Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 16. August 2006 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 06 125 Verfügung Kantonsgerichtspräsidium Vorsitz Vizepräsident Bochsler Aktuar Blöchlinger —————— In der Beschwerde der X., Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Raffael J. Weidmann, Postfach 4747, Bundesplatz 16, 6304 Zug, gegen die Verfügung des Kreispräsidenten Cadi vom 6. Juli 2006, mitgeteilt am 13. Juli 2006, in Sachen des Y. G. und der Z. G., Gesuchsgegner und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Josef Brunner, Postfach 156, Poststrasse 3, 7130 Ilanz, betreffend Ausweisung bei Miete, wird nach Prüfung der Rechtsschriften sowie der Akten und in Erwägung,
2 - dass Y. G. und Z. G. mit Mietvertrag vom 18. September 2005 ihr Haus Assek.-Nr. 166 in A., umfassend alle Zimmer im ersten und zweiten Stock, Laube, Räumlichkeiten zuunterst im Nebengebäude, Keller, sowie Stall und Garten - Letztere zur Mitbenützung - per 1. Oktober 2005, frühestens kündbar auf 1. Oktober 2008, für monatlich Fr. 900.-- an X. vermieteten, - dass die Vermieter am 3. Mai 2006 beim Kreisamt Cadi ein mietrechtliches Ausweisungsgesuch einreichten mit dem Begehren, es sei ihre Mieterin X. unter Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB zu verpflichten, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. unverzüglich zu verlassen und in einem ordnungsgemässen Zustand an diese zurückzugeben, - dass zur Begründung vorgetragen wurde, die Vermieter hätten der Mieterin nach unbenutztem Ablauf der von ihnen am 7. Februar 2006 angesetzten 30-tägigen Frist zur Begleichung der Mietzinsausstände gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR rechtsgültig per 30. April 2006 gekündigt, - dass der Kreispräsident Cadi das Gesuch mit Verfügung vom 7. Juli 2006, mitgeteilt am 13. Juli 2006, guthiess und X. unter Hinweis auf Art. 292 StGB anwies, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. bis spätestens Samstag, 29. Juli 2006, mittags 12.00 Uhr, zu räumen und ordentlich abzugeben, - dass X. gegen diese Verfügung mit Eingabe vom 27. Juli 2006, beim Kantonsgerichtspräsidium Graubünden eingegangen am 28. Juli 2006, Beschwerde erhob, - dass in der Beschwerde um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht wurde, - dass ihr diese mit Verfügung des Kantonsgerichtspräsidiums Graubünden vom 28. Juli 2006 erteilt wurde, - dass der Kreispräsident Cadi dem Kantonsgerichtspräsidium Graubünden am 2. August 2006 die Akten zustellte, wobei er unter Hinweis auf seine Erwägungen in der angefochtenen Verfügung auf die Einreichung einer Vernehmlassung verzichtete,
3 - dass die Beschwerdegegner innert der ihnen angesetzten Frist am 8. Juli 2006 ihre Beschwerdeantwort einreichten, worin sie die kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantragen, - dass das Kantonsgerichtspräsidium Graubünden den Schriftenwechsel am 14. August 2006 für abgeschlossen erklärte, - dass die Kantone für Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen ein einfaches und rasches Verfahren vorzusehen haben (Art. 274d Abs. 1 OR), - dass der Entscheid über Ausweisung bei Miete im Befehlverfahren ergeht (Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO), - dass für das Befehlsverfahren grundsätzlich die Vorschriften über das summarische Verfahren (Art. 137 ff. ZPO) beachtlich sind, - dass der Ausweisungsrichter nach Art. 274g Abs. 1 OR die Streitsache mit umfassender Kognition zu überprüfen hat, wenn der Mieter im Falle der ausserordentlichen Kündigung des Vermieter wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) die Kündigung angefochten hat (vgl. SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 2. Auflage, 1998, N. 8 zu Art. 274g OR mit Hinweisen), - dass sich im Falle der Kompetenzattraktion nach Art. 274g OR der Streitwert im Verfahren betreffend Ausweisung des Mieters nach der erweiterten Kompetenz berechnet (vgl. P. Higi, Zürcher Kommentar, N. 68 zu Art. 274g OR), - dass der Streitwert demnach vorliegend analog jener Grundsätze zu bemessen ist, die auch bei der Streitwertberechnung für Klagen auf die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit einer Kündigung Anwendung finden (vgl. Higi, a.a.O., N. 27 zu Art. 273 OR), - dass diesfalls von einer Fortdauer des Mietverhältnisses bis mindestens 1. Oktober 2008 auszugehen wäre, und der Streitwert demnach Fr. 8'000.-- übersteigt, - dass gemäss Art. 257d Abs. 1 OR der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen kann, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde, wenn der Mieter
4 nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung der fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand ist, - dass diese Frist bei Wohnräumen mindestens 30 Tage beträgt (Art. 257d Abs. 1 Satz 2 OR), - dass nach Art. 257d Abs. 2 OR der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen anschliessend mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen kann, wenn der Mieter innert der gesetzten Frist nicht bezahlt, - dass der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 7. Februar 2006 aufforderte, die Mietzinsausstände für zwei Monate von total Fr. 1'800.-- innert 30 Tagen auf sein Postcheckkonto zu überweisen, - dass der Rechtsvertreter von X. in seiner Beschwerde ausführt, seine Mandantin könne sich an dieses Schreiben nicht erinnern, das Mahnschreiben sei nicht per eingeschriebener Post zugestellt worden und die Vermieter hätten den Nachweis für den Zugang dieses Schreibens nicht erbracht, - dass nun - nach Zustellung und Prüfung der Akten - feststeht, dass die Behauptung der Beschwerdeführerin aktenwidrig ist, - dass nämlich das Mahnschreiben sehr wohl mit eingeschriebener Post zugestellt wurde und klar ausgewiesen ist, dass der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer das Schreiben vom 7. Februar 2006 am 8. Februar 2006 der Post übergeben hat und es - wie dem Track & Trace-Auszug der Post entnommen werden kann - in der Folge am 9. Februar 2006 der Adressatin zugestellt wurde, - dass die Beschwerdeführerin sich zudem mit Schreiben vom 10. Februar 2006 an den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner wandte und sie darin - wie sich aus dem Titel "Betreff Ihr Schreiben" und dem folgenden Inhalt ergibt - offensichtlich Bezug auf das Schreiben vom 7. Februar 2006 nahm, was die Zustellung ebenfalls beweist, - dass die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin in ihrem Mahnschreiben vom 7. Februar 2006 für die ausstehenden Zinsen eine dreissigtägige Zahlungsfrist einräumten,
5 - dass somit die Frist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eingehalten wurde, - dass die Beschwerdeführerin geltend macht, im besagten Mahnschreiben sei sie nur darüber orientiert worden, dass die Beschwerdeführer ihr nach unbenutzten Ablauf der Zahlungsfrist kündigen können, und es sei ihr die Kündigung insofern nicht nach Massgabe von Art. 257d Abs. 1 OR angedroht worden, - dass sich auch dieser Einwand als unbegründet erweist, - dass nämlich die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin klarerweise die Kündigung angedroht haben, wenn sie Letztere im besagten Schreiben auffordern, die rückständigen Mieten zu begleichen und diese Aufforderung unter Hinweis auf ihr Kündigungsrecht nach Art. 257d OR erfolgt, - dass die Beschwerdeführerin innert der angesetzten 30-tägigen Frist die ausstehenden Mieten nicht beglich und auch die seit Erhalt des Mahnschreibens fällig gewordenen Mieten nicht bezahlt wurden, womit sie vier Monatszinsen schuldig blieb, - dass die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin - wiederum mit eingeschriebener Post - am 23. März 2006 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. April 2006 kündigten, - dass die Beschwerdeführerin erst am 11. April 2006 einen Betrag von Fr. 3'600.-- für ausstehende Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde hinterlegte, - dass diese Zahlung erst nach der Kündigung und damit zu spät erfolgte, - dass erwiesen ist, dass der Adressatin die Kündigung am 24. März 2006 zugestellt und die Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR eingehalten wurde, so dass die Kündigung insgesamt rechtmässig erfolgte, - dass die Beschwerdeführerin jedoch geltend macht, es handle sich um eine Rachekündigung, da sie nur ausgesprochen worden sei, weil sie von den Vermietern die Beseitigung von Mängeln verlangt habe, - dass die Beschwerdeführerin zur Begründung ausführt, sie habe am 10. April 2006 bei der Schlichtungsbehörde für Mietwesen in Ilanz eine
6 Kündigungsanfechtung und ein Mieterstreckungsbegehren eingereicht, worin sie die Mängel aufgeführt habe, - dass die Beschwerdeführerin alsdann vorbringt, die Vorinstanz habe ihr bezüglich der geltend gemachten Mängel der Mietsache die Beweisabnahme verweigert, - dass - so die Beschwerdeführerin - der Zeuge B., dessen Befragung der Kreispräsident Cadi abgelehnt habe, bezeugen könne, dass die Beschwerdegegner die Rechnung der Reparaturarbeiten vom 17. Januar 2006 anstandslos bezahlt hätten, was zeige, dass sie vom Vorhandensein der Mängel Kenntnis gehabt hätten, - dass der Zeuge B. und andere Handwerker zudem bezeugen könnten, dass die Beschwerdeführerin seit Oktober 2005 zahlreiche weitere notwendige Reparaturen verlangt habe, welche jedoch nicht ausgeführt worden seien, da die Beschwerdegegner sie nicht hätten bezahlen wollen, - dass - so die Beschwerdeführerin - der vor der Vorinstanz beantragte, von dieser aber nicht vorgenommene Augenschein das Bestehen von Mängeln belegt hätte, - dass X. in dem von ihr vor der Schlichtungsbehörde des Bezirks Surselva anhängig gemachten Verfahren nicht explizit geltend gemacht hat, die Vermieter hätten ihr wegen der Geltendmachung von Mängeln gekündigt, - dass sie in jenem Verfahren nur behauptet hat, das Mietobjekt weise zahlreiche Mängel auf, - dass darauf nicht weiter einzugehen ist, da sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unbegründet erweist, - dass eine Kündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR insbesondere dann anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte, - dass der Mieter unter anderem auch den Anspruch hat, vom Vermieter die Beseitigung von Mängeln zu verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR),
7 - dass der Beweis für die Ausübung dieses Anspruchs im Nachweis besteht, dass die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegnern konkrete Mängel angezeigt und von ihnen deren Beseitigung innert angemessener Frist verlangt hat, - dass demnach die Vorinstanz schon allein deshalb keinen Augenschein durchzuführen brauchte, weil sich damit zu dieser Frage keine Feststellungen machen liessen, sondern nur der - allenfalls mangelhafte - Zustand des Hauses ersichtlich gewesen wäre, - dass eine bezahlte Rechnung ebenfalls keinen Beweis einer solchen Fristansetzung gegenüber den Beschwerdegegnern darstellt, - dass die Beschwerdeführerin nicht zu belegen hat, dass Dritte von den Mängeln erfahren haben, sondern von ihr nachzuweisen ist, dass sie den Beschwerdegegnern die Mängel angezeigt und deren Beseitigung verlangt hat, und es hierfür nicht ausreicht, wenn die Beschwerdeführerin - etwa über die Zeugen B., C., D. und E. - aufzeigen möchte, dass sie ihnen gegenüber von angeblich gegenüber den Beschwerdegegnern erwähnten Mängel erzählt hat, - dass die von der Beschwerdeführerin verlangten Beweisabnahmen demnach ihre Behauptung nicht zu belegen vermöchten, - dass dahingestellt bleiben kann, welcher Zustand die Mieterin bei Räumlichkeiten in einem Altbau, für welche sie monatlich lediglich eine Miete von Fr. 900.-- zu bezahlen hat, erwarten darf, und inwiefern den Vermietern überhaupt die Beseitigung von Mängeln zuzumuten wäre (vgl. dazu Higi, a.a.O., N. 11 zu Art. 259b OR), - dass die vorerwähnten Beweisbegehren von vornherein ohne Relevanz sind, - dass nämlich allfällige Mängel der Mietsache selbst dann, wenn diese dem Vermieter angezeigt wurden oder diesen schon bekannt waren, den Mieter nicht einfach dazu berechtigen, die Miete nicht mehr zu bezahlen, - dass der Mieter nebst der Beseitigung der Mängel gemäss Art. 259a Abs. 1 bzw. Art. 259b OR nur berechtigt ist, vom Vermieter die verhältnismässige Herabsetzung der Miete zu verlangen (Art. 259d OR),
8 - dass dafür vom Mieter eine Herabsetzungserklärung verlangt wird, in der er gegenüber dem Vermieter in sachlicher und zeitlicher Hinsicht unmissverständlich das genaue Mass der Herabsetzung und ein konkreter Bezug zu einem Mangel angeben muss (vgl. dazu Higi, a.a.O., N. 22 f. zu Art. 259d OR), - dass die Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet geschweige denn beweist, dass sie von den Vermietern im Vorfeld der Kündigung eine solche Herabsetzung verlangt hat, - dass sie sinngemäss vielmehr geltend macht, sie habe die Mietzinszahlungen wegen der Mängel einfach eingestellt (S. 4 der Beschwerde), - dass der Mieter sodann zur Durchsetzung seines Herabsetzungsanspruchs von seinem Miethinterlegungsrecht nach Art. 259g OR Gebrauch machen und anschliessend seinen Anspruch gerichtlich einfordern kann, - dass gemäss Art. 259g OR der Mieter dem Vermieter diesfalls schriftlich eine angemessene Frist setzen kann, wenn er von Letzterem die Beseitigung eines Mangels verlangt, wobei er ihm zusätzlich androhen kann, er werde bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom Kanton zu bezeichnenden Stelle hinterlegen, - dass eine solche schriftliche Fristansetzung mit Androhung der Hinterlegung vor der Kündigung ebenfalls weder geltend gemacht noch bewiesen wird, - dass eine solche Hinterlegung vielmehr erst nach erfolgter Kündigung erfolgte und die hinterlegten Beträge nicht zukünftige, sondern bereits verfallene Mietzinsen betraf, - dass die Beschwerdeführerin sich somit auch unter Berücksichtigung ihrer Mängelrechte im Zahlungsrückstand befand und die eigenmächtig erfolgte Nichtbezahlung der Mietzinsen - selbst wenn Mängel vorhanden und den Vermietern angezeigt worden wären - keinen Einfluss auf die Rechtmässigkeit der Kündigung nach Art. 257d OR hat (vgl. dazu Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage 1999, Kapitel 11 N. 7.4.8.; Higi, a.a.O., N. 17 zu Art. 257d OR mit Hinweisen), - dass mit anderen Worten ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und der angeblichen Forderung nach Beseitigung von
9 Mängeln schon allein deshalb zu verneinen ist, weil mit dem Zahlungsrückstand von vier Monatszinsen ein eigener, gewichtiger, von der Mieterin verschuldeter ausserordentlicher Kündigungsgrund vorlag (vgl. Higi, a.a.O., N. 61 zu Art. 271a OR), - dass die Vermieter letztlich nur von einem ihnen zustehenden Recht Gebrauch machten und nicht ansatzweise von einer Rachekündigung gesprochen werden kann, - dass eine allfällige Rechtsunkenntnis der Beschwerdeführerin unbeachtlich ist, dies umso mehr, als sie von den Vermietern auf ihre Zahlungsverpflichtung und die Folgen einer Nichtbegleichung der ausstehenden Mietzinse hingewiesen wurde, - dass die Beschwerde demnach vollumfänglich abzuweisen ist, - dass der vom Kreispräsident Cadi angesetzte Ausweisungstermin durch das vorliegende Beschwerdeverfahren, dem die aufschiebende Wirkung erteilt wurde, hinfällig wurde, - dass somit eine neue Ausweisungsfrist anzusetzen ist, - dass die Ausweisungsfrist relativ kurz zu bemessen ist (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 22 zu Art. 274g OR), - dass die Beschwerdeführerin an sich das Mietobjekt bereits per Ende April 2006 hätte verlassen müssen, - dass eine Mieterstreckung im Falle des Zahlungsrückstands des Mieters ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR), - dass eine solche im Beschwerdeverfahren auch nicht verlangt wurde und keine Einwände gegen die vom Kreispräsident Cadi angesetzte Frist erhoben wurden, - dass unter diesen Umständen eine Frist zur Räumung der Liegenschaft bis 15. September 2006 anzusetzen ist, - dass X. demnach angewiesen wird, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. bis spätestens Freitag, 15. September 2006, mittags 12.00 Uhr, zu räumen und ordentlich abzugeben,
10 - dass in Bezug auf die übrigen vorinstanzlichen Anordnungen (Ermächtigung der Vermieter zur Räumung nach unbenutztem Ablauf der Ausweisungsfrist, Androhung der Straffolgen nach Art. 292 StGB) keine substanzierten Einwände erhoben wurden, - dass demnach die Anweisung zum Verlassen der Liegenschaft an X. unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB ergeht, wonach mit Haft oder Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassene Verfügung nicht Folge leistet, - dass in Bezug auf die Ermächtigung der Vermieter zur Räumung (Ziff. 1 Absatz 2) und Vollzug der Räumung (Ziff. 2 Absatz 2) sowie die Kostenund Entschädigungsfolge im vorinstanzlichen Verfahren die angefochtene Verfügung unverändert belassen bleibt, - dass bei diesem Ausgang die Beschwerdeführerin die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus der Gerichtsgebühr von Fr. 900.-und Schreibgebühren von Fr. 165.--, total somit Fr. 1'065.--, zu tragen hat (Art. 122 Abs. 1 ZPO), - dass sie überdies die Beschwerdegegner ausseramtlich zu entschädigen hat (Art. 122 Abs. 2 ZPO), wobei unter Berücksichtigung des notwendigen Aufwands und dem vom Anwaltsverband empfohlenen Stundenansatz eine Entschädigung von Fr. 800.-- inklusive Mehrwertsteuer angemessen erscheint, - dass es sich rechtfertigt, den Beschwerdeentscheid nicht nur dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin mitzuteilen, sondern auch der Beschwerdeführerin persönlich zur Kenntnisnahme zuzustellen, da ihr eine Frist unter Androhung einer Bestrafung nach Art. 292 StGB angesetzt wurde (vgl. Christof Riedo, Basler Kommentar zum StGB, N. 47 zu Art. 292 StGB),
11 verfügt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. X. wird in Abänderung von Ziff. 1 Absatz 1 der angefochtenen Verfügung richterlich angewiesen, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. bis spätestens Freitag, 15. September 2006, mittags 12.00 Uhr, zu räumen und ordentlich abzugeben. Diese Anweisung an X. zum Verlassen der Liegenschaft ergeht nach Art. 151 Ziff. 4 ZPO unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB, wonach mit Haft oder Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassene Verfügung nicht Folge leistet. 3. Im Übrigen bleibt die vorinstanzliche Verfügung unverändert. 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 900.-- und Schreibgebühren von Fr. 165.--, total somit Fr. 1'065.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt, welche überdies verpflichtet wird, die Beschwerdegegner ausseramtlich mit Fr. 800.-inklusive Mehrwertsteuer zu entschädigen. 5. Mitteilung an: —————— Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden: Der Vizepräsident: Der Aktuar: