R 08 42 4. Kammer URTEIL vom 14. November 2008 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Mit Beschluss vom 22./25. April 2008 bewilligte die Gemeinde … der … AG den Abbruch des Gebäudes Nr. 344 sowie den Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern auf der an der … gelegenen, mit Genehmigung der Regierung vom 1. April 2008 der Zone „Wohnen Dorf/Platz“ zugeschiedenen Parzelle Nr. 853 unter gleichzeitiger Abweisung verschiedener dagegen eingereichten Einsprachen, soweit darauf eingetreten wurde (Ziff. 1). Parallel dazu wurde die über die Parzelle Nr. 853 erlassene Planungszone aufgehoben (Ziff. 2) und den im Rubrum erwähnten Einsprechern die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.--je zur Hälfte auferlegt (Ziff. 4). 2. Dagegen liessen die Stockwerkeigentümergemeinschaften … und … am 26. Mai 2008 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag, es seien die Ziff. 1, 2 und 4 des angefochtenen Baubeschlusses der Gemeinde … vom 22./25. April 2008 aufzuheben. Zur Begründung rügten sie vorweg formelle Mängel (Fehlende Unterschrift der Grundeigentümerin auf den Baugesuchsunterlagen, Eröffnung der Baubewilligung jedoch lediglich gegenüber der Bauherrschaft; Verletzung des rechtlichen Gehörs hinsichtlich der Aufhebung der Planungszone; Verletzung der Begründungspflicht hinsichtlich der von den Einsprechern verlangten Beibehaltung des Fussweges) sowie eine Verletzung von Treu und Glauben zufolge Auferlegung der Verfahrenskosten von Fr. 1’500.-- geltend. 3. a) Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde. Sie hielt fest, dass die Grundeigentümerin, die … Wohnbauten AG (…), die Baugesuchsunterlagen sehr wohl mitunterzeichnet habe. Von der Eröffnung
ihr gegenüber habe abgesehen werden dürfen. Die im Jahre 2004 erfolgte Umzonung der Parzelle Nr. 853 sei mit der Überlegung begründet worden, den Erhalt der Klinik … zu ermöglichen. Es gehe nun nicht an, das Baubewilligungsverfahren für die 4 MFH’s dazu zu verwenden, ein verpasstes Rechtsmittel gegen die Umzonung nachzuholen. Nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bilde das in der Beschwerde angesprochene Fusswegrecht. Dieses sei eine Frage des Privatrechts. Bei der Einräumung oder Abänderung dieses Rechtes sei es der Gemeinde versagt, hoheitlich zu verfügen. Angesichts des Ausgangs des Einspracheverfahrens hätten die Kosten jenes Verfahrens den unterliegenden Einsprechern überbunden werden dürfen (Art. 96 Abs. 2 KRG). Die Regierung habe die geänderte Zonenordnung am 1. April 2008 genehmigt. Da dagegen keinerlei Beschwerden eingegangen seien, habe die Baubewilligung erteilt werden dürfen. b) Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden könne, liess auch die … AG beantragen. Zum Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung (2005) sei sie Eigentümerin der Liegenschaft gewesen. Nach dem Handwechsel im Januar 2007 sei sie von der … formell ermächtigt worden und die Ermächtigung habe u.a. auch im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorgelegen. Von einer Eröffnung der Baubewilligung gegenüber der … habe ohne weiteres abgesehen werden dürfen. Ebenso habe kein Anlass bestanden, die heutigen Beschwerdeführer vorgängig der Aufhebung der Planungszone zu informieren oder anzuhören. Diese habe nämlich lediglich die Umzonung des Grundstücks zum Inhalt gehabt. Mit deren Genehmigung durch die Regierung am 1. April 2008 sei sie obsolet geworden und habe formell aufgehoben werden dürfen. Angesichts des Unterliegens im Einspracheverfahren hätten ihnen die Verfahrenskosten überbunden werden dürfen. 4. a) In der Folge wiesen die Beschwerdeführer darauf hin, dass seitens der … AG die Einreichung eines zweiten, die nämliche Parzelle beschlagenden Baugesuches vorgesehen sei. Sie würden sich fragen, ob seitens der
Beschwerdegegnerin 2 überhaupt noch ein Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der Streitsache bestehe. b) Die Beschwerdegegnerin 2 legte in ihrer Stellungnahme dar, dass unbesehen ob ein zweites Baugesuch eingerecht werde, ein Interesse an der Beurteilung der Streitsache bestehe, da es einem Grundeigentümer freistehe, verschiedene Baugesuche einzureichen und dann zu entscheiden, nach welcher Bewilligung er dann sein Grundstück zu überbauen gedenke. Die Gemeinde … teilte die Auffassung der Beschwerdegegnerin 2. 5. a) Mit Schreiben vom 16. September/19. September 2008 wies der … der Gemeinde … die Beschwerdegegnerin 2 darauf hin, dass er den Widerruf der Baubewilligung vom 22./25. April 2008 prüfe; gleichzeitig gewährte er der Bauherrschaft die Möglichkeit, dazu Stellung zu nehmen. Parallel dazu eröffnete die Behörde am 30. September 2008 im Rahmen einer geplanten Zonenplanrevision für die Parzellen Nr. 853 und 787 das Mitwirkungsverfahren nach KRVO. Am 14. Oktober 2000 erliess er sodann eine Planungszone. b) In Kenntnis der diesbezüglichen Stellungnahme der … AG zum angedrohten Widerruf der Baubewilligung und unter Geltendmachung der umschriebenen Planungsmassnahmen beantragte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht die Sistierung dieses (sowie eines parallelen) Verfahrens (R 08 42 und 44) bis Ende Februar 2009. c) Mit Verfügung vom 30. Oktober 2008 wies der Instruktionsrichter das Sistierungsbegehren hinsichtlich des vorliegenden Verfahrens R 08 42 ab. Dem Gesuch um Sistierung des Verfahrens R 08 44 wurde demgegenüber bis zum Eintritt der Rechtskraft des kommunalen Widerrufsverfahrens (Baubewilligungen) stattgegeben. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt ist Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 22. April/25. April 2008, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 (4 MFH’s auf Parzelle Nr. 853) unter hier nicht näher interessierenden Bedingungen und Auflagen bewilligt hat. b) Der guten Ordnung halber ist vorweg festzuhalten, dass der von der Beschwerdegegnerin 1 zwischenzeitlich anhängig gemachte Widerruf der Baubewilligung für die 4 Mehrfamilienhäuser bzw. die Zulässigkeit desselben nicht Gegenstand dieses - sondern gegebenenfalls eines neuen - Beschwerdeverfahrens bilden kann, weshalb sich weitere Ausführungen hierzu auch erübrigen. c) Auf die von den Beschwerdeführern im Einspracheverfahren aufgeworfene Einwände der Verletzung von privatrechtlichen Bauverboten und Dienstbarkeiten gemäss einer aus dem Jahre 1974 stammenden Vereinbarung sowie der Verletzung einer aus dem Jahre 1968 stammenden Vereinbarung betreffend Erstellung eines Fussweges ist die Gemeinde mit der Begründung, dass diese Rügen nicht Gegenstand des öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens sein könnten, nicht eingetreten. Soweit die Beschwerdeführer sich nun im vorliegenden Verfahren dagegen wenden, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie bereits die Gemeinde zu Recht erkannt hat, wäre sie lediglich dann berechtigt gewesen, aufgrund der Einwände der damaligen Einsprecher einen abschlägigen Baubescheid zu erlassen, wenn der Bauherrschaft die privatrechtliche Bauberechtigung offensichtlich gefehlt hätte (PVG 1989 Nr. 15). Ein solcher Fall liegt vorliegend, wo lediglich die Beibehaltung eines Fusswegrechts über die Bauparzelle zur Diskussion steht, aber offenkundig nicht vor. Die Baubewilligungsbehörde konnte es daher, da es nicht ihre Sache sein kann, über den Bestand und den Umfang von privaten Rechtsverhältnissen zu entscheiden, über welche der Zivilrichter zu befinden hat (vgl. PVG 1990 Nr. 25), bei dem erwähnten Hinweis und dem Verweis auf den Zivilweg,
bewenden lassen. Entsprechend ist sie zu Recht auf die Einsprache nicht eintreten. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer war sie auch nicht gehalten, ihre in anderem Zusammenhang vorgebrachten Äusserungen, wonach ihr die Beibehaltung des Fussweges ein grosses Anliegen sei, im angefochtenen Entscheid zu vertiefen oder eine allfällige mit der Bewilligung der 4 MFH’s einhergehende Änderung ihrer Meinung zu begründen. 2. a) Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. "Bewilligen" bedeutet dabei, feststellen, dass dem Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Insbesondere muss das Bauvorhaben den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen und allen übrigen planerischen sowie baupolizeilichen Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen jedoch erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Diese qualifiziert sich rechtlich als Polizeibewilligung. Das Baubewilligungsverfahren erstreckt sich dabei auf alle einschlägigen planungs- und baurechtlichen Normen, verbleibt jedoch im Rahmen des Polizeirechts (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 306 ff. mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung; VGU R 04 38, R 02 54). b) Nach der überarbeiteten, von der Regierung am 1. April 2008 genehmigten Zonenordnung, liegt die Parzelle Nr. 853, auf welcher das Bauvorhaben realisiert werden soll, neu in der Wohnzone „Dorf/Platz“. Mit Blick auf die in der Nutzungsordnung ausgedrückten Ordnungsvorschriften erweist sich das Bauvorhaben in der Wohnzone „Dorf/Platz“ als zonenkonform, was auch seitens der Beschwerdeführer zu Recht nicht in Abrede gestellt wird. Unstreitig ist ferner auch, dass das Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften des kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts einhält (Art. 89 Abs. 1 KRG), was letztlich nicht mehr und nicht weniger bedeutet, als dass dem Bauvorhaben kein (materiell-rechtliches) baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Streitig sind im Wesentlichen formelle Einwände, welche wiederum im Lichte der (unmittelbar anwendbaren
und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 - 96 KRG zu prüfen und zu beurteilen sind (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG). c) Soweit die Beschwerdeführerinnen die Aufhebung des angefochtenen Entscheides mit der Überlegung verlangen, dass die Beschwerdegegnerin 2 zu erkennen gegeben hätte, allenfalls ein zweites, geändertes Baugesuch einzureichen, können sie daraus nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. Sie übersehen, dass eine Baubewilligung lediglich das Recht, nicht aber die Verpflichtung mit sich bringt, ein Art. 89 Abs. 1 KRG entsprechendes Bauvorhaben innert dem vom übergeordneten Recht vorgegebenen zeitlichen Rahmen (vgl. Art. 91 Abs. 2 KRG) beginnen und realisieren zu dürfen. Entsprechend ist es ohne weiteres zulässig, dass eine Bauherrschaft verschiedene Baugesuche für die geplante Überbauung einer Parzelle einreicht und dann nach erfolgreichem Abschluss der Prüfung und Erteilung der Baubewilligungen das ihr genehmste realisiert. d) Ohne Belang ist der Einwand der Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG. Die Beschwerdegegnerin 2 war im Zeitpunkt der (ersten) Baugesuchseinreichung (2005) Eigentümerin der Parzelle Nr. 853 und als solche zur Unterzeichnung des Baugesuchs ohne weiteres zuständig. Nachdem mit Abtretungsvertrag vom 30. März 2007 die Firma … Wohnbauten AG neue Eigentümerin des Baugrundstücks geworden ist, hat diese die geänderten Baugesuchsunterlagen (Änderungseingabe, datiert vom, 28. August 2007), welche letztlich Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden, mitunterzeichnet. Ferner hat sie am 10. Januar 2008 die Beschwerdegegnerin 2 auch noch formell ermächtigt, die Baugesuchs- und weiteren Verfahren im bisherigen Rahmen weiterzuführen. Dass die Gemeinde bei dieser Sachlage die Baubewilligung nur der Beschwerdegegnerin 2 (und nicht auch noch der Grundeigentümerin) eröffnet hat, war bereits daher ohne weiteres geboten und rechtens. Ob die Beschwerdeführer zur letzten Rüge überhaupt legitimiert sind, kann bei diesem Ergebnis offen gelassen werden. e) Soweit sich die Beschwerdeführer gegen die mit dem streitigen Entscheid verfügte Aufhebung der Planungszone, soweit sie die Parzelle Nr. 853 betrifft,
wehren, kann ihnen ebenfalls nicht geholfen werden. Aus den Akten ergibt sich unschwer, dass die Bauparzelle von zwei Planungszonen erfasst worden ist. Zum ersten die Planungszone, welche mit Blick auf die Umzonung verschiedener Parzellen aus der Klinikzone in eine Wohnzone erlassen wurde; und zum zweiten von einer Planungszone betreffend Zweitwohnungsbeschränkungen. Mit der nun am 1. April 2008 von der Regierung des Kantons Graubünden erteilten Genehmigung der Umzonung u.a. der Parzelle Nr. 853 aus der Klinikzone in die Wohnzone „Dorf/Platz“ ist der innere Grund für die ersterwähnte Planungszone weggefallen. Nachdem von den heutigen Beschwerdeführern weder gegen die Umzonung noch gegen diese Planungszone bei der Regierung ein Rechtsmittel eingereicht worden war, bestand für die Gemeinde hinsichtlich dieser Aufhebung weder Grund noch Anlass für eine vorgängige Anhörung der Beschwerdeführer im Baubewilligungsverfahren, zumal dieses nicht dazu dient, eine allenfalls verpasste Planungsbeschwerde nachzuholen. Von der Aufhebung nicht tangiert wird demgegenüber die zweite Planungszone, also jene betreffend Zweitwohnungsbeschränkung. Den Folgen der von dieser verfolgten Ziele ist von der Gemeinde bereits Rechnung getragen worden (vgl. Ziff. 2 d des angefochtenen Entscheides). Damit steht fest, dass bei dieser Sachlage der Behauptung der Verletzung des rechtlichen Gehörs der Boden entzogen ist. f) Nicht gefolgt werden kann den Beschwerdeführern auch insofern, als sie sich gegen die Auferlegung von Verfahrenskosten im Einspracheverfahren (Fr. 1'500.-- je zur Hälfte) wehren. Die Gemeinden erheben gemäss dem nach Art. 107 Abs. 2 KRG unmittelbar anwendbaren Art. 96 KRG im Baubewilligungsund in weiteren baupolizeilichen Verfahren für ihren Aufwand Gebühren. Kostenpflichtig ist laut Abs. 2 der Bestimmung, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von Einsprachen ergebenden Kosten sind dabei den Einsprechern zu überbinden, wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Vorliegend hat die Gemeinde die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer abgewiesen, soweit sie darauf eingetreten ist. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens hat sie ihnen die Kosten auferlegt, wozu sie angesichts der zitierten gesetzlichen Grundlage denn
auch berechtigt und gehalten war. Die Beschwerdeführer, welche nun auch im vorliegenden Verfahren unterliegen, bringen nichts vor, dass die ihnen einspracheweise auferlegten Verfahrenskosten als übermässig hoch und unzulässig erscheinen liesse. Ihre Beschwerde erweist sich auch diesbezüglich als unbegründet und ist daher abzuweisen. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 ff. VRG), welche überdies der Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung auszurichten haben (Art. 78 Abs. 1 VRG). Keine Parteientschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 257.-- Zusammen Fr. 3'257.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten der STWEG … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die STWEG … haben der … AG eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.