Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 21.04.2026 A/985/2024

RÉPUBLIQUE E T

CANTON D E GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/985/2024-LCI ATA/389/2026 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 21 avril 2026 3ème section dans la cause

A______ recourant représenté par Me Joël CHEVALLAZ, avocat contre B______ C______ D______ E______ représentés par Me Cédric LENOIR, avocat et DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC intimés

_________ Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 15 mai 2025 (JTAPI/513/2025)

- 2/15 - A/985/2024 EN FAIT A. a. A______ est propriétaire de la parcelle no 1'474 de la commune d’F______ (ciaprès : la commune) d’une surface de 954 m2, sise en zone 5 à l’adresse 1, chemin G______, sur laquelle est construite une habitation à un logement d’une surface au sol de 103 m2 ainsi qu’un garage privé accessible depuis le chemin G______. b. H______, de I______, est propriétaire de la parcelle no 1'473, d’une surface de 1'098 m2, sise en zone 5 à l’adresse 1A, chemin G______, sur laquelle est construite une habitation à un logement d’une surface au sol de 110 m2 ainsi qu’un garage privé accessible depuis le chemin G______ par un chemin privé, sans issue, traversant la partie est de la parcelle no 1'474 voisine. c. D______, B______, C______, et E______ sont copropriétaires de la parcelle no 238, d’une surface de 2'561 m2, sise en zone 5 à l’adresse 1B, chemin G______, sur laquelle est construite une habitation à un logement d’une surface au sol de 134 m2. La parcelle est accessible depuis le chemin G______ par le prolongement du chemin privé traversant la partie est de la parcelle no 1'474 puis la partie est de la parcelle no 1'473, voisine. d. Le chemin d’accès pour les parcelles nos 1'473 et 238 a été constitué, le 11 novembre 1983, par une servitude de passage à tous usages, RS 1______, grevant les parcelles nos 1’473 et 1’474 au profit de la parcelle no 238 et sur la parcelle n° 1'474 au profit de la parcelle no 1'473 afin d’accorder un accès à ces parcelles depuis le chemin G______. Sur le plan de la servitude, à l’échelle 1/1’000, le passage depuis le chemin G______ est représenté par une bande rectiligne d’une largeur mesurée sur le plan de 3 à 4 mm et d’une longueur d’environ 27 mm et 30 mm respectivement sur les parcelles nos 1'473 et 1'474. B. a. Sur la parcelle no 1'473, une autorisation de construire un habitat groupé avec abris vélos, places de stationnement extérieures, aménagements extérieurs a été délivrée le 11 avril 2024 (DD 2______). Deux recours ont été déposés, par A______ et les copropriétaires de la parcelle no 238, contre cette autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de première instance, qui a admis partiellement le premier, conditionnant l’autorisation de construire à la preuve de la garantie d’un accès conforme, et rejeté le second, après les avoir joints, par jugement du 15 mai 2025 (JTAPI/512/2025). Un recours a été déposé par A______ contre le jugement du TAPI auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative), qui l’a rejeté par arrêt de ce jour rendu dans la procédure A/1640/2024. b. Le 17 mars 2023, par l’intermédiaire d’un mandataire professionnellement qualifié, D______ a déposé une demande d’autorisation de construire pour édifier sur la parcelle n° 238 un habitat groupé (48% THPE) de neuf logements, y installer une pompe à chaleur (ci-après : PAC), ainsi qu'y abattre des arbres.

- 3/15 - A/985/2024 Le projet visait la construction d’un immeuble répartis sur trois niveaux, composé de deux volumes reliés par une structure distributive extérieure, avec escalier et monte personnes, desservant deux appartements de quatre pièces, deux de cinq pièces et cinq de six pièces, chaque appartement possédant un balcon. Des places de parking pour des véhicules automobiles partagés et des deux roues étaient prévues. La demande a été enregistrée sous la référence DD 3______ par le département du territoire (ci-après : le département) qui l’a soumise aux instances usuelles lesquelles ont rendu leurs préavis, notamment : - le 27 mars 2023, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet. Elle a notamment relevé que le projet ne respectait pas l’art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), la surface des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) dépassant le maximum légal de 100 m2. Elle a aussi octroyé une dérogation au sens de l’art. 59 al. 4 let. a de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ; - le 14 avril 2023, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a requis un document notarié stipulant l’accord des propriétaires des parcelles voisines nos 1'473 et 1'474 pour autoriser le passage des véhicules tous modes ; - le 27 avril 2023, la police du feu a requis un plan d’accès précisant que conformément à la directive no 7 du règlement d’application de la loi sur la prévention des sinistres, l’organisation et l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 (RPSSP - F 4 05.01), les chaussées et aires d’accès devaient supporter une charge de 25 tonnes, avoir une largeur minimum de 3.5 m et un dégagement en hauteur de 4.5 m ; - le 2 mai 2023, la commune a émis un préavis favorable. Une servitude de passage à pied, du nord au sud, devait être constituée conformément à ce qui était prévu dans sa planification directrice communale en matière de mobilité piétonne. Le 3 mai 2023, le département a informé la requérante que le projet devait être modifié pour se conformer à certains des préavis. c. Le 14 août 2023, un projet modifié a été déposé, la requérante exposant que la surface de CDPI avait été ramenée à 97,6 m2, suite à la modification de la structure des balcons et de l’abri vélo. L’accès à travers les parcelles nos 1'473 et 1'474 avait une largeur de 3.5 m. De nouveaux préavis ont été délivrés, notamment : - le 17 août 2023, la DAC a accepté la dérogation selon l’art. 59 al. 4 let. a LCI, notant que la surface brute de plancher (ci-après : SBP) était de 1'228 m2 et la surface des CDPI de 98 m2 ;

- 4/15 - A/985/2024 - le 13 septembre 2023, la police du feu a requis la transmission d’un plan d’accès indiquant, depuis le chemin G______, l’accès des services d’incendie et de secours (ci-après : SIS) à la parcelle concernée par la demande. Indiquer sur ce plan, consacré, les largeurs, (existantes et prévues à réaliser pour le projet), de la voie d’accès des engins des SIS conformément à la directive RPSSP. - le 18 septembre 2023, la commune a émis un préavis favorable. L’objectif de la constitution d’une servitude de passage à pied était de raccorder les chemins G______ et de la J______. Compte tenu de l’existence d’un chemin à l’ouest de la parcelle no 2'204, il semblait opportun d’envisager l’adaptation du tracé du cheminement, dans l’optique de relier les deux parcelles par l’ouest. L’assiette de la future servitude serait à définir ultérieurement. La coordination avec le requérant de la DD 2______ était également nécessaire ; - le 4 octobre 2023, l’OCT a demandé que lui soit transmis un plan coordonné avec le projet en cours d’instruction sur la parcelle no 1'473 s’agissant des gabarits à disposition pour le passage des véhicules et tenant compte des places de stationnement et de leurs manœuvres sur cette parcelle no 1'473 (DD 2______). Il était attendu que les deux DD transmettent le même plan d’accès afin d’assurer la cohérence. d. En décembre 2023, la requérante a déposé une troisième version du projet, après avoir été informée le 10 octobre 2023 que le projet devait se conformer aux préavis. Elle a exposé que le projet voisin sur la parcelle no 1'473 avait été modifié pour que le chemin d’accès ait une largeur de 3.5 m, comme l’attestait le plan produit. - le 12 décembre 2023, la DAC a préavisé favorablement, avec dérogation selon l’art. 59 al. 4 let. a LCI. Elle a noté que la SBP était de 1'228 m2 et que la surface des CDPI était de 98 m2 ; - le 10 janvier 2024, la police du feu a préavisé favorablement, sous conditions. Elle a notamment exigé (condition n° 9) que « les voies d’accès des engins des SIS aux bâtiments soient conformes à la directive no 7 du RPSSP. Entre autres, le chemin d’accès aux engins devait avoir une largeur en ligne droite de 3.50 m au minimum ; - le 18 janvier 2024, l’OCT a émis un préavis favorable, avec dérogation selon l’art. 8 al. 2 let. a, c et d du règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP - L 5 05.10) et sous conditions ; six places de parking voitures pour des véhicules individuels partagés étaient prévues, une place visiteur, deux places pour deux roues motorisés et 40 places pour vélos, dont 21 accessibles aux visiteurs et 4 pour des vélos spéciaux. - le 14 février 2024, la commune a émis un préavis favorable, sous conditions et avec souhaits. Elle a réitéré qu’une servitude de passage à pied devait être constituée. e. Par décision globale du 20 février 2024, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour, le département a délivré

- 5/15 - A/985/2024 l’autorisation de construire requise DD 3______ qui stipulait que les conditions figurant dans les préavis, notamment de la police du feu du 10 janvier 2024, devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation (point 5). C. a. Le 20 mars 2024, A______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de construire, concluant à son annulation ainsi que préalablement à la tenue d’un transport sur place. Il a fait valoir plusieurs griefs, dont notamment des violations de l’art. 14 LCI, des art. 19 et 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) et des normes relatives à la police du feu. b. Après avoir ordonné un double échange d’écritures, le TAPI a rejeté le recours par jugement du 15 mai 2025. Il renonçait à procéder à un transport sur place, le dossier étant complet. Il était prématuré de se déterminer sur l’existence ou non d’un accès suffisant à la parcelle, l’autorisation querellée étant assortie de la condition selon laquelle elle n’aurait d’effet juridique qu’une fois l’équipement routier assuré. Elle exigeait ainsi que le projet de construction dispose de l’accès nécessaire au plus tard au moment de sa réalisation, conformément à la jurisprudence. Le projet était conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone et le trafic supplémentaire engendré ne constituait pas un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI. Il a encore écarté un grief portant sur le taux de CDPI, question qui n’est plus litigieuse. D. a. Par acte envoyé le 18 juin 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation ainsi qu’à celle de l’autorisation de construire DD 3______ et, préalablement, à un transport sur place. Il avait fait établir un plan de situation de la servitude par un ingénieur géomètre. Selon son rapport, la largeur officielle de l’assiette de la servitude était de 2.94 m sur toute la longueur mais la largeur réelle oscillait entre 2.41 et 2.52 m au maximum. L’accès était entouré de haies. Sur toute sa longueur il ne permettait pas le croisement de deux véhicules ni avec un piéton. Les faits pertinents n’avaient pas été constatés de façon exacte et complète et ne permettaient pas d’évaluer l’accessibilité à la parcelle litigieuse. Les dimensions indiquées étaient approximatives. Les conditions d’une autorisation telles que prévues par les art. 19 et 22 LAT n’étaient pas remplies. La parcelle concernée ne pouvait être desservie d’une manière adaptée à son utilisation prévue car l’accès n’était pas suffisant d’un point de vue technique et juridique. Même si le chemin était élargi sur les deux autres parcelles, il s’opposerait à un élargissement sur la sienne. En outre, même l’assise de la servitude était insuffisante.

- 6/15 - A/985/2024 L’octroi d’une autorisation sous condition était en l’espèce illicite, vu l’étroitesse du chemin, de l’absence d’accotement, la présence d’arbres en surplomb et celle d’autre végétation. Le nombre de personnes appelées à emprunter ce chemin devrait augmenter de manière significative à l’avenir et il ne serait pas possible de garantir la sécurité de usagers. De plus, sur le plan juridique, il y avait aggravation notable de la servitude par l’usage projeté et donc défaut d’un point de vue juridique. L’appréciation faite par le TAPI des inconvénients graves ne pouvait être suivie. Une augmentation même modérée de l’utilisation du chemin entraînerait une surcharge fonctionnelle et ferait naître des dangers réels pour ses usagers. Cela d’autant plus que la commune prévoyait d’instituer une servitude de passage à pied, augmentant les tiers non domiciliés dans le quartier sur ce passage. b. Le 25 juillet 2025, les copropriétaires ont déposé des observations, concluant au rejet du recours. Le recourant ne respectait pas l’assiette de la servitude constituée à charge de sa parcelle, ce dont il serait tiré les conséquences adéquates sur le plan civil si nécessaire. La haie située à droite du chemin, était celle du recourant qui pouvait facilement la tailler ou l’arracher pour se conformer à l’assiette de la servitude. En outre, le recourant n’empruntait pas ce chemin, ayant un accès direct à sa parcelle. La question du croisement de véhicule n’était pas pertinente, l’OCT ayant préavisé favorablement le projet. Pour toutes ces raisons, la qualité pour recourir du recourant devait être niée. Il ne retirait aucun intérêt pratique des griefs soulevés qui ne visaient qu’une bonne application du droit. Il existait une servitude de passage et la question de sa largeur était prématurée compte tenu de la condition prévue par l’autorisation de construire. Pour le surplus, ils reprenaient à leur compte le raisonnement du TAPI. c. Le 29 juillet 2025, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours. Une photographie du chemin d’accès litigieux montrait l’existence d’une large bande herbeuse sur les premiers 20 m, à gauche de celui-ci. Cette bande herbeuse, séparait la voie d’accès d’un autre chemin privé parallèle, menant à des parcelles situées à sa gauche. Le recourant admettait que l’autorisation avait fait l’objet d’une condition reprise du préavis de la police du feu qui imposait que les voies d’accès des engins SIS aux bâtiments soient conformes à la directive RPSSP. Le projet devait disposer de la voie d’accès au plus tard au moment de sa réalisation, conformément à la

- 7/15 - A/985/2024 jurisprudence. L’opposition éventuelle des voisins concernés ne remettait pas en cause la condition prévue par une autorisation de construire. Il ne résultait pas d’inconvénients graves au sens de l’art. 14 LCI de l’autorisation de construire délivrée. d. Le 7 octobre 2025, le recourant a répliqué, persistant dans ses conclusions. Sa qualité pour recourir devait être confirmée. Le transport sur place permettrait de vérifier les dimensions, les largeurs utiles, la hauteur libre et les zones d’évitement du chemin. L’accès ne respectait pas les normes relatives à la police du feu et comportait d’autres insuffisances techniques et dangers pour les usagers. Aucun accotement praticable ni renfoncement n’était établi. Les rives étaient contraintes par des haies de plus d’un mètre de hauteur ce qui excluait toute manœuvre d’évitement. Du point de vue juridique, la voie n’était pas non plus adaptée, les servitudes instituées ne pouvant pas absorber l’exploitation d’un immeuble avec sept places de stationnement et celle de trois villas avec stationnement et vélos. La clause suspensive de l’autorisation de construire reposait sur une hypothèse non établie en fait et en droit et l’adaptation de la voie d’accès devait être tranchée dès à présent. La construction projetée était susceptible d’entraîner des inconvénients graves et une gêne durable. e. La cause a ensuite été gardée à juger. EN DROIT 1. Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). Cependant, les intimés remettent en cause la qualité pour recourir du recourant, compte tenu des griefs qu’il a soulevé dans son recours et d’une prétendue absence d’intérêt pratique au recours. 1.1 À teneur de l’art. 60 al. 1 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti à la décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée, sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/508/2025 du 6 mai 2025 consid. 2.1 et l'arrêt cité). La chambre administrative a déjà jugé que les let. a et b de la disposition précitée doivent se lire en parallèle : ainsi, le particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être admis comme partie recourante, même s’il était partie à la procédure de première instance (ATA/398/2025 du 8 avril 2025 consid. 2.2 et l'arrêt cité ; Stéphane GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de procédure administrative genevoise, 2017, p. 184 n. 698).

- 8/15 - A/985/2024 1.2 En matière de droit des constructions, en ce qui concerne les voisins, seuls ceux dont les intérêts sont lésés de façon directe et spéciale ont l’intérêt particulier requis (ATF 133 II 409 consid. 1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_158/2008 du 30 juin 2008 consid. 2). Le recourant doit ainsi se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. La qualité pour recourir est en principe donnée lorsque le recours émane du propriétaire d’un terrain directement voisin de la construction ou de l’installation litigieuse (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_387/2021 du 20 février 2023 consid. 1.1 ; ATA/1237/2021 du 16 novembre 2021 consid. 2b ; Laurent PFEIFFER, La qualité pour recourir en droit de l’aménagement du territoire et de l’environnement, 2013, p. 92). La qualité pour recourir peut être donnée en l’absence de voisinage direct, quand une distance relativement faible sépare l’immeuble des recourants de l’installation litigieuse (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_346/2011 du 1er février 2012 publié in DEP 2012 p. 692 consid. 2.3 ; ATA/453/2021 du 27 avril 2021 consid. 2b). La proximité avec l'objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d'une autorisation de construire. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée (ATF 137 II 30 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2021 du 10 janvier 2023 consid. 1.1.1 ; ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 consid. 11b). 1.3 En l’espèce, le recourant n’est certes pas voisin direct de la parcelle concernée par l’autorisation de construire mais sa parcelle en est séparée uniquement pas une autre parcelle. Surtout, il est propriétaire d’une partie de la voie d’accès aux deux parcelles suivantes depuis le chemin G______ puisque celle-ci traverse son bien-fonds, une servitude de passage ayant été constituée dans ce but. Le recourant conteste d’ailleurs l’utilisation de cette voie qui serait faite par les habitants des constructions projetées. En conséquence, étant touché dans un intérêt personnel plus que quiconque et ayant un avantage pratique à l’annulation de l’autorisation, la qualité pour recourir doit lui être reconnue. 2. Le recourant conclut à un transport sur place. 2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Il n'empêche toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées,

- 9/15 - A/985/2024 elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). 2.2 En l’espèce, vu les considérants qui suivent, la chambre administrative ne donnera pas suite à la demande de mesure d’instruction sollicitée par le recourant, faute d’être déterminante pour l’issue du litige. Vu notamment les préavis favorables des instances spécialisées, les plans et photographies qui figurent dans le dossier, dont certaines produites par le recourant, la chambre administrative ne voit pas d’utilité à ordonner un transport sur place, cette mesure n'étant pas nécessaire pour établir les faits pertinents. 3. En vertu de l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) ; les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 4. Selon le recourant, les conditions des art. 19 et 22 LAT n’étant pas remplies, l’autorisation de construire n’aurait pas dû être délivrée. 4.1 Aux termes de l’art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente, laquelle est délivrée notamment si le terrain est équipé (art. 22 al. 2 let. b LAT). Tel est le cas selon l’art. 19 al. 1 LAT lorsque la parcelle est desservie d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès. 4.2 L’équipement minimal selon le droit fédéral exige des voies d’accès « adaptées » à l’utilisation prévue (le texte allemand parle d’accès suffisant - hinreichend). L’idée de base était que les bâtiments doivent être accessibles non seulement à leurs occupants, mais également aux services d’urgence si cela devait s’avérer nécessaire. Le droit fédéral se limite à exiger un accès suffisant, praticable, celui-ci n’ayant pas besoin d’être optimal. Ainsi, même un accès extrêmement malcommode pour les propriétaires peut se révéler suffisant au sens de l’art. 19 al. 1 LAT, dès lors que la sécurité des usagers est garantie sur toute sa longueur (revêtement adéquat, largeur suffisante, pente acceptable, visibilité et possibilité de croisement, etc.), que l’accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie est assuré et qu’il est suffisant d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu’il dessert. Un équipement aux dimensions un peu « justes » peut d’ailleurs se justifier en partie par le fait qu’il est économe en sol. Le droit fédéral n’exige pas qu’une route carrossable mène directement jusqu’au terrain ou au bâtiment projeté pour que celui-ci soit considéré comme équipé. Il suffit qu’il existe une route à proximité, à partir de laquelle il est possible d’accéder à la construction par un chemin piéton, pour autant que des services publics puissent approcher à moins de 80 m et qu’une intervention efficace reste possible (Eloi JEANNERAT in : Heinz AEMISEGGER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.],

- 10/15 - A/985/2024 Commentaire pratique LAT : Autorisation de construire, protection juridique et procédure, 2020, p. 544 ss n. 22 à 26 ad art. 19 LAT). 4.3 L’accès doit non seulement se révéler suffisant sur le plan purement technique, mais il convient également que son tracé et son utilisation soient conformes au droit. La réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (arrêt du Tribunal fédéral 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1 et les références citées). 4.4 Dans l’examen du caractère suffisant d’une voie d’accès, qui doit être interprété de cas en cas, les autorités cantonales compétentes bénéficient d’un grand pouvoir d’appréciation (ATF 121 I 65 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5 ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, p. 281 n. 520). Elles peuvent aussi se fonder sur les normes édictées en la matière par l’Union des professionnels suisses de la route et des transports (normes VSS), non contraignantes, à appliquer en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (arrêts du Tribunal fédéral 1C_424/2019 du 2 avril 2020 consid. 3.1 ; 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1 et les références citées). 4.5 La notion juridique indéterminée d’accès suffisant peut être précisée par le droit cantonal et la pratique judiciaire et administrative cantonale (arrêt du Tribunal fédéral 1C_158/2022 du 20 décembre 2022 consid. 3.1). À Genève, l’autorisation de construire peut être subordonnée à l’équipement préalable des terrains, notamment à la construction de chemins (art. 16 al. 1 let. b LCI). 4.6 Sur le plan temporel, le droit fédéral exige que le projet de construction dispose, au plus tard au moment de sa réalisation, de l’accès nécessaire. Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis de construire. Si une autorisation de construire est assortie de la condition selon laquelle l'autorisation de construire n'aura d'effet juridique qu'une fois l'équipement routier assuré, cela est suffisant à cet égard (ATF 127 I 103 consid. 7d ; arrêts du Tribunal fédéral 1C _589/2020 du 25 mars 2021 consid. 3.2.1). Le Tribunal fédéral a confirmé qu’un tribunal cantonal pouvait compléter un permis de construire en imposant au requérant ou aux propriétaires fonciers des parcelles concernées l’obligation de fournir à l’autorité administrative, après l'entrée en vigueur du permis de construire et avant le début des travaux, la preuve que les deux terrains à bâtir avaient été réunis ou que les droits réciproques correspondants avaient été inscrits au registre foncier pour la réalisation du projet de construction (arrêt du Tribunal fédéral 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5). La chambre de céans a complété une autorisation de construire en ajoutant comme condition que l’accès soit garanti au plus tard au moment de la réalisation du projet dans une espèce où l’impasse utilisée par le propriétaire était exclusivement sise sur des parcelles privées n’étant pas grevées d’une servitude de droit de passage

- 11/15 - A/985/2024 garantissant l’accès aux parcelles objet du projet de construction (ATA/1242/2023 du 14 novembre 2023 consid. 3.6). 4.7 Selon la jurisprudence, l'autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique, l'est par le biais d'une servitude foncière au sens des art. 730 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l'utilisation prévue. En cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, l'autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée. S'il apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux opposants au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas (arrêt du Tribunal fédéral 1C_17/2025 du 29 janvier 2026 consid. 4.3.1 ; 1C_341/2020 précité consid. 3.2.1 et les références citées). 4.8 Il n’est pas possible de fixer abstraitement des largeurs minimales, la jurisprudence faisant dépendre cette largeur minimum des caractéristiques individuelles locales. Il a toutefois été constaté dans la jurisprudence rendue en la matière que le critère de la largeur de la voie d’accès, déterminant selon les normes VSS ou imposée par certaines dispositions de droit cantonal, était fréquemment pondéré par celui de la longueur du chemin d’accès (notamment dans les arrêts du Tribunal fédéral 1C_668/2013 du 21 mars 2014 consid. 2.2 in DC 2015 p. 132, 1C_157/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.6 cités dans Irène MARTIN-RIVARA, La servitude de passage nécessaire, 2021 p. 65 n. 168). Par exemple, le Tribunal fédéral a confirmé une autorisation de construire un immeuble de 23 appartements avec une voie d'accès d'une centaine de mètres et d'une largeur de 3 à 3.5 m avec des murets de part et d'autre. L'étroitesse du chemin n'était pas rédhibitoire compte tenu de surlargeurs prévues tous les 30 m environ permettant le croisement de voitures de tourisme (arrêt du Tribunal fédéral 1C_597/2019 du 9 octobre 2020). 4.9 Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/508/2025 du 6 mai 2025 consid. 6.8 ; ATA/169/2020 du 11 février 2020 consid. 7b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine). 4.9.1 Concernant l’aggravation de la charge pour le fond servant, le Tribunal fédéral a notamment retenu que la construction de 19 nouveaux logements, dont la plupart seraient occupés par plusieurs personnes, aurait pour conséquence d’entraîner une utilisation plus intensive de la servitude passage mais pas

- 12/15 - A/985/2024 nécessairement que la charge deviendrait intolérable ou que l’accès serait insuffisant. Il a également jugé qu’un nouvel habitat groupé avec un parking de 23 places remplaçant une villa, imposait une aggravation notable de la charge pour le fond servant. Toutefois, à l’inverse, la création de cinq places de stationnement, ne permettait pas de considérer que l’accès ne serait plus juridiquement garanti sous l’angle de l’art. 19 LAT (arrêt du Tribunal fédéral 1C-17/2025 précité consid. 4.3.4). 4.10 En l’espèce, il n’est pas contesté que l’autorisation de construire est assortie des conditions figurant dans les préavis et qu’elle précise expressément sous point 5 que celles-ci devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation. Ainsi, notamment, l’autorisation est conditionnée au préavis du service du feu du 10 janvier 2024, lequel exige l’existence d’une voie d’accès pour les engins des SIS aux bâtiments conforme à la directive no 7 du RPSSP. Il est établi également que la parcelle concernée est au bénéfice d’une servitude de passage à tout usage sur les deux parcelles qui la séparent du domaine public et que cet accès a été utilisé par les habitants du bâtiment construit sur la parcelle, lequel doit être remplacé par la construction autorisée. Rien ne permet donc de retenir, comme le fait le recourant qui échoue à le démontrer, que cet accès ne sera pas juridiquement garanti. À cet égard, la jurisprudence retient qu’un accès n’est pas garanti juridiquement, en l’absence d’une servitude de passage séparant une parcelle de la voie publique (arrêt du Tribunal fédéral 1C_287/2021 du 25 juin 2022 consid. 4.3). En l’occurrence, une servitude existe et il n’est pas établi que l’accès serait contraire au but poursuivi par les parties lors de la constitution de la servitude, ni que cet accès ne serait pas à même de recevoir le trafic généré ou qu’il en résulterait une aggravation contraire au droit. Pour le surplus, sur ce point, la procédure de recours prévue par la LCI n’a pas pour vocation de veiller au respect du droit privé. Le recourant perd également de vue que l’OCT, instance spécialisée en la matière, a préavisé favorablement le projet après avoir requis des documents en lien avec l’existence d’une servitude et le passage des véhicules sur la seconde portion du chemin d’accès, examinant le projet à trois reprises. Sur le plan factuel, même si, comme le relève le TAPI, il est prématuré de se déterminer sur l’existence d’un accès suffisant, il faut relever que la première partie du chemin est actuellement limitée dans sa largeur par une haie plantée sur le terrain du recourant et délimitée à gauche par une bande herbeuse. La réalisation d’un chemin de la largeur nécessaire au passage des véhicules SIS n’est donc pas d’emblée exclue, comme l’allègue le recourant. Elle est en outre prévue pour le reste du chemin sur la parcelle adjacente. Finalement, il existe un chemin privé parallèle à celui servant d’accès qui est adjacent à la parcelle du recourant et l’opposition de celui-ci n’est donc pas un élément qui exclurait définitivement la création d’un accès conforme aux exigences de l’autorisation telle que délivrée, comme il l’affirme à tort.

- 13/15 - A/985/2024 En outre et surtout, les modifications à apporter au chemin d’accès, pour le rendre conforme aux exigences du RPSSP, toucheraient des parcelles non concernées par l’autorisation de construire, comme celle du recourant ou celles adjacentes, lesquelles ne font pas partie du litige qui porte uniquement sur l’autorisation délivrée. Le grief doit donc être écarté. 5. Le recourant fait grief au projet de créer des inconvénients graves, au sens de l’art. 14 LCI par l’augmentation du trafic qu’il induira. 5.1 Le département peut refuser une autorisation lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (art. 14 al. 1 let. a LCI). Est réservée l’application de l’ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41 ; art. 14 al. 2 LCI). L’art. 14 LCI appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir qui aurait des effets sur la situation ou le bien‑être des voisins (ATA/825/2024 du 9 juillet 2024 consid. 8.17). 5.2 La notion d’inconvénients graves est une notion juridique indéterminée qui laisse à l’autorité une liberté d’appréciation et n’est limitée que par l’excès et l’abus de pouvoir (ATA/987/2024 du 20 août 2024 consid. 6.14 et l’arrêt cité). 5.3 Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative, l’accroissement du trafic routier, s’il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable pour la circulation au sens de l’art. 14 LCI ; de fait, l’accroissement du trafic engendré par de nouvelles constructions conformes à la destination de la zone ne constitue pas un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 6.1 et l’arrêt cité). 5.4 Le projet de construction prévoit la création de neuf appartements et un total de sept places de parking. Ce nombre de places, inférieur à celui prévu en principe par la réglementation applicable, a été autorisé sur dérogation, compte tenu du partage des véhicules voulu par le projet. En conséquence, le projet étant conforme aux prescriptions de la zone, ce que le recourant souligne d’ailleurs, et même en prenant en compte l’augmentation du trafic qui sera liée aux trois bâtiments autorisés sur la parcelle no 1'473 par la DD 2______, rien ne permet de retenir que le trafic généré par ces nouvelles habitations, remplaçant deux villas existantes, serait susceptible de créer des nuisances qui excéderaient celles qui doivent être acceptées. Finalement, le recourant n’ayant produit aucun nouvel argument en lien avec ce grief, la chambre de céans fait siens les considérants détaillés du TAPI dans son jugement (consid. 18 à 23), auquel il peut être renvoyé pour le surplus.

- 14/15 - A/985/2024 Le grief sera écarté et le recours, infondé, doit être rejeté. 6. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du recourant (art. 87 al. 1 LPA) et, une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée aux intimés pris conjointement, à la charge du recourant (art. 87 al. 2 LPA).

* * * * * PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 18 juin 2025 par A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 15 mai 2025 ; au fond : le rejette ; met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A______ ; alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à B______, C______, D______, E______ pris conjointement, à la charge de A______ ; dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF-RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; communique le présent arrêt à Me Joël CHEVALLAZ, avocat du recourant, à Me Cédric LENOIR, avocat des intimés, au département du territoire-oac ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. Siégeant : Patrick CHENAUX, président, Jean-Marc VERNIORY, Michèle PERNET, juges.

Au nom de la chambre administrative :

- 15/15 - A/985/2024 le greffier-juriste :

J. RAMADOO

le président siégeant :

P. CHENAUX

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le

la greffière :