VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 14 28 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Vizepräsidentin Moser, Simmen als Aktuar URTEIL vom 10. Februar 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 1 und Baugesellschaft B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Claudio Weingart, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Quartierplan "C._____"
- 2 - 1. Am 31. Mai 2011 reichte die Baugesellschaft B._____ bei der Gemeinde X._____ die Planunterlagen für den Quartierplan C._____ ein. Der Perimeter des Quartierplans befindet sich im Arealplangebiet D._____ und erstreckt sich über die Parzelle 2762. Im Quartierplan sind vier dreigeschossige Baukörper mit jeweils einer zurückversetzten Attikawohnung vorgesehen. Die Ausrichtung der Wohneinheiten orientiert sich gegen Westen und Süden. Die Erschliessung erfolgt über die E._____-strasse. 2. Anlässlich der öffentlichen Publikation des Quartierplans C._____ vom 28. Oktober bis 27. November 2011 erhob unter anderen die A._____ AG am 24. November 2011 Einsprache. Diese wurde mit Beschluss der Gemeinde X._____ vom 8. Mai 2012 abgewiesen. Ebenfalls am 8. Mai 2012 genehmigte die Gemeinde X._____ in einem separaten Beschluss den Quartierplan C._____. 3. Dagegen erhob die A._____ AG am 11. Juni 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil R 12 48 vom 5. Februar 2013 gut und hob den Beschluss der Gemeinde X._____ vom 8. Mai 2012 betreffend Genehmigung des Quartierplans C._____ sowie die Abweisung der dagegen erhobenen Einsprache auf. Dabei gelangte das Gericht zum Schluss, dass der zu beurteilende Quartierplan C._____ eine unzulässige Präjudizierung der Arealplanung bedeute, weil ein Fuss- und Radweg gemäss Synthesevariante 2 nicht in die Quartierplanung aufgenommen worden sei. 4. Nachdem das erwähnte Urteil des Verwaltungsgerichtes unangefochten in Rechtskraft erwachsen war, wurde der Quartierplan C._____ im Juni 2013 ergänzt und überarbeitet. Art. 13 der Quartierplanvorschriften (QPV) enthält neu einen Abs. 5, der wie folgt lautet:
- 3 - "Entlang der südlichen Grenze der Parzelle Nr. 2762 zu den Parzellen Nr. 481 und 493 ist für einen allfälligen Fuss- und Radweg, welcher sich aus einer später folgenden Arealplanung im süd- und westlich angrenzenden Gebiet ergeben könnte, eine Teilfläche des Grundstückes freizuhalten." Im Gestaltungsplan/Umgebungsplan 1:500 vom 28. Juni 2013 ist neu eine Fusswegfläche/Radwegfläche im Südwesten eingezeichnet, ebenso im Erschliessungsplan 1:500 vom 28. Juni 2013. Im Bestandesplan 1:500 vom 28. Juni 2013 ist neu der Hinweis auf die − am 2. April 2012 vom Gemeinderat rechtskräftig festgelegte − Baulinie im Bereich F._____-weg enthalten. 5. Vom 16. August bis 16. September 2013 wurden die Unterlagen − zum zweiten Mal − öffentlich aufgelegt. Aufgelegt wurden die QPV V1 (neu vom 2. August 2013), der Bestandesplan 1:500 V2 (neu vom 28. Juni 2013), der Gestaltungsplan/Umgebungsplan 1:500 V3 (neu vom 28. Juni 2013), der Erschliessungsplan 1:500 V4 (neu vom 28. Juni 2013), der Profilierungsplan 1:500 V5 (wie 1. Auflage vom 24. Oktober 2011), das Richtprojekt Umgebungsgestaltung R1 (wie 1. Auflage vom 19. Mai bzw. 5. September 2011), das Richtprojekt Häuser R2 (wie 1. Auflage vom 24. Oktober 2011), der Grundbuchauszug R3 (wie 1. Auflage vom 28. Januar 2011), die Erläuterungen Konzept/Bezug zu Testplanung D._____ R4 (wie 1. Auflage vom 24. Oktober 2011) und das Modell R5 (wie 1. Auflage, undatiert). Erstmals wurde ein Planungs- und Mitwirkungsbericht R6 vom 28. Juni 2013 aufgelegt. 6. Dagegen erhob die A._____ AG am 12. September 2013 wiederum Einsprache und beantragte, dem Quartierplan C._____ sei die Genehmigung zu verweigern. Eventualiter sei das Quartierplangebiet um die Parzelle 2761 zu erweitern. Die Baugesellschaft B._____ beantragte in ihrer Ver-
- 4 nehmlassung vom 9. Oktober 2013 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. 7. Mit Beschluss vom 4., mitgeteilt am 7. Februar 2014 (SRB.2014.71), wies der Gemeinderat von X._____ die Einsprache der A._____ AG ab, soweit er darauf eintrat. Ebenso wies er den Antrag ab, die Genehmigung des Quartierplans und von Baubewilligungsverfahren auf unbestimmte Zeit zurückzustellen, bis der Arealplan erarbeitet und in Rechtskraft erwachsen sei. Er genehmigte den Quartierplan C._____ unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem verfügte er, dass die Bestandteile des Quartierplans gemäss Art. 3 QPV (Fassung vom 2. August 2013) einen integrierenden Bestandteil der Genehmigung bildeten. Der Gemeinderat gewähre einen Ausnützungsbonus von 12.06 %. Zur Begründung brachte der Gemeinderat von X._____ Folgendes vor: • Der Quartierplan C._____ entspreche den rechtsgültigen Bau- und Planungsvorschriften und beeinträchtige die Arealplanung D._____ nicht. • Schon am 10. Juli 2013 habe die A._____ AG beantragt, Quartierplanungen und Baubewilligungsverfahren seien zurückzustellen, bis ein rechtskräftiger Arealplan vorliege. Der Gemeinderat habe aber die Prioritäten anders beurteilt und das Arealplanverfahren vorläufig ausgesetzt. Entsprechend wäre es unverhältnismässig und wohl auch eine Verletzung der Eigentumsgarantie, sämtliche Planungen und Baubewilligungsverfahren auf unbestimmte Zeit bis zum Vorliegen einer abgeschlossenen Arealplanung zurückzustellen. Zudem werde die Arealplanung durch den Quartierplan nicht präjudiziert. • Die Testplanungsteams seien übereinstimmend zum Ergebnis gelangt, dass die Wohnzone 2 betreffend Nutzung und Dichte bei der Umsetzung des Arealplans richtig sei. Einigkeit bestehe auch darin, wie die Quartiererschliessung erfolgen solle. Selbst wenn alle drei Testplanungen für die Weiterentwicklung des Arealplans herangezogen werden sollten, könne nicht von einer negativen Präjudizwirkung durch den Quartierplan C._____ ausgegangen werden. Der Gemeinderat habe am 28. März 2011 die abgeschlossene Testplanung beurteilt und für den nächsten Planungsschritt die Synthesevarianten 1 und 2 festgelegt. Diese Synthesen zeigten für den hier interessierenden Baubereich auf,
- 5 dass der Quartierplan sowohl betreffend Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte als auch betreffend Erschliessung den beiden vom Gemeinderat bevorzugten Varianten entspreche. Einzig betreffend Anordnung der Grünzone und der Linienführung des Fuss- und Radweges hangaufwärts bestünden je nach Variante unterschiedliche Auffassungen. Das Quartierplangebiet werde aber von der Grünzone nicht tangiert und die Linienführung des Fuss- und Radweges sei inzwischen in Art. 13 QPV und den Plänen berücksichtigt. • Weder der gewährte BGF-Bonus von 12.06 % noch die vorgesehene unterirdische Quartierparkierung behindere die Weiterentwicklung im Arealplangebiet. • Die Parzelle 2761 sei zu Recht nicht ins Quartierplangebiet einbezogen worden. Dort sei in absehbarer Zeit mit keiner wesentlichen Bautätigkeit zu rechnen und eine neue Planung im Rahmen eines Quartierplans dränge sich nicht auf. Parzelle 2761 habe weder in den Testplanungen noch in den beiden Synthesen eine Erwähnung hinsichtlich Ausgestaltung und Überbauung erfahren. Parzelle 2762 befinde sich sodann nicht mitten im Arealplangebiet, sondern am Rand des unüberbauten und noch vollständig beplanbaren Arealplangebiets, weshalb eine selbstständige Quartierplanung Sinn mache. • Ob die Gebäudehöhen auch beim unverbindlichen Richtprojekt eingehalten seien, könne offen bleiben, weil dies anlässlich des Baubewilligungsverfahrens überprüft werde. Weder der Profilierungsplan V5 noch das Baugespann im Gelände bildeten die Definition der baugesetzlichen Gebäudehöhe ab. • Attikageschosse seien hier zulässig. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sei zu überprüfen, ob alle Voraussetzungen gemäss Art. 15 Abs. 3 BG gegeben seien. Aufgrund der verbindlichen Pläne V3 und V5 sei zu folgern, dass der Grundsatz, ob mit dem Attikageschoss eine gemeindebaulich einwandfreie Lösung erzielt werde, mit dem Quartierplan als bewilligt gelte und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr in Frage gestellt werden könne. Dies sei sinnvoll, bestimme doch ein Quartiergestaltungsplan gemäss Art. 52 Abs. 2 KRG, wie die Gebäude zu situieren und zu gestalten seien. Thema des Baubewilligungsverfahrens werde die konkrete Gestaltung des Attikageschosses sowie die Fragen sein, ob die bauliche Unterordnung des Attikageschosses im Verhältnis mit dem darunterliegenden Geschoss erkennbar sei und die zulässige Nutzfläche des Attikageschosses nicht vergrössert werde. • Es sei kein Verstoss gegen die Gleichbehandlung, wenn die A._____ AG von der Mitwirkung an der Testplanung ausgeschlossen gewesen
- 6 sei. Ein Verstoss gegen das Gebot der Gleichbehandlung einzig aufgrund der Tatsache, dass innerhalb des zukünftigen Arealplanes ein erstes Gebiet aufgrund einer damit kompatiblen Quartierplanung überbaut werden solle, sei nicht ersichtlich. Zudem sei die Situation der bereits überbauten Parzelle 2761 nicht mit der unüberbauten Parzelle 2762 vergleichbar. 8. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 10. März 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren: "1. In Gutheissung der Beschwerde seien Ziff. 1 - 5, insbesondere auch Ziff. 5.2 und Ziff. 5.4 des Entscheides des Gemeinderates von X._____ vom 4. Februar 2014 aufzuheben. 2. Eventualiter sei die Angelegenheit an den Gemeinderat zurückzuweisen, um das Quartierplanverfahren unter Einbezug der Parz. Nr. 2761 weiterzuführen. 3. Subeventualiter sei die Angelegenheit an den Gemeinderat zurückzuweisen, um das Quartierplanverfahren nach Rechtskraft der Arealplanung fortzuführen. 4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen." Weiter beantragte die Beschwerdeführerin die Gewährung der aufschiebenden Wirkung sowie die Sistierung des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens bis auf Weiteres. Mit prozessleitender Verfügung vom 2. September 2014 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Die beantragte Sistierung wurde mit prozessleitender Verfügung vom 30. Juni 2014 letztmals bis am 31. August 2014 bewilligt. Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin was folgt vor: • Entgegen früherer Aussagen werde die Arealplanung vorläufig nicht weitergeführt. Die Beschwerdeführerin habe bisher keine Gelegenheit gehabt, sich im gesetzlich vorgesehenen Verfahren einzubringen. Dies vereitle den Anspruch auf Mitwirkung und verletze Art. 4 RPG und Art. 13 KRVO. Im Gegensatz zu den Eigentümern der Parzelle 2762 habe sie bei der Testplanung nicht mitwirken können. Dies verstosse gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz von Art. 8 BV. Mit der Gelegenheit zur Mitwirkung der Beschwerdeführerin im Arealplanungsverfahren hätten der Anspruch auf Mitwirkung und Gleichbehandlung einigermassen geheilt werden können. Dies habe man aber nicht gewollt.
- 7 - • Es stimme nicht, dass auf Parzelle 2761 in absehbarer Zeit mit keiner wesentlichen Bautätigkeit zu rechnen sei. Das Gegenteil sei der Fall. Die Beschwerdeführerin habe nur die Vorgaben der Arealplanung abwarten wollen, bevor sie ein konkretes Projekt ausarbeite. Sie habe aufgrund der Studie aus dem Jahr 2005 damit gerechnet, ihre Parzelle würde in ein Quartierplanverfahren einbezogen werden. • Der Quartierplan gewähre einen BGF-Bonus von 12.06 % gegenüber der Grundordnung. Dies verstosse gegen Art. 88 Abs. 4 lit. b BG. Die Prüfung, ob eine sehr gute Beziehung der geplanten Bauten zum unüberbauten Teil im Gebiet D._____ vorliege, könne mangels Arealplan nicht vorgenommen werden. Zumindest müssten die Kuben, die Ausrichtung und die Fassadengestaltung in der Umgebung rudimentär bekannt sein, bevor dies geprüft werden könne. Ein solcher Quartierplan präjudiziere einen allfälligen Arealplan. Er lege den Wertmassstab für die weitere Überbauung fest und dränge sich zur Übernahme in den Arealplan auf, was Art. 26 Abs. 4 KRG verhindern wolle. Die vorliegende Quartierplanung erkläre den Profilierungsplan für verbindlich. Es sei unverständlich, dass der Gemeinderat bei der Prüfung des verbindlichen Profilierungsplanes die gleiche Rechtsverletzung wie schon im Verfahren R 12 48 festgehalten, begangen habe, übernehme doch dieser die Höhe des Richtprojektes. Der Quartierplan bzw. der Quartierprofilierungsplan stehe im Widerspruch zu Art. 67 i.V.m. Art. 57 BG. Sollen die zulässigen Höhen im Quartierplan verbindlich festgelegt werden, seien sie im Quartierplanverfahren zu profilieren. Dies sei hier nicht erfolgt. Somit könne den Höhenbestimmungen in den Quartierplänen keine verbindliche Wirkung zu kommen. Andernfalls wäre die Angelegenheit zur Profilierung an die Gemeinde zurückzuweisen. Nichts ableiten könne die Baugesellschaft B._____ aus dem Umstand, dass die Profilierung während der ersten Auflage des Quartierplans stattgefunden habe. Damals habe die Gemeinde erklärt, die Höhenbestimmungen des Quartierplans seien unverbindlich und die Höhe könne im nachfolgenden Bewilligungsverfahren noch Streitgegenstand bilden. Gelte heute etwas anderes, wäre die Angelegenheit zur Profilierung zurückzuweisen. Somit könne die Baugesellschaft B._____ weder aus dem Profilierungsplan noch aus dem Baugespann einen Anspruch auf eine bestimmte Höhe, Gebäudelänge oder einen bestimmten Grenz- und Gebäudeabstand ableiten. • Parzelle 2761 vermöchte für sich allein kaum einen Quartierplan auszufüllen. Sie sei mit rund 1800 m2 Landfläche schlicht zu klein. Es bleibe die Überbauung nach der Regelbauweise, womit die gesetzlichen Abstände, die AZ und dergleichen einzuhalten wären. Dies entspreche nicht den Anliegen nach einer gemeindebaulichen Entwicklung im Ge-
- 8 biet, wie es die Arealplanpflicht impliziere. Bereits die Planung von 2005 habe den Einbezug von Parzelle 2761 in ein Quartierplanverfahren mit Parzelle 2762 vorgesehen. Daran habe sich nichts geändert. Sie habe immer auf die Beständigkeit der damaligen Planung vertraut. Eine Erweiterung des Einzugsgebietes sei deshalb von der Gemeinde von Amtes wegen einzuleiten. Die ablehnende Haltung verstosse gegen heute geltende Planungsgrundsätze und präjudiziere die künftige Arealplanung. 9. Die Baugesellschaft B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 1. September 2014 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. • Beschwerdeobjekt bilde der Beschluss des Gemeinderates über die Genehmigung des Quartierplans C._____. Da sich dieser in keiner Weise über den Stand und die Weiterführung des Arealplanverfahrens äussere, seien die beschwerdeführerischen Rügen der Verletzung von Art. 4 RPG und Art. 13 KRVO durch die Nichtweiterführung des Arealplanverfahrens unzulässig. Aber auch inhaltlich seien die beschwerdeführerischen Vorbringen verfehlt, da es der Beschwerdegegnerin 2 nicht zum Vorwurf gemacht werden könne, dass sie sich im Arealplanverfahren geäussert und von ihren Mitwirkungsrechten Gebraucht gemacht habe. Ihre Mitwirkung im Testplanungsverfahren im Zuge der Arealplanung sei zulässig gewesen, zumal die Mitwirkung auch der Beschwerdeführerin offen gestanden wäre. Auch die Einsitznahme in einem Begleitgremium ändere nichts daran, habe dieses Gremium doch lediglich beratende Funktion gehabt. Zudem hätte sich auch die Beschwerdeführerin um eine Aufnahme in dieses Gremium bemühen können. Ihre Untätigkeit habe sich die Beschwerdeführerin selbst zuzuschreiben. Wenn die Beschwerdeführerin nun eine angebliche Verweigerung der Mitwirkungsrechte rüge, stelle dies einen offenbaren Rechtsmissbrauch im Sinne eines venire contra factum proprium dar. Eine allfällige Verletzung der Mitwirkungsrechte im Arealplanverfahren könne jedenfalls nicht im Zuge der vorliegenden Beschwerde gerügt werden. Darauf sei mangels Anfechtungsobjektes nicht einzutreten. • Der Sachverhalt sei von der Gemeinde nicht unrichtig festgestellt worden. Die Gemeinde habe neben dem Argument der nicht absehbaren Bautätigkeit auch auf die fehlende Notwendigkeit einer erneuten Planung und auf das Fehlen von konkreten Vorschlägen für eine Veränderung auf Parzelle 2761 im Rahmen der Testplanung und der Synthesevarianten sowie auf die Lage des Quartierplangebiets am Rande des überbauten Arealplangebiets verwiesen. Deswegen sei sie zum
- 9 - Schluss gekommen, eine Erweiterung des Quartierplangebiets sei nicht zwingend. Die Beschwerdeführerin habe hier erstmals das Argument der Überbauungsabsicht erhoben, obwohl sie seit dem Jahr 2010 Zeit dafür gehabt hätte. • Durch den Quartierplan C._____ auf Parzelle 2762 erfolge keine Präjudizierung der künftigen Arealplanung im übrigen Gebiet D._____. Der Gemeinderat habe sich für die Synthesevarianten 1 und 2 ausgesprochen. Deren Baufelder entsprächen denjenigen des Quartierplans. Der Quartierplan entspreche weitgehend dem Vorschlag von Team B. Dies habe das Verwaltungsgericht in VGU R 12 48 E.3c bestätigt. Das Gericht habe zudem festgehalten, dass sich die beiden Synthesevarianten nur in Bezug auf die Wegführung des Fuss- und Radweges und die Anordnung der Grünzone unterscheiden würden. Der erste Punkt sei behoben worden und der zweite Punkt (Grünfläche) tangiere Parzelle 2762 gar nicht. Somit präjudiziere dies die künftige Arealplanung nicht. Auch der BGF-Bonus von 12.06 % präjudiziere die Arealplanung nicht. Es werde kein verbindlicher Standard für die Gestaltung und Dimensionierung der Baukörper im Gebiet D._____ geschaffen. Sodann gebe es sehr wohl Grundlagen für die künftige Überbauung des Arealplangebiets, seien doch Testplanungen durchgeführt worden, deren Ergebnisse in zwei Synthesevarianten Niederschlag gefunden hätten. • Die Gebäudehöhe sei nicht vorliegend, sondern im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Auf die Rüge der Verletzung der Gebäudehöhe sei hier nicht einzutreten. Die Beschwerdeführerin habe im Übrigen schon im Verfahren R 12 48 selber festgestellt, dass diesbezüglich keine Verletzung des geltenden Rechts vorliege. • Der Beschwerdeführerin sei zweimal Gelegenheit gegeben worden, sich an der privaten Quartierplanung zu beteiligen. Eine einvernehmliche Lösung habe aber nicht gefunden werden können. Zudem liege Parzelle 2762 ganz am Rande des noch nicht überbauten Arealplangebiets, sodass keinesfalls ein schmaler Streifen übrig bleibe, für welchen praktisch nur die Regelbauweise möglich sei. Die Testplanung und die Synthesen berücksichtigten zudem Parzelle 2761 nicht. Diese Parzelle sei bereits überbaut, weshalb sie nicht neu beplant werden müsse. Somit gebe es auch diesbezüglich keine Präjudizierung des Arealplanverfahrens.
- 10 - 10. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 2. Oktober 2014 auf Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen dasselbe vor wie die Beschwerdegegnerin 2. 11. Am 4. November 2014 hielt die Beschwerdeführerin − mit Ausnahme des Antrags auf Sistierung des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens − replicando an ihren Anträgen fest. • Die Gemeinde habe nicht nur den Quartierplan genehmigt und ihre Einsprache abgewiesen, sondern gleichzeitig auch das Gesuch abgewiesen, das Quartierplanverfahren bis zum Vorliegen der Arealplanung zu sistieren. Sodann habe sie nicht auf die Teilnahme im Arealplanverfahren verzichtet, sei sie doch gar nicht angefragt worden. Eine Orientierung sei erst nach Abschluss der Studien erfolgt. • Obwohl grosse Vorarbeiten zur Arealplanung (unter Ausschluss der Beschwerdeführerin) geleistet worden seien, sei kein Mitwirkungsverfahren eröffnet worden, um die Arealplanung zum Abschluss zu bringen, sondern es sei eine Quartierplanung eingeleitet worden. Damit sei ihr die Mitwirkung im Arealplanverfahren verweigert worden und die Gemeinde habe ihr auch die Möglichkeit entzogen, gegen die Arealplanung ein Rechtsmittel zu ergreifen. Wenn schon die Arealplanung nicht zu Ende gebracht worden sei, müsste zumindest erwartet werden, dass die Rechtsunterworfenen gleich behandelt würden. Alle Grundeigentümer hätten Gelegenheit haben müssen, mitzuwirken oder zumindest Anträge einzubringen. Sie sei im Gegensatz zur Beschwerdegegnerin 2 erst nach Vorliegen der Ergebnisse der Testplanung orientiert worden. Dies sei rechtsungleich. • Die Tatsache, dass eine Parzelle teilweise überbaut sei, rechtfertige es nicht, zu behaupten, es bestünde keine Überbauungsabsicht oder eine Parzelle sei deshalb nicht in das Quartierplangebiet einzubeziehen. • Im Gebiet D._____ seien auch das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe vorgesehen. Wenn jedoch hier eine ausschliessliche Wohnnutzung mitten im Arealplangebiet im Rahmen eines Quartierplans bewilligt würde, sei gesagt, dass dort keine gewerbliche Nutzung erfolgen könne und umgekehrt, dass die gewerbliche Nutzung im übrigen Gebiet erfolgen müsse. Solle das Gebiet D._____ einer modernen Planung des Gemeindebaus zugeführt werden, gehe es nicht an, zwischen dem
- 11 - Quartierplangebiet und der Kirchgasse einen schmalen Streifen zu belassen, der lediglich im Hofstattrecht oder aber nach der Regelbauweise überbaut werden könne. Im Rahmen einer Arealplanung würden die Grundsätze für die Überbauung dieses Streifens festgelegt. Dies sei nach Genehmigung des Quartierplans nicht mehr möglich, zumal Stellung und Ausmass der Gebäudekubatur im Quartierplan eine spätere Überbauung des schmalen Streifens präjudizierte. Im Arealplan sei grundsätzlich und parzellenübergreifend die künftige bauliche Tätigkeit, die Erschliessung und die Nutzung festzulegen. Mit der vorgenommenen Quartierplanung würden weitsichtige, parzellenübergreifende Planungen im Sinne eines Arealplans per se beeinträchtigt und präjudiziert. Ein Arealplan sei nicht die Summe mehrerer Quartierplanungen, sondern lege die Grundsätze fest, an denen sich die Quartierpläne orientierten. Diese Stufenfolge werde hier durchbrochen, mit der Folge, dass eine künftige Arealplanung etwa entlang der Kirchgasse oder eben mitten im Arealplangebiet keine Wirkung mehr entfalten könnte. 12. Die Beschwerdegegnerin 2 hielt am 14. November 2014 duplicando an ihren Anträgen fest und führte neben Wiederholungen was folgt aus: • Der angefochtene Entscheid äussere sich nicht über Stand und Weiterführung des Arealplanverfahrens, weswegen die Rüge, die Gemeinde habe das Arealplanverfahren zu Unrecht nicht weitergeführt, nicht zu hören sei. Das Beschwerdeverfahren sei auf den Quartierplan C._____ beschränkt. Somit könne hier auch keine Verletzung der Mitwirkungsrechte im Arealplanverfahren gerügt werden. Dies wäre Gegenstand eines eigenständigen Verfahrens mit eigenem Anfechtungsobjekt. Darauf sei nicht einzutreten. Die Stufenfolge der Planung werde nicht in Frage gestellt, da der Quartierplan diesen Stufenbau einhalten müsse und keine Präjudizierung der Arealplanung mit sich bringe. • Hinsichtlich der beschwerdeführerischen Rüge einer angeblichen unrichtigen Sachverhaltsdarstellung habe die Beschwerdeführerin in ihrer Replik selber zugestanden, dass es für den Einbezug in ein Quartierplanverfahren keine Rolle spiele, ob eine Parzelle überbaut werden wolle oder nicht; massgebend seien andere Gründe wie Erschliessung oder gemeindebauliche Betrachtung. Damit anerkenne die Beschwerdeführerin, dass die Frage einer künftigen Überbauung ihrer eigenen Parzelle für den Einbezug derselben in das Quartierplanverfahren C._____ nicht ausschlaggebend und nicht rechtserheblich sei. Zudem habe die Beschwerdeführerin nie kommuniziert, dass sie ihre Parzelle überbauen oder neu bebauen wolle. Die erstmalige Erwähnung im zweiten verwaltungsgerichtlichen Verfahren sei deshalb wohl eine reine
- 12 - Schutzbehauptung. Zudem bestehe bei der Erschliessung und aus gemeindebaulicher Sicht keine zwingende Veranlassung, Parzelle 2761 in die Quartierplanung C._____ aufzunehmen. Die Erschliessung sei bei Parzelle 2761 schon separat geregelt und müsse auch separat geregelt worden sein, ansonsten mangels hinreichender Erschliessung keine Bauten hätten errichtet werden dürfen. gemeindebaulich sei ein Einbezug von Parzelle 2761 nicht zwingend erforderlich, weil diese weder in den Planungen noch in den Synthesevarianten eine Änderung erfahren habe und bereits überbaut sei. 13. Am 24. November 2014 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einreichung einer Duplik und schloss sich den Anträgen und Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in deren Duplik an. An ihrer Vernehmlassung vom 2. Oktober 2014 hielt sie fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene Beschluss vom 4., mitgeteilt am 7. Februar 2014, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 einerseits sowohl die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin als auch den Antrag, die Genehmigung des Quartierplans und von Baubewilligungsverfahren auf unbestimmte Zeit zurückzustellen, bis der Arealplan erarbeitet und in Rechtskraft erwachsen ist, abgewiesen und anderseits den Quartierplan C._____ unter Bedingungen und Auflagen genehmigt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer
- 13 anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt der angefochtene Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressatin des angefochtenen Beschlusses ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit − unter Vorbehalt von Erwägung 3b − einzutreten. b) In ihrer Beschwerdeschrift vom 10. März 2014 beantragt die Beschwerdeführerin die Aufhebung von Ziff. 1 - 5 des Beschlusses der Beschwerdegegnerin 1 vom 4. Februar 2014 (Einspracheabweisung [Ziff. 1]; Abweisung des Antrags auf Zurückstellung der Genehmigung des Quartierplans und des Baubewilligungsverfahrens auf unbestimmte Zeit, bis der Arealplan erarbeitet und in Rechtskraft erwachsen ist [Ziff. 2]; Kostenspruch [Ziff. 3]; ausseramtliche Entschädigung [Ziff. 4]; Genehmigung Quartierplan C._____ [Ziff. 5]). Eventualiter sei die Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen, um das Quartierplanverfahren unter Einbezug der Parzelle 2761 weiterzuführen. Subeventualiter sei die Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen, um das Quartierplanverfahren nach Rechtskraft der Arealplanung fortzuführen. Bereits am 10. Juli 2013 hat die Beschwerdeführerin bei der Beschwerdegegnerin 1 Antrag auf Akteneinsicht sowie auf Rückstellung allfälliger Quartierplanungen und Baubewilligungsverfahren bis zum Vorliegen des rechtskräftigen Arealplans gestellt. In ihrer Einsprache an die Beschwerdegegnerin 1 vom 12. September 2013 hat die Beschwerdeführerin beantragt, dem Quartierplan C._____ sei die Genehmigung zu verweigern. Eventualiter sei das Quartierplangebiet um die Parzelle 2761 zu erweitern. Streitgegenstand des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet demnach die Abweisung des Antrags auf Rückstellung der
- 14 - Genehmigung des Quartierplans und von Baubewilligungen bis zum Vorliegen des rechtskräftigen Arealplans sowie die Genehmigung des Quartierplans C._____ einschliesslich der Abweisung des Antrags auf Einbezug der Parzelle 2761 in die Quartierplanung und der Gewährung eines Ausnützungsbonus von 12.06 %. 2. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst darauf hinzuweisen, dass vorliegend auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein verzichtet werden kann. Die Beschwerdeführerin wollte dem streitberufenen Gericht mit dem beantragten Augenschein ganz allgemein die Lage des Gebiets D._____ zeigen. Diese ergibt sich indes bereits rechtsgenüglich aus den Akten, insbesondere aus den eingereichten Plänen. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins zur Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Fragen als nicht notwendig, weshalb das Gericht in Anwendung der antizipierten Beweiswürdigung (vgl. BGE 127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 122 V 157 E.1d mit Hinweisen) auf dessen Durchführung verzichtet. 3. a) Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, dass die Areaplanung entgegen früheren Aussagen und obwohl die Arealplanungspflicht für das Gebiet D._____ ausgewiesen sei, vorläufig nicht weitergeführt werde und sie keine Gelegenheit gehabt habe, sich im gesetzlich vorgesehenen Verfahren einzubringen. Dies verletze ihre gesetzlichen Mitwirkungsrechte nach Art. 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) und Art. 13 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110). Sodann habe sie − im Gegensatz zur Beschwerdegegnerin 2 − weder an der Testplanung mitwirken können noch habe ein Mitwirkungsverfahren stattgefunden. Dies verstosse gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz von Art. 8 der Bundesverfassung der Schweizeri-
- 15 schen Eidgenossenschaft (BV; SR 101). Überdies könne sie gegen die Arealplanung auch kein Rechtsmittel ergreifen. b) Wenn die Beschwerdeführerin geltend macht, die Beschwerdegegnerin 1 habe durch ihr früheres Verhalten im Zusammenhang mit dem im Jahr 2005 kommunizierten Arealplanentwurf bezüglich der Weiterführung der Arealplanung einen Vertrauenstatbestand geschaffen, blendet sie aus, dass ihr die Beschwerdegegnerin 1 bereits mit Schreiben vom 1. April 2011 (beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 12) was folgt mitgeteilt hat: "Wie wir sie bereits informiert haben, hat die Gemeinde X._____ als Vorbereitung für eine Arealplanung und anschliessende Überbauung des Gebietes D._____ mit drei beauftragten Teams eine Testplanung durchgeführt. Im Januar wurde die Testplanung mit der Abgabe der Ergebnisse durch die drei Planungsteams abgeschlossen. […] Nach einer Gemeindeinternen Analyse der drei Lösungsvorschläge wurde der nächstfolgende Planungsschritt, die Arealplanung aufgrund einer neuen Prioritätensetzung durch den Gemeinderat vorläufig zurückgestellt. […] Das Gebiet D._____ soll mittel- bis langfristig für Wohnzwecke abgegeben werden. […] Die im Eigentum der Baugesellschaft B._____ befindliche Parzelle 2762 kann vorab mittels eines Quartierplanverfahrens unter Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben aus der Testplanung beplant und überbaut werden." Folglich war aber die Beschwerdeführerin spätestens ab dem 1. April 2011 in Kenntnis darüber, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Arealplanung vorläufig sistiert hatte und die beschwerdeführerische Parzelle 2761 nicht in die Quartierplanung einbeziehen wollte. Die Beschwerdeführerin hat auf dieses Schreiben weder reagiert noch sich dagegen zur Wehr gesetzt. Des Weiteren geht aus dem vorstehend zitierten Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 1. April 2011 auch hervor, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Beschwerdeführerin bereits früher darüber informiert hatte, dass sie eine Testplanung im Gebiet D._____ durchführen wolle. Dies geht im Übrigen auch aus Ziff. 3.9 der Schrift "Entwicklungsgebiet D._____, X._____ Testplanung" vom 25. Oktober 2010 (Bf-act. 6) hervor. Auch darauf hat die Beschwerdeführerin nicht reagiert und sich auch nicht für die Mitwirkung bei der Testplanung beworben. Schliesslich ist der Beschwerdegegnerin 2 Recht zu geben wenn sie ausführt, dass die Frage
- 16 der Mitwirkung in der Arealplanung sowie die Frage, ob der Arealplan zuerst rechtskräftig zu erlassen sei und erst nachher die Quartierplanung wieder aufgenommen werden solle, nicht im vorliegenden Verfahren, sondern im Rahmen des Arealplanverfahrens zu prüfen sei, weshalb im Zuge des vorliegenden Verfahrens nicht darauf einzutreten sei. Folglich erweisen sich die beschwerdeführerischen Rügen hinsichtlich des Arealplanverfahrens bzw. einer allfälligen Verletzung der Mitwirkungsrechte im Arealplanverfahren als unbegründet und sind abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist. 4. a) Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin 1 sei von der aktenwidrigen und irrigen Sachverhaltsdarstellung ausgegangen, dass auf ihrer Parzelle 2761 in absehbarer Zeit mit keiner Bautätigkeit zu rechnen sei. Es bestünden im Gegenteil konkrete Überbauungsabsichten. Sie habe nur die Vorgaben der Arealplanung abwarten wollen, bevor sie ein konkretes Projekt ausarbeite. Sodann habe sie aufgrund der Studie aus dem Jahr 2005 damit gerechnet, ihre Parzelle würde in ein Quartierplanverfahren einbezogen werden. b) Diesbezüglich gilt es zunächst festzuhalten, dass der Beschwerdegegnerin 1 bei der Vorgehensweise im Bereich Planungssachen ein grosser Entscheidungsspielraum zukommt. Insbesondere durfte sie das Quartierplanverfahren C._____ aufgrund einer neuen Prioritätensetzung ohne Weiteres dem Arealplan D._____ vorziehen. Dies setzt selbstverständlich voraus, dass die Quartierplanung die künftige Arealplanung nicht präjudiziert, was vorliegend indes − wie nachfolgend dargestellt − nicht der Fall ist.
- 17 c) Hinsichtlich des Nichteinbezugs von Parzelle 2761 ins Quartierplangebiet hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Beschluss nachvollziehbar und schlüssig dargelegt, weswegen die erwähnte Parzelle der Beschwerdeführerin nicht ins Quartierplangebiet einbezogen worden ist. Einerseits wies sie darauf hin, dass auf den zwischen dem Quartierplan und der Kirchgasse befindlichen, überbauten und erschlossenen Grundstücken in absehbarer Zeit mit keiner wesentlichen Bautätigkeit zu rechnen sei und sich eine neue Beplanung im Rahmen eines Quartierplans keineswegs aufdränge. Des Weiteren hat die Beschwerdegegnerin 1 darauf hingewiesen, dass die Parzelle 2761 weder in den Testplanungen der Teams A - C noch in den beiden Synthesevarianten überhaupt eine besondere Erwähnung hinsichtlich Ausgestaltung und Überbauung erfahren habe. Schliesslich befinde sich die Parzelle 2762 der Beschwerdegegnerin 2 nicht mitten im Arealplangebiet, sondern am Rande des unüberbauten und noch vollständig beplanbaren Arealplangebiets, weshalb eine selbständige Quartierplanung auf dieser Parzelle überhaupt Sinne mache. Mit dieser Argumentation hat die Beschwerdegegnerin 1 den ihr zustehenden weiten Entscheidungsspielraum in der Vorgehensweise nicht überschritten. Schliesslich handelt es sich bei der beschwerdeführerischen Aussage, wonach Parzelle 2761 für sich allein kaum einen Quartierplan auszufüllen vermöchte, weil sie mit rund 1'800 m2 zu klein sei, um eine unbewiesene Behauptung. Denn einerseits gibt es kein Mindestmass für einen Quartierplan. Anderseits ist es auch durchaus denkbar, dass ein Quartierplan nicht nur Parzelle 2761, sondern auch noch andere, momentan überbaute Parzellen an der Kirchgasse umfasst. Sodann steht heute auch nicht fest, ob neben der Arealplanung an der Kirchgasse auch eine Quartierplanung notwendig ist, um die Parzellen entlang der Kirchgasse allenfalls neu zu bebauen. Zudem konnte die Beschwerdeführerin nach Erhalt des Schreibens der Beschwerdegegnerin 1 vom 1. April 2011 − wie vorstehend bereits dargestellt (vgl. E.3b) − auch nicht mehr damit rech-
- 18 nen, dass ihre Parzelle in das Quartierplanverfahren C._____ einbezogen werde. 5. a) Die Beschwerdeführerin rügt weiter, der Quartierplan gewähre zu Unrecht einen BGF-Bonus von 12.06 % gegenüber der Grundordnung. Dies verstosse gegen Art. 88 Abs. 4 lit. b des Baugesetzes (BG). Hier fehle die geforderte Einordnung der geplanten Bauten in die bestehende bauliche Umgebung. Weder von den Kuben, der Fassadengestaltung, der Materialisierung her noch unter dem Blickwinkel der Einordnung in das Gelände und der Ausrichtung finde eine Einbettung statt. Die Prüfung, ob eine sehr gute Beziehung der geplanten Bauten zum unüberbauten Teil im Gebiet D._____ vorliege, könne mangels Arealplan nicht vorgenommen werden. Zumindest müssten die Kuben, die Ausrichtung und die Fassadengestaltung in der Umgebung rudimentär bekannt sein, bevor dies geprüft werden könne. Ein solcher Quartierplan präjudiziere einen allfälligen Arealplan. Er lege den Wertmassstab für die weitere Überbauung fest und dränge sich zur Übernahme in den Arealplan auf, was Art. 26 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) verhindern wolle. b) Diesbezüglich gilt es zunächst festzuhalten, dass das beschwerdeführerische Argument, wonach der Quartierplan den Wertmassstab für die weitere Überbauung des Gebietes D._____ festlege und sich zur Übernahme in den Arealplan aufdränge, vollkommen abwegig ist. Eine solche, durch nichts belegte Vermutung, ist nicht zu schützen. Durch den festgelegten BGF-Bonus von 12.06 % wird denn auch − wie bereits die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung vom 1. September 2014 zu Recht ausführt − kein verbindlicher Standard für die Gestaltung und Dimensionierung der Baukörper im restlichen Gebiet D._____ geschaffen. Vielmehr obliegt es den übrigen Grundeigentümern im betreffenden Gebiet, nach
- 19 erfolgter Planung für eine harmonische Eingliederung ihrer Baukörper zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Sinne von Art. 88 Abs. 4 BG zu sorgen, um allenfalls ebenfalls in den Genuss eines BGF-Bonus zu kommen. Von einem faktischen Zwang, die eigene Bautätigkeit an die Baukörper des Quartierplans C._____ angleichen zu müssen, um in den Genuss eines entsprechenden BGF-Bonus zu kommen, kann vor diesem Hintergrund keine Rede sein. c) Schliesslich hat die Baukommission der Beschwerdegegnerin 1 anlässlich ihrer Sitzung vom 14. September 2011 einleuchtend und nachvollziehbar dargelegt, weswegen der BGF-Bonus von 12.06 % vorliegend zu gewähren sei, indem sie was folgt ausgeführt hat (vgl. das Baukommissionsprotokoll vom 14. September 2011 [Beilage 6b der Beschwerdegegnerin 1]): "Die Umsetzung der wesentlichen Erkenntnisse aus der Testplanung ist überzeugend. Der Quartierplan wird bezüglich dem Kriterium "Städtebau" […] als gute, angemessene Lösung beurteilt (3 Punkte). Bezüglich des Kriteriums "Quartier" […] ist der Quartierplan als überdurchschnittlich mit interessanten Ansätzen zu beurteilen (2 Punkte). Dazu trägt hauptsächlich die versetz[t]e Anordnung der Bauten und die dadurch ermöglichten Aussichten bei. Die vorgeschlagene Gestaltung der Aussenräume […] wird als gute, angemessene Lösung beurteilt (3 Punkte). Die Einbindung der Bauten in der natürlichen Topografie ohne grössere Geländeanpassungen und die differenzierte Anordnung und Gestaltung der halböffentlichen und privaten Aussenräume sind teilweise als vorbildlich zu bewerten. Die architektonische Gestaltung […] wird als angemessen, teilweise überdurchschnittlich beurteilt (1 Punkt). Die Organisation der Wohnungsgrundrisse ist funktional richtig, die Gestaltung der Fassaden durchschnittlich. Das Kriterium "Energie" und "Nachhaltigkeit" − mit dem vorgesehenen Minergie- Standard und dem Aufbau von Sonnenkollektoren auf dem Flachdach − kann als gute, angemessene Lösung beurteilt werden (3 Punkte)." Die Baukommission der Beschwerdegegnerin 1 kam zum Schluss, dass die Gesamtlösung des Quartierplans den Anforderungen einer sehr guten Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander zu entsprechen vermöge, weshalb der nachgesuchte Bonus von 12.06 % gewährt werden könne. Dies ist in Anbe-
- 20 tracht der vorstehend zitierten nachvollziehbaren und schlüssigen Ausführungen der Baukommission nicht zu beanstanden. 6. a) Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, dass der Profilierungsplan V5 in der vorliegenden Quartierplanung für verbindlich erklärt werde, was unverständlich sei, zumal die Beschwerdegegnerin 1 bei der Prüfung des Profilierungsplans wiederum die bereits im verwaltungsgerichtlichen Verfahren R 12 48 festgestellte Rechtsverletzung begangen habe, indem der Profilierungsplan die Höhe des Richtprojektes übernehme. b) Diese Ausführungen der Beschwerdeführerin sind nicht korrekt und zielen dementsprechend ins Leere. Einerseits ist in Art. 3 QPV festgehalten, dass die Profilierung im Rahmen der öffentlichen Auflage erfolge. Anderseits hat das Verwaltungsgericht diesbezüglich bereits im Urteil R 12 48 vom 5. Februar 2013 unter Erwägung 2 Folgendes festgehalten: "Nachdem die Beschwerdeführerin die Rüge betreffend Änderung der Baulinien, die Rüge des verletzten Grenzabstandes sowie der verletzten Gebäudelänge unter Behaftung der Gemeinde auf den Grenzabstand von Haus 3 zu Parzelle 2761 von 6.19 m und einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 20.95 m im Quartierplangebiet, welche einzuhalten sei, und die Rüge betreffend Gebäudehöhe (Profilierungsplan, Baugespann) unter Behaftung der Gemeinde darauf, dass weder Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige Gebäudehöhe wiedergäben, fallen gelassen hat, ist als verbleibender Streitgegenstand noch zu beurteilen, ob die Gemeinde trotz des noch fehlenden Arealplans den Quartierplan zu Recht genehmigt hat, bzw. ob der Quartierplan die Arealplanung erschwert oder dieser entgegenstehen könnte (Verletzung von Art. 26 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100])." In der zweiten Auflage des Quartierplans C._____ vom 16. August bis 16. September 2013 wurde der genau gleiche Profilierungsplan 1:500 V5 vom 24. Oktober 2011 wiederum öffentlich aufgelegt. Seit dem Urteil des Verwaltungsgerichtes R 12 48 vom 5. Februar 2013 hat sich somit diesbezüglich nichts geändert. Es ist deshalb auch nicht verständlich, warum die Beschwerdeführerin die erwähnte Rüge im vorliegenden Verfahren wiederholt. Wie die Beschwerdegegnerin 1 bereits im angefochtenen Be-
- 21 schluss vom 4. Februar 2014 zu Recht ausgeführt hat, stellt der Profilierungsplan V5 die Höhenpunkte der Gebäudemässe, des Terrains und der Profilstangen dar, während die Profilierung bzw. das Baugespann gemäss Art. 43 Abs. 1 KRVO die Lage, Höhe und Gestalt der Baute im Gelände zeigt. Somit geben aber weder der Profilierungsplan V5 noch das Baugespann im Gelände die Definition der gesetzlich zulässigen Gebäudehöhe wieder. Die Gebäudehöhe wird denn auch erst im Verlaufe des Baubewilligungsverfahrens in Kenntnis des detaillierten Bauprojekts geprüft. 7. a) Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin noch vor, dass im Gebiet D._____ nicht nur Wohnbauten, sondern auch das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe vorgesehen seien. Indem nun im Rahmen des Quartierplans C._____ eine ausschliessliche Wohnnutzung mitten im Arealplangebiet bewilligt werde, sei bereits gesagt, dass dort keine gewerbliche Nutzung erfolgen könne und umgekehrt, dass die gewerbliche Nutzung im übrigen Gebiet erfolgen müsse. b) Wie nachfolgend dargestellt zielt auch diese Rüge ins Leere. Denn Art. 7 QPV schreibt für das Quartierplangebiet vor, dass sich die Art der Nutzung nach den Bestimmungen des Baugesetzes und des Zonenplans richte. Gemäss Art. 44 BG sind nun aber in der Wohnzone 2 nicht nur Wohnbauten zulässig, sondern auch das Wohnen nicht störende Betriebe. Folglich erweist sich aber die beschwerdeführerische Aussage, wonach im Quartierplangebiet keine gewerbliche Nutzung erfolgen könne, als unzutreffend. Vielmehr ist eine gewerbliche Nutzung auch im Quartierplangebiet C._____ zulässig, solange sie das ruhige und gesunde Wohnen der Nachbarschaft nicht beeinträchtigt.
- 22 - 8. a) Nachdem die im Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 48 vom 5. Februar 2013 noch beanstandete mögliche Präjudizierung der künftigen Arealplanung im Zusammenhang mit der Wegführung des Fuss- und Radwegs in der Zwischenzeit von den Beschwerdegegnerinnen ausgeräumt worden ist, liegt demnach keine mögliche Präjudizierung der künftigen Arealplanung durch den Quartierplan C._____ auf Parzelle 2762 mehr vor. Dementsprechend hat aber die Beschwerdegegnerin 1 den Quartierplan C._____ zu Recht unter Bedingungen und Auflagen genehmigt und auf den Einbezug der Parzelle 2761 ins Quartierplanverfahren verzichtet. Ebenfalls zu Recht hat sie den Antrag auf Sistierung der Genehmigung des Quartierplans und von Baubewilligungsverfahren auf unbestimmte Zeit, bis der Arealplan erarbeitet und in Rechtskraft erwachsen ist, abgewiesen. Der angefochtene Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 4., mitgeteilt am 7. Februar 2014, erweist sich somit als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlichrechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Dies hat vorliegend zur Folge, dass die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen hat. Dabei kann die am 26. November 2014 vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Honorarnote von gesamthaft Fr. 6'303.65 (22.66 h x Fr. 250.--
- 23 - [= Fr. 5666.70], zuzüglich Spesen [Fr. 170.--] sowie 8 % MWST von Fr. 5'836.70 [= Fr. 466.95]) übernommen werden. Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin 2 somit aussergerichtlich mit Fr. 6'303.65 (inkl. MWST) zu entschädigen. Der Beschwerdegegnerin 1 steht demgegenüber keine Parteientschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 544.-zusammen Fr. 4'044.-gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die A._____ AG hat die Baugesellschaft B._____ mit Fr. 6'303.65 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]