R 05 31 4. Kammer URTEIL vom 14. Juli 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Nachdem das Verwaltungsgericht eine von der Gemeinde … erteilte Baubewilligung zur Erstellung eines Apparthotels im Hofstattrecht mit Entscheid vom 13. April 2004 aufgehoben hatte (R 03 65 und 76), unterbreitete die aus … und … zusammengesetzte Baugesellschaft … der Gemeinde … je separate Baugesuche für die Mehrfamilienhäuser …, … und … sowie für eine unterirdische Autoeinstellhalle. Währenddem sich diese Autoeinstellhalle über die beiden Parzellen Nr. 878 und 1798 erstreckt, kommen die beiden Mehrfamilienhäuser … und … nur auf Parzelle Nr. 1798 und das Mehrfamilienhaus … nur auf Parzelle Nr. 878 zu liegen. Auf letzterer ist im Jahre 1985 auch das Personalhaus … - heute Haus … - erstellt worden. Auf die entsprechende Ausschreibung hin liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 7. Juli 2004 gegen das Bauvorhaben Einsprache erheben mit dem Antrag, auf die Baugesuche sei nicht einzutreten, evtl. seien diese abzuweisen. Im November 2004 reichte die Baugesellschaft … noch die Terraingestaltungsunterlagen nach, welche in der Folge ebenfalls öffentlich ausgeschrieben wurden. Dagegen liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 16. November 2004 wiederum Einsprache erheben. Mit Baubescheid vom 15. Dezember 2004 erteilte die Baukommission … der Baugesellschaft … die nachgesuchte Baubewilligung und wies die gegen das Bauprojekt erhobenen Einsprachen vollumfänglich ab. Gegen diesen Entscheid liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft … Einsprache an den Gemeinderat … erheben. Mit Entscheid vom 9. Februar 2005 wies der Gemeinderat … die Einsprache vollumfänglich ab.
2. Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 7. März 2005 an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegenden Baubewilligungen aufzuheben. Die verlangte neue Berechnung der Ausnützung sei ihnen nicht zugestellt worden (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Die Unterlagen würden zur Edition verlangt. Der Gemeinderat … habe einen Ausnützungstransfer von 36.45 % als zonenkonform beurteilt. Das sei rechtswidrig. Die Bauvorschrift bezüglich AZ sei einzuhalten. Man hätte ja auch nicht eine 1/3 höhere Gebäudehöhe oder eine 1/3 längere Gebäudelänge toleriert. Die Gebäudelänge sei infolge Schrägstellung der Gebäudekörper mit 23 Metern überschritten. Das Ortsbild werde durch die Baumassierung beeinträchtigt. Die ganze Treppe müsse in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden (Art. 45 BG). Die Treppe sei zweimal zu rechnen. Sie erschliesse EG und OG. Der ursprüngliche Geländeverlauf könne ohne grossen Aufwand bestimmt werden. Beim Bau des Hotel … 1927 seien teilweise über drei Meter hohe Aufschüttungen vorgenommen worden. Durch das Abstellen auf das jetzige Terrain könnten grössere Gebäude- und Firsthöhen realisiert werden. Damit sei eine Umgehungsabsicht klar. Das habe die Vorinstanz auch nicht geprüft (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Zudem greife die Praxis des Verwaltungsgerichtes nur dann, wenn das ursprünglich gewachsene Terrain nicht ermittelt werden könne. Hier sei dies aber leicht möglich. Die jetzt geplanten Aufschüttungen seien äusserst massiv und beeinträchtigten das Orts- und Landschaftsbild. Mit dieser Argumentation habe sich die Vorinstanz nur ungenügend auseinandergesetzt und von der Durchführung eines Augenscheins abgesehen (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Auch bei der geplanten Natursteinmauer seien Aufschüttungen vorgenommen worden. Sie überschreite deshalb letztlich die zulässige Höhe von 1.5 Metern und dürfe nicht an die Grenze gestellt werden. Die Böschungsneigung dürfe von keinem Punkt aus mehr als 100% betragen. Damit habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). An der Argumentation werde im Übrigen festgehalten. Dasselbe treffe zu bei der
Argumentation, die geplante Mauer beeinträchtige das Orts- und Landschaftsbild. 3. In ihrer Vernehmlassung vom 5. April 2005 beantragte die Gemeinde, den Rekurs abzuweisen. Die Ausnützungsberechnungen befänden sich in den Beilagen 2 bis 6. Würde man, was zulässig wäre, Parzellen 878 und 1798 vereinen, betrüge die Ausnützungsziffer ohne AZ-Transfer von Parzelle 1802 0.671. Die Erhöhung der AZ betrage so gerechnet 11.8%. Gegen diese Erhöhung spreche nichts und der vorgesehene Nutzungstransfer sei somit zonenkonform. Mit dem AZ-Transfer von der – rekurrentischen - Parzelle 1802 betrage die AZ 0.5996. Gemäss Art. 49 BG gelte die grössere Seite der kleinsten das Gebäude begrenzende Rechteck als Gebäudelänge (vorliegend 20 m). Das Kurhaus … sei viel voluminöser gewesen als die jetzt geplante Überbauung und habe die zulässige Gebäudehöhe von 10 m weit überschritten. 4. In ihrer Vernehmlassung vom 6. April 2005 beantragt die Bauherrschaft ebenfalls die Abweisung des Rekurses. Wenn bezüglich der Nichtzustellung der Ausnützungsberechnung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorgelegen hätte, würde diese im Verfahren vor Verwaltungsgericht in einem allfälligen zweiten Schriftenwechsel geheilt. Der angefochtene Entscheid mache durchaus erkennbar, von welchen Erwägungen sich Baukommission und Gemeinderat bei ihren Entscheidungen leiten lassen hätten. Die Ansetzung eines Augenscheins sei nicht nötig gewesen, da die Situation den Behörden bestens bekannt sei. Die Terrainveränderungen im Zusammenhang mit dem Hotelumbau von 1927 seien für die Höhenberechnung nicht relevant, weswegen sich die Vorinstanz damit nicht habe auseinander setzen müssen. Der Nutzungstransport sei zulässig. Im Übrigen sei es ja auch Zufall, wie die Parzellengrenzen verliefen. Wäre nur eine einzige Parzelle zu überbauen, würde sich die Frage der Zonenkonformität überhaupt nicht stellen. Ein Widerspruch zu Art. 18 BG bestehe nicht. Die Kubaturen der geplanten Bauten seien geringer als die des Altbaus des Kurhaus ... Die geplanten Terrainveränderungen widersprächen Art. 21 BG nicht. Dieser enthalte nur ein Beeinträchtigungsverbot. Hier fehle
eine gesetzliche Grundlage für den mehrfachen Einbezug der Treppenfläche in die Ausnützungsberechnung. Ansonsten würde man auf die Nutzungsänderung im EG verzichten. Betreffend Gebäudehöhe sei Art. 47 BG eingehalten. Das gewachsene Terrain sei anhand der verwaltungsgerichtlichen Praxis zu berechnen (Abstellen auf das Inkrafttreten des Baugesetzes 2004 respektive allenfalls 1988). Die Gebäude … und … wiesen an keiner Stelle eine grössere Länge als 20 Meter auf. Art. 49 BG sei eingehalten. Die Mauer dürfe an die Grenze gestellt werden. Die Neigung sei im rechten Winkel zur Stützmauer zu messen. Allenfalls könne das Alternativprojekt bewilligt werden (Messweise wie dies die Rekurrentin verlange). Die Rekurrentin habe selbst eine Stützmauer erstellt, welche gar teilweise auf Parzelle 1798 liege. 5. Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest und brachten weitere Argumente für ihre Anträge vor. 6. Am 7. Juli 2005 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Verwalter der Rekurrentin, der Baufachchef und der stellvertretende Leiter des Bauamtes sowie Vertreter der Bauherrschaft mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Zunächst sind die von der Rekurrentin vorgebrachten formellen Beanstandungen, mit welchen sie im Wesentlichen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV geltend macht, zu prüfen. Das durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und garantiert dem Betroffenen ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Er soll sich vor Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 53 Erw. 4 a mit Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 126 l 102 Erw. 2b). b) Die Rekurrentin rügt, dass die Begründung des angefochtenen Entscheides knapp ausgefallen sei bzw. die Vorinstanz nicht zu allen Einwänden Stellung bezogen habe. Mit ihr ist davon auszugehen, dass die Begründung im konkreten Fall eher knapp gehalten worden ist. Im Lichte des eingangs Umschriebenen hat dies aber nicht zwingend die Aufhebung des angefochtenen Entscheides zur Folge. Vielmehr wäre der Entscheid nur dann aufzuheben, wenn die Begründung gänzlich fehlen würde oder doch derart rudimentär wäre, dass die Betroffene sich über die Entscheidmotive kein Bild machen konnte, mithin nicht in der Lage war, zu entscheiden, ob und wie sie den Entscheid sachgerecht anfechten soll. Vorliegend steht nun aber fest, dass der angefochtene Entscheid immerhin eine – wenn auch knappe – Begründung aufweist. In Kenntnis der darin enthaltenen Überlegungen von welchen sich die Baubehörde bei ihrem abschlägigen Entscheid leiten liess, konnte sich die Rekurrentin über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen, und sie war denn auch - wie ihre immerhin 17 Seiten umfassende
Eingabe eindrücklich aufzeigt - in der Lage, diesen frist-, form- sowie sachgerecht anzufechten. Hinzu kommt, dass der Rekurrentin aus dem gerügten Mangel auch insofern kein erheblicher Rechtsnachteil erwachsen ist, weil ihr im vorliegenden Verfahren Gelegenheit geboten wurde, sich im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels sowie einem Augenschein vor Ort zu den ihrem Bauprojekt entgegenstehenden Entscheidmotiven umfassend zu äussern Selbst wenn also der angefochtene Entscheid in Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV ergangen sein sollte, dürften von einer Aufhebung abgesehen werden, weil allfällige Gehörsmängel spätestens im vorliegenden Vorgehen nachträglich geheilt worden sind. Die Rekurrentin konnte im Rekursverfahren auch umfassend von ihrem Akteneinsichtsrecht Gebrauch machen. Insbesondere hatte sie dadurch die Möglichkeit die Unterlagen zur BGF-Berechnung zu sichten und hat sich dementsprechend dazu ebenfalls detailliert und teilweise sogar unaufgefordert geäussert. Schliesslich liegt auch kein Mangel darin, dass die Vorinstanz keinen Augenschein angesetzt hat, da ihr die Örtlichkeiten bestens bekannt sind. 2. a) Die Rekurrentin macht geltend, auf der Bauparzelle werde die zulässige Ausnützung um ca. 465 m2 BGF oder 36.5 % überschritten. Die Behebung dieses Mangels durch einen Ausnützungstransport sei unzulässig, weil dies zu einer zonenwidrigen massiven Nutzungskonzentration führe und dadurch überdies das Ortsbild stark beeinträchtigt werde. b) Gemäss Art. 46 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch eingetragener Dienstbarkeitsvertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch vorzunehmen. In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 46 Abs. 1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von Ausnützungsziffern und den Voraussetzungen für einen Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann
nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch „faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai 2002 und R 04 41 vom 26. Oktober 2004 bestätigt. Das Bundesgericht hat eine gegen das letzte Urteil erhobene staatsrechtliche Beschwerde am 19. Mai 2005 abgewiesen, soweit es darauf eintrat (1P. 134/2005).
c) Das erwähnte vom Bundesgericht bestätigte Urteil des Verwaltungsgerichtes betraf ebenfalls eine grosse Bündner Tourismusgemeinde. In jenem Fall betrug die punktuelle Erhöhung der Ausnützung sogar gut 75 %, nämlich 0.79 statt der zonengemässen AZ von 0.45. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung mit der Überschreitung um 36.5 % eben gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen. Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was der Fall ist, wie weiter unten auszuführen ist. d) Die Rekurrentin ist in diesem Zusammenhang der Ansicht, das Bauvorhaben verstosse gegen die Ästhetikvorschrift von Art. 18 BG, wonach Bauten und Anlagen sind architektonisch gut zu gestalten sind und sich ihrer Umgebung anzupassen haben. Am fraglichen Hang seien keine vergleichbaren Bauvolumen in derart dichter Anordnung anzutreffen. Abgesehen davon, dass die beiden Häuser … und … mit je ca. 3000 m3 sichtbarer Kubatur, was in etwa dem Volumen von je drei Einfamilienhäusern entspricht und für ein Mehrfamilienhaus eher wenig ist, sind in … weitaus massivere Hangbauten anzutreffen. Auch im …hang fallen diese beiden Gebäude nicht aus dem Rahmen, wie der Augenschein nicht zuletzt auch am Beispiel des Gebäudes der Rekurrenten gezeigt hat. Dies gilt insbesondere, wenn man sich vor Augen hält, dass das abgebrochene Kurhaus … noch eine erheblich grössere Gebäudekubatur aufwies. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde ihr Ermessen missbraucht oder überschritten hat, wenn sie das Bauvorhaben in ästhetischer Hinsicht als baugesetzkonform beurteilt hat. Dies gilt auch für die beanstandeten Terrainaufschüttungen, die - wie noch auszuführen ist entsprechend der Praxis des Verwaltungsgerichtes nach dem Stand seit letzter Ortsplanungsrevision zu bemessen sind. Entgegen der Ansicht kann bei dieser Bemessungsweise keine Rede von massiven Aufschüttungen sein. Dass dadurch eine Beeinträchtigung der Umgebung im Sinne von Art. 21 BG erfolgt, ist daher nicht ersichtlich und hat sich auch am Augenschein nicht bestätigt.
3. Dass die Gemeinde und die Bauherrschaft die erfolgten Nutzungstransporte zugunsten der Bauparzellen richtig berechnet haben, wird von der Rekurrentin nicht in Abrede gestellt. Sie bestreitet dagegen teilweise die Korrektheit der Berechnung der anrechenbaren Flächen. Den Zusammenstellungen der Bruttogeschossflächen lässt sich entnehmen, dass das Haupttreppenhaus im Erd- und im Obergeschoss angerechnet wurde. Im Dachgeschoss wurde es richtigerweise nicht mehr angerechnet, weil dort nur noch Luftraum ist und die entsprechende Fläche bereits im Obergeschoss angerechnet worden ist. Das Galeriegeschoss wird nicht durch dasselbe Treppenhaus erschlossen, sondern durch ein anderes, das als Nebentreppenhaus bezeichnet werden kann. Die Fläche dieses Nebentreppenhauses ist im Dachgeschoss wiederum angerechnet worden. Im Galeriegeschoss musste es deshalb nicht mehr angerechnet werden, weil hier ebenfalls nur Luftraum ist (genau wie beim Dachgeschoss im Haupttreppenhaus). Diese Berechnung ist folglich absolut korrekt und die diesbezügliche Argumentation der Rekurrentin unbehelflich. Das Haupttreppenhaus ist zweimal angerechnet worden und das Nebentreppenhaus einmal. Die von der Bauherrschaft nachträglich eingereichte korrigierte Flächenberechnung stimmt deshalb nicht. Im Haus … müssen die 8 m2 Treppe im Dachgeschoss nicht angerechnet werden. Im Haus … müssen die 8,5 und 3.6 m2 Treppenfläche im Dach- und Galeriegeschoss ebenfalls nicht angerechnet werden, ebenso wenig die gleichen Flächen im Haus ... Verbleiben die beiden festgestellten minimalen Abweichungen im Haus … im Erdgeschoss von insgesamt 0.4 m2. Diese änderten, auch wenn sie zuträfen, an der Einhaltung der AZ nichts. Die Argumentation, je 2 Wasch-/Trocken- resp. Saunaräume im Haus … seinen für 8 Eigentumswohnungen nicht notwendig, ist geradezu abwegig. Es ist nicht Sache der Nachbarn, darüber zu befinden, wie luxuriös der Ausbaustandard benachbarter Gebäude sein darf. Diese Räume sind daher nicht in die Ausnützung einzubeziehen, weshalb auch die von der Rekurrentin im Untergeschoss als ausnützungspflichtig bezeichnete Fläche nicht zur anrechenbaren BGF zählt.
4. Als Gebäudelänge gilt gemäss Art. 49 BG die grössere Seite des kleinsten das Gebäude begrenzenden Rechteckes. Vorliegend ist eine Gebäudelänge von 20 m zulässig. Die Rekurrentin ist der Meinung, infolge der Schrägstellung der Gebäude sei die maximal zulässige Gebäudelänge von 20 m überschritten. Diese Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Das Baugesetz macht die Bestimmung der Gebäudelänge nicht von der Stellung der Bauten im Gelände abhängig. Bei baugesetzkonformer Messung ist die Gebäudelänge offensichtlich eingehalten. 5. a) Die Rekurrentin bringt vor, die zulässige Gebäudehöhe würde überschritten. Die Baubehörde sei zu Unrecht nicht vom gewachsenen Terrain ausgegangen, wie es vor dem Bau des Hotels … im Jahre 1927 bestanden habe. Damals seien massive Aufschüttungen gemacht worden, was sich aus den damaligen Baubewilligungsakten ergebe. b) Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtsprechung eingehend mit dem Begriff des gewachsenen Terrains auseinandergesetzt. Nach der in VGE 473/83 vom 27. September 1983 vertretenen Auffassung des Verwaltungsgerichtes braucht bei der Ermittlung des "gewachsenen Bodens" nicht auf die Terrainform abgestellt zu werden, wie sie vor urdenklicher Zeit bestanden hat. Dagegen spreche der grosse Verwaltungsaufwand zur Ermittlung des massgebenden Bodenverlaufes. Abgesehen davon könne dieser in vielen Fällen gar nicht mehr festgestellt werden. Auch sei in Betracht zu ziehen, dass die Gemeindebehörde bei der Ausarbeitung der Höhenbestimmungen für die verschiedenen Zonen zur Zeit der Schaffung von Baugesetz und Zonenplan von den damals bestehenden Terrainlinien ausgegangen sei. Nur so könne der Einfluss der Bauten auf das Orts- und Landschaftsbild sowie die Nachbarschaft abgeschätzt werden. Ergäbe sich bei einem konkreten Baubewilligungsgesuch, dass das "ursprüngliche, natürliche" Terrain viel tiefer liege, so würde die Baute im Verhältnis zu den bestehenden Nachbargebäuden zu tief. Sämtlichen Höhenbestimmungen würde damit der Sinn entzogen. Insofern neige das Gericht dazu, bei "gewachsenem Boden" grundsätzlich auf die
Bodengestaltung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der relevanten Zonenbestimmungen abzustellen. Wenn die Gemeinde im vorliegenden Fall wie auch die Lehre (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1991, Art. 112 N. 4 lit. c, S. 331) auf die Terraingestaltung im Zeitpunkt des Baubeginnes abstelle, so stehe dem nichts entgegen. Das kommunale Baugesetz schreibe für Terrainveränderungen die Bewilligungspflicht vor. Entsprechende Bewilligungen könnten mit der Bedingung verbunden werden, dass die Bauhöhen künftiger Gebäude vom ursprünglichen Terrain aus zu messen seien. Damit sei gewährleistet, dass die Höhe der Bauten von jenem Terrain aus gemessen werde, das der Souverän seiner Abstimmung zugrunde gelegt habe. Auf staatsrechtliche Beschwerde gegen VGE 473/83 hin erklärte das Bundesgericht mit Urteil vom 19. Juni 1984, es liesse sich zwar auch eine andere Auffassung vertreten. Die Auslegung des Verwaltungsgerichtes sei jedoch nicht nur ebenfalls vertretbar, sondern vernünftig und beseitige der Rechtssicherheit abträgliche Unklarheiten. Die verwaltungsgerichtliche Umschreibung des "gewachsenen Bodens" entspreche schliesslich dem eigentlichen Zweck der Vorschrift, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen durch Terrainveränderungen zu verhindern. Bei länger zurückliegenden Terrainumgestaltungen könne von einer Umgehung nicht die Rede sein. Diese Ansicht wird auch von der Lehre geteilt. Nach Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. ZH 1991, S. 140, soll nur dann auf einen früheren Zeitpunkt abgestellt werden, wenn der Boden innert 10 Jahren vor dem Baugesuch in bewilligungspflichtigem Masse aufgeschüttet worden ist, ohne dass der neue Terrainverlauf in einem förmlichen Entscheid als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist. Länger zurückliegende Terrainveränderungen sind daher grundsätzlich als gewachsener Boden zu betrachten, es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden (vgl. PVG 1992 Nr. 10, bestätigt in VGU R 03 5). c) Entgegen der Ansicht der Rekurrentin gibt es gerade im vorliegenden Fall überhaupt keinen Grund, von der langjährigen Praxis des Verwaltungsgerichtes abzuweichen. Die im Zusammenhang mit dem Bau des Hotels … offenbar vorgenommenen Terrainveränderungen liegen nunmehr
fast 80 Jahre zurück. Seither wurden unbestritten keine Geländeveränderungen mehr vorgenommen. Das hat sich auch am Augenschein bestätigt, konnte doch dort festgestellt werden, dass sich auf dem Baugrundstück vielerorts eine Jahrzehnte alte Bestockung mit Waldbäumen befindet. Die später als das Hotel … in der unmittelbaren Umgebung erstellten Gebäude haben sich ebenso an dem seit Generationen bestehenden Geländeverlauf orientiert wie es die neu vorgesehenen Bauten tun. Es wäre daher geradezu abwegig, auf das Terrain, wie es im Jahre 1927 vor der Erstellung des Hotels bestand, abzustellen, zumal bei derart lange zurückliegenden Terrainveränderungen von einer Umgehungsabsicht ohnehin keine Rede mehr sein kann. Es erübrigt sich daher auch, weiter Erhebungen zum Verlauf des Geländes vor dem Jahr 1927 anzustellen. Die Vorinstanz hat völlig zu Recht auf solche Untersuchungen verzichtet. Dass die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde, wenn auf den aktuellen Geländeverlauf abgestellt wird, behauptet die Rekurrentin zu Recht nicht. 6. Das Bauprojekt sieht vor, entlang der Grenze zur Parzelle der Rekurrentin eine Stützmauer zu errichten, der sich eine Böschung anschliesst. Die Rekurrentin bemängelt, dass diese Stützmauer quer zum Hang erstellt werden soll, was in … einzigartig sei. Abgesehen davon, dass selbst die die Tiefgarageneinfahrt der Rekurrentin umsäumende Stützmauer quer zum Hang liegt, gibt es in … verschiedene Beispiele etwa bei anderen Garageneinfahrten. Das Baugesetz verbietet dies auch nicht. Nicht nachvollziehbar ist, wie dadurch das Landschaftsbild beeinträchtigt werden könnte. Die Höhe der Stützmauer überschreitet 1.5 m nicht, wenn auf den heute bestehenden Geländeverlauf abgestellt wird. Sie darf deshalb gemäss Art. 21 Abs. 3 BG auf die Grenze gesetzt werden. Die anschliessende Böschung hält den erforderlichen Grenzabstand von 0.5 m ein. Bei der von der Gemeinde angewendeten Messweise (im rechten Winkel zur Stützmauer) wird auch die zulässige Neigung von 100 % nicht überschritten. Weshalb diese Messweise geradezu unhaltbar sein sollte, tut die Rekurrentin nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Der Rekurs erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegründet.
7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, welche die anwaltlich vertretene Bauherrschaft überdies angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 306.-zusammen Fr. 6'306.-gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft … entschädigt … und … aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).