Genève Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 10.04.2025 A/3061/2024

REPUB LI Q U E E T

CANTON D E GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3061/2024 LCI JTAPI/385/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 10 avril 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Pascal PETROZ, avocat, avec élection de domicile

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/17 - A/3061/2024 EN FAIT 1. Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de B______ (ci-après : la commune), sise en zone 4B protégée. Deux bâtiments, dont le 2______, un ancien corps de ferme, sont érigées sur cette parcelle. 2. Par pli du 25 novembre 2016, M. A______ a dénoncé au département la surélévation d'un dépôt et la pose d'un lift, la réparation et la peinture de voitures ainsi que le stockage de bidons d'huile et de peinture à l'air libre sur la parcelle n° 1______. Les dépôts étaient loués temporairement en attente d'un permis de construire. Une demande définitive en autorisation de construire des logements était en préparation. 3. Par courrier du 21 août 2017, le département a informé M. A______ qu’à la suite de deux contrôles effectués sur place les 8 mars et 29 mai 2017, un inspecteur de l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) avait constaté que plusieurs constructions et installations avaient été érigées sans autorisation, à savoir des portails et diverses clôtures, deux hangars non cadastrés, une terrasse en gravier, des parkings occupés par plusieurs véhicules non immatriculés, destinés à la vente ou à la réparation, et une baraque destinée à la vente de véhicules automobiles. Le 2______, cadastré en tant que dépôt et autorisé à être démoli par autorisation M 3______ du 3 juillet 2012, servait de logement à plusieurs locataires. Ce bâtiment étant fermé lors du contrôle, le nombre de locataires n'avait pas pu être déterminé avec précision. Cette situation était susceptible de constituer une infraction à l'art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Cette situation a mené à l'ouverture de la procédure d'infraction 4______. 4. Par courriel du 17 septembre 2019, M. A______ a expliqué la situation des locataires. Il avait déposé une plainte pénale portant sur des faux baux. 5. Par décision du ______ 2019, le département a ordonné à M. A______, dans un délai de nonante jours, de : - démolir un bâtiment/garage situé à l'ouest de la parcelle n° 1______ ; - évacuer tous les véhicules sans plaques d'immatriculation ; - évacuer tous les déchets présents sur la parcelle ; - évacuer et remettre en état le local sous-loué et utilisé comme garage ; - faire parvenir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de cette remise en état. La sanction administrative ferait l'objet d'une décision séparée à l'issue du traitement du dossier d'infraction 4______. Il pouvait tenter de régulariser la Commenté [WAV1]: Il faut remplacer à chaque fois (24x) par «bâtiment 2______»

- 3/17 - A/3061/2024 présence de l'une ou l'autre de ces installations/constructions par le dépôt d'une requête en autorisation de construire dans un délai de trente jours. 6. À la suite de cette décision, M. A______ s'est vu notifier huit ordres de remise en état et six amendes en lien avec cette procédure d'infraction. 7. Le 16 décembre 2020, le département, accompagné d'un représentant de la commune et de la police cantonale, a procédé à un nouveau constat sur place, reportage photographique à l’appui, relevant que rien n'avait été entrepris pour mettre en œuvre la décision du ______ 2019. Le 2______ comptait treize chambres louées, dont certaines sans jour, avec cuisine, salle de bains et buanderie commune, ce qui n'était pas conforme à son affectation de dépôt. 8. Par décision du ______ 2021, le département a fait interdiction à M. A______ d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le 2______, pour des raisons de sécurité et de salubrité. Cette décision, déclarée exécutoire nonobstant recours, n’a pas été contestée. 9. Par décision du ______ 2021, le département a infligé à M. A______ une amende administrative de CHF 75'000.-. Malgré les nombreuses relances et sanctions déjà prononcées, il ne s'était jamais conformé à ses ordres. Face à son refus manifeste de le faire, il lui était ordonné de se soumettre aux décisions des 31 mai 2019 et 5 juin 2020, sous la menace de l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). 10. M. A______ a interjeté recours contre cette décision par-devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) (A 5______). Par jugement du ______ 2022 (JTAPI 6______), le tribunal a partiellement admis le recours contre la décision du ______ 2021 et ramené l’amende à CHF 60'000.-.

L'amende litigieuse était fondée dans son principe. Si M. A______ avait certes remis des documents démontrant l'avancée des procédures judiciaires visant l'évacuation de certains de ses locataires, il n'avait cependant remis aucune information relative à l'avancement de la situation des treize chambres louées illégalement dans le 2______, avant sa réplique. S’y ajoutait que selon les attestations produites avec la réplique, les locataires concernés n'étaient prêts à quitter les chambres qu'à la condition que l'Hospice général leur trouve un logement d'urgence. De telles attestations n’étaient dès lors pas propres à démontrer leur départ effectif à une date précise. Dans ces circonstances, sur la base des éléments en possession du département au moment du prononcé de la décision querellée, celui-ci pouvait raisonnablement partir du principe que la situation des locataires des treize chambres n'avait pas évoluée, contrairement à celle des autres locataires. Le simple fait que le dernier ordre de remise en état n'avait été que partiellement suivi d'effet depuis le prononcé de la précédente amende suffisait déjà à réaliser l'infraction prévue à l'art. 137 al. 1 let. c LCI. Cela étant, il devait être tenu compte

- 4/17 - A/3061/2024 de la remise au département le 17 août 2021 d’un état actualisé des procédures d'évacuation en cours, dont il ressortait que la situation avait évolué dans le sens souhaité par le département. Il avait ainsi établi que les procédures judiciaires déjà engagées et annoncées avaient suivi leur cours. Il ne pouvait donc être retenu qu’il ne s’était pas du tout conformé aux ordres du département, comme l'indiquait, à tort, la décision litigieuse. S’il pouvait lui être fait grief de ne pas avoir démontré les démarches entreprises en lien avec l'évacuation des treize chambres louées, l'écoulement du temps associé au déroulement ordinaire de la procédure contentieuse en matière de baux et loyers ne pouvait en revanche pas lui être reproché. 11. M. A______ a interjeté recours contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) le ______ 2022. Par arrêt du ______ 2023 (10_____), la chambre administrative a rejeté le recours de M. A______ et confirmé le jugement du tribunal du ______ 2022. Cet arrêt est entré en force. 12. Par courrier du 15 septembre 2021, le bureau d'architectes C______ (ci-après : C______) a informé le département avoir été mandaté en 2020 par M. A______ pour la réalisation d'un habitat villageois de vingt-quatre logements avec parking souterrain. L'objectif était de déposer une demande d'autorisation de construire pour la fin du mois d'octobre 2021, le projet ayant pris du retard en raison du refus d'obtempérer des occupants. 13. Le 29 juillet 2022, le recourant a déposé une requête en autorisation de construire auprès du département portant sur la construction de deux immeubles villageois HPE de vingt-quatre logements PPE. Cette requête a été enregistrée sous la référence DD 7______. 14. Le même jour, il a déposé une demande d'autorisation de démolir un ensemble de constructions (habitation, dépôts et serres) sis notamment sur la parcelle précitée. Cette demande a été enregistrée sous la référence M 8______. 15. Par décision du ______ 2022, le département a ordonné à M. A______ de lui fournir copie de tous les baux des locataires du bâtiment cadastré sous le n° 2______ en cours et advenus au cours des dernières années ainsi qu'un plan explicatif avec indication de quel locataire occupait quel bâtiment sur la parcelle, d'ici au 23 décembre 2022. 16. Le 23 décembre 2022, le conseil de M. A______ a transmis au département les baux des locataires du 2______. Il a également indiqué que seules deux chambres étaient actuellement occupées par Messieurs D______ et E______. 17. Par décision du ______ 2023, constatant que le plan explicatif de l'occupation actuelle des bâtiments ne lui avait toujours pas été remis, le département a infligé à M. A______ une amende administrative de CHF 1'000.-. Le montant tenait compte Commenté [WAV2]: ATA

- 5/17 - A/3061/2024 de son attitude à ne pas se conformer à l'intégralité des ordres du département, notamment celui du ______ 2022. Un nouveau délai au 1er février 2023 lui a été imparti pour fournir le plan sollicité. Par ailleurs, il lui était demandé de fournir, dans le même délai, toutes les preuves attestant des démarches entreprises visant à mettre en œuvre l'ordre du ______ 2021, en force, lui interdisant d'utiliser les logements dans le 2______. 18. M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (A 9______). Par jugement du ______ 2023 (11_____), le tribunal a confirmé la décision du ______ 2023. 19. Le 1er février 2023, le conseil de M. A______ a soumis au département les plans du bâtiment existant et le tableau de l'état locatif actuel du bâtiment à démolir établis par C______ dans le cadre de la demande d'autorisation de construire DD 7______. Les plans avaient été envoyés au département le 18 janvier 2023 par le bureau d'architectes, de sorte qu'il sollicitait l'annulation de l'amende du ______ 2023, compte tenu qu'il avait agi rapidement malgré les vacances de fin d'année. Les deux dépôts érigés sur la parcelle seraient démolis dans les meilleurs délais, une fois les occupants illicites évacués. À cet égard, un jugement d'évacuation avait été rendu à l'encontre de F______ Sàrl le ______ 2023. Le tableau de l'état locatif du 2______ démontrait qu'un seul locataire était encore présent. Son bail arriverait à échéance lorsque l'autorisation de construire serait entrée en force. En outre, M. D______ occupant les locaux de manière illicite depuis le 20 septembre 2020, M. A______ tolérait sa présence, compte tenu de son engagement à quitter rapidement les locaux. 20. Par décision du ______ 2023, le département a informé M. A______ qu'il maintenait sa décision du ______ 2023 dans son intégralité. L'ordre du ______ 2022, portant sur la production d'un plan explicatif indiquant quel locataire occupait quel bâtiment, était rappelé. Seuls des plans du 2______ avaient été transmis, laissant supposer que les autres n'étaient pas occupés. Cependant, son conseil indiquait que tel n'était pas le cas, dans la mesure où ces bâtiments étaient destinés à être démolis dès l'évacuation de leurs occupants. Au vu de la non-réalisation de l'ordre du ______ 2022, le département ne pouvait que constater le manque de collaboration et devait sanctionner cette manière d'agir intolérable. Une amende de CHF 5'000.- était infligée. Un nouveau délai au ______ 2023 a été imparti à M. A______ pour fournir le plan explicatif avec indication de quel locataire occupait quel bâtiment. 21. M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (12_____). Commenté [WAV3]: JTAPI Commenté [WAV4]: A/

- 6/17 - A/3061/2024 Par jugement du ______ 2023 (16_____), le tribunal a partiellement admis le recours contre la décision du ______ 2023. Il a confirmé l'amende dans son principe, mais l'a réduite à CHF 4'000.-. 22. Le ______ 2023, M. A______ a fait parvenir les documents requis dans l'ordre du ______ 2022 au département et indiqué qu'un des deux locataires du 2______ quitterait les locaux lorsque l'autorisation de construire DD 7______ serait entrée en force et que le deuxième les quitterait rapidement. Il lui paraissait plus opportun de trouver un accord avec ce dernier que de passer par la voie judiciaire. 23. Par décision du ______ 2023, constatant le non-respect de l'ordre du ______ 2021 s'agissant de l'interdiction d'habiter le 2______, le département a infligé une amende administrative de CHF 20'000.- à M. A______. Il avait pris en compte la récidive et la gravité de l'infraction retenues par le tribunal de céans dans son jugement (JTAPI 6______) du ______ 2022, les informations fournies par le conseil de M. A______ du ______ 2023 et les échanges de courriers entre ce dernier et Monsieur D______ D______. Le montant de l'amende tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction, de la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment du fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers les deux utilisateurs restants, et à persister à louer ces logements, ainsi que le fait accompli devant lequel le département avait été mis. En outre, le gain substantiel obtenu au vu des loyers perçus avait également été pris en compte comme circonstance aggravante. 24. M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (A 13_____). Par jugement du ______ 2023 (17_____), le tribunal a confirmé la décision du ______ 2023. 25. Par décisions du ______ 2024, le département a refusé d'accorder l'autorisation de démolir (M 8______) et l'autorisation de construire (DD 7______) sollicitées. 26. M. A______ a interjeté recours contre ces décisions auprès du tribunal le ______ 2024 (A 14_____). Par jugement du ______ 2024 (JTAPI 15_____), le tribunal a confirmé les décisions du ______ 2024. 27. Par courrier du ______ 2024, au vu de la décision de refus du ______ 2024 concernant la demande d'autorisation de construire DD 7______, le département a réitéré l'interdiction d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le 2______ avec effet immédiat, émise en date du ______ 2021. Commenté [WAV5]: JTAPI Commenté [WAV6]: JTAPI

- 7/17 - A/3061/2024 Il a également invité M. A______ à fournir tous les justificatifs permettant de démontrer le respect de l'ordre du ______ 2021, tel que rappelé par courrier du ______ 2023, dans un délai de 10 jours. 28. Par décision du ______ 2024, le département a infligé une amende administrative de CHF 35'000.- à M. A______. Ce dernier n'avait donné aucune suite à son courrier du ______ 2024. Cette manière d'agir ne pouvait être tolérée sous aucun prétexte et devait être sanctionnée. Le montant de l'amende tenait compte de son attitude à ne pas se conformer à ses ordres, tel que rappelé dans son courrier du ______ 2024. Un délai au 16 août 2024 lui était imparti pour fournir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de la bonne exécution de son ordre. 29. Par courrier du 16 août 2024, sous la plume de son conseil, M. A______ a transmis au département un reportage photographique démontrant que les logements libres sur la parcelle litigeuse avaient été murés afin de prévenir toute occupation. Concernant le dernier logement encore occupé par M. E______, il lui avait adressé le même jour un courrier lui demandant de confirmer la date de son départ. Il entreprenait toutes les démarches utiles afin d'obtenir le départ de ce dernier dans le but d'observer l'ordre du département du ______ 2021. Néanmoins, dans le cadre de rapports de droit civil, obtenir le départ du locataire était une opération requérant du temps. 30. Par courrier du 6 septembre 2024, le département a imparti un délai de 10 jours à M. A______ pour lui faire parvenir toutes les preuves attestant de ses propos tenus dans son courrier du 16 août 2023, notamment la résiliation du bail en cours. 31. Par acte du 16 septembre 2024, sous la plume de son conseil, M. A______, a formé recours contre la décision du département du ______ 2024 auprès du tribunal, concluant à son annulation, subsidiairement à la réduction du montant de l'amende à CHF 1'000.-, sous suite de frais et dépens. Son droit d’être entendu avait été violé. La décision querellée n’était pas motivée. L'Office des autorisations de construire ne précisait pas les raisons l’ayant conduit à prononcer une sanction administrative. Il se limitait à faire référence à ses courriers antécédents. Or, aucune raison justifiant sa décision du ______ 2024 visant l'évacuation du 2______ n'avait été donnée. En outre, il n'avait manifestement pas pris en compte le fait qu'il avait fait recours contre la décision de refus (DD 7______) du ______ 2024. Enfin, le délai de 10 jours imparti pour obtenir le départ des habitants apparaissait irréaliste. L'amende infligée était disproportionnée tant dans son principe que dans sa quotité. Aucune faute justifiant la fixation de l'amende querellée ne pouvait lui être reprochée. En tout état, le montant de l'amende devait être réduite. Il a transmis un chargé de pièces à l'appui de son recours.

- 8/17 - A/3061/2024 32. Par courrier du 19 septembre 2024, sous la plume de son conseil, M. A______ a indiqué qu'afin d'obtenir le départ de M. E______, il avait décidé de privilégier la voie amiable au lieu de résilier le bail et de s'exposer à une contestation et une procédure judiciaire. M. E______ s'était engagé à quitter son logement actuel dès qu'une solution de relogement aurait été trouvée, ce à quoi M. A______ était en train de s'employer. 33. Par décision du ______ 2024, constatant le non-respect de l'ordre du ______ 2021, rappelé les ______ 2023 et ______ 2024, s'agissant de l'interdiction d'habiter le 2______, le département a infligé une amende administrative de CHF 60'000.- à M. A______. Le montant de l'amende tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, de la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment le fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers l'utilisateur restant, et à persister à louer ce logement, ainsi que le fait accompli devant lequel le département avait été placé. De plus, le gain substantiel obtenu au vu des loyers perçus avait également été pris en compte comme circonstance aggravante. Un délai au 11 novembre 2024 lui était imparti pour fournir tous les justificatifs attestant des démarches entreprises en vue de l'interdiction d'habiter précitée. 34. Dans ses observations du 22 novembre 2024, le département a conclu au rejet du recours déposé le 16 septembre 2024 contre la décision du 12 juillet précédent, sous suite de frais. Il a produit son dossier. Aucune violation du droit d'être entendu ne pouvait être retenue. Le recourant, au regard du texte de la décision et de l'historique du dossier était parfaitement en mesure de saisir les raisons de l'amende. De nombreuses années et procédures avaient occupé les juridictions administratives en lien avec le comportement du recourant. Le constat que le 2______ était utilisé illicitement en tant qu'habitation datait de 2017, au moment de l'ouverture de la procédure d'infraction 4______. C'était sur la base de ce constat que, par décision du ______ 2021, le département avait fait interdiction au recourant d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment litigieux pour des raisons de salubrité et de sécurité. Cette décision était entrée en force, faute d'avoir été contestée. Ainsi, le recourant savait depuis plus de trois ans qu'il avait interdiction d'utiliser ce bâtiment à des fins d'habitation et avait d'ailleurs été sommé à de multiples reprises par le département. Quant à la justification de la décision litigieuse, le recourant s'était vu infliger une multitude d'amendes, notamment d'un montant de CHF 75'000.- pour nonconformité aux ordres du département. En dépit de cette sanction, durant l'année 2023, le recourant avait persisté à ne pas se conformer aux ordres de l'autorité intimée et avait ainsi fait l'objet d'autres amendes. Ces ordres concernaient l'état locatif et l'évacuation des habitants du 2______. La gradation des sanctions avait suivi son cours au fur et à mesure de la persistance du recourant à ne pas s'exécuter.

- 9/17 - A/3061/2024 L'amende litigieuse n'était aucunement liée au refus de l'autorisation de construire DD 7______, laquelle visait la régularisation partielle de la situation. L'amende était fondée dans son principe. La faute du recourant était manifeste. Il ne faisait aucun doute que l'ordre du département du ______ 2021 n'avait pas été respecté. Dans le cadre des échanges postérieurs au jugement du tribunal du ______ 2022, le recourant avait lui-même reconnu que deux locataires occupaient effectivement les locaux. Il ressortait de ses explications qu'il avait décidé de tolérer leur présence au vu de leurs promesses de quitter rapidement les lieux. Durant l'année 2024, alors qu'il avait déjà été sanctionné d'une amende d'un montant de CHF 20'000.-, il n'avait toujours entrepris aucune démarche pour évacuer les locataires restants. En dépit des sommations des 17 mai et ______ 2024, le recourant avait indiqué que seul M. E______ demeurait dans le 2______. Il ne démontrait toutefois aucunement que l'autre locataire, M. D______, avait effectivement quitté son logement. De plus, s'agissant de M. E______, le recourant se contentait d'assurances que ce dernier quitterait son logement, mais n'avait entrepris, et à la lecture des échanges, n'étendait entreprendre aucune démarche judiciaire pour l'évacuer. Ces explications ne faisaient que prouver qu'il ne s'était pas conformé à l'ordre du département et démontrait, par ailleurs, un certain mépris pour les injonctions de l'autorité intimée. Le recourant persistait, en outre, à tolérer la présence des locataires. Même après le refus de la DD 7______, qu'il avançait jusqu'alors comme une excuse pour tolérer la présence de M. E______, il n'avait entrepris aucune démarche. Il affirmait qu'obtenir le départ d'un locataire prenait du temps en droit civil et que le locataire allait quitter le logement dès qu'une solution de relogement allait être trouvée. Il continuait ainsi à ne pas démontrer le départ effectif des locataires, ni avoir mis en œuvre toutes les possibilités d'évacuation. Sa quotité était enfin proportionnée. Il avait pris en compte dans la fixation de la quotité de l'amende, la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment le fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers les locataires restants, et à persister à louer ces logements qui ne présentaient pas les conditions de sécurité ainsi que le fait accompli devant lequel l'autorité avait été mise. Le recourant indiquait clairement qu'il n'entendait toujours pas entamer de procédure particulière à l'encontre du locataire restant et donc respecter l'ordre du département. Il s'accommodait ainsi fort bien de la situation illicite dans laquelle il se trouvait. Il convenait également de mettre en exergue le long délai qui s'était écoulé depuis le prononcé de l'ordre en février 2021. Trois ans et demi après l'injonction du département qui avait été assortie de l'effet immédiat, il demeurait toujours deux, ou à tout le moins un, locataire dans le 2______. En outre, le recourant prévoyait de prolonger encore ce délai dans l'attente pour M. E______ de trouver une solution de relogement. Le recourant ne fournissait aucune explication quant à la durée excessive que prenait cette démarche. Il était surprenant qu'en trois ans et demi, aucune solution pour reloger ce locataire n'avait été trouvée.

- 10/17 - A/3061/2024 De plus, la situation de récidive avait été prise en compte, dans la mesure où le recourant faisait état, sans le contester, de plusieurs amendes dans le cadre de l'infraction 4______ dont une de CHF 60'000.-, entrée en force, et de trois autres, lesquelles avaient été validées par le tribunal (A 9______, 12_____ et A 13_____). La condition de la cupidité était également remplie, étant donné que le recourant percevait des loyers en tout cas de la part de M. E______. Au vu de ses antécédents et de son obstination à ne pas se conformer aux ordres du département, en dépit du fait que la précédente amende de CHF 60'000.- avait été validée par la chambre et était entrée en force un an auparavant, et que trois nouvelles amendes respectivement de CHF 1'000.-, 4'000.- et 20'000.- avaient été validées en 2023 par le tribunal, le montant de CHF 35'000.- s'avérait pleinement proportionné et tenait compte de la situation du recourant. 35. Dans sa réplique du 9 janvier 2025, le recourant a persisté dans les termes et conclusions de son mémoire de recours. Il avait trouvé une solution de relogement pour M. E______, ce dont il avait informé l'autorité intimée par courrier du 8 novembre 2024, pièces à l'appui. M. E______ avait observé ses engagements et quitté son logement qu'il occupait dans le 2______ le 13 décembre 2024. Ce bâtiment était désormais libre de tout occupant, les autres logements étant désormais tous murés. Il n'avait dès lors pas fait preuve d'un comportement fautif. Enfin, la condition de cupidité n'était aucunement remplie. Le locataire payait un loyer de CHF 920.- par mois, ce qui ne lui permettait en aucune façon de s'enrichir, comme le prétendait l'autorité intimée. Il a produit un chargé de pièces complémentaires. 36. Le 14 février 2025, le département a dupliqué et persisté dans les conclusions prises dans ses précédentes observations. 37. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LCI (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Dans un grief d'ordre formel, le recourant se prévaut d’une violation de son droit d’être entendu, sous l’angle du défaut de motivation de la décision entreprise, au motif qu’il ne lui était pas possible de saisir les raisons ayant conduit l'autorité intimée à prononcer une sanction administrative. Commenté [WAV7]: A/

- 11/17 - A/3061/2024 4. Le droit d’être entendu implique également pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision afin que le destinataire puisse la comprendre, l’attaquer utilement s’il y a lieu et afin que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. L’autorité doit ainsi mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Elle n’est pas tenue de discuter tous les arguments soulevés, mais peut se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige. La motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision. Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l’on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l’autorité, le droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est erronée (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 141 IV 249 consid. 1.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_762/2020 du 17 mars 2021 consid. 2.1 et les références citées ; 1C_415/2019 du 27 mars 2020 consid. 2.1 ; ATA/447/2021 du 27 avril 2021 consid. 6b). 5. La réparation d’un vice de procédure en instance de recours et, notamment, du droit d’être entendu, n’est possible que lorsque l’autorité dispose du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_240/2017 du 11 décembre 2018 consid. 3.2). Elle dépend toutefois de la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l’exception. Elle peut cependant se justifier en présence d’un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 du 5 juin 2018 consid. 2.1) En outre, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/802/2020 du 25 août 2020 consid. 4c et les références cités). 6. En l'espèce, la décision litigieuse est certes succincte. Néanmoins, elle mentionne la disposition légale topique sur laquelle elle se fonde et énonce le motif pour lequel l'autorité intimée a infligé l'amende, se référant expressément à son courrier du ______ 2024. Dans ces circonstances, le recourant, représenté par son conseil, était en mesure de saisir les raisons qui avaient amené l’autorité intimée à prendre cette décision. Il a d'ailleurs pu motiver son recours de manière complète. Par ailleurs, les griefs qu’il fait valoir démontrent qu’il a parfaitement saisi le sens et la portée de la décision querellée. Pour sa part, l'autorité intimée s'est prononcée en détail dans ses observations, puis dans sa duplique, exposant notamment les raisons pour lesquelles elle avait infligée une sanction administrative au recourant et sa quotité. Ce dernier a ensuite eu l’occasion de répliquer. En tout état, un éventuel défaut de motivation peut être réparé par la prise de position de l'autorité intimée, suite à un recours, si, comme en l'espèce, l'administré se voit offrir la possibilité de s'exprimer

- 12/17 - A/3061/2024 à son sujet et que l'autorité de recours peut examiner librement les questions de fait et de droit. Ce grief sera ainsi écarté. 7. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l'espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 30 octobre 2018 consid. 4.2). 8. Saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office. Il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, mais n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (cf. ATA/386/2018 du 24 avril 2018 consid. 1b ; ATA/117/2016 du 9 février 2016 consid. 2 ; ATA/723/2015 du 14 juillet 2015 consid. 4a). 9. Le recourant conteste l'amende administrative d'un montant de CHF 35'000.infligée par le département, tant dans son principe que dans sa quotité. 10. Les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des art. 129 et 130 LCI (art. 131 LCI). Le département notifie aux intéressés, par lettre recommandée, les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 11. Est passible d'une amende administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la LCI, à ses règlements d'application ainsi qu'aux ordres du département (art. 137 al. 1 LCI). 12. Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de l'infraction ; la violation des prescriptions par cupidité ainsi que les cas de récidive constituent notamment des circonstances aggravantes (art. 137 al. 3 LCI). 13. L'art. 137 al. 1 let. c LCI érige la contravention aux ordres donnés par le département en infraction distincte de la contravention à la LCI et à ses règlements d'application (let. a et b). De par sa nature, cette infraction est très proche de celle visée par l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), soit l'insoumission à une décision de l'autorité, qui, d'une part, constitue un moyen d'exécution forcée, dans la mesure où elle permet d'exercer une certaine pression

- 13/17 - A/3061/2024 sur le destinataire d'une injonction de l'autorité afin qu'il s'y conforme et, d'autre part, en tant que disposition pénale, revêt un caractère répressif (cf. Alain MACALUSO/ Laurent MOREILLON/ Nicolas QUELOZ [éd.], Commentaire romand du Code pénal II, Art. 111-392 CP, 2017, n. 2 ad art. 292 p. 1887). 14. À l'instar de cette disposition pénale, la condamnation de l'auteur pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. a LCI n'a pas pour effet de le libérer du devoir de se soumettre à la décision de l'autorité. S'il persiste dans son action ou son omission coupable, il peut être condamné plusieurs fois pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. c LCI, sans pouvoir invoquer le principe ne bis in idem, dès lors que l'on réprime à chaque fois une autre période d'action ou d'omission coupables. De plus, la sanction de l'insoumission peut être augmentée chaque fois qu'une menace de l'appliquer est restée sans effet (cf. ATA/147/2014 du 11 mars 2014 consid. 11 et les références ; ATA/455/2000 du 9 août 2000 consid. 3d). 15. Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister. C'est dire que la quotité de la sanction administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/508/2020 du 26 mai 2020 consid. 4 ; ATA/206/2020 du 25 février 2020, consid. 4b ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020, consid. 7b). En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), il y a en effet lieu de faire application des dispositions générales (art. 1 à 110) du code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). 16. En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), les dispositions de la partie générale du CP s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif, sous réserve de celles qui concernent exclusivement le juge pénal (ATA/611/2016 du 12 juillet 2016 consid. 10c et les références citées). Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple négligence (cf. not. ATA/625/2021 du 15 juin 2021 consid. 4b; ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7d ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020 consid. 7c ; ATA/1828/2019 du 17 décembre 2019 consid. 13c ; ATA/1277/2018 du 27 novembre 2018 consid. 6c ; Ulrich HÄFELIN/Georg MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8e éd., 2020, p. 343 n. 1493). 17. Il est ainsi en particulier nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fûtce sous la forme d’une simple négligence (cf. not. ATA/625/2021 du 15 juin 2021 consid. 4b; ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7d ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020 consid. 7c ; ATA/1828/2019 du 17 décembre 2019 consid. 13c ; ATA/1277/2018 du 27 novembre 2018 consid. 6c ; Ulrich HÄFELIN/Georg MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8e éd., 2020, p. 343 n. 1493). 18. L'autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d'une sanction doit faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes applicables

- 14/17 - A/3061/2024 à la fixation de la peine). La culpabilité doit être évaluée en fonction de tous les éléments objectifs pertinents, qui ont trait à l'acte lui-même, à savoir notamment la gravité de la lésion, le caractère répréhensible de l'acte et son mode d'exécution. Du point de vue subjectif, sont pris en compte l'intensité de la volonté délictuelle, ainsi que les motivations et les buts de l'auteur. À ces composantes de la culpabilité, il faut ajouter les facteurs liés à l'auteur lui-même, à savoir les antécédents (judiciaires et non judiciaires), la réputation, la situation personnelle (état de santé, âge, obligations familiales, situation professionnelle, risque de récidive, etc.), la vulnérabilité face à la peine, de même que le comportement après l'acte et au cours de la procédure (cf. ATF 141 IV 61 consid. 6.1.1 ; 136 IV 55 ; 134 IV 17 consid. 2.1 ; 129 IV 6 consid. 6.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_1024/2020 du 25 janvier 2021 consid. 1.1 ; 6B_28/2016 du 10 octobre 2016 consid. 5.1 ; 6B_1276/2015 du 29 juin 2016 consid. 2.1 ; cf. aussi ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7e) et ses capacités financières (cf. ATA/719/2012 du 30 octobre 2012 consid. 20 et les références citées). 19. Néanmoins, toujours selon la jurisprudence constante, l'administration doit faire preuve de sévérité afin d'assurer le respect de la loi et, selon l'art. 47 CP, jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour infliger une amende (ATA/313/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/124/2016 du 9 février 2016 ; ATA/824/2015 du 11 août 2015 ; ATA/569/2015 du 2 juin 2015 ; ATA/886/2014 du 11 novembre 2014), le juge ne la censurant qu'en cas d'excès (ATA/313/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/124/2016 du 9 février 2016 ; ATA/824/2015 du 11 août 2015 ; ATA/147/2014 du 11 mars 2014). L'autorité ne viole le droit en fixant la peine que si elle sort du cadre légal, si elle se fonde sur des critères étrangers à l'art. 47 CP, si elle omet de prendre en considération des éléments d'appréciation prévus par cette disposition ou, enfin, si la peine qu'elle prononce est exagérément sévère ou clémente au point de constituer un abus du pouvoir d'appréciation (cf. ATF 136 IV 55 consid. 5.6 ; 135 IV 130 consid. 5.3.1 ; 134 IV 17 consid. 2.1 ; 129 IV 6 consid. 6.1 et les références citées ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_28/2016 du 10 octobre 2016 consid. 5.1 ; 6B_1276/2015 du 29 juin 2016 consid. 2.1). 20. Enfin, l'amende doit respecter le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101 ; cf. ATA/313/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/871/2015 du 25 août 2015 ; ATA/824/2015 du 11 août 2015), lequel commande que la mesure étatique soit nécessaire et apte à atteindre le but prévu et qu'elle soit raisonnable pour la personne concernée (cf. ATF 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 140 II 194 consid. 5.8.2 ; 139 I 218 consid. 4.3). 21. En l'espèce, le ______ 2021, le département a fait interdiction au recourant d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le 2______, pour des raisons de sécurité et de salubrité. Cette décision est entrée en force. En dépit de cette injonction, assortie de l'effet immédiat, et de la dernière sommation du ______ 2024, au moment du prononcé de la décision querellée, le

- 15/17 - A/3061/2024 ______ 2024, un locataire vivait dans le 2______, ce qui n'est pas contesté par le recourant. Il est ainsi indéniable que ce dernier ne s'est pas conformé à l'interdiction précitée qui lui avait été faite. Le recourant justifie la présence de ce locataire par le fait que, afin d'obtenir le départ de ce dernier, il avait décidé de privilégier la voie amiable au lieu de résilier le bail et de s'exposer à une contestation et une procédure judiciaire. Il s'employait à trouver une solution de relogement à son locataire, lequel s'était engagé à quitter son logement une fois une solution trouvée. Le recourant affirme enfin que, dans le cadre de rapports de droit civil, obtenir le départ du locataire était une opération requérant du temps. Il ne saurait être suivi. Au regard de l'art. 137 al. 1 let. c LCI, son comportement est en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par cette disposition et peut donc donner lieu au prononcé d'une amende. Le fait que, le 13 décembre 2024, le locataire précité a effectivement quitté son logement et que le 2______ est désormais libre de tout occupant, n'y change rien. Au moment du prononcé de la décision entreprise, le recourant a persisté à ne pas se conformer à l'interdiction d'habiter qui lui a été faite. Au vu du délai écoulé depuis le prononcée de ladite interdiction, soit plus de trois ans, le recourant n'a fourni aucune explication quant à la durée excessive que prenait la démarche amiable pour trouver une solution de relogement. Or, le recourant savait, depuis le ______ 2021 qu'il lui était fait interdiction d'utiliser les logements litigieux. C'est ainsi assurément avec conscience et volonté qu'il n'a pas obtempéré à l'interdiction prononcée par le département, alors même que la décision y relative était entrée en force. Agissant de la sorte, le recourant a manifestement commis une faute, de sorte que l'amende est fondée dans son principe. 22. Concernant la proportionnalité de la sanction, fixée à CHF 35'000.-, le tribunal retiendra d'abord que l'infraction réalisée par le recourant est objectivement grave, les intérêts publics protégés relevant en l'espèce à la fois de la police des constructions et de la protection de la santé publique. Il y a en outre circonstance aggravante au sens de l'art. 137 al. 3 LCI vu la récidive, le recourant ayant été condamné à réitérées reprises à la suite de l'ouverture de la procédure d'infraction 4______. Les nombreuses amendes prononcées à l'encontre du recourant peuvent effectivement être retenues à titre d'antécédents, en particulier celle de CHF 20'000.- prononcée le ______ 2023, qui reposait déjà sur l'art. 137 al. 1 let. c LCI et sanctionnait le non-respect de l'interdiction d'habiter en tous points identique à celle ici en cause. Malgré cette dernière sanction, le recourant a persisté à refuser de s'exécuter. L'autorité intimée pouvait donc augmenter le montant des amendes au fil des infractions pour, légitimement, tenir compte de la récidive. Ces comportements successifs dénotent une absence totale de considération pour les dispositions légales en vigueur et pour les décisions des autorités, qui doit être sanctionnée sévèrement. Au vu des circonstances, seule une amende d'un montant

- 16/17 - A/3061/2024 important semble pouvoir faire prendre conscience au recourant de la situation et peut être susceptible d'atteindre le résultat escompté. Ainsi, le montant de CHF 35'000.-, figurant au bas de l'échelle prévue par l'art. 137 al. 1 LCI tout en étant d'une certaine importance, est proportionné à l'infraction commise. Enfin, contrairement à ce que prétend le recourant, percevant des loyers à tout le moins de la part de M. E______, la circonstance aggravante de la violation de la loi par cupidité est également réalisée. Au surplus, le recourant ne démontre ni ne soutient que le paiement de cette amende l’exposerait à des difficultés financières particulières. Dans ces conditions, force est de constater que le département n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation en fixant le montant de l’amende à CHF 35'000.-. 23. Mal fondé, le recours sera rejeté. 24. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 25. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).

- 17/17 - A/3061/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 16 septembre 2024 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du ______ 2024 ; 2. le rejette ; 3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par l'avance de frais ; 4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Patrick BLASER et Carmelo STENDARDO, juges assesseurs Au nom du Tribunal : La présidente Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le Le greffier