Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 17.05.2011 R 2011 3

R 11 3 5. Kammer URTEIL vom 17. Mai 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Am 3. September 2010 reichte … das Gesuch um Umbau seiner in der Chesa … auf der der Stockwerkeigentümergemeinschaft Chesa … gehörenden Parzelle 2044 sowie zur Errichtung zweier Aussenparkplätze auf Parzelle 2044 ein. Das Gesuch wurde vom 7. bis 27. September 2010 publiziert. Dagegen erhob unter anderem … am 27. September 2010 Einsprache mit dem Antrag, auf das Baugesuch sei nicht einzutreten. In der Folge zog … das Gesuch betreffend die Erstellung der beiden Aussenparkplätze zurück. Am 30. November 2010 schrieb die Gemeinde … das Baugesuch ab, soweit es die beiden Aussenparkplätze betreffe. Für den Umbau der Wohnungen im EG wurde die Bewilligung erteilt und die von … dagegen erhobene Einsprache abgewiesen. Die Gemeinde sei nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche zu behandeln, wenn einem Gesuchsteller die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehle. Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung sei es Sache des Zivilrichters, über den Bestand beziehungsweise den Umfang von Rechten und über die Berechtigung für die Realisierung eines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu entscheiden. Bei Art. 89 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) gehe es primär darum, die Gemeinden von der Durchführung unnötiger aufwändiger Verfahren zu schützen. Die Gemeinde dürfe nicht ohne weiteres über die Frage entscheiden, ob … als Stockwerkeigentümer berechtigt sei, im Bereich der im Sondernutzungsrecht (recte: Sonderrecht) stehenden Räumlichkeiten bauliche Vorkehren zu treffen, insbesondere die Räume anders einzuteilen. Zudem sei nicht erwiesen, dass mit dem Umbau auch tragende Bauteile herausgerissen würden. Dies erscheine aufgrund der

Planunterlagen eher unwahrscheinlich. Auf das Baugesuch betreffend Umbau im UG (recte: EG) sei deshalb einzutreten. Der Umbau widerspreche nicht materiellem Baurecht, was auch nicht behauptet sei. Die Bewilligung sei deshalb zu erteilen. 2. Dagegen erhob … am 12. Januar 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Ziffern 2-6 des angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilligung. Sie sei seit Jahrzehnten Eigentümerin zweier Eigentumswohnungen und zweier Autogaragen auf Parzelle 2044. Gemäss Baugesuch sollten die beiden Stockwerkeinheiten 6 und 7 von … unter Entfernung der Mauer zwischen beiden Wohnungen verbunden werden. Die Mauer habe tragende Funktion und bei deren Entfernung würde der Wohnraum der BF einstürzen, weil keine armierte Betondecke vorhanden sei. Die StWEG habe dazu ihre Zustimmung nicht erteilt. Aufgrund des Baugesuches habe der Gemeinde klar sein müssen, dass Baugesuchsteller und Grundeigentümerin nicht identisch seien. Eine Zustimmung der StWEG liege nicht vor. … habe gewusst, dass weder die Beschwerdeführerin noch ein weiterer Eigentümer mit dem Baugesuch einverstanden sein würden. Somit seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung nicht gegeben gewesen (fehlende Unterschrift der Grundeigentümerin). Schon deswegen hätte das Baugesuch abgewiesen werden müssen respektive hätte darauf nicht eingetreten werden dürfen. Aufgrund der Pläne sei offensichtlich, dass gemeinschaftliche Bauteile (tragende Wand) verändert respektive abgebrochen werden sollten und zwei Stockwerkeinheiten zusammengelegt würden. Dafür wäre die Zustimmung der Stockwerkeigentümer notwendig. Die fehlende Berechtigung sei offensichtlich und es bedürfe keiner Auslegung hinsichtlich der zivilrechtlichen Berechtigung, welche dem Zivilrichter vorbehalten wäre. Vielmehr wäre die Gemeinde verpflichtet gewesen, das Baugesuch abzuweisen respektive darauf nicht einzutreten. 3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Zwar müsse gemäss Art. 137 Abs. 4 des kommunalen Baugesetzes (BG) das Baugesuch und sämtliche Unterlagen bei

Auseinanderfallen von Gesuchsteller und Grundeigentümer auch von Letzterem datiert und unterzeichnet werden. Dasselbe sage Art. 89 Abs. 3 KRG. Indessen habe das Bewilligungsverfahren nur den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit dem öffentlichen Recht übereinstimme. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung bestehe dann, wenn alle materiellen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt seien. Privatrechtliche Fragen seien von den Bewilligungsbehörden dagegen nicht zu beurteilen. Die Gemeinden seien nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Berechtigung dazu offensichtlich fehle. Sei die Berechtigung zweifelhaft, sei der Zivilrichter zuständig. Selbst dann dürften die Baubehörden solche Gesuche entscheiden, wenn ihnen dies als zweckmässig erscheine. Hier gehe es primär darum, die Gemeinden von der Durchführung unnötiger aufwändiger Verfahren zu schützen. Die Gemeinde müsse die Erteilung der Bewilligung nicht ohne weiteres von den von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen zivilrechtlichen Fragen abhängig machen. Zwar sei unbestritten … nicht alleiniger Eigentümer von Parzelle 2044. Indessen könne gemäss Art. 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) auch ein einzelner Stockwerkeigentümer die in seinem Sonderrecht stehenden Teile eines Gebäudes innen ausbauen. Es sei nicht ersichtlich, dass die äussere Erscheinung der Baute verändert werde. Deshalb sei die Baubehörde nicht gehalten gewesen, auf die Beibringung der Unterschriften der übrigen Stockwerkeigentümer zu bestehen. Es sei nicht offensichtlich, dass … mit den vorgesehenen Umbauarbeiten seine ihm aus Privatrecht zustehenden Kompetenzen überschreite. Es sei nicht klar, dass es sich bei den abzubrechenden Mauern um tragende Wände handle. Dies sei sogar eher unwahrscheinlich. Die Mauern würden teils durch neue ersetzt. Hier liege keine offensichtliche fehlende zivilrechtliche Bauberechtigung vor. Auf das Baugesuch sei deshalb einzutreten gewesen, zumal die involvierten Stockwerkeinheiten demselben Eigentümer gehörten (Sonderrecht). Materielles Baupolizeirecht sei nicht verletzt. Die Bewilligung sei deshalb zu erteilen gewesen. 4. … liess sich nicht vernehmen.

5. In ihrer freiwilligen Stellungnahme hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest. Art. 137 Abs. 4 BG wolle verhindern, dass Unberechtigte eine Baubewilligung erwirken könnten, obwohl sie zur Ausführung der entsprechenden Bauarbeiten gar nicht berechtigt seien. Deswegen verlange die Bestimmung die Unterzeichnung des Baugesuches durch den Grundeigentümer, wenn der Baugesuchsteller nicht Eigentümer des Grundstücks sei. Somit müsse sich e contrario der Projektverfasser über sein Eigentum am Baugrundstück ausweisen. Der Gemeinde sei bekannt gewesen, dass der Gesuchsteller nicht Eigentümer und somit auch nicht befugt gewesen sei, für die übrigen Eigentümer zu unterzeichnen, zumal er nicht seine eigene Stockwerkeinheit, sondern gemeinschaftliches Eigentum habe umbauen wollen. Die Kenntnis von Art. 646 Absatz 3 ZGB dürfe bei der Gemeinde vorausgesetzt werden. Zwar müsse die Baubehörde nicht prüfen, ob es sich um eine notwendige, nützliche oder bloss der Verschönerung dienende bauliche Massnahme handle. Wäre sie aber dazu befugt, hätte sie hier feststellen müssen, dass es sich um eine der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende Baumassnahme handle. Sogar wenn es nur eine nützliche Massnahme gewesen wäre, hätte die Baubehörde die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer verlangen müssen. Die Baubehörde hätte auch wissen müssen, dass es sich bei den Mauern zwischen zwei Stockwerkeinheiten um gemeinschaftliche Bauteile handle. Die rechtliche Zusammenlegung zweier Stockwerkeinheiten brauche die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. Die Aufhebung einer Trennwand zwischen zwei Einheiten bewirke, dass das Stockwerkeigentum dahinfalle, weil dann eine einzelne Einheit nicht mehr in sich geschlossen sei. Die Wände hätten zudem tragende Funktion. 6. Die Gemeinde verzichtete auf eine Stellungnahme dazu. 7. In seiner Stellungnahme beantragte der Bauherr die Abweisung der Beschwerde. Es liege im Ermessen der Gemeinde, ob sie ein Baugesuch trotz allfälligen Fehlens der zivilrechtlichen Bauberechtigung behandle. Die Grundrisse der Wohnungen … im EG seien 1969 gleich gewesen wie diejenigen der Wohnungen … im OG. Später habe … oder deren

Rechtsvorgänger die Trennwand zwischen den Wohnungen abgebrochen oder nicht erstellt. Dies zeige, dass diese Wohnungstrennwand keine tragende Funktion habe und die grossen Dachlasten auf andere Wände abgestützt worden seien. Zudem habe in seinem statischen Bericht auch Bauingenieur Walter Stamm am 14. Oktober 2010 festgestellt, die Lasten aus der Decke im OG hätten keinen Einfluss auf die Auswechslung der Tragwand im EG. Der Bericht von Ingenieur Walter Stamm besagt, dass es sich bei der Trennwand der beiden Wohnungen um eine tragende Kalksandstein-Mauer von 15 cm Stärke handle. In der darüber liegenden Wohnung sei diese Wand nicht vorhanden. Deshalb müsse bei einer Entfernung der Zwischenwand im EG nur die entsprechende Last aus der Decke über EG abgefangen werden. Lasten aus Decke OG und DG hätten keinen Einfluss auf die Auswechslung der Tragwand im EG. Anstelle der Tragwand müsse ein Abfangträger gerechnet werden. Wenn dieser nach den vorgegebenen Angaben und unter Kontrolle des Ingenieurs fachmännisch eingebaut werde, bestehe für die angrenzenden Wohneinheiten keine Einschränkung oder Gefährdung der Tragsicherheit. Zum Schluss, die Trennwand sei tragend, kommt im Wesentlichen auch der von der Beschwerdeführerin zur Erstattung einer Stellungnahme eingeladene Architekt Pavel Horvath in seinem Bericht vom 17. April 2011, den die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 19. April 2011 noch zu den Akten gab. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Die Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben

keine öffentlichrechtlichen, insbesondere baupolizeilichen und raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlichrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. zum Ganzen: Baumann, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25 und 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 09 73, R 07 22, R 06 4). Einer differenzierten Betrachtung bedarf es dagegen, wenn eine materielle öffentlichrechtliche Norm die zivilrechtlichen Bauberechtigung zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, welches diese von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem Zusammenhang kann es sich als notwendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu prüfen (vgl. VGU 10 67 vom 11. Februar 2011). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es um die Frage der Baureife eines Grundstückes geht. Wohl ist es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgültig über den Bestand und die Tragweite von bestrittenen dinglichen Rechten zu befinden. Indessen setzen Art. 19 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) wie auch Art. 72 Abs. 2 KRG für die Baureife eines Grundstückes voraus, dass die verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. die privatrechtliche Berechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese Berechtigung im Baubewilligungsverfahren bestritten wird, hat sich die Baubehörde und im Weiterzugsfalle das Gericht zu dieser Frage zu äussern (vgl. VGU 10 67).

2. Vorliegend geht es indessen nicht um ein solches Problem. Die Beschwerdeführerin macht keine Verletzung materiellen Baurechtes geltend. Sie beruft sich auf Art. 89 Abs. 3 KRG, wonach das Baugesuch durch den Grundeigentümer mit zu unterzeichnen ist, wenn dieser nicht mit dem Bauherrn identisch ist, und die einschlägigen Bestimmungen des ZGB, insbesondere Art. 646 Absatz 3 ZGB. Dabei geht es um die Frage, ob der Bauherr verpflichtet war, für sein Bauvorhaben die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer einzuholen. Dies musste die Gemeinde zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht näher prüfen, zumal damals nicht ohne weiteres ersichtlich war, ob es dieser Zustimmung bedürfe. Daran ändert sich nichts dadurch, dass sich nun pendente lite durch die Einreichung zweier von den Parteien veranlassten Fachberichte herausgestellt hat, dass die zu entfernende Wand in Bezug auf die Decke über EG, nicht in Bezug auf die Decke über OG und DG, wohl tragend ist und damit gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB dem Stockwerkeigentümer wohl nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden kann. Damit ist wohl nachträglich davon auszugehen, dass der Bauherr der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer bedurft hätte. Gerade der Umstand, dass dies erst durch zwei Fachberichte festgestellt werden konnte, zeigt aber, dass die Bauberechtigung im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht offensichtlich fehlte, weshalb die Gemeinde das Baugesuch zu Recht materiell behandelt hat. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend hat die private Gegenpartei nur eine kurze Stellungnahme ohne Honorarnote eingereicht. Es rechtfertigt sich deshalb die Parteientschädigung ermessensweise auf Fr. 500.-- festzusetzen.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 257.-zusammen Fr. 2'757.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST).