VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 116 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 14. April 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Erbengemeinschaft A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 1 und Baugesellschaft B._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
- 2 - 1. Die Baugesellschaft B._____, reichte am 12. Mai 2014 das Gesuch für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 497 an der C._____strasse in der Wohnzone W2 in X._____ ein. Das Gesuch wurde vom 6. bis 25. Juni 2014 öffentlich aufgelegt. 2. Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A._____, Eigentümerin der benachbarten Parzelle 4980 und der diese erschliessenden Strassenparzelle 4979, am 25. Juni 2014 Einsprache und beantragte, das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung sei zu verweigern. Die Baugesellschaft B._____ beantragte am 8. September 2014 die Abweisung der Einsprache. Die Baukommission der Gemeinde X._____ beantragte dem Gemeinderat am 1., mitgeteilt am 17. Oktober 2014, die Abweisung der Einsprache. Dem Baugesuch könne unter anderem mit der folgenden Auflage zugestimmt werden: "Vor Baubeginn müssen die Detailpläne der Garagenüberdeckung bzw. der Begrünung/Humusschicht mit bestehenden und neuen Terrainlinien einschliesslich Höhenkoten der Baupolizei zur Genehmigung eingereicht werden." 3. Mit Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, wies der Gemeinderat von X._____ die Einsprache ab und erteilte der Baugesellschaft B._____ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Begründend führte der Gemeinderat unter anderem was folgt aus: • Die geplante Einstellhalle müsse den vorderen Grenzabstand zuzüglich Mehrlängenzuschlag gegenüber der Parzelle 4980 der Einsprecher nicht einhalten. Bei der Einstellhalle handle es sich um eine Nebenbaute, welche für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags nicht relevant sei. Der einzuhaltende Grenzabstand betrage gemäss Art. 65 Abs. 1 BG − wie in den Plänen vorgesehen − 2.5 m. • Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser hielten gemäss den Plänen "Schnitte" und "Ansichten" sowie den Berechnungen der Baupolizei die Gebäudehöhen exakt ein. Entgegen der Auffassung der Einsprecher
- 3 sei die von ihnen als solche bezeichnete vorbestehende künstliche Aufschüttung an der Südwestecke des Hauses A gewachsenes Terrain. Die Aufschüttung mit Stützmauer sei schon lange vor der letzten Zonenplanrevision vom 26. November 2006 errichtet worden. Eine Umgehungsabsicht sei weder behauptet noch nachgewiesen. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die Bauherrschaft an der südwestlichen Ecke des Hauses A als Ausgangspunkt für die Höhenmessung eine vorbestehende Aufschüttung als gewachsenen Boden (Kote 610.08 m ü.M.) berücksichtige. • Die Gebäudehöhe werde an der südöstlichen Ecke des Hauses A fälschlicherweise ab dem gewachsenen Terrain (Kote 610.09 m ü.M. [recte: 610.095 m ü.M.]) gemessen, obwohl gemäss Plänen eine Abgrabung auf 609.7 m ü.M. erfolgen solle. Da sich aber die Differenzen in einem eher geringfügigen Umfang abspielten, seien die zu bewilligenden Pläne an der besagten Stelle mit einem verbindlichen Vermerk zu versehen und die Bauherrschaft zu verpflichten, vor Baubeginn Detailpläne der Garagenüberdeckung bzw. der Begrünung (mindestens 50 cm Humusschicht) mit bestehenden und neuen Terrainlinien einschliesslich Höhenkoten zur Genehmigung einzureichen. 4. Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 22. Dezember 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Der Baubescheid/Einspracheentscheid des Gemeinderates von X._____ vom 2. Dezember 2014, mitgeteilt am 11. Dezember 2014, sei aufzuheben. Die Baubewilligung für das Baugesuch der Baugesellschaft B._____ vom 12. Mai 2014 sei zu verweigern. 2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegner. 3. Verfahrensantrag: a) Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. b) Die Beschwerdegegner seien anzuweisen, die Profilierung bis zum Augenschein des Verwaltungsgerichts stehen zu lassen." Mit prozessleitender Verfügung vom 2. Februar 2015 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin was folgt aus: • Zwar handle es sich bei der Einstellhalle um eine Nebenbaute. Dennoch sei der Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Art. 68 Abs. 2 BG definiere den Mehrlängenzuschlag bezogen auf eine Mehrlänge ab 15 m
- 4 - "Gebäudelänge". In VGU R 02 62 vom 29. Oktober 2002 habe das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zutreffend festgehalten, dass auch Nebenbauten den Mehrlängenzuschlag einhalten müssten. Die Einstellhalle weise eine Länge von 55.35 m auf. Die Mehrlänge betrage damit 40.35 m, was einen Mehrlängenzuschlag von 8.7 m ergebe. Der Abstand gemäss Baugesuch von 2.5 m verletze damit den gesetzlichen Grenzabstand um 8.7 m. • Haus A überschreite die zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m. Die Baugesellschaft B._____ ginge gemäss Baueingabe von einer mittleren Höhe von 609.19 m aus ([609.08 + 610.095 + 607.52 + 610.08] : 4). In der südwestlichen Ecke werde die vorbestehende künstliche Aufschüttung berücksichtigt. Diese werde von einer hohen Stützmauer gehalten. Diese Erhebung sei eine Baute und kein gewachsener Boden, weshalb die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gemäss PVG 1992 Nr. 10 nicht zur Anwendung gelange. Das gewachsene Terrain liege hier auf 608.7 m ü.M. Es ergebe sich für die Berechnung der Gebäudehöhe ([609.08 + 610.095 + 607.52 + 608.10] : 4 = 608.70) eine Differenz von 0.49 m. • Der Hang sei nur im nördlichen Bereich des Grundstücks und nicht im gesamten Bereich von Haus A und B gleich oder mehr als 10 % geneigt. Damit komme die Sonderregelung bei Hangneigung nicht zur Anwendung. Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz dennoch zum Schluss komme, die zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m sei nicht überschritten, zumal im Einspracheentscheid festgehalten werde, dass Differenzen "in einem eher geringfügigen Umfang" bestünden. An der südöstlichen Gebäudeecke sei im Baugesuch die Höhe von 610.09 m ü.M. (recte: 610.095 m ü.M.) bezeichnet. Die gegen Osten gerichtete Glasfassade verlaufe jedoch parallel. Damit müsse eine Abgrabung auf die Höhe der nordöstlichen Gebäudeecke von 609.08 m ü.M. erfolgen. Diese sei zu berücksichtigen (Art. 67 Abs. 5 BG X._____). Dasselbe gelte analog für die südwestliche Gebäudeecke. Es resultiere eine Differenz von 0.19 m ([609.08 + 609.70 + 607.52 + 609.70] : 4 = 609.00). Ein Vermerk der Baupolizei auf Plänen oder die Einreichung von Plänen könne eine Überschreitung der Gebäudehöhe nicht heilen. Selbst wenn man die Terrassenaufschüttung als gewachsenen Boden betrachtete, sei das Haus A um 19 cm zu hoch. 5. Die Baugesellschaft B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 26. Januar 2015 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. • Der Mehrlängenzuschlag sei bei Nebenbauten nicht zu beachten. Gemäss Art. 68 Abs. 1 BG sei die Gebäudelänge die grösste, waag-
- 5 recht gemessene Seitenlänge des kleinsten, das Hauptgebäude begrenzenden Rechtecks. In Art. 68 Abs. 2 BG werde bestimmt, dass ein Mehrlängenzuschlag zu beachten sei, wenn diese Gebäudelänge das im Zonenschema angegebene Mass überschreite. Damit sei klar, dass der Mehrlängenzuschlag für Hauptgebäude, nicht aber für Nebengebäude, in Betracht falle. Das Urteil des Verwaltungsgerichtes R 02 62 vom 29. Oktober 2002 sei hier nicht einschlägig. • Die künstliche Aufschüttung im Bereich der südwestlichen Gebäudeecke von Haus A sei gewachsenes Terrain. • In der südöstlichen Gebäudeecke sei eine Abgrabung auf 609.70 m ü.M. vorgesehen. Demnach seien für den Gebäudeschwerpunkt folgende Koten massgebend, jeweils in m ü.M.: 609.08 + 609.70 + 609.52 (recte: 607.52) + 610.10. Dies ergebe einen Gebäudeschwerpunkt bei 609.10 m ü.M. Insofern sei der in den Plänen angegebene Gebäudeschwerpunkt von 609.19 m ü.M. nicht korrekt. Die maximale Gebäudehöhe werde aber gemäss Querschnitt A der Baugesuchspläne gemessen vom falschen Gebäudeschwerpunkt 609.19 m ü.M. nicht ausgeschöpft. Die Höhenreserve betrage 10 cm. Die Gebäudehöhe werde also auch nicht überschritten, wenn der massgebende Gebäudeschwerpunkt nicht auf der Kote 609.19 m ü.M., sondern auf der Kote 609.10 m ü.M. liege. Die Differenz in der Gebäudehöhe die sich bei der Berücksichtigung dieser Abgrabung ergebe (9 cm) sei gering. Die zulässige Gebäudehöhe sei aber auch dann eingehalten, wenn die Abgrabung in der Form realisiert werde, wie sie in den Plänen eingereicht worden sei. Es sei korrekt, dass die Auflage gemacht worden sei, dass die Pläne im besagten Bereich mit einem verbindlichen Vermerk zu versehen seien. Damit solle nicht die Überschreitung der Gebäudehöhe geheilt, sondern die genaue Gebäudehöhe innerhalb des baugesetzlich zulässigen Masses dokumentiert werden. 6. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar 2015 auf Abweisung der Beschwerde. • Hinsichtlich der Verletzung des Grenzabstands argumentiert die Beschwerdegegnerin 1 im Wesentlichen gleich wie bereits die Beschwerdegegnerin 2. • Die Aufschüttung an der südwestlichen Ecke des Hauses A gehe auf den Bau des nun abzureissenden Einfamilienhauses zurück. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die Bauherrschaft an der besagten südwestlichen Ecke als Ausgangspunkt für die Höhenmessung eine
- 6 vorbestehende Aufschüttung als gewachsenen Boden (Kote 610.08 m ü.M.) berücksichtige. • Betreffend der Abgrabung an der südöstlichen Ecke des Hauses A werde die Gebäudehöhe ab dem gewachsenen Terrain (Kote 610.09 m ü.M. [recte: 610.095 m ü.M.]) mit 6.59 m angegeben, obwohl gemäss Plänen eine Abgrabung erfolgen solle. Korrekt sei deshalb dort eine Gebäudehöhe von 6.80 m. Daraus ergebe sich eine Gebäudehöhe von 7.55 m bei zulässigen 7.5 m ([7.61 + 9.17 + 6.61 + 6.8] : 4 = 7.55 m). Da sich die Differenz bei 5 cm abspiele und gering sei, seien die Pläne an der besagten Stelle mit einem Vermerk versehen und die Bauherrschaft verpflichtet worden, vor Baubeginn die Detailpläne der Garagenüberdeckung etc. einschliesslich Höhenkoten zur Genehmigung einzureichen. Mit den damit zusammenhängenden baulichen Vorkehrungen werde die Abgrabung für die Berechnung wieder irrelevant. 7. Am 9. Februar 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. • Gemäss Art. 65 Abs. 2 BG (gemeint wohl: Art. 68 Abs. 2 BG) müssten auch Nebenbauten den Mehrlängenzuschlag einhalten. Eine andere Auslegung würde Sinn und Zweck der Bestimmung verletzen. • Die künstlich geschaffene Geländemauer werde durch eine Stützmauer gehalten, weshalb diesbezüglich nicht von einem natürlichen Terrainverlauf, sondern von einer Baute auszugehen sei. • Auch die Beschwerdegegnerin 1 sei der Auffassung, dass die zulässige Gebäudehöhe um 5 cm überschritten werde. Wie diese bestätigte Höhenüberschreitung geheilt werden solle, bleibe im Dunkeln. Nicht nachvollziehbar sei des Weiteren, welche baulichen Vorkehrungen die Abgrabung für die Berechnung irrelevant werden liessen. Die talseitige Mehrhöhe von 2 m gemäss Art. 67 Abs. 3 BG könne nicht beansprucht werden, was die Beschwerdegegnerin 2 stillschweigend übergehe. Somit werde die mittlere Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der Abgabegrabung berechnet. Es ergebe sich eine Abweichung von 19 cm. Eine Höhenreserve von 10 cm, wenn sie denn gegeben wäre, reichte nicht aus. 8. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 23. Februar 2015 auf die Einreichung einer Duplik.
- 7 - 9. Am 25. Februar 2015 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest. • Die Gebäudehöhe sei nicht um 5 cm überschritten. Zur Veranschaulichung würden die berichtigten Pläne ins Recht gelegt. Danach würden die Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bzw. von der Abgrabung an der Südostecke, folgende Höhen aufweisen: Südost 6.51 m, Nordost 7.52 m, Nordwest 9.08 m, Südwest 6.9 m. Somit betrage das Mittel der Hauptgebäudeecken 7.5 m. • Eigentlich könnte der Hangbonus von 2 m für die talseitigen Gebäudeecken beansprucht werden. Die Frage müsse hier aber nicht entschieden werden, weil die zulässige Gebäudehöhe auch dann eingehalten werde, wenn die Sonderregelung von Art. 67 Abs. 3 BG nicht zur Anwendung gelange. 10. Mit Schreiben vom 27. Februar 2015 "berichtigte" die Beschwerdegegnerin 2, dass es sich um die Südwestecke handle, die abgegraben werden solle. Die Südostecke stehe auf dem gewachsenen Terrain. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die von der heutigen Beschwerdeführerin erhobene Einsprache abgewiesen und der
- 8 - Beschwerdegegnerin 2 gleichzeitig die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen erteilt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit − entgegen dem unbegründet gebliebenen Nichteintretensantrag der Beschwerdegegnerin 2 − einzutreten. 2. In formeller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. Denn einerseits sind hinsichtlich des gewachsenen Terrains sowie des Mehrlängenzuschlags bloss Rechtsfragen zu beantworten und anderseits sind die Akten hinsichtlich der strittigen Gebäudehöhe schlüssig und erfordern insofern keine weiteren Abklärungen. Vor diesem Hintergrund kann in Anwendung der antizipierten Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 122 V 157 E.1d mit Hinweisen) von der Durchführung eines Augenscheins abgesehen werden. 3. a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Einstellhalle verletze den gesetzlichen Grenzabstand. Die Einstellhalle sei zwar nicht mehr als 3.5 m hoch und damit trotz ihrer Länge von 55.35 m als Nebengebäude zu qualifizieren. Dennoch sei der Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Dies ergebe sich sowohl aus Art. 68 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG), welcher den Mehrlängenzuschlag bezogen auf eine Mehrlänge ab 15.0 m Gebäudelänge definiere, als auch aus dem Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 02 62 vom 29. Oktober 2002, wo festgehalten worden sei, dass der Mehrlängenzuschlag sowohl bei
- 9 - Haupt- als auch bei Nebenbauten einzuhalten sei. Die Einstellhalle weise eine Länge von 55.35 m auf. Die Mehrlänge betrage damit 40.35 m, was einen Mehrlängenzuschlag von 8.7 m ergebe. Der Abstand gemäss BG von 2.5 m verletze damit den gesetzlichen Grenzabstand um 8.7 m. Die beschwerdeführerische Ansicht ist − wie nachfolgend dargestellt − nicht zutreffend. b) Gemäss Art. 57 BG betragen die Grenzabstände in der Wohnzone W2 hinten 3 m, vorne 7 m und seitlich je 5 m. An- und Nebenbauten von nicht mehr als 3.5 m Gebäudehöhe, die nicht für Wohn- und Arbeitszwecke bestimmt sind, dürfen gemäss Art. 65 Abs. 1 BG in allen Bauzonen mit einem Grenzabstand von 2.5 m errichtet werden. Eine Beschränkung der Länge solcher An- und Nebenbauten enthält die Vorschrift nicht. Bei den gesetzlich einzuhaltenden Mehrlängenzuschlägen handelt es sich gemäss Art. 68 Abs. 2 BG um den Zuschlag zum Grenzabstand bezogen auf eine Mehrlänge ab 15 m Gebäudelänge. Art. 65 Abs. 1 BG besagt aber − wie gesehen − nicht, dass An- und Nebenbauten nur von einer bestimmten Länge mit einem Grenzabstand von 2.5 m errichtet werden dürfen. Art. 68 Abs. 1 BG besagt hingegen, dass als Gebäudelänge die grösste, waagrecht gemessene Seitenlänge des kleinsten das Hauptgebäude begrenzenden Rechtecks gilt. Aus alldem muss gefolgert werden, dass Mehrlängenzuschläge nur bei Hauptgebäuden, nicht aber bei Anund Nebenbauten eingehalten werden müssen. An diesem Ergebnis vermag das von der Beschwerdeführerin erwähnte Urteil des Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden R 02 62 vom 29. Oktober 2002 nichts zu ändern. Wie bereits die Beschwerdegegnerin 2 in Ziff. 6 ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar 2015 zu Recht festgehalten hat, hat das Verwaltungsgericht in Erwägung 2b des erwähnten Urteils zwar festgehalten, dass der Mehrlängenzuschlag sowohl bei Haupt- als auch bei Nebenbauten einzuhalten sei. Dieser Fall einer anderen Gemeinde mit einem anderen Baugesetz lässt sich mit dem vorliegend zur Diskussion stehenden
- 10 - Fall indes nicht vergleichen. Wie dem erwähnten Urteil in Erwägung 2a zu entnehmen ist, bestimmte das in jenem Fall anzuwendende Baugesetz in Art. 63, dass sich der in der betreffenden Zone geltende Abstand um 1/5 der Mehrlänge vergrössere, wenn die Seite eines Gebäudes in der Bauzone A länger als 15,00 m sei (Abs. 1). Nebenbauten gemäss Art. 59 BG, die zwischen der Fassade und der Grenze lägen, verursachten keinen Mehrlängenzuschlag. Werde eine Fassade durch eine Nebenbaute verlängert, so sei die gesamte Fassadenlänge für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags massgebend. Gegenüber dem Nebenbau werde der Zuschlag aber zum Abstand nach Art. 59 BG hinzugerechnet (Abs. 2). Folglich bestimmte aber das im erwähnten Fall anzuwendende Baugesetz explizit, dass Mehrlängenzuschläge unter bestimmten Voraussetzungen auch für Nebenbauten zu beachten sind. Demgegenüber sieht Art. 68 des vorliegend anzuwendenden BG den Mehrlängenzuschlag − wie gesehen − nur für das Hauptgebäude, nicht aber für An- und Nebenbauten vor. Folglich richtet sich der Mehrlängenzuschlag vorliegend aber einzig nach der Gebäudelänge des Hauptgebäudes, während die Gebäudelänge von An- und Nebengebäuden für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags nicht relevant ist. Der gesetzlich vorgesehene Grenzabstand, den es einzuhalten gilt, beträgt damit gemäss Art. 65 Abs. 1 BG bloss 2.5 m. Dass dieser vorliegend eingehalten ist, wird von der Beschwerdeführerin nicht in Abrede gestellt. Die Rüge der Verletzung der Grenzabstandsvorschriften erweist sich damit als unbegründet. 4. a) Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin hinsichtlich der Gebäudehöhe beim Haus A, dass im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, im Bereich der südwestlichen Ecke des Gebäudes eine künstliche Aufschüttung, die durch eine hohe Stützmauer gehalten werde, zu Unrecht als gewachsenes Terrain qualifiziert worden sei. Diese Erhebung müsse richtigerweise als Baute qualifiziert werden. Zudem sei in den Baugesuchsplänen an der südöstlichen
- 11 - Gebäudeecke von der Höhenkote des gewachsenen Terrains ausgegangen und die Abgrabung fälschlicherweise nicht berücksichtigt worden. Die gegen Osten gerichtete Glasfassade verlaufe parallel. Damit müsse eine Abgrabung auf die Höhe der nordöstlichen Gebäudeecke von 609.08 m ü.M. erfolgen, welche zu berücksichtigen sei. Dasselbe gelte analog für die südwestliche Gebäudeecke. b) Betreffend die Gebäudehöhe von Haus A (diejenige von Haus B ist nicht Prozessthema) sind die Äusserungen der Parteien teilweise verwirrlich und unklar. Festzuhalten bzw. zu berichtigen gilt es zunächst Folgendes: aa) Die Parteien verwechseln teilweise die Südostecke mit der Südwestecke von Haus A. Bei der Südwestecke befindet sich die sogenannten "künstliche Aufschüttung", die durch eine Stützmauer gehalten wird und die Kote von 610.08 m ü.M. aufweist. Die immer wieder erwähnte Abgrabung auf 609.7 m ü.M. erfolgt an der Südostecke von Haus A, wo das gewachsene Terrain mit 610.095 m ü.M. angegeben wird. bb) Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerdeschrift vom 22. Dezember 2014 (S. 6, Ziff. 11, 2. Abs.) aus, die künstliche Aufschüttung in der südwestlichen Ecke des Hauses A sei nicht als gewachsener Boden, sondern als Baute zu betrachten. Der gewachsene Boden liege an dieser Stelle bei 608.70 m ü.M. In ihrer dortigen Berechnung setzt sie dann aber eine Höhenkote für die südwestliche Ecke von 608.10 m ü.M. ein, was ein Versehen darstellen muss. cc) Die Beschwerdegegnerin 2 bezeichnet in ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2015 (S. 5, Ziff. 12) die Kote Nordwest fälschlicherweise mit 609.52 m ü.M. Richtig ist aber 607.52 m. ü.M. Auch dies muss ein Versehen darstellen, zumal der dort ermittelte mittlere Gebäudeschwerpunkt
- 12 von 609.10 m ü.M. offensichtlich mit der korrekten nordwestlichen Kote von 607.52 m ü.M. berechnet wurde. dd) Sodann wird in den ganzen Akten nirgendwo Bezug genommen auf die massgebliche Höhenkote der oberen Bemessungslinie resp. -punkte (Punkte des oberen Endes der Gebäudehöhe, d.h. hier wo ein Attikageschoss erstellt wird, die Bemessungslinie resp. -punkte oberkant Mauerkrone oder Brüstung). Gemäss den Baueingabeplänen, wo die Höhenkote der oberen Bemessungslinie resp. -punkte zwar nicht angeschrieben wurde, ergibt sich aufgrund der übrigen Höhenkoten und der dort angeschriebenen Gebäudehöhen, dass diese Bemessungslinie resp. -punkte auf einer Höhenkote von 616.69 m ü.M. liegt/liegen. In den berichtigten Plänen wird dagegen die Kote (Brüstung/oberkant Mauerkrone) mit 616.60 m ü.M. angegeben. Auszugehen ist indes von der Höhenkote von 616.69 m ü.M., weil nur diese von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligt worden ist, und nicht auf die Kote von 616.60 m ü.M., welche lediglich in den berichtigten Plänen der Beschwerdegegnerin 2 aufgeführt ist und zu welcher die Beschwerdegegnerin 1 im vorliegenden Verfahren keine Stellung genommen hat, hat sie doch die von der Beschwerdegegnerin 2 mit ihrer Duplik eingereichten berichtigten Plänen nicht kommentiert. ee) Was schliesslich die von den Parteien immer wieder durchgeführte Addition der einzelnen Höhenkoten der vier Gebäudeecken soll und was der in den Plänen eingezeichnete Gebäudeschwerpunkt im Zusammenhang mit der Gebäudehöhenberechnung zu tun hat, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls wird die Gebäudehöhe nicht von diesem Gebäudeschwerpunkt aus gemessen. Massgebend ist vielmehr die Messweise von Art. 67 Abs. 2 BG. Somit sind die hier an den vier Hauptgebäudeecken ermittelten Differenzen zwischen dem oberen Bemessungspunkt (oberkant Mauerkrone/Brüstung), hier Kote 616.69 m ü.M., und dem jeweiligen unteren Bemessungspunkt (gewachsenes Terrain oder Abgrabung) zu addieren und
- 13 durch vier zu dividieren. Das so errechnete arithmetische Mittel ist dann die massgebliche Gebäudehöhe. c) In Bezug auf die unteren Bemessungspunkte der vier Gebäudeecken bzw. die Differenzen zwischen den unteren Bemessungspunkten und dem oberen Bemessungspunkt (Kote 616.69 m ü.M.) gilt es sodann was folgt festzuhalten: • Nordost Die nordöstliche Höhenkote von 609.08 m ü.M., welche dem gewachsenen Terrain entspricht, ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht in Frage gestellt worden und ist dementsprechend massgebend. Die Differenz zwischen der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhenkote 609.08 m ü.M. ergibt am Nordosteck eine Höhe von 7.61 m. • Südost An der südöstlichen Ecke des Hauses A ist im Grundriss des Baugesuchs die Höhe 610.095 angegeben. Wie die Beschwerdegegnerin 1 indes bereits im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 (S. 4, Ziff. 10) und auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu Recht ausgeführt hat, ergibt sich aus den Schnitten und Ansichten, dass an der südöstlichen Ecke bis auf die Höhe des Erdgeschoss-Fertigbodens von 609.70 m ü.M. abgegraben wird. Diese Abgrabung ist gestützt auf Art. 67 Abs. 5 BG zu berücksichtigen. Die Differenz zwischen der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhenkote 609.70 m ü.M. ergibt am Südosteck eine Höhe von 6.99 m. • Nordwest Das gewachsene Terrain befindet sich an der nordwestlichen Gebäudeecke unbestritten auf einer Höhe von 607.52 m ü.M. Daran ändern nichts, dass die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung vom
- 14 - 26. Januar 2015 (S. 5, Ziff. 12; vgl. vorstehend E.4b/cc) einmal fälschlicherweise 609.52 m ü.M. geschrieben hat. Die Differenz zwischen der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhenkote 607.52 m ü.M. beträgt 9.17 m. • Südwest An der südwestlichen Gebäudeecke befindet sich die so genannte "künstliche Aufschüttung", von welcher die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift vom 22. Dezember 2014 (S. 6 Ziff. 11) und in ihrer Replik vom 9. Februar 2015 (S. 3 Ziff. 2a) behauptet, sie dürfe nicht berücksichtigt werden, weil sie durch eine hohe Stützmauer gehalten werde und damit eine Baute und nicht gewachsenes Terrain darstelle. Der gewachsene Boden liege rund zwei Meter tiefer in etwa auf der Kote 608.7 m ü.M. Diese Ansicht ist verfehlt. Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtsprechung eingehend mit dem Begriff und der Auslegung des Begriffs des gewachsenen Terrains auseinandergesetzt und festgestellt, dass dessen eigentlicher Zweck es sei, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen sowie von Grenz- und Gebäudeabständen durch Terrainveränderungen zu verhindern. Dabei hat es unter anderem festgehalten, dass bei der Bestimmung des gewachsenen Terrains auf den Bodenverlauf im Zeitpunkt des Inkrafttretens der massgebenden Zonenbestimmungen abzustellen sei. Zudem gelten mehr als zehn Jahre zurückliegende Terrainveränderungen als gewachsener Boden, es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 09 5 vom 28. April 2009 E.2b; PVG 1992 Nr. 10, VGE 473/83 vom 27. September 1983). Vorliegend wurde die Aufschüttung mit der Stützmauer gemäss unbestritten gebliebener Aussage der Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 (S. 4, Ziff. 10) erstellt, als das nun abzureissende Ein-
- 15 familienhaus erbaut worden ist. Damit hat aber die Aufschüttung schon lange vor der erwähnten Zehnjahresfrist, mithin auch zum Zeitpunkt der Zonenplanrevision vom 26. November 2006, bestanden. Auch eine Umgehungsabsicht wird von der Beschwerdeführerin weder behauptet noch nachgewiesen. Damit ist es aber ohne Weiteres angezeigt, als Ausgangspunkt für die Höhenbemessung an der südwestlichen Ecke des Hauses A die vorbestehende Aufschüttung als gewachsenes Terrain zu berücksichtigen. Dieses befindet sich auf einer Höhe von 610.08 m ü.M. Die Differenz zwischen der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhenkote 610.08 m ü.M. ergibt an der Südwestecke eine Gebäudehöhe von 6.61 m. d) NO 7.61 m, SO 6.99 m, NW 9.17 m und SW 6.61 m ergeben 30.38 m. Dividiert durch 4 ergibt sich eine durchschnittliche Gebäudehöhe von 7.595 m. Somit ist die gemäss Art. 67 Abs. 1 i.V.m. Art. 57 BG in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m um 9.5 cm überschritten. An diesem Ergebnis vermag die Sonderregelung von Art. 67 Abs. 3 BG, wonach bei Gebäuden am Hang (≥ 10 % Hangneigung) auf der Talseite die zulässige Gebäudehöhe um maximal 2 m überschritten werden darf, nichts zu ändern. Denn die Hangneigung beträgt vorliegend − wie bereits die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, zu Recht ausgeführt hat (S. 3 Ziff. 10) − entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Duplik vom 25. Februar 2015 (S. 4, Ziff. 7) offenkundig weniger als 10 %, weshalb die Mehrhöhe von 2 m nicht beansprucht werden kann. Schliesslich kann die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe auch mit der in der Baubewilligung unter Ziff. 5.1.5 verfügten Auflage nicht korrigiert werden, da sich diese nicht auf die Bemessungslinie oberkant Mauerkrone oder Brüstung, sondern lediglich auf Detailpläne der Garagenüberdeckung bzw. der Begrü-
- 16 nung/Humusschicht mit bestehenden und neuen Terrainlinien einschliesslich Höhenkoten bezieht. e) In ihren berichtigten Plänen respektive in der Duplik vom 25. Februar 2015 (S. 3, Ziff. 6) hat die Beschwerdegegnerin 2 die einzelnen Höhen wie folgt angegeben und die Gebäudehöhen wie folgt berechnet: NO 7.52 m + SO 6.51 m + NW 9.08 m + SW 6.90 m = 30.01 m : 4 = 7.5025 Es ist kein Zufall, dass die so ermittelte durchschnittliche Höhe der vier Gebäudeecken um rund 9 cm kürzer ist, als die vorstehend unter Erwägung 4d berechnete massgebliche Höhe von 7.595 m. Vielmehr ist dies im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die obere Bemessungslinie (oberkant Mauerkrone/Brüstung) in den berichtigten Plänen − wie gesehen − 9 cm tiefer verläuft als in den bewilligten Plänen (616.60 m ü.M. statt 616.69 m ü.M.). Weswegen dem so ist spielt keine Rolle, weil vorliegend einzig das von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligte Projekt zu beurteilen ist. Dieses überschreitet hinsichtlich des Hauses A die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m − wie gesehen − um 9.5 cm. Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen und der angefochtene Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, soweit das Haus A betreffend, aufzuheben. Eine Aufhebung des Baubescheids/Einspracheentscheids bezüglich der Einstellhalle und des Hauses B rechtfertigt sich nicht, da Haus B einerseits gar nie Prozessthema war und sich die Rüge betreffend die Autoeinstellhalle (Verletzung des gesetzlichen Grenzabstands) anderseits als unbegründet erwiesen hat (vgl. vorstehend E.3). Im Übrigen ist die Beschwerde somit abzuweisen. 5. Die Beschwerdeführerin hat die Aufhebung des ganzen Baubescheids/Einspracheentscheids vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, beantragt. Damit dringt sie lediglich zur Hälfte, nämlich in Bezug auf das
- 17 - Haus A, durch. Folglich gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführerin unter solidarischer Haftung und je zu einem Viertel zulasten der Beschwerdegegnerin 1 und − solidarisch haftend − der Beschwerdegegnerin 2. Die aussergerichtlichen Entschädigungen nach Art. 78 Abs. 1 VRG sind bei diesem Prozessausgang wettzuschlagen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Baubescheids/Einspracheentscheids vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, soweit das Haus A betreffend, aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.-zusammen Fr. 5'409.-gehen zur Hälfte zulasten der Erbengemeinschaft A._____ unter solidarischer Haftung und je zu einem Viertel zulasten der Gemeinde X._____ und − solidarisch haftend − der Baugesellschaft B._____. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die aussergerichtlichen Entschädigungen werden wettgeschlagen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]