R 06 60 4. Kammer URTEIL vom 24. Oktober 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Die Gemeinde … ist Eigentümerin von Parzelle 132 im Dorfkern von ... Der Gemeindevorstand wurde am 16. Dezember 2004 von der Gemeindeversammlung ermächtigt, Parzelle 132 bei Realisierbarkeit einer …-Anlage an die … zu verkaufen. Sieger eines in der Folge durchgeführten Wettbewerbes wurde ein Projekt der Architekten ... In der Jury waren Fachjuroren, Vertreter der Denkmalpflege, des Heimatschutzes, des Gemeindevorstandes, Anwohner und eine Tourismusvertreterin sowie drei Vertreter der ... Ein erstes Baugesuch der … wurde mit Verfügung vom 21. März 2006 infolge Rückzuges abgeschrieben. Gleichentags wurde ein zweites Baugesuch publiziert. Dagegen gingen 12 Einsprachen ein. Die Gemeinde holte verschiedene Gutachten ein und legte diese vom 12. April bis 3. Mai 2006 zur Einsichtnahme auf. Den Einsprechern wurde am 11. April 2006 Gelegenheit eingeräumt, dazu innert der Auflagefrist Stellung zu nehmen, wovon verschiedene Einsprecher Gebrauch machten. Alle Gutachter sprachen sich positiv zum Projekt aus, teilweise unter der Voraussetzung, dass mit der Baubewilligung gewisse Auflagen gemacht würden. Am 23. Mai 2006 wies der Gemeindevorstand … die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung u. a. unter folgenden Auflagen und Bedingungen: Im Grundbuch sei das in Anwendung von Art. 77 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) erteilte Näherbaurecht zu Lasten Parzelle 1853 der Brüstung Aussenbad und Terrasse sowie DG gemäss Plänen anzumerken.
Vor Baubeginn sei die Fassadengestaltung zu bemustern und zu bereinigen, ebenso die Dachaufbauten. Es sei mit dem Bauberater zusammenzuarbeiten. Im Grundbuch sei anzumerken: Betrieb des Dachfreibades als stilles Bad ohne Schwallduschen und Sprudeldüsen etc., Abdeckung der Wasserfläche des Dachfreibades ausserhalb der Betriebszeiten. Kein Badebetrieb im Dachfreibad im Winter (November bis Februar) vor 10.00 Uhr oder nach 20.30 Uhr, im Herbst (September und Oktober nach 20.15 Uhr). Abdeckung des Dachfreibades erst, wenn die ersten Besucher kommen, Anbringung von 2 m hohen Glaswänden an der Nordseite ohne die ersten ca. 2 m ab nordöstlicher Ecke und an der Ostseite. Bereinigung der Beleuchtung des Dachfreibads vor Baubeginn mit der Baubehörde. Für 20 Pflichtparkplätze habe die Baugesuchstellerin vorläufig eine Ersatzabgabe von CHF 160'000.00 zu leisten. Mit Erstellung einer Parkierungsanlage in vergleichbarer Nähe zum Parkhaus … oder mit dessen Erstellung habe die Eigentümerin von Parzelle 132 auf Verlangen des Gemeindevorstandes die 20 Pflichtparkplätze oder einen vom Gemeindevorstand bezeichneten Teil davon zu kaufen, zu Gestehungskosten der Gemeinde unter Anrechnung der geleisteten Ersatzabgabe. Die Aussenluftfassung und der Fortluftaustoss seien mit Schalldämpfern auszurüsten, sodass der Schalldruckpegel bei der Fassung resp. beim Ausstoss auf maximal 25 dB(A) reduziert werde. Die Heizungsanlage sei mit einem Schalldämpfer auszurüsten, sodass der Schalldruckpegel auf maximal 35 dB(A) reduziert werde. Zwischen 21.00 und 09.00 Uhr sei das Bad zu schliessen. Die Anlage könne von der Öffentlichkeit in einem üblichen Umfang und gegen übliches Entgelt genutzt werden. 2. Dagegen erhoben …, …, …, …, …, …, …, …, … und … am 28. Juni 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Bauund Einspracheentscheid aufzuheben; eventuell sei das Baugesuch zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. Zudem seien zur Beurteilung der Frage des Ortsbildschutzes und der Gestaltung auf Antrag oder von Amtes wegen die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) und die Eidgenössische Kommission für Natur- und Heimatschutz (ENHK) beizuziehen. Die umstrittene Anlage könne nicht bewilligt werden,
weil sie gegen die Vorschriften über die Dachgestaltung und den minimalen Wohnanteil verstosse. Es handle sich um einen störenden Betrieb. Das Näherbaurecht zulasten der Gemeinde liege nicht im öffentlichen Interesse. Das Verkehrskonzept sei fehlerhaft und es habe nicht genügend Parkplätze. Der Bau passe nicht in das Ortsbild von nationaler Bedeutung. Die Aussendachnutzung sei mit Dampf- und Nebelbildung verbunden, was unzumutbar sei. Zu den gestalterischen Fragen müssten Gutachten der EKD und der ENHK eingeholt werden. Die Gemeinde habe zudem das rechtliche Gehör verletzt, weil alle Einsprecher ihre Einsprachen ohne Kenntnis der Gutachten hätten abfassen müssen. Erst nachträglich sei eine Frist zur Stellungnahme zu den Gutachten eingeräumt worden. 3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer nach Ablauf der vom Instruktionsrichter angesetzten Frist eingereichten Vernehmlassung die Abweisung des Rekurses. Das Baugesuch beurteile sich nach neuem Recht. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Es sei keine generelle Ausnahmebewilligung erteilt worden und die Standortgebundenheit habe man nicht prüfen müssen. Man habe nur verschiedene bauliche Bestimmungen angewandt, welche bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses oder bei Nichtverletzung desselben Abweichungen erlaubten. Die massgebenden Bauvorschriften würden im Übrigen eingehalten und die Fachgutachten zeigten ebenfalls, dass dem Bauvorhaben nichts entgegenstünde. 4. Die beigeladene Bauherrschaft beantragte, den Rekurs abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Rekurrenten seien mit Ausnahme von … zu weit vom Objekt entfernt und somit nicht legitimiert. … lege nicht dar, weswegen er als Grundeigentümer in einem schützenswerten Ausmass betroffen sei, weswegen auch er nicht legitimiert sei. Im Übrigen argumentiert sie im Wesentlichen gleich wie die Gemeinde. 5. Am 30. August 2006 stellten die Rekurrenten Antrag, die verspätete Stellungnahme der Gemeinde sei samt Unterlagen aus dem Recht zu weisen, unverzüglich aus den Akten zu entfernen und der Gemeinde zurückzusenden.
6 Am 23. Oktober 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem die Rekurrenten …, auch als Vertreter der übrigen Rekurrenten, der Anwalt der Gemeinde mit dem Gemeindepräsidenten und dem Baufachchef sowie zwei Vertreter der Bauherrschaft mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteil, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines, die Gutachten sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Das durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) wie auch in Art. 7 des Gesetzes über das Verfahren in Verwaltungs- und Verfassungssachen (VVG) gewährleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und garantiert den von einem Entscheid Betroffenen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat also den Charakter eines eigenständigen Grundrechtes (vgl. Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 48 und 139). Der Betroffene soll sich vor Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 53 Erw. 4 a mit Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht
anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 126 l 102 Erw. 2b). Es ist jedoch nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes in der Regel aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (statt vieler: PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 85). Wenn es sich jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der präzisierten neueren Praxis zuzulassen (vgl. PVG 1996 Nr. 107). b) Die Rekurrenten bringen vor, die verschiedenen Gutachten seinen den öffentlich aufgelegten Baugesuchsunterlagen nicht beigelegt gewesen, wodurch ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei. Diese seien ihnen erst nachträglich und für zu kurze Zeit zur Verfügung und Stellungnahme gestellt worden. Auf ihre daraufhin geltend gemachten Bedenken sei die Baubehörde nicht eingegangen. Zwar kann ein Mangel darin erblickt werden, dass die Gutachten nicht schon mit dem Baugesuch auflagen. Die Gemeinde hat dies jedoch nachgeholt und die Gutachten vom 12. April bis 3. Mai 2006 aufgelegt. Die Rekurrenten konnten innert dieser Frist dazu Stellung nehmen und haben dies teilweise auch getan. Falls sie die Frist für zu kurz erachteten, hätten sie um eine entsprechende Fristverlängerung nachsuchen können. Das rechtliche Gehör wurde jedenfalls durch das Vorgehen der Gemeinde im Ergebnis gewahrt.
Dass sich die Vorinstanz in ihrem Entscheid auf die Gutachten und nicht auf die Befürchtungen der Einsprecher stützte, ist eine Wertung, die zur Sachbeurteilung gehört. Darin liegt keine Verletzung der Begründungspflicht. Unbegründet ist auch der Einwand, dass die Gemeinde die Rekurrenten dort, wo sie eine Ausnahmebewilligung (Näherbaurecht, Verzicht auf Wohnanteil) erteilt habe, nicht angehört habe. Die Notwendigkeit solcher Anordnungen für die Bewilligungsfähigkeit der Anlage ergibt sich aus den Baugesuchsunterlagen selber. Es wäre an den Rekurrenten gewesen, sich damit näher auseinanderzusetzen. Abgesehen von alldem konnten die Rekurrenten im Rekursverfahren umfassend zu allen sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen Stellung nehmen. Die Rekurrenten waren denn auch ohne weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid sachgerecht anzufechten, wie ihre Ausführungen in den Rechtsschriften zeigen. Die angefochtene Verfügung würde im Falle einer blossen Rückweisung von der Vorinstanz nicht anders begründet, als sie dies im Einspracheentscheid bzw. im Schriftenwechsel vor Verwaltungsgericht getan hat, weshalb eine Aufhebung ohne materielle Beurteilung einem prozessualen Leerlauf gleichkäme. c) Die Rekurrenten beantragen weiter, die verspätete Stellungnahme der Gemeinde sei samt Unterlagen aus dem Recht zu weisen. Auch dieser Antrag ist unbegründet. Im Verwaltungsgerichtsverfahren gilt gestützt auf Art. 37 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) die Offizialmaxime, d.h. der rechtsrelevante Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. Es steht dem Verwaltungsgericht daher frei bzw. es ist sogar verpflichtet, auch nach dem Abschluss des Schriftenwechsels, sei es von sich aus, sei es auf Begehren einer Partei, zusätzliche Beweiserhebungen vorzunehmen oder Beweismittel beizuziehen, soweit ihm dies zur Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes als dienlich oder notwendig erscheint. Die von der Gemeinde eingereichten Baugesuchsunterlagen und Gutachten sind offensichtlich streitrelevant und sind damit gestützt auf die Offizialmaxime ohnehin beizuziehen. Neben der Offizialmaxime gilt auch der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen, weshalb die rechtlichen Erörterungen
der Gemeinde, soweit sie zur Entscheidung beitragen, trotz der verspäteten Einreichung der Vernehmlassung zu berücksichtigen sind. 2. a) Die Rekurrenten machen in formeller Hinsicht weiter geltend, die Baubehörde basiere ihre Bewilligung mit Bezug auf das Ortsbild lediglich auf den Stellungnahmen der kantonalen Denkmalpflege und des Bauberaters. Beim historischen Ortskern handle es sich um ein schützenswertes Ortsbild von nationaler Bedeutung, das sowohl im ISOS-Inventar als auch im kantonalen Richtplan figuriere. Der Beizug der EKD und der EKNH sei deshalb unabdingbar, um das Projekt auf seine Auswirkungen auf das Ortsbild und die geschützte Barockkirche beurteilen zu können. b) Entgegen der Auffassung der Rekurrenten findet sich nun weder in der Verordnung zum ISOS (VISOS) noch im Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG) eine Vorgabe, gemäss welcher kommunale Bauvorhaben in einem im ISOS aufgeführten Dorf zwingend eine Begutachtung durch die geltend gemachten Stellen erfordern würde. Eine entsprechende Verpflichtung lässt sich jedenfalls aus Art. 6 NHG nicht ableiten. Mit der Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung (z.B. ins ISOS) wird zwar dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen, die grösstmögliche Schonung verdient. An diesen Vorgaben haben sich auch kantonale und kommunale Behörden auszurichten. Die von den Rekurrenten angeführten eidgenössischen Stellen und Kommissionen sind jedoch – soweit vorliegend von Interesse – lediglich im Zusammenhang mit der Erfüllung von Bundesaufgaben für Begutachtungen zuständig (vgl. Art. 7 ff. NHG). Nachdem eine solche vorliegend nicht zur Diskussion steht, besteht auch kein Anlass für die beantragten Begutachtungen. c) Es besteht aber auch sonst kein Anlass, zu den ästhetischen Fragen und jenen des Ortsbildschutzes ein Obergutachten einzuholen. Vorliegend bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die geeignet wären, Zweifel an der Objektivität und Zuverlässigkeit der kantonalen Denkmalpflege oder des kommunalen Bauberaters zu begründen. Die Stellungnahmen dieser
Fachinstanzen sind vielmehr in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Sie beruhen auf einer umfassenden Würdigung der örtlichen Situation und der massgebenden Aspekte des Ortsbildschutzes und sind in jeder Beziehung überzeugend und nachvollziehbar. Es besteht daher nicht der geringste Grund dafür, dass die Baubehörde nicht darauf hätte abstellen sollen und dürfen. d) Dies gilt im Übrigen auch für die Stellungnahmen der anderen Fachleute, also das Lärmgutachten, das Gutachten bezüglich der Dampf- und Nebelbildung und das geologische Gutachten. Auch diese Fachleute haben die von ihnen zu behandelnden Fragen in sorgfältiger und umfassender Weise beantwortet und der Baubehörde Empfehlungen erteilt, die von dieser umgesetzt wurden. Die Rekurrenten bringen keine substantiierte Kritik daran vor, die ernsthafte Zweifel an der Zuverlässigkeit und Richtigkeit dieser Fachgutachten zu wecken vermöchten. Die Baubehörde hat daher zu Recht auch diese Gutachten in ihre Beurteilung miteinbezogen und darauf abgestellt. 3. In materieller Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass auf das vorliegende Baugesuch das von der Gemeinde am 15. Dezember 2005 angenommene und von der Regierung am 23. Mai 2006 genehmigte Baugesetz (BG) anwendbar ist, wie dies Art. 106 Abs. 2 BG vorsieht. Weshalb dies anders sein sollte, wie die Rekurrenten meinen, ist unerfindlich und nicht nachvollziehbar. 4. a) Die Rekurrenten machen geltend, es sei unzulässig gewesen, dass die Baubehörde von der Festlegung eines minimalen Wohnanteiles abgesehen habe. b) Bei Neubauten, wesentlichen Umbauten und Erweiterungen wie Einbau, zusätzlicher Wohnungen dürfen gemäss Art. 26 Abs. 2 BG die im Zonenschema festgelegten Wohnanteile ausschliesslich als Wohnraum genutzt werden. Nach Abs. 4 dieser Bestimmung kann die Baubehörde für Bauten im öffentlichen Interesse eine Unterschreitung des minimalen Wohnanteils bewilligen. Dies gilt insbesondere auch für Hotelbetriebe sowie
andere Bauten von lokaler volkswirtschaftlicher oder kultureller Bedeutung. Von dieser Regelung hat die Baubehörde Gebrauch gemacht, weil sie zum Schluss gekommen ist, dass die umstrittene Anlage im öffentlichen Interesse liege, was die Rekurrenten bestreiten. Entgegen ihrer Ansicht hat die Baubehörde mit dieser Beurteilung das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Dass eine derartige Anlage in einem regionalen touristischen Zentrum wie der Gemeinde in einem gewichtigen volkswirtschaftlichen Interesse ist, liegt auf der Hand, kann doch durch eine öffentlich zugängliche Anlage die touristische Infrastruktur markant verbessert und damit die Attraktivität der Tourismusdestination gesteigert werden. Die private Investition der Bauherrschaft dient damit nicht nur deren Interessen, sondern ebenso sehr jenen der Allgemeinheit. Dies gilt auch für den Umstand, dass die Anlage im Dorfzentrum realisiert wird, ist dies doch in einer Gemeinde der Ortsteil, wo Freizeitaktivitäten bevorzugt ausgeübt werden. Es ist demnach nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde von der Festlegung eines Wohnanteiles abgesehen hat. 5. a) Die Rekurrenten sind der Ansicht, die Baubehörde habe zu Unrecht gegenüber der Strassenparzelle 1853 ein Näherbaurecht eingeräumt. Dies verstosse gegen eine Baulinie und entspreche nicht dem öffentlichen Interesse. b) Im fraglichen Bereich ist in den massgebenden Plänen nirgends eine Baulinie vorhanden, weshalb auch nicht dagegen verstossen werden kann. c) Mit der Rüge der unzulässigen Gewährung eines Näherbaurechtes, welches nicht im öffentlichen Interesse sei, macht die Rekurrentschaft implizite die Überschreitung des Hofstattrechtes geltend, das in Art. 4 BG im hier interessierenden Zusammenhang wie folgt geregelt ist: "Werden rechtmässig erstellte Gebäude, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, zerstört oder ganz oder teilweise abgebrochen, dürfen sie in ihrer bisherigen Lage, Ausdehnung und Zweckbestimmung ohne Rücksicht auf die entsprechenden Vorschriften der Regelbauweise wieder aufgebaut werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.
Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung sind gestattet, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird. Ebenfalls zulässig sind zonenkonforme Zweckänderungen. Voraussetzung in beiden Fällen ist, dass keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen." Das Hofstattrecht als solches dient also der Erhaltung des Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder Ausdehnung. Es stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich der Gebäudehöhe- und der Grenzabstände und der Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht dem Eigentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues eines schon bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss. Dieser Eigentümer wird daher für bestehende Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentlichen Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom jeweils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann (vgl. VGE 55/83), restriktiv zu handhaben (vgl. PVG 1990 Nr. 14; VGE 619/88). Daneben gilt es aber das Verhältnis des Hofstattrechtes zu den ordentlichen Bauvorschriften zu beachten. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es an sich selbstverständlich ist, dass der Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn des Hofstattrechtes besteht darin, Eigentümer
bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt wird. Dadurch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. Man kann sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder abgerissenen Altbaues veranschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder Geschosszahl nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine Aufstockung bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich, dass die zusätzlichen Stockwerke gegenüber dem unterliegenden Gebäudeteil nach neuem Recht allenfalls grössere Grenzabstände einhalten müssen. Es ist nicht einzusehen, warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten soll, da ja durch dieses Institut der Grundeigentümer bevorzugt werden soll (vgl. PVG 1986 Nr. 24). d) Vorliegend hat die Baubehörde für die wenigen Bauteile, die sich nicht mit dem Hofstattrecht vereinbaren lassen, ein Näherbaurecht erteilt. Es ist nicht ersichtlich, dass dies gegen überwiegende öffentliche Interessen verstossen würde, was nach Art. 77 KRG Grund dafür wäre, das Näherbaurecht zu verweigern. Überdies ist fraglich, ob die Erteilung des Näherbaurechtes überhaupt notwenig gewesen wäre. In der Kernzone, wo, wie hier, Baugestaltungslinien fehlen, sind die bestehenden Baufluchten beizubehalten (Art. 53 Abs. 2 BG). Für bestehende Baufluchten wird folglich eine Ausnahme zu den im Zonenschema vorgesehenen Grenzabständen definiert, wobei es sich nicht um eine Hofstattrechtsbestimmung handelt. Folgerichtig halten auch diese Bauteile die ordentlichen Bestimmungen ein, weil sie innerhalb des durch die Bauflucht definierten Grenzabstandes liegen. Sie sind deshalb nach den vorigen Ausführungen in Kombination mit dem Hofstattrecht zulässig.
6. Die Rekurrenten beanstanden, dass die Baubehörde zu wenige Pflichtparkplätze festgelegt habe und erachten das damit im Zusammenhang stehende Verkehrskonzept als unzureichend. Die von den Rekurrenten geäusserte Kritik ist indessen in keiner Weise fundiert und vor allem nicht geeignet, die Ausführungen der Baubehörde zu widerlegen. Diese hat sich ausführlich und in nachvollziehbarer Weise dazu geäussert, wie sie die erforderliche Parkplatzzahl aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen und unter Beizug der einschlägigen VSS-Normen berechnet hat. Weiter hat die Gemeinde breit ihr vorläufiges und das als definitive Lösung in Aussicht genommene Verkehrskonzept erläutert. Dem stellen die Rekurrenten einfach Vermutungen und Behauptungen entgegen. Es ist daher nur kurz festzuhalten, dass es durchaus sinnvoll erscheint, etwa mit der Beschränkung der Parkzeit auf eine Stunde die Badbesucher zunächst dazu anhalten, die dafür vorgesehenen Parkplätze beim … zu benützen und mit der Verpflichtung zum Einkauf in ein zu erstellendes Parkhaus die Situation definitiv und zweckmässig zu bereinigen. Daher ist es auch unerheblich, dass der Kredit für ein Parkhaus … noch nicht vom Volk bewilligt ist. Bis zur Erstellung dieses oder eines anderen Parkhauses bleibt die provisorische Regelung in Kraft. Richtigerweise weist die Gemeinde auch darauf hin, dass es nicht darauf ankommt, ob der … noch offen ist oder nicht, da im bestehenden Gebäude jederzeit wieder ein Verkaufsgeschäft eingerichtet werden könnte. 7. Die Rekurrenten machen geltend, gemäss Art. 53 Abs. 2 BG müsse sich die Dachform nach den umliegenden Bauten richten und vorliegend besässen mit Ausnahme des eingeschossigen Anbaus Haus … - alle Bauten ein Steiloder Schrägdach. Die Zulässigkeit der Dachform beurteilt sich vorliegend zum einen nach der Zonenvorschrift (Art. 53 Abs. 2 BG), wonach sich die Dachformen nach den umliegenden Bauten richten müssen. Sodann wird das abzubrechende Gebäude … im Generellen Gestaltungsplan als "erhaltenswert" qualifiziert, womit auch die Schutzvorschrift von Art. 80 Abs. 3 BG anwendbar ist. Danach muss sich die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Stellung, Form und Gestaltung an das ursprüngliche Gebäude anlehnen. Das
vorliegende Projekt erfüllt den Tatbestand beider Bestimmungen. Weil in der Kernzone sowohl Steil- als auch Flachdächer verbreitet und üblich sind, wie sich sowohl aus der eingereichten Fotodokumentation ergibt und sich am Augenschein bestätigt hat, lassen sich aus der Zonenvorschrift (Art. 53 Abs. 2 BauG) für diese beiden Dachformen keine Einschränkungen ableiten. Und weil das vorbestehende ("erhaltenswerte") Gebäude bereits ein Flachdach besitzt, lehnt sich das projektierte Flachdach auch im Sinne von Art. 80 Abs. 3 BG an Form und Gestaltung der vorstehenden Baute an. Das projektierte Flachdach erweist sich mithin als baurechtskonform. 8. Die Rekurrenten sind weiter der Ansicht, die vorgesehene Flachdachnutzung als Aussenbad verbunden mit Dampf- und Nebelbildung sei in dem geschützten Ortskern von nationaler Bedeutung ortsbildschützerisch und ästhetisch verfehlt und gesetzwidrig. Dies trifft nicht zu. Die Gemeinde hat in Anwendung der einschlägigen Bestimmungen das Projekt durch die kantonale Denkmalpflege und ihren Bauberater beurteilen lassen. Die sachkundigen Ausführungen dieser Fachleute sind - wie bereits dargetan nicht zu beanstanden. Wenn die Gemeinde gestützt darauf die ortsbildschützerischen und ästhetischen Kriterien als erfüllt betrachtet hat, ist sie damit im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens geblieben. Zu beachten ist auch, dass sie in diesem Zusammenhang die notwendigen Auflagen erlassen hat. 9. a) Die Rekurrenten bringen weiter vor, bei der Anlage handle es sich um einen stark störenden Betrieb, der in der Kernzone, wo nach Art. 45 i.V.m. Art. 24 Abs. 2 Ziff. 2 BG nur mässig störende Betriebe erlaubt seien, unzulässig sei. b) Es fragt sich zunächst, welche Bedeutung diese kommunalen Vorschriften über die Störungsgrade neben dem Bundesrecht noch haben. Der Schutz der Menschen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen, namentlich vor Lärm, wird nämlich vom Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) geregelt (Art. 1 Abs. 1 USG). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch sie allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte der Umgebung nicht
überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). Lärm soll durch Massnahmen an der Quelle begrenzt werden (Emissionsbegrenzungen, Art. 11 Abs. 1 USG). Emissionen werden dabei insbesondere durch den Erlass von Emissionsgrenzwerten, Bau- und Ausrüstungsvorschriften sowie Verkehrsund Betriebsvorschriften eingeschränkt (Art. 12 Abs. 1 USG). Für die Beurteilung der schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 USG). In diesem Zusammenhang ist insbesondere die Lärmschutz-Verordnung des Bundesrates vom 15. Dezember 1985 (LSV; SR 814.41) zu beachten. Mit Inkrafttreten der Bundesgesetzgebung über den Umweltschutz hat das kantonale Recht seine selbständige Bedeutung verloren, soweit sich sein materieller Gehalt mit dem Bundesrecht deckt oder weniger weit geht als dieses. Es hat sie dort behalten, wo es die bundesrechtlichen Normen ergänzt oder - soweit es erlaubt ist - verschärft (vgl. Art. 65 USG). In diesem Sinne haben kantonale oder kommunale immissionsbeschränkende Nutzungsvorschriften weitgehend ihre selbständige Bedeutung verloren (BGE 118 Ia 115f E.1b; 116 Ia 492 E.1a; 116 Ib 179f. E1b/bb). Dies trifft auch auf die Bestimmungen der Gemeinde über die Störungsgrade zu. Die LSV verpflichtet die Kantone nämlich in den Art. 43 und 44, die Nutzungszonen verschiedenen Lärmempfindlichkeitsstufen zuzuordnen. Dieser Aufgabe ist die Gemeinde nachgekommen, indem sie die Kernzone der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet hat. Diese Stufe gilt gemäss Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV in Zonen, wo mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Mischzonen. Was als nicht störender Betrieb gilt, richtet sich demnach nach dieser Bestimmung. Insbesondere ist ein Betrieb dann nicht störend, wenn die massgebenden Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen zur LSV eingehalten werden. Den Bestimmungen über die Störungsgrade kommt somit im vorliegenden Zusammenhang keine selbständige Bedeutung zu: Erfüllt das umstrittene Projekt die Anforderungen der Empfindlichkeitsstufe III, ist von einem mässig störenden Betrieb auszugehen, und es kann demzufolge nicht wegen der Verletzung von Art. 24 BG abgelehnt werden (vgl. PVG 2000 Nr. 52). Vorliegend steht aufgrund des Lärmgutachtens fest, dass die massgebenden Planungswerte bei weitem eingehalten werden.
Zusätzlich hat die Baubehörde aber auch dem Vorsorgeprinzip die nötige Beachtung geschenkt und diverse emissionsbegrenzende Auflagen verfügt. 10. a) Die Rekurrenten erachten die Dachnutzung mit einem Aussenbad mit Dampf und Nebelbildung nicht nur unter den bereits abgehandelten ortsbildschützerischen, sondern sinngemäss auch unter umweltrechtlichen Aspekten als unzulässig, wenn sie diese Emissionen als schädlich oder lästig bezeichnen. b) Das Umweltschutzgesetz bezweckt - wie schon erwähnt - den Schutz der Umwelt gegen schädliche oder lästige Einwirkungen (Art. 1 Abs. 1 USG) wie beispielsweise Lärm oder Luftverunreinigung (Art. 7 Abs. 1 USG). Das Bundesrecht bestimmt die materiellen Voraussetzungen, unter welchen Emissionsbegrenzungen angeordnet werden dürfen, und umschreibt die der Immissionsreduktion dienenden Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der Vorsorge an, dass Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip). Einwirkungen werden primär an der Quelle, d.h. am Emissionsort, beschränkt (Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind zunächst ebenfalls im Sinne der Vorsorge unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die Emissionsbegrenzungen zu verschärfen, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG). In einem weiteren Schritt ist schliesslich bei bestimmten Anlagen allenfalls zu prüfen, ob immissionsseitige Massnahmen zu ergreifen sind (Art. 25 Abs. 3 USG; vgl. zum ganzen BGE 121 II 378 E. 11a - c S. 400 ff.; 119 Ib 380 E. 3 S. 386 ff.; 118 Ib 206 E. 11 S. 224; 117 Ib28 E. 6a S. 34). Dabei ist zu beachten, dass Art. 11 weder in Abs. 1 noch in den übrigen Absätzen unterscheidet, ob eine Anlage bereits in Betrieb steht oder erst geplant ist; das Vorsorgeprinzip gilt mithin für neue und bestehende Quellen in gleicher Weise (siehe statt vieler: BGE 120 Ib436 in URP 1995 117 nicht wiedergegebene E. 2a aa sowie 120 Ib 89, E. 4a; PVG 1992 Nr. 18 E. 3). Im Bereich der Luftreinhaltung, wo
der Bundesrat durch den Erlass von Emissionsgrenzwerten auf dem Verordnungsweg das Mass der vorsorglichen Emissionsbegrenzungen für zahlreiche Schadstoffe und Anlagetypen festgeschrieben hat (Art. 3 und 4 LRV [SR 814.318.142.1] sowie deren Anhänge 1 - 4; vgl. URP 1994 5. 177), ist gemäss Art. 4 Abs. 1 LRV dort, wo in der Verordnung keine Emissionsbegrenzung festgelegt ist, das Vorsorgeprinzip durch die Behörde durch von ihr vorgenommene Emissionsbegrenzungen einzuhalten. c) Die LRV legt für die künstliche Dampf- oder Nebelbildung durch Wasser aus Anlagen keine vorsorglichen Emissionsbegrenzungen fest. Die Baubehörde hat deshalb diese Problematik umfassend gutachterlich abklären lassen. Die von den Rekurrenten daran geäusserte Kritik zeigt zunächst, dass sie die fachmännischen Äusserungen offenbar nur teilweise zur Kenntnis genommen haben. Im Übrigen stellen sie zum Ausmass der von ihnen erwarteten Dampfbzw. Nebelbildung einfach Behauptungen auf, die nicht geeignet sind, die gutachterlichen Schlussfolgerungen zu widerlegen. Die Gemeinde hat alsdann im angefochtenen Entscheid überzeugend dargelegt, dass sie bezüglich der Dampfnebelbildung das technisch und betrieblich Mögliche von der Betreiberin verlangt hat (Entfeuchtungsanlage, Einschränkung Betriebszeiten, Abdeckungspflicht, Einschränkung bei der Beleuchtung etc.). Damit ist sie ihren Aufgaben nachgekommen. Sollte sich nach der Inbetriebnahme der Anlage herausstellen, dass trotz der zahlreichen emissionsbegrenzenden Anordnungen noch untolerierbare Dampf- und Nebelbildungen vorkommen, kann die Gemeinde nach dem oben Gesagten gestützt auf das Vorsorgeprinzip weitere Massnahmen verfügen. Der Rekurs erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als unbegründet. 11. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten, welche überdies die anwaltlich vertretenen Gegenparteien angemessen aussergerichtlich zu entschädigen haben. Demnach erkennt das Gericht:
1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 7'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 440.-zusammen Fr. 7'440.-gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Rekurrenten und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Rekurrenten entschädigen die Gemeinde … und die … aussergerichtlich unter solidarischer Haftung mit je Fr. 3'000.-- (insgesamt als Fr. 6'000.-- [inkl. MWST]). Die dagegen an das Bundesgericht erhobene verwaltungsgerichtliche sowie die staatsrechtliche Beschwerde wurden am 16. Mai 2007 abgewiesen (1A.11/2007 und 1P.23/2007).