Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 26. April 2005 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 04 147 Verfügung Kantonsgerichtspräsidium Vorsitz Präsident Brunner Aktuarin ad hoc Marugg —————— Im Rekurs der X . A G , Gesuchstellerin und Rekurrentin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Kaspar Sollberger, c/o Anwaltsbüro Tramèr & Nievergelt, Plazzet 11, 7503 Samedan, gegen die Verfügung des Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. September 2004, mitgeteilt am 22. September 2004, in Sachen des Y. und Z., Gesuchsgegner und Rekursgegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, Postfach 342, Via Stredas 4, 7500 St. Moritz, gegen die Gesuchstellerin und Rekurrentin, betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts, hat sich ergeben:
2 A. Gemäss dem Projekt „Überbauung A.“ soll auf der im Eigentum des Y. und der Z. stehenden Parzelle Nr. B. des Grundbuchs C. und der Parzelle Nr. D., C., ein Doppeleinfamilienhaus, auf der Parzelle Nr. E., C., ein Einfamilienhaus sowie eine die beiden Häuser verbindende Tiefgarage erstellt werden. Zu diesem Zweck offerierte die X. AG dem Architekten F. als Vertreter der Bauherrschaft am 30. September 2002 Aushub-, Baumeister- und Fassadenarbeiten betreffend alle drei zur Überbauung stehenden Parzellen. In Folge dessen kam es am 11. Oktober 2002 zwischen der X. AG und F. zum Abschluss eines Werkvertrages über die offerierten Arbeiten. In der Folge wurde auf Grund einer mündlichen Vereinbarung zwischen der X. AG und F. die Erstellung der Fassadenaussendämmung in die Baumeisterarbeiten bzw. in den Werkvertrag miteinbezogen. Zudem wurde der Werkvertrag durch zusätzliche Leistungen betreffend das Einfamilienhaus auf der Parzelle Nr. E. ergänzt bzw. modifiziert. B. In der Folge stellte die X. AG ihre bereits erbrachten Leistungen in Rechnung. Diese blieben aber zum Teil unbezahlt, woraufhin die X. AG, vertreten durch Dr. iur. Kaspar Sollberger, den Kreispräsidenten Oberengadin am 06. Juli 2004 um Anordnung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. B. ersuchte. Sie stellte folgende Rechtsbegehren: „1. Es sei das Grundbuchamt Oberengadin superprovisorisch anzuweisen, zugunsten der Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB über den Betrag von Fr. 120'332.70 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig auf dem Grundstück Nr. B. im Grundbuch C. einzutragen. 2. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs zugunsten der Gegenpartei sei das Grundbuchamt Oberengadin anzuweisen, die superprovisorisch verfügte vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB über den Betrag von Fr. 120'332.70 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR zugunsten der Gesuchstellerin auf dem Grundstück Nr. B. im Grundbuch C. beizubehalten bzw., sofern die vorläufige Eintragung noch nicht erfolgt ist, diese vorzunehmen. 3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 7.6% MWSt).“ In der Begründung führte die Gesuchstellerin aus, die zwischen ihr und F. vereinbarten Arbeiten seien noch nicht vollendet. Namentlich sei die zum Baugrubenaushub gehörende Rohplanie noch nicht erfolgt und die Hinterfüllung sei erst zu 2/3 abgeschlossen. Zudem sei der aussenseitige Treppenaufgang von der Tiefgarage noch zu erstellen sowie die Umgebungsarbeiten zu machen. Des Weiteren führte die Gesuchstellerin aus, sämtliche vereinbarten Arbeiten auf den Parzellen Nr. E., Nr. B. und Nr. D. seien Teil eines einzigen Werkvertrages. Die vereinbarten
3 Leistungen würden mit Ausnahme von Dachstock und Innenausbau sämtliche Bauarbeiten umfassen und seien folglich als funktionelle Einheit zu betrachten. Daher beginne die Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht für sämtliche Arbeiten einheitlich mit dem Abschluss der letzten vertragsgemässen Arbeit zu laufen. Da bei Gesamtüberbauungen auf der Grundlage ein und desselben Werkvertrages die Pfandbelastungen nach Massgabe der auf die einzelnen Parzellen entfallenden Leistungen zu verteilen seien, müssten einerseits die werkvertraglichen Leistungen, andererseits die bereits erfolgten Zahlungen auseinanderdividiert und den betroffenen Parzellen zugeordnet werden. Die für das Doppeleinfamilienhaus auf den Parzellen Nr. B. und Nr. D. gemeinsam geleisteten Arbeiten würden diesen Grundstücken in gleicher Weise zugute kommen. Deshalb sei der ausstehenden Betrag von Fr. 240'665.43 zur Hälfte im Umfang von Fr. 120'332.70 durch die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Parzelle Nr. B. zu sichern. C. Mit superprovisorischer und prozessleitender Verfügung vom 08. Juli 2004 wies der Kreispräsident Oberengadin das Grundbuchamt Oberengadin an, zu Gunsten der Gesuchstellerin auf Parzelle Nr. B. ein Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von Fr. 120'332.70 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig einzutragen. Zugleich räumte er den Gesuchsgegnern die Möglichkeit ein, sich bis zum 22. Juli 2004 schriftlich vernehmen zu lassen. D. In ihrer Vernehmlassung vom 20. August 2004 stellten Y. und Z., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, innert erstreckter Frist, folgende Rechtsbegehren: „1. Das im Grundbuch der Gemeinde C. auf Grundstück Nr. B. eingetragene superprovisorische Bauhandwerkerpfandrecht sei zu löschen und das Gesuch entsprechend abzulehnen. 2. Eventualiter sei das Gesuch für einen Betrag von Fr. 10'632.15 zu genehmigen und das provisorische Pfandrecht sei auf diese Höhe auf der Liegenschaft Nr. B. einzutragen. 3. Kostenfolge zu Lasten der Gesuchstellerin.“ Zur Begründung führten die Gesuchsgegner im Wesentlichen aus, aus der von der Gesuchstellerin ins Recht gelegten Rechnung (Beilage Nr. 9) für die Leistungen am Doppeleinfamilienhaus gehe nicht hervor, welche Leistungen betreffend Baugrubenaushub und Baumeisterarbeiten für die im Eigentum der Gesuchsgegner stehenden Parzelle Nr. B. erbracht worden seien. Trotzdem gehe die Gesuchstellerin davon aus, dass die Hälfte der in Rechnung gestellten Aufwendungen der Parzelle Nr. B. belastet werden könnten. Insbesondere könne nicht davon ausgegan-
4 gen werden, dass die den Betrage von Fr. 41'884.65 bildenden Regiearbeiten hälftig auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. zu verteilen seien, zumal die jeweiligen Regiearbeiten immer nur ein einziges Objekt belasten könnten und keinerlei Nachweis geführt worden sei, welche Regiearbeiten für die Parzelle Nr. B. angefallen seien. Auch die der Parzelle Nr. B. unter der Rechnungsposition „Zaun G.“ belasteten Fr. 19'273.70 seien dieser zu Unrecht zugeteilt worden. Des Weiteren werde in besagter Rechnung die Position „Garage und Rampe“ mit einem Betrag von Fr. 142'746.10 erwähnt. Auf Grund der Tatsache, dass diese Garage aber nicht auf der Parzelle Nr. B. der Gesuchsgegner liegen würde, und dass die Gesuchsgegner nicht Miteigentümer dieser Garagenhalle seien, könne auch dafür auf der Parzelle Nr. B. kein Pfandrecht eingetragen werden. Auf Grund dieser Ausführungen sei die superprovisorisch eingetragene vorläufige Pfandsumme von Fr. 120'332.70 um Fr. 71'373.05 - für die ungerechtfertigte Belastung unter der Position „Garage und Rampe“ - sowie um Fr. 30'579.15 – für die ungerechtfertigte Belastung der Regiearbeiten und der Position „Zaun G.“ – zuzüglich MWSt auf Fr. 10'632.15 zu reduzieren. Im Übrigen seien die Arbeiten seit mehr als drei Monaten vollendet. Zutreffend sei jedoch, dass die Umgebungsarbeiten noch nicht vollendet seien. Dafür werde aber kein Pfandrecht verlangt. Die dreimonatige Eintragungsfrist sei somit im Zeitpunkt des vorläufigen Grundbucheintrags des Bauhandwerkerpfandrechts bereits verstrichen gewesen, sodass der Anspruch auf Eintragung verwirkt sei. E. Mit Verfügung vom 16. September 2004, mitgeteilt am 22. September 2004, erkannte der Kreispräsident Oberengadin wie folgt: „1. In teilweiser Bestätigung der superprovisorischen Verfügung vom 8./9. Juli 2004 (Akten-Nr. D 178/04) wird das Grundbuchamt Oberengadin angewiesen, zu Gunsten der Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfand für den Betrag von Fr. 43'535.30 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR, vorläufig einzutragen auf nachstehend aufgeführter Liegenschaft der Gesuchsgegner Im Grundbuch C. Grundstück B.. 2. Der Gesuchstellerin wird eine Frist bis am 20. Dezember 2004 angesetzt, um beim ordentlichen Richter Klage auf definitiven Pfandeintrag zu erheben. Wird nicht fristgerecht geklagt oder die Klage ohne Entscheid in der Sache ab Recht genommen, so fällt der vorläufige Pfandeintrag ohne Weiters dahin, diesfalls wird das Grundbuchamt Oberengadin ermächtigt, den Eintrag zu löschen. 3. Die Kosten des Verfahrens von CHF 700.00 sind von der Gesuchstellerin innert 30Tagen dem Kreisamt Oberengadin zu überweisen. 4. Ausseramtlich werden keine Kosten gesprochen. 5. (Rechtsmittelbelehrung)
5 6. (Mitteilungen).“ In den Erwägungen führte der Kreispräsident Oberengadin im Wesentlichen aus, der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts richte sich angesichts der realobligatorischen Ausgestaltung immer gegen den jeweiligen Eigentümer des zu belastenden Grundstückes. Dieser sei Partei im Eintragungsverfahren und zwar unabhängig davon, ob er mit dem Bauhandwerker in einer direkten vertraglichen Beziehung stehe oder nicht. Vorliegend sei aus den Akten klar ersichtlich, dass die Gesuchstellerin auf Parzelle Nr. B. in C. im Zusammenhang mit der Überbauung A. Baumeisterarbeiten etc. geleistet habe. Für diese Arbeiten stehe der Gesuchstellerin als Unternehmerin grundsätzlich ein Baupfand zu. Wie aus der gesuchstellerischen Beilage Nr. 9 hervorgehe, würden unter dem Titel „Garage und Rampe“ Kosten in der Höhe von Fr. 142'746.10 ausgewiesen werden, für welche anteilsmässig das Baupfandrecht verlangt werde. Wie die Gesuchsgegner aber überzeugend darzulegen vermochten, seien diese nicht Eigentümer der Tiefgarage. Folglich dürften diese Kosten nicht der gesuchsgegnerischen Liegenschaft pfandrechtlich belastet werden, zumal die in Rechnung gestellten Leistungen zu keinem messbaren Mehrwert von Parzelle Nr. B. beigetragen hätten. Demnach sei die Pfandsumme entsprechend dem gesuchsgegnerischen Antrag um Fr. 71'373.05 zuzüglich MWSt auf Fr. 43'535.30 zu kürzen. Demgegenüber könne der von den Gesuchsgegnern beantragten weiteren Kürzung der Pfandsumme um Fr. 30'579.15 nicht stattgegeben werden. Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegner erscheine es nämlich nicht ausgeschlossen, dass die umstrittenen Regie- und Zaunarbeiten auch zu Gunsten der Liegenschaft Nr. B. erbracht worden seien. In Bezug auf die Eintragungsfrist führte der Kreispräsident Oberengadin aus, der Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts habe spätestens drei Monate nach Vollendung der Arbeit zu geschehen. Dabei müsse auch hier die Wahrung der Dreimonatefrist bloss glaubhaft gemacht werden. Die Gesuchstellerin vermöge mit ihren Vorbringen, die zum Baugrubenaushub gehörende Rohplanie sei noch nicht erfolgt und die Hinterfüllung sei erst zu 2/3 abgeschlossen, durchaus glaubhaft zu machen, dass ihre Arbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Folglich sei die Frist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entgegen der Auffassung der Gesuchsgegner gewahrt. F. Gegen diese Verfügung liess die X. AG durch ihren Rechtsvertreter Dr. iur. Kaspar Sollberger am 12. Oktober 2004 beim Kantonsgerichtspräsidenten von Graubünden Rekurs erheben, mit folgenden Rechtsbegehren: „1. Es sei die Verfügung Ref. D 178/04 des Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. bzw. 22. September 2004 insoweit aufzuheben, als bei der Reduktion der superprovisorisch ins Grundbuch eingetragenen Pfand-
6 summe von Fr. 120'332.70 auf Fr. 43'535.50 die auf die Position „Garage und Rampe“ anteilsmässig entfallenden Akontozahlungen nicht berücksichtigt worden sind. 2. Es sei das Grundbuchamt Oberengadin anzuweisen, das zugunsten der Gesuchstellerin/Rekurrentin vorläufig auf dem Grundstück Nr. B. im Grundbuch C. eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht i.S.v. Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB auf den Betrag von Fr. 84'763.35 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR zu erhöhen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 7.6% MWSt zulasten der Gesuchsgegner/Rekursgegner.“ In der Begründung hält die Rekurrentin daran fest, dass im Zeitpunkt der Eingabe des Gesuchs um Eintragung eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts beim Kreispräsidenten Oberengadin vom 06. Juli 2004 die für die Überbauung A. zu leistenden Arbeiten noch nicht vollständig abgeschlossen gewesen seien. Namentlich sei die zum Baugrubenaushub gehörende Rohplanie noch nicht erfolgt, sowie die Hinterfüllung erst zu 2/3 abgeschlossen gewesen. Zudem sei der aussenseitige Treppenaufgang von der Garage noch nicht erstellt gewesen und mit den Umgebungsarbeiten habe damals auch noch nicht begonnen werden können. Des Weiteren führt die Rekurrentin aus, die vereinbarten Leistungen würden mit Ausnahme von Dachstock und Innenausbau sämtliche Bauarbeiten umfassen und seien folglich als funktionelle Einheit zu betrachten. Daher beginne die dreimonatige Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht für sämtliche Arbeiten einheitlich mit dem Abschluss der letzten vertragsgemässen Arbeit zu laufen. Da bei Gesamtüberbauungen auf der Grundlage ein und desselben Werkvertrages die Pfandbelastungen nach Massgabe der auf die einzelnen Parzellen entfallenden Leistungen zu verteilen seien, müssten einerseits die werkvertraglichen Leistungen, andererseits die bereits erfolgten Zahlungen auseinanderdividiert und den betroffenen Parzellen zugeordnet werden. Die Rekurrentin räumt ein, sie habe bei ihrem Gesuch an den Kreispräsidenten Oberengadin übersehen, dass die Rekursgegner kein Eigentum an Tiefgarage und Rampe hätten. Deshalb dürften diese Kosten nicht der Parzelle Nr. B. pfandrechtlich belastet werden. Dementsprechend würden sich die für das Doppeleinfamilienhaus auf den Parzellen Nr. B. und Nr. D. gemeinsam geleisteten Arbeiten auf den Baugrubenaushub und die Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 351'220.95 exkl. MWSt beschränken. Da diese Arbeiten den Grundstücken Nr. B. und Nr. D. in gleicher Weise zugute gekommen seien, sei es gerechtfertigt, von einem Bauhandwerkerpfandrecht auf der Parzelle Nr. B. im Umfang von der Hälfte dieses Betrages auszugehen. Der Kreispräsident Oberengadin habe aber übersehen, dass von den geleisteten Akontozahlungen auch ein anteilsmässiger Betrag auf die Position „Garage und Rampe“ entfallen würde. Auf Grund dessen sei
7 die vorinstanzliche Reduktion der superprovisorisch eingetragenen Pfandsumme zu hoch ausgefallen, zumal wie bereits ausgeführt die Kosten für die Garage und Rampe nicht zur Pfandsumme hinzugezählt werden könnten. G. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2004 verzichtete der Kreispräsident Oberengadin unter Hinweis auf die Erwägungen in der angefochtenen Verfügung auf eine Vernehmlassung. H. Mit Rekursantwort vom 15. November 2004 begehrten Y. und Z., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, den Rekurs für den Betrag des Pfandrechts über Fr. 54'184.20 unter Kostenfolge zu Lasten der Rekurrentin abzuweisen. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin dürfe nicht einfach davon ausgegangen werden, dass die für das Doppeleinfamilienhaus geleisteten Baugrubenaushubs- und Baumeisterleistungen hälftig auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. zu verteilen seien. Es gehe aus der ins Recht gelegten Rechnung der Rekurrentin nämlich nicht hervor, welche Leistungen für die im Eigentum der Rekursbeklagten stehenden Parzelle Nr. B. erbracht worden seien. Insbesondere seien in Bezug auf die in Rechnung gestellten Regiearbeiten seitens der Rekurrentin keinerlei Nachweise geführt worden, welche Regiearbeiten für die Parzelle Nr. B. angefallen seien. Deshalb könnten diese Kosten nicht zur Pfandsumme hinzugezählt werden. Schliesslich sei in der Beilage Nr. 9 der Rekurrentin die Position „Zaun G.“ mit einem Betrag von Fr. 19'273.70 aufgeführt. Auch diesbezüglich vermöge die Rekurrentin aber nicht glaubhaft zu machen, dass diese Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung des Doppeleinfamilienhauses auf den Parzellen Nr. B. und Nr. D. entstanden seien. Auf Grund dessen sei auch dieser Betrag von Fr. 19'273.70 von der Pfandsumme in Abzug zu bringen. Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung sowie in den Rechtschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung: 1. Entscheide des Kreispräsidenten im Sinne von Art. 9 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB) können gemäss Art. 12 Abs. 1 EGzZGB innert zwanzig Tagen durch schriftlich begründeten Rekurs beim Kantonsgerichtspräsidenten angefochten werden. Der vorliegende Rekurs vom 12. Oktober 2004 richtet sich gegen die Verfügung des nach Art. 9 Ziffer 27 EGzZGB
8 zuständigen Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. September 2004, mitgeteilt am 22. September 2004. Auf den frist- und im Übrigen formgerecht eingereichten Rekurs ist somit einzutreten. 2. Neben Art. 12 EGzZGB sind gemäss Art. 12 Abs. 3 EGzZGB für das Rekursverfahren die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die Beschwerde wegen Gesetzesverletzung sinngemäss anwendbar. Im Beschwerdeverfahren nach Art. 232 ff. ZPO darf der Kantonsgerichtsausschuss im Rahmen der Beschwerdeanträge lediglich überprüfen, ob der angefochtene Entscheid Gesetzesbestimmungen verletzt (Art. 235 Abs. 1 ZPO). Eine Ermessenskontrolle ist nicht zulässig. Der Hinweis auf Art. 232 ff. ZPO deutet also eher auf eine beschränkte Kognition des Kantonsgerichtspräsidenten im Rekursverfahren hin. In Art. 12 Abs. 2 EGzZGB wird indes ausdrücklich festgehalten, dass der Kantonsgerichtspräsident im Rekursverfahren von Amtes wegen Erhebungen vornehmen kann. Steht ihm diese Möglichkeit zu, so müssen diese Beweise auch frei überprüfbar sein. Somit ist dem Kantonsgerichtspräsidenten eine volle Kognition zuzuerkennen (vgl. PKG 1992 Nr. 63 E. 1b). 3. a) Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Rekurrentin auf Grund eines einzigen Werkvertrages betreffend Überbauung A. auf der im Eigentum der Rekursgegner stehenden Parzelle Nr. B. diverse Bauarbeiten verrichtet hat. Desgleichen ist unbestritten, dass die Rekurrentin grundsätzlich zur Sicherung ihrer auf Grund der Verrichtung von Arbeiten auf der Parzelle Nr. B. entstandenen Forderungen einen Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat. Uneinig sind sich die Parteien hingegen über die Höhe der Pfandsumme beziehungsweise darüber, welche Forderungen effektiv durch Arbeiten auf der Parzelle Nr. B. entstanden sind. b) Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB können Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, für ihre Forderungen gegen den Grundeigentümer oder einen Unternehmer die Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes an diesem Grundstück verlangen. Dabei hat der Gesuchsteller seine Berechtigung bloss glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB; PKG 1994 Nr. 49). Dieses Pfandrecht kann von dem Zeitpunkte an, da sich der Handwerker oder Unternehmer zur Arbeitsleistung verpflichtet hat, in das Grundbuch eingetragen werden, wobei die Eintragung bis spätestens drei Monate nach der Vollendung der Arbeiten zu geschehen hat (Art. 839 Abs. 1 und 2 ZGB). Vollendung der Arbeiten liegt vor, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt worden sind und das Werk
9 abgeliefert werden kann (BGE 125 III 116; BGE 102 II 206 ff.). Eingehalten ist die Frist, wenn das Grundpfand bis zu ihrem Ablauf, d.h. bis spätestens am letzten Tag derselben, im Grundbuch endgültig eingetragen ist. Jedoch genügt auch eine innert dieser Frist erfolgte vorläufige Eintragung zur Sicherung behaupteter dinglicher Rechte nach Art. 961 Abs. 1 Ziffer 1 ZGB (Hofstetter, in: Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch II, 2. Auflage, Basel 2003, N 25 zu Art. 837/838 ZGB). Das Bauhandwerkerpfandrecht wird dann für den Fall seiner definitiven Eintragung bereits vom Zeitpunkt der vorläufigen Eintragung im Grundbuch an wirksam, weil die dingliche Wirkung gemäss Art. 961 Abs. 2 ZGB auf den Zeitpunkt der vorläufigen Eintragung im Grundbuch zurückbezogen wird. b) Die Rekurrentin macht zunächst geltend, die Ausführungen sämtlicher Arbeiten auf den Parzellen Nr. E., Nr. B. und Nr. D. seien ihr als zusammengehörendes Ganzes im Sinne einer funktionellen Einheit übertragen worden. Deshalb beginne die Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht für sämtliche Arbeiten auf der ganzen Überbauung einheitlich mit der Vollendung der letzten vertragsgemässen Arbeit zu laufen. Die für die Überbauung A. zu leistenden Arbeiten seien aber im Zeitpunkt der Eingabe des Gesuchs um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts an den Kreispräsidenten Oberengadin am 06. Juli 2004 noch nicht vollständig abgeschlossen gewesen. Namentlich sei die zum Baugrubenaushub gehörende Rohplanie noch nicht erfolgt sowie die Hinterfüllung des Doppeleinfamilienhauses erst zu 2/3 abgeschlossen gewesen. Zudem sei der aussenseitige Treppenaufgang von der Tiefgarage immer noch nicht erstellt worden und die Umgebungsarbeiten seien bis zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen worden. Diesbezüglich übersieht die Rekurrentin, dass bei einer Gesamtüberbauung auf Grund eines einzigen Werkvertrages – wie es vorliegend der Fall ist – die Bauarbeiten auf den verschiedenen Grundstücken unter sich trotz der einheitlichen Vergabe keine funktionelle Einheit, die eine einheitlichen Fristenlauf zur Folge hätte, bilden. Vielmehr beginnt die dreimonatige Eintragungsfrist für jedes Grundstück mit der Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten gesondert zu laufen (Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. Auflage, Zürich 1982, N 672; Schmid, Sachenrecht, Zürich 1997, N 1759 mit Hinweisen). Demnach sind für den hier interessierenden Fristenlauf einzig die für die Parzelle Nr. B. vereinbarten Arbeiten massgebend. Diese bilden hingegen auf Grund ihrer Zusammengehörigkeit unter sich eine spezifische Einheit, sodass die Ausführung der letzten vertragsgemässen Verrichtung auf Parzelle Nr. B. fristauslösend ist. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass die Arbeiten zeitlich gestaffelt erteilt worden sind (Schumacher, a. a. O., N 644). Wie nun die Rekurrentin glaubhaft darzulegen vermag, und von den Rekursgegnern im
10 Rechtsmittelverfahren auch nicht mehr bestritten wird, hat sie noch vor Vollendung der Arbeiten die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch erwirkt, so dass die Eintragung rechtzeitig erfolgte. 4. Des Weiteren macht die Rekurrentin geltend, die für das auf den Parzellen Nr. B. und Nr. D. zu errichtende Doppeleinfamilienhaus gemeinsam geleisteten Arbeiten würden sich, entgegen ihrer Auffassung vor Vorinstanz, nur auf den Baugrubenaushub und die Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 351'220.95 exkl. MWSt belaufen. Bezüglich der für die Erstellung der Tiefgarage und der Rampe zu erbringenden Leistungen habe sie übersehen, dass die Rekursgegner nicht Eigentümer dieser seien, sodass deren Grundstück diesbezüglich nicht mit einem Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden könne. Auf Grund des Umstandes, dass die für das Doppeleinfamilienhaus geleisteten Arbeiten den Parzellen Nr. B. und Nr. D. in gleicher Weise zugute gekommen seien, rechtfertige es sich, die Forderungen für Bauaushubs und Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 351'220.95 zur Hälfte durch ein Bauhandwerkerpfand auf der Parzelle Nr. B. zu sichern. Dagegen wenden die Rekursgegner ein, es sei aus der von der Rekurrentin ins Recht gelegten Rechnung nicht ersichtlich, welche Leistungen effektiv für die Parzelle Nr. B. erbracht worden seien. Insbesondere vermöge die Rekurrentin nicht glaubhaft darzulegen, welche der in Rechnung gestellten Regiearbeiten für die Parzelle Nr. B. angefallen seien. Auf Grund dessen dürften diese Kosten ihr nicht pfandrechtlich belastet werden. Des Weiteren sei die unter der Rechnungsposition „Zaun G.“ aufgeführte Forderung von Fr. 19'273.70 nicht vom Anspruch auf Errichtung des Baupfandes umfasst, zumal diese Forderung offensichtlich im Zusammenhang mit den Arbeiten auf dem Nachbargrundstück des Herrn G. entstanden sei. Dazu gilt folgendes: Der hauptsächliche gesetzgeberische Grund für die Schaffung des Bauhandwerkerpfandrechts besteht darin, dass die Bauhandwerker als schutzbedürftig angesehen werden mit Bezug auf Arbeiten, die zu einer Wertvermehrung des Grundstücks führen. Der Grundsatz der Wertvermehrung verlangt, dass das Rechnungstotal eines Unternehmers für eine auf der Grundlage ein und desselben Werkvertrages erfolgte Gesamtüberbauung grundsätzlich nicht nach Bruchteilen, sondern nach Massgabe der für die einzelnen Grundstücke effektiv erbrachten Bauleistungen verteilt wird (Hofstetter, a. a. O., N 18 zu Art. 839/840 ZGB; Schumacher, a. a. O., N 397). Folglich hat der Unternehmer nachzuweisen, welche einzelnen Leistungen an Arbeit und Material er für jedes einzelne Grundstück erbracht hat. Gelegentlich ist der Handwerker aber nicht in der Lage, für jede Parzelle eine genaue Leistungsaufstellung vorzulegen. An seine Beweispflicht dürfen deshalb keine lebens-
11 fremden Anforderungen gestellt werden, zumal er die Pfandsumme nur glaubhaft zu machen hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB; Schumacher, a. a. O., N 398). In bestimmten Fällen lässt es sich nicht umgehen, dass einzelne Rechnungspositionen nur nach Bruchteilen auf die einzelnen Parzellen aufgeteilt werden können, da ein anderer Verteilungsschlüssel schlechthin unmöglich oder nur mit unverhältnismässig hohem Aufwand festzulegen wäre. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall. In Anbetracht dessen, dass das Doppeleinfamilienhaus auf beiden Parzellen – Nr. B. und Nr. D. – gebaut wird, würde es einen unverhältnismässig hohen Aufwand erfordern, exakt festzuhalten, welche Leistung für welche Parzelle erfolgt ist. Auf Grund dessen ist nicht zu beanstanden, dass die Rekurrentin grundsätzlich die für das Doppeleinfamilienhaus anfallenden Kosten auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. hälftig verteilt. Wie bereits dargelegt, hat der Unternehmer seinen Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts bloss glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB). Deshalb dürfen auch an die Bezifferung der Pfandsumme keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Namentlich genügt die Vorlage einer Abrechnung (Schumacher, a. a. O., N 748 ff.). Wie aus der Beilage Nr. 9 der Rekurrentin hervorgeht, werden Kosten für Regiearbeiten in der Höhe von total Fr. 43'904.05 ausgewiesen. Es erscheint also nicht völlig ausgeschlossen, dass diese Kosten im Zusammenhang mit den Arbeiten auf Parzelle Nr. B. und Nr. D. entstanden sind. Wie oben ausgeführt, ist es gerechtfertigt, diese Kosten zur Hälfte der Parzelle Nr. B. pfandrechtlich zu belasten. Dasselbe gilt in Bezug auf die unter Position „Zaun G.“ geltend gemachte Forderung über Fr. 19'273.70. In Anbetracht der Beilage Nr. 9 erscheint es glaubhaft, dass diese Forderung auf Grund der geleisteten Arbeiten auf der Parzelle Nr. B. entstanden sind, zumal sie in der Rechnung unter einer eigenen Position aufgeführt ist. Diese Annahme rechtfertigt sich umso mehr, als in der Regel die Kosten für einen Grenzzaun hälftig unter den Nachbarn aufzuteilen sind. Demnach hat die Vorinstanz zu Recht die Hälfte der Kosten der Regiearbeiten sowie die Hälfte derjenigen für die Erstellung des „Zaunes G.“ zur Pfandsumme hinzugezählt. 5. Schliesslich rügt die Rekurrentin, bei der Reduktion der superprovisorisch eingetragenen Pfandsumme habe der Kreispräsident Oberengadin nicht berücksichtigt, dass die Akontozahlungen auch für die Parzelle Nr. E. bezahlt worden seien. Akontozahlungen würden grundsätzlich auf Anrechnung an den ganzen Vergütungsanspruch erfolgen, sodass sie bei einer Auseinanderdividierung von verschiedenen Rechnungspositionen verhältnismässig auf die einzelnen Arbeiten angerechnet werden müssten. Demnach dürfe vorliegend nur derjenige Teil der Akontozahlungen von der Pfandsumme in Abzug gebracht werden, der auf die Positionen
12 Bauaushub und Baumeisterarbeiten entfallen würde. Insbesondere könne derjenige Teil der Akontozahlungen, der auf die Position Garage/Rampe entfallen würde, nicht von der Pfandsumme abgezogen werden, zumal die Rekursbeklagten nicht Eigentümer von Garage und Rampe seien. In Ausführung des Gesagten würde sich der Akontozahlungsabzug nun auf Fr. 192'076.75 belaufen. Diesen Ausführungen ist beizupflichten. Erklärt beim Vorliegen mehrerer Schulden weder der Schuldner noch der Gläubiger mit Überweisung einer Akontozahlung auf welche Schuld die betreffende Zahlung angerechnet werden soll, so findet eine verhältnismässige Anrechnung der Überweisung auf alle Schulden statt, sofern diese gleichzeitig verfallen sind (Art. 87 Abs. 2 OR). Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass die Akontozahlungen verhältnismässig auf die verschiedenen Rechnungspositionen angerechnet werden müssen, zumal aus den Akten nicht ersichtlich ist, dass eine der Parteien erklärt hat, auf welche Rechnungspositionen die betreffenden Zahlungen angerechnet werden sollen. Wie die Rekurrentin korrekt errechnet hat, und im Übrigen von den Rekursgegnern nicht beanstandet wurde, beläuft sich der Anteil der Akontozahlungen auf die Positionen Bauaushub und Baumeisterarbeiten auf Fr. 192'076.75. Diese Akontozahlungen sind wiederum hälftig auf die Parzellen Nr. B. und Nr. D. zu verteilen, sodass Fr. 96’038.40 von der Pfandsumme in Abzug zu bringen sind. 6. Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass die Rekurrentin sowohl den Bestand der Forderungen für die Regiearbeiten als auch für die Errichtung des Zaunes G. rechtsgenüglich glaubhaft machen konnte. Desgleichen vermochte die Rekurrentin glaubhaft darzulegen, dass der Akontozahlungsabzug zu hoch ausgefallen ist. Demzufolge ist der Rekurs gutzuheissen und die angefochtene Verfügung des Kreispräsidenten Oberengadin aufzuheben. Das Grundbuchamt Oberengadin ist mithin im Sinne von Art. 75 GBV anzuweisen, auf Parzelle B. des Grundbuches C. ein Bauhandwerkerpfandrecht zu Gunsten der X. AG in der Höhe von Fr. 84'763.35 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig anzumerken. Die abschliessende Beurteilung der Sache ist dem Zivilrichter zu überlassen. Dementsprechend wird der X. AG eine Frist von 3 Monaten seit Mitteilung dieser Verfügung gesetzt, um beim ordentlichen Richter Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu erheben (vgl. Art. 961 Abs. 3 ZGB). 7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Rekursverfahrens zu Lasten der Rekursgegner, welche die Rekurrentin angemessen aussergerichtlich zu entschädigen haben.
13 Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium: 1. Der Rekurs wird gutgeheissen, die Ziffern 1 und 2 der Verfügung des Kreispräsidenten Oberengadin vom 16. September 2004 aufgehoben und das Grundbuchamt Oberengadin angewiesen, auf Parzelle B. des Grundbuches C. ein Bauhandwerkerpfandrecht zugunsten der X. AG in der Höhe von Fr. 84'763.35 zuzüglich Zins gemäss Art. 104 OR vorläufig vorzumerken. 2. Der X. AG wird eine Frist von 3 Monaten seit Mitteilung dieser Verfügung gesetzt, um Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen. 3. Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'000.00 gehen zu Lasten der Rekursgegner, welche die Rekurrentin aussergerichtlich mit Fr. 500.00 zu entschädigen haben. 4. Mitteilung an: __________ Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden Der Präsident: Die Aktuarin ad hoc: