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A/1081/2000-TPE
du 27 novembre 2001
dans la cause
Madame C. V. représentée par Me Daniel Peregrina, avocat
contre
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT
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A/1081/2000-TPE EN FAIT
1. Madame C. V. est locataire, depuis le 26 octobre 1989, d'un appartement de cinq pièces, avec une chambrette, au deuxième étage de l'immeuble ... à Genève. Le loyer initial de cet appartement était de CHF 13'200.par an, auquel il fallait ajouter CHF 1'920.- de provisions pour chauffage et eau chaude.
L'immeuble en question, à l'origine propriété des Rentes Genevoises, a été acquis le 1er janvier 1993 par les Fondations Immobilières (ci-après : la fondation).
2. Durant l'année 1999, la fondation a effectué d'importants travaux dans cet immeuble. Ces derniers n'ont toutefois pas touché l'appartement occupé par Mme V..
3. Par arrêté du 3 novembre 1999, le Conseil d'Etat a décidé qu'à l'achèvement des travaux et lors du bouclement du compte final de rénovation, l'immeuble en question serait mis au bénéfice de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), en catégorie 1 HBM. La fondation était autorisée à appliquer, à titre provisoire, un état locatif fondé sur un prix par pièce de CHF 2'500.- par an.
Le Conseil d'Etat a encore précisé que, s'agissant d'une opération de rénovation avec locataires en place, la fondation pourrait, à titre exceptionnel, demander de renoncer aux prestations de l'Etat pour certains logements, occupés par d'anciens locataires, si ceux-ci ne remplissaient manifestement pas les conditions pour bénéficier de l'aide de l'Etat. Les loyers autorisés seraient alors ceux figurant sous la rubrique "loyers sans subventions" de l'état locatif.
La date d'entrée en vigueur des nouveaux loyers, pour les locataires en place, était fixée au plus tôt au 1er novembre 1999. Les clauses des baux en cours devraient être respectés. Les loyers fixés par le Conseil d'Etat, en application de l'article 27 LGL, ne pouvaient faire l'objet d'un recours.
4. Après un important échange de correspondance entre la locataire, sa régie, et l'office cantonal du logement (ci-après : OCL), ce dernier a confirmé à l'intéressée,
- 3 le 30 août 2000, que l'ensemble de l'immeuble sis au 13 de la rue Cavour était au bénéfice de la LGL. La locataire ne remplissait pas les conditions pour bénéficier de l'aide de l'Etat et la fondation des logements économiques de Genève avait renoncé aux prestations de l'Etat pour l'appartement en question. En conséquence, la locataire n'était pas soumise aux limites de revenus, mais son loyer était placé sous le contrôle de l'autorité compétente.
A l'avenir, la locataire pourrait prétendre à une subvention, si elle en remplissait les conditions légales et, en cas de départ, le logement en question serait reloué à un groupe familial respectant les normes légales et bénéficiant d'un loyer subventionné.
Le nouveau loyer, fixé par le Conseil d'Etat, ascendait à CHF 16'980.- par an. Au surplus, les décisions du Conseil d'Etat prises en application de l'article 27 LGL ne pouvaient faire l'objet d'un recours. Seule la conformité du loyer notifié aux locataires pouvait faire l'objet d'une vérification par l'office cantonal du logement.
5. Par acte du 2 octobre 2000, la locataire a saisi le Tribunal administratif d'un recours, en indiquant qu'elle avait parallèlement saisi la commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation de l'augmentation du loyer. Elle a sollicité la suspension de la procédure par-devant l'autorité de céans jusqu'à droit jugé au civil.
Le Tribunal administratif était compétent pour connaître du litige, dans la mesure où le courrier de l'OCL, du 30 août 2000, était une décision finale au sens de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), rejetant une demande tendant à annuler ou à modifier une obligation.
Quant au fond, la recourante a souligné qu'elle n'avait jamais demandé une quelconque aide de l'Etat pour son logement. L'OCL lui avait confirmé que son bail ne serait pas soumis au régime HBM aussi longtemps qu'elle occuperait son logement. La majoration du loyer était une décision unilatérale du bailleur, qui ne reposait sur aucun motif. L'arrêté du Conseil d'Etat du 3 novembre 1999 ne pouvait être invoqué pour déterminer le montant du nouveau loyer. En effet, celui-ci fixait uniquement le montant maximum pouvant être demandé pour l'appartement
- 4 qu'elle occupait en cas de versement d'une aide de l'Etat.
Sous l'angle du droit privé, applicable en l'espèce, le bailleur n'avait apporté aucune contre-prestation augmentant la valeur de l'appartement et la majoration était infondée.
Aucun intérêt public ne justifiait une intervention du droit public dans les rapports de droit privé la liant à la fondation propriétaire. La décision litigieuse portait une atteinte non fondée et injustifiée à la liberté contractuelle et aux relations de droit privé régies par le Code des obligations du 30 mars 1911 (CO - RS 220).
6. L'OCL a conclu à l'irrecevabilité du recours, au motif que le Tribunal administratif n'était pas compétent pour connaître du litige. L'article 56B de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 (LOJ - E 2 05), lié à l'article 15 alinéa 2 LGL, interdisait au tribunal de revoir les décisions relatives à l'octroi des aides prévues par ladite loi.
7. Invitée à se déterminer sur la compétence du Tribunal administratif, la recourante a maintenu sa position par acte du 20 décembre 2000. La décision litigieuse ne portait pas sur des subventions, crédits, garanties, indemnités et autres avantages ou prestations pécuniaires de droit public. Elle avait refusé de remplir le formulaire "demande de logement" qui lui aurait permis d'obtenir une aide de l'Etat et l'appartement en question n'avait pas bénéficié de prestations découlant de la LGL.
8. Le 18 janvier 2001, l'OCL a dupliqué, maintenant sa position.
9. Par courrier du 30 août 2001, le conseil de la recourante a indiqué que, suite à un malentendu, la procédure pendante devant la commission de conciliation en matière de baux en loyers n'avait pas été introduite. Aucune procédure civile n'était dès lors pendante.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable à cet égard (art. 63 al. 1 litt. a LPA).
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2. Selon l'article 56A LOJ, le Tribunal administratif est l'autorité supérieure ordinaire de recours en matière administrative. L'article 56B de ladite loi prévoit les cas où le recours n'est pas recevable devant ladite juridiction. Il s'agit en particulier des décisions portant sur des subventions, crédits, garanties, indemnités et autres avantages ou prestations pécuniaires de droit public auxquelles la loi ne confère pas un droit (art. 56B ch. 3 let. a LOJ).
3. Selon l'article 1 alinéa 2 LGL, l'Etat encourage la construction de logements, par l'intermédiaire notamment de fondations de droit public; il veille à la qualité des logements et à leur environnement, ainsi qu'à l'économie des coûts de production et d'exploitation. L'alinéa 3 de cette disposition précise que l'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève. Les logements et locaux situés dans des immeubles appartenant à des fondations de droit public sont soumis à un contrôle permanent des loyers, tant qu'ils sont propriété d'une corporation de droit public.
Le chapitre 3 de la LGL, intitulé "encouragement à la construction de logements d'utilité publique", indique que le Conseil d'Etat détermine, dans chaque cas, la nature et la mesure de l'encouragement à la construction de logements d'utilité publique. Il peut octroyer chaque forme d'aide, partiellement ou totalement. Sont admis au bénéfice de la LGL les immeubles de catégorie 1, soit les immeubles d'habitation bon marché (art. 16 LGL). L'article 26 LGL précise que les immeubles transformés ou rénovés, lorsque la transformation ou rénovation a pour but d'augmenter les possibilités de logement, d'en améliorer les conditions ou lorsqu'elles se révèlent économiquement plus favorables qu'une démolition ou une reconstruction, peuvent être admis au bénéfice de la loi.
L'article 16 alinéa 2 LGL prévoit que seules les personnes répondant aux conditions relatives aux locataires - définies aux articles 30 et suivants LGL - peuvent accéder aux logements situés dans un bâtiment HBM.
L'article 31a chiffre 2 LGL permet au Conseil d'Etat d'autoriser le propriétaire d'un immeuble de la catégorie 1 à renoncer, pour un certain nombre de logements, aux prestations de l'Etat. Dans ce cas, les loca-
- 6 taires de ces logements ne sont pas soumis aux limites de revenus fixée à l'article 30, mais les loyers restent placés sous le contrôle de l'autorité compétente.
4. Il ressort des dispositions légales rappelées cidessus que l'encouragement à la constructions de logements d'utilité publique, tels que définis au chapitre 3 de la LGL concerne l'ensemble des appartements d'un immeuble et qu'il n'est pas possible d'en exclure entièrement certains logements. Lorsqu'un immeuble est admis dans la catégorie 1, soit les HBM, certains logements peuvent être exclus de l'aide de l'Etat. Ceci ne signifie toutefois pas que lesdits logements sont exclus du contrôle étatique sur les loyers.
Dans la mesure où le Tribunal administratif ne peut contrôler les arrêtés du Conseil d'Etat accordant cette aide, il n'a pas la possibilité d'entrer en matière sur la fixation des loyers, même si, comme en l'espèce, ledit arrêté autorise l'exclusion de certains appartements occupés par d'anciens locataires.
Partant, le recours est irrecevable.
5. Cette solution est conforme au droit fédéral. En effet, l'article 253 b alinéa 3 CO précise que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'applique pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (ATF A. du 27 octobre 1998 in : Cahier du bail 1999, p. 25).
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6. Au vu de l'issue du recours, un émolument de procédure, en CHF 1'000.-, sera mis à la charge de la recourante.
PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif :
déclare irrecevable le recours interjeté le 2 octobre 2000 par Madame C. V. contre la décision de l'office cantonal du logement du 30 août 2000;
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de la recourante;
communique le présent arrêt à Me Daniel Peregrina, avocat de la recourante, ainsi qu'à l'office cantonal du logement.
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif : la greffière-juriste : le président :
V. Montani Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci