R 08 93 5. Kammer URTEIL vom 10. März 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Verlängerung Baubewilligung 1. Am 14. Juni 2006 bewilligte die Gemeinde … … den nachgesuchten Bau eines Mehrfamilienhauses am …, ..., Zone W05, Parzelle 1933 unter Bedingungen und Auflagen. Am 26. Juli 2006, wurde … eine Projektänderung bewilligt. Der Gemeindevorstand beschloss am 9. November 2006 den Erlass einer Planungszone im Hinblick auf die Schaffung einer Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus und/oder einer Erstwohnungsanteilsregelung. Damit solle das Planungsziel gesichert werden, welches auf der einen Seite in der Einschränkung des Zweitwohnungsbaus und anderseits in der Schaffung von günstigem Wohnraum für Ortsansässige bestehe. Ausserdem solle die Umnutzung von Hotels in Zweitwohnungen erschwert werden. Die Planungszone wurde am 9./10. November 2006 publiziert. … stellte am 19. Mai 2007 das Gesuch, die Baubewilligung um 1 Jahr, d.h. bis Juli 2008, zu verlängern. Mit Verfügung vom 30. Mai 2007 beschloss der Vorstand als Baubehörde gestützt auf Art. 91 KRG, die Gültigkeitsdauer der am 14. Juni 2006 erteilten Baubewilligung bis zum 14. Juni 2008 zu verlängern und erhob eine Bewilligungsgebühr von Fr. 471.--. Im Juni 2007 wurde in der Gemeinde die Volksinitiative zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus eingereicht, welche auch am 30. November 2008 zur Abstimmung gelangen sollte. Am 24. Mai 2008 stellte … das Gesuch, die Baubewilligung ein letztes Mal, d.h. bis Juni 2009, zu verlängern. Das ursprünglich geplante Bauvorhaben sei
stark redimensioniert worden, weswegen nicht wie ursprünglich geplant, im Frühjahr mit der Ausführung begonnen habe werden können. Nach einer Korrespondenz zwischen dem Gemeindepräsidenten und der Gesuchstellerin wies der Gemeindevorstand das Gesuch mit Verfügung vom 24., mitgeteilt am 25. September 2008 ab und erlegte … die Verfahrenskosten von Fr. 900.-auf. Am 9. bzw. 10. Oktober 2008 publizierte der Gemeindevorstand die am 9. Oktober 2008 beschlossene Verlängerung der Planungszone bis zum 1. November 2009. Die der Planungszone zugrunde liegenden Zielsetzungen seien inzwischen näher konkretisiert worden und der Gemeinderat habe am 6. Oktober 2008 die Urnengemeinde-Vorlage hierzu beraten und verabschiedet. Die Volksabstimmung finde voraussichtlich am 30. November 2008 statt. 2. Gegen die Verweigerung der Bewilligungsverlängerung erhob … am 29. Oktober 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die angefochtene Verfügung aufzuheben und den Vorstand anzuweisen, die Gültigkeit der Baubewilligung um ein weiteres Jahr zu verlängern. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen und subeventualiter sei die Gebühr für die angefochtene Verfügung von Fr. 900.-- auf maximal Fr 471.-zu reduzieren. Hier gehe es um eine Frist von rund 2 ½ Jahren nach Bewilligung. Erfahrungsgemäss fänden in dieser Zeitspanne auch im öffentlichen Recht nicht regelmässig fundamentale Rechtsänderungen statt. Zum Schutz der neuen Gesetzgebung diene ohnehin die Planungszone. Die Beschwerdeführerin habe wegen ausstehender Detailplanung nicht beginnen können. Der Architekt habe falsche Annahmen zum Beispiel betreffend Baukosten getroffen, die korrigiert hätten werden müssen. Bereits bei der ersten Bewilligungsverlängerung habe die Planungszone gegolten. Jetzt dürfe sie nicht plötzlich als Argument für die Verweigerung einer zweiten Verlängerung angeführt werden. Dies sei willkürlich, weil ohne sachlichen Grund. Das bereits rechtskräftig bewilligte Projekt werde schlechter gestellt als ein Projekt für einen Neubau, das nach Erlass der Planungszone am 31. Mai 2007 eingegeben und bewilligt worden sei. Sie stehe nun mit leeren
Händen da und der andere Gesuchsteller habe immer noch eine gültige Bewilligung und müsse kein Verlängerungsgesuch stellen. Er könne warten, bis ein Kontingent vorhanden sei und so die Baubewilligung fast beliebig verlängern. Sie werde somit diskriminiert und rechtsungleich behandelt. Sie sei sogar schlechter gestellt, als wenn die Vorinstanz die erste Fristverlängerung verweigert hätte, weil sie dann schon im Juni 2007 das Gesuch noch einmal eingereicht hätte und so früher ein Kontingent erhalten hätte. Falsche resp. fehlende Auskünfte seien unter den praxisgemässen Voraussetzungen verbindlich. Sie habe vorliegend darauf vertraut, dass hier ein Routinegeschäft vorliege, weil die erste Fristverlängerung ohne Hinweis auf die besonderen, nicht zu erwartenden Folgen ergangen sei. Sie habe ihr Gesuch im Mai 2007 nicht ein zweites Mal eingereicht, sondern dessen Gültigkeit verlängern lassen und in den folgenden 12 Monaten die Detailplanung und die Abstimmung der Interessen in der Familie vorangetrieben. Diese Disposition habe nicht rückgängig gemacht werden können. Die Gemeinde hätte darauf hinweisen müssen, dass keine weiteren Fristverlängerungen erteilt würden. 3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 18. November 2008 die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung vertiefte sie im Wesentlichen die schon im angefochtenen Entscheid angeführten Argumente. 4. Am 30. November 2008 nahmen die Stimmbürger das Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen an und verwarfen die Initiative zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus. 5. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB- Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die Wichtigkeit einer klaren zeitlichen Begrenzung folgt zum einen aus der faktischen Bedeutung von Bauprojekten, zum anderen aus der Kurzlebigkeit von Sachverhalt und Rechtsordnung. Somit dient die befristete Wirksamkeit der Rechtssicherheit und erleichtert Gesetzesrevisionen (vgl. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, S. 211). Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen allerdings auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. Das KRG vermittelt den Gesuchstellern mit dieser "Kann-Vorschrift" auch bei einem begründeten Gesuch keinen Rechtsanspruch auf die Verlängerung einer Baubewilligung. Der Entscheid, ob eine Verlängerung gewährt wird, liegt vielmehr im pflichtgemässen Ermessen der Behörde. Die Verwaltungsbehörden dürfen das ihnen gesetzlich gewährte Ermessen indessen nicht nach Belieben ausüben. Sie sind dabei an die ratio legis, an Sinn und Zweck des im konkreten Fall anzuwendenden Rechtssatzes sowie an allgemeine Rechtsgrundsätze gebunden. Auf Grund dieser Bindung haben sie alle sachdienlichen und -erheblichen Interessen zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (vgl. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern, 2003, Rz. 875 zu Art 88 Abs. 3 des St. Gallischen Baugesetzes, der ebenfalls eine "Kann-Vorschrift" enthält.). Art. 51 VRG beschränkt die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensüberschreitung oder missbrauch sowie auf die Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der angefochtene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze verstösst.
2. Zunächst ist festzuhalten, dass Beschwerdegegenstand nur die Verweigerung einer zweiten Verlängerung der Baufrist ist, nicht aber die erstmalige Verlängerung. Zu prüfen ist, ob die Weigerung der Gemeinde, die Baubewilligung nochmals zu verlängern, sachlich vertretbar ist oder gegen allgemeine Rechts- oder Verfassungsgrundsätze verstösst. Die Gemeinde hat ausgeführt, dass die Begründung des gestellten Verlängerungsgesuchs nicht stichhaltig sei. Blosse subjektive Mängel in der Projektorganisation etc. dürften hier keine Rolle spielen. Vorliegend haben offenbar familieninterne Vorgänge und schleppende Projektierung durch Hilfspersonen den Ausschlag für die eingetretenen Verzögerungen gegeben, wie die Beschwerdeführerin selber angedeutet hat. Nachdem die Beschwerdeführerin bereits zwei Jahre Zeit hatte, diese Probleme zu beheben, kann es nicht als ermessensmissbräuchlich bezeichnet werden, wenn die Gemeinde diese Schwierigkeiten nicht nochmals als genügenden Anlass für eine weitere Verlängerung der Baubewilligung akzeptiert hat. Zumindest kann nicht gesagt werden, dass das private Interesse an einer weiteren Verlängerung das öffentliche an deren Verweigerung überwiegt. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin standen einer weiteren Verlängerung – die Begründung der ersten zählt dabei nicht – gewichtige öffentliche Interessen entgegen. Die massgebenden rechtlichen Verhältnisse hatten sich seit dem Baubescheid wesentlich verändert, weil sich mittlerweile die Vorstellungen der Gemeinde in Bezug auf die Zweitwohnungsbeschränkung wesentlich konkretisiert hatten (Sitzungen des Gemeindevorstandes vom 24. Januar, 22. August 2007 und 9. April 2008). Das öffentliche Interesse an der Sicherung des Planungsziels der Gemeinde gemäss Planungszone geht den privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der Errichtung ihrer Baute gemäss Baugesuch und ohne Zweitwohnungseinschränkung zweifellos vor, um so mehr, weil sie ja gemäss eigener Darstellung gar nicht mehr dieses, sondern ein redimensioniertes Projekt verwirklichen will, für das sie ohnehin ein neues Gesuch einreichen müsste. Darin liegt gleichzeitig auch eine Änderung tatsächlicher Verhältnisse. Tatsächlich weiter geändert hatte sich die Situation gegenüber 2007 auch, weil inzwischen (Juni 2007) die Initiative zur Beschränkung des
Zweitwohnungsbaus eingereicht wurde. Die Gemeinde hatte also durchaus sachliche Gründe für ihren Entscheid. Völlig unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin bei der ersten Verlängerung nicht darauf hingewiesen hat, dass eine weitere Erstreckung der Baufrist nicht mehr erfolgen würde. Dazu war sie weder verpflichtet, noch stand dies bei der ersten Verlängerung schon fest. Völlig abwegig ist sodann die Berufung auf die Rechtsgleichheit mit der Begründung, die Beschwerdeführerin werde sogar schlechter gestellt als Bauherren, deren Gesuch nach Inkrafttreten der Planungszone bewilligt worden sei. Damit vergleicht sie Ungleiches mit Ungleichem. Abgesehen davon wäre es ihr offengestanden, ein Baugesuch für ihr redimensioniertes Projekt nach Erlass der Planungszone einzureichen. Ihr eigenes Verhalten (Stellen eines Verlängerungsgesuches 2007 statt erneuter Baueingabe) hat sie sich selber zuzurechnen, da sie ja um die Planungszone wusste. In VGU V 06 5 hat das Verwaltungsgericht im Übrigen Bestimmungen, wie sie in Art 14 des … Gesetzesentwurfes enthalten sind, für zulässig erklärt. Unverständlich ist schliesslich der Antrag der Beschwerdeführerin, die Verfahrenskosten der Gemeinde von Fr. 900.-- auf Fr. 471.-- herabzusetzen. Die Gemeinde sah sich aufgrund des Gesuches veranlasst, einen Anwalt beizuziehen und hatte darüber hinaus eigenen Verwaltungsaufwand. Verfahrenskosten von Fr. 900.-- dafür zu erheben, erscheint eher noch bescheiden. Die Beschwerde erweist sich damit in jeder Beziehung als unbegründet. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkung Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 194.-zusammen Fr. 4'194.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.