Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.09.2017 R 2016 87

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 60 und R 16 87 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Gross URTEIL vom 27. September 2017 in der Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Johann Martin Schmid, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

- 2 - 1. Am 3. Juli 2012 reichte die Baugesellschaft B._____ (i.e. die A._____ AG) bei der Gemeinde X._____ das Baugesuch für die Erstellung der Häusergruppe A-C, E, F, G bzw. D, H, J, ein. Am 27. November 2012 bewilligte die Baubehörde X._____ das Baugesuch und wies die gegen die Häusergruppe E, F, G bzw. D, H, J erhobenen Einsprachen ab. Der Gemeindevorstand bestätigte diese Entscheide. Dagegen wurden Beschwerden an das Verwaltungsgericht erhoben. Nach einer Einigung zwischen Bauherrschaft und Einsprechern schrieb der Instruktionsrichter die Beschwerde ab (Verfahren R 13 27). 2. In der Folge erstellte die Bauherrschaft die Fundation des Hauses F auf Parzelle 801. Diese ist mittlerweile wieder zugeschüttet worden. Am 23. Mai 2016 erklärte die Bauherrschaft, das Haus F auf Parzelle 801 nicht realisieren zu wollen. Beim Haus D auf Parzelle 814 erstellte die Bauherrschaft das Fundament. Am 2. Juli 2015 reichte sie ein erstes Projektänderungsgesuch für das Haus D ein. Danach sollten anstelle von sechs neu nur fünf Wohnungen erstellt werden, unter minimer Reduktion der BGF und gleich bleibendem Gebäudevolumen, aber bei anderer Gestaltung der Fassade. Dagegen ging eine Einsprache ein. Auf entsprechendes Begehren sicherte die Bauherrschaft zu, während des hängigen Baueinspracheverfahrens keine baulichen Tätigkeiten vorzunehmen. Die Baueinsprache wurde am 27. Februar, mitgeteilt am 7. April 2016, von der Baubehörde abgewiesen. Dagegen erhob die Einsprecherin am 29. April 2016 Einsprache beim Gemeindevorstand. 3. Am 18. Februar 2016 schrieb die A._____ AG der Baubehörde X._____, der Entscheid, ob die Bauarbeiten beim Haus D auf Parzelle 814 weitergeführt würden, sei noch nicht definitiv gefallen. Sie gehe davon aus, dass von der Baubewilligung noch Gebrauch gemacht werden könne. Für den Fall, dass die Bauarbeiten beim Haus D nicht fortsetzbar seien, ersu-

- 3 che sie um einen Entscheid, ob die Fundamentriegel auf Parzelle 814 ohne Rückbau mit Erdreich zugeschüttet werden könnten. Die gleiche Anfrage bestehe für den Fundamentriegel auf Parzelle 801, zumal dort die Fundamente bereits mit Erdreich überdeckt worden seien. Von aussen wären die Fundamentriegel nicht mehr erkennbar, der Terrainverlauf veränderte sich nicht. Allenfalls könnten so die Fundamente später für einen anderen Zweck wiederverwendet werden, wie für den Bau einer Garage oder den Erstwohnungsbau. Eine Belastung der Umwelt entstünde nicht. 4. Am 12. Mai 2016 beschloss die Baubehörde gestützt auf Art. 91 Abs. 3 KRG, die auf Parzellen 801 und 814 erstellten Fundamentriegel seien zu entfernen. 5. Am 2. Juni 2016 erhob die A._____ AG dagegen Einsprache beim Gemeindevorstand. Sie wolle das Haus F auf Parzelle 801 definitiv nicht erstellen. Auf Parzelle 801 habe sie die Fundamentriegel bereits mit Erdreich überdeckt. Sie seien nicht mehr sichtbar und der ursprüngliche Zustand sei wieder hergestellt. Betreffend die Erstellung des Hauses D auf Parzelle 814 habe sie noch keinen definitiven Entscheid gefällt. Gegen die Erteilung der Baubewilligung für die Projektänderung vom 24. Februar 2016 sei am 29. April 2016 Einsprache beim Gemeindevorstand erhoben worden. Dieses Verfahren sei noch pendent. Seit dem 2. Juli 2015 könne die Einsprecherin deshalb nicht mit dem Weiterbau des Hauses D fortfahren. Die ursprüngliche Baubewilligung sei derzeit noch in Kraft. Zweck von Art. 91 Abs. 3 KRG sei, zu vermeiden, dass unvollendete Bauten das Orts- und Landschaftsbild verunstalten oder einen Gefahrenherd darstellen könnten. Nur insoweit sei eine Entfernung angezeigt. Dies sei hier nicht der Fall. Eine Abbruchverfügung würde zudem gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verstossen. Die Überdeckung genüge Art. 91 Abs. 3 KRG.

- 4 - 6. Am 19. Juli, mitgeteilt am 2. August 2016, hiess der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache teilweise gut, hob den angefochtenen Entscheid betreffend Haus D auf Parzelle 814 auf und wies im Übrigen die Einsprache ab. Er verpflichtete die A._____ AG, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle 801 innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheides bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen und die Fläche zu begrünen, unter Androhung der Ersatzvornahme. Die A._____ AG werde aufgefordert, betreffend Haus D innert 20 Tagen seit Mitteilung dieses Entscheides der Baubehörde eine detaillierte Berechnung der Unterbrüche der zweijährigen Realisierungsfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG, beginnend ab 7. Oktober 2013 (Schnurgerüstabnahme), einzureichen. 7. Dagegen erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde (Verfahren R 16 60) und beantragte, es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführerin ihrer Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle 801 bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, faktisch bereits nachgekommen sei. Eventuell sei die Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, ersatzlos aufzuheben. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Beschwerdeführerin definitiv auch auf die Realisierung des Hauses D auf Parzelle 814 verzichte. Der Gemeindevorstand X._____ werde daher ersucht, den Einspracheentscheid auch bezüglich des Fundamentriegels auf Parzelle 814 zu fällen, damit das vorliegende Beschwerdeverfahren auf beide Grundstücke ausgedehnt werden könne. Allenfalls sei das vorliegende Beschwerdeverfahren bis zum Vorliegen des Einspracheentscheides betreffend Parzelle 814 zu sistieren. Der Gemeindevorstand gebe vor, dass der Fundamentriegel des Hauses F oberhalb der Niveaulinie des ursprünglich gewachsenen Terrains liege. Dies treffe nicht zu. Gemäss von ihr als Bei-

- 5 lage 1/1a eingereichtem Plan der Längenprofile auf Fassadenflucht der Häuser F, E und D vom 9. September 2016 liege der bestehende Fundamentriegel des Hauses F vollständig unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain auf Parzelle 801. Somit entspreche das, was der Gemeindevorstand von ihr beim Haus F in Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids verlange, bereits dem heutigen Zustand. Selbst nach Auffassung des Gemeindevorstandes seien bei Parzelle 801 somit keine zusätzlichen Massnahmen zu treffen. Die Beschwerde wäre allerdings auch dann begründet, wenn der Fundamentriegel wie beim Haus D auf Parzelle 814 teilweise oberhalb der Niveaulinie des ursprünglich gewachsenen Terrains liege. Baubehörde und Gemeindevorstand stützten sich mit ihrer Verfügung hauptsächlich auf Art. 91 Abs. 3 KRG. Im angefochtenen Entscheid habe der Gemeindevorstand aber grundsätzlich zu Recht anerkannt, dass eine Wiederherstellung verlangt werden könne, wenn infolge der fehlenden Bauvollendung ein widerrechtlicher Zustand bestehe, der einer Baubewilligung nicht zugänglich sei. Gemäss Arbeitshilfe zum KRG verunstalteten nicht vollendete Bauten und Anlagen nicht nur das Ortsund Landschaftsbild, sondern bärgen auch Gefahrenpotenzial in sich. Die aus dem Erdreich herausragenden Betonteile mit den Armierungseisen passten tatsächlich nicht in das Orts- und Landschaftsbild in B._____. Diese Argumente seien nicht haltbar. Entgegen den Ausführungen der Gemeinde habe die Beschwerdeführerin nie anerkannt, dass hier das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder ein Gefahrenherd geschaffen worden sei. Der Fundamentriegel auf Parzelle 801 liege vielmehr unter dem gewachsenen Terrain und sei unsichtbar. Bei Parzelle 814 liege der Fundamentriegel zwar teilweise über dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Indessen habe die Gemeinde eine Erhöhung dieses Terrains ausdrücklich bewilligt gehabt und damit anerkannt, dass hier ein hinreichender Grund für eine Niveauanpassung bestehe und sich die Niveauanpassung gut mit dem Orts- und Landschaftsbild vertrage.

- 6 - Die Gemeinde versuche darzustellen, dass gemäss Art. 15 Abs. 1 BG Veränderungen des bestehenden Terrains auf das Unerlässliche zu beschränken und nur zulässig seien, soweit sie sich gut ins Orts- und Landschaftsbild einordneten. Es sei eine strenge Norm. Das Gebiet B._____ zeichne sich in- und ausserhalb der Bauzone landschaftlich durch den ebenen, natürlich gewachsenen Geländeverlauf aus. Künstlich geschaffene Erhebungen seien kaum auszumachen und beschränkten sich auf das Wesentliche. Die hier vorgenommene Aufschüttung sei mit dem Ortsund Landschaftsbild nicht verträglich. Indessen sei im Bereich von Parzelle 801 keine Terrainveränderung vorgenommen und von der Baubehörde bewilligt worden. Bezüglich des Fundamentriegels von Haus F sei eine Berufung auf Art. 15 Abs. 1 BG daher unbehelflich. Aber auch betreffend Parzelle 814 vergesse der Gemeindevorstand, dass diese Terrainveränderung ja bewilligt worden sei. Baubehörde und Gemeindevorstand hätten für die bauliche Nutzung der drei aneinandergrenzenden Parzellen 801 (Haus F), 813 (Haus E) und 814 (Haus D) bewusst die gleiche Terrainlinie gewählt, weil diese den örtlichen Gegebenheiten absolut entspreche. Das Gebiet B._____ sei gerade eben. Mit dem Niveauausgleich zwischen den genannten drei Grundstücken sei die Gemeinde diesem Bild bewusst entgegengekommen. Wäre die Gemeinde bei der Bewilligungserteilung der Meinung gewesen, der Niveauausgleich stelle mindestens im Bereich von Parzelle 814 eine im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG unzulässige Terrainveränderung dar, hätte sie schon damals entsprechend entscheiden müssen. Sei die Terraingestaltung aber schon damals als zulässig betrachtet worden, müsse dies auch jetzt noch gelten. Der Augenschein werde beantragt und werde dies bestätigen. Der Längenprofilplan auf den Fassadenfluchten der drei Häuser vom 9. September 2016 bestätige, dass die Baubehörde diese drei Häuser bewusst niveaugleich planen habe lassen, damit die Überbauung dem ebenen Gelände gerecht habe werden können.

- 7 - Erweise sich der aktuelle bauliche Zustand als rechtmässig, stelle sich die Frage der Notwendigkeit und der Verhältnismässigkeit der angefochtenen Verfügung gar nicht mehr. Selbst jedoch, wenn von einer Verletzung des Orts- und Landschaftsbildes auszugehen wäre, erwiese sich die Anordnung der Entfernung der beiden Fundamentriegel als gänzlich unverhältnismässig. Es läge höchstens eine minimale Rechtswidrigkeit vor und lediglich ein bescheidenes öffentliches Interesse an der Beseitigung. Hier entstünde aber durch den Rückbau ein erheblicher Aufwand, nach Schätzung des Architekten von ca. Fr. 50'000. Zudem habe sie ein zusätzliches Interesse am Belassen der Fundamentriegel, weil sie diese später ganz oder teilweise anderweitig verwenden könnte. Parzellen 801 und 814 seien nach wie vor Baugebiet. Einstweilen sei vorgesehen, Parzelle 814 als Umschwung und Garten zu Parzelle 813 zu nutzen. Auch dies sei zonenkonform. 8. Am 26. September 2016 schrieb die Gemeinde dem Gericht, die Beschwerdeführerin habe bei der Gemeinde das Gesuch um Beibehaltung der Fundamente auf Parzelle 814 (Haus D) gestellt, obwohl der Bau nicht realisiert werden solle. Die Gemeinde werde demnächst darüber befinden und eine Sistierung bis dahin mache Sinn. Sie werde nach Möglichkeit eine Vernehmlassung für beide Häuser einreichen und ersuche um eine entsprechende Fristerstreckung. Das Verfahren wurde vom Instruktionsrichter am 27. September 2016 sistiert und die Frist antragsgemäss erstreckt. 9. Am 7., mitgeteilt am 18. November 2016, wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache ab und verpflichtete die Beschwerdeführerin, den Betonriegel auf Parzelle 814 innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheides bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen und die Fläche zu begrünen, unter Androhung der Ersatzvornahme.

- 8 - Hier sei zu untersuchen, ob ein materiell vorschriftswidriger Zustand vorliege. Sei ein Zustand bewilligt oder bewilligbar, liege keine Rechtswidrigkeit vor. Werde aber eine Rechtswidrigkeit festgestellt, müsse im Rahmen des Wiederherstellungsverfahrens geprüft werden, ob die Massnahme verhältnismässig sei und ob ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung bestehe, welches die privaten Interessen an der Beibehaltung des unrechtmässigen Zustandes überwiege. Weiter sei die Gutgläubigkeit zu prüfen. Zuerst müsse ein Baubewilligungsverfahren und dann ein Wiederherstellungsverfahren durchgeführt werden. Der Betonriegel auf Parzelle 814 rage heute über das gewachsene Terrain hinaus. Die Beschwerdeführerin wolle auf das bewilligte Projekt verzichten. Damit sei die Baubewilligung infolge Desinteresses der Beschwerdeführerin erloschen. Die aus dem Erdreich herausragenden Betonteile passten nicht in das Orts- und Landschaftsbild und könnten für Kinder und Tiere zum Gefahrenherd werden. Hier liege ein vorschriftswidriger Zustand vor, der auch einer nachträglichen Baubewilligung allein für die Betonriegel nicht zugänglich sei. Vorliegend sei das Gesuch gestellt worden, auf Parzelle 801 das Terrain aufschütten zu dürfen. Dies widerspreche aber Art. 15 BG. Eine auf ein Grundstück mitten im Baugebiet beschränkte Aufschüttung, die keinen Bezug zu den Nachbar- und Strassenparzellen und die Landschaft in der Umgebung nehme, sei mit dem Orts- und Landschaftsbild nicht verträglich und ordne sich nicht ein. Die Aufschüttung beschränke sich nicht auf das Unerlässliche und stehe in keinem Zusammenhang mit einer Wohnbaute oder einer Erschliessungsanlage. Betreffend Parzelle 814 sei davon auszugehen, dass mit oder ohne Überschüttung des Betonriegels ein materiell vorschriftswidriger Zustand gemäss Art. 94 KRG vorliege. Hier liege keine geringfügige Abweichung vom Erlaubten vor. Die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes auch bei einer Aufschüttung liege in hohem öffentlichem Interesse. Mit der Terrainveränderung werde ein unrechtmässiger Zustand kaschiert. Mit einem nur teilweisen

- 9 - Abbruch könne den öffentlichen Interessen nicht Rechnung getragen werden. Zwar habe die Beschwerdeführerin ursprünglich gutgläubig einen Betonriegel erstellt. Die Gründe für die Beibehaltung des unrechtmässigen Zustandes seien aber finanzieller Natur. Die Kosten für den Rückbau seien bescheiden. Die Beschwerdeführerin gebe auch keine zeitlichen Zusicherungen über allfällige künftige Bauabsichten ab. Das öffentliche Interesse sei überwiegend. Somit sei die Einsprache betreffend Haus F auf Parzelle 801 abzuweisen. Der Einsprecherin werde eine Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft gesetzt, innert welcher der Betonriegel und das aufgeschüttete Material bis auf das ursprüngliche Terrain zu entfernen seien. Die Fläche sei anschliessend zu begrünen. Bei Nichteinhaltung der Frist werde die Ersatzvornahme angeordnet. Betreffend Haus D auf Parzelle 814 stelle sich die Einsprecherin auf den Standpunkt, die Baufristen gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG seien noch nicht abgelaufen. Während der Behandlung der Einsprachen gegen das Projektänderungsgesuch vom 2. Juli 2015 sei die Frist stillgestanden und stehe auch jetzt noch still, zumal die Einsprache beim Gemeindevorstand hängig sei. Damit könne noch nicht von einer unvollendeten Baute gesprochen werden. Am 11. August 2015 sei gegen das Projektänderungsgesuch Einsprache erhoben worden. Die Einsprachen seien von der Baubehörde abgewiesen und die Projektänderung bewilligt worden. Dagegen sei am 29. April 2016 Einsprache beim Gemeindevorstand erhoben worden, welche zurzeit hängig sei. Zwar hätten die Einsprachen die zweijährige Ausführungsfrist unterbrochen, indessen sei nicht eine neue zweijährige Frist ausgelöst worden. Im Rahmen der Behandlung der Einsprache vom 29. April 2016 gegen die Projektänderung werde zu entscheiden sein, ob die Realisierungsfrist bereits abgelaufen sei. Die Verfügung betreffend Entfernung des Betonriegels auf Parzelle 814 sei mithin zu früh erfolgt. Somit sei hier die Einsprache gutzuheissen und die Verfügung betreffend Haus D sei aufzuheben. Die Einsprecherin müsse sich im Rah-

- 10 men des Einspracheverfahrens gegen die Projektänderung beim Haus D über den Ablauf der Bauausführungsfrist äussern. Die Schnurgerüstabnahme sei am 7. Oktober 2013 erfolgt. Grundsätzlich hätte der Bau am 7. Oktober 2015 abgeschlossen werden müssen. Projektänderungsgesuche lösten keine neuen Realisierungsfristen aus. Ein Gesuch um Verlängerung der Baufrist sei nicht eingegangen. Die Bauherrschaft habe nachzuweisen, in welchen Zeitabschnitten die zweijährige Realisierungsfrist infolge Einsprachen stillgestanden habe. 10. Am 20. Dezember 2016 erhob die Beschwerdeführerin auch gegen diesen Entscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde (Verfahren R 16 87) und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Verpflichtung der Beschwerdeführerin, den Betonriegel von Haus D bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, ersatzlos zu kassieren. Das vorliegende Beschwerdeverfahren sei mit dem Verfahren R 16 60 zusammenzulegen. Die Verfahren wurden durch den Instruktionsrichter am 21. Dezember 2016 vereinigt. Die Argumentation der Beschwerdeführerin bezüglich des Riegels von Haus F auf Parzelle 801 unterscheide sich insofern von der Argumentation bezüglich des Riegels von Haus D auf Parzelle 814, als der Riegel bei Haus F vollständig unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain von Parzelle 801 liege. Somit sei die Forderung der Gemeinde, der Riegel von Haus F sei bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, bereits erfüllt. Mit der Argumentation betreffend Haus D auf Parzelle 814 habe sich die Gemeinde nicht im Einzelnen auseinandergesetzt. Der Gemeindevorstand habe den Entscheid hauptsächlich mit Art. 91 Abs. 3 KRG begründet. Er scheine der irrigen Meinung gewesen zu sein, dass allein die Tatsache der ausgebliebenen Bauvollendung genüge, um die Wiederherstellung des bisherigen Zustandes zu verlangen. Immerhin habe die Gemeinde zu Recht anerkannt, dass eine Wiederherstellung nur

- 11 gefordert werden könne, wenn infolge der fehlenden Bauvollendung ein widerrechtlicher Zustand bestehe, der einer Bewilligung nicht zugänglich sei. Die Gemeinde behaupte, die Beschwerdeführerin bestreite selber nicht, die Betonriegel könnten das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen und einen Gefahrenherd darstellen. Dies stimme nicht, eine derartige Anerkennung sei nie erfolgt. Der Riegel auf Parzelle 801 (Haus F) liege unter dem gewachsenen Terrain und sei unsichtbar. Hier gebe es keine Beeinträchtigung und keinen Gefahrenherd. Bei Parzelle 814 liege der Fundamentriegel zwar teilweise über dem gewachsenen Terrain, diese Terrainerhöhung sei aber bewilligt worden. Es bestehe kein Anlass, auf diese Bewilligung zurückzukommen. Im Bereich von Parzelle 801 sei keine Terrainveränderung vorgenommen und bewilligt worden. Hier finde Art. 15 Abs. 1 BG keine Anwendung. Auch bei Parzelle 814 helfe diese Vorschrift nicht weiter. Diesbezüglich vergesse der Gemeindevorstand, dass diese Terrainveränderung ja bewilligt worden sei. Baubehörde und Gemeindevorstand hätten für die bauliche Nutzung der drei aneinandergrenzenden Parzellen 801 (Haus F), 813 (Haus E) und 814 (Haus D) bewusst die gleiche Terrainlinie gewählt, weil diese den örtlichen Gegebenheiten absolut entspreche. Das Gebiet B._____ sei eben. Mit dem Niveauausgleich zwischen den genannten drei Grundstücken sei die Gemeinde diesem Bild bewusst entgegengekommen. Wäre die Gemeinde bei der Bewilligungserteilung der Meinung gewesen, der Niveauausgleich stelle mindestens im Bereich von Parzelle 814 eine im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG unzulässige Terrainveränderung dar, hätte sie schon damals entsprechend entscheiden müssen. Sei die Terraingestaltung aber schon damals als zulässig betrachtet worden, müsse dies auch jetzt noch gelten. Der Augenschein werde beantragt und werde dies bestätigen. Der Längenprofilplan auf den Fassadenfluchten der drei Häuser vom 9. September 2016 bestätige, dass die Baubehörde

- 12 diese drei Häuser bewusst niveaugleich habe planen lassen, damit die Überbauung dem ebenen Gelände habe gerecht werden können. 11. Am 23. Januar 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerden R 16 60 und R 16 87. Gemäss Art. 17 QPB B._____ von Mitte der Achtzigerjahre und 2012 überarbeitet, sei die Umgebung von Haupt- und Nebengebäuden möglichst natürlich zu gestalten. Künstliche Terrainaufschüttungen wie beispielsweise für Gartensitzplätze und dergleichen seien nicht gestattet. Unterirdische Bauten, auf denen keine Bauten oder Anlagen erstellt würden, seien mit einer Humusschicht zu überdecken, die einen normalen Wiesengraswuchs gewährleiste. Nach den Fassadenplänen für das Haus F vom 2. Juli 2012 werde das gewachsene Terrain auf dessen Südseite geringfügig erhöht, die Bodenplatte komme einige Zentimeter über dem gewachsenen Terrain zu liegen. An der Ostfassade werde das Terrain leicht abgegraben und leicht aufgeschüttet, ebenso an der Nordfassade. An der Westfassade werde das gewachsene Terrain bis über die Bodenplatte angeschüttet. Nach den Fassadenplänen des Hauses D vom 29. Juni 2015 sei beim Haus D auf Parzelle 814 die Bodenplatte (OK) auf Kote 945 geplant. Diese läge an der Nordfassade knapp 1 m über dem gewachsenen Terrain, an der Ostfassade zwischen 60 und 90 cm, an der Südfassade zwischen ca. 1.1 m bis 0.7 m und an der Ostfassade ca. 1.1 m über dem gewachsenen Terrain. Auf der Kote 945 hätte die Bodenplatte auf dem Fundament eingebracht und das gewachsene Terrain bis zu dieser Kote angeschüttet werden sollen. Dies sei so bewilligt worden. Die Fundationen seien danach für die Häuser D und F ohne Bodenplatten erstellt worden. Die Fundationen seien bis Oberkant Fundament gemäss bewilligten Plänen über das gewachsene Terrain angeschüttet worden. Der von der Beschwerdeführerin eingelegte Plan vom 9. September 2016 sei der Baubehörde nie vorgelegen und erst nach Erlass des angefochte-

- 13 nen Entscheides vom 7. Juli 2016 verfasst worden. Es werde bestritten, dass der Plan die tatsächlichen Verhältnisse wiedergebe. Abzustellen sei vielmehr auf die bewilligten Pläne gemäss Beilage 5, aus welchen sich das gewachsene Terrain und die geplante Höhe der Bodenplatte OK für das Haus F ergebe. Selbst ohne Bodenplatte überragten die erstellten Fundationen zumindest auf der Westseite das gewachsene Terrain. Der Augenschein werde zeigen, dass das gewachsene Terrain an verschiedenen Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müssen, um die Fundationsmauern zuzudecken. Beim Haus F verlaufe zudem der Boden im Vergleich zur Umgebung unnatürlich und das natürliche Terrain sei zur Kaschierung der Fundationsriegel aufgeschüttet bzw. verändert worden. Die Anlagen selbst verstiessen gegen Art. 73 KRG. Fraglich sei, ob zur Kaschierung solcher Anlagen Terrainveränderungen zulässig seien. Diese widersprächen aber Art. 15 BG und Art. 17 QPB B._____. Der Gemeindevorstand habe Art. 15 BG und Art. 17 QPB nicht unsachlich respektive willkürlich ausgelegt, wenn er festgestellt habe, die Aufschüttung von Material auf das natürlich gewachsene Terrain zur Kaschierung der Bauruinen sei nicht zulässig. Die Terrainaufschüttungen bei den Häusern F und D seien erlaubt worden, um der damals zur Debatte stehenden Häusergruppe D, E, F eine gute Gesamtwirkung zu ermöglichen. Die Fundationen seien einheitlich auf der Kote 945 geplant und die Gartenflächen hätten bei allen Häusern auf Oberkant Fundament anschliessen sollen. Damit sei ermöglicht worden, bei allen Häusern die gleiche Höhe wahrzunehmen. Heute sei nur ein Haus realisiert worden, das Terrain in der weiteren Umgebung müsse nicht angepasst werden. Eine weiträumige Terrainanpassung widerspräche vielmehr Art. 15 BG und Art. 17 QPB. Somit dürfe beim Haus F das gewachsene Terrain nicht auf die ursprünglich bewilligten Terrainhöhen aufgeschüttet werden. Beim Haus D ragten die Fundationsmauern bis über 1 m über das gewachsene Terrain hinaus. Hier werde eine Rückbau bis zum gewachsenen Terrain verlangt,

- 14 weil eine Aufschüttung Art. 15 BG und Art. 17 QPB widerspreche. Auch hier könne die Beschwerdeführerin nichts aus dem Umstand ableiten, dass die Terrainaufschüttung bei der ursprünglichen Baubewilligung erlaubt worden sei. Die Entfernung der unvollendeten Bauteile bis auf das gewachsene Terrain sei die geeignetste Massnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Das Belassen von Bauruinen im Hinblick auf eine unbewiesene zukünftige Nutzung käme einer Verlängerung der Baufristen gleich und wäre mit dem Gleichbehandlungsgebot nicht zu vereinbaren. Ausserdem wisse die Beschwerdeführerin selbst nicht, was sie mit den Fundationen künftig anfangen wolle. 12. Am 15. Februar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. Sie habe geltend gemacht, beim Haus F liege das Fundament tiefer als das gewachsene Terrain. Die Gemeinde X._____ versuche sich dieser Argumentation zu entziehen, indem sie darauf hinweise, dass der Plan von ihr nie genehmigt worden sei. Dieser rein formale Einwand vermöge die Aussagekraft dieses Planes nicht zu untergraben. Sollte das Gericht Zweifel an der Richtigkeit der Darstellung des gewachsenen Terrains hegen, solle es den Gemeindegeometer beauftragen, zuhanden des Verwaltungsgerichts planerisch den Verlauf des gewachsenen Terrains im Bereich von Parzelle 801 samt unmittelbar angrenzendem Boden festzuhalten. Zudem sei auch der weitere Geländeverlauf Richtung Parzelle 814 samt angrenzendem Boden planerisch festzuhalten. Auf jeden Fall sei der Geometer zum gerichtlichen Augenschein beizuladen zur Auskunftserteilung über den Verlauf des gewachsenen Terrains im Bereich des geplanten Hauses F und des geplanten Hauses D und der weiteren Umgebung. Dies solle nach der Schneeschmelze geschehen. Hier gehe es nicht um künstliche Terrainaufschüttungen für Gartensitzplätze und dergleichen. Solche hätte die Baubehörde von Anfang an gar nicht bewilligen dürfen.

- 15 - Auf Art. 17 QPB könne sich die Gemeinde deshalb hier nicht berufen. Die Gemeinde wolle Art. 15 Abs. 1 BG so angewendet wissen, dass künstliche Terrainveränderungen nur zulässig seien, wenn sie unverzichtbar seien. Dies sei aber zu eng ausgelegt. Parzellen 801 und 814 blieben auch nach dem Verzicht auf die Realisierung des bewilligten Projektes Bauland. Sie könnten auch jetzt noch überbaut werden. Möglich sei eine vollständige Überbauung beider Grundstücke oder auch eine Nutzung der beiden Grundstücke in Verbindung mit einem benachbarten Grundstück. Unverzichtbarkeit von Terrainveränderungen als Voraussetzung für deren Zulässigkeit fänden weder im BG noch in den QPB eine rechtliche Grundlage. Wäre dies anders, wäre zu fragen, wieso die Terrainveränderungen überhaupt bewilligt worden seien, denn auch für die bewilligten Projekte sei die Abweichung nicht unverzichtbar gewesen. Mit dem Niveauausgleich zwischen den drei Häusern D, E und F hätten die Planer darauf Wert gelegt, dass das mehrheitlich sehr ebene natürlich gewachsene Gelände auch in Zukunft als solches in Erscheinung treten solle. Trotzdem gebe es in einzelnen Bereichen des Umfeldes Geländecoupierungen, beispielsweise zwischen Parzelle 814 und Parzelle 533 im Bereich der Trafostation. Die Gemeinde sei sicher der Meinung gewesen, die geplante Terraingestaltung entspreche den Vorschriften, ansonsten sie diese nicht bewilligt hätte. Sei die Geländeanpassung im Hinblick auf die Gesamtwirkung der drei genannten Grundstücke angezeigt gewesen, müsse sie es auch sein, wenn die Parzellen 801 und 814 lediglich umgebungsmässig Parzelle 813 angepasst worden seien. Es sei nicht nachvollziehbar, weswegen die geringe Geländeanpassung bei Parzelle 814 den ästhetischen Anforderungen des Baugesetzes widersprechen könne, dies gelte auch für Parzelle 801, falls das Gericht zum Schluss kommen sollte, die Fundation beim Haus F überrage das gewachsene Terrain um ein paar Zentimeter, denn nicht nur das äussere Erscheinungsbild, sondern auch die Erschliessungsregelung dränge einen einheitlichen Ter-

- 16 rainverlauf auf. Für das äussere Erscheinungsbild der Häusergruppe sei nämlich eine Anpassung des Geländeverlaufes nicht nötig gewesen. Für diesen Zweck hätte der alte Terrainverlauf leicht belassen werden können. Es sei vielmehr um die Anpassung des Geländeverlaufes über die ganzen drei Parzellen gegangen und dafür bestehe auch für die zukünftige Nutzung der Grundstücke ein absolut begründetes, von Orts- und Landschaftsschutz gestütztes und den Erschliessungsbedürfnissen entsprechendes Interesse. Der aktuelle bauliche Zustand sei rechtmässig. Falls er unrechtmässig wäre, wäre die Anordnung der Entfernung der beiden Fundamentriegel unverhältnismässig. Es könnte höchstens von einer minimalen Rechtswidrigkeit ausgegangen werden und einem entsprechend bescheidenen öffentlichen Interesse an der Entfernung. Der Aufwand zur Entfernung wäre im Übrigen erheblich. Zudem bestehe das Interesse der Beschwerdeführerin an einer allenfalls späteren anderweitigen Verwendung der Riegel. 13. Am 15. März 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest. Anlässlich der ursprünglich bewilligten Pläne sei bewiesen worden, dass der Fundationsriegel beim Haus F über dem gewachsenen Terrain liege und die Beschwerdeführerin Terrain aufgeschüttet habe, um den Riegel zu kaschieren. Die Gemeinde wolle nur, dass der Betonriegel bis auf die Höhe des ursprünglich gewachsenen Terrains abgetragen und bis auf die Höhe des gewachsenen Terrains überdeckt werde, mithin, dass der ursprüngliche Zustand betreffend Terrainverlauf wiederhergestellt werde. Eine allfällige Aufschüttung habe nie ein Baugesuchsverfahren durchlaufen. Unter "unerlässlich" in Art. 15 Abs. 1 BG verstehe die Gemeinde "unverzichtbar". Bei der Auslegung dieses Begriffs habe die Gemeinde einen weiten Ermessensspielraum. Terrainveränderungen seien zulässig, wenn sie für die Bodennutzung oder einen geplanten Bau etwa aus ästheti-

- 17 schen Gründen notwendig seien. Dazu zählten aber Gartensitzplätze und dergleichen nicht, wie Art. 17 QPB festhalte. Dies zeige doch, dass nur bei wenigen Ausnahmen Terrainveränderungen zulässig seien. Ursprünglich habe der Terrainveränderung zugestimmt werden können, weil ursprünglich drei Häuser gebaut hätten werden sollen, die auf das gleiche Niveau bzw. Terrain hätten abstellen sollen. Dies habe bei den Häusern D, E und F eine Aufschüttung bedingt, zumal das Gelände abfallend verlaufe. Gleichsam hätten damit die Fundationsriegel abgedeckt werden sollen, dies aus ästhetischen Gründen. Um einen einheitlichen Dachlinienverlauf der drei Häuser und die Abdeckung der Fundation zu ermöglichen, habe die Baubehörde damals die Aufschüttung als unerlässlich befunden. Jetzt würden die beiden Häuser F und D nicht realisiert und die Fundation sei ihrer Funktion beraubt, ein ausgleichendes gewachsenes Terrain zwischen den drei Häusern sei nicht unerlässlich. Die Frage der Unerlässlichkeit könne sich erst wieder stellen, wenn eine konkrete Bauabsicht kundgetan werde, was hier nicht der Fall sei. Für die blosse Kaschierung der das Erdreich überragenden Betonteile könne keine Bewilligung erteilt werden. Die Baubewilligungen seien durch Verzicht erloschen, ebenso wegen Zeitablaufs. Aus einer erloschenen Bewilligung könne kein Anspruch auf eine Terrainaufschüttung abgeleitet werden. 14. Am 17. April 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin seine Honorarnote ein (Stundenaufwand 22 ¼ h à Fr. 260.-- = Fr. 5'785.--, 8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 5'785 = Fr. 462.80, total Fr. 6'247.80). 15. Am 10. Juli 2017 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor Ort durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerin der Bauherr in Begleitung seines Architekten und Rechtsvertreters anwesend war. Seitens der Beschwerdegegnerin waren der Baufachchef der Gemeinde und deren Rechtsvertreter zugegen. Weiter war als Auskunftsperson der Ge-

- 18 meindegeometer eines neutralen Vermessungsbüros als Gerichtsexperte präsent (vgl. dazu das Protokoll des Augenscheins vom 11./12. Juli 2017 samt 40 Farbfotos von den lokalen Gelände- und Erschliessungsverhältnissen im Bereich der Parzelle 801, 813 und 814 inkl. nähere Umgebung). Schon am 12. Juli 2017 ging auch noch der vervollständige Situationsplan im Massstab 1: 200 betreffend Höhenkurven, ursprüngliches [gewachsenes] Terrain und gemessene Höhenkoten/Gebäudeecken des Gerichtsexperten beim Verwaltungsgericht ein. Dieser Plan samt Augenscheinprotokoll wurde allen Beteiligten unverzüglich zur Kenntnisnahme und allfälligen Stellungnahme zugestellt. Mit Eingabe vom 23. August 2017 machte die Beschwerdeführerin und mit Eingabe vom 31. August 2017 auch noch die Beschwerdegegnerin von ihren Äusserungsmöglichkeiten Gebrauch. Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 19. Juli 2016, mitgeteilt am 2. August 2016, worin die Beschwerdegegnerin die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes auf den Parzellen 801 (mit unterirdischem Fundament und Betonriegel für nicht erstelltes Haus F) und 814 (für nicht erstelltes Haus D) gegenüber der Beschwerdeführerin verlangte. Innert gesetzter Frist sollten die Betonriegel bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückgebaut und die Grundstücksflächen jeweils noch begrünt werden, unter Androhung der Ersatzvornahme (s. im Sachverhalt Ziff. 6 und Ziff. 9, hiervor). Beschwerdethema bildet die Frage, ob die bereits mit Erdmaterial zugeschütteten Hausfundamente sowie Betonriegel im Boden der Parzellen 801 und 814 über das ursprünglich gewachsene Geländeterrain hinausragen und daher bis auf jene Terrainlinie zurückge-

- 19 baut werden müssen und noch mit einer Humusschicht zu bedecken sind, oder ob diese unterirdischen Bauteile heute schon unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain liegen und daher keine Entfernung derselben erforderlich ist, da bereits gesetzeskonforme Zustände vorliegen und deshalb auf weitere Massnahmen auch baupolizeilich verzichtet werden kann. 2. a) In materieller Hinsicht gilt es vorab auf die hier massgebenden Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), des kommunalen Baugesetzes (BG) und auf die einschlägigen Quartierplanbestimmungen (QPB von 2012) hinzuweisen: Art. 91 Abs. 2 - 3 KRG – Erlöschen der Baubewilligung / Bauvollendung 2Baubewilligungen […] erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. 3Wird ein Bauvorhaben nicht vollendet, sind unvollendete Bauteile zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen.

Art. 93 Abs. 1 KRG – Verantwortlichkeit, Haftung 1Für die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung der ausgeführten Bauten und Anlagen mit den bewilligten Plänen und dem Baugespann sowie für die Einhaltung von Nebenbestimmungen sind Bauherrschaften, Eigentümerinnen und Eigentümer, sonstige Berechtigte sowie die mit der Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben beauftragten Personen verantwortlich. Art. 94 KRG – Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 1Materiell vorschriftswidrige Zustände sind auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde. 2Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist die kommunale Baubehörde […]. 3Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt sowohl den Eigentümerinnen oder Eigentümern als auch Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Kommen die Pflichtigen einer rechtskräftigen Wiederherstellungsfrist innert Frist nicht nach, lässt die zuständige Behörde nach erfolgter Androhung die verfügten Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen (Ersatzvornahme).

- 20 - 4Muss die zuständige Behörde aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes von der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, erlässt sie eine Verfügung, dass der gesetzeswidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung). Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG – Übergangsbestimmungen Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gilt u.a. auch das formelle Baurecht nach Art. 85-96 KRG. Art. 73 Abs. 1 und 3 KRG – Gestaltung der Siedlung und Landschaft 1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. 2[…] 3Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaften Unterhalts das Orts- oder Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen (Ersatzvornahme). Art. 15 Ziff. 1-3 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern 1. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind auf das Unerlässliche zu beschränken und sind nur zulässig, soweit sie sich gut in das Orts- und Landschaftsbild einordnen. 2. Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten zu begrünen oder mit Bäumen oder Sträuchern zu bepflanzen. Die Baubehörde kann Wiederherstellungspläne verlangen. 3. Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken. Art. 17 QPB – Umgebungsgestaltung 1. Die Umgebung von Haupt- und Nebengebäuden ist möglichst natürlich zu gestalten. Künstliche Terrainaufschüttzungen für Gartensitzplätze und dergleichen sind nicht gestattet. 2. Unterirdische Bauten, auf denen keine Bauten oder Anlagen erstellt werden, sind mit einer Humusschicht zu überdecken, die einen normalen Wiesengraswuchs gewährleisten. b) Zur Feststellung der Rechtmässigkeit baulicher Massnahmen sowie der Anordnung allfälliger Massnahmen oder Auflagen gegen illegale bauliche Vorkehrungen oder Zustände ist praxisgemäss ein zweistufiges Verfahren

- 21 durchzuführen; nämlich zuerst ein Baubewilligungsverfahren und danach – je nach Resultat des Baubewilligungsverfahrens – allenfalls ein Restitutionsverfahren. Ist ein baulicher Zustand bewilligt oder dereinst zumindest bewilligungsfähig, liegt keine Rechtswidrigkeit vor. Im Zuge des Restitutionsverfahrens muss dann geprüft werden, ob eine anzuordnende Massnahme verhältnismässig ist und ob ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung besteht, das die privaten Interessen an der Beibehaltung des unrechtmässigen Zustands überwiegt. Überdies ist die Gutgläubigkeit des Säumigen bzw. sein Verhalten nach Treu und Glauben zu prüfen (vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 15 vom 12. September 2017 E.6, R 16 61 vom 5. Januar 2017 E.4 und E.5, R 16 3 vom 19. April 2016 E.8; zur Verhältnismässigkeit von Restitutionen im Besonderen: HÄ- FELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1459 ff.; sowie zur Ersatzvornahme Rz. 1467 ff.). c) Im konkreten Fall hat die Beschwerdeführerin nachweislich auf die Errichtung der beiden Häuser D (Parzelle 814) und F (Parzelle 801) verzichtet, womit die entsprechenden Bewilligungen für das Haus F und das Haus D vom 27. November 2012 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 1, hiervor) und 25. Februar, mitgeteilt am 7. April 2016 (im Sachverhalt Ziff. 2) infolge der betreffenden Verzichtserklärungen der Beschwerdeführerin vom 23. Mai 2016 und vom 20. Dezember 2016 (im Sachverhalt Ziff. 2, 10) respektive infolge Desinteresse erloschen sind. Ebenso ist das allenfalls bei der Beschwerdegegnerin stets noch hängige Einspracheverfahren gegen die erste Projektänderung beim westlichen Haus D auf Parzelle 814 infolge Verzichts der Beschwerdeführerin auf die Projektrealisierung und des damit verbundenen Erlöschens der Baubewilligung infolge Desinteresses dahingefallen. Formell bedeutet dies, dass sich die Beschwerdeführerin auf diese Bewilligungen nicht mehr berufen kann. Ihre Argumentation, die Fundamente seien doch schliesslich bewilligt worden und diese Baubewil-

- 22 ligung könne nicht mehr in Frage gestellt werden, ist demnach nicht richtig. Dasselbe gilt für das Argument, die Einsprache gegen die erste Projektänderung beim Haus D sei noch bei der Beschwerdegegnerin hängig und des-wegen könne beim Haus D noch nicht von einer unvollendeten Baute gesprochen werden. Die Sache ist damit spruchreif. 3. a) Zum strittigen Baubescheid vom 19. Juli/2. August 2016 ist zunächst klarzustellen, dass die beiden Bauvorhaben betreffend die Einfamilienhäuser F (auf Parzelle 801) und D (auf Parzelle 814) unbestrittenermassen nicht vollendet wurden. Die bereits vorhandenen und längst erstellten Bauteile, also die unterirdischen Fundamente sowie Betonriegel, sind unvollendete Bauteile im Sinne von Art. 91 Abs. 3 KRG. Gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung sind sie deshalb zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Zuerst war jedoch nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit von der Beschwerdegegnerin zu prüfen, ob die Terrainveränderungen als solche – also auch ohne Errichtung der Häuser F und D – überhaupt bewilligungsfähig sind. Dies hat die Beschwerdegegnerin mit Blick auf Art. 15 ZIff. 1 BG i.V.m. Art. 17 ZIff. 2 QPB verneint. Bei Ziff. 1 der kommunalen Gestaltungsvorschrift "nur zulässig, soweit sie sich gut in das Orts- und Landschaftsbild einordnen" handelt es sich einerseits um eine Bestätigung, dass in der betreffenden Gemeinde auch Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs der kantonalen Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG genügen müssen. Andererseits stellt Art. 15 Ziff. 1 BG klar, dass Terrainveränderungen lediglich restriktiv zuzulassen sind (Erfordernis der 'Unerlässlichkeit'). Aus diesem Grunde und in Anbetracht des in lokalen Gestaltungsfragen grundsätzlich weiten Ermessens der Beschwerdegegnerin durfte diese die Bewilligung für die heute nutz- und zwecklosen Terrainaufschüttungen auf den Parzellen 801 und 814 durchaus verweigern. Die Kaschierung dieser Fundationen (Betonriegel) ist keinesfalls unerlässlich und müssen diese grundsätzlich nach

- 23 - Art. 91 Abs. 3 KRG entfernt und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden. Die Darstellung und Berufung der Beschwerdegegnerin darauf, dass sich die von ihr veranlassten Bodenaufschüttungen positiv auf das Geländebild auswirkten, konnte anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 10. Juli 2017 nicht bestätigt oder sogar erhärtet werden (vgl. Augenscheinfotos 1-2 und 6-11 für Parzelle 801 im Osten; ferner Bildaufnahmen 12-21, 26-31 für Parzelle 814 inkl. Fotos 39-40 mit 'sichtbarem Geländegefälle' gegen Westen hin). b) Zur Thematik der Wiederherstellung gesetzeskonformer Zustände drängt sich die verbindliche Klärung der Frage auf, ob das Fundament des Hauses F allseits und überall mit sämtlichen Gebäudeecken tiefer liegt als das ursprünglich gewachsene Terrain auf der Parzelle 801 - so wie es die Beschwerdeführerin behauptet – und somit den verfügten Anordnungen der Beschwerdegegnerin (s. im Sachverhalt Ziff. 6, hiervor) bereits Rechnung getragen wurde. Oder ob es sich umgekehrt so wie von der Beschwerdegegnerin behauptet verhält, dass nämlich die erstellten Fundationswände selbst ohne Bodenplatte zumindest auf der Westseite (also gegen die bereits mit Haus E überbaute Parzelle 813 hin) das ursprünglich gewachsene Terrain überragten und deshalb das dortige Terrain an verschiedenen Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müssen, um die Fundationsmauern mittels zusätzlichem Material zuzudecken. Die Beschwerdeführerin beruft sich für ihre gegenteilige Sachdarstellung auf den Plan "Längenprofile auf Fassadenflucht" vom 9. September 2016 (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1/1a), welcher die Südfassade von Haus D (Parzelle 814), Haus E (Parzelle 813) und Haus F (Parzelle 801) zeige und darüber hinaus – so die Beschwerdeführerin – auch noch zuverlässig den Verlauf des ursprünglich gewachsenen Terrains auf der Süd- und der Nordseite dieser drei Häuser wiedergebe. Die Beschwerde-

- 24 gegnerin führt aus, dieser Plan habe ihr im Bewilligungsverfahren (noch) nicht vorgelegen und er sei auch nicht bewilligt worden. Derselbe sei erst nach dem Erlass des angefochtenen Entscheids am 7. Juli 2016, nämlich am 9. September 2016, also drei Tage vor der Beschwerdeerhebung verfasst worden. Die Beschwerdegegnerin bestreite auch, dass dieser Plan die tatsächlichen Verhältnisse korrekt wiedergebe. Abzustellen sei vielmehr auf die bewilligten Pläne (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 5) und die von ihr eingereichten Dokumente und Fotos (Bg-act.12-17), aus welchen sich das ursprünglich gewachsene Terrain, die Aufschüttungen und die geplante Höhe der Bodenplatte OK ergebe. Selbst ohne Bodenplatte überragten die erstellten Fundationen zumindest auf der Westseite das gewachsene Terrain. Der Augenschein werde zeigen, dass das gewachsene Terrain gleich an mehreren Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müssen, um die Fundationsmauern zuzudecken. Beim Haus F (Parzelle 801) verlaufe der Boden zudem im Vergleich zur Umgebung unnatürlich und das natürliche Terrain sei zur Kaschierung der Fundationsriegel aufgeschüttet respektive verändert worden. c) Aufgrund der eingereichten Unterlagen und Plandokumente ist aus Sicht des streitberufenen Gerichts zunächst festzuhalten, dass das ursprünglich gewachsene Terrain bei den Häusern D (Parzelle 814), E (Parzelle 813) und F (Parzelle 801) an der Südfassade sowohl nach den Planunterlagen der Beschwerdeführerin (Bf-act. 1/1a) als auch nach denjenigen der Beschwerdegegnerin (Bg-act. 5 und 6) ähnlich verläuft. Ziemlich anders verhält es sich aber bei der Nordfassade. Für die Ost- und Westseite fehlen entsprechende Pläne von Seiten der Beschwerdeführerin. Die Höhenkoten des aufgeschütteten Terrains sind aber bei den einzelnen Darstellungen unterschiedlich. Auszugehen ist im Grundsatz von den durch die Beschwerdegegnerin bewilligten Plänen (Bg-act. 5 und 6). Die Beschwerdegegnerin hat den bis dahin nicht bewilligten Plan der Beschwerdeführerin

- 25 - (Bf-act. 1/1a) als beweisuntauglich kritisiert und die Richtigkeit des Inhalts bestritten. Zum Beweis ihrer Sachverhaltsversion hat die Beschwerdeführerin als weiteres Beweismittel die Erhebung einer Expertise verlangt. Ein namentlich genanntes und allgemein bekanntes Ingenieur- und Vermessungsbüro sei zu beauftragen, einen Plan mit dem ursprünglich gewachsenen Terrain in den zwei Bereichen der Parzellen 801 (Haus F) und 814 (Haus D) samt jeweils angrenzendem Boden zu erstellen. Es sei der Gemeindegeometer zum gerichtlichen Augenschein beizuladen. Dieses Beweismittel soll – neben der Vornahme eines Augenscheins – erhoben werden, mit dem Zusatz, dass der beigeladene Geometer anlässlich des Augenscheins das gewachsene Terrain im beantragten Umfange im Gelände kenntlich bzw. für alle Anwesenden nachvollziehbar mache. d) Der verfügte Abbruch der Fundamente bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain ist nach dem soeben Gesagten jedenfalls verhältnismässig. Er steht auch im überwiegenden öffentlichen Interesse, das sich z.B. in Art. 91 Abs. 3 KRG manifestiert. Das private Interesse der Beschwerdeführerin an der Beibehaltung der Fundationen samt deren Überdeckung muss dahinter zurückstehen. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, würde das Belassen der Fundationen zu einer Aushebelung der Fristvorschriften nach Art. 91 Abs. 2 KRG führen, was nicht angeht. Die rein finanziellen Privatinteressen der Beschwerdeführerin am "status quo" sind nicht ausschlaggebend, sondern treten im Vergleich zur viel höher zu gewichtenden Durchsetzung des materiellen Baurechtes in den Hintergrund. Der gute Glaube spielt hier keine Rolle. Natürlich sind die Fundationen ursprünglich im guten Glauben zwecks Erstellung aller drei Häuser (D, E und F) gebaut worden. In der Zwischenzeit haben sich die Bauabsichten der Beschwerdeführerin aber offensichtlich geändert und sie hat deshalb auf zwei der drei ursprünglich geplanten Bauvorhaben verzichtet.

- 26 e) Ausgangspunkt für die Beurteilung der hier entscheidenden Frage betreffend Entfernung allfälliger unterirdischer Bauteile auf den Parzellen 801 (Fundamentriegel nicht erstelltes Haus F) und 814 (unvollendet Haus D) müssen die Situationspläne des Gemeindegeometers vom fachkundigen Vermessungsbüro - als Experte und Auskunftsperson beim Augenschein präsent - bzw. der bereinigte Situationsplan vom 12. Juli 2017 betreffend 'Höhenkurven, ursprüngliches [gewachsenes] Terrain samt Höhenkoten der Gebäudeecken' sein (vgl. rote Messmarken mit + und – Vorzeichen, wobei +plus [Parzelle 814 Haus D] über dem ursprünglich gewachsenen Terrain und -minus [Parzelle 801 Haus F] unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain bedeutet; im Sachverhalt Ziff. 15, hiervor). Wie aus dem Plan vom 12. Juli 2017 zweifelsfrei hervorgeht, liegt die Fundation von Haus F auf Parzelle 801 mit den rot eingefärbten Messwerten (-0.38, -0.16, -0.41 und -0.67) unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Die Fundation muss hier also nicht geändert werden. An den vier grün kolorierten Gebäudeecken (+0.05, -0.33, -0.34 und +0.10) wie auch an den grün eingefärbten Parzellenecken (+0.01, +.032, +0.23 und -0,08) wurden – wenn überhaupt – nur kleinste Abweichungen vom ursprünglich gewachsenen Terrain im Vergleich zur Höhe am 10. Juli 2017 festgestellt. Diese geringfügigen Abweichungen und Aufschüttungen bei den Gebäude- und Parzellenecken auf Parzelle 801 (Haus F) können noch im Zuge der Begrünung ausgeglichen werden. Völlig anders präsentieren sich jedoch die Verhältnisse für die Fundation von Haus D auf Parzelle 814 mit den rot eingefärbten Messwerten (+0.57, +0.66, +0.16 und +0.46) über dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Die das ursprünglich gewachsene Terrain überragende Fundation muss hier deshalb noch entsprechend reduziert ('abgebissen') werden. Die vier grün kolorierten Gebäudeecken (-0.57, -0.76, -0.39 und -0.67) und fünf grün eingefärbten Parzellenecken (+0.16, -0.09, +/-0.00, +0.09 und +0.02) vermögen an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Vielmehr müssen die bei den Gebäude- und Parzellen-

- 27 ecken auf Parzelle 814 (Haus D) vorgenommenen Aufschüttungen gegen Westen hin (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 26-31 und 39-40), wie konkret die an der Südwestparzellenecke festgestellte Aufschüttung von 9 Zentimetern, noch bis auf das gewachsene Terrain abgetragen und begrünt werden. Der massgebende Höhenkotenplan lautet ziffernmässig wie folgt: (Grafische Darstellung) f) Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Stellungnahme vom 31. August 2017 noch geltend, der Plan vom 12. Juli 2017 stehe im Widerspruch zum Augenscheinprotokoll (S. 2 Ziff. 2). Worin der Widerspruch allerdings bestehen soll, ist nicht ersichtlich und deshalb auch nicht nachvollziehbar. 4. a) Die Beschwerde R 16 60 (betreffend Haus F auf Parzelle 801) ist somit im Resultat gutzuheissen und auf den Rückbau der dort unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain existierenden Gebäudefundation zu verzichten, zumal die Beschwerdeführerin ihrer diesbezüglichen Verpflichtung bereits faktisch (aus baupolizeilicher Sicht) rechtsgenüglich nachgekommen ist. b) Die Beschwerde R 16 87 (betreffend Haus D auf Parzelle 814) ist hingegen unbegründet und abzuweisen, da dort die unterirdische Gebäudefundation z.T. erheblich über das ursprünglich gewachsenen Terrain ragt und deshalb diese Fundamentriegelteile noch zurückgebaut bzw. 'abgebissen' werden müssen, um wieder gesetzeskonforme Zustände zu erhalten. c) Eine Begrünung beider Parzellen 801 und 814 ist sinnvoll und geboten. 5. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Be-

- 28 schwerdegegnerin aufzuerlegen. Dasselbe gilt für die zusätzlichen bzw. für die Streitentscheidung notwendigen Geometerkosten von Fr. 3'380.40. b) Die Beschwerdegegnerin hat die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin ferner aussergerichtlich laut Art. 78 Abs. 1 VRG zu entschädigen, wobei – wenn auch in reduzierter Form/Ausgestaltung – auf die Honorarnote vom 17. April 2017 abgestellt werden kann. Mangels einer separaten Honorarvereinbarung ist vom üblichen Stundenansatz für Bündner Anwälte von Fr. 240.--/h (und nicht Fr. 260.--/h wie in der Honorarnote vermerkt) auszugehen (so auch Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte; Honorarverordnung/HV; BR 310.250), was bei einem insgesamt geltend gemachten Arbeits- und Zeitaufwand von 22 ¼ h zunächst einen Betrag von Fr. 5'350.-ergibt. Da die Beschwerdeführerin selbst mehrwertsteuerpflichtig ist (UID- Register CH-103.134.206), ist hier keine Mehrwertsteuer geschuldet (vgl. Leitentscheid in PVG 2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführerin hat zwar im Verfahren R 16 60 gewonnen, im Verfahren R 16 87 aber verloren. Damit ist die im Stundenansatz bereits gekürzte Honorarnote noch um die Hälfte von Fr. 5'350.-- (: 2) auf (neu) Fr. 2'675.-- zu kürzen. In diesem Umfange hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin also aussergerichtlich zu entschädigen. Eine derartige Parteientschädigung steht der Beschwerdegegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich (im Verfahren R 16 87) in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. a) Die Beschwerde R 16 60 wird gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die A._____ AG ihrer Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle 801 bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, faktisch bereits nachgekommen ist.

- 29 b) Die Beschwerde R 16 87 wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 - den Geometerkosten von Fr. 3'380.40 - den Kanzleigebühren von Fr. 572.00 zusammen Fr. 6'452.40 gehen zu ½ zulasten der A._____ AG und zu ½ zulasten der Gemeinde X._____ sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ die A._____ AG reduziert mit insgesamt Fr. 2'675.-- (ohne MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]