Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 14.02.2017 R 2016 58

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 58 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 14. Februar 2017 in der Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, Beschwerdegegnerin 1 und B._____ SA, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Quartierplanung C._____ III (Einleitung)

- 2 - 1. Am 9. Juni 1998 erliess der Vorstand der damaligen Gemeinde X._____ im Gebiet C._____ den Quartierplan C._____, umfassend unter anderem die Parzellen 984, 985 sowie 1700 des Grundbuches X._____. Dieser wurde am 4. Februar 1999 im Grundbuch angemerkt. Planungszweck war die Erschliessung und zweckmässige Überbauung des Quartiers im Rahmen der damals geltenden Grundordnung. 2. In den Jahren 2003 und 2004 revidierte die damalige Gemeinde X._____ die aus dem Jahr 1983 stammende Ortsplanung. Bei der Revision wurden insbesondere Teilflächen der Parzellen 984 und 985 von der Wohnzone 3 in die Hotelzone umgezont und das zusammenhängende Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt. Die von der Gemeinde am 28. November 2004 beschlossene neue Ortsplanung trat mit der Genehmigung durch die Regierung am 20. Dezember 2005 in Kraft. 3. Auf den 1. Januar 2015 fusionierte die frühere Gemeinde X._____ mit den früheren Gemeinden O.1._____, O.2._____, O.3._____, O.4._____ und O.5._____ zur heutigen Gemeinde X._____. 4. Die Revision der Ortsplanung vom 28. November 2004 erforderte nach Angabe der Gemeinde X._____ eine Anpassung des Quartierplans C._____ vom 9. Juni 1998. Das betreffende Verfahren wurde vom Gemeindevorstand am 8. Mai 2006 eingeleitet. Der revidierte Quartierplan wurde vom Gemeindevorstand mit Beschluss vom 7. September 2009 erlassen. Dieser regelt im Detail die Erschliessung des Quartiers und die Grundzüge für die künftige Überbauung des Planungsgebiets. Da für einzelne Teilgebiete im Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans noch keine konkreten Überbauungsabsichten vorlagen, wurde das Quartierplangebiet in drei Gestaltungsgebiete aufgeteilt. Für das Gestaltungsgebiet I wurden dabei in den Art. 17 und 18 QPV die erforderlichen Gestaltungsanordnungen festgelegt. Für die Quartierplangebiete II und III dagegen schreibt

- 3 - Art. 12 Abs. 3 QPV vor Erstellung neuer Bauten und Anlagen die Ausarbeitung ergänzender Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Gestaltungsvorschriften vor, wobei in den ergänzenden Gestaltungsplänen gleichzeitig auch die interne Erschliessung der einzelnen Gestaltungsgebiete verbindlich zu regeln ist. Die teilweise der Hotelzone zugewiesenen Parzellen 984 und 985 bilden gemäss Art. 12 Abs. 1 QPV und Gestaltungsplan Situation 1:500 das Gestaltungsgebiet III. 5. Am 11. Mai 2016 ersuchte die D._____ AG (Projektverfasserin) im Auftrag der B._____ SA (Grundeigentümerin) die Gemeinde unter Hinweis auf die beabsichtigte Überbauung der Parzellen 984 und 985 mit einem Modulhotel und zwei Neubauten mit Ressortwohnungen um Durchführung der ergänzenden Quartiergestaltungsplanung über das Gestaltungsgebiet III. Gestützt auf dieses Gesuch gab der Gemeindevorstand am 15. Juni 2016 allen Quartierplanbeteiligten und im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde am 16. Juni 2016 allgemein seine Absicht bekannt, dem Gesuch Folge zu geben und das Verfahren für die Ausarbeitung des ergänzenden Gestaltungsplans einzuleiten. Ziel der ergänzenden Gestaltungsplanung sollte die verbindliche Festlegung der Situierung von Bauten und Anlagen sowie der freizuhaltenden Flächen im Gestaltungsgebiet III sowie der Fussgängerverbindung Richtung E._____ sein. 6. Gegen die beabsichtigte Einleitung erhob A._____, Eigentümer der Parzelle 1700, am 12. Juli 2016 Einsprache. Er beantragte, auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III sei zu verzichten. Eventualiter sei mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes.

- 4 - 7. Am 15., mitgeteilt am 18. August 2016, wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache von A._____ ab und beschloss die Ausarbeitung des Quartiergestaltungsplans C._____ III, umfassend die Parzellen 984 und 985, gemäss Art. 12 Abs. 3 QPV. Der Gemeindevorstand erwog im Wesentlichen, dass es der Behörde verwehrt sei, nochmals über die Notwendigkeit der Durchführung einer Quartierplanung oder über die Abgrenzung des Planungsgebiets zu befinden, da darüber bereits bei Erlass der Grundordnung entschieden worden sei. Die Ablehnung des Gesuchs hätte ein nicht gerechtfertigtes Bauverbot auf unbestimmte Zeit zur Folge. Zudem vermöge die Durchführung der beantragten ergänzenden Gestaltungsplanung den Erlass von kommunalen Bestimmungen zum ZWG sowie eine allfällige Verdichtung der Bauzonen im Zusammenhang mit Zweitwohnungen nicht zu präjudizieren. Auch die von der Gemeinde beabsichtigte vorgezogene Revision der Bestimmungen über die Hotelzone stehe einer Inangriffnahme der ergänzenden Gestaltungsplanung nicht entgegen. 8. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 13. September 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 15.08.2016 sei aufzuheben und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplanes C._____ III sei zu verzichten. 2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 15.08.2016 aufzuheben und es sei mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartierplanes C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes. 3. Der Beschwerde sei vorsorglich die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4. Unter amtlicher, gerichtlicher und ausserordentlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner, zuzüglich 8 % MWST."

- 5 - Begründend führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass in der Gemeinde X._____ die Frage der Bauzonengrösse gesamthaft überprüft werden müsse, bevor der ergänzende Gestaltungsplan C._____ III erlassen werden könne, weil sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung im Jahr 2009 erheblich geändert hätten. In die gesamthafte Prüfung der Bauzonengrösse müssten auch die in der Hotelzone gelegenen Parzellen 984 und 985 miteinbezogen werden. Zudem sei die Durchführung der ergänzenden Gestaltungsplanung für das Gestaltungsgebiet III auch deshalb nicht zulässig, weil dadurch ein kommunales Zweitwohnungsgesetz negativ präjudiziert werden könnte. 9. Am 21. Oktober 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde sowie des Antrags auf aufschiebende Wirkung. Begründend brachte sie im Wesentlichen vor, dass die Hotelzone C._____ als Spezialzone keiner Überprüfung im Rahmen einer allgemeinen Überprüfung der Bauzonengrösse bedürfe. Auch mit Blick auf die von der Beschwerdegegnerin 1 ausgeschiedenen Tourismus- und Freizeitzonen bestehe aufgrund der Lage und Beschaffenheit der Hotelzone C._____ sowie der aktuellen Überbauungsabsichten kein Überprüfungsbedarf. Eine Auszonung der Hotelzone C._____ stünde in offenem Widerspruch zu den Vorgaben des kantonalen Richtplans. Angesichts der Tatsache, dass seit den bisherigen Planungen erst sieben bzw. elf Jahre vergangen seien, könnten sich die betroffenen Grundeigentümer ausserdem auf den Grundsatz der Planbeständigkeit berufen. Schliesslich könne auch von einer negativen Präjudizierung eines zu erlassenden Zweitwohnungsgesetzes durch die Erarbeitung und den Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans C._____ III nicht die Rede sein. 10. Am 26. Oktober 2016 beantragte die B._____ SA (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-

- 6 getreten werden könne. Dabei machte sie insbesondere geltend, dass der Beschwerdeführer durch das Einleitungsverfahren in seinen Rechten nicht tangiert sei und er kein Rechtsschutzinteresse habe, weswegen auf seine Begehren nicht einzutreten sei. Des Weiteren argumentierte die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegnerin 1. 11. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. Oktober 2016 trat der Instruktionsrichter auf das beschwerdeführerische Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung mangels Beschwer nicht ein, da bereits von Verordnungs wegen ausgeschlossen sei, dass der Gemeindevorstand den Quartierplan vor Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses ausarbeiten lasse (Verweis auf Art. 17 Abs. 1 KRVO). 12. Am 25. November 2016 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen fest und ergänzte seine Argumentation. Dabei wies er insbesondere noch darauf hin, dass im Unterengadin gemäss Richtplanentwurf von einer negativen Bevölkerungsprognose auszugehen sei, die Gemeinde X._____ nach Ansicht des Kantons als Gemeinde mit einer überdimensionierten Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) gelte und die Hotelbetten in den letzten Jahrzehnten in X._____ beträchtlich abgenommen hätten und zu erwarten sei, dass die Nachfrage nach zusätzlichen Hotelbetten in Zukunft weiter abnehmen oder zumindest stagnieren werde. 13. Am 7. Dezember 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest. Ergänzend führte sie im Wesentlichen aus, dass der Verlust an Hotelbetten in den vergangenen Jahren nicht auf eine abnehmende Nachfrage, sondern auf strukturelle Probleme der eingegangenen Hotelbetriebe zurückzuführen sei. Die Nachfrage sei vorhanden, ansons-

- 7 ten in X._____ keine neuen Hotelbetriebe wie der hier zur Diskussion stehende geplant würden. 14. Am 31. Dezember 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers abgewiesen und gleichzeitig die Ausarbeitung des Quartiergestaltungsplans C._____ III, umfassend die Parzellen 984 und 985, beschlossen hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Der Beschwerdeführer als Alleineigentümer der Parzelle 1700, welche unmittelbar an die Parzelle 984 angrenzt, die zusammen mit der Parzelle 985 im Gestaltungsgebiet III des Quartierplans C._____ liegt, ist vom angefochtenen Entscheid betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb er − entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 − zur Be-

- 8 schwerdeerhebung legitimiert ist (vgl. Art. 50 VRG). Im konkreten Fall kann nämlich nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass der Beschwerdeführer durch die angefochtene Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III beschwert sein könnte, zumal die vom Beschwerdeführer beantragte Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ − sofern die Hotelzone in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist − zur Folge haben könnte, dass die Beschwerdegegnerin 2 das geplante Bauvorhaben nicht realisieren könnte und somit die vom Beschwerdeführer angeführten Nachteile (erhebliche Wertminderung des beschwerdeführerischen Anwesens, Beeinträchtigung der exklusiven Privatsphäre durch die grossen Hotelkuben) von vornherein wegfallen würden. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. b) Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Verfahren auf Erlass des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ für das Gestaltungsgebiet III zu Recht eingeleitet hat. 2. Einleitend gilt es bezüglich des anwendbaren Rechts festzuhalten, dass die fusionierte Gemeinde X._____ gemäss Fusionsvertrag zwischen den ehemaligen Gemeinden O.1._____, O.2._____, O.3._____, X._____, O.4._____ und O.5._____ vom 29./30. März 2015 alle Gesetze und Reglemente so schnell wie möglich zu vereinheitlichen hat. Bis zum entsprechenden Inkrafttreten wendet der Gemeindevorstand − auf Grund des Übergangsrechts − die für das Gebiet der vormaligen Gemeinden gültigen Gesetze an. Da bis dato von der fusionierten Gemeinde X._____ kein neues Baugesetz erlassen wurde, gelangt bezüglich der im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu beantwortenden Fragen das Baugesetz der ehemaligen Gemeinde X._____ vom 28. November 2004, von der Regierung des Kantons Graubünden am 20. Dezember

- 9 - 2005 genehmigt (BG), zur Anwendung, welches in Art. 16 Abs. 3 BG unstrittig eine gesetzliche Grundlage für die Quartierplanpflicht enthält. 3. a) Der beschwerdeführerische Hauptantrag lautet dahingehend, dass der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei. Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer, es sei der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben und es sei mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes. Begründet werden diese Anträge wie folgt: • Ein Quartierplan sei ein Nutzungsplan im Sinne von Art. 14 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) und unterliege den zeitlichen Grenzen der Planbeständigkeit. Wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung verändert hätten, sei zunächst zu prüfen, ob die Änderungen so erheblich seien, dass die Nutzungsplanung überprüft werden müsse. Bejahendenfalls sei in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob der Nutzungsplan angepasst werden müsse. • In der Vergangenheit seien die Bauzonen in der Gemeinde X._____ im Hinblick auf die Erstellung neuer Zweitwohnungen dimensioniert worden. Nach Inkraftsetzung von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) per 11. März 2012 hätten sich die Verhältnisse bezogen auf die Beständigkeit von Nutzungsplänen nach Art. 21 Abs. 1 RPG derart verändert, dass mit weniger Wohnbaunachfrage gerechnet werden müsse. Dementsprechend sei die Bauzonengrösse zu überprüfen. Dies zumal im Unterengadin von einer negativen Bevölkerungsprognose auszugehen sei und die Gemeinde X._____ als Gemeinde mit überdimensionierten WMZ gelte. Zudem hätten die Hotelbetten in den letzten Jahrzehnten in der Gemeinde X._____ beträchtlich abgenommen und es sei zu erwarten, dass die Nachfrage nach zusätzlichen Hotelbetten künftig weiter abnehmen oder zumindest stagnieren werde. • Die Auffassung der Gemeinde, wonach ein einmal erlassener Quartierplan nicht mehr in Frage gestellt werden könne und ein Antrag auf

- 10 - Einleitung des Quartierplanverfahrens zwingend zu behandeln sei, sei nicht haltbar. PVG 1989 Nr. 52 lasse sich nichts anderes entnehmen. • Planfestsetzungen unterlägen der Überprüfung und Anpassung nach Art. 21 Abs. 2 RPG, insbesondere dann, wenn aufgrund der noch fehlenden ergänzenden Quartiergestaltungsplanung das betreffende Gebiet noch nicht baureif sei. Der Quartiergestaltungsplan C._____ III verschaffe den Parzellen 984 und 985 einen Ausnützungsbonus. Diese Verdichtung führe zu einer Vergrösserung der Bauzone in X._____. • Die in der Hotelzone gelegenen Parzelle 984 und 985 müssten in eine Überprüfung der Bauzonengrösse miteinbezogen werden. Bezüglich der Parzellen 984 und 985 falle eine Reduktion der baulichen Nutzungsmöglichkeiten in Betracht, weil sie noch unüberbaut, intern noch nicht erschlossen und am Siedlungsrand an der Grenze zur Landwirtschaftszone lägen. Mangels Quartiergestaltungsplan seien die Grundstücke auch noch nicht baureif. Da vorliegend neben dem Modulhotel auch strukturierte Zweitwohnungen erstellt werden sollten, welche gemäss technischer Richtlinien Bauzonen des Bundes zur Wohnnutzung und damit zu den WMZ zählten, falle das Gebiet C._____ III in die Überprüfung der Bauzonengrösse. Hotelzonen zählten zwar nicht zu den WMZ. Die technischen Richtlinien schlössen indes nicht aus, dass auch andere Bauzonentypen als nur die WMZ in die Überprüfung der Bauzonengrösse einbezogen werden müssten. • Die Gemeinde habe ab dem 1. September 2012 eine Planungszone erlassen, mit dem Zweck, die kommunale Grundordnung an die Gesetzgebung zu Art. 75b BV anzupassen. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) sei seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Die Gemeinde habe noch kein neues kommunales Zweitwohnungsgesetz erlassen. Die Bauherrschaft wolle auf den Parzellen 984 und 985 einen strukturierten Beherbergungsbetrieb errichten und vom Ausnützungsbonus profitieren. Ein künftiges kommunales Zweitwohnungsgesetz würde damit direkt die planerischen Festlegungen im Gestaltungsgebiet III beeinflussen. Die Gemeinde gehe selber davon aus, ein konkretes Bauprojekt sei nicht genehmigungsfähig, bevor die Teilrevision der Hotelzonen X._____ und O.5._____ abgeschlossen sei. Schon deswegen sei nicht einzusehen, weswegen mit der Quartierplanung begonnen werden könne, ohne die Planungsabsichten der Gemeinde zu gefährden. b) Den beschwerdeführerischen Ausführungen hält die Beschwerdegegnerin 1 was folgt entgegen:

- 11 - • Sie habe ein eminentes Interesse an der baldigen Überbauung der in der Hotelzone befindlichen Parzellen 984 und 985. Seit 1980 seien in der Fraktion X._____ insgesamt 211 Hotelbetten verloren gegangen. Rechne man die Entwicklung von O.5._____-O.6._____ dazu, belaufe sich der Verlust auf über 800 Betten. Dieser Verlust an Hotelbetten sei nicht auf eine abnehmende Nachfrage, sondern auf strukturelle Probleme der eingegangenen Betriebe zurückzuführen. Die Nachfrage sei vorhanden, ansonsten in X._____ keine neuen Hotelbetriebe geplant würden. Die Gemeinde sei wirtschaftlich dringend auf die Erstellung neuer oder Erweiterung bestehender Hotelbetriebe angewiesen, weshalb in X._____ bereits 1983 und 2005 diverse Hotelzonen ausgeschieden worden seien. • Das zu erstellende Modulhotel mit den zwei Bauten mit Ressortwohnungen werde als Ganzes als Hotel betrieben. Es handle sich um einen strukturierten Beherbergungsbetrieb und nicht um touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen. Somit sei klar, dass eine Bewilligung der vorgesehenen touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht dazu führen könne, die Hotelzone wie eine Wohnzone zu behandeln. Zwar habe der Bund in den technischen Richtlinien Bauzonen die Frage aufgeworfen, ob solche Zonen überhaupt der Kategorie Tourismusund Freizeitzonen zugeteilt werden könnten. Diese Überlegungen hätten jedoch die Annahme betroffen, dass Gemeinden ihre WMZ verkleinern würden, indem sie bestehende WMZ in Tourismus- und Freizeitzonen umzonten. Eine Antwort auf die aufgeworfene Frage sei der Bund bisher aber schuldig geblieben. • Hier seien die Absichten des Kantons respektive die Richtplanvorgaben des Kantons massgebend. Der Kanton habe in den Entwurf "Kantonaler Richtplan Siedlung" (KRIP-Si) ein Kapitel WMZ und Gebiete für touristische Beherbergung aufgenommen. Hauptziel des letzteren Kapitels sei die Weiterentwicklung des Beherbergungsangebots. Strukturierte Beherbergungsbetriebe gehörten dazu. Als solche gälten Betriebe gemäss Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1). Damit sei klar, dass eine Spezialzone (vorliegend Hotelzone) für touristische Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs nicht zu den WMZ gehöre. Sie sei nicht in die allgemeine Überprüfung der WMZ einzubeziehen. Damit könne dahingestellt bleiben, ob die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Überprüfung der WMZ verpflichtet wäre. • Die Hotelzone C._____ verfüge über alle Eigenschaften, welche der KRIP-Si an Standorte für Beherbergungsbetriebe stelle. Solche Standorte seien in der Ortsplanung zu sichern. Selbst wenn die Hotelzonen in der Gemeinde X._____ als zu gross betrachtet würden, dürfte gerade die Hotelzone C._____ nicht für eine Auszonung in Betracht gezogen werden, zumal diese über einen rechtskräftigen Quartierplan

- 12 aus dem Jahr 2009 verfüge. Schliesslich liege für die Hotelzone C._____ ein konkretes Bauprojekt mit einem konkreten Investor und einem qualifizierten und fachkundigen Betreiber vor. Auch deswegen dürfe die Hotelzone nicht in die Überprüfung der Bauzonen einbezogen werden. Es gebe ein gewichtiges öffentliches Interesse am geplanten Hotelneubau, welches das private Interesse des Beschwerdeführers an seiner exklusiven Privatsphäre überwiege. Parzelle 984 und 985 lägen seit Jahren in der Bauzone. Ursprünglich hätten sie in der Wohnzone gelegen, seit dem 20. Dezember 2005 aber in der Hotelzone und seit dem 7. September 2009 seien sie durch den Quartierplan C._____ erschlossen. Seit diesen Planungen seien erst elf bzw. sieben Jahre vergangen, weshalb sich die Eigentümer von Parzelle 984 und 985 auf die durch Art. 21 Abs. 1 RPG garantierte Planbeständigkeit berufen könnten. • Es gebe keine negative Beeinflussung eines kommunalen Zweitwohnungsgesetzes bzw. der Anpassung des BG an das ZWG. Hier solle ein strukturierter Beherbergungsbetrieb erstellt werden. Dafür gebe es keine Beschränkung im ZWG. Die Beschwerdegegnerin 1 beabsichtige nicht, touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG irgendwie einzuschränken. Der Ausnützungsbonus sei eine Entschädigung für gestalterische Mehrleistungen und stehe in keinem sachlichen Zusammenhang mit einer bestimmten Nutzungsart. Im Übrigen diene der Quartiergestaltungsplan nicht der Definition der zulässigen Nutzung, sondern einzig der Festlegung der zulässigen Gestaltung und der internen Erschliessung. c) Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert im Wesentlichen ähnlich wie die Beschwerdegegnerin 1 und führt darüber hinaus noch was folgt aus: • Der Beschwerdeführer habe die Parzelle 1700 im Jahr 1997 erworben und sich weder gegen das Quartierplanverfahren noch gegen die Zuordnung der Parzellen 984 und 985 zur Hotelzone gewehrt. • Der rechtskräftige Quartierplan bestehe seit dem 7. September 2009. Die Beschwerdegegnerin 2 habe ein eminentes Interesse an der Planbeständigkeit. Sie habe für die Quartierplanung bereits Fr. 270'000.-- ausgegeben und im Jahr 2011 die Parzelle 985 zum Preis von Fr. 1‘210‘000.-- erworben. Der Quartierplan sei erst siebenjährig und der Planungshorizont noch längst nicht erreicht. Die Grundstücke seien erschlossen und baureif. Es fehle nur die genaue Situierung der Bauten und die interne Fussgängerverbindung Richtung E._____.

- 13 - • Hotelzonen seien nach den technischen Richtlinien des Bundes nicht WMZ, sondern Arbeitszonen, weshalb eine Überprüfung der Zonengrösse nicht in Frage komme. Dies habe der Jurist für Raumplanung des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graubünden bestätigt. Das ZWG beschränke die touristisch bewirtschafteten Wohnungen in einer Hotelzone nicht. Damit fehle es vorliegend an einer erheblichen Veränderung der Verhältnisse. • Im Vergleich zu den Fällen BGE 140 II 25 und 1C_40/2016 liege hier bereits ein rechtskräftiger Quartierplan vor. Zudem stehe vorliegend nicht der Erlass eines neuen Quartierplans, sondern die Einleitung der im Quartierplan vorgeschriebenen Folgeplanung zur Diskussion. 4. a) Dem beschwerdeführerische Hauptantrag, wonach der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben sei und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei, kann − wie nachstehend dargestellt − nicht stattgegeben werden. b) Gemäss Art. 26 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) können im Zonenplan Gebiete bezeichnet werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) durchgeführt wird. Übereinstimmend mit Art. 26 Abs. 4 KRG hält Art. 16 Abs. 3 BG fest, dass der Zonenplan Gebiete bezeichnet, in denen vor der Bewilligung von Bauten und Anlagen eine Quartierplanung (Folgeplanung) durchzuführen ist, wobei die Folgeplanung über das ganze Gebiet oder in Etappen über Teilgebiete durchgeführt werden kann. Von dieser Möglichkeit hat die ehemalige Gemeinde X._____ Gebrauch gemacht und im Jahr 1998 unter anderem das Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt. In den Jahren 2003 und 2004 revidierte die damalige Gemeinde X._____ die aus dem Jahre 1983 stammende Ortsplanung, wobei bei dieser Revision insbesondere Teilflächen von Parzellen 984 und 985 von der Wohnzone 3 in die Hotelzone umgezont und das zusammenhängende Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt wurden. Die Revision der Ortsplanung vom 28. November 2004 erforderte eine Anpassung

- 14 des Quartierplans C._____ vom 9. Juni 1998, wobei der revidierte Quartierplan von der Beschwerdegegnerin 1 mit Beschluss vom 7. September 2009 erlassen wurde. Damit wurde der frühere Quartierplan vom 9. Juni 1998 gesamthaft aufgehoben. Folglich gilt heute für das Gebiet C._____, umfassend unter anderem die Parzellen 984, 985 (teilweise) und 1700, unstrittig der am 7. September 2009 erlassene Quartierplan. c) Der Quartierplan vom 7. September 2009 bestimmt gemäss Art. 2 der Quartierplanvorschriften (QPV) die Grundzüge für die künftige Überbauung des Planungsgebiets und schafft die Voraussetzungen für eine gute Gestaltung der Bauten und Anlagen und deren Aussenräume unter grösster Rücksichtnahme auf das Orts- und Landschaftsbild. Des Weiteren regelt der Quartierplan die Erschliessung des Quartierplangebiets. Da für einzelne Teilgebiete im Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans im Jahr 2009 noch keine konkreten Überbauungsabsichten vorlagen, wurde das Quartierplangebiet in drei Gestaltungsgebiete aufgeteilt (vgl. Art. 12 Abs. 1 QPV). Für das Gestaltungsgebiet I wurden dabei in den Art. 17 und 18 QPV die erforderlichen Gestaltungsanordnungen festgelegt. Für die Quartierplangebiete II und III, wozu gemäss Art. 12 Abs. 1 QPV und Gestaltungsplan Situation 1:500 auch die in der Hotelzone gelegenen Flächen der Parzellen 984 und 985 zählen, schreibt Art. 12 Abs. 3 QPV dagegen vor Erstellung neuer Bauten und Anlagen die Ausarbeitung ergänzender Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Gestaltungsvorschriften vor, wobei in den ergänzenden Gestaltungsplänen gleichzeitig auch die interne Erschliessung der einzelnen Gestaltungsgebiete verbindlich zu regeln ist. d) Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG wird die Folgeplanung von Amtes wegen oder auf Antrag von Betroffenen eingeleitet. Vorliegend ersuchte die D._____ AG im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 die Beschwerdegegnerin 1 am 11. Mai 2016 unter Hinweis auf die beabsichtigte Überbauung

- 15 der Parzellen 984 und 985 mit einem Modulhotel und zwei Neubauten mit Ressortwohnungen um Durchführung der ergänzenden Quartiergestaltungsplanung über das Gestaltungsgebiet III. Angesichts der bereits verfügten Quartierplanpflicht, des bereits feststehenden Quartierplangebiets und des ebenfalls feststehenden Quartierplanzwecks blieb der Beschwerdegegnerin 1 betreffend der Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III nur ein sehr kleiner Ermessenspielraum. Einzige Voraussetzung für die Einleitung des fraglichen Quartiergestaltungsplans in zeitlicher Hinsicht bildet das Vorliegen konkreter Bauabsichten eines oder mehrerer Grundeigentümer im betreffenden Gebiet. Vorliegend liegt mit dem Gesuch der Beschwerdegegnerin 2 um Durchführung der ergänzenden Quartiergestaltungsplanung über das Gestaltungsgebiet III vom 11. Mai 2016 unstrittig ein formeller Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III vor, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 das Verfahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III einleiten musste (vgl. zum Ganzen PVG 1989 Nr. 52, wobei im damals zu beurteilenden Fall kein Gesuch zur Einleitung des Quartierplanverfahrens, sondern ein konkretes Baugesuch vorlag, was aber im Ergebnis keine Rolle spielt). Insbesondere war es der Beschwerdegegnerin 1 verwehrt, nach Einreichung des Einleitungsgesuchs nochmals über die Notwendigkeit der Durchführung einer Quartierplanung oder über die Abgrenzung des Planungsgebiets zu befinden, weil darüber bereits bei Erlass der Grundordnung entschieden wurde. Nach dem Gesagten ist der beschwerdeführerische Hauptantrag, wonach auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei, abzuweisen. 5. a) Wie gesehen lautet der beschwerdeführerische Eventualantrag dahingehend, dass der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben sei und mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung

- 16 des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zuzuwarten sei. Begründet wird dieser Antrag im Wesentlichen damit, dass in der Gemeinde X._____ die Frage der Bauzonengrösse gesamthaft überprüft werden müsse, bevor der ergänzende Gestaltungsplan C._____ III erlassen werden könne, weil sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung im Jahr 2009 erheblich geändert hätten. In die gesamthafte Prüfung der Bauzonengrösse müssten auch die in der Hotelzone gelegenen Parzellen 984 und 985 miteinbezogen werden. Zudem sei die Durchführung der ergänzenden Gestaltungsplanung für das Gestaltungsgebiet III auch deshalb nicht zulässig, weil dadurch ein kommunales Zweitwohnungsgesetz negativ präjudiziert werden könnte. Diesen Ausführungen vermag sich das streitberufene Gericht − wie nachstehend dargestellt − nicht anzuschliessen. b) Zutreffend ist zwar, dass das Bundesgericht im Entscheid BGE 140 II 25 ausgeführt hat, dass aufgrund der Annahme der Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" bzw. mit Inkrafttreten von Art. 75b BV in Tourismusgemeinden, die einen hohen Anteil an Zweitwohnungen haben, mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen sei. Dies habe, so das Bundesgericht weiter, zur Folge, dass die Wohnbaureserven in solchen Gemeinden mit grosser Wahrscheinlichkeit überdimensioniert geworden seien und überprüft werden müssten. Diese Prüfung könne nicht isoliert erfolgen, sondern setze eine Gesamtsicht über alle Bauzonen der Gemeinde voraus. c) Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegen die fraglichen Teilflächen der Parzellen 984 und 985 seit der Revision der Ortsplanung vom 28. November 2004 unstrittig in der Hotelzone (vgl. Quartierplan C._____, Be-

- 17 standesplan 1:500 vom 7. September 2009). Der betreffende Art. 55 BG lautet wie folgt: Hotelzone Art. 55 1. Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe, Erholungsheime und Kureinrichtungen bestimmt. Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sowie Personalwohnungen sind zulässig, wenn weder sie selbst noch ihre Benützung den Kurbetrieb und die Erholung stören. 2. Als Gastgewerbebetriebe gelten Gaststätten, traditionelle Hotels, Garni-Hotels und Pensionen. Aparthotels werden traditionellen Hotels gleichgestellt, wenn die hotelmässige Bewirtschaftung der gesamten Wohnfläche während wenigstens 210 Betriebstagen im Jahr gewährleistet ist und ausserdem nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sind: - das Aparthotel muss während mindestens 7 Monaten im Jahr betrieben werden und öffentlich zugänglich sein; - die einzelnen Stockwerkeinheiten müssen mit Dienstbarkeiten oder entsprechenden Verpflichtungen im Reglement derart belastet sein, dass 100 % der gesamten Wohnfläche der Appartements (ausgenommen Personalwohnungen) dem Hotelbetrieb während 210 Tagen im Jahr zur hotelmässigen Bewirtschaftung zur Verfügung stehen; - das Baugrundstück muss vor Baubeginn mit einem Zweckentfremdungsverbot zu Gunsten der Gemeinde belastet werden. Die Baukommission kann Fachgutachten über den geplanten Betrieb einholen oder die Vorlage bestehender Gutachten verlangen. 3. Bei Vorliegen eines entsprechenden Generellen Gestaltungsplans über die ganze Hotelzone können zusammen mit der Bewilligung von Bauvorhaben für neue oder bestehende Hotelbetriebe und unter Beachtung der Vorschriften über die Hauptwohnungsanteile auch Wohnungen mit einer Gesamtfläche von max. 40 % der in der betreffenden Zone zulässigen Geschossfläche bewilligt werden. Die Baubehörde kann den Bau der Wohnungen vor Ausführung des Hotelbauvorhabens bewilligen. 4. Bestehende Hotels dürfen ohne Rücksicht auf die Vorschriften über die Ausnützungsziffer, Gebäude- und Firsthöhen, Gebäudelängen sowie Grenz- und Gebäudeabstände umgebaut werden, sofern der Zweck des Gebäudes und das Gebäudevolumen nicht verändert werden. Bei der Erstellung von Wohnraum zu bestehenden Hotels gelten indessen die Vorschriften über die Ausnützungsziffer uneingeschränkt. Da in der Hotelzone gemäss Art. 55 Abs. 3 BG auch die Erstellung von Wohnungen möglich ist, handelt es sich bei der fraglichen Hotelzone in X._____ somit nicht um eine reine Hotelzone. Vielmehr hat die fragliche Hotelzone vor diesem Hintergrund als Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) zu gelten. In der vorliegenden Form wäre die Hotelzone deshalb

- 18 grundsätzlich in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen. d) Die Beschwerdegegnerin 1 weist indes im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, unter Erwägung 5 darauf hin, dass aktuell eine vorgezogene Revision der Hotelzonen in den Fraktionen X._____ und O.5._____ im Gang sei. Es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin 1 beabsichtigt, neu eine reine Hotelzone im Sinne eines Gebiets für touristische Beherbergung gemäss Ziff. 5.2.5 des Entwurfs KRIP-Si zu schaffen, welche in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse dann eben nicht einzubeziehen wäre. Gemäss Codierungsliste WMZ, Anhang 2 zum Entwurf des erläuternden Berichts zur Richtplananpassung in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung vom Oktober 2016 (abrufbar unter www.are.gr.ch › Aktuelles › Richtplananpassungen in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung › Erläuternder Bericht [zuletzt besucht am 7. April 2017]), werden nämlich bloss Wohnzonen (sämtliche Wohnzonen 1-7/A-G und weitere [Code 113]), Mischzonen (sämtliche Wohnmischzonen/Wohn- und Gewerbezonen 1-5/A-E und weitere [Code 116]) und Zentrumszonen (Zentrumszone/Kernzone [Code 11110], Altstadtzone [Code 11130], Dorfkernzone [Code 11150], Dorfzone [Code 11160], weitere Zentrumszonen [Code 11190], sämtliche Erweiterungszonen [Code 112]), zu den WMZ gezählt, nicht aber Hotelzonen. Es ist deshalb nur konsequent, wenn die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, unter Erwägung 5 ausführt, dass ein konkretes Baugesuch im Gestaltungsgebiet III erst nach Abschluss der laufenden Revision der Hotelzone und nach dem Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans III bewilligt werden könnte. Auf diese Aussagen ist die Beschwerdegegnerin 1 − soweit notwendig − zu behaften.

- 19 e) Dies kann die Beschwerdegegnerin 1 indes nicht daran hindern, das Verfahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III einzuleiten, zumal die Parzellen 984 und 985 bis zur Parzellengrenze erschlossen sind und einzig noch die interne Erschliessung fehlt und überdies der zugrunde liegende Quartierplan C._____ vom 7. September 2009 im Zeitpunkt der Einleitung der Quartiergestaltungsplanung über das Gestaltungsgebiet III am 15. August 2016 erst rund sieben Jahre alt war. Denn beim Quartiergestaltungsplan C._____ III geht es lediglich darum, die Stellung der Bauten und die interne Erschliessung des Gestaltungsgebiets C._____ III festzulegen. Über die Art der Nutzung des Gestaltungsgebiets hat dagegen der ergänzende Gestaltungsplan keine Anordnungen zu treffen. Vielmehr richtet sich die Art der Nutzung der Grundstücke im Quartierplangebiet gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV nach den Bestimmungen der Grundordnung, mithin des Baugesetzes und des Zonenplans. Die ergänzende Gestaltungsplanung im noch "leeren" Gestaltungsgebiet III vermag deshalb die anstehende Änderung der Grundordnung nicht zu präjudizieren. Nach erfolgter Teilrevision der Ortsplanung betreffend Hotelzone in den Fraktionen X._____ und O.5._____ wird sich weisen, ob die Hotelzone als reine Hotelzone im Sinne eines Gebiets für touristische Beherbergung gemäss Ziff. 5.2.5 des Entwurfs KRIP-Si der Überprüfung der Bauzonengrösse nicht untersteht, oder ob es sich − wie im geltenden Baugesetz (vgl. Art. 55 Abs. 3 BG) − eben doch wiederum um eine WMZ handelt, welche in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist. Im Übrigen stehen dem Beschwerdeführer gegen die teilweise Ortsplanungsrevision betreffend Hotelzonen wiederum alle Rechtsmittel zur Verfügung. f) Des Weiteren haben die Erarbeitung und der Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans C._____ III auch keine präjudizierende Wirkung auf das zu erlassende kommunale Zweitwohnungsgesetz. Vorliegend plant die Beschwerdegegnerin 2 nämlich auf den Parzellen 984 und 985 die Erstel-

- 20 lung eines Modulhotels sowie zweier Neubauten mit Ressortwohnungen, d.h. touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. Weder die Erstellung neuer Hotels noch der Bau touristisch bewirtschafteter Wohnungen, welche von einem strukturierten Beherbergungsbetrieb bewirtschaftet werden, werden durch das ZWG eingeschränkt. Zweitwohnungen sind demgegenüber keine geplant, weshalb eine Präjudizierung künftiger Einschränkungen von Zweitwohnungen durch die Beschwerdegegnerin 1 von vornherein entfällt. Nicht einzusehen ist überdies, inwiefern ein künftiges kommunales Zweitwohnungsgesetz planerische Festlegungen im Gestaltungsgebiet C._____ III beeinflussen sollte, zumal von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 gemäss ihren eigenen Aussagen keinerlei Absichten bestehen, touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG in irgendeiner Art und Weise einzuschränken. Ebenfalls ins Leere zielt der in der Beschwerde erhobene Einwand, wonach der Quartiergestaltungsplan C._____ III den Parzellen 984 und 985 einen Ausnützungsbonus (AZ von 1.1 statt 1.0) verschaffe, was zu einer Vergrösserung der Bauzone in der Gemeinde X._____ führe und kommunale Bestimmungen über Zweitwohnungen negativ präjudizieren könnte. Wie die Beschwerdegegnerin 1 bereits im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, zu Recht ausgeführt hat, entschädigt der in Art. 62 BG festgelegte Ausnützungsbonus Bauherrschaften für gestalterische Mehrleistungen und steht in keinem sachlichen Zusammenhang mit einer bestimmten Nutzungsart. Wie vorstehend bereits dargelegt dient der Quartiergestaltungsplan C._____ III im Übrigen der Festlegung der Stellung der Bauten und der internen Erschliessung des Gestaltungsgebiets C._____ III und nicht der Definition der zulässigen Art der Nutzung des Gestaltungsgebiets, welche sich gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV nach den Bestimmungen des Baugesetzes und des Zonenplans richtet. Auch vor diesem Hintergrund ist es nicht ersichtlich, welcher Zusammenhang zwischen dem künftigen kommunalen Zweitwohnungsgesetz und dem zu erarbeitenden

- 21 - Quartiergestaltungsplan C._____ III bestehen soll. Anzumerken bleibt, dass der Ausnützungsbonus − sofern die Beschwerdegegnerin 1 tatsächlich eine reine Hotelzone schaffen sollte − ohnehin keine Rolle mehr spielen wird, da in einer solchen reinen Hotelzone die Nutzungsart ohnehin stets auf die Hotelnutzung beschränkt ist. g) Nach dem Gesagten erweist sich auch der beschwerdeführerische Eventualantrag, wonach mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zuzuwarten sei, als unbegründet, was zu dessen Abweisung führt. 6. Abschliessend gilt es an dieser Stelle noch was folgt festzuhalten: Eine allfällige Wertminderung des beschwerdeführerischen Anwesens − wie sie vom Beschwerdeführer in dessen Beschwerdeschrift vom 13. September 2016 geltend gemacht wird − ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen. Weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen sich deshalb. Des Weiteren handelt es sich bei den von den Parteien erwähnten technischen Richtlinien Bauzonen des Eidgenössischen Departements für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK; abrufbar unter www.are.admin.ch › Raumentwicklung & Raumplanung › Kantonale Richtpläne › Technische Richtlinien Bauzonen [zuletzt besucht am 7. April 2017]) um blosse Richtlinien ohne Rechtssatzcharakter. Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob die fragliche Hotelzone in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist, ist − wenn schon − der kantonale Richtplan. Der Bund hat gemäss Entwurf des erläuternden Berichts zur Richtplananpassung in den Bereichen

- 22 - Raumordnungspolitik und Siedlung vom Oktober 2016 in den erwähnten technischen Richtlinien Bauzonen lediglich eine Methode zur Ermittlung der kantonalen Bauzonenkapazitäten und der Auslastung festgelegt, welche massgebend ist für die Zusammenarbeit zwischen dem Bund und den Kantonen zum Thema Bauzonen, insbesondere bezüglich der gesamten Grösse der Bauzonen im Kanton. Für die Verteilung der Bauzonen innerhalb des Kantons auf die Gemeinden spielt diese Methode demgegenüber keine Rolle. Vielmehr obliegt die entsprechende Methodenwahl den Kantonen. Die technischen Richtlinien Bauzonen richten sich primär denn auch an die Behörden von Bund und Kantonen (vgl. dazu auch S. 3 des vorstehend erwähnten technischen Berichts Bauzonen des UVEK). 7. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 das Verfahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III aufgrund des Gesuchs der Beschwerdegegnerin 2 vom 11. Mai 2016 zu Recht eingeleitet hat. Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Interesse an der Wahrung seiner exklusiven Privatsphäre unterliegt dem öffentlichen Interesse an der Schaffung des geplanten Modulhotels und zweier Neubauten mit Ressortwohnungen, zumal die Hotelzone C._____ einerseits − wie die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2016 treffend darlegt (vgl. Ziff. III/B/4.) und vom Beschwerdeführer grundsätzlich auch nicht bestritten wird − über alle Eigenschaften verfügt, welche der Entwurf KRIP-Si an Standorte für Beherbergungsbetriebe stellt (vgl. KRIP-Si Ziff. 5.2.5) und anderseits die Parzellen 984 und 985 seit Jahren in der Bauzone liegen. Der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, erweist sich somit als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.

- 23 b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Dieser wird gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet, der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote der Rechtsanwältin der Beschwerdegegnerin 2 macht diese einen Betrag von gesamthaft Fr. 6'440.80 geltend (23.16 Arbeitsstunden à Fr. 250.-- [= Fr. 5'790.--] zuzüglich 3 % Spesen [= Fr. 173.70] und 8 % MWST von Fr. 5'963.70 [= Fr. 477.10]). Der Arbeitsaufwand sowie die geltend gemachten Barauslagen erscheinen dem Gericht als angemessen. Da die Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register (CHE-108.121.240) indes mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die vorliegende Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl. PVG 2015 Nr. 19). Dementsprechend hat der Beschwerdeführer die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 5'963.70 zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 864.--

- 24 zusammen Fr. 4'864.-gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. A._____ entschädigt die B._____ SA aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 5963.70. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]