AUDIENCE DU LUNDI 12 NOVEMBRE 2001
---------------------------------------------- Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______
COUR DE JUSTICE Case postale 3108 1211 Genève 3 ┌───────────────────┐ Chambre d'appel en matière de │ Réf. C/27217/99 │ Baux et Loyers │ │ │ │ Entre │ ACJC/1135/01 │ └───────────────────┘ Madame A______, domiciliée ______, Genève, élisant domicile auprès de l'ASLOCA-RIVE, case postale 3055, 1211 Genève 3, partie appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 janvier 2001,
d'une part,
et
SI B______, p.a. et représentée par C______, ______ à Genève, élisant domicile en l'étude de Me Christoph DREHER, avocat, rue Ferdinand- Hodler 11, case postale 3175, 1211 Genève 3, partie intimée,
d'autre part,
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- EN FAIT - A. Par acte déposé au greffe de la Cour de céans le 14 février 2001, A______ appelle d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 janvier 2001, reçu le lendemain, réduisant de 10%, de juillet à novembre 1999, le montant du loyer de l'appartement dont elle était locataire, déboutant, par ailleurs, les parties de toutes autres conclusions. A______ conclut à l'annulation de ce jugement; à titre principal, elle sollicite que son loyer soit réduit de 40% du 1er juillet 1999 jusqu'à fin mai 2000 et, subsidiairement, au renvoi du dossier à la juridiction inférieure pour statuer sur le fond. La SI B______, pour sa part, conclut au déboutement de toutes les conclusions de l'appelante et à la confirmation du jugement entrepris. B. Il ressort de la procédure les éléments pertinents suivants : a) Le 17 décembre 1975, A______ a pris à bail un appartement de 3 pièces et demie, sis au 5ème étage de l'immeuble no. 1______bis, route 2______, à Genève, propriété de la SI B______, immeuble comportant également une seconde entrée au no. 1______ter de la même route. A son échéance, le bail s'est renouvelé tacitement d'année en année. En dernier lieu, le loyer annuel de l'appartement, charges non comprises, a été fixé, par avis officiel de majoration du 1er juillet 1997, à 19'200 fr., pour la période allant du 1er avril 1998 au 31 mars 2003. b) Dès le début du mois de juillet 1999, d'importants travaux de rénovation ont été entrepris par la bailleresse tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de l'immeuble. Ces travaux ont consisté,
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à l'extérieur, en : - la mise en place d'un échafaudage sur l'ensemble des façades, - le traitement des parties de façade carbonatées, avec la reprise de crépis, - des travaux de nettoyage sur le revêtement de façade au rez-de-chaussée, - le remplacement de toutes les fenêtres et portes-fenêtres par de nouvelles en PVC comprenant la pose de vitrages isolants aux normes en vigueur, - la réfection complète de la toiture plate de l'immeuble de l'allée no. no. 1______bis, - le nettoyage et la révision des verrières de la cage d'escalier, - le remplacement des portes d'entrées du no. no. 1______bis et no. 1______ter comprenant le dispositif d'ouverture électrique, - l'application d'une nouvelle peinture sur l'ensemble des façades, - le remplacement de tous les stores à rouleaux et de tous les stores à toile, - la remise en état des aménagements extérieurs, à l'intérieur, en : - la rénovation complète de l'installation d'ascenseur existante de l'allée no. 1______ter, - la rénovation des cages d'escaliers du rez-de-chaussée aux combles, - le nettoyage de fin de chantier. c) Par courrier de son conseil du 21 septembre 1999, la locataire s'est plainte auprès de la régie C______ des nuisances suivantes : - "nuisances sonores de 7h00 à 17h00 (bruit infernal, notamment bruit du marteau-piqueur), - vue entravée par les échafaudages ainsi que le treillis, - absence de lumière,
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- insalubrité de la terrasse et inaccessibilité de cette dernière, - variation brusque de la température de l'eau dans la salle de bains, - ascenseur en panne une fois sur deux, - problèmes organisationnels résultant du fait que le déroulement des travaux est souvent modifié". A ce titre, la locataire a sollicité une réduction de loyer de 40% du début des travaux jusqu'à complète exécution de ces derniers. Elle a, en outre, précisé que son emploi chez D______ la soumettait à des horaires irréguliers et qu'il lui arrivait de travailler la nuit et de dormir la journée. Par courrier daté du 7 octobre 1999, la régie C______ a répondu qu'elle considérait les prétentions de la locataire "totalement abusives" et que les "quelques inconvénients que subissent les locataires seront très largement compensés par les améliorations, notamment par la plus-value apportée à l'immeuble et à l'amélioration du confort des locataires sans qu'il ne s'ensuive, en principe, une adaptation du loyer". d) Le 25 octobre 1999, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en réduction de loyer "pour nuisances". La locataire a conclu à ce que son loyer soit réduit de 40% du 1er juillet 1999 jusqu'à la fin du chantier à l'intérieur et à l'extérieur de l'immeuble. Suite à l'échec de la tentative de conciliation du 7 décembre 1999, l'affaire a été introduite devant le Tribunal des baux et loyers le 22 décembre 1999. Lors de l'audience de comparution des mandataires du 1er février 2000, le Tribunal a ordonné une instruction écrite. Dans son mémoire de réponse déposé le 22 mars 2000, la bailleresse a contesté l'ampleur des nuisances subies par les locataires et soutenu
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que les "quelques menus désagréments constatés" ne justifiaient aucune réduction de loyer. Elle a conclu, en conséquence, au déboutement de la demanderesse de toutes ses conclusions. Dans son chargé complémentaire du 23 mai 2000, A______ a produit plusieurs photographies - qu'elle affirme, sans avoir été contredite par sa partie adverse, avoir prises le 25 avril 2000 - montrant que l'appartement no 3______, mitoyen à son propre logement, avait été préparé pour subir une rénovation complète, en ce sens que certains murs avaient été entièrement mis à nu et tous les éléments fixes de la cuisine enlevés, les radiateurs ayant été, pour leur part, déposés. Suite à son ordonnance d'ouverture d'enquêtes du 17 avril 2000, le Tribunal a procédé, lors des audiences des 5 septembre et 24 octobre 2000, à l'audition de divers témoins dont les dépositions ont, notamment, mis en évidence les éléments suivants: des échafaudages ont été installés au début du mois de juillet 1999; outre les travaux exécutés par l'entreprise E______ à l'extérieur et intérieur de l'immeuble, plusieurs logements ont été rénovés, notamment l'appartement no 3______, mitoyen de celui de A______, et les travaux concernant ces logements se sont poursuivis après la fin des rénovations du bâtiment, et même après le départ de A______, à fin mai 2000; les échafaudages, installés au début du mois de juillet 1999, et recouverts de treillis et d'un rideau relativement transparent, ont été enlevés au début du mois de décembre 1999; durant toute cette période, la terrasse de l'immeuble était inutilisable et difficile d'accès; la façade du bâtiment a été nettoyée, au début du chantier, avec de l'eau à haute pression durant une semaine; le bruit des marteaux-piqueurs, utilisés sur la dalle des balcons du 7ème étage de l'immeuble, a duré 15 jours environ; le remplacement des fenêtres, à l'aide de perceuses, durait un jour par appartement; les travaux exécutés par l'entreprise E______ se sont achevés le 3 décembre 1999, quelques retouches de peinture ayant été encore effectuées durant une semaine environ; en raison des travaux sur le toit de l'immeuble, il a fait, durant la période hivernale, froid dans l'appartement de A______, une température de 5 à 9° ayant été relevée dans les WC et la salle de bains; des pannes d'ascenseurs ont également eut lieu à plusieurs reprises; en raison du bruit provoqué par les travaux, il est arrivé à
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un témoin de devoir mettre fin à des conversations téléphoniques avec A______. Dans son chargé complémentaire du 25 septembre 2000, A______ a notamment produit 5 avis adressés aux locataires par F______ SA les informant de coupures d'eau de plusieurs heures les 26 et 27 avril 2000, ainsi que les 3, 12 et 16 mai 2000. Dans ses conclusions après enquêtes déposées le 23 novembre 2000, la locataire a persisté dans ses allégués et conclusions précédents. Quant à la bailleresse, elle a admis, dans ses conclusions déposées le 23 novembre 2000, que des nuisances "discontinues" et d'une intensité "variable" avaient eu lieu dans l'immeuble. Elle a cependant estimé que la demanderesse n'avait subi que deux semaines "au maximum" de privation de sa terrasse, d'une part, et que, d'autre part, la durée des nuisances sonores des marteaux-piqueurs, des pannes isolées de l'ascenseur et de l'eau, coupée par intermittence, avait été de 2 semaines également. Se référant à un récent jugement du Tribunal des baux et loyers qui avait retenu une réduction de loyer de 10% pour des nuisances démontrées qu'elle considère "de loin supérieures", la bailleresse a ainsi conclu au déboutement de la locataire du plein de ses conclusions. e) Pour fonder leur décision querellée, les premiers juges ont retenu que A______ avait subi des nuisances dont les enquêtes n'avaient cependant pas permis de préciser l'intensité dans les appartements, de sorte que, au vu de la jurisprudence rendue en la matière, il se justifiait d'accorder une réduction de loyer de 10% durant les mois de juillet à novembre 1999. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 259 al. 1 lit. b et 259d CO en n'ayant pas motivé de façon suffisante les raisons pour lesquelles certains défauts n'ont pas été retenus et, par
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ailleurs, en ne lui ayant pas octroyé une réduction de loyer pour toute la durée desdites nuisances. Par ailleurs, A______ reproche au Tribunal de s'être borné à constater que les enquêtes n'avaient pas déterminé l'intensité des nuisances des travaux dans les appartements, alors que l'article 274 al. 3 CO leur imposait d'inviter les parties à apporter des moyens de preuve supplémentaires à cet égard s'ils estimaient que les éléments figurant dans la procédure étaient insuffisants. Enfin, l'appelante soutient que les premiers juges ont fixé de manière "totalement arbitraire" une réduction de loyer de 10% alors qu'il ressortait de la plupart des jurisprudences qu'ils citaient que des pourcentages bien supérieurs avaient été alloués dans le cas où il y avait eu, comme en l'espèce, d'importants travaux de rénovation et de transformation des appartements. L'intimée, quant à elle, considère que la décision entreprise ne souffre aucune critique, compte tenu notamment des nuisances subies par l'appelante et des réductions de loyer octroyées par la jurisprudence pour des défauts comparables.
- EN DROIT - 1. Déposé dans les forme et délai prescrits par la loi (art. 30 al. 1 lit. b, 443 et 444 LPC), l'appel est recevable. S'agissant d'une demande en réduction de loyer fondée sur l'article 259d CO, le Tribunal a statué en premier ressort, au sens de l'article 56N LOJ. La Cour revoit, dès lors, la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 291 LPC). 2. L'article 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office l'état des faits, les parties devant lui soumettre toutes les pièces nécessaires pour trancher le litige. Cette disposition pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, ou d'une maxime des débats atténuée. Le but de cette instruction sociale est de protéger la partie économiquement faible, d'assurer l'égalité entre les parties et
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d'accélérer la procédure. Cette maxime ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. L'initiative du juge ne va pas au delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231, consid. 4a; ATF du 18 mai 1998, in SJ 1998 p. 645). En l'espèce, en appréciant la force probante des pièces produites par l'appelante - par ailleurs assistée dès le début de la procédure par un avocat breveté - et en donnant aux parties la possibilité de prouver leurs allégués par témoins, le Tribunal a pleinement respecté l'art. 274d al. 3 CO. Infondé, le grief de l'appelante sur ce point doit ainsi être écarté. 3. Il en va de même, s'agissant du prétendu défaut de motivation du jugement entrepris. Certes, les premiers juges ont expliqué de manière sommaire les raisons de leur décision, mais, toutefois, de manière suffisante pour que A______ sache pourquoi elle a été déboutée d'une partie de ses conclusions, ce qui est le but de l'exigence de la motivation des jugements (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, no 5, ad art. 146). 4. a) Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut prétendre à une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination complète de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en application de cette disposition, doit être proportionnelle au défaut; elle est déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En
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principe, on devrait procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle telle qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : on estime la valeur objective de la chose louée avec son défaut et celle qu'elle aurait eu sans défaut, puis on réduit le loyer en proportion. Le calcul n'étant pas toujours facile à effectuer, la jurisprudence procède parfois à une appréciation en équité. On peut admettre qu'une telle appréciation, faite par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral. Ainsi a-t-il été admis une réduction de 10% pour des plafonds tachés et des papiers peints décollés, de 10% pour une privation d'ascenseur, de 12% pour des émanations désagréables, de 10% pour la construction d'un immeuble sur une parcelle voisine, de 15% pour un ascenseur bruyant et du même pourcentage pour des murs tâchés et des sols détériorés (ATF non publié du 29 mai 1997 4C.527/1996, H. SA c/A. SA). b) En l'espèce, l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement loué par l'appelante a subi des travaux de rénovation complète des façades, de la toiture et des cages d'escaliers. Ces travaux, effectués par l'entreprise E______, ont duré environ 5 mois. Durant cette période, l'appelante a prouvé que la luminosité et la vue de son appartement avaient été sérieusement affectées par la pose des échafaudages recouverts d'un treillis transparent et que sa terrasse était difficile d'accès, voire inutilisable. Elle a également prouvé que l'ascenseur était en panne à plusieurs reprises et qu'elle a subi des nuisances sonores durant 15 jours environ dues aux marteaux-piqueurs utilisés sur les dalles des balcons du 7ème étage. De surcroît, le remplacement des fenêtres, à raison d'un jour par appartement, a également engendré des nuisances sonores dues à l'utilisation de perceuses. Par ailleurs, l'expérience courante de la vie enseigne qu'un chantier de cette importance engendre également pour les locataires d'autres nuisances sonores ainsi que de nombreux désagréments de toute nature. A______ n'a toutefois pas souffert quotidiennement du bruit du chantier puisqu'il lui arrivait de travailler la journée chez D______. A cet égard, l'appelante n'a pas fourni les précisions nécessaires
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permettant de déterminer son horaire de travail durant la période considérée; supportant le fardeau de la preuve sur ce point, elle doit subir les conséquences de cette carence. Dans ces conditions, une diminution de 15% de son loyer pour la période du 1er juillet au 15 décembre 1999 apparaît justifiée. Le jugement entrepris sera modifié dans cette mesure. En outre, il ressort du dossier que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, les travaux dans l'immeuble, et les désagréments liés à ceux-ci, n'ont pas cessé au mois de décembre 1999. En effet, les photographies versées à la procédure par l'appelante, prises le 25 avril 2000, montrent qu'à cette date là la rénovation complète de l'appartement mitoyen de celui de A______ n'était pas achevée. De surcroît, des coupures d'eau ont eu lieu régulièrement jusqu'au 16 mai 2000. En outre, il a été constaté qu'il faisait très froid en hiver dans l'appartement de l'appelante en raison des travaux qui se déroulaient sur le toit. Dès lors, une diminution de loyer de 15 % se justifie aussi pour la période allant du 16 décembre 1999 au 16 mai 2000. La décision querellée sera donc complétée dans cette mesure. 4. En tant qu'elle succombe partiellement, la SI B______ supportera un émolument d'appel de 200 fr. A______, qui n'obtient pas le plein de ses conclusions, verra mettre à sa charge un émolument d'appel de 100 fr. (art. 447 al. 2 LPC).
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P a r c e s motifs
L a Cour :
A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/67/2001 rendu le 17 janvier 2001 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27217/1999-3-D. Au fond : Annule ce jugement. Et statuant à nouveau : Dit que le loyer de l'appartement de A______ sera réduit de 15% pour la période du 1er juillet 1999 au 16 mai 2000. Condamne SI B______ à payer à l'Etat de Genève un émolument de 200 fr. Condamne A______ à payer à l'Etat de Genève un émolument de 100 fr. Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant : Mme Laura Jacquemoud-Rossari, présidente; M. Christian Murbach, M. Jean Ruffieux, juges; M. Jean-Marc Siegrist, M. Stéphane Felder, juges assesseurs; Mme Julia Fuentes, greffière.