R 12 22 5. Kammer URTEIL vom 10. Juli 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Betreffend Baueinsprache 1. Nachdem die Baubehörde der Gemeinde ... im Rahmen des Beschwerdeverfahrens R 11 76 ihren ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. Juni 2011 und die parallel hierzu ergangene Baubewilligung zurückgenommen hatte, reichte die ... AG am 25. November 2011 ein bereinigtes Baugesuch für den Abbruch (Gebäude .... Nrn. 77-D und 77-F) und den Neubau eines Personalhauses auf der in der Zentrumszone liegenden Parzelle Nr. 6196 in ... ... ein. Gegen das ordentlich publizierte und aufgelegte Baugesuch erhoben u.a. die im Rubrum aufgeführten Eigentümer von benachbarten Liegenschaften gemeinsam Einsprache, wobei sie die Verweigerung der Baubewilligung beantragten. Zur Begründung machten sie namentlich eine Verletzung der Ästhetik Vorschriften, einer unzulässige Unterschreitung der Grenzabstandsvorschriften, einer Verletzung der Ausnützungsziffer (AZ) durch eine unzulässige Nutzungsübertragung, eine Missachtung der Vorschriften über die Pflichtparkplätze, einer Missachtung der kantonalen Strassenabstandsvorschriften sowie im Zusammenhang mit dem abzubrechenden Güterschuppen eine Verletzung der Vorschriften über die Erhaltung und Pflege des kulturgeschichtlichen Erbes geltend. Mit Entscheid vom 14. Februar 2012 wies der Kleine Landrat ... als Baubehörde die Einsprachen ab und erteilte der ... AG die nachgesuchte Abbruch- und Baubewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen. Parallel dazu eröffnete er den Parteien auch die Verfügung des kantonalen Tiefbauamtes, mit
welcher der vorgesehene Anschluss der Liegenschaft an die ...-Strasse unter Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde (Zufahrtsbewilligung). 2. Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Beschwerdeführer beim Verwaltungsgericht am 16. März 2012 Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung des angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheides einerseits sowie der Zufahrtsbewilligung des kantonalen Tiefbauamtes anderseits. Mit ausführlicher Begründung machten sie - wie bereits im vorinstanzlichen Einsprache Verfahren - eine Verletzung von Ästhetik Vorschriften (Art. 73 KRG und Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG), eine unzulässige Unterschreitung der in der Zentrumszone geltenden Grenzabstandsvorschriften, eine Verletzung der Ausnützungsziffer (AZ) aufgrund eines ihres Erachtens unzulässigen Nutzungstransfers, eine Missachtung der Vorschriften über die Pflichtparkplätze, eine Missachtung der kantonalen Strassenabstandsvorschriften sowie im Zusammenhang mit dem abzubrechenden Güterschuppen der ... eine Verletzung der Vorschriften über die Erhaltung und Pflege des kulturgeschichtlichen Erbes geltend. 3. a) Die Gemeinde ... beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung ergänzte und vertiefte sie die dem angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid zugrunde liegenden Überlegungen. b) Die ... AG schloss mit im Ergebnis denselben Überlegungen auf Abweisung der Beschwerde. 4. Die Beschwerdeführer ergänzten und vertieften in einer weiteren Stellungnahme die von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkte. Die Beschwerdegegner sahen demgegenüber von weiteren Ausführungen ab. 5. Das beigeladene kantonale Tiefbauamt nahm zu den Vorhalten betreffend Missachtung der kantonalen Strassenabstandsvorschriften Stellung. Es hielt
fest, dass die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Rügen vollumfänglich unbegründet seien. 6. Am 4. Juli 2012 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein von Vertretern der Parteien sowie deren Rechtsanwälten einen Augenschein vor Ort durch, anlässlich welchem allen Anwesenden Gelegenheit geboten wurde, sich an verschiedenen Standorten im Nahbereich der Bauparzelle auch noch mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein, wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt bildet der gemeindliche Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 17./20. Februar 2012 betreffend Abbruch Geb. .... Nrn. 77-D und 77-F und Neubau ... auf der an der ...-Strasse in ... ... gelegenen, der Zentrumszone zugeschiedenen Parzelle Nr. 6916 sowie die separat ergangene Zufahrtsbewilligung des kantonalen Tiefbauamtes vom 6. Februar 2012. Die Beschwerdeführer verlangen die Aufhebung des missliebigen Baubewilligungs- und Einspracheentscheides sowie der Zufahrtsbewilligung. 2. a) Soweit die Beschwerdegegnerin 1 den Beschwerdeführern mit Blick auf einzelne, von diesen vorgebrachten Einwänden (Pflichtparkplätze, Abbruch Güterschuppen und Verladerampe, Mindestwohnflächen der Wohnungen) die Beschwerdelegitimation absprechen will, kann ihr nicht gefolgt werden. In dem zur Publikation vorgesehenen Urteil 1C_296/2010 vom 25. Januar 2011 hat das Bundesgericht diese - während einigen Jahren auch vom Verwaltungsgericht vertretene - Betrachtungsweise als unzulässig erklärt (zuvor bereits Urteil
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen). Dies deshalb, weil mit einer rügespezifischen Beurteilung Beschwerdelegitimation und Beschwerdegründe vermengt würden, die Beschwerdelegitimation sich aber ausschliesslich nach Art. 89 BGG richte. Seien diese Voraussetzungen gegeben, seien die Beschwerdeführer mit sämtlichen der in Art. 95 ff. BGG aufgeführten Rügen zum Verfahren zuzulassen, wenn ihnen durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. Peter Hänni/Bernhard Waldmann, Besonderheiten der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach dem neuen Bundesgerichtsgesetz im Bereich des Planungs- und Baurechts, Baurecht 2007 S. 161 f.; Etienne Poltier, RDAF, 2008 I 490). Gleich verhält es sich vorliegend in Bezug auf die genannten Einwände der Beschwerdeführer. Würden sie mit einem ihrer Einwände durchdringen, könnte das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden. Die Beschwerdeführer sind somit im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG von der Erteilung der Baubewilligung besonders betroffen und haben an deren Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse. Da die Legitimation der Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren mindestens in gleichem Umfang wie im bundesgerichtlichen Verfahren zu gewähren ist, ist auf sämtliche von ihnen vorgebrachten Rügen einzutreten. b) Nach bestätigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen entsprechend autonomes Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche
Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 10 50; R 09 14). c) Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann das kantonale Baurecht nach den Art. 72 - 84 KRG als unmittelbar anwendbar. Bei dem von den Parteien angerufenen Art. 73 Abs. 1 KRG handelt es sich um eine solche unmittelbar anwendbare Bestimmung. Weil Art. 24 BG im Wesentlichen gleichlautend ist, mithin nicht strenger ist, kommt ihm (Art. 107 Abs. 3 KRG) bei der Rechtsanwendung und -auslegung, keine eigenständige Bedeutung zu (so mit Blick auf die nämliche Gemeinde letztmals festgehalten in VGU R 10 71). Die Überprüfung durch das Verwaltungsgericht kann daher - im Sinne von Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) betrachtet - frei erfolgen. Das bedeutet, dass die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. Den Gemeinden ist aber, entsprechend der bisherigen konstanten Rechtsprechung, auch bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zuzugestehen, in welchen das Gericht nur dann eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder überschritten hat (VGU R 07 114; R 07 7). Solches gilt umso mehr, als Art. 3 KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt. Dies führt dazu, dass sich das Verwaltungsgericht gerade in Fällen, wo die Natur der Streitfrage Schwierigkeiten bereiten kann – etwa, ob sich ein Bauvorhaben derart einordnet und derart gestaltet ist, dass die verlangte gute Gesamtwirkung mit der Umgebung und der Landschaft entsteht, mithin in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind - in
Zurückhaltung übt. Die Gemeinden sind in der Regel besser in der Lage, die Bau- und Ortsbildgeschichte, ihre Absichten in der Ortsbildpflege und das kommunale Stil- und Geschmacksempfinden angemessen zu berücksichtigen. Dass jedoch nicht der Geschmack der Baubehörde dafür massgebend sein kann, was architektonisch gut gestaltet ist, sich gut einordnet und eine gute Gesamtwirkung mit der Umgebung entstehen lässt, liegt auf der Hand. Solches lässt sich vernünftigerweise nur nach allgemeingültigen architektonischen und objektivierbaren Kriterien beurteilen (VGU R 09 77, R 03 8, PVG 1994 Nr.19). 3. Unbestritten ist, dass Bauten, wie die vorliegend in der Zentrumszone geplanten, nicht nur die geltenden Baunormen einzuhalten, sondern auch allfällige strengere ästhetische Schutzvorschriften zu erfüllen haben, weil Ästhetik Vorschriften eine eigenständige Bedeutung zukommt (vgl. z. B. BGE 115 la 370, Altstadt von Bern; 115 la 363, Municipalité d’Ormont-Dessus; 101 la 213). Es genügt mithin noch nicht, wenn die in der Zone geltenden Bauvorschriften (u.a. AZ-Vorschriften, Gebäudeabmessungen, Abstandsvorschriften) eingehalten sind. Dies daher, weil sich die Schutzbereiche der Bau- und der Ästhetik Vorschriften nicht zwingend decken. Im Einzelfall kann daher die Anwendung einer Vorschrift zum Schutze des Ortsbildes zu einer Reduktion des nach der Zonenordnung an sich zulässigen Bauens führen (vgl. BGE 115 la 370 E. 5). Trotzdem sind es letztlich die Zonenvorschriften, welche den Charakter der in einer Zone zulässigen Gebäude bestimmen. Vorliegend gilt es sich vor Augen zu halten, dass die am nordöstlichen Dorfeingang, unmittelbar beim Bahnhof gelegene Bauparzelle Nr. 6916 gemäss geltender Zonenordnung der Zentrumszone zugeschieden worden ist. Demgegenüber befinden sich die in unmittelbarer Nähe befindlichen Liegenschaften der Beschwerdeführer allesamt in einer „normalen“ Wohnzone. Mit der Gemeinde ist davon auszugehen, dass grossvolumige Gebäude in der Zentrumszone, weil dort eine intensive Nutzung mit entsprechender AZ und Gebäudeabmessungsvorschriften vorgesehen ist, unter Vorbehalt allfälliger ästhetischer Einschränkungen, üblich und von den Nachbarn denn auch grundsätzlich hinzunehmen sind. Dies auch dann, wenn die in der Umgebung
liegenden Parzellen - wie vorliegend - unternutzt sind. Grossvolumige Bauten verstossen mithin nicht bereits schon deshalb gegen Art. 73 KRG, weil sie grosse Volumina aufweisen. Vielmehr müssen weitere Voraussetzungen ersichtlich sein, worauf nachstehend einzugehen sein wird. 4. Verletzung von Art. 73 KRG / Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die geplante Baute nehme unter dem Blickwinkel des Volumens keine Rücksicht auf die bauliche Umgebung bzw. auf die das Ortsbild prägenden Elemente. Das Grundstück werde durch das 97 m lange und 18 m hohe Gebäude praktisch auf der ganzen Fläche überbaut, wodurch eine Trennwand durch das Quartier entstehe. Durch den AZ-Transfer von 1'223 m2 BGF werde die Ausnützung auf rund 1.9 angehoben, dadurch um rund 52% (im Falle einer anwendbaren AZ von 1,0 gar um 90%) erhöht, was im Zusammenspiel mit den eingeräumten Näherbaurechten zu einem ortsunüblichen Volumen führe und das Ortsbild zerstöre. Zudem werde damit für die Bewohner der umliegenden Gebäude der Blick in die Landschaft und die bauliche Einheit massiv beeinträchtigt. Das geplante Objekt beeinträchtige die bauliche Umgebung, die von unterschiedlichen Höhen, Fassaden mit Rücksprüngen geprägt sei. Die Höhen der umliegenden Bauten würden eine Linie bilden, welche mit Unterbrüchen durchsetzt sei. Die Fassaden in der Umgebung seien sodann auch nicht flächig, sondern würden durch Vor- und Rücksprünge geprägt, welche die Bauten gliederten. Dass die Baubehörde der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilligung dennoch erteilt habe, sei umso unverständlicher, als sie noch mit Verfügung vom 2. Dezember 2006 das lediglich durch die …-strasse getrennte, das Strassenbild prägende Gebäude auf Parzelle Nr. 1084 (Haus ...) als schützenswert bezeichnet und ein Bauvorhaben nur unter entsprechenden Auflagen bewilligt habe. Ein stadtähnlicher Eingang mit hohen Häusern stehe im Widerspruch zu der erwähnten Verfügung. Abgesehen davon müssten gemäss Art. 25 Abs. 2 KRG das Mass der Gebäude, also Länge, Höhe und Breite zwingend geregelt sein, was in Bezug auf die Länge aber gerade nicht erfolgt sei.
b) Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Mit dem Wort „gut“ wird rechtsprechungsgemäss zum Ausdruck gebracht, dass die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel nicht allzu hoch angesetzt werden dürfen (vgl. Botschaft der Regierung Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343; VGU R 10 77, R 09 77). Dies bedeutet aber auch nicht, dass sich ein Umbauvorhaben nur an den in unmittelbarer Nachbarschaft zur Bauparzelle gelegenen Bauten zu orientieren hat. Vielmehr gilt es, einen solchen Umbau im Rahmen einer parzellenübergreifenden, gebietsbezogenen Betrachtung auf die gute Gesamtwirkung mit der Umgebung und der Landschaft hin zu überprüfen (VGU R 06 7). c) Dem noch in der angefochtenen Verfügung angeführten Art. 24 BG kommt, wie das Verwaltungsgericht die nämliche Gemeinde betreffend bereits mehrfach erkannt hat (letztmals VGU 10 71), keine selbständige Bedeutung zu, weil er nicht strenger ist als Art. 73 KRG. Dasselbe gilt für den von den Beschwerdeführern angeführten Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG. Abgesehen davon, dass es sich dabei lediglich um einen Planungsgrundsatz handelt, beschränkt sich die bundesrechtliche Regelung auf ein allgemeines Einordnungsgebot, wohingegen Art. 73 Abs. 1 KRG - wie dargelegt - eine „gute Gesamtwirkung“ verlangt. d) Den oben umschriebenen Voraussetzungen an die von Art. 73 KRG verlangte „gute Gesamtwirkung“ wird das Bauvorhaben insgesamt betrachtet durchaus gerecht. Entgegen der von den Beschwerdeführern vertretenen Ansicht geht mit ihm keine rechtlich relevante Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes einher, welche eine Verweigerung der Baubewilligung aus ästhetischen Gründen rechtfertigen würde. Zwar trifft es zu, dass das auf der Parzelle Nr. 6916 geplante ... angesichts der konkreten Gebäudeabmessungen ein grosses Volumen aufweist. Dieses steht aber einerseits im Einklang mit dem Willen des Gesetzgebers, welcher in der Grundordnung die Bauparzelle - nicht aber die
den Beschwerdeführern gehörenden Parzellen, für welche niedrigere Gebäudeabmessungen und Nutzungsmasse vorgesehen sind - der Zentrumszone zugewiesen hat. Letztere ist angesichts der darin zulässigen hohen Gebäudeabmessungen und Nutzungsmasse - analog der in der nämlichen Gemeinde ausgeschiedenen Zone für städtisches Wohnen - für Bauten mit intensiver Nutzung und städtischem Charakter vorgesehen. Bereits mit dieser Zonierung hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, was siedlungsplanerisch auf der am Eingang des Dorfes situierten Bauparzelle gewünscht ist: eine markante, den Beginn des städtischen Wohnen signalisierende Baute. Damit soll eine Art Eingangstor geschaffen werden, welches zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die umliegenden Parzellen ebenfalls im zonenüblichen Rahmen überbaut sein werden, komplettiert werden wird. Anderseits hat der Augenschein augenfällig aufgezeigt, dass bereits heute in geringer Distanz vergleichbar grosse Volumina aufweisende Gebäude vorhanden sind, so etwa die Post, das Hotel ... oder das bereits bewilligte Einkaufszentrum ... Aus dieser Sicht betrachtet kann mit dem Bauprojekt die erforderliche gute Gesamtwirkung durchaus erzielt werden. Aus dem Umstand, dass das auf der benachbarten Parzelle Nr. 1084 stehende Haus ... als schutzwürdig qualifiziert und daher mit baulichen Einschränkungen belegt worden ist, können die Beschwerdeführer unter dem Aspekt der Volumina nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. Insbesondere kann das Gebäude auch nicht als Massstab für die Bemessung der zulässigen Gebäudehöhe der in der Zentrumszone gelegenen Bauparzelle herangezogen werden. Eine entsprechende Rüge wäre, wenn überhaupt, im Rahmen des (längst rechtskräftig abgeschlossenen) Zonenplangenehmigungsverfahrens geltend zu machen gewesen. Davon haben die heutigen Beschwerdeführer aber - aus welchen Gründen auch immer - abgesehen, was sie sich heute entgegen halten lassen müssen. Im Übrigen bestätigen die am Augenschein eingereichten Visualisierungen des Bauprojekts die von der Gemeinde in ihrer Vernehmlassung vertretene Auffassung, wonach das zweigeschossige Haus ... unwesentlich kleiner in Erscheinung treten wird als der abgestufte dreigeschossige nördliche Teil des auf Parzelle Nr. 6916 geplanten Gebäudes.
Der südliche Teil des geplanten Gebäudes weist seinerseits in etwa vergleichbare Gebäudehöhen auf, wie die weiter südlich gelegenen Liegenschaften (Parzellen Nrn. 1084, 1060, 1375 und 860), was unter dem Aspekt der Volumina ebenfalls für das Bauprojekt zu gewichten ist. e) Auch die von den Beschwerdeführern dem Bauprojekt entgegen gehaltenen gestalterischen Einwänden sind nicht geeignet, die angefochtene Baubewilligung als rechtswidrig erscheinen zu lassen. Ganz im Gegenteil. Der geplante Neubau zeichnet sich - wie die bei den Akten liegenden Visualisierungen bestätigen - durch eine klare Linienführung aus. Angesichts des sich gegen Norden hin zuspitzenden, relativ schmalen Baubereichs zwischen der Kantonsstrasse und den parallel geführten ...-Geleisen kommt dieser Art von Gestaltung eine grosse Bedeutung zu. Positiv ins Gewicht fällt zudem die in Richtung Nordosten vorgenommene Abstufung des Gebäudes, welche dadurch das Gebäude bzw. die Gebäudehöhen durchaus vorteilhaft in Erscheinung treten lässt und den - aufgrund der unterschiedlichen Zonierungen der umliegenden Parzellen unausweichlichen - Zonensprung, insbesondere auch gegenüber den nördlich der Bauparzelle gelegenen Parzellen, relativiert. Demgegenüber würde die von den Beschwerdeführern skizzierte starke Gliederung dem von der Gemeinde angestrebten Ziel, ein Eingangstor zu erzielen, klar zuwiderlaufen. 5. Verletzung von Art. 25 Abs. 1 lit. a i.V. mit Art. 93 BG, Art. 77 Abs. 1 KRG / Art. 102 Abs. 1 BG und Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG a) Die Beschwerdeführer machen eine unzulässige Unterschreitung der in der Zentrumszone geltenden Bauabstände (grosser Grenzabstand: 7,5 m, bzw. kleiner Grenzabstand: 3,5 m; Art. 25 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 93 BG) geltend. Die Baubehörde könne Unterschreitungen lediglich dann bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliege und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden (Art. 77 Abs. 1 KRG; Art. 102 Abs. 1 BG). Durch die bemängelte Unterschreitung der gesetzlich vorgegebenen Grenzabstände werde eine massive Volumenvergrösserung
ermöglicht. Zudem begünstige die anbegehrte Abweichung von der Regelbauweise eine ortsunübliche Fassadenlänge von rund 97 m. Solches sei aber mit den öffentlichen Interessen am Schutz des Ortsbildes nicht zu vereinbaren. Das Baugrundstück werde auf zwei Seiten durch die beabsichtigte Unterschreitung der Vorschriften praktischen vollständig überbaut. Das gestalterische Element, das Grenzabstandsvorschriften insbesondere unter dem Blickwinkel der Freihaltung von unüberbauten Flächen zwischen Grundstückgrenze und Gebäuden zukomme, werde dergestalt völlig unterwandert. Der gelegentliche Blick von der ...-strasse auf die östlich und südlich gelegene Berglandschaft werde dadurch übermässig eingeschränkt, sogar ausgeschlossen. b) Gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG i.V. mit Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG sind Unterschreitungen des gesetzlichen Grenzabstandes resp. die Einräumung eines Näherbaurechtes u.a. dann zulässig, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Das dem Bauvorhaben von den Beschwerdeführern einzig entgegen gehaltene Interesse des Ortsbildschutzes vermag die von der Gemeinde zugestandenen Unterschreitungen der Grenzabstände nicht als unzulässig erscheinen lassen. Bereits ausgeführt wurde, dass mit dem in der städtisch geprägten Zentrumszone geplanten Neubau trotz seines Volumens aus ästhetischer Sicht eine gute Gesamtwirkung erzielen lässt. Zu Recht macht die Gemeinde sodann geltend, dass in einer solchen Zone mit intensiver Nutzung ein grosses Volumen noch keineswegs eine Missachtung der öffentlichen Interessen bedeutet. Vielmehr entspricht es dem Zonenzweck, Grundstücke baulich möglichst optimal zu nutzen. Dies umso mehr dann, wenn Baulandreserven generell gering vorhanden und Neueinzonungen nur noch beschränkt möglich sind. Dem aus dem Gebot der haushälterischen Nutzung abgeleiteten Grundsatz des verdichteten Bauens kommt entsprechend eine gewichtige Bedeutung zu. Daher erweist sich aber auch der Einwand der unzulässigen Unterschreitung der in der Zone geltenden Bauabstände insgesamt betrachtet als falsch.
c) Aus den von den Beschwerdeführern in ihrer Eingabe angeführten und am Augenschein noch verdeutlichen Überlegungen, wonach ein derart grosses Gebäude ihre Aussicht auf die östlich und südlich gelegene Berglandschaft unverhältnismässig stark beeinträchtige, wenn nicht gar ausschliesse, können diese ebenfalls nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführer keine Bestimmung anzuführen vermögen, aufgrund der sich ein Anspruch auf uneingeschränkte Aussicht ableiten liesse, liegt es bereits im Wesen der für die Bauparzelle geltenden Zonenordnung, dass im Zuge einer Überbauung der Aussicht auf die weitere Umgebung und die Berglandschaft nicht die gleiche Bedeutung zukommen kann wie in einer reinen Wohnzone. Ebenso wenig kann von einer unzulässigen Beeinträchtigung der Umgebung gesprochen werden. Abgesehen davon, dass in der Gemeinde Gebäudelängen in der zur Diskussion Grössenordnung von 97 m keineswegs unüblich sind (z.B. ... Areal beim Bahnhof in ... ...; das ...), bestehen im Bereich der Bauparzelle zumindest auf drei Seiten ausgedehnte Freiräume. Diese werden vor allem durch das ...-Areal und die ...-strasse gebildet und garantieren eine ausreichende Belichtung und Besonnung der Liegenschaften der Beschwerdeführer, wie die bei den Akten liegenden Sonnendiagramme augenfällig aufzeigen. Auch aus dieser Sicht betrachtet, ist nicht ersichtlich, dass die streitigen Unterschreitungen der Bauabstände im Lichte der erforderlichen Interessenabwägung als unzulässig erscheinen liessen. 6. Verletzung von Art. 99 BG (Nutzungstransfer) a) Die Beschwerdeführer beanstanden den vorgesehenen Nutzungstransfer ab der Parzelle Nr. 735. Sie machen geltend, es dürfe nicht dem Belieben des Grundeigentümers überlassen bleiben, durch Nutzungsübertragungen eine städte- und ortsbaulich unerwünschte Baudichte zu schaffen. Solches würde dem Zweck von Nutzungsziffern widersprechen, welche den Anstössern eine gleichmässige Verteilung der Baudichte garantierten. Wenn eine Gemeinde städtebauliche Verhältnisse zulassen wolle, so sei sie auf das Mittel der Gestaltungsplanung sowie die entsprechende Baugesetzgebung zu verweisen. Jedenfalls dürfe sie nicht mittels einer Einzelbewilligung den Zweck der
Nutzungsziffern vereiteln. Auch wenn in Graubünden keine gesetzliche Beschränkung der Nutzungsübertragung vorgesehen sei, bedeute dies nicht, dass eine unbeschränkte Übertragung statthaft sei. In anderen Kantonen sei die zulässige Ausnutzung auf dem begünstigten Grundstück beschränkt worden. b) Auch aus diesen Überlegungen können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten ableiten. Art. 99 BG ist als „Kann“-Vorschrift ausgestaltet. Dies bringt es mit sich, dass der Baubehörde bei der Zulassung eines Nutzungstransfers unter den in Art. 99 BG aufgeführten Einschränkungen (verlangt sind aneinandergrenzende und in der gleichen Bauzone gelegene Grundstücke) ein erheblicher Ermessensspielraum zuzugestehen ist. Dass die Verschiebung von Nutzungsreserven zwischen zwei Parzellen derselben Bauzone zulässig ist, hat das Bundesgericht bereits mehrfach festgehalten (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_576/2010 vom 5. Mai 2011 mit Verweis auf das Bundesgerichtsurteil 1P.193/1997 vom 5. September 1997, E. 2c mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, zumal die in der erwähnten Bestimmung aufgeführten Voraussetzungen unbestrittenermassen eingehalten sind. Selbst wenn man der Argumentation der Beschwerdeführer folgen wollte und die Baubehörde zur Vornahme einer Abwägung aller auf dem Spiele stehenden Interessen verpflichten würde, hätte dies vorliegend nicht zur Konsequenz, dass der Nutzungstransfer zum Schutze des Zonencharakters und der zonengemässen Baudichte untersagt werden müsste. Dies umso mehr, als das projektierte Gebäude der in der Zentrumszone vorgesehenen Regelbauweise (Gebäudeabmessung und Nutzungsmass) entspricht und auch im Lichte der von Art. 73 KRG verlangten guten Gesamtwirkung betrachtet nicht aus dem zulässigen Rahmen fällt. Der von den Beschwerdeführern vorgebrachte Hinweis auf den Nutzungstransfer beschränkende Regelungen in anderen Kantonen geht offenkundig fehl.
c) Die von den Beschwerdeführern vorgebrachte Überlegung, dass ein allfälliger Nutzungstransfer nur unter dem Vorbehalt einer Interessenabwägung gewährt werden dürfe, weil das kommunale Baugesetz keine die Gebäudeabmessungen konkretisierende Längenvorschrift enthalte, erweist sich sodann ebenfalls als unbehelflich. Zutreffend ist, dass nach Art. 25 Abs. 2 KRG das Mass der Nutzung durch Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern bestimmt wird. Mit der Gemeinde ist jedoch davon auszugehen, dass gerade in Zonen mit städtischem Charakter oder in seit längerem überbauten Siedlungsbereichen auf Längenvorgaben verzichtet werden darf, ansonsten die vom Gesetzgeber für solche Bereiche vorgesehene charakteristische Bauweise gar nicht realisiert werden könnte. Davon darf vorliegend umso mehr ausgegangen werden, als in der städtisch geprägten Gemeinde verschiedene Gebäude länger sind als das vorliegend streitige. Zu denken ist dabei z.B. an die in unmittelbarer Nähe des Baustandortes gelegenen Gebäude ... und das Hotel ..., oder die sich über das weitere Siedlungsgebiet verteilenden Gebäude des Hotels ..., des Neubaus des Hotels ... und des .... - Entsprechend erweist sich die Rüge des für die Projektrealisierung vorgesehenen Nutzungstransfers so oder anders als unbehelflich. 7. Verletzung von Art. 38 BG (Pflichtparkplätze) a) Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, für jede der geplanten 68 Einzimmerwohnungen müsste jeweils mindestens ein Parkplatz erstellt werden. Für die Parkplatzberechnung dürften nicht die für Hotels massgeblichen Regeln, sondern jene für gewöhnliche Wohnungen herangezogen werden. Der Parkplatzbedarf sei jedenfalls bei Personalunterkünften für Hotelangestellte kein anderer als bei Wohnungen. Ihnen kann im Ergebnis nicht gefolgt werden. b) Nach Art. 38 BG sind bei Wohnbauten ein Pflichtparkplatz pro Wohnung (bis 4- Zimmerwohnung) und bei Hotels ein Parkplatz pro vier Fremdenbetten bereitzustellen. Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl Pflichtparkplätze. Dabei hat sie sich an anerkannte Normen zu halten. Unbestritten ist, dass die 68 Einzimmerwohnungen und eine 4-Zimmer
Wohnung als Personalunterkünfte für Hotelpersonal vorgesehen sind. Mit diesen Unterkünften soll der notorische Notstand an Personalunterkünften für Hotelpersonal in der Gemeinde, welcher durch die im Bau befindlichen Neubauten der Hotelbetriebe „In der ...“ und ... noch verschärft werden wird, etwas gelindert werden. Seitens der Baubehörde wurden die geplanten Personalunterkünfte mit Bezug auf die erforderliche Anzahl an Pflichtparkplätzen wie die in einem Hotel integrierten Personalunterkünfte behandelt. Wobei dem Umstand, dass die Personalunterkünfte dem Personal lediglich in erreichbarer Nähe zum Arbeitsort, nicht aber auf der Hotelparzelle selbst zur Verfügung gestellt werden, keine weitergehende Bedeutung zugemessen, was sich aus der Sicht des Parkplatzangebotes betrachtet durchaus vertreten lässt. c) Vertreten lässt sich jedenfalls die von der Baubehörde geübte Praxis, bezüglich Pflichtparkplätze bei Personalunterkünften auf die Regelung für Hotelzimmer zurückzugreifen, mithin lediglich einen Pflichtparkplatz pro vier Betten zu verlangen. Die von der Gemeinde zur Begründung der Gleichstellung vorgebrachten Überlegungen erscheinen durchaus sachgerecht und geboten. Es erscheint ohne weiteres nachvollziehbar, dass der Bedarf an Parkraum beim Personal unvergleichlich geringer ist als bei einer gewöhnlichen Wohnung, weil das Hotelpersonal meist unverheiratet und kinderlos sei und sich zudem nur während der Saison, mithin einer beschränkten Zeit, an Ort aufhalte. Nicht von der Hand zu weisen ist sodann, dass die Hotelangestellten vielfach darauf verzichten würden, ihr Fahrzeug - so sie überhaupt über ein solches verfügen nach ... mitzunehmen. Die Beschwerdeführer bringen jedenfalls nichts vor, was die geschilderten gemeindlichen Überlegungen als geradezu willkürlich oder sachlich nicht gerechtfertigt erscheinen liesse. Der Umstand, dass allenfalls auch eine andere, zusätzliche Pflichtparkplätze bedingende Lösung nicht ausgeschlossen gewesen wäre, vermag an der Zulässigkeit der von der Gemeinde geübten Praxis nichts zu ändern
d) Damit die Personalstudios im Sinne der gemeindlichen Praxis genutzt werden, mithin ein weitergehender Bedarf nach Pflichtparkplätzen durch Dritte ausgeschlossen werden kann, ist in den Ziff. 4.1 und 4.2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides die flankierende Auflage aufgenommen worden, dass alle im Gebäude erstellten Personalzimmer als Erstwohnungen gelten und bloss von Hotelangestellten bewohnt werden dürften (Stichwort: Erstwohnung für Hotelangestellte). Diese Auflage wiederum ist im Grundbuch auf der Parzelle Nr. 6916 bzw. auf allfällig begründeten Stockwerkeinheiten als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken, woraus erhellt, dass der Einwand der fehlenden Durchsetzbarkeit der Nutzungsverpflichtung ins Leere zielt. e) Ausgehend von der umschriebenen Berechnungsweise (pro 4 Studios ein Pflichtparkplatz) müssen für die geplanten 68 Studios entsprechend 17 Pflichtparkplätze bereitgestellt werden. Für die im zweiten Obergeschoss vorgesehene Personalwohnung braucht es einen weiteren Pflichtparkplatz. Für die im selben Gebäude vorgesehenen Büroräumlichkeiten im ... von 392 m2 BGF hat die Vorinstanz 10 Pflichtparkplätze als erforderlich erachtet. Die von ihr diesbezüglich angeführte Berechnung (Anrechnung lediglich der Nettobürofläche, Nichtanrechnung der Toilettenanlagen sowie des Korridors) erweist sich unter diesem Aspekt als ohne weiteres vertretbar. Unter Berücksichtigung der - gestützt auf Art. 38 BG -aufgrund der Anzahl Wohnungen noch erforderlichen beiden Besucherparkplätz, muss das zur Beurteilung stehende Projekt mithin mindestens 30 Pflichtparkplätze bereitstellen. Nachdem die Erstellung von 31 Parkplätzen vorgesehen ist, erweist sich die Rüge der Verletzung der Vorschriften über die Pflichtparkplätze als unbegründet. 8. Verletzung von Art. 19 Abs. 2 StrV (Ausfahrt in die Kantonsstrasse) a.) Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die projektierte Ausfahrt ab den in einer Einstellhalle geplanten Parkflächen in die stark frequentierte ...-strasse (Kantonsstrasse) sei ungenügend. Das geplante Gebäude halte nämlich
gegenüber dem Fahrbahnrand gemessen ab der Fassade lediglich einen Abstand von 5 m ein, wohingegen gemäss Art. 19 Abs. 2 StrV ein Abstand von 7 m eingehalten werden müsste. Zwischen der Einstellhalle und der Kantonsstrasse befinde sich ein viel begangener Gehsteig. Vor Ort werde die Übersichtlichkeit durch den seitlich, zwischen Gehsteig und Kantonsstrasse, geplanten Parkplatz einerseits und die in den Abstandsbereich hineinragenden Parkflächen Nrn. 1 - 8 anderseits behindert und erschwert. Aus Sicherheitsgründen sei ein Vorplatz notwendig, ansonsten die Übersicht auf die Kantonsstrasse durch allfällige Benutzer des Gehsteigs eingeschränkt wäre, wodurch eine erhebliche Gefahrenquelle entstehe. Weil für Fussgänger und Automobilisten gefährliche Situationen zu erwarten seien, müssten die kantonale Zufahrtsbewilligung und entsprechend auch die Baubewilligung aufgehoben werden. Ihre Auffassung geht fehl. b) Gemäss kantonaler Strassengesetzgebung (Art. 45 Abs. 1 StrG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2 StrV) ist für Bauten und Anlagen ein Abstand von 7 m vom Fahrbahnrand einzuhalten, sofern ihre Zweckbestimmung einen Vorplatz erfordert. Dies ist z.B. bei geschlossenen Garagen mit direkter Zufahrt zur Kantonsstrasse, nicht aber bei offenen Einstellhallen der Fall. Bei ersteren ist ein Vorplatz verkehrstechnisch notwendig, damit Fahrzeuge abseits der Kantonsstrasse (zwischen Strasse und Garagentor) gewendet, kurzzeitig abgestellt (zum Öffnen oder Schliessen des Garagetors) oder parkiert werden können. Bei der Anordnung und Gestaltung von Zufahrten aus Sicherheitsgründen ist zudem das Aus- und Einfahren in Vorwärtsrichtung anzustreben (VSS Norm SN 640 050). Der von 19 Abs. 2 StrV verlangte Abstand von 7 m dient allein der Sicherstellung von genügend Platz für die erwähnten Aktionen und somit der Verkehrssicherheit. Vorliegend handelt es sich um eine gegen die Kantonsstrasse hin offene Einstellhalle. Ein Garagentor, welches im Sinne des oben Ausgeführten mit einem Vorplatz einhergehen müsste, ist nicht vorgesehen. Nicht ersichtlich ist, dass im Einfahrtsbereich von und zur Kantonsstrasse hin Wendemanöver vorgenommen werden müssten. Die Zufahrt selbst ist sodann derart ausgestaltet, dass im Einmündungsbereich
ein Kreuzen möglich und auch die für derartige Anlagen im Innerorts-Bereich erforderliche Beobachtungsdistanz (gemäss VSS-Norm SN 640 273a: 2,5 m) gewährleistet ist. Der Augenschein hat sodann aufgezeigt, dass im fraglichen Bereich eine relativ gute Übersichtlichkeit gegeben ist. Mit der neuen Zufahrt wird letztlich gar eine Verbesserung der heutigen Situation einhergehen, so bereits deshalb, weil künftig nur mehr an einem Ort ab der Bauparzelle, und nicht wie heute ab mehreren, auf die Kantonsstrasse eingefahren werden wird. Die geforderte Übersicht für die Benutzer der Einstellhalle ist auf jeden Fall, sowohl in Bezug auf den Verkehr auf der Kantonsstrasse als auch auf den Fussgängerverkehr, gewährleistet. Die Beschwerdeführer bringen denn auch nichts vor, weshalb aufgrund der Zweckbestimmung des Personalhauses in Abweichung der eingangs gemachten Vorgaben einen Vorplatz erforderlich sein sollte. Kommt aber die in Art. 19 Abs. 2 StrV enthaltene Abstandsvorschrift gar nicht zu Anwendung, erweist sich die Rüge der Beschwerdeführer als unbegründet, nachdem sich schon aus dem Situationsplan ergibt, dass sowohl von Art. 19 Abs. 1 StrV vorgegebene Abstand von 5 m vom Fahrbahnrand, wie auch der 2.5 m Abstand gegenüber dem Strassengrundstück (Art. 19 Abs. 4 StrV) eingehalten ist. 9. Verletzungen von Art. 1 Abs. 1 lit. c, Art. 3 Abs. 2 lit. c, Art. 24 lit. a und Art. 27 KNHG (Abbruch des ...-Güterschuppens und der Verladerampe) a) Gestützt auf die aufgeführten Bestimmungen und unter Hinweis auf das Privatgutachten von Dr. ... ..., ... Industriekultur, ..., haben die Beschwerdeführer bereits im Einspracheverfahren den Beizug der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission verlangt, damit diese sich vorgängig zur Schutzwürdigkeit des Güterschuppens und allfällig zu treffender Massnahmen zu dessen Erhalt für die Nachwelt, allenfalls an einem anderen Standort, äussern könne. Weil die Vorinstanz der sie auch diesbezüglich treffenden Abklärungspflicht nicht nachgekommen sei, müsse sie gerichtlich angehalten werden, das Versäumte noch nachzuholen.
b) Auch aus diesem Einwand der unzureichenden Sachverhaltsabklärungen können die Beschwerdeführer nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. In Art. 8 Abs. 2 KNHG ist aufgeführt, wann eine betroffene Gemeinde die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission zur Stellungnahme einholen kann, so u.a. zu wichtigen Fragen des Natur- und Heimatschutzes (lit. a). Eine wichtige Frage i,S. der erwähnten Bestimmung ergibt sich regelmässig aus der den Gemeinden gestützt auf Art. 3 KNHG zugewiesenen öffentlichen Aufgabe, wertvolle Gebäudegruppen und Einzelbauten - soweit das öffentliche Interesse an ihrer Erhaltung überwiegt - zu schützen und zu erhalten (Abs. 1 i.V. mit Art. 24 lit. a KNHG). Sie erfüllen diese Aufgaben namentlich beim Erlass von Nutzungsplanungen (Abs. 2 lit. a) und nicht erst im Baubewilligungsverfahren. Vorliegend ist unbestritten, dass der fragliche Güterschuppen und die Verladerampe im Rahmen der Nutzungsplanung nicht als Schutzobjekt bezeichnet worden ist und mithin auch nicht Eingang in ein kommunales oder kantonales Inventar gefunden hat. Entsprechend bestand aber für die Vorinstanz auch keinerlei Anlass für vertieftere Sachverhaltsabklärungen im Sinne des von den damaligen Einsprechern gestellten Antrages auf Beizug der Kommission, weshalb sich das (formelle) Rückweisungsbegehren als unbegründet erweist. In materieller Hinsicht kann es mit dem Hinweis, dass die von der Gemeinde im angefochtenen Entscheid vorgenommene Interessenabwägung von den Beschwerdeführern zu Recht nicht beanstandet worden ist, sein Bewenden haben. Entsprechend erweisen sich auch die Einwände gegen den von der Gemeinde bewilligten Abbruch des …- Güterschuppens und der Verladerampe als unbegründet. 10. Verletzung von Art. 44 BG (Mindestwohnflächen) a) Die Beschwerdeführer stellen sich unter Anrufung von Art. 44 Abs. 3 BG auf den Standpunkt, dass die Wohnflächen bei Einzelzimmern mindestens 30 m2 BGF betragen müssten. Die vorliegend geplanten Studios lägen jedoch klar darunter. Eine Gleichstellung mit Personalzimmern, welche offenbar weniger als 30 m2 BGF aufweisen dürften, gehe nicht an. Dies zum einen deshalb, weil die Nutzung durch Personal nicht nachhaltig gesichert sei, zumal die
Umsetzung der entsprechenden in die Baubewilligung aufgenommenen Auflage vom Ausgang des planungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens abhänge. Zum andern weil Art. 44 Abs. 1 BG nur reine Personalzimmer von der Minimalflächenverpflichtung ausnehmen wolle. Es bestehe kein Grund, andere 1-Zimmerwohnungen - ob sie nun von Personal oder anderen Personen benutzt würden - von der Minimalflächenverpflichtung auszunehmen. Ihr Einwand geht fehl. b) Die Gemeinde hat die Gleichstellung der projektierten Einzimmer-Studios für Personal mit Personalzimmern und damit das Abweichen von der in Art. 44 Abs. 3 BG vorgesehenen Mindestwohnfläche im Wesentlichen damit begründet, dass die für das Personal bestimmten Räumlichkeiten gegenüber einer gewöhnlichen Wohnnutzung nur in untergeordnetem Masse (u.a. saisonal Nutzung und ausschliesslich durch Hotelangestellte) belegt seien, weshalb auch nicht so hohe Anforderungen an den Wohnkomfort gestellt werden müssten. Die Beschwerdeführer bringen nichts vor und es ist auch nichts ersichtlich, was die gemeindliche Auslegung als geradezu willkürlich oder ermessensmissbräuchlich erscheinen liesse. Vielmehr erscheint die getroffene Lösung auch angesichts des glaubhaft geschilderten Mankos an Wohnraum für Hotelanagestellte, als durchaus sachgerecht und geboten. - Die Beschwerde erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen. 11. a) Entsprechend dem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer. b) Die Beschwerdeführer werden überdies gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG verpflichtet, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Mangels einer Kostennote wird die diesen geschuldete Parteientschädigung ermessensweise auf Fr. 5‘000.-- (inkl. MWST) festgelegt und dieser Betrag ist den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung zu überbinden.
c) Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine Parteientschädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 584.-zusammen Fr. 6‘584.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftung der ... AG eine Parteientschädigung von Fr. 5‘000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.