U 08 22 3. Kammer URTEIL vom 9. Mai 2008 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend amtliche Schätzung 1. Die politische Gemeinde … ist Eigentümerin der Liegenschaft “…“, Plan- Parzelle 15-783, in der Gemeinde … mit einer Grundstücksfläche von 45'269 m², an welcher der … AG ein selbständiges und dauerndes Baurecht, Baurechtsblatt 1335, bis am 31. Dezember 2050 eingeräumt wurde. Dieses Baurechtsgrundstück wurde wiederum mit den selbständigen und dauernden Unterbaurechten, Unterbaurechtsblätter 1336, 1337, 1338 und 1339, bis am 31. Dezember 2050 belastet. 2. a) Im Rahmen der Totalrevision der Grundstücksschätzungen auf dem Gemeindegebiet … wurde die erwähnte Liegenschaft am 3. August 2007 durch den Kantonalen Schätzungsbezirk 2, …, neu bewertet. Dagegen liess die Baurechtsnehmerin am 5. September 2007 Beschwerde erheben, woraufhin die angefochtene Schätzung infolge fehlerhafter Berechnung des Ertrags- und Verkehrswertes widerrufen wurde. Mit Schätzungseröffnung vom 3. Oktober 2007 wurde der Mietwert des betreffenden Grundstücks bei Fr. 42'324.-- belassen, der Ertragswert auf Fr. 503'900.-- und der Verkehrswert auf Fr. 390'600.-- festgesetzt. b) Dagegen liess die … AG am 5. November 2007 erneut Beschwerde beim Amt für Schätzungswesen Graubünden erheben mit dem Begehren, die Verfügung aufzuheben. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, die auf den Standplätzen erstellten Baracken würden Mobilheime darstellen. Demzufolge seien sie als Fahrnisbauten im Sinne von Art. 677 ZGB zu betrachten und die Mieter der Standplätze seien auch die Eigentümer der
Baracken. Zudem fehle es an der zwingend notwendigen sachenrechtlichen Grundlage für die Schätzung des Baurechts. Es sei im Sinne des Gesetzes noch gar nicht ausgeübt worden und habe mithin keinen Wert. Die Mieterträge aus den Standplätzen stünden nicht im Zusammenhang mit dem Baurecht, sondern würden sich auf eine vertragliche Grundlage abstützen. Ausserdem sei seit Bestehen des Campingplatzes noch nie eine Schätzung vorgenommen worden. 3. Mit Beschwerdeentscheid vom 29. Januar 2008 wurde die Beschwerde abgewiesen. Zur Begründung wurde hauptsächlich dargetan, bei der betreffenden Liegenschaft (Baurechtsgrundstück 1335) handle es sich um ein selbständiges und dauerndes Baurecht und somit um ein Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB, weshalb es der Schätzungspflicht unterliege. Es stehe ausser Frage, dass die Campingbaracken Fahrnisbauten darstellen würden und deshalb von der Schätzungskommission nicht zu bewerten seien. Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) zeige klar auf, dass sowohl die Erträge aus der Vermietung der Standplätze für Fahrnisbauten als auch diejenigen aus den Baurechtszinsen für die Unterbaurechte bei der Schätzung zu berücksichtigen seien. Folglich seien die von der Beschwerdeführerin nicht bestrittenen Erträge aus der Landvermietung und den Unterbaurechten eindeutig schätzungsrelevant. 4. a) Hiergegen liess die … AG am 3. März 2008 frist- und formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben und beantragte die Aufhebung des Beschwerdeentscheides. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die auf den gemieteten Standplätzen erstellten Baracken würden als Mobilheime bezeichnet. Somit handle es sich um Fahrnisbauten gemäss Art. 677 ZGB, welche im Eigentum des jeweiligen Mieters des Standplatzes stünden; dies werde vom Amt für Schätzungswesen Graubünden anerkannt. Schätzungsobjekt könne nur ein Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB sein, wozu selbstverständlich auch die Baurechte gehören würden. Vorliegend handle es sich jedoch nicht um dauernd mit dem Grundstück verbundene Bauten im Sinne von Art. 675 ZGB, sondern um Fahrnisbauten. Es fehle mithin an der zwingend notwendigen sachenrechtlichen Grundlage für die
Schätzung des Baurechts, denn dieses werde gar noch nicht ausgeübt und habe somit keinen Wert. Gegenstand der amtlichen Schätzung sei nach Art. 1 Abs. 2 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) die Bewertung von Grundstücken und der damit verbundenen (dinglichen) Nutzungsrechte; nicht dazu würden die bloss obligatorischen Rechte gehören. Die Mieterträge aus der Vermietung der Standplätze würden jedoch auf rein schuldrechtlicher Grundlage basieren. Zudem könnten bei der Schätzung des Baurechts diese Mieterträge, welche in keinem Zusammenhang mit dem Baurecht stünden, nicht berücksichtigt werden, da keine Mieterträge im Sinne von Art. 19 Abs. 1 SchV generiert würden. Weiter hätten auch die Unterbaurechte 1336-1339 mit dem vorliegenden Verfahren nichts zu tun. Wenn davon ausgegangen werde, dass auch Campingplätze der Schätzung unterliegen, so müsse beachtet werden, dass nur die fest mit dem Grundstück verbundenen Bauten bzw. Bauwerke in die Schätzung einbezogen werden könnten. Vorliegend handle es sich jedoch erwiesenermassen um Fahrnisbauten. Schliesslich sei der Umstand, dass während 25 Jahren keine Schätzung vorgenommen worden sei, nicht bedeutungslos, sondern entspreche der rechtmässigen Praxis. Es handle sich daher um eine ohne zureichenden Anlass vorgenommene und damit rechtswidrige Praxisänderung. b) In ihrer Vernehmlassung vom 4. April 2008 beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Beschwerde und begründete dies mit den bereits vorgebrachten Überlegungen. Daneben führte sie aus, die Fahrnisbauten hätten nicht Gegenstand der Bewertung gebildet. Die Beschwerdeführerin stelle zu Recht fest, dass in der Schätzungseröffnung vom 3. Oktober 2007 unter Objekt fälschlicherweise der Vermerk “Erträge Nutzniessung FH“ stehe. Materiell habe dieser Hinweis jedoch keine Bedeutung, da er lediglich zur Klärung der komplizierten Sachlage dienen sollte. Zudem sei die Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatorischen Rechten vorliegend nicht relevant. Es treffe zwar zu, dass die Mietverträge obligatorischer Natur seien. Wesentlich sei jedoch, dass die Beschwerdeführerin durch die Vermietung der Standplätze Mieterträgnisse generiere. Abgesehen davon treffe auch Art. 1 Abs. 2 SchG diese Unterscheidung nicht. Fälschlicherweise
seien bei den vorangegangenen Totalrevisionen der Grundstücksschätzungen auf dem Gemeindegebiet … die fraglichen Fahrnisbauten einzeln bewertet worden. Dies sei im Zusammenhang mit der letzten Revision korrigiert worden. Demzufolge handle es sich um eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung der Sachlage und nicht um eine Praxisänderung. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden (ASW) vom 29. Januar 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Verfügung vom 3. Oktober 2007. Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die amtliche Schätzung des fraglichen Grundstücks korrekt durchgeführt worden ist. Zur Diskussion steht hier einzig die Schätzung des der Beschwerdeführerin zustehenden und im Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Baurechts (Baurechtsparzelle Nr. 1335) an der Liegenschaft “…“ (Plan-Parzelle 15-783), die im Eigentum der Gemeinde … steht. 2. a) Als amtliche Schätzungen gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 SchG die von den Schätzungskommissionen auf Antrag oder von Amtes wegen ermittelten Werte von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und Sachen. Nach Massgabe des Gesetzes werden u. a. die Grundstücke im Sinne von Art. 655 ZGB geschätzt (Art. 2 lit. a SchG). Als Grundstücke können grundsätzlich alle selbständigen und dauernden Nutzungsrechte in das Grundbuch aufgenommen werden, welche ein Grundstück im Sinne von Art. 655 Abs. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 ZGB belasten (Hermann Laim in: Basler Kommentar, Honsell, Vogt, Geiser (hrsg.), Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, 3. Auflage, Basel 2007, Art. 655 N 10). Ist ein selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch eingetragen, so gilt es als Grundstück (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Als solches kann es
Gegenstand des Rechtsverkehrs sein (Laim, BSK ZGB II, a.a.O., Art. 655 N 11). Demzufolge kann auch ein Baurecht (Art. 675, 779, 779a ff. ZGB) als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn es die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt (vgl. zum Ganzen auch die Botschaft der Regierung an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006, Heft Nr. 5/2006–2007, 6. Erlass eines Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Seite 353). b) Im vorliegenden Fall steht die amtliche Schätzung der Baurechtsparzelle Nr. 1335 zur Diskussion. Hierbei handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes, selbständiges und dauerndes Baurecht für die Dauer von 75 Jahren bis 31. Dezember 2050 zulasten der Grundstücke Nr. 781 und 783, Plan Nr. 15, in der Gemeinde ... Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, steht fest, dass es sich beim erwähnten Baurecht um ein Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB handelt, welches als solches der amtlichen Schätzung untersteht. 3. Bei einer amtlichen Schätzung hat die zuständige Schätzungskommission auf Antrag oder von Amtes wegen die Werte von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und Sachen zu ermitteln (Art. 1 Abs. 2 SchG). Hierbei wird im Gesetz keine Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatorischen Nutzungsrechten getroffen. Sowohl der Ertrags- als auch der Verkehrswert des betreffenden Grundstücks (Baurechtsparzelle Nr. 1335) stehen in einem gewissen Zusammenhang mit den Mieterträgen, welche die Beschwerdeführerin aus den entsprechenden (obligatorischen) Mietverträgen erwirtschaften kann. Wesentlich ist demnach einzig, dass aus der Vermietung von Standplätzen für Fahrnisbauten Mieterträgnisse generiert werden. Analoges gilt auch für die Erträge aus den Baurechtszinsen für die Unterbaurechte. In der amtlichen Schätzung vom 3. Oktober 2007 sind die Erträge aus den bestehenden Miet- und Pachtverträgen und den Unterbaurechten in der Höhe von jährlich Fr. 42'324.-- berücksichtigt und umgerechnet worden; dass die ermittelten Werte an sich nicht zutreffen, wird von der Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet. Sachlich stehen sie zweifellos direkt mit dem Ertrags- und indirekt mit dem Verkehrswert des betreffenden Grundstücks in Zusammenhang. Es steht zudem ausser Frage,
dass es sich bei den Campingbaracken um Fahrnisbauten handelt. Die Werte dieser Mobilheime sind aber zu Recht in keiner Weise mitberücksichtigt worden. In diesem Sinne ist auch der Vermerk in der Schätzungseröffnung “Erträge Nutzniessung FH“ entsprechend zu korrigieren. Damit erweist sich aber die Schätzung als korrekt. 4. Die Beschwerdeführerin legt dar, dass während 25 Jahren keine Schätzung vorgenommen worden sei. Die angefochtene Verfügung stelle demnach eine ohne zureichenden Anlass vorgenommene und damit rechtswidrige Praxisänderung dar. Die Vorinstanz hingegen führt aus, dass die betreffenden Fahrnisbauten bei den vorangegangenen Totalrevisionen der Grundstücksschätzungen auf dem Gebiet der Gemeinde … fälschlicherweise einzeln bewertet und eröffnet worden seien. Im Zusammenhang mit der aktuellen Revision sei dies bemerkt und korrigiert worden. Demzufolge handle es sich um eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung der Sachlage und nicht um eine Praxisänderung. Der Praxis von Verwaltungsbehörden und Gerichten kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen, dass an einer Praxis in der Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht entgegen, sofern diese auf sachlichen Gründen beruht (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich Basel Genf 2002, N 509). Vorliegend steht fest, dass die bisherige Praxis der zuständigen Schätzungskommission nicht dem Gesetz entsprach und somit falsch war. Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass es sich bei den Mobilheimen um Fahrnisbauten handelt, welche nicht als Grundstücke im Sinne von Art. 1 Abs. 2 bzw. Art. 2 lit. a SchG i.V.m. Art. 655 ZGB betrachtet werden können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die bisherige, offensichtlich falsche Praxis zu Gunsten der korrekten Durchführung der amtlichen Schätzung aufgegeben worden ist. 5. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten zulasten der Beschwerdeführerin. Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen
Entschädigung an den Kanton ist gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) abzusehen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 194.-zusammen Fr. 2'694.-gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.