Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 avril 2026.
REPUBLIQUE E T
CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/4660/2024 ACJC/654/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre civile DU JEUDI 16 AVRIL 2026
Entre LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______, sise c/o A______ [régie immobilière], ______, appelante d'un jugement rendu par la 6ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 20 janvier 2026, représentée par Me François BOHNET, avocat, KGG & Associés, avenue de la Gare 10, 2001 Neuchâtel, et B______ SA, sise ______, intimée, représentée par Me F______, avocat.
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C/4660/2024 EN FAIT A. Par jugement JTPI/976/2026 du 20 janvier 2026, reçu le lendemain par les parties, le Tribunal de première instance a déclaré irrecevable la requête en protection des cas clairs formée par LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D’ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 3'000 fr., compensés partiellement avec l'avance fournie par LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ et mis à la charge des parties par moitié chacune (ch. 2), condamné B______ SA à payer à LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ 500 fr. à titre de restitution de l'avance de frais (ch. 3), à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, 1'000 fr. au titre de solde des frais judiciaires (ch. 4), et à LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ 800 fr. TTC à titre de dépens (ch. 5), dit que les frais judicaires d’appel fixés par l'arrêt ACJC/812/2025 du 17 juin 2025 en 3'925 fr. étaient compensés avec l’avance du même montant versée par LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D’ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ et laissés à sa charge (ch. 6), condamné celle-ci à payer à B______ SA 4'000 fr. TTC à titre des dépens d’appel fixés par l'arrêt précité (ch. 7) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 8). B. a. Par acte d'appel expédié le 30 janvier 2026 à la Cour de justice, LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ sollicite la réforme du jugement précité (chiffre 1 des conclusions). Elle conclut, avec suite de frais judiciaires et dépens des deux instances, à ce que la Cour, statuant par la voie de la protection des cas clairs, principalement, condamne B______ SA à lui verser 64'103 fr. 95 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2019, pour les impayés de charges dus jusqu'au 31 décembre 2018 s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03, 14'758 fr. 50 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2020, pour les impayés de charges dus pour l'exercice 2019 s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03, 14'976 fr. 45 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022, pour les impayés de charges dus pour l'exercice 2021 s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03 et 15'789 fr. 20 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023, pour les impayés de charges dus pour l'exercice 2022 s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03 (ch. 2 des conclusions), ordonne l'inscription définitive d'une hypothèque légale, à son profit, sur l'unité de propriété d'étage n° 8.01 sise sur le bien-fonds n° 3______ du cadastre de Genève section C______, propriété de B______ SA, à concurrence de 5'522 fr. 55 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022 et de 5'813 fr. 05 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023 (ch. 3), et sur l'unité de propriété d'étage n° 8.02 sise sur le même
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C/4660/2024 bien-fonds, propriété de B______ SA, à concurrence de 3'931 fr. 35 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022 et de 4'163 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023 (ch. 4 des conclusions), charge le Conservateur du registre foncier du canton de Genève de procéder sans délai auxdites inscriptions (ch. 5 des conclusions), et prononce la mainlevée définitive de l'opposition formée par B______ SA au commandement de payer, poursuite n° 4______ (ch. 6 des conclusions). Subsidiairement, LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision. b. Dans sa réponse du 26 février 2026, B______ SA conclut à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais judiciaires et dépens. c. Les parties ont été informées le 17 mars 2026 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : a. LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ (ci-après : la PPE) est une communauté de propriétaires par étages portant sur l'immeuble n° 3______ de la Commune de Genève-C______, sis rue 1______ n° 2______ à Genève. A______, anciennement D______ (ci-après: la régie ou l’administratrice), qui a notamment pour but la gestion d'immeubles et de copropriétés, est l'administratrice de la PPE. b. B______ SA, sise à Genève, dont E______ est administrateur président, est copropriétaire de l'immeuble sis rue 1______ n° 2______ à Genève. Elle a un droit exclusif sur les locaux n° 8.01 et 8.02, tous deux des studios, depuis le 21 février 2000. Jusqu'en décembre 2023, elle était également propriétaire du studio n° 8.03 qui a été vendu à un tiers. c. La PPE est régie par le Règlement d'administration et d'utilisation de l'immeuble du 23 novembre 1999 (ci-après : le Règlement). Chaque copropriétaire est tenu d'acquitter la part du coût des services de chauffage général et de fourniture d'eau chaude lui incombant selon la clé de répartition en vigueur (art. 16 dudit Règlement). Les charges et frais communs, ainsi que les produits, sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs parts de copropriété (art. 18). Chaque copropriétaire doit verser dans le courant du premier mois de chaque trimestre les acomptes fixés par l'assemblée des copropriétaires. Le solde dû par le
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C/4660/2024 copropriétaire est payable dans le délai d'un mois à compter de l'envoi du décompte annuel des charges et frais communs après approbation des comptes par l'assemblée des copropriétaires (art. 19). Selon l’art. 32 let. e, l’assemblée des copropriétaires a notamment la compétence d’approuver les comptes de l’exercice écoulé et donner décharge de sa gestion à l’administrateur. Aux termes de l’art. 34, l’administrateur a notamment les attributions suivantes : présenter à l’assemblée des copropriétaires le rapport de gestion, les comptes de l’exercice écoulé et le budget de l’exercice en cours (let. h) et encaisser les charges dues par les copropriétaires et procéder au règlement des frais (let. i). d. Selon le cahier de répartition des locaux de la parcelle n° 3______ de la Commune de Genève-C______ datant de septembre 1984, les lots 8.01 (72,90 m²) et 8.03 (73,30 m²) valent chacun 48 ‰ de la copropriété. Le lot 8.02 (68,80 m²), dont la PPE allègue qu'il n'est ni chauffé ni relié à l'eau et ne bénéficie pas du câble, représente 45 ‰ de la copropriété. e. B______ SA allègue que pendant de nombreuses années, les charges de copropriété lui ont été facturées pour les lots 8.01, 8.02 et 8.03 comme s’il s’agissait de trois studios chauffés et habitables alors que cela ne correspondait pas à la réalité, le lot 8.03 étant impropre à la location et le lot 8.02 étant un grenier non aménagé. f. En 2006 et 2009, des travaux ont été réalisés afin de transformer les trois lots, soit deux studios et un grenier, en deux logements de trois pièces, la partie restante du grenier étant devenue un local technique. g. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 31 mai 2010, la régie a indiqué que, suite aux travaux dans les combles engagés par B______ SA, les millièmes seraient recalculés et inscrits au Règlement au même titre que l'attribution des caves. Par ailleurs, il a été rappelé qu'il avait été décidé, lors de l'Assemblée du 26 mai 2009, qu'un montant de 30'000 fr. serait versé à B______ SA, que celle-ci piloterait tous les travaux d'aménagement (privatifs et communs), qu'elle s'acquitterait de ses arriérés de charges d'environ 18'000 fr. et qu'un décompte concernant les 8 m2 sur les 68 m2 du lot 8.02 serait effectué au profit de B______ SA sur une période de 10 ans, ce qui représentait un crédit en sa faveur d'environ 4'700 fr. Ce point avait été accepté à la majorité. Aux termes du procès-verbal, l’assemblée a maintenu sa décision sur la proposition votée en 2009.
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C/4660/2024 h. Le 18 novembre 2011, B______ SA a écrit à la régie qu’«en exécution de l’accord intervenu entre la copropriété et B______ SA, un nouveau cahier de répartition des locaux de la PPE, incluant le lot 8.02, désormais mis à disposition de la communauté des copropriétaires, [devait] être établi et enregistré au Registre foncier ». Par courrier du 19 janvier 2012, B______ SA a interrogé la régie sur l'état des démarches visant à établir un nouveau cahier de répartition. Elle l’a informée que jusqu'à nouvel avis, elle ne verserait pas les charges de copropriété liées aux lots 8.01, 8.02 et 8.03, la mise à jour du cahier de répartition n'ayant pas été effectuée et les appels de charges étant par conséquent erronés. i. Le 21 décembre 2012, la régie a écrit à B______ SA qu’elle comprenait que celle-ci souhaitait participer aux charges d'exploitation de la copropriété « à hauteur de millièmes adaptés à la réalité physique des locaux transformés ». Cependant, l'ancienne clé était appliquée pour l'heure, étant précisé qu'un rétroactif de 5 ans de charges lui serait restitué « à la fin de cette affaire ». La régie a accepté de suspendre le paiement des charges du lot 8.03 dès le 1er janvier 2013. j. Par pli du 6 février 2013, la régie a informé B______ SA que les charges du lot 8.03 ne lui seraient plus réclamées « jusqu'au terme de l'affaire par l'accord de l'ensemble des copropriétaires d'accepter la nouvelle clé de répartition des frais de copropriété, ensuite des travaux réalisés dans les combles ». Il était prématuré de déterminer le montant de la rétrocession, dans la mesure où tant que la version définitive de la nouvelle répartition ne serait pas adoptée, il était difficile d’effectuer au calcul au prorata des millièmes et non des m². k. Un cahier de répartition provisoire du 4 février 2014 indiquait que le lot 8.01 (124 m²) valait 68 ‰ de la copropriété et le lot 8.02 (76 m²) 45 ‰. Le lot 8.03 (35 m²) était une partie commune. l. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 22 mars 2016, les comptes arrêtés au 31 décembre 2015 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou représentés pour un total de 120'717 fr. 76. Il a également été discuté de l'offre soumise par la société B______ SA concernant les combles. Il a été décidé que celle-ci serait étudiée par le Comité puis soumise à l’Assemblée. m. La régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 29 avril 2016 pour le paiement de charges de 10'595 fr. 25 pour le lot 8.01, 7'584 fr. 70 pour le lot 8.02 et 16'829 fr. 25 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé.
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C/4660/2024 n. B______ SA s'est partiellement acquittée des charges de PPE pour l'année 2015. o. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 21 juin 2017, les comptes arrêtés au 31 décembre 2016 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou représentés pour un total de 139'607 fr. 51. Il a également été fait un point de situation concernant l'avancement des négociations avec B______ SA en vue de valider les modifications du cahier PPE. Le procès-verbal de l’assemblée générale indique que « afin d’entériner un cahier PPE équitable, l’Assemblée maintient la proposition de pondération de 1 pour les surfaces supérieures à 1 m 80 et de 0,5 pour les surfaces en dessous de 1 m 80 (point 11 de l’ordre du jour intitulé « Situation du dossier des combles B______ SA - Etat d’avancement des négociations dans l’objectif de valider les modifications du cahier PPE à l’automne 2017 »). p. La régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 28 juillet 2017 pour le paiement de charges de 8'471 fr. 50 pour le lot 8.01, 12'502 fr. 85 pour le lot 8.02 et 11'588 fr. 50 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé. q. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 26 juin 2018, les comptes arrêtés au 31 décembre 2017 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou représentés pour un total de 119'320 fr. 01. Le point 10 de l’ordre du jour concernait l’aménagement des combles, la modification du cahier PPE et la validation des dernières négociations entre B______ SA et la PPE, lesquelles comprenaient la cession gratuite « du local de 18 m² », la conservation de la somme de 30'000 fr. payée par la copropriété en qualité de participation aux travaux, la finalisation de cahier PPE avec une pondération de 1 pour les surfaces supérieures à 1,80 m et de 0.5 pour les surfaces inférieures à 1,80 m et la détermination de la date de rétroactivité pour l’application des nouvelles pondérations, cet élément devant déterminer le montant des charges dues par B______ SA. Sur ce dernier point, les copropriétaires présents ont proposé, « par équité », d’attribuer ces pondérations à partir du moment où les travaux des combles avaient été terminés et les combles exploités, à savoir en 2011. Cette proposition de la PPE devait être soumise à B______ SA et, en cas d’acceptation, la régie devrait « chercher les signatures des copropriétaires absents de l’Assemblée en vue d’obtenir l’unanimité », puis « déposer et ratifier le cahier PPE au Registre foncier ».
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C/4660/2024 L’assemblée a voté à la majorité des présents et représentés en faveur de l’accord précité avec l’application des nouvelles pondérations au 1er janvier 2011. Cependant, l’unanimité étant requise, ce point n’était pas validé. Par courrier du 13 juillet 2018, la régie a soumis à B______ SA la proposition de la PPE. r. La régie a envoyé à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 11 juillet 2018 pour le paiement de charges de 14'058 fr. 15 pour le lot 8.01, 16'544 fr. 45 pour le lot 8.02 et 17'175 fr. 15 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé et les charges de 2016 n'avaient pas été acquittées. s. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 9 mai 2019, les comptes arrêtés au 31 décembre 2018 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou représentés pour un total de 128'905 fr. 72. Il a été discuté de la validation du nouveau cahier PPE et des impayés de B______ SA (point 10 de l’ordre du jour). Puisqu'aucun accord n'avait été trouvé, la PPE a chargé l'administrateur de « préparer une inscription en hypothèque légale » à l'encontre de B______ SA. Celle-ci devait « respecter les dispositions du cahier PPE inscrit au Registre foncier, et ce comme tout autre copropriétaire. Dans l’attente de trouver un accord sur la mise à jour du cahier, tout copropriétaire a[vait] le devoir d’honorer ses charges, faute de quoi la Communauté des copropriétaires engagera[it] les poursuites nécessaires ». Le procès-verbal mentionne que, l’unanimité étant requise, ce point n’était pas validé. t. La régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 26 juin 2019 pour le paiement de charges de 20'072 fr. 70 pour le lot 8.01, 20'841 fr. 55 pour le lot 8.02 et 23'189 fr. 70 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé et les charges de 2017 n'avaient pas été acquittées. u. Le 14 octobre 2019, B______ SA a fait opposition au commandement de payer, poursuite n° 5______, qui lui avait été notifié sur réquisition de la PPE pour le paiement du solde des charges au 31 décembre 2018 pour les lots 8.01, 8.02 et 8.03, des provisions pour charges de janvier à octobre 2019 pour lesdits lots ainsi que des frais selon l'art. 106 CO pour un montant total de 78'343 fr. 95. v. En raison de la pandémie de Covid-19 en 2020, l'assemblée générale de la PPE n'a pas été tenue, mais les copropriétaires ont pu prendre connaissance des rapports relatifs aux exercices 2019 et 2020 par le biais de la plateforme intranet utilisée par la régie.
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C/4660/2024 w. Le 25 mai 2020, la régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE pour le paiement de charges pour l'année 2019 de 25'552 fr. 10 pour le lot 8.01, 24'641 fr. 25 pour le lot 8.02 et 28'669 fr. 10 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé et les charges de 2018 n'avaient pas été acquittées. x. Le 20 octobre 2022, la régie a envoyé à B______ SA trois décomptes individuels PPE pour le paiement de charges pour l'année 2020 de 24'779 fr. 85 pour le lot 8.01, 24'256 fr. 90 pour le lot 8.02 et 27'896 fr. 85 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, des acomptes avaient été payés pour l'année 2020, mais il subsistait un solde des exercices précédents. y. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 5 décembre 2022, les comptes arrêtés au 31 décembre 2020/2021 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou représentés pour un total de 229'985 fr. 61. Il a été décidé, à la majorité, de mandater un avocat hors du canton de Genève pour agir à l’encontre de B______ SA. z. Le 12 janvier 2023, la régie a adressé à B______ SA trois décomptes individuels PPE pour le paiement de 30'302 fr. 40 pour le lot 8.01, dont 5'522 fr. 55 pour l'année 2021 (soit 4'193 fr. 45 pour sa part de millièmes, 342 fr. 90 pour le câble, 565 fr. 95 de frais de chauffage et 420 fr. 25 de frais d'eau chaude), 28'188 fr. 25 pour le lot 8.02, dont 3'931 fr. 35 correspondant à sa part de millièmes et 33'419 fr. 40 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé pour l'année 2021 et les soldes des exercices précédents n'avaient pas été acquittés. aa. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 30 mai 2023, les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 ont été approuvés à la majorité des copropriétaires présents ou représentés pour un total de 123'904 fr. 66. Le litige avec B______ SA n’a pas été abordé. bb. Le 8 juin 2023, A______ a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE pour le paiement de charges de 36'115 fr. 45 pour le lot 8.01, dont 5'813 fr. 05 pour l'année 2022 (4'440 fr. 65 de millièmes, 342 fr. 90 de frais de câble, 590 fr. 80 de frais de chauffage et 438 fr. 70 d'eau chaude), 32'351 fr. 35 pour le lot 8.02 dont 4'163 fr. 10 de frais correspondant aux millièmes dus pour l'année 2022. Le décompte pour le lot 8.03 s'élevait à 39'232 fr. 45. Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé pour l'année 2022 et les soldes des exercices précédents n'avaient pas été acquittés non plus. cc. Le 12 janvier 2024, B______ SA a fait opposition au commandement de payer, poursuite n° 4______, qui lui avait été notifié sur réquisition de la PPE
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C/4660/2024 pour le paiement du solde des charges des lots 8.01, 8.02 et 8.03 au 31 décembre 2018 ainsi que pour les années 2019, 2021 et 2022 de même que les frais selon l'art. 106 CO, pour un total de 109'878 fr. 10. dd. Par acte expédié le 26 février 2024 au Tribunal, la PPE, agissant par la voie de la procédure en protection des cas clairs, a pris des conclusions principales identiques à celles figurant ci-dessus sous let. B.a (chiffres 2 à 6 des conclusions d'appel, correspondant aux chiffres 1 à 5 des conclusions de première instance). Subsidiairement, se fondant sur l'art. 249 let. d ch. 5 CPC, elle a conclu, avec suite de frais judiciaires et dépens, à ce que le Tribunal ordonne l'inscription provisoire, à son profit, d'une hypothèque légale sur l'unité de propriété d'étage n° 8.01 sise sur le bien-fonds n° 3______ du cadastre de Genève section C______, propriété de B______ SA, à concurrence de 5'522 fr. 55 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022 et de 5'813 fr. 05 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023, et sur l'unité de propriété d'étage n° 8.02 sise sur le même bien-fonds, propriété de B______ SA, à concurrence de 3'931 fr. 35 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022 et de 4'163 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023, charge le Conservateur du registre foncier du canton de Genève de procéder sans délai aux dites inscriptions, impartisse à la PPE un délai de trois mois pour ouvrir action au fond et dise que l'inscription provisoire resterait valable jusqu'à l'expiration de ce délai ou, en cas d'action au fond, jusqu'à l'échéance d'un délai de 60 jours dès l'entrée en force du jugement au fond et dispense la communauté de fournir des sûretés (art. 264 al. 1 CPC). ee. Par courriel du 7 mars 2024, la régie a informé B______ SA qu’elle avait procédé au calcul des charges conformément au nouveau cahier de répartition soumis à cette dernière lors de l'Assemblée générale de 2018. Le calcul avait été effectué sur la base des années 2011 à 2022 et de l'ensemble des millièmes des copropriétaires. La régie avait également calculé le différentiel entre la clé de répartition des charges PPE actuelle et la nouvelle clé de répartition soumise en 2018 par l'Assemblée générale. En définitive, les millièmes et charges restaient inchangés pour le lot 8.02. Cependant, pour le lot 8.01, le différentiel entre la clé de répartition actuelle et la nouvelle clé était de 22'114 fr., montant qui était dû à la copropriété par B______ SA. Pour le lot 8.03, le montant de 53'073 fr. 45 était dû à la société par la copropriété. Il y avait donc un différentiel de 30'959 fr. 45 en faveur de B______ SA. ff. Par ordonnance du 28 mars 2024, le Tribunal a imparti à B______ SA un délai pour déposer une réponse écrite et les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Aucune réponse n'a été déposée par B______ SA dans ce délai. Les parties ont requis la suspension de la procédure jusqu'au 31 août 2024 en vue de trouver un arrangement. Le 23 septembre 2024, la PPE a informé le Tribunal
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C/4660/2024 qu'aucune solution n'avait pu être trouvée, de sorte que la procédure pouvait être reprise. Lors de l'audience du 4 novembre 2024, B______ SA a déposé des déterminations écrites, concluant notamment à ce que le Tribunal déclare irrecevable la requête de cas clair déposée par la PPE et rejette les conclusions subsidiaires de celle-ci en inscription provisoire d'une hypothèque légale. La PPE a persisté dans sa requête et déclaré que B______ SA n'avait rien payé depuis le dépôt de la requête. Elle a conclu à l’irrecevabilité des écritures de B______ SA puisque celle-ci n'avait pas répondu dans le délai imparti et n'avait pas sollicité de nouveau délai. B______ SA a contesté l'intégralité des conclusions de la PPE et conclu à l'irrecevabilité du cas clair. gg. Par jugement du 21 janvier 2025, le Tribunal a, préalablement, déclaré irrecevables les déterminations écrites que B______ SA avait produites lors de l'audience du 4 novembre 2024 (chiffre 1 du dispositif). Il a ensuite déclaré irrecevable la requête en protection des cas clairs formée le 26 février 2024 par la PPE à l'encontre de B______ SA (ch. 2). Par ailleurs, statuant sur requête en inscription provisoire d'hypothèque légale, il a ordonné aux frais, risques et périls de la PPE, au Conservateur du Registre Foncier de Genève de procéder à l'inscription provisoire, au bénéfice de la précitée, d'une hypothèque légale à concurrence de 5'522 fr. 55 plus intérêts à 5 % dès le 13 février 2023 et de 5'813 fr. 05 plus intérêts à 5 % dès le 9 juillet 2023 sur l'unité de propriété d'étage n° 8.01 sise sur le bien-fonds n° 3______ du cadastre de Genève section C______, propriété de B______ SA (ch. 3), ainsi qu'à concurrence de 3'931 fr. 35 plus intérêts à 5 % dès le 13 février 2023 et de 4'163 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 9 juillet 2023 sur l'unité de propriété d'étage n° 8.02 sise sur le même bien-fonds, propriété de B______ SA (ch. 4), imparti à la PPE un délai de trois mois à compter de la notification de l'ordonnance pour faire valoir son droit en justice (ch. 5) - [ce délai ayant été prolongé au 23 juillet 2025 par ordonnance du Tribunal du 26 mars 2025 sur requête de la précitée] -, dit que l'ordonnance déploierait ses effets jusqu'à droit jugé ou accord entre les parties (ch. 6), et dispensé la PPE de fournir des sûretés (ch. 7). Enfin, le Tribunal a statué sur les frais (ch. 8 à 11) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 12). hh. Le 3 février 2025, la PPE a formé appel contre ce jugement. Elle a repris ses conclusions de première instance en protection du cas clair, avec suite de frais.
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C/4660/2024 Elle a fait grief au Tribunal d'avoir adopté « une position manifestement contradictoire en déclarant simultanément irrecevables les écritures de l'intimée, tout en tenant compte des pièces de celle-ci, qui [avaient] pourtant été écartées ». Le premier juge aurait ainsi violé « les devoirs d'allégation et de preuve applicables en procédure sommaire, ainsi que le principe de la bonne foi ». A son avis, il fallait considérer que B______ SA avait renoncé à prendre position dans le cadre de la procédure de première instance, faute d'avoir respecté les délais impartis, de sorte qu’elle ne pouvait se prononcer, ni oralement ni par écrit, durant l'audience du 4 novembre 2024. En toute hypothèse, le Tribunal aurait « fait fi des exigences relatives à la maxime des débats et au fardeau de l'allégation des parties, en retenant, au détriment de l'appelante, des éléments de fait issus des pièces déposées par l'intimée, alors même que cette dernière ne les avait pas formellement allégués ». De l'avis de l'appelante, il aurait appartenu « à l'intimée de dicter ses éventuelles allégations de fait au procès-verbal, afin de s'assurer de l'introduction des faits qu'elle considérait comme pertinents dans le cadre du procès, ce d'autant qu'elle n'avait formulé aucun allégué de fait à l'appui de ses déterminations écrites (par ailleurs irrecevables) ». Le Tribunal aurait ainsi dû considérer que l'état de fait exposé dans sa requête du 26 février 2024 avait été immédiatement prouvé par ses titres. Enfin, B______ SA n’avait pas contesté de manière suffisamment précise ses allégations. En effet, les déterminations écrites de celle-ci étaient irrecevables et le procès-verbal du 4 novembre 2024 ne détaillait pas quels faits l'intimée admettait et quels faits elle contestait, une contestation en bloc n'étant pas suffisante. La situation de fait présentée dans la requête aurait ainsi dû être considérée comme non contestée et donc non litigieuse. B______ SA a conclu à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais. Elle a fait valoir que la citation pour l'audience du 4 novembre 2024 indiquait que l'objet de celle-ci était l'"audition/interrogatoire, voire déposition des parties. Plaidoiries finales". En début d'audience, elle avait déposé des déterminations écrites et des pièces. Elle s'était dûment prononcée sur les allégués de la requête, qu'elle contestait ou admettait partiellement, en offrant ses moyens de preuve. Elle a soutenu que ses déterminations écrites n'auraient pas dû être écartées. Elle ne pouvait "évidemment pas faire appel du jugement sur cet aspect puisque le cas clair a[vait] été dûment déclaré irrecevable sur la base des pièces produites par l'appelante et l'intimée". ii. La Cour, par arrêt du 17 juin 2025, a annulé les chiffres 2 et 8 à 11 du dispositif du jugement du 21 janvier 2025, renvoyé la cause au Tribunal pour nouvelle décision au sens des considérants et confirmé le jugement attaqué pour le surplus. La Cour a arrêté les frais judiciaires d’appel à 3'925 fr. et les dépens d’appel à
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C/4660/2024 4'000 fr. Elle a délégué la répartition des frais judiciaires d’appel et des dépens d’appel au Tribunal. En substance, la Cour a retenu que le juge de première instance n’avait pas rendu B______ SA attentive aux conséquences du défaut lorsqu’il lui avait fixé un délai pour répondre par écrit. De plus, lorsqu’il avait ensuite choisi de convoquer une audience, le Tribunal aurait dû protocoler, au moins dans leur substance, les allégations, contestations et objections de B______ SA. Il n’était donc pas démontré que le droit d’être entendue de celle-ci avait été respecté. Il appartenait ainsi au premier juge de fixer un délai à B______ SA pour répondre par écrit à la requête en protection de cas clairs (conclusions principales de la requête du 26 février 2024) en la rendant attentive aux conséquences du défaut. Le Tribunal devait ensuite rendre une nouvelle décision après avoir tenu des débats s’il l’estimait nécessaire et statuer à nouveau sur les frais judiciaires et dépens de première instance. L’issue du litige étant incertaine, la répartition des frais de la procédure d’appel était déléguée au Tribunal. jj. Par ordonnance du 15 août 2025, le Tribunal a imparti un délai à B______ SA pour déposer une réponse écrite à la requête en protection de cas clairs (conclusions principales de la requête du 26 février 2024) et tous les titres nécessaires à l’appréciation du litige, tout en la rendant attentive aux conséquences du défaut. kk. Dans son mémoire de réponse du 22 septembre 2025, B______ SA a conclu à ce que le Tribunal déclare irrecevables les conclusions principales de la requête de cas clair du 26 février 2024, soit les conclusions en paiement, en inscription définitive d’une hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages de la copropriété et en prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition, avec suite de frais. B______ SA a fait valoir que la clé de répartition qui se trouvait dans le cahier de répartition des locaux établi en 1984 et utilisée pour le calcul des charges de copropriété comportait une erreur de millièmes. Depuis 2011, elle réclamait l’établissement d’un nouveau cahier de répartition des locaux de la PPE, après les transformations des studios ayant eu lieu en 2006 et 2009, et l’enregistrement dudit document au Registre foncier. Or, malgré de nombreuses négociations, aucun accord n’avait pu être trouvé entre les parties. Selon B______ SA, les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC n’étaient dès lors pas remplies, l’état de fait étant litigieux, compte tenu de l’impossibilité des parties de parvenir à un accord malgré de multiples tentatives de négociation et la situation juridique étant complexe et nécessitant l’exercice d’un pouvoir d’appréciation.
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C/4660/2024 ll. Les parties se sont encore déterminées les 2 et 8 octobre 2025. La PPE a indiqué qu’elle contestait le principe de la délégation de la répartition des frais au Tribunal à laquelle avait procédé la Cour dans l’arrêt du 17 juin 2025. Elle a fait valoir que son appel avait été admis, alors que B______ SA, sans avoir elle-même fait appel, avec conclu au rejet de celui-ci. A son avis, elle avait donc eu gain de cause, de sorte qu’elle ne pouvait se voir imputer des frais judiciaires et avait droit « à des dépens complets ». Le Tribunal a gardé la cause à juger. EN DROIT 1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Ces conditions valent aussi en procédure de cas clair selon l'art. 257 CPC (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 1684 s.). En l'espèce, les prétentions litigieuses comprennent des conclusions pécuniaires dépassant 100'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.2 Les décisions rendues en matière de cas clairs sont soumises à la procédure sommaire (art. 257 al. 1 CPC). Qu'elle accorde la protection ou déclare la requête irrecevable, la décision peut être attaquée dans les dix jours (art. 314 al. 1 CPC). En l'espèce, l'appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC) a été formé dans le délai précité. Il est ainsi recevable. 1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). 2. Le Tribunal a considéré qu’il était établi que l’intimée avait fait réaliser, entre 2006 et 2009, des travaux de rénovation, transformant les trois lots 8.01, 8.02 et 8.03 en deux logements de trois pièces, la partie restante du grenier devenant un local technique. Il était également établi que, lors de l’assemblée générale ordinaire de la propriété par étages du 31 mai 2010, les parties avaient accepté que les millièmes soient recalculés compte tenu des travaux engagés par l’intimée. Cependant, malgré les nombreuses sollicitations de cette dernière, les échanges de correspondances entre l’administrateur et la société ainsi que le fait que le sujet était à l’ordre du jour des différentes assemblées générales de la copropriété par étages depuis lors, aucune décision n’avait été prise et aucun accord n’avait pu
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C/4660/2024 être trouvé. L’intimée refusait de s’acquitter des charges de copropriété qui lui avaient été imputées, la clé de répartition des millièmes n’ayant pas été mise à jour suite aux travaux réalisés. L’état de fait était donc litigieux et nécessitait une instruction plus complète des preuves. L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir considéré que le cas n’était pas clair, alors que les relations entre les parties étaient régies par le règlement d’administration et d’utilisation du 23 novembre 1999, que le cahier de répartition des millièmes était en vigueur, faute de décision procédant à sa modification, et que l’intimée n’avait pas contesté les décisions de l’assemblée des copropriétaires arrêtant les comptes de la copropriété. Les sommes réclamées à titre d’impayés de charges pour les années 2015 à 2022 (64'103 fr. 95 jusqu’au 31 décembre 2018, 14'758 fr. 50 pour l’exercice 2019, 14'976 fr. 45 pour l’exercice 2021 et 15'789 fr. 20 pour l’exercice 2022), lesquelles reposaient sur le cahier des charges en vigueur et les décisions successives non contestées de l’assemblée générale de la PPE, étaient donc dues. Le seul fait que certaines tractations avaient pu avoir lieu au sujet d’un nouveau calcul des millièmes, alors que celles-ci n’avaient pas abouti, n’était pas déterminant. Elle soutient que « la jurisprudence et la doctrine admettent la protection par la voie du cas clair lorsque le décompte annuel a été accepté par l’assemblée générale des copropriétaires et n’a pas fait l’objet d’une demande en annulation dans un délai d’un mois (arrêt du TF du 25 janvier 2016 [5A_768/2015,], consid. 2.1 ; François BOHNET, La PPE et le cas clair, in PPE 2023, p. 13-14) ». L’intimée fait valoir que les discussions intervenues avaient porté non seulement sur la répartition des millièmes, mais également sur les montants dus, ainsi que sur le caractère erroné du cahier de répartition qui avait été admis en assemblée générale. C’était ainsi à juste titre que le premier juge avait considéré que le cas n’était pas clair. Par ailleurs, se fonder sur un cahier de répartition dont la nonconformité à la réalité était connue, et dont le caractère litigieux ressortait des pièces produites par les deux parties, soulevait la question de l’abus de droit de la part de l’appelante, qui avait facturé et continuait à facturer des charges erronées à l’intimée. La problématique de l’abus de droit relevait du pouvoir d’appréciation du Tribunal, ce qui confirmait que le cas n’était pas clair. 2.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20620 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_385/2022 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_282/2015
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C/4660/2024 2.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 p. 465; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). 2.1.2 La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives. Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig") qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1). Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20462 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20315 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20462 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%2023 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20620 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20462 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20123 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_185/2017 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20462 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20III%2023 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20123 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_273/2012 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20620
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C/4660/2024 2.2 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 CC). L’art. 712h al. 1 CC crée une obligation de cotisation à charge de chaque propriétaire d’étage en faveur de la communauté des copropriétaires (AMOOS PIGUET, CR CC II, 2016, n. 1 ad art. 712h CC). Si des propriétaires par étages ne sont pas d'accord avec les comptes annuels ou la répartition des frais, ils doivent contester les décisions correspondantes de l'assemblée des propriétaires par étages dans un délai d'un mois. Une fois ce délai écoulé, le propriétaire par étage doit accepter ses contributions respectives. L'éventuelle nullité des décisions de l'assemblée des copropriétaires par étages demeure réservée (GÄUMANN-BÖSCH, BSK ZGB II, 7ème éd. 2023, n. 5a ad art. 712h CC, avec réf. à l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2015 du 25 janvier 2016). Si l’application de la clé de répartition conduit à un abus de droit (art. 2 al. 2 CC), cet abus ne peut être protégé par le système judiciaire (peu importe que l’abus se fonde sur une clé de répartition initiale ou sur une modification intervenue ultérieurement). Dans ce cas, le juge peut modifier une clé de répartition sur demande d’un propriétaire d’étage (WERMELINGER, La propriété par étages, 4ème éd. 2021, n. 85-86 ad art. 712h CC). L’administrateur répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture et encaisse leurs contributions (art. 712s al. 2 CC). Il doit formuler la proposition de répartition à l’assemblée des propriétaires d’étages qui procède à son approbation (art. 712m al. 1 ch. 4 CC). Il peut ensuite procéder à la facturation des contributions (WERMELINGER, op. cit., n. 32 ad art. 712s CC). 2.2.1 Dans l’arrêt 5A_768/2015 précité, le Tribunal fédéral a eu à connaître d’une affaire thurgovienne, soumise à la procédure ordinaire, introduite par une communauté des copropriétaires contre un copropriétaire d’étage, en vue de recouvrer des créances de frais et charges communs. La communauté rencontrait des problèmes de gestion depuis 2000. L’ancien administrateur ne semblait pas avoir satisfait aux exigences d’une gestion correcte et le changement d’administration n’avait apparemment pas permis de corriger toutes les négligences. L’assemblée des copropriétaires avait approuvé les comptes annuels sur la base des pièces justificatives disponibles et après avoir comparé les dépenses avec celles des années précédentes et suivantes et procédé à un contrôle de plausibilité. Sur la base de ces comptes annuels (avec une clé de répartition des coûts selon les quotes-parts), les contributions correspondantes avaient été facturées aux copropriétaires. Tous les copropriétaires avaient payé leurs contributions, à l’exception de celui qui avait été assigné.
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C/4660/2024 Au considérant 2.1, le Tribunal fédéral a résumé la motivation de la Cour suprême du canton de Thurgovie. Celle-ci avait retenu que la procédure se fondait sur les comptes annuels approuvés par décision ainsi que sur la répartition des frais approuvée. Le recourant ne pouvait pas remettre en cause les bases de calcul ni contester le bien-fondé des demandes de cotisations. Pour ce faire, il aurait dû contester les décisions de la communauté des copropriétaires dans un délai d'un mois (art. 75 CC en relation avec l'art. 712 al. 2 CC). Restait à déterminer si les décisions étaient nulles, car, dans ce cas, elles ne pourraient produire aucun effet contraignant et l'absence de contestation ne pourrait pas les rendre exécutoires. La Cour cantonale avait nié la nullité des décisions. Elle avait constaté qu’il était objectivement impossible d’établir une comptabilité au centime près, car tous les justificatifs n’étaient plus disponibles. Même le recourant, qui contestait les bases de calcul, n’avait pas été en mesure de fournir les justificatifs manquants ni d’établir de meilleures bases de calcul. La communauté des copropriétaires avait exposé de manière détaillée et plausible que tous les efforts avaient été déployés pour trouver une solution pragmatique et acceptable pour tous les copropriétaires. Les comptes annuels avaient été établis de manière consciencieuse et compréhensible. Aucune partie n’avait été particulièrement favorisée ni indûment pénalisée. 2.2.2 BOHNET - après avoir résumé le consid. 2.1 de l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2025 comme suit : « Dans la mesure où un décompte annuel accepté par l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas fait l’objet d’une demande d’annulation dans un délai d’un mois, les membres de la communauté qui ne s’en sont pas acquittés ne peuvent contester le montant réclamé » - affirme : « Un cas clair pour le paiement du solde est (…) ouvert » (BOHNET, La PPE et le cas clair, in PPE 2023, pp 12-13, n. 35 et note 49). La voie de la protection du cas clair pourra être remise en cause par le propriétaire d’étage attaqué lorsqu’il conteste de manière « non frivole » la justesse du montant prétendu. Il n’a pas à rendre ces arguments vraisemblables dans le sens de l’art. 82 al. 2 LP, mais doit simplement démontrer qu’ils ne sont pas dénués de toute portée (BOHNET, PPE contre propriétaire d’étage, in PPE 2015, p. 7, n. 17). 2.3 Selon l'art. 75 CC, par renvoi de l'art. 712m al. 2 CC, l'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire d'un mois à compter du jour où il en a eu connaissance lorsque le demandeur n'a pas adhéré à ladite décision, laquelle doit par ailleurs être contraire aux dispositions légales ou statutaires. La décision déploie ses effets aussi longtemps qu'elle n'est pas contestée conformément aux prescriptions précitées (ATF 143 III 537 consid. 4.2.2; 132 III 503 consid. 3.2; 85 II 525 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 6.1.2.2).
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C/4660/2024 Quant à la nullité d'une décision prise par l'assemblée des copropriétaires, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandent de ne l'admettre que restrictivement. L'existence d'une cause de nullité ne peut être définie de façon générale et abstraite : chaque cas concret doit être analysé individuellement, même si certains types de nullité ont néanmoins été dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible ou encore violent les droits de la personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 6.1.2.2). Il en va de même des décisions manifestement défavorables à un membre en particulier (arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2015 précité consid. 2.2) La nullité d'une décision doit être constatée d'office, chaque propriétaire d'étages peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 consid. 4.2.3; 137 III 460 consid. 3.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 6.1.2.2). 2.4 La quote-part est un nombre fractionnaire abstrait qui exprime arithmétiquement l’étendue des droits d’un propriétaire d’étage sur la chose commune par rapport aux droits des autres propriétaires. Elle se rapporte aussi bien aux droits qu’aux obligations qui reviennent à chacun des propriétaires d’étages en relation avec l’immeuble en copropriété. Elle permet ainsi de déterminer notamment le droit de vote, le quorum à l’assemblée des propriétaires d’étages et la répartition des frais et des charges communs, de même que la répartition d’éventuels revenus de la communauté des propriétaires d’étages (AMOOS PIGUET, op. cit., n. 1 ad art. 712e CC). Selon l'art. 712e al. 2 CC, les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours. 2.5 En l’espèce, afin d’établir le bien-fondé des prétentions qu’elle élève à l’encontre de l’intimée, l’appelante se réfère aux divers procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, lors desquelles les comptes annuels ont été approuvés, ainsi qu’au cahier de répartition des locaux de 1984. Elle se prévaut, d’une part, du fait que l’intimée n’a pas contesté les décisions des assemblées et, d’autre part, du fait que la clé de répartition en vigueur n’a pas été modifiée. L’intimée objecte que la clé de répartition en vigueur est devenue inexacte à la suite des travaux exécutés en 2006 et 2009 sur les trois lots concernés.
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C/4660/2024 2.5.1 Les objections de l’intimée - qui conteste de manière « non frivole » la justesse des montants prétendus - ne sont pas inconsistantes et suffisent à ébranler la conviction du juge du cas clair. Selon le cahier de répartition de 1984, les trois lots de l’intimée totalisaient 215 m² et représentaient 141 millièmes. Lors de l’assemblée du 31 mai 2010, l’administratrice a indiqué que, suite aux travaux dans les combles, ces millièmes devaient être recalculés et a rappelé qu’il avait été décidé le 26 mai 2009, notamment, d’établir un décompte relatif au lot 8.02 au profit de l’intimée. Cette décision a été confirmée le 31 mai 2010. En 2012, dans une lettre à l’intimée, l’administratrice a admis que les millièmes en vigueur ne correspondaient plus "à la réalité physique des locaux transformés » et a accepté de suspendre le paiement des charges relatives au lot 8.03 dès le 1er janvier 2013. Selon un cahier de répartition provisoire de 2014, les lots 8.01 et 8.02, d’une surface totale de 200 m², représentaient 113 millièmes et le lot 8.03, d’une surface de 35 m², était désormais une partie commune. Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2017, il a été discuté de l’avancement des négociations avec l’intimée, le but étant d’entériner « un cahier PPE équitable ». Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2018, l’administratrice a été chargée de poursuivre les discussions avec l’intimée. Parallèlement à ces négociations, l’administratrice a adressé à l’intimée des décomptes de charges et frais pour les trois lots, calculés sur la base du cahier de répartition de 1984. Lors de l’assemblé générale du 9 mai 2019, il a été à nouveau discuté de la validation du nouveau cahier PPE. Puisqu’aucun accord n’était intervenu, l’administratrice a été chargée d’agir à l’encontre de l’intimée sur la base du cahier de répartition de 1984. Ce point n’a cependant pas été validé, « l’unanimité étant requise ». S’il est établi que les assemblées générales ont approuvé les comptes annuels présentés par l’administratrice, les objections soulevées par l’intimée ne permettent pas de retenir de manière certaine qu’elles ont approuvé la répartition des charges et frais, en particulier la part de ceux-ci incombant à l’intimée. L’état de fait, contesté par l’intimée, n’est pas susceptible d’être prouvé dans le cadre d’une procédure sommaire de protection des cas clairs. 2.5.2 L’art. 18 du Règlement dispose que les charges et frais communs sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs parts de copropriété, alors que l’art. 16 du Règlement se réfère à la clé de répartition en vigueur. Or, il est admis que les parts de copropriété de l’intimée ne correspondent plus à celles résultant du cahier de répartition de 1984. Ce point nécessite une interprétation des dispositions réglementaires. Par ailleurs, se pose la question de la bonne foi de l’appelante, qui réclame des montants fondés sur une répartition qu’elle reconnaît comme erronée. Il y a lieu d’examiner également, d’office, la nullité des éventuelles décisions d’approbation d’une répartition des charges et frais qui apparaît, prima facie, manifestement défavorable à un copropriétaire en particulier. Les questions sus-évoquées nécessitent l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation et l’application des règles de l’équité, ce qui est exclu dans la
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C/4660/2024 procédure en protection des cas clairs. Enfin, la doctrine et la jurisprudence sur laquelle se fonde l’appelante ne sont pas éprouvées. En particulier, il ne peut être déduit de l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2015, rendu dans le cadre d’une affaire soumise à la procédure ordinaire, que le cas clair devrait être admis chaque fois qu’un copropriétaire n’a pas agi en annulation de décisions de la PPE relatives aux charges et frais communs, à savoir même lorsque la répartition se fonde sur une clé de répartition erronée. Dans l’arrêt précité, la répartition n’était pas litigieuse; un copropriétaire contestait les bases de calcul des cotisations facturées à tous les copropriétaires. La situation juridique n’est donc pas claire. 2.5.3 En définitive, c’est à juste titre que le Tribunal a déclaré irrecevable la requête en protection des cas clairs introduite par l’appelante. Le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera donc confirmé. Les développements du Tribunal au sujet des frais judiciaires et dépens de première instance (considérants C.a et C.b du jugement attaqué) ne sont à juste titre pas critiqués. Dès lors, les chiffres 3 à 5 du dispositif du jugement attaqué seront également confirmés. 3. Le Tribunal a rappelé que la Cour, par arrêt du 17 juin 2025, avait arrêté les frais judiciaires d’appel à 3'925 fr. et les dépens d’appel à 4'000 fr. et lui avait délégué la répartition des frais. Compte tenu de l’issue de la procédure, elle a mis ceux-ci à la charge de l’appelante. Cette dernière conteste cette répartition et reproche au Tribunal un défaut de motivation. 3.1 Selon l'art. 106 al. 1 CPC, les frais - soit les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie succombante. Le juge peut s'écarter de cette règle générale dans diverses situations (art. 107 CPC). Son pouvoir d'appréciation est vaste (arrêt du Tribunal fédéral 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.2 et les arrêts cités). Le tribunal statue sur les frais en règle générale dans la décision finale (art. 104 al. 1 CPC). En cas de renvoi de la cause, la juridiction supérieure peut déléguer la répartition des frais de la procédure de recours à la juridiction précédente (art. 104 al. 4 CPC). En cas de renvoi, la loi permet de déléguer la répartition des frais de recours à la juridiction précédente (art. 104 al. 4 CPC). Celle-ci pourra ainsi prendre en compte l'issue du litige, selon la logique de l'art. 106 al. 1 CPC, plutôt que le sort de la procédure de recours (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_364/2013 du 5 mars 2014 consid. 15.4 et 5A_517/2015 du 7 décembre 2015 consid. 3; Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6907 ad ch. 5.8.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_121/2022 du 8 novembre 2022 consid. 10.2).
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C/4660/2024 3.2 En l’espèce, dans son appel du 3 février 2025 (cf. ci-dessus, « En fait », let. C.hh), l’appelante a soutenu qu’il fallait considérer que l’intimée avait renoncé à prendre position dans le cadre de la procédure de première instance, faute d'avoir respecté les délais impartis, de sorte qu’elle ne pouvait se prononcer, ni oralement ni par écrit, durant l'audience du 4 novembre 2024. Le Tribunal aurait dû considérer que l'état de fait exposé dans sa requête du 26 février 2024 avait été immédiatement prouvé par ses titres. La situation de fait présentée dans la requête aurait ainsi dû être considérée comme non contestée et donc non litigieuse. L’intimée a fait valoir que ses déterminations écrites n'auraient pas dû être écartées. Elle ne pouvait pas faire appel du jugement sur cet aspect puisque le cas clair avait été à juste titre déclaré irrecevable sur la base des pièces produites. La Cour a retenu que le juge de première instance n’avait pas rendu l’intimée attentive aux conséquences du défaut lorsqu’il lui avait fixé un délai pour répondre par écrit. De plus, lorsqu’il avait ensuite choisi de convoquer une audience, le Tribunal aurait dû protocoler, au moins dans leur substance, les allégations, contestations et objections de l’intimée. Il n’était donc pas démontré que le droit d’être entendue de celle-ci avait été respecté. Il appartenait ainsi au premier juge de fixer un délai à l’intimée pour répondre par écrit à la requête en protection de cas clairs (conclusions principales de la requête du 26 février 2024) en la rendant attentive aux conséquences du défaut. Le Tribunal devait ensuite rendre une nouvelle décision après avoir tenu des débats s’il l’estimait nécessaire. L’appelante, contrairement à ce qu’elle soutient, a ainsi succombé sur le point litigieux ayant conduit au renvoi de la cause à l’instance précédente. La Cour a cependant choisi de ne pas statuer sur les frais d’appel dans l’arrêt de renvoi, mais d’en déléguer la répartition au Tribunal, en précisant que l’issue du litige au fond était incertaine. En répartissant ces frais selon le résultat définitif du procès, selon la logique de l'art. 106 al. 1 CPC, plutôt que le sort de la procédure de l’appel ayant abouti à l’arrêt du 17 juin 2025, le premier juge a suivi les instructions de la Cour et n’a pas violé la loi. Sa motivation, consistant en une simple référence à l’issue de la procédure, est suffisante et a permis à l’appelante de faire valoir ses arguments. En conclusion, les chiffres 6 et 7 du dispositif du jugement attaqué seront également confirmés. 4. Les frais judiciaires d’appel seront arrêtés à 3'925 fr. (art. 17, 26 et 35 RTFMC; art. 48 et 61 OELP). Ils seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC) et compensés avec l’avance fournie, qui demeure acquise à l’Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC).
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C/4660/2024 Compte tenu de la valeur litigieuse et de l’activité déployée par le conseil de l’intimée, l’appelante versera à cette dernière 4'000 fr., débours et TVA inclus, à titre de dépens d’appel (art. 85 et 87 à 90 RTFMC; art. 20, 25 et 26 LaCC). * * * * *
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C/4660/2024 PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :
A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 30 janvier 2026 par LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ contre le jugement JTPI/976/2026 rendu le 20 janvier 2026 par le Tribunal de première instance dans la cause C/4660/2024-6 SCC. Au fond : Confirme le jugement attaqué. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Sur les frais : Arrête les frais judicaires d’appel à 3'925 fr., les met à la charge de LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ et les compense avec l’avance fournie, laquelle demeure acquise à l’Etat de Genève. Condamne LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ à verser à B______ SA 4'000 fr. à titre de dépens d’appel. Siégeant : Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN, Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Mélanie DE RESENDE PEREIRA, greffière.
La présidente : Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ La greffière : Mélanie DE RESENDE PEREIRA
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Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.