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Kantonsgericht gelangten.
Aus den Erwägungen: 2. 2.1. Gemäss Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Zu diesen steuerbaren Erträgen gehört insbesondere auch der Mietwert von Liegenschaften und Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG). Die Festsetzung des Eigenmietwerts erfolgt unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft (Art. 21 Abs. 2 DBG). Somit ist Grundlage für die Bemessung des Eigenmietwerts der Marktwert, mithin derjenige Betrag, den eine Drittperson für die entgeltliche Überlassung der Nutzung zu zahlen bereit wäre, wobei dieser gestützt auf Art. 21 Abs. 2 DBG unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgelegt werden muss. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) unterwirft alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken der Einkommenssteuer (vgl. Art. 7 Abs. 1 StHG). In Nachachtung dieser harmonisierungsrechtlichen Vorschrift erfasst § 28 des Steuergesetzes (StG; SRL Nr. 620) namentlich den Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem oder der Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Abs. 1 lit. b). Der Mietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung der Eigentumsbildung und der Selbstvorsorge festzulegen. Er beträgt 70 % der mittleren Marktmiete. Die mittlere Marktmiete entspricht dem mittleren Mietzins, der an vergleichbarer Lage für vergleichbare Mietobjekte zu erzielen wäre (Abs. 2). Der Mietwert wird auf den Beginn jeder Steuerperiode durch den Regierungsrat an die aktuellen Verhältnisse angepasst. Dabei ist die unterschiedliche Mietzinsentwicklung je nach regionaler Lage und Alter der Objekte zu berücksichtigen (Abs. 3). Der Regierungsrat hat von dieser Kompetenz mit Erlass der Mietwertverordnung (SRL Nr. 625) Gebrauch gemacht. Gemäss § 1 Abs. 1 der Mietwertverordnung bemisst sich der steuerbare Mietwert von selbstgenutzten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften nach den gemäss Anhang 1 dieser Verordnung festgelegten Prozenten des Mietwerts, der dem letzten rechtskräftigen und von Grund auf neu ermittelten Katasterwert gemäss Schatzungsgesetz (SchG; SRL Nr. 626) zugrunde liegt. Es handelt sich dabei um die so genannte ordentliche Bemessung. Der Mietwert ist aus der Schatzungsanzeige ersichtlich. Ist der Katasterwert der Liegenschaft wegen einer Neuschatzung von Grund auf neu ermittelt worden, beträgt der steuerbare Mietwert je nach Gemeinde und der verflossenen Zeit zwischen der Neuschatzung und der Steuerperiode 2010 100 % bis 161,2 % des Mietwerts, der dem letzten rechtskräftigen Katasterwert zugrunde liegt (Luzerner Steuerbuch, Weisungen StG, § 28 Nr. 2). Diese Bemessungsmethode zur Aktualisierung der Mietwertansätze im Rahmen der ordentlichen Bemessungsmethode hat das Verwaltungsgericht Luzern mit Urteil A 05 252/253 vom 20. März 2006 (mit Hinweis) bestätigt (zum Ganzen: Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 07 128/129 vom 17.1.2008 E. 2a). 2.2. Nach § 2 Abs. 1 der Mietwertverordnung hat die Veranlagungsbehörde den steuerbaren Mietwert durch Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte in gleicher Lage oder durch Schätzung zu ermitteln (ausserordentliche Bemessung), wenn Steuerpflichtige glaubhaft machen, dass der nach § 1 berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete in der Steuerperiode übersteigt (lit. a), oder der nach § 1 berechnete Mietwert offensichtlich von 70 % der mittleren Marktmiete in der Steuerperiode abweicht (lit. b). Wird der steuerbare Mietwert durch Schätzung ermittelt, sind die Lage und das Alter des Gebäudes, die Anzahl, Grösse und Ausstattung der Räume sowie der zu dem Gebäude gehörende Umschwung angemessen zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 2 der Mietwertverordnung). 2.3. Nach Art. 123 Abs. 1 DBG und § 144 Abs. 1 StG haben die Veranlagungsbehörden zusammen mit den Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse festzustellen. Dabei gilt die vergröbernde Grundregel, dass die Veranlagungsbehörde die steuerbegründenden oder -erhöhenden Tatsachen nachzuweisen hat, der Steuerpflichtige dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mildern oder aufheben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkomm. zum DBG, 2. Aufl. 2009, Art. 123 DBG N 77 mit Hinweisen). Im Gegensatz zum Veranlagungs- und Einspracheverfahren rechtfertigt sich für das Beschwerdeverfahren, das die Überprüfung eines bereits zweimal (im Veranlagungs- und Einspracheverfahren) festgestellten Sachverhalts zum Gegenstand hat, eine Erweiterung der Mitwirkung in dem Sinn, dass der Steuerpflichtige den von ihm geforderten Nachweis durch substantiierte Sachdarstellung und durch Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit seiner Darstellung in der Beschwerdeschrift anzutreten hat (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 55 mit Hinweisen). Streben die Steuerpflichtigen eine ausserordentliche Bemessung des steuerbaren Mietwerts an, haben sie glaubhaft zu machen, dass der berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt. Es handelt sich dabei um Umstände steuermindernder Natur, welche vom Steuerpflichtigen darzutun und nachzuweisen sind. Die ihm obliegende Beweisleistung setzt in erster Linie und in jedem Fall eine – spätestens vor dem Kantonsgericht zu gebende – substantiierte Sachdarstellung voraus. Genügend substantiiert ist die Sachdarstellung dann, wenn aus ihr im Einzelnen Art, Motiv und Rechtsgrund der verfochtenen Aufrechnung in der Weise hervorgeht, dass bereits gestützt darauf – aber unter Vorbehalt einer Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung einer ausserordentlichen Bemessung und gestützt darauf eine Reduktion des Mietwerts möglich ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 57 mit Hinweisen). Dabei haben die Steuerpflichtigen Anhaltspunkte zu liefern, dass etwa die mittleren Mietzinse von vergleichbaren Objekten tiefer als der ihnen zugerechnete Mietwert liegen, oder dass erhebliche Mängel an ihrem Haus bestehen, die auf den Mietwert Einfluss haben könnten (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A Nr. 88/1985 vom 12.9.1986). Fehlt es an einer in diesem Sinn genügenden Substantiierung – welche im Beweisverfahren nicht nachgeholt werden kann (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 56 mit Hinweisen) –, so hat das Kantonsgericht von sich aus keine Untersuchung zu führen, um sich die erforderlichen Grundlagen zu beschaffen und muss eine Beweisabnahme unterbleiben mit der Wirkung, dass der Nachweis der fraglichen Steuerminderung zuungunsten des hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen als gescheitert zu betrachten ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 55 mit Hinweisen). 3. 3.1. Der für die selbstgenutzte Liegenschaft massgebliche Anhang 1 zur Mietwertverordnung stellt darauf ab, wann die Liegenschaft von Grund auf neu geschätzt und wann sie erstellt wurde. Der neue Katasterwert wird auf denjenigen Zeitpunkt in Kraft gesetzt, in dem der Revisionsgrund eingetreten ist (§ 9 Abs. 3 SchG). 3.2. Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 2010 fertiggestellt und im Juni 2010 bezogen. Die Schatzungsanzeige vom 7. Februar 2011 weist für das Grundstück und das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (inkl. Garage) einen Katasterwert von Fr. 1'299'000.-- und einen Eigenmietwert von Fr. 55'899.-- aus. Diese Neuschatzung des Katasterwerts sowie des Eigenmietwerts sind laut Schatzungsanzeige mit Wirkung ab 1. Juni 2010 (9,5-Zimmer-Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage) gültig. Gestützt auf den Anhang 1 zur Mietwertverordnung ist für die Gemeinde Z der Mietwert in der Steuerperiode 2010 mit 100 % zu berechnen, was auf Basis des schatzungsamtlichen Werts (Fr. 53'739.-- [Einfamilienhaus und Einliegerwohnung] + Fr. 2'160.-- [Garage]) einen Eigenmietwert von Fr. 55'899.-- pro Jahr bzw. Fr. 4'658.-- pro Monat ergibt. Dieser Wert ist zu 70 % steuerbar, womit noch Fr. 39'129.-- pro Jahr anrechenbar sind. Wobei vorliegend aufgrund des Wohnungsbezugs per Juni 2010 für die Steuerperiode 2010 Fr. 19'565.-- (brutto) einzusetzen sind, wie von der Steuerbehörde nach der ordentlichen Bemessungsmethode korrekt ermittelt. Zum gleichen Ergebnis gelangt der Fachrichter. Nach seiner Auffassung wurden die Werte im Schatzungsverfahren richtig festgestellt. Er ist des Weiteren zur Überzeugung gelangt, dass der ermittelte Eigenmietwert mit den Verhältnissen vor Ort übereinstimmt und somit marktkonform ist. 4. Die Beschwerdeführer nehmen, indem sie einen Mietwert von Fr. 55'899.-- im Jahr bzw. Fr. 4'658.-- im Monat beanstanden, sinngemäss den Standpunkt ein, der nach der ordentlichen Bemessungsmethode ermittelte Mietwert sei überhöht; mit anderen Worten entspreche der steuerbare Mietwert von Fr. 39'129.-- pro Jahr nicht den vom Steuergesetz vorgeschriebenen 70 % der mittleren Marktmiete. Sie sind der Ansicht, dass ihr Einfamilienhaus zum geschätzten Mietwert nicht zu vermieten sei und dieser deshalb nicht einem mittleren Marktmietwert entspreche. Abgeleitet von einer eigenen Mietwertberechnung beantragen sie in ihrer Beschwerde einen Jahresmietwert von Fr. 46'581.--. Es bleibt daher zu prüfen, ob glaubhaft gemacht ist, dass ein Eigenmietwert von Fr. 55'899.-- pro Jahr bzw. Fr. 4'658.-- pro Monat für das selbstgenutzte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage die mittlere Marktmiete für ein ähnliches Objekt übersteigt und entsprechend die ausserordentliche Bemessungsmethode anzuwenden wäre. 4.1. Die von den Beschwerdeführern beantragte Mischrechnung zwischen dem amtlich geschätzten Mietwert und dem errechneten Wert nach der von ihnen vorgeschlagenen Realwertzinsmethode, wonach sie ihren beantragten reduzierten Mietwert von Fr. 46'580.85 berechnet haben, ist keine im Gesetz vorgesehene Berechnungsmethode zur Festsetzung des ordentlichen Eigenmietwerts. Sie widerspricht vielmehr den gesetzlichen Schatzungsmethoden und kann daher keine Anwendung finden. Eine Festlegung des Mietwerts durch die ausserordentliche Bewertungsmethode mittels Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte oder durch Schatzung darf nur dort vorgenommen werden, wo die Voraussetzungen gemäss § 2 Abs. 1 der Mietwertverordnung erfüllt sind. Demnach ist die Bemessungsmethode nicht frei wählbar. Vielmehr ist zu beachten, dass Werte subjektive Angaben über die Geltung und Bedeutung eines Guts sind und aufgrund statistischer Grundlagen geschätzt werden. Dies gilt auch für die im Rahmen des Katasterschatzungsverfahrens festgelegten Mietwerte zur Berechnung des Ertragswerts, welche den Steuerbehörden als Grundlage für die steuerbaren Eigenmietwerte dienen. Diesbezüglich unterscheiden sich Mietwerte gegenüber Mietpreisen und Mietzinsen. Diese werden nicht geschätzt, sondern sind im freien Handel effektiv bezahlte Geldbeträge für Mietobjekte. Es liegt im Wesen von Schätzungen, dass diese zu Annährungswerten führen. Gewisse Abweichungen sind daher, auch wenn Vergleichsobjekte vorhanden sind, im Rahmen der Ermittlung der Eigenmietwerte hinzunehmen. Hinzu kommt, dass kaum je absolut gleiche Werte zu erreichen sind, da die Liegenschaften bezüglich Lage, Bauweise, Ausbau usw. Unterschiede aufweisen. 4.2. In ihrer Beschwerde berufen sich die Steuerpflichtigen auf vier Vergleichsliegenschaften. Bei den Vergleichsobjekten handelt es sich um drei zu vermietende Liegenschaften in der Gemeinde Z (7-Zimmer-Einfamilienhaus B; 6,5-Zimmer-Einfamilienhaus C; 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus D) sowie das bis am 4. Juni 2010 von ihnen selbst bewohnte Einfamilienhaus E in Z. 4.2.1. Die Beschwerdeführer verweisen vorab auf den Eigenmietwert ihres einstigen Hauses E. Der Mietwert von Fr. 55'899.-- sei im Vergleich zum damaligen von Fr. 37'944.-- nicht nachvollziehbar. Die beiden Liegenschaften sind in Bezug auf Lage, Grösse, Bauweise usw. nicht miteinander vergleichbar. So liegt der Katasterwert der Liegenschaft E bei Fr. 699'000.--, beim zu beurteilenden Objekt hingegen bei Fr. 1'299'000.--. Aus einem höheren Katasterwert ergibt sich in der Regel auch ein höherer Mietwert und umgekehrt. Auch bezüglich Grundstücks- und Nutzfläche ist die Liegenschaft E mit 179,3 m2 Nutzfläche und 626 m2 Grundstücksfläche im Vergleich zu 260,6 m2 Nutzfläche und 811 m2 Grundstücksfläche um einiges kleiner und damit schon allein aufgrund ihrer Grösse kein vergleichbares Objekt. Schliesslich wurde das Haus E im Jahr 1966 erbaut, wohingegen es sich bei der beschwerdeführerischen Liegenschaft um einen Neubau handelt. Der tiefere Mietwert der Liegenschaft E ist somit unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Alters, der Unterschiede beim Ausbaustandard, bei den technischen Einrichtungen, der Bauweise und der verwendeten Baumaterialien sowie des ungleichen Zusatznutzens nicht als Vergleichsobjekt für die strittige Liegenschaft geeignet. 4.2.2. Ebenfalls nicht als Vergleichsobjekte herangezogen werden können die von den Beschwerdeführern angegebenen Liegenschaften B und C. Es handelt sich dabei um ältere Objekte (B: Baujahr 1990; C: Baujahr 1976) an unterschiedlicher Lage (nicht an den Ortskern von Z angrenzende Quartiere) und mit verschiedener Grösse (B: Nettowohnfläche 193 m2; C: Nettowohnfläche 143 m2). Sie sind somit aufgrund der Lage, der Grösse und des Baujahrs von vornherein nicht genügend ähnlich, um als Vergleichsobjekte dienen zu können. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sich – unter Beachtung der erheblichen Differenzen zur beschwerdeführerischen Liegenschaft – der Mietzins pro m2 nicht erheblich von jenem der Beschwerdeführer unterscheidet. 4.2.3. Die Beschwerdeführer machen insbesondere das Einfamilienhaus D in Z als Vergleichsobjekt geltend. Ihrer Ansicht nach handelt es sich dabei um ein absolut vergleichbares Objekt, das im gleichen Quartier mit Fr. 3'350.-- Nettomietzins (Fr. 40'200.-- pro Jahr) vermietet werde. Die Nutzungsfläche des Einfamilienhauses liege bei 160 m2 zuzüglich eines Hobbyraums von 31 m2. In ihrer Eingabe vom 24. Oktober 2013 weisen die Beschwerdeführer sinngemäss darauf hin, dass das Einfamilienhaus D aufgrund der Katasterschatzung nicht als Vergleichsobjekt geeignet ist. Gemäss dieser Schatzung beträgt die Nutzfläche für das Einfamilienhaus D 144 m2. Beim Hobbyraum handelt es sich um einen Disporaum/Gartenhalle mit einer Zusatznutzfläche von 31 m2. Die Geeignetheit des Objekts scheitert schon daran, dass bezüglich der Grundstücks- und Nutzfläche die Liegenschaft D mit 144 m2 Nutzfläche und 271 m2 Grundstücksfläche im Vergleich zu 260,6 m2 Nutzfläche und 811 m2 Grundstücksfläche der beschwerdeführerischen Liegenschaft massiv kleiner ist. Dies wiederspiegelt sich auch im Katastwert der Liegenschaft D, der bei Fr. 832'200.-- (inkl. zwei Carports) und damit Fr. 466'800.-- unter dem der beschwerdeführerischen Liegenschaft (Fr. 1'299'000.--) liegt. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass der Mietwert der Vergleichsliegenschaft mit Fr. 35'997.-- unter dem effektiv erzielten jährlichen Mietzins von Fr. 40'200.-- liegt. Des Weiteren ist bezüglich der Vergleichbarkeit der Lage anzumerken, dass sich das Vergleichsobjekt D innerhalb des Quartiers direkt hinter dem Haus F befindet, im Gegensatz zum Grundstück der Beschwerdeführer, das mit unverbaubarer Aussicht am Quartierrand liegt. 4.2.4. Nach dem Gesagten gelingt es den Beschwerdeführern nicht, glaubhaft zu machen, dass der berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt. Damit ist ein direkter Vergleich mit den aufgelegten Vergleichsobjekten nicht möglich und auf die diesbezüglichen Mietwerte kann nicht abgestellt werden. Aufgrund der von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vergleichsobjekte rechtfertigt sich die Anwendung der ausserordentlichen Bemessung nicht. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Steuerbehörde und die Dienststelle Steuern von einem Mietwert von Fr. 55'899.-- (100 %) ausgehen. 4.3. Überdies verfechten die Beschwerdeführer ihren Standpunkt, indem sie auf ihre besonderen Kenntnisse der ortsüblichen Mietmarktverhältnisse hinweisen. Sie verkennen damit freilich, dass gewichtige Anhaltspunkte dafür gegeben sein müssen, die den für die Veranlagung verwendeten Mietwert als nicht marktkonform erscheinen lassen. Selbst wenn sämtliche – und damit auch die von vornherein nicht vergleichstauglichen – von den Beschwerdeführern zum Vergleich angerufenen Objekte unter dem Gesichtswinkel des durchschnittlichen Mietertrags pro Quadratmeter Wohnfläche betrachtet werden, resultiert daraus ein Durchschnittswert von immerhin Fr. 227.-- pro m2. Die verbleibende Abweichung gegenüber dem Quadratmetermietwert der Wohnung der Beschwerdeführer von Fr. 246.-- pro m2 (resp. Fr. 206.-- pro m2 ohne Berücksichtigung des Grenznutzens ab 175 m2) liegt kaum über dem Interventionswert für eine individuelle Schatzung, ist doch zu bedenken, dass jeder schätzungsweisen Wertermittlung eine gewisse Unschärfe innewohnt (vgl. LGVE 1998 II Nr. 38 E. 4c). Wird jedoch berücksichtigt, dass der – soweit aktenkundig – inserierte Mietzins für das von den Beschwerdeführern angezeigte vergleichbare Objekt, nämlich das 5,5-Zimmer-Einfamilenhaus D (mit einer Nutzungsfläche von 144 m2 plus Disporaum) mit rund Fr. 220.-- pro m2, trotz massiv geringerer Grösse und weniger guter Lage im Quartier, nicht erheblich unter dem Quadratmeter-Mietwert des Einfamilienhauses der Beschwerdeführer liegt, misslingt es ihnen, glaubhaft zu machen, dass der Eigenmietwert von Fr. 246.-- pro m2 für ein grosszügigeres Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im gleichen Quartier die mittlere Marktmiete für taugliche Vergleichsobjekte in ihrer Wohngemeinde übersteigt. 4.4. Daran ändern auch die weiteren von den Beschwerdeführern vorgebrachten Punkte nichts. Auch wenn der Ausbau der Liegenschaft nicht als luxuriös eingeschätzt wurde, kann dennoch nicht von einem reinen Zweckbau gesprochen werden. Bei einer Nettonutzfläche von 260 m2, einem Umschwung von 811 m2, einer Bausumme von Fr. 1'400'000.-- und 9,5 Zimmer für eine sechsköpfige Familie kann durchaus von einem gehobeneren Standard ausgegangen werden. Dass die Einliegerwohnung derzeit nicht voll ausgebaut ist, spielt dabei keine Rolle. Wie die Beschwerdeführer selbst angeben, nutzen sie diese beiden Zimmer derzeit als Bastel- bzw. Einstellraum, womit sie bei der Mietwertberechnung zu berücksichtigen sind. 4.5. Die Beschwerdeführer bringen überdies vor, dass die aufgrund des Gestaltungsplans bestehenden Einschränkungen in der Bauart, insbesondere die Vorschrift eines Flachdachs bei der Bemessung des Eigenmietwerts zu berücksichtigen seien. Daraus lässt sich mit Blick auf die Glaubhaftmachung eines überhöhten Mietwerts jedoch nichts ableiten. Zum einen gilt derzeit für jede grössere Bauzone ein Gestaltungsplan, der den Bauherren auch Einschränkungen auferlegt. Zum anderen sind diese Einschränkungen – sofern überhaupt relevant – bei der Katasterschatzung und damit bei der ordentlichen Mietwertschatzung bereits berücksichtigt und können nicht zur Glaubhaftmachung einer ausserordentlichen Mietwertbemessung herangezogen werden. 4.6. Nach dem Gesagten gelingt es den Beschwerdeführern nicht, genügend substantiiert darzutun, dass der von der Dienststelle Steuern, Immobilienbewertung, festgelegte Eigenmietwert die mittlere Marktmiete eines 9,5-Zimmer-Einfamilienhauses im gleichen Quartier übersteigt. Somit bleibt es bei der ordentlichen Bemessung und damit beim veranlagten Eigenmietwert für die strittige Liegenschaft von Fr. 16'630.-- (nach Abzug der Unterhaltskosten). Die Beschwerde bezüglich der Staats- und Gemeindesteuern erweist sich mithin als unbegründet und ist abzuweisen. 5. Da der steuerbare Mietwert im Kanton Luzern 70 % der mittleren Marktmiete beträgt (§ 28 Abs. 2 StG), ist im Licht dieser Praxis der für die kantonalen Steuern festgelegte Mietwert grundsätzlich auch für die Veranlagung der direkten Bundessteuer zu berücksichtigen (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 05 252/253 vom 20.3.2006 mit Hinweis). Es kann somit vollumfänglich auf die vorstehenden Feststellungen verwiesen werden. Demnach ist die Beschwerde gegen den Einspracheentscheid für die direkte Bundessteuer aus den nämlichen Gründen abzuweisen, wie sie im Zusammenhang mit den kantonalen Steuern dargelegt worden sind.