A 11 19 URTEIL vom 1. Juli 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Abwasser-, Kehricht-, und Wassergebühr sowie Kurtaxe 1. a) … war Eigentümer des Stockwerkeigentums-Grundstücks Nr. 50'011, eine 3- Zimmer-Wohnung an der …, in ... Am 18. Oktober 2010 schloss er mit dem Ehepaar … einen Kaufvertrag zu je hälftigem Miteigentum für die betreffende Stockwerkseinheit ab. Auf S. 2 des Kaufvertrages wurde unter der Rubrik „Kaufpreis“ festgehalten, dass die Zahlung des Kaufpreises erfolgen sollte, sobald feststehe, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Des Weiteren wurde bestimmt, dass der Verkäufer, …, zur Anmeldung des vorliegenden Kaufvertrages zur Eintragung in das Grundbuch der Gemeinde … beauftragt, ermächtigt und verpflichtet sei, sobald der Gesamtkaufpreis bezahlt oder sichergestellt sei und das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nicht ausgeübt werde. Die Frist zur Geltendmachung der Ausübung des Vorkaufsrechts betrug drei Monate ab Kenntnis des Kaufvertrages. b) Per Einschreiben an … vom 21. Dezember 2010 setzten die Eheleute …, wohnhaft in …, den Verkäufer davon in Kenntnis, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Zusammen mit dieser Mitteilung liessen sie … ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Graubündner Kantonalbank (GKB) zukommen. c) Am 7. Januar 2011 beantragte … die Eintragung des Kaufvertrages ins Grundbuch des Grundbuchkreises Unterengadin. Gemäss Handänderungsanzeige an die Gemeinde … vom 8. März 2011 wurde das Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. 50'011 per 10. Januar 2011 an das Ehepaar …verkauft.
2. Am 15. März 2011 liess die Gemeinde … … die Rechnung der Stockwerkseigentumseinheit für die Abwasser-, Kehricht- und Abwassergebühren 2010/2011 der Periode 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 im Betrag von Fr. 159.65, sowie die Rechnung für die Kurtaxen der Periode 1. November 2010 bis 10. Januar 2011 im Betrag von Fr. 58.05, also insgesamt eine Gebührenrechnung von Fr. 217.70, zukommen. 3. a) Mit Schreiben vom 5. April 2011 (Poststempel) erhob … sodann Einsprache beim Gemeindevorstand ... Zur Begründung brachte er vor, dass nicht er, sondern das Ehepaar … von der Zeit vom 18. Oktober 2010 bis zum 10. Januar 2011 Eigentümer und auch Nutzer der 3-Zimmer-Wohnung gewesen sei. Er selbst habe daher lediglich für die Zeit vom 1. August 2010 bis zum 17. Oktober 2010 für die Zahlung allfälliger Gebühren und Taxen aufzukommen. b) Mit Schreiben vom 8. April 2011 wies der Gemeindevorstand … die Einsprache ab. Zur Begründung brachte er vor, dass die Handänderungsanzeige vom 8. März 2011 des Grundbuchamtes Kreis Unterengadin klar belege, dass die Wohnung per 10. Januar auf die Eheleute … übertragen worden sei. Bis zu dieser Veräusserung sei er, …, rechtmässiger Eigentümer der genannten Wohnung geblieben. Darum habe die Gemeinde die Abschlussrechnungen der Abwasser,- Kehricht- und Wassergebühren sowie der Kurtaxen 2010/2011 … zugestellt. 4. Am 23. April 2011 (Poststempel) erhob … frist- und formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden. Zur Begründung wiederholte er im Wesentlichen, was er bereits in seiner Einsprache vorgebracht hatte. 5. In ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2011 blieb die Gemeinde … bei ihrer bereits im Einspracheentscheid vorgebrachten Begründung. Ein Kaufvertrag mit den Eheleuten … sei zwar am 18. Oktober 2010 beim Grundbuchkreis Unterengadin unterzeichnet worden, da jedoch die Eheleute … von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätten, sei die Anmeldung des Vorkaufsrechts für die Eigentumsübertragung massgebend gewesen. Die Beschwerde sei deshalb abzuweisen.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der Streitwert vorliegend insgesamt Fr. 217.70 beträgt und auch keine Fünferbesetzung vorgesehen ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters offensichtlich gegeben. 2. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist der Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 8. April 2011, in welchem festgehalten wurde, dass der Beschwerdeführer bis zur rechtmässigen Eigentumsübertragung am 10. Januar 2010 Eigentümer der Wohnung in … gewesen war und dementsprechend die Abwasser-, Kehricht- und Wassergebühr sowie die Kurtaxe bis zu diesem Datum zu bezahlen hat. 3. Gemäss Art. 6 des kommunalen Kurtaxen- und Tourismusförderungsabgabegesetzes müssen Eigentümer, Nutzniesser und Dauermieter von Ferienhäusern, Ferienwohnungen, Hütten, Maiensässen, Privatzimmern und Ferienzimmern in Bauernhäusern usw. die Kurtaxe für sich selbst und für die Familie in Form einer Jahrespauschale bezahlen, und dies unabhängig von der Dauer und der Frequenz ihres Ferienaufenthaltes. Die Familie setzt sich aus dem Ehepaar, den wirtschaftlich abhängigen Kindern und allen Personen zusammen, die konstant im Haus des Eigentümers, des Nutzniessers oder des Dauermieters leben. Gemäss Art. 9 des kommunalen Reglements über die Gebühren für die Kehrichtentsorgung erlässt der Gemeindevorstand eine Gebührenverordnung. Diese beinhaltet die Gebühren für die Haushalte und Geschäfte. Gemäss Art. 28 des kommunalen Abwasserreglements werden die Abwassergebühren jeweils Ende Juli erhoben. Findet während des Jahres eine Handänderung (Eigentümerwechsel) statt, werden die Gebühren den jeweiligen Beteiligten
pro rata bis bzw. ab dem Eigentumsübergang in Rechnung gestellt. Daraus ergibt sich, dass für die Gebührenerhebung auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Eigentumsüberganges abzustellen ist. 4. Gemäss Art. 216 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) schreibt sodann vor, dass es zum Erwerb des Grundeigentums der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Dieser Grundsatz wird in der Lehre auch als absolutes Eintragungsprinzip bezeichnet. Der Eintrag ins Grundbuch ist somit für den Eigentumserwerb konstitutiv, d. h. das Eigentum geht erst dann auf den neuen Erwerber über, wenn es eingetragen wurde (Hermann Laim in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Komm. zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB Bd. II., 2. Aufl., Basel 2003, Art. 656 N 4). Das vorher zwischen den Parteien abgeschlossene, rechtsgeschäftliche Grundgeschäft (z. B. Kaufvertrag), begründet lediglich (aber immerhin) die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung (Hermann Laim, a. a. O., Art. 656 N 4). Dieses Rechtsgeschäft muss materiell gültig und in der richtigen Form, nämlich der öffentlichen Beurkundung, abgeschlossen werden (Hermann Laim, a. a. O., Art. 656 N 5; BGE 114 II 329 ff., 334). Es besteht zwischen den Parteien auch die Möglichkeit, einen Grundstückkaufvertrag von gewissen Bedingungen abhängig zu machen. Dazu hält Art. 217 Abs. 1 OR fest, dass ein Grundstückkauf, welcher bedingt abgeschlossen worden ist, erst dann ins Grundbuch einzutragen ist, wenn die Bedingung erfüllt ist. Für den Fall, dass die Parteien für die Übernahme des Grundstückes durch den Käufer einen bestimmten Zeitpunkt vertraglich festlegen, stellt Art. 220 OR - in Abweichung zum Fahrniskauf gemäss Art. 184 OR - die Vermutung auf, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergehen. 5. Der Kaufvertrag, den der Beschwerdeführer mit dem Ehepaar … am 18. Oktober 2010 abgeschlossen hat, enthält auf S. 3 unter Ziff. 1 folgende Bestimmung: „Der Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr auf die Käufer erfolgt mit der Eintragung des vorliegenden Kaufvertrages im Grundbuch der Gemeinde ...“
Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, dass das Ehepaar … die Wohnung in … von 18. Oktober 2010 bis 10. Januar 2011 genutzt habe, ist er auf diese Bestimmung seines eigenen Vertrages zu verweisen. Die Parteien selbst haben vertraglich festgehalten, dass sowohl der Besitzesantritt als auch der Übergang des Nutzens (und der Gefahr) erst mit der Eintragung des Kaufvertrages ins Grundbuch erfolgt. Gemäss Art. 220 OR ist daher zu vermuten, dass Nutzen und Gefahr erst zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt übergegangen wären. Der vom Beschwerdeführer beigebrachte Beleg (Vereinbarung zwischen den Stockwerkeigentümern …, …, und den Eheleuten Markus und Elisabeth … vom 18. Oktober 2010) vermag diese Vermutung nicht zu widerlegen, denn diese Vereinbarung setzt lediglich die Art der Nutzung des Vorraumes besagter Wohnung im Falle eines Kaufes durch die Eheleute … fest. Ein Übergang von Nutzen und Gefahr, geschweige denn des Eigentums, ist daraus nicht zu schliessen. Allenfalls waren die Eheleute … Gäste des Beschwerdeführers, welche er angemessen an den durch ihre Nutzung entstandenen Kosten beteiligen kann. Dies ist aber hier nicht Verfahrensgegenstand. 6. Des Weiteren haben die Parteien auf S. 2 unter „Kaufpreis“ festgehalten, dass der Verkäufer bzw. der Beschwerdeführer erst dann zur Anmeldung der Eintragung des Kaufvertrages in das Grundbuch der Gemeinde … beauftragt, ermächtigt und verpflichtet ist, sobald der Gesamtkaufpreis bezahlt oder sichergestellt ist und das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nicht ausgeübt wurde. Dieser Absatz stellt eine wie von Art. 217 Abs. 1 OR beschriebene suspensive Bedingung dar. Demnach wird erst und nur, wenn das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nicht ausgeübt wird, die Eintragung des Kaufvertrages beim Grundbuchamt angemeldet. Da jedoch das Vorkaufsrecht vorliegend durch die Eheleute … ausgeübt wurde, ist die zur Gültigkeit des Kaufvertrages notwendige, vertraglich zwischen … und dem Ehepaar … festgelegte Bedingung nicht eingetreten, die Anmeldung und Eintragung des Kaufvertrages ins Grundbuch eben nicht vonstatten gegangen. Demzufolge konnte aber gemäss Art. 656 Abs. 1 ZGB auch kein Eigentum vom Beschwerdeführer an die Eheleute … übertragen werden. Das Vorkaufsrecht würde seines Zweckes beraubt werden, wenn trotz der
dreimonatigen Sperrfrist gemäss Art. 216e OR, innerhalb welcher der Vorkaufsberechtigte seine Kaufsabsicht kundzutun hat, das Eigentum an einen anderen als letzteren übertragen werden könnte. Der Beschwerdeführer ist demnach Eigentümer geblieben, bis mit Handänderung vom 10. Januar 2011 die Eheleute … rechtmässige Eigentümer der Wohnung in …, …, geworden sind. Die Gemeinde hat vom Beschwerdeführer somit zu Recht die Bezahlung der Abwasser-, Kehricht und Wassergebühren 2010/2011 sowie der Kurtaxe 2010/2011 gefordert. Die Beschwerde ist abzuweisen. Den Parteien steht keine aussergerichtliche Entschädigung zu (Art. 78 VRG). Demnach erkennt der Einzelrichter 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 300.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 176.-zusammen Fr. 476.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.