R 05 95/102 4. Kammer URTEIL vom 10. Februar 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Die … AG, mit Firmensitz in …, reichte am 5. April 2005 bei der Gemeinde … ein Baugesuch für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses (MFH mit drei 4½und fünf 3½-Zimmerwohnungen) auf Parz. 2153 mit einer Fläche von 692 m2 im Baugebiet „…“ ein. Die benötigte Bruttogeschossfläche (BGF) wurde auf 871.5 m2 beziffert. b) Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer (StWE „…“) der – einzig durch die Quartierstrasse davon getrennt – direkt im Norden angrenzenden, bereits mit einem MFH überbauten Parz. 2886, sowie die unweit davon nordwestlich benachbarten StWE des MFH auf Parz. 1443 (…“) unabhängig voneinander Einsprache. Sie bemängelten im Kern, dass das Bauprojekt viel zu voluminös und zu hoch sei. c) Seit 1987 besteht für jenes Teilgebiet ein Quartierplan (QP) mit speziellen Baubestimmungen (QPB). Im Sommer 1990 erliess die Gemeinde partiell einen Ergänzenden Gestaltungsplan (EGP) über das Baugebiet. Im Zuge der letzten Revision der Ortsplanung vom Januar 2000 wurde die bauliche Ausnützungsziffer (AZ) für das in der Wohnzone W3 gelegene Baugebiet von bisher 0.4 auf neu 0.5 angehoben. In einem früheren Urteil des Verwaltungsgerichts (VGU R 02 30) bezüglich desselben QP-Gebiets wurde bereits einmal festgehalten, dass sich die verfügbare BGF im Teilbaugebiet des EGP - wozu auch die Parz. 2153 gehörte - nach der betreffenden AZ- Erhöhung noch auf ein Restguthaben von 893 m2 belaufe.
d) Im Mai 2005 fand die Baugesuchskontrolle durch die Gemeinde statt, wobei festgestellt wurde, dass das geplante Bauprojekt auf Parz. 2153 eine BGF von 891.54 m2 (bei Restguthaben 893 m2) beanspruche; sonst gebe es bezüglich der Firsthöhe, Firstrichtung und Parkplatzerstellungspflichten indes zu keinen Korrekturen Anlass und sei daher im Resultat rechtskonform und bewilligungsfähig. e) Mit Verfügung vom 22. Juni, mitgeteilt am 2. August 2005, wies die Gemeinde beide Einsprachen gegen das Bauprojekt auf Parz. 2153 ab und sie erteilte die nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, dass die Einwände betreffend der Überschreitung der höchstzulässigen AZ einschliesslich Gebäudehöhe, QP-widriger Firstrichtung, Missachtung diverser Massvorschriften (Grenzabstände, Gebäudelänge, Garagenausfahrt), Fehlen von Parkplätzen und Energienachweis, Aussichtsverlust sowie architektonisch schlechter Gestaltung respektive Raumnutzung allesamt unbegründet seien bzw. mittels entsprechender Bauauflage (Ziff. 11: Energienachweis) noch rechtzeitig beseitigt werden könnten. 2. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer der Parz. 2886 am 31. August 2005 (Rekurrenten 1) und die Stockwerkeigentümer der Parz. 1443 am 2. September 2005 (Rekurrenten 2) je für sich Rekurs beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den praktisch identischen Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids und folglich um Verweigerung der erteilten Baubewilligung. Sie begründeten ihre Rekurse hauptsächlich damit, dass der EGP die Parz. 819, 2153, 2839 und 2841 umfasst habe und dazu zwei Überbauungsvarianten mit unterschiedlichen Ausnützungsziffern (bei AZ 0.4: 10 Häusern mit 16 Besucherparkplätzen; bei AZ 0.6: 15 Häuser; 23 Parkplätze) erarbeitet worden seien. Durch die AZ-Erhöhung auf 0.5 sei neu noch eine BGF-Fläche von 893 m2 zur Verfügung gestanden, die auf die vom EGP erfassten Parzellen verteilt und bestimmt nicht nur auf eine einzige Parz. 2153 konzentriert werden sollte. Bei einer Grundfläche von 692 m2 und einer zulässigen AZ von 0.5 wäre eine BGF von 346 m2 erlaubt gewesen;
stattdessen betrage die benötigte BGF über das Doppelte des Zulässigen (BGF 871 m2; AZ 1.25), was zu einer Überdimensionierung des geplanten MFH auf Parz. 2153 und einer Wertbeeinträchtigung (Aussichtsverlust, Schattenwurf) der dahinter gelegenen „…“ auf Parz. 2886 führe. Die Standorte der Baufenster, die Beschränkung der AZ-Transporte und die Richtwerte der BGF seien in den Plänen zum EGP klar bestimmt worden und daher eben nicht mehr frei wählbar gewesen. Im Übrigen fehle es auch an jedem Beweis, dass die benötigte AZ rechtsgültig und grundbuchlich gesichert auf das Bauobjekt transferiert worden sei. Selbst bei Gültigkeit des AZ-Transfers und der Konzentration der für das Quartier verbliebenen Restnutzung auf Parz. 2153 sei das Bauprojekt aber nicht bewilligungsfähig, weil mehrere Gestaltungsvorschriften dadurch verletzt würden. Sinn und Zweck des QP und EGP würden so unterlaufen und krass missachtet. Im Weiteren wurden die Überschreitung der Firsthöhe um über zwei Meter (wegen Falschbemessung ab Garageneinfahrt) sowie das Fehlen der vorgeschriebenen Zahl an Besucherparkplätzen bemängelt. Die Rekurrenten 2 („…“; Parz. 1443) stellten sich ihrerseits noch separat auf den Standpunkt, dass das riesige Bauprojekt auf Parz. 2153 einen Verstoss gegen die kommunale Ästhetikvorschrift bedeuten würde, weil durch die enorme Nutzungskonzentration (16% des Gesamtvolumens im Quartier) das architektonische Gleichgewicht vor Ort bzw. die gestalterische Harmonie im Quartier auf das Gröbste und Nachhaltigste gestört bzw. zerstört würde. 3. Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 9. September 2005 wurden die beiden Rekurse (R 05 95 und R 05 102) verfahrensrechtlich vereinigt. 4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin 1) kostenfällige Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei. Den Einwänden der Rekurrenten hielt sie entgegen, dass das projektierte MFH Nr. 4 auf Parz. 2153 weder kubisch noch gestalterisch rechts- oder planwidrig sei. Formell gelte es klarzustellen, dass die Rekurrenten 2 gar nicht rekurslegitimiert seien, da ihr bereits überbautes Grundstück (Parz. 1443) nicht an die Parz. 2153 angrenze und sie deshalb vom Neubau auch nicht mehr als Dritte berührt würden. Ebenso wenig liege eine Verletzung von
Ausstandsvorschriften vor, zumal der genannte Anwalt (…) weder Mitglied der Baukommission noch Vertreter der Gemeinde sei, noch sonst bei der Entscheidfindung mitgewirkt habe (keine Interessenskollision). Materiell hätten die Rekurrenten verkannt, dass eine AZ von 0.5 für das ganze Gebiet laut EGP fixiert worden sei, die Aufteilung der restlichen 893 m2 innerhalb des EGP auf die einzelnen Parzellen sei indes offen geblieben, womit der AZ- Transfer über die Restnutzung der BGF frei und ohne zusätzliche Verträge (mit Klausel für Grundbuchanmerkung) auf die Parz. 2153 möglich und zulässig gewesen sei. Von einer überdimensionierten Bauweise könne nicht gesprochen werden, weil die bisher erstellten MFH im Quartier ihrerseits bereits eine BGF zwischen 500-600 m2 beansprucht hätten. Die Verteilung der BGF im EGP habe zudem nur Richtplancharakter gehabt, was auch für die eingezeichneten Baukörper (Baufenster) und selbst für ihre Stellung und Ausrichtung im Gelände gegolten habe. Hierzu hätten demnach keine verbindlichen Planvorgaben bestanden. Dasselbe habe für die Grenz- und Gebäudeabstände gegolten, sollten sie doch innerhalb der Baulinien gleichfalls nach architektonischen Grundsätzen frei gewählt werden können. Bezüglich der kritisierten Firsthöhe bzw. falschen Bemessungsart wurde vorgebracht, dass korrekt ab dem tiefsten Schnittpunkt der Hauptfassade ab gewachsenem bzw. abgegrabenem Terrain gemessen worden und die daraus resultierende Höhe von 15.5 m nicht zu beanstanden sei. Die Garageneinfahrt sei dafür als Ausgangspunkt nicht massgeblich, da es nicht darauf ankomme, ob man jenen Vorbau als separaten Baukörper oder als An-/Nebenbaute qualifizieren wollte. In beiden Fällen wäre eine Anrechnung zur Firsthöhe nicht zu rechtfertigen und praxisfremd. Der EGP schreibe keine Mindestzahl an Aussenparkplätzen vor, womit das Baugesetz anwendbar sei. Die vorgeschriebene Anzahl an Parkplätzen sei deshalb eingehalten worden. 5. In ihrer Stellungnahme schloss sich die … AG (Bauherrin; Rekursgegnerin 2) den Anträgen und Begründungen der Rekursgegnerin 1 vollumfänglich an, weshalb an dieser Stelle – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden vollständig darauf verwiesen werden kann.
6. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien die Gelegenheit geboten, sich noch einmal zu den gegensätzlichen Standpunkten in ihren Rechtsschriften zu äussern, wovon alle Beteiligten innert Frist Gebrauch machten. 7. Am 9. Februar 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten 1 sechs Stockwerkeigentümer in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts … (samt Praktikantin) und seitens der Rekurrenten 2 drei Stockwerkeigentümer persönlich anwesend waren. Von Seiten der Rekursgegnerin 1 war der Anwalt … präsent. Die Rekursgegnerin 2 war ebenfalls durch ihren Verwaltungsrat sowie den Anwalt … vertreten. Allen Anwesenden wurde anlässlich der örtlichen Begehung (mit Referats-Standorten 1: Vor Parz. 2153 mit Bauprofilstangen; 2: Höhe Parz. 2907 mit Blick auf ausgesparte Freihalteflächen und 3: Auf Autoabstellplatz Parz. 2886) die Möglichkeit gegeben, sich auch noch mündlich zur Gesamtsituation zu äussern. Die Parteien bekräftigten und erläuterten dabei nochmals eingehend ihre unterschiedlichen Standpunkte betreffend Sinn und Zweck der ursprünglich mit den Planvorgaben (QPB; EGP) verfolgten Überbauungs- und Nutzungsziele bzw. der Auslegung und Umsetzung der in der Zwischenzeit erfolgten AZ-Erhöhungen (im Besonderen AZ-Konzentration auf Parz. 2153) im Quartierplangebiet. Seitens des Gerichts wurden sieben Fotos über die Gebäude- und Raumverhältnisse (Höhenprofile, Giebel-/Hausfassadenausrichtungen) erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Formell gilt es vorab die Rekurslegitimation der Rekurrenten 2 sowie die Einrede betreffend Ausstandspflichtverletzung zu klären. Materiell stellen sich die Fragen nach der Rechtmässigkeit des bewilligten AZ-Transports bzw. der Übertragung und Konzentration der Restnutzung (BGF) auf eine einzige Parzelle im EGP, der Einhaltung der dort geltenden Gestaltungsvorschriften (Baustandorte; Firstausrichtung) sowie der bemängelten Messvorschriften
(Gebäudehöhe/-länge; Garageneinfahrt; Anzahl Pflicht- und Besucherparkplätze). Diese Rechtsfragen sind hier zu entscheiden. 2. a) Nach Art. 52 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG, BR 370.100) ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend macht. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Rekurrenten 2 Eigentümer und Quartierplangenossen der unweit entfernt gelegenen Bauparzelle 2153 (Luftlinie zirka 80 Meter mit direktem Sichtkontakt – Foto 7 des Augenscheins) sind und somit wegen ihrer besonderen räumlichen Nähe sowie engen gestalterischen Beziehung (denkbare Auswirkungen auf bzw. Beeinträchtigungen für ihre Wohnliegenschaft) zur geplanten Gesamtüberbauung offensichtlich mehr als unbeteiligte Dritte vom Bau- und Einspracheentscheid der Vorinstanz betreffend Neubau auf Parz. 2153 (dieselbe Erschliessung; Einschränkung Fernsicht in Richtung Südosten) berührt bzw. beschwert sind (vgl. zur erweiterten Rekurslegitimation PVG 2003 Nr. 34). Es ist daher auch auf ihren Rekurs einzutreten. b) Zur Ausstandseinrede gegen einen ganz bestimmten, namentlich genannten Rechtsanwalt wegen inakzeptabler Entscheidbeeinflussung bzw. Befangenheit infolge Verwandtschaft resp. Interessenskollision gilt es unter Hinweis auf Art. 22 bzw. 23 des kantonalen Gemeindegesetzes (GG, BR 175.050) und Art. 25 der Gemeindeverfassung festzustellen, dass im konkreten Fall weder die Nähe der bestehenden Familienverhältnisse (Anwalt der Bauherrin ist Cousin des genannten Anwalts) einen Ausstandsgrund bildet noch eine persönliche Beteiligung der besagten Person am Erlass der öffentlich-rechtlich erteilten Baubewilligung für Parz. 2153 glaubhaft dargetan, geschweige denn bewiesen werden konnte. Der Vorwurf der mangelhaften Zusammensetzung bzw. einer unzulässigen Beeinflussung der entscheidenden Baubehörde erweist sich daher als unbegründet. 3. a) Materiell rügen die Rekurrenten zur Hauptsache die Verletzung der quartierspezifischen Nutzungsvorschriften (ungültiger AZ-Transport;
Übernutzung der Parz. 2153 infolge Konzentration der BGF im EGP; planwidrige und überdimensionierte Gebäudekubatur). Nach Art. 96 Abs. 1 des geltenden Baugesetzes der Gemeinde (BG) regelt der Quartierplan die Gestaltung, Erschliessung und Ausstattung eines umgrenzten Teils des Gemeindegebiets. Er kann nach Bedarf weitere Pläne und Verzeichnisse umfassen (Abs. 3). Laut Art. 97 Abs. 3 BG ergänzen die Quartierplanbestimmungen (QPB) die Bauvorschriften der kommunalen Grundordnung. Abweichungen von der Grundordnung sind nur nach Massgabe der QPB zulässig. - Wie das Gericht in diesem Zusammenhang bereits mehrfach entschieden hat, kommt den QPB (lex specialis) in Relation zum BG (lex generalis) Vorrang zu (vgl. statt vieler: PVG 1993 Nr. 23). Bezüglich der Rechtmässigkeit und Zulässigkeit von Nutzungstransporten verweist Art. 98 Abs. 2 Ziff. 3 BG auf das Beizugsgebiet des jeweiligen Quartierplans, indem dort generell bestimmt wird, dass Nutzungsübertragungen und Nutzungskonzentrationen innerhalb des Plangebiets unbeschränkt möglich seien. In Präzisierung und Konkretisierung jener Vorgabe wurde in Art. 9 QPB für das Teilgebiet … im Jahre 1987 was folgt festgelegt: „Nutzungsverlegungen bis 100 m2 BGF sind innerhalb des Quartiers unabhängig vom Gestaltungsplan zulässig.“ In Ergänzung zu dieser Nutzungsvorschrift wurden im Jahre 1991 für ein präzise bestimmtes Teilgebiet (EGP), wozu auch die Parz. 2153 zählte, noch zusätzliche Spezialbestimmungen (EGPV) geschaffen, die offensichtlich einzig und allein für die vom EGP erfassten Baugrundstücke gelten sollten. Der Wortlaut in Art. 8 Abs. 4 EGPV legt zum Nutzungstransport aber gerade was folgt fest: Die Aufteilung der BGF auf die einzelnen Gebäude (Baufenster) im EGP hat nur Richtplancharakter und ist nicht bindend. Für das Gesamtgebiet im EGP darf indes die höchstzulässige BGF gemäss jeweils geltendem BG nicht überschritten werden. Der Ausnützungsnachweis für die einzelnen Gebäude hat jeweils mit der Baueingabe zu erfolgen. Weiter wird in Art. 8 Abs. 6 EGPV noch bestimmt: Die zusätzlich zur Verfügung stehende BGF bei einer Erhöhung der AZ von 0.4 auf 0.6 bzw. einer allgemeinen Erhöhung der AZ gemäss Variante AZ 0.6 ist innerhalb der Baulinien im Bereiche der Häuser 11-15 zu nutzen. Nachdem indes aktenkundig feststeht, dass niemals eine AZ-Erhöhung auf 0.6, sondern partiell nur eine solche auf 0.5 im Plangebiet
stattfand, kann Art. 8 Abs. 6 EGPV zum vornherein keine Anwendbarkeit zugebilligt werden. Vielmehr gilt Art. 8 Abs. 4 EGPV bei jener Konstellation uneingeschränkt, wonach die Realisierung des gesamten Restanteils der übrig gebliebenen BGF auf der unbestritten innerhalb des EGP gelegenen Parz. 2153 frei transferiert werden darf. Einzige Schranke dieser Nutzungskonzentration bildet Art. 9 EGPV, wonach bei späteren Nutzungstransporten jedoch die übrigen Gestaltungsvorschriften einzuhalten sind. Diesbezüglich enthält Art. 6 ff. QPB gleich mehrere Bauvorschriften. Art. 8 QPB bestimmt zum Beispiel, dass die Gebäude in der Regel als einfache, rechteckige Baukuben zu realisieren seien und die Firstausrichtung, wo keine Abweichung möglich sei, senkrecht zum Hang anzulegen sei. Mit der Positionierung und Gestaltung der Gebäude sei zu gewährleisten, dass die zonengemässe Ausnützung erreicht werden könne. In Art. 11 EGPV ist festgelegt, dass Gebäudelängen und Gebäudebreiten nach architektonischen Kriterien frei bestimmt würden. Und in Art. 12 EGPV wird schliesslich noch bestimmt, dass die Firstrichtung im EGP festgelegt und im entsprechenden (Winkel-)Bereich bindend sei. Grundsätzlich hat der First danach parallel zur längeren Fassade zu verlaufen. b) Aufgrund der soeben aufgezählten Gestaltungsvorschriften ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass namentlich Art. 9 und Art. 12 EGPV durch das Bauprojekt auf Parz. 2153 verletzt würden. - Wie dem bei den Akten liegenden Situationsplan vom 01.04.2005, von der Vorinstanz geprüft und als korrekt taxiert am 02.08.2005 (Beilage 10 der Rekursgegnerin 1), ohne Zweifel entnommen werden kann, verläuft der geplante Dachfirst des auf Parz. 2153 projektierten MFH nicht wie im EGP vorgeschrieben innerhalb des verbindlichen Winkelfirstbereichs (Nord-Südachse) für das MFH Nr. 4 (Baufenster), sondern eindeutig ausserhalb (West-Ostachse) desselben. Diese zwingende Gestaltungsvorschrift wird durch das Bauvorhaben somit nicht erfüllt, was zur Konsequenz hat, dass auch der bewilligte Nutzungstransport – infolge Missachtung von Art. 9 EGPV – nicht zulässig sein kann. Der Rekurs ist deshalb bereits unter diesem Gesichtspunkt gutzuheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid aufzuheben.
4. Zu den übrigen Streitpunkten in den beiden Rekursen sei im Sinne eines „obiter dictum“ indes doch noch festgehalten: a) Der Einwand, die vorgenommenen Nutzungstransporte seien rechtlich gar nicht gesichert nachgewiesen, trifft nicht zu. Die Zustimmung der Grundstückseigentümer und Quartierplangenossen innerhalb des hier allein massgebenden EGP zum AZ-Transfer ist vielmehr ausnahmslos vorhanden. Daran kann selbst die Unterlassung einer gesonderten Anmerkung des strittigen AZ-Transports im Grundbuch nichts ändern, da einer Grundbuchanmerkung keine konstitutive Wirkung zukommt und demnach auch keine Anmerkung nötig war. b) Insofern die Rekurrenten weiter eine Verletzung der quartierspezifischen Raum- und Gestaltungsvorschriften (Störung der bisherigen Baustil- und Landschaftsharmonie durch artfremden und überdimensionierten Gebäudesolitär auf Parz. 2153) rügten, ist dem zunächst klar entgegenzuhalten, dass weder die QPB noch die EGPV (beide lex specialis) entsprechende Sondervorschriften enthalten, welche diesem Anliegen konkret Rechnung getragen hätten. Subsidiär muss deshalb die allgemeine Ästhetikvorschrift in Art. 20 BG (lex generalis) anwendbar sein. Danach müssen Bauten und Anlagen architektonisch gut gestaltet sein und auf ihre Umgebung Bezug nehmen (Abs. 1). Bauvorhaben, welche den Anforderungen an eine gute Gestaltung – insbesondere bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung – nicht genügen, sind allenfalls unter Beizug der Bauberatung noch einmal zu überarbeiten (Abs. 2). Wie der gerichtliche Augenschein vom 09.02.2006 hierzu zeigte, kann von einer einheitlichen, absolut harmonischen sowie nahtlos strukturierten Bauweise (Engadinerhäuser) im gesamten Baugebiet rings um die Parz. 2153 indessen nicht ohne grössere Vorhalte gesprochen werden. In diesem Sinne befindet sich z.B. auf Parz. 1446 ein kubisch vergleichbar grosser Wohnkomplex, der nur rund 80 Meter vom Bauprojekt entfernt ist. Ebenso befindet sich hinter dem MFH der Rekurrenten 1 (Parz. 2886) ein mehrgliedriges, horizontal aneinander gereihtes
Gebäudekonstrukt auf Parz. 2878 und 2879, dem geradezu „burgähnliche“ Wirkung angesichts seiner Positionierung und braunen Farbgebung zukommt. Sodann steht auch auf Parz. 2356 ein MFH, das mit seinen insgesamt fünf Stockwerken (EG + 3.OG + DG mit Dachlukarne) eine beachtliche Kubatur und Grösse aufweist, die mit dem geplanten Bauprojekt auf Parz. 2153 vergleichbar scheint. In Anbetracht dieser Erkenntnisse und der ständigen Praxis, dass den kommunalen Baubehörden bei Fragen der Ästhetik sowie Baukultur grundsätzlich ein weiter Ermessungsspielraum zugestanden wird, erachtet das Gericht eine Verletzung von Art. 20 BG deshalb als nicht erstellt. c) Eine Verletzung der zulässigen Firsthöhe ist nicht ersichtlich. Nach Art. 10 EGPV sind diesbezüglich explizit die allgemeinen Bestimmungen laut BG und Zonenschema (Art. 53 BG) massgebend. In der hier interessierenden Wohnzone W3 beträgt die maximal zulässige Firsthöhe damit 15.5 Meter. Wie den aktenkundigen Bauplänen vom 01.04.2005 (Schnitt A-A + B-B Pläne-Nr. 229/102 und Fassaden Plan-Nr. 229/101; inkl. Süd-Fassade) entnommen werden kann, wird die genannte Firsthöhe durch das geplante Bauprojekt eingehalten. Strittig ist aber der Messausgangspunkt (Erdgeschoss Quote +/- 0.00 = 1742.50 M.ü.M.) geblieben. Während die Rekursgegnerinnen der Meinung sind, dass dafür auf die Schnittstelle zwischen der Hauptfassade und dem gewachsenen respektive abgegrabenen Terrain abzustellen sei, sind die Rekurrenten der Auffassung, dass dafür die tiefer liegende Garageneinfahrt auf der Südostseite der Parz. 2153 massgebend sein müsste. In diesem Fall würde die erlaubte Firsthöhe tatsächlich um über zwei Meter überschritten. Laut Art. 58 BG wird die Firsthöhe vom tiefsten Schnittpunkt der Fassade mit dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain bis zum höchsten Punkt der Dachfläche gemessen (Abs. 1). Bei gegliederten Bauten wird sie für jeden Baukörper separat ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 3 Metern, der vom Terrain bis zum Dach reicht (Abs. 2). Beim Garagentrakt handelt es sich nun aber aktenkundig nicht um einen Baukörper, der direkt vom abgegrabenen Terrain bis zum Dachfirst reicht. Vielmehr ist dieser vorspringende Garagentrakt als An- und Nebenbaute im Sinne von Art. 59 Abs. 3 BG (Garagen bis 6 m Länge, 6 m Breite sowie 3,5 m Höhe) zu
qualifizieren, die generell nicht zu den Gebäudeabmessungen und damit auch nicht zur Firsthöhe des Haupt- und Wohnkörpers auf Parz. 2153 hinzu zu rechnen sind. Die Anrechnung der Höhenmeter ab Garageneinfahrt ist damit zu Recht unterblieben. In dieser Beziehung gibt es am angefochtenen Bauund Einspracheentscheid nichts auszusetzen. Die diesbezügliche Praxis der Vorinstanz ist rechtmässig. d) Was die kritisierte Gebäudelänge betrifft, so schreibt Art. 11 EGPV lediglich vor, dass Neubauten im QP-Gebiet innerhalb der im EGP durch Baulinien markierten Flächen (Baufenster) zu erstellen seien. Innerhalb dieser Grenzlinien könnten die Gebäudelängen nach architektonischen Kriterien aber frei bestimmt werden. Ein Blick auf den einschlägigen Situationsplan über den Baustandort des geplanten MFH (vorn Ziff. 3b) ergibt dazu, dass die markierten Baulinien im EGP bezüglich der Parz. 2153 allesamt eingehalten bzw. respektiert worden sind, womit das strittige Bauprojekt in diesem Streitpunkt ebenfalls rechtens und vertretbar gewesen wäre (vgl. hierzu auch VGU R 03 25 E. 3d betreffend dasselbe QP-Gebiet). e) Zum Einwand der fehlenden Besucherparkplätze bzw. der ungenügenden Bereitstellung der für das MFH auf Parz. 2153 erforderlichen Autoparkflächen gilt es vorab Art. 15 EGPV zu berücksichtigen, wonach die Abstellplätze für den ruhenden Verkehr im EGP vorsorglich zu bezeichnen sind, wobei (spätere) Abweichungen gestattet sein sollten. Bei jedem Neubau im QP- Gebiet sollte aber mindestens die im kommunalen Baugesetz vorgeschriebene Anzahl von Pflichtparkplätzen – wenn immer möglich unterirdisch – geschaffen werden. Die Zahl der Besucherparkplätze im Freien sollte gegenüber den im EGP enthaltenen Angaben indessen nicht erhöht werden. Diese Vorschrift lässt bezüglich der Anzahl der Aussen- und Besucherparkplätze damit aber die grösstmögliche Bereitstellungsfreiheit zu und begründet keine Verpflichtung zur Errichtung einer genau bestimmten Mindestzahl an Besucherparkplätzen. Die Anzahl der Pflichtparkplätze ist demgegenüber präzise in Art. 29 BG geregelt. Danach müssen bei einem Neubau pro Wohnung mit einer BGF bis 120 m2 ein Parkplatz bzw. mit einer BGF über 120 m2 zwei Parkplätze bereitgestellt werden. Nachdem feststeht,
dass das zur Diskussion gestellte MFH Nr. 4 mit drei 4½- sowie fünf 3½- Zimmer-Wohnungen bestückt werden soll und dafür umgerechnet neun Pflichtparkplätze zur Verfügung zu halten sind, ist aber auch schon erstellt, dass das Baugesuch vom April 05 mit insgesamt 10 Parkplätzen dem laut EGP verlangten Parkplatznachweis vollauf zu genügen vermag (vgl. Baukontrollprotokoll vom 09.05.05 Ziff. 2.13 und Erschliessungsplan Nr. 229/104). Die Kritik betreffend unzureichender und unbefriedigender Parkplatzsituation stösst damit ins Leere. Daran ändert auch nichts, dass zwei der vorgesehenen Pflichtparkplätze in der Tiefgarage hintereinander angelegt sind, besteht doch stets noch die Möglichkeit, einen freiverfügbaren und einen gefangenen Parkplatz (Nrn. 7 + 8 bzw. 9 + 10) dem gleichen Stockwerkeigentümer zuzuteilen, womit auch diese hinter liegenden Garagenplätze zu absolut vollwertigen und folglich anrechenbaren Pflichtparkplätzen ausgestaltet werden können. Das Verwaltungsgericht hat die Zulässigkeit solcher Parkplatznachweise bereits früher akzeptiert und im Streitfall auch bestätigt (so etwa: VGU R 04 96 E. 1c). Das Bauprojekt auf Parz. 2153 wäre daher auch nicht am Parkplatznachweis gescheitert. 5. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rekurse wegen Missachtung von Art. 9 und Art. 12 EGPV gutgeheissen werden und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid aus diesen Überlegungen aufgehoben wird. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG solidarisch je zur Hälfte den beiden Rekursgegnerinnen aufzuerlegen. Sie haben die Rekurrenten 1, die sich durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies hälftig aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Rekurse werden gutgeheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid aufgehoben.
2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 336.-zusammen Fr. 6'336.-gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … sowie der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Rekursgegnerinnen haben die Rekurrenten 1 aussergerichtlich mit je Fr. 1'500.--, insgesamt also Fr. 3'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.