- 1 -
_____________
A/141/2002-TPE
du 26 novembre 2002
dans la cause
Messieurs B. B. et J. C. représentés par Me Philippe Cottier, avocat
contre
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS
et
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
et
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat
- 2 -
_____________
A/141/2002-TPE EN FAIT
1. Messieurs J. C. et B. B. sont copropriétaires, pour moitié chacun, de lots de propriété de l'immeuble édifié sur la parcelle ..., feuille .. du cadastre de ..., à l'adresse ..., rue ....
2. L'immeuble en question est soumis au régime de la propriété par étages depuis le 17 décembre 1984. A l'origine, les dix-sept logements qu'il comprend étaient propriété de feu Monsieur J. R. et de Monsieur E. B.. La propriété de ces lots a évolué de la manière suivante :
a) Madame M. de L. a acquis le lot 6.01 le 6 octobre 1992. Cette vente a été autorisée le 8 juillet 1992 (VA 3136).
b) Le 12 décembre 1993, M. B. est devenu propriétaire de l'intégralité des seize autres lots (VA 3631).
c) Monsieur B.o M. a acquis le lot 7.05 (vente non soumise à autorisation) le 20 avril 1994.
d) Le 6 octobre 1994, Messieurs B.o M. et C. G. ont acquis le lot 7.03 (vente non soumise à autorisation).
e) Monsieur P. de L. a acquis le 21 octobre 1994, le lot 6.04 (vente non soumise à autorisation).
f) Madame B. B. a acquis le 21 juillet 1995 le lot 5.04 (VA 4609). L'autorisation d'aliéner était fondée sur le fait que l'acquéreuse était locataire de l'appartement en question.
g) Monsieur A. et Madame J. W.-Z. ont acheté le lot 5.02 (VA 4608) le 21 juillet 1995, sans être locataires en place.
h) Mme B. a acquis le 21 juillet 1995 le lot 5.05 (vente non soumise à autorisation).
i) MM. B. et C. ont acquis le 22 décembre 1995 les dix lots de propriété restants (VA 4780 du 22 décembre 1995). Cette autorisation était motivée par le fait que lesdits lots de propriété avaient déjà fait l'objet d'une autorisation d'aliéner du 17 septembre 1993 (vente par M. R. à M. B. de la moitié des parts de copropriété).
- 3 j) Monsieur P. de L. a acquis de MM. B. et C. le lot 6.05 (VA 5250).
k) La société rue .... (ci-après : la société) a acquis de MM. B. et C. les lots 7.02 et 7.08 (ventes non soumises à autorisation).
Le lot 7.08 était constitué par la réunion des lots 7.01 et 7.04.
l) Monsieur A. D. a acheté des mêmes personnes le lot 8.01 le 18 août 1997 (vente non soumise à autorisation).
A ce jour, MM. B. et C. sont copropriétaires des lots 5.01, 5.03, 6.02, 6.03 et 8.02. Les onze autres lots de copropriétés appartiennent à des particuliers ou à la société.
3. a. Par arrêté du 22 mai 2001 (VA 7083), le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le département) a autorisé la vente du lot 5.03 par MM. B. et C. à Monsieur et Madame R. et B. B.. Ceux-ci se sont engagés à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail, l'appartement étant loué à Monsieur Otto Kaiser. Cette décision était fondée sur le fait que l'appartement avait déjà fait l'objet d'une vente antérieure (VA 4780).
b. Le 11 juillet 2001, le département a autorisé MM. B. et C. à aliéner la part de copropriété N° 6.02 (VA 7161) à Madame M. de L.. Dite autorisation était fondée sur la vente antérieure de ce lot de copropriété et sur le fait que l'acquéreuse destinait ce logement, qu'elle occupait déjà en qualité de locataire, depuis 1991, à son habitation personnelle.
4. a. Par actes du 26 juin et du 13 août 2001, l'association genevoise de défense des locataires (ci-après : Asloca) a saisi la commission de recours en matière de constructions (ci-après : la commission). Les conditions pour que des autorisations soient délivrées n'étaient pas remplies, puisque les appartements n'avaient jamais fait l'objet d'une vente individualisée. La vente de 1995 était une vente en bloc.
b. Après avoir joint les recours, la commission les a admis par décision du 15 janvier 2002.
- 4 -
Le 6 avril 2001, le Grand Conseil avait adopté une modification de l'article 39 alinéa 4 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) qui codifiait la pratique du département en matière de vente en bloc d'appartements. Les appartements litigieux avaient été acquis en bloc et devaient être vendus de la même manière. L'intérêt public au maintien de l'affectation locative devait l'emporter. S'agissant de Mme de L., son intérêt personnel était limité, puisqu'elle disposait déjà d'un appartement sur le même étage dans ledit immeuble. Il en allait de même pour Mme B., propriétaire d'un appartement de quatre pièces au 4ème étage.
5. Le 11 février 2002, Messieurs C. et B. ont saisi le Tribunal administratif d'un recours.
L'opération du 22 décembre 1995 ne pouvait être qualifiée de vente en bloc, l'arrêté du département ne l'ayant pas stipulé. De plus, la novelle introduite en 2001 codifiait une pratique antérieure du département et n'avait pas été appliquée en l'espèce. L'administration n'avait rendu qu'un seul arrêté pour les dix appartements pour des motifs de rationalisation, bien que chacun d'entre eux ait fait l'objet d'une autorisation individuelle. Les recourants ont encore relevé que ni les ventes de 2001, ni celles de 1995, n'avaient eu lieu pour des motifs d'assainissement financier.
S'agissant de Mme de L., celle-ci disposait depuis 1992 d'un droit d'emption sur l'appartement 6.02, annoté au Registre foncier et échéant le 15 juin 2002. Cela démontrait que la vente de 1995 ne pouvait être qualifiée de vente en bloc.
Les recourants ont encore relevé que le département avait autorisé en 1995 une vente individualisée (lot 6.05), fondée sur l'autorisation d'aliéner du 22 décembre 1995. S'il s'était agi d'une vente en bloc, la vente des lots 7.01, 7.02 et 7.04 (réunis dans le lot 7.08) n'aurait pu être autorisée.
La décision de la commission de recours entraînait une application rétroactive de l'article 30 alinéa 4 LDTR à un état de faits antérieur. Il s'agissait d'un cas de rétroactivité proprement dite, dont les conditions pour qu'elle soit admissible n'étaient pas remplies.
- 5 -
En tout état, il était nécessaire d'effectuer une pesée des intérêts privés et publics en présence. L'intérêt privé des vendeurs et acheteurs était nettement plus lourd que l'intérêt public invoqué par la commission. Le bail de M. Kaiser, locataire de l'appartement 5.03, serait repris par les nouveaux propriétaires et ces derniers n'avaient pas l'intention d'occuper ce logement eux-mêmes. En ce qui concernait l'appartement 6.02, l'acquéreuse en était déjà locataire. L'intérêt public au maintien du parc locatif n'était dès lors pas touché par ces ventes.
6. a. L'Asloca s'est opposée au recours pour les motifs figurant dans la décision litigieuse.
b. Quant au département, il s'est référé à ses écritures par-devant la commission de recours.
S'agissant du retrait de l'effet suspensif au recours sollicité par les recourants, le département a relevé que si celui-ci venait à être retiré, la décision de la commission déploierait tous ses effets. Or, la commission avait admis le recours de l'Asloca et annulé la décision du département.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la Loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E O5; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. a. Selon l'article 39 LDTR, l'aliénation d'appartements à usage d'habitation jusqu'alors loués est soumise à autorisation pour les appartements entrant, en raison de leur loyer ou de leur prix, dans un catégorie de logements où sévit la pénurie (al. 1). L'autorisation est refusée lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose, étant précisé que ces intérêts résident dans le maintien de l'affectation locative des appartements loués (al. 2).
L'aliénation d'un logement doit être autorisée si celui-ci était soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès sa construction, s'il était soumis à ces régimes le 30 mars 1995 et qu'il a déjà été cédé de manière individualisée,
- 6 s'il n'a jamais été loué ou s'il a fait l'objet d'au moins une autorisation d'aliéner fondée sur la LDTR (al. 4).
L'article 39 alinéa 4 LDTR, en vigueur depuis le 2 juin 2001, précise que l'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée pour des motifs d'assainissement financier de plusieurs appartements à usage d'habitation jusqu'alors offerts en location, pour autant que l'acquéreur ne puisse les revendre que sous la même forme.
b. Selon l'article 39 alinéa 3 LDTR, le désir d'un locataire, occupant effectivement "son logement" depuis trois ans au moins, d'acquérir "ledit" logement est présumé l'emporter sur l'intérêt public que lorsque 60% des locataires en place acceptent formellement cette acquisition. Votée par le Grand-Conseil le 6 avril 2001, cette disposition est en vigueur depuis le 2 juin de la même année. Elle est applicable à la présente procédure (art. 50 al. 2 LDTR).
3. Le Tribunal administratif - confirmé sur ce point par le Tribunal fédéral - a déjà eu l'occasion d'indiquer que cette novelle était applicable aux procédures pendantes devant lui (ATF Asloca du 11 décembre 2000 et ATA M. du 15 janvier 2002, qui y a fait suite). Dans ce dernier, le Tribunal administratif a rappelé que cette novelle était censée codifier une pratique du département selon laquelle les reventes d'appartements acquis à l'occasion d'opérations spéculatives ne pouvaient être autorisées que dans le cadre d'une vente en bloc des appartements d'un même immeuble (ATA M. précité, considérant 2 c, et les références citées). A cette occasion, le Tribunal administratif a constaté que cette novelle, contrairement à son texte clair, laissait au département le soin de décider lui-même, cas échéant, et pas seulement sur requête, de la vente d'appartements individualisée ou en bloc.
4. En l'espèce, la première question à trancher est de savoir si les deux appartement visés par les autorisations de vente ont fait ou non l'objet d'une autorisation d'aliéner individualisée, antérieurement à la vente litigieuse.
Force est de constater que tel n'est pas le cas. En effet, que cela soit lors de la transaction par
- 7 laquelle feu M. R. a cédé à M. B. ses parts de copropriété ou lors de la vente des dix parts de copropriété aux recourants, une seule autorisation de vente a été délivrée pour plusieurs appartements. Dans la VA 3931 du 17 septembre 1993, la situation de chaque appartement n'est pas du tout individualisée. Bien au contraire, le département retenait que cette opération était dictée par la nécessité d'un désendettement du requérant et qu'elle visait la quasi totalité des logements de l'immeuble (dix-sept sur dix-huit).
Dans l'autorisation VA 4780 du 22 décembre 1995, le département se limite à indiquer que le vendeur a acquis les dix appartements en question en mars et novembre 1993, et que ces derniers étaient loués à divers locataires, sans que la situation de chacun des logements ne soit individualisée.
Dans ces conditions, c'est en vain que les recourants soutiennent que les lots en question ont été vendus de façon individualisée avant à la vente litigieuse.
Dès lors, les ventes aujourd'hui litigieuses ne pouvaient être autorisées au regard de l'article 39 alinéa 4 LDTR.
5. a. La jurisprudence fédérale prévoit qu'"il y a encore lieu, même si aucun des motifs d'autorisation expressément prévus par la loi (art. 39 al. 4 LDTR) n'est réalisé, de rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé de la recourante à se défaire de ses lots " (ATF du 19 avril 1999 en la cause UBS, p. 8, point f). En effet, l'autorité ne peut refuser une autorisation d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée des intérêts en présence. Elle doit donc être en mesure de prendre en considération les intérêts privés légitimes qui peuvent exister dans certaines circonstances (ATF 113 Ia 134 et 135).
b. L'article 39 alinéa 2 LDTR dispose que : "le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident par le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affection locative des appartements loués."
A ce propos, le Tribunal fédéral a précisé dans son arrêt du 19 avril 1999, que :
- 8 -
"La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones de construction mentionnées à l'article 2 LDTR, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 1 et 2 let. a et c LDTR).(...).
Cette politique procède d'un intérêt public important. Le refus d'autoriser la vente d'un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en présence, et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu".
Dans le cas considéré, le Tribunal fédéral avait également admis que :
"Une vente individualisée des appartements ne représente pas une nécessité pour la recourante. Celle-ci désire avant tout tirer un profit maximum de la réalisation forcée de l'immeuble. Cet intérêt, purement économique, doit céder le pas face à l'intérêt public évident que représente le maintien du parc locatif. Comme le relève la cour cantonale, la LDTR s'applique lorsqu'un appartement est individualisé, puis vendu, mais ne saurait empêcher la vente en bloc de plusieurs appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du marché locatif est pratiquement nul".
6. a. En l'espèce, l'intérêt public - clairement déterminé par la loi - à conserver le parc locatif est important. A cet égard, le fait que la VA 7063 prévoie que l'acquéreur reprenne le bail du locataire en place n'apparaît pas déterminant. En effet, le danger est grand pour que l'acquéreur - déjà propriétaire d'un logement au-dessus de l'appartement visé par la VA 7083 - désire
- 9 occuper lui-même l'ensemble des locaux qu'il possède.
L'intérêt de l'acquéreur apparaît de pure convenance, puisqu'il est propriétaire d'un logement dans l'immeuble. Quant à l'intérêt privé des vendeurs, il est typiquement d'ordre économique : ces derniers insistent dans leurs écritures sur le fait que la vente n'est pas motivée du tout par des problèmes de désendettement.
Ainsi, il apparaît que les intérêts privés, tant des vendeurs que de l'acquéreur, doivent céder le pas devant l'intérêt public désigné par la loi. Le recours sera par conséquent rejeté en ce qui concerne la VA 7083, autorisant la vente du lot 5.03 à M. et Mme B..
b. En ce qui concerne l'autorisation de vendre la part de copropriété 6.02 à Mme de L. D. (VA 7161), la situation est différente. En effet, l'acquéreuse est titulaire d'un bail à loyer concernant l'objet en question depuis 1991 et l'occupe déjà. L'exception prévue à l'article 39 alinéa 3 LDTR n'a toutefois jamais été étudiée par le département, ni abordée par les parties en cours de procédure. Dès lors, la décision litigieuse sera annulée sur ce point, et le dossier renvoyé au département afin de déterminer si les autres conditions prévues à l'article 39 alinéa 3 LDTR permettent d'autoriser la vente à ce titre.
7. En conséquence, le recours sera partiellement admis, au sens des considérants.
Un émolument de CHF 2'000.- sera perçu et une indemnité de procédure, en CHF 2'000.-, sera allouée à l'Asloca, à la charge des recourants. En effet, le motif ayant conduit le Tribunal administratif à admettre partiellement le recours n'a jamais été évoqué par les parties en cours de procédure.
- 10 -
PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 12 février 2002 par Messieurs B. B. et J. C. contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 15 janvier 2002;
au fond :
l'admet partiellement;
annule la décision en tant qu'elle concerne la VA 7161;
renvoie le dossier au département sur ce point au sens des considérants;
confirme la décision litigieuse au surplus;
met à la charge des recourants un émolument de CHF 2'000.-;
alloue une indemnité de procédure en CHF 2'000.- à l'Asloca, à la charge des intimés;
communique le présent arrêt à Me Philippe Cottier, avocat des recourants, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et à Me Carlo Sommaruga, avocat d'Asloca.
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif : la greffière-juriste : le président:
C. Del Gaudio-Siegrist Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
- 11 -
Genève, le la greffière :
Mme N. Mega