R 05 96 4. Kammer URTEIL vom 22. November 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Die … ist Eigentümerin der in der Wohnzone W I liegenden Parzelle Nr. 446, Gemeinde … Sie beabsichtigt, … ein Baurecht für einen Flächenanteil von 468 m2 an Parzelle 446 einzuräumen (Baurechtsparzelle Nr. 1633). …sind Eigentümer der ebenfalls auf Parzelle 446 vorgesehenen Baurechtsparzelle 1632. … sind Eigentümer der benachbarten Parzelle 447. Am 26. Juni 2005 reichte … ein Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses ein. Die Grundeigentümerin stimmte dem Baugesuch unter Vorbehalt der Unterzeichnung des Baurechtsvertrages und später sowie unter der Bedingung, dass sich die BGF auf 468 m2 Land beziehe, zu. Das Baugesuch wurde am 1. Juli 2005 publiziert. Dagegen erhoben … am 12. Juli 2005 sowie … am 13. Juli 2005 Einsprache und verlangten die Abweisung des Baugesuches, u.a. mit der Begründung, die Berechnung der Ausnützungsziffer sei nicht korrekt und nicht nachvollziehbar, ebenso der Hangzuschlag. Nicht ersichtlich und kontrollierbar sei die Höhe der Autounterstandsmauer in Bezug auf das gewachsene Terrain. Vorbehalte machten sie ferner hinsichtlich des Wärmepumpenverdampfers und der Zulässigkeit der Stützmauer am vorgesehenen Ort. Nach verschiedenen Abklärungen hiess der Gemeindevorstand … mit Bau- und Einspracheentscheid vom 26. Juli 2006 die Einsprache von … in Bezug auf den Wärmepumpenverdampfer gut, im Übrigen wurden die Einsprachen jedoch abgewiesen und das Baugesuch u.a. unter der Auflage, dass der Verdampfer in die Nordostlage oder ins Hausinnere verlegt werde, bewilligt. Sodann wurde festgestellt, dass sowohl der Dispo- als auch der Bastelraum im 2. UG weder Wohn- noch Gewerbezwecken dienen würden und daher
auch nicht angerechnet werden müssten. Ausgehend von einer anrechenbaren Landfläche von 468 m2 und einer BGF von 210.31 m2 halte das Bauvorhaben die zonengemässe AZ von 0.5 ohne weiteres ein. Art. 66 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) betreffend Trauf- und Firsthöhe sei eingehalten und die geltend gemachten Verletzungen weiterer baugesetzlicher Bestimmungen (u.a. zulässige Anzahl Wohngeschosse; Treppenhausgestaltung; behauptete Verletzung der Grenzabstände, Höhe der Stützmauer) träfen nicht zu. 2. Dagegen liessen … sowie … beim Verwaltungsgericht am 31. August 2005 frist- und formgerecht Rekurs erheben mit dem Antrag um Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Bauentscheides sowie der Abweisung des Baugesuchs. Zum einen machten sie eine massive Verletzung der für die fragliche Zone geltenden Bestimmungen über die Gebäudehöhe geltend. Ferner rügten sie, dass die massgebliche BGF (insbesondere im 1. und im 2. UG, aber auch im EG) falsch ermittelt worden sei. Im DG und EG betrage die BGF nicht, wie in der Baueingabe dargestellt, 210.31 m2, sondern wenigstens 224.41 m2. Unter Berücksichtigung der AZ-pflichtigen Räume im 1. und im 2. UG resultiere eine BGF von mindestens 269.71 resp. gar 283.81 m2, wobei weitere Räume wie Archiv, Waschraum, Gang und Treppe noch unberücksichtigt seien. Ferner hielten sie an ihrer Auffassung, dass der Unterstand in Verletzung der massgeblichen Grenzabstände bewilligt worden sei, fest. 3. a) Die Gemeinde … liess Abweisung des Rekurses beantragen. Das Projekt sehe kein Flachdach, sondern ein diagonal zusammengesetztes Pultdach vor. Bei diesem verlaufe die höchste Erhebung (die Firsthöhe über die West- und über die Südfassade), wohingegen die Traufhöhe sich am Berührungspunkt der Nord- und Ostfassade befinde. Das Projekt halte die derart ermittelten Höhen offensichtlich ein. Unzutreffend sei der Einwand, dass die BGF falsch ermittelt worden sei. Richtig sei zwar, dass im EG die Grundrissfläche für den Liftschacht zweimal abgezogen worden sei, obwohl nur ein einmaliger Abzug von 4.2 m2 zulässig sei. Indessen würden entgegen der Ansicht des Rekurrenten gemäss Art. 64 Abs. 3 Ziff. 2 BG Maschinenräume für den Lift
nicht auf die massgebliche BGF angerechnet. Der Abzug von 5.7 m2 beträfe die Treppe vom EG in den Keller. Kellerräume gehörten gemäss Art. 64 Abs. 3 Ziff. 1 BG nicht zur anrechenbaren BGF. Treppe und Kellerräume müssten somit nicht angerechnet werden. Im 1. UG gehörten lediglich der Dusch- und WC-Raum mit 5.1 m2 zur anrechenbaren BGF. Mal- und Therapieraum dienten weder dem Wohnen noch dem Gewerbe und seien auch hiefür nicht verwendbar. Der Waschraum gehöre gemäss Art. 64 Abs. 3 Ziff. 1 BG nicht zur anrechenbaren BGF. Im 2. UG gehörten Keller und Disponibelräume nicht zur anrechenbaren BGF (Art. 64 Abs. 3 Ziff. 1 BG). Ebenso wenig könne auch Art. 64 Abs. 3 Ziff. 7 BG e contrario geschlossen werden, dass Bastelräume nur in Mehrfamilienhäusern zur nicht anrechenbaren BGF gehörten. Die Aufzählung gemäss Art. 64 Abs. 3 BG sei nicht abschliessend. Es ergebe sich somit eine BGF von 219.61 m2 oder eine AZ von 0.47. Beim Autounterstand handle es sich um einen Anbau im Sinne von Art. 74 Abs. 1 BG, welcher einen Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten habe. Indessen weise dieser gegenüber der Grenze zu Parzelle 1632 ein Dachgesims (Vordach) auf, welches 1 m in den Grenzabstand hineinrage, was gemäss Art. 69 letzter Absatz BG zulässig sei. b) … liess mit im Ergebnis denselben Überlegungen ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Rekurrenten machen geltend, dass das Projekt die zulässigen Gebäudehöhen (First- und Traufhöhe) überschreite. Ihnen kann nicht gefolgt werden. Bei der Beurteilung der sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen ist von Art. 66 BG „Gebäudehöhe“ ausgehen. Dieser hat folgenden Wortlaut:
„Als Traufhöhe gilt die Schnittlinie zwischen Gebäude-Aussenwand und Dachfläche, als Firsthöhe die höchste Erhebung des Daches über dem gewachsenen Terrain. Trauf- und Firsthöhe werden bergseits gemessen. Talseits dürfen diese Höhen bis 2.00 m überschritten werden. Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe für jeden Baukörper ermittelt. Bei Flachdächern gilt als maximale Gebäudehöhe die Traufhöhe mit einem Zuschlag von 0.50 m.“ Vorweg ist festzuhalten, dass die in Abs. 1 enthaltenen Definitionen angesichts des einer Baubehörde praxisgemäss zustehenden weiten Beurteilungs- und Ermessenspielraumes verschiedene Auslegungen zulassen, insbesondere schliessen sie nicht zwingend aus, dass mangels einer Traufe im engeren Sinne (Wasserabfluss in einem Känel entlang Fassade) bei der Bestimmung der Traufhöhe lediglich auf einen Punkt, über welchen die Entwässerung eines Daches erfolgt, abgestellt wird. Ebenso wenig steht die gewählte Formulierung einem Projekt entgegen, das aufgrund einer eigenwilligen Dachform gar keinen „richtigen“ Giebel im engeren Sinne als höchste Erhebung aufweist, sondern das Abstellen auf den Verlauf einer oder mehrerer Fassaden nahe legt. Die in dem von der Bestimmung gesetzten Rahmen festgelegten Trauf- und Firsthöhen sind bergseits zu messen. b) Vorliegend steht fest, dass Hauptbauten in der fraglichen Wohnzone W I - im Gegensatz etwa zur Kernzone - auch andere Dachformen als „reine“ Giebeloder Flachdächer aufweisen dürfen (vgl. Art. 76 Abs. 3 BG), dass also auch unkonventionelle Dachformen, wie das vorliegend projektierte zusammengesetzte Pultdach (Kombination von zwei Pultdächern, die zu zwei Firstseiten aufstreben und in der Mitte durch eine so genannte Kehle verbunden sind), zulässig sind. Art. 66 BG ist auf solche Dachformen seinem Sinn und Zweck entsprechend anzuwenden. Vorliegend herrscht zwischen den Parteien bei der Auslegung des Begriffes „Traufhöhe“ (Schnittlinie zwischen Gebäudeaussenwand und Dachfläche) grosse Uneinigkeit. Während die Rekurrentschaft geltend macht, die Traufhöhe müsse entlang der Fassaden an jedem Schnittpunkt zwischen Dachhaut und Gebäudeaussenwand gemessen werden, insbesondere also an den vier Gebäudeecken, vertreten Gemeinde und Bauherrschaft die Auffassung, dass
die Traufhöhe im konkreten Fall im Nordosteck (6.5 m) gemessen werde. Dies deshalb, weil die Entwässerung wegen der unkonventionellen Dachform an einem Punkt, dem tiefsten Punkt des Daches im Nordosteck des Gebäudes, erfolgen müsse. Nur dort liege eine „Traufe“ vor, weshalb es sich denn auch rechtfertige, auf diesen Punkt abzustellen. Ihnen kann gefolgt werden. Der Sinn und Zweck einer Traufhöhe (wie letztlich generell der Gebäudehöhenvorschriften, allesamt aber im Zusammenspiel mit den übrigen Zonenvorschriften) liegt darin, die in einer Zone möglichen Gebäudevolumina zu begrenzen. Mit der Wahl einer unkonventionellen Dachform kann das realisier- und nutzbare Gebäudevolumen gegenüber einer konventionellen Dachform erheblich ausgeweitet werden; vorliegend gewinnt die Bauherrschaft dadurch im Dachgeschoss fast ein ganzes Geschoss. Der Realisierung dieses Ziels stehen die Bestimmungen über die Traufhöhe allein nicht entgegen, dies umso weniger, als sie je nach Dachform auch nicht in jedem Fall so auszulegen sind, dass die Traufhöhe - wie die Rekurrenten meinen - zwingend an allen Gebäudeecken und Fassaden eingehalten sein muss. Dies zu verlangen, hätte zur Konsequenz, dass insbesondere Pultdächer nicht realisiert werden dürften. Davon hat der kommunale Gesetzgeber in der Wohnzone W I jedoch abgesehen und insbesondere dort auch kein Pultdachverbot statuiert. Sind aber andere Dachformen als die in Art. 66 BG direkt erwähnten zulässig, ist die erwähnte Bestimmung ihrem Sinn entsprechend auszulegen. Dabei lässt sich die Auffassung, dass die Traufhöhe aufgrund der gewählten unkonventionellen Dachform nur in einem Punkt - im Berührungspunkt der Nord- und der Ostfassade (dem tiefsten Punkt des Daches), über welchen die gesamte Dachfläche entwässert wird eingehalten werden könne und müsse, nicht beanstanden. Nachdem zu Recht unbestritten geblieben ist, dass dieser Punkt mit 6,5 m die massgebende Traufhöhe einhält, und eine Beanspruchung des Hangbonus so oder anders nicht nötig ist, zielen die weiteren diesbezüglichen rekurrentischen Darlegungen ins Leere. c) Als unbehelflich erweisen sich auch die rekurrentischen Anträge, soweit sie unter Hinweis auf ein Nichteinhalten der Bestimmungen über die Firsthöhen begründet werden. Bereits ausgeführt wurde, dass Art. 66 BG einem
Bauprojekt, das aufgrund seiner eigenwilligen Dachform (i.c. zusammengesetztes Pultdach) keinen „richtigen“ Giebel im engeren Sinne als höchste Erhebung aufweist, nicht entgegen steht. Im Lichte der mit Gebäudehöhenvorschriften angestrebten Begrenzung von Baukuben wird in diesem Zusammenhang lediglich verlangt, dass bei der Bemessung der „Firsthöhe“ auf die höchste Erhebung über dem gewachsenen Terrain abgestellt wird. Dieser Vorgabe hat die Vorinstanz Rechnung getragen, indem sie zulässigerweise davon ausgegangen ist, dass aufgrund der speziellen Dachform die Firsthöhen durch die West- und Südfassade definiert würden. Nachdem das Gelände sowohl gegen Süden (um ca. 1,4 m), als auch gegen Westen (um ca. 1,8 m) hin abfällt, durfte sie bei der Bemessung der Firsthöhen auch den im Gesetz vorgesehenen Hangbonus (+ 2.00 m) in Anwendung bringen. Die bergseits gelegene südöstliche Gebäudeecke hält mit 9,5 m die in der fraglichen Bauzone zulässige Firsthöhe ebenso ein wie die eine Höhe von 6,5 m aufweisende nordöstliche Gebäudeecke. Nachdem auf der talwärts gerichteten Westseite des Gebäudes die zonengemässen Firsthöhen um weitere 2 m überschritten werden dürfen, zeigt sich, dass mit 9,8 m in der Nordwestecke bzw. mit 10,52 m in der Südwestecke von einer Überschreitung der zulässigen Firsthöhen keine Rede sein kann. d) Die gerügte Überschreitung der Vorschriften über die Gebäudehöhen erweist sich daher als unbegründet. 2. a) Die Rekurrenten machen ferner eine Überschreitung der zulässigen AZ geltend. Gemäss Einsprache- und Baubescheid betrage die anrechenbare Landfläche 468 m2. Selbst wenn sich dies dem Auflageplan nicht ohne weiteres entnehmen liesse, so dürfte bei einer AZ von 0,5 eine BGF von maximal 234 m2 realisiert werden. Mit dem streitigen Bauvorhaben werde jedoch dieser Rahmen bei weitem überschritten. Dies bereits deshalb, weil im 1. und 2. UG anrechnungspflichtige Räume unberücksichtigt geblieben seien. Die Baubewilligung sei daher aufzuheben. b) Bei der Beurteilung der sich stellenden Fragen ist von Art. 64 BG auszugehen. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung gilt als anrechenbare Geschossfläche
(GF) die Summe aller ausbaubaren ober- und unterirdischen Geschossflächen innerkant Umfassungsmauern. Im Dachgeschoss wird, ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, jene Fläche angerechnet, welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.80 m und mehr liegt. Gemäss Abs. 3 werden nicht angerechnet alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hiefür verwendbaren Flächen wie: 1) Keller und Trockenräume sowie Waschküchen, Heiz- und Brennstoffräume 2) Maschinenräume für Lift, Ventilations- und Klimaanlagen 3) nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw. 4) offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen 5) offene ein- und vorspringende Balkone 6) alle dem Gewerbe dienenden Lagerräume, welche unter Terrain liegen. Als unter Terrain gelten jene Geschosse, deren Koten oberkant Decke an keinem Punkt mehr als 1.20 m aus dem gewachsenen Terrain herausragen. 7) Gemeinschaftsräume (z.B. Bastelräume) in Mehrfamilienhäusern, die allen Bewohnern zugänglich sind 8) verglaste Balkone und Wintergärten bis 12.00 m2 Grundfläche je Wohneinheit werden nicht angerechnet, die Mehrfläche nur zu 50%. Dabei sind sie energetisch sinnvoll anzuordnen, dürfen nicht künstlich beheizt werden und baulich muss eine klare Trennung vorliegen. c) Im Lichte dieses Rahmens ist zu prüfen, ob die gemeindliche AZ-Berechnung fehlerhaft ist. Unbestritten ist, dass im Dachgeschoss (abzüglich Liftschacht) eine BGF von 80,14 m2 realisiert wird. Für das Erdgeschoss errechnete die Vorinstanz eine BGF von 144,27 m2. Davon wurden zunächst für den Lift (Maschinenraum und Grundrissfläche für den Lift) 8,4 m2 sowie - zunächst ohne nähere Zuordnung - weitere 5.7 m2 BGF abgezogen. Mit der Gemeinde ist davon auszugehen, dass der Maschinenraum für den Lift (4,2 m2 BGF) nicht angerechnet werden muss (Art. 64 Abs. 3 Ziff. 2 BG), also bei der Berechnung in Abzug gebracht werden darf. Anzurechnen ist demgegenüber, und Gemeinde und Bauherrschaft haben es im vorliegenden Verfahren denn auch eingestanden, der Liftschacht (4,2 m2 BGF), welcher nur einmal (im DG) in Abzug gebracht werden darf, insofern im EG also anzurechnen ist. Anzurechnen ist sodann auch die um den Liftschacht herumführende Treppe (5.7 m2 BGF), weil sie - wie nachstehend noch darzulegen ist - der Erschliessung von weiteren
anrechenbaren Räumen in den beiden Untergeschossen dient (PVG 1999 Nr. 50). Im EG verbleibt somit eine anrechenbare BGF von 140,07 m2; zusammen mit dem DG beläuft sich die auf den beiden Geschossen vorgesehene BGF auf 220,21 m2. Im 1. Untergeschoss hat die Vorinstanz keine AZ-pflichtigen Räume ermittelt. Wie seitens der Rekurrenten zu Recht geltend gemacht worden ist, lässt sich diese Ermittlung nicht rechtfertigen. Die Gemeinde scheint übersehen zu haben, dass entscheidend für die Anrechenbarkeit eines Raumes die Beantwortung der Frage ist, ob ein Raum zu Wohnzwecken verwendet bzw. ausgebaut werden kann (Art. 64 Abs. 2 BG; PVG ); ohne Belang ist demgegenüber sein Ausbaustandard und/oder seine konkrete Bezeichnung in den Plänen. Fest steht, dass - abgesehen von den in Art. 66 Abs. 3 Ziff. 1 - 8 BG aufgelisteten Ausnahmen - alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hiefür verwendbaren Flächen nicht anrechnungspflichtig sind. E contrario sind alle dem Wohnen dienenden oder hiefür verwendbaren Flächen anzurechnen. Im Lichte dieser klaren gesetzlichen Vorgaben lässt sich lediglich die Nichtanrechnung der für ein Einfamilienhaus mit 49,7 m2 BGF sehr grosszügig dimensionierten Waschküche (vgl. Art. 66 Abs. 3 Ziff. 1 BG) noch rechtfertigen. Angerechnet werden, da offensichtlich zu Wohnzwecken verwendbar, müssen demgegenüber alle übrigen Räume/Flächen im 1. UG (Dusche/WC [sofern sie realisiert werden sollte]: 5,1 m2; Malraum, grosses Fenster gegen Süden: 15 m2; Therapieraum, grosses Fenster gegen Westen: 12 m2; Archivraum, grosses Fenster gegen Osten: ca. 13 m2; Treppe und Gang: > 5 m2) im Halte von rund 50 m2 BGF bzw. ohne Dusche ca. 45 m2 BGF. Im 2. Untergeschoss ist sodann festzuhalten, dass der Bastelraum (27,3 m2) angerechnet werden muss, weil Art. 66 Abs. 3 Ziff. 7 BG nur Bastelräume in Mehrfamilienhäusern, nicht aber in Einfamilienhäusern, privilegiert. Zu Unrecht nicht angerechnet worden ist sodann auch der Disponibelraum (25,2 m2), welcher aufgrund seiner Lage, der vorgesehenen Fenster und seiner Erschliessung ohne weiteres auch zu Wohnzwecken verwendet werden kann. Im 2. UG sind somit 52,5 m2 BGF zu Unrecht unberücksichtigt geblieben.
d) Zusammen ergibt dies auf allen Geschossen ein Total von ca. 322.71 m2 bzw. ohne Dusche/WC im 1. UG ca. 317,71 m2 BGF. Ausgehend von der als Baurechtsfläche vorgesehenen, aber noch nicht abgegrenzten Grundstücksfläche von 468 m2 überschreitet das Bauvorhaben das zulässige Mass von 234 m2 BGF bei weitem. Auch wenn die konkrete Abgrenzung der Baurechtsfläche noch nicht erfolgt ist und deshalb der noch unüberbaute Teil von Parzelle 446 bei der Berechnung der AZ allenfalls berücksichtigt werden könnte (Ausscheidung einer grösseren Baurechtsfläche; AZ-Transfer), übersieht die Bauherrschaft, dass die Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 446 dem Bauvorhaben nur unter der Bedingung zugestimmt hat, dass dafür 468 m2 Land benötigt würde. Nachdem die „Zustimmung“ der Grundeigentümerin indessen Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung ist (Art. 100 Abs. 3 BG), besteht vorliegend kein Anlass von der dem Baugesuch zugrunde liegenden Landfläche von 468 m2 (bzw. einer BGF von 234 m2) abzuweichen. 3. Die Rekurrenten machen ferner noch eine Verletzung des Grenzabstandes durch den im Süden des Hauses geplanten gedeckten Autounterstand geltend. Das begehbare Dach des gegen Süden und Westen offenen Autounterstandes liege über dem gewachsenen Terrain; trotzdem halte dieser lediglich einen Abstand von 1,5 m ein. Mit den Parteien ist davon auszugehen, dass der Autounterstand als Anbau im Sinne von Art. 74 Abs. 1 BG zu qualifizieren ist, welcher grundsätzlich einen Grenzabstand von 2,5 m einhalten muss (Art. 74 Abs. 1 BG). In Art. 69 BG sind jedoch verschiedene Ausnahmen von der eben zitierten Regel aufgeführt. So dürfen gemäss Abs. 4 dieser Bestimmung u.a. Dachgesimse bis zu 1 m in den Grenzabstand hineinragen. Wie eingangs umschrieben weist der über dem gewachsenen Terrain liegende, gedeckte Unterstand gegenüber der Parzelle Nr. 1632 ein Dachgesimse (Vordach) auf, das 1 m in den Grenzabstand hineinragt, was im Lichte der zitierten Bestimmung ohne weiteres zulässig ist. Die gerügte Verletzung der Grenzabstandsvorschriften trifft demnach nicht zu.
4. Nachdem sich - wie oben Ziff. 2 ausgeführt - die Rüge der Überschreitung der zulässigen AZ als begründet erwiesen hat, ist der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid aufzuheben. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu Lasten der Rekursgegner, welche im selben Verhältnis die anwaltlich vertretenen Rekurrenten angemessen aussergerichtlich zu entschädigen haben. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 26. Juli 2005 aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 234.-zusammen Fr. 2'734.-gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und ... Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde … und … haben die Rekurrenten mit insgesamt Fr. 2'000.-- (jeder somit Fr. 1'000.--) aussergerichtlich zu entschädigen (inkl. MWST).