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A/545/2000-TPE
du 9 janvier 2001
dans la cause
Monsieur Y. et Madame M. N.
contre
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT
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A/545/2000-TPE EN FAIT
1. A partir du 1er juillet 1991, Monsieur Y. et Madame M. N. ont été locataires d'un appartement subventionné (HLM) de cinq pièces situé au 1er étage de l'immeuble ... à Genève, avec leurs trois enfants.
Ils sont au bénéfice d'une allocation de logement depuis octobre 1992.
2. Entre 1993 et 1996, plusieurs enfants sont nés. A partir de 1997, le groupe familial a compté sept personnes (deux adultes et cinq enfants).
3. Par lettre du 12 janvier 1997, les époux N. ont demandé à l'office cantonal du logement (ci-après : l'OCL) si une dérogation à la règle interdisant en principe la conclusion de plusieurs baux HLM était possible. Ils souhaitaient louer l'appartement de deux pièces, adjacent au leur, également subventionné, de façon à accueillir leur famille nombreuse.
4. Par lettre du 22 janvier 1997, l'OCL leur répondit par la négative. Toutefois, si le propriétaire de l'immeuble envisageait une modification physique des locaux en réunissant de facto les deux logements, l'OCL pourrait revoir sa position.
5. Suite à une demande des époux N., l'OCL leur a répondu le 29 mars 1999 que cet office disposait de très peu de logements de sept ou huit pièces. Les locataires étaient invités à mieux agir, notamment auprès des Fondations immobilières de droit public ou au service de la gérance du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : DAEL).
6. Par lettre du 5 mai 1999, répondant à une demande des locataires, l'entreprise Göhner Merkur S.A. (ci-après : Göhner) les a informés qu'il ne leur était malheureusement pas possible de faire percer la cloison qui séparait leur logement de l'appartement contigu de deux pièces, car il s'agissait d'un mur porteur. Les époux N. ont alors écrit le 12 mai 1999 à l'OCL pour leur demander une dérogation à l'interdiction de disposer de deux baux. L'appartement voisin, qu'ils convoitaient, devenait vacant dès le 1er juillet 1999.
7. L'OCL leur a opposé un refus par lettre du 4 juin
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1999. Les dispositions légales et réglementaires en vigueur empêchaient des locataires recevant une allocation de logement de disposer de deux appartement physiquement séparés. Seule une transformation pouvait être envisageable, laquelle était d'ailleurs subordonnée à l'autorisation de différentes instances.
8. Les époux N. ont alors rempli le 16 juin 1999 une formule de demande de logement qu'ils ont adressée à l'OCL. Ils souhaitaient obtenir un appartement de huit pièces (voire de sept pièces). Aux questions posées dans la formule, ils ont indiqué qu'ils étaient prêts à accepter un logement sans ascenseur et que la région désirée était indifférente, tout en ajoutant entre parenthèses : "quartier des Grottes".
9. A la demande des locataires, l'OCL leur a confirmé leur refus par décision du 23 février 2000, laquelle comportait l'indication des voie et délai de réclamation.
10. Répondant à une lettre des époux N., la Gérance immobilière municipale (de la Ville de Genève) leur a écrit le 29 février 2000 que leur demande d'obtenir un appartement de huit pièces avait bien été enregistrée. Mais de tels logements étaient très rares dans leur parc immobilier.
11. Le DAEL a également répondu aux époux N. le 2 mars 2000 qu'il ne disposait toujours pas de locaux pouvant répondre à leur besoins.
12. Le 3 mars 2000, les Fondations immobilières de droit public ont répondu aux époux N. qu'ils enregistraient très peu de résiliations pour ce qui était des grands logements.
13. Le 13 mars 2000, les locataires ont élevé réclamation, laquelle a été rejetée par décision du 19 avril 2000.
14. Le 26 avril 2000, Göhner a écrit aux époux N. que l'appartement de deux pièces sur lequel ils avaient jeté leur dévolu serait reloué à partir du 1er mai 2000.
15. Les époux N. ont recouru auprès du Tribunal administratif par acte du 17 mai 2000. Bien que l'appartement de deux pièces contigu au leur avait été reloué, ils n'en conservaient pas moins un intérêt actuel au recours, car l'appartement en question était souvent
- 4 libre de locataires et que la question de son attribution était susceptible de se poser à nouveau. En outre, il existait dans le même immeuble plus d'une demi-douzaine d'autres appartements comparables, également soumis à un tournus d'occupation relativement élevé et pouvant également leur convenir. Les recourants ont développé toute une argumentation visant à démontrer que, dans leur cas, l'attribution de deux appartements était compatible avec le but de la législation sur le logement.
L'OCL s'est opposé au recours. D'une part, il s'est référé à la jurisprudence du tribunal de céans qui avait sanctionné à plusieurs reprises le locataire qui disposait d'un deuxième logement. D'autre part, autoriser les recourants à louer l'appartement voisin ou n'importe quel autre appartement situé à proximité était incompatible aussi bien avec la garantie du principe de l'égalité de traitement et celui d'une bonne gestion du parc de logements subventionnés. Ni la situation du groupe familial des recourants, formant une famille nombreuse, ni la difficulté de trouver de grands appartements n'étaient exceptionnelles et n'autorisaient en aucune manière une dérogation quelconque.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. Le recours n'est en principe recevable que s'il existe un intérêt actuel et pratique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée. Un simple intérêt théorique à la constatation ne suffit pas. Un intérêt digne de protection existe lorsque la situation juridique ou de fait peut être influencée par l'issue de la procédure (ATF 119 Ib 59/60 consid. 2a). Le recourant doit ainsi pouvoir tirer un avantage réel de la modification de la décision qu'il entreprend (B. KNAPP, Précis de droit administratif, Bâle, 1991, p. 412 ch. 1981 et références citées). Dans le cas d'espèce, cet intérêt existe dès lors que l'appartement que les recourant souhaitent louer, bien qu'occupé actuellement, peut se libérer dans un avenir proche, de même qu'un appartement semblable situé à proximité de l'appartement principal. Dans ces conditions, les recourants ont un
- 5 intérêt digne de protection à savoir s'ils peuvent envisager la location d'un appartement voisin tout en conservant l'allocation de logement dont ils bénéficient.
3. Un locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement si son loyer constitue une charge manifestement trop lourde et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs (art. 39 A de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 - LGL - I 4 05).
4. Selon l'article 7 alinéa 6 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01), le locataire et les personnes faisant ménage commun avec lui ne doivent être titulaires d'aucun bail pour un logement situé dans le canton autre que celui de leur domicile principal.
Le fait que les recourants remplissent les conditions pour que leur soit allouée une allocation de logement n'es pas contesté, s'agissant de l'appartement qu'ils occupent actuellement. Seule est litigieuse la question de savoir s'ils peuvent prendre à bail un deuxième appartement adjacent ou à proximité du leur. L'OCL leur refuse cette possibilité en application de la disposition réglementaire précitée.
Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion d'interpréter cette dernière à plusieurs reprises. Il a ainsi estimé qu'il n'était pas admissible pour un locataire occupant avec sa famille un logement subventionné prenne à bail un deuxième appartement pour ses besoins professionnels, alors que celui-ci était exclusivement destiné à l'habitation bourgeoise à teneur du bail et qu'il n'avait fait l'objet d'aucune autorisation de changement d'affectation (ATA R. du 26 janvier 1993). Le Tribunal administratif a également estimé qu'il n'était pas davantage admissible qu'une personne bénéficie d'une allocation de logement alors qu'elle disposait d'un deuxième appartement pour des motifs de pure convenance personnelle (ATA M. du 1er décembre 1998).
En revanche, le tribunal a estimé que la disposition en question ne visait pas des situations où le locataire se trouvait très provisoirement titulaire de deux baux dans le but de procéder à un échange pour se
- 6 rendre dans un logement moins onéreux (ATA V. du 8 juin 1999; S. du 19 février 1997). L'interprétation donnée alors de cette disposition réglementaire était confirmée par le fait que la note marginale s'intitulait "Domicile principal", ce qui laissait clairement entendre que le deuxième bail devait concerner un domicile secondaire, le cas échéant occupé par des tiers, sous-loué, ou vide, et cela pour une certaine durée.
5. Dans le cas présent, le tribunal relèvera que le même article 7 RLGL, mais en son alinéa 3, dont la note marginale s'intitule "Sur-occupation", prévoit ce qui suit : "En règle générale, le nombre de personnes occupant le logement ne doit pas excéder le nombre de pièces du logement".
Or, tel est le cas en l'espèce, puisque les recourants occupent un appartement de cinq pièces alors que leur groupe familial comporte sept personnes. C'est pourquoi, l'article 7 alinéa 6 RLGL ne doit pas être interprété strictement. Il doit autoriser l'occupation d'un deuxième appartement, pour autant que celui-ci constitue une extension du domicile principal, précisément lorsque le premier logement est manifestement trop petit compte tenu du nombre de personnes qui l'occupent. Cette interprétation s'impose d'autant plus, dans des cas exceptionnels il est vrai, que les recourants ont cherché à maintes reprises un appartement plus grand, de sept ou de huit pièces, et qu'ils se sont adressés à plusieurs instances dans ce but, y compris aux services de l'intimé. L'OCL a d'ailleurs admis, à une occasion, de considérer comme un seul logement un appartement de neuf pièces et un de deux pièces situé en face, occupés tous deux par une famille comportant six enfants (ATA S. du 9 mai 2000).
Comme cela a été confirmé aux recourants, de grands logements sont difficiles à trouver. Le Tribunal administratif relèvera encore à cet égard que les appartements de sept pièces étaient au début de l'année 2000 ceux qui accusaient le taux de vacance le plus faible, soit 0,78 % (FAO du 8 mai 2000 p. 719). En outre, la condition que l'OCL a posée consistant à autoriser éventuellement les recourants à agrandir leur logement grâce à l'abattement d'une cloison permettant de réunir de facto les deux logements est quelque peu difficile à réaliser, voire impossible, toute transformation d'un logement étant soumise à des conditions strictes prévues notamment à l'article 9 de la loi sur les démolitions,
- 7 transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).
6. Le recours sera ainsi admis. Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge des recourants, ni aucune indemnité leur sera allouée.
PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 18 mai 2000 par Monsieur Y. et Madame M. N. contre la décision de l'office cantonal du logement du 19 avril 2000;
au fond :
l'admet;
dit qu'il n'est pas perçu d'émolument, ni alloué d'indemnité;
communique le présent arrêt à Monsieur Y. et Madame M. N. ainsi qu'à l'office cantonal du logement.
Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges.
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Au nom du Tribunal administratif : la greffière-juriste adj. : le vice-président :
C. Goette Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci