Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 11.12.2025 C/7401/2022

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 décembre 2025.

REPUBLIQUE E T

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/7401/2022 ACJC/1808/2025 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre civile DU JEUDI 11 DECEMBRE 2025

Entre Madame A______, domiciliée ______ [VD], appelante d'un jugement rendu par la 10ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 11 février 2025, représentée par Me Joël CHEVALLAZ, avocat, Mangeat Avocats Sàrl, rue de Chantepoulet 1, case postale, 1211 Genève 1, et B______ SARL, sise ______ [GE], intimée, représentée par Me Vadim HARYCH, avocat, Banna & Quinodoz, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3.

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C/7401/2022 EN FAIT A. Par jugement JTPI/2359/2025 du 11 février 2025, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a condamné A______ à payer à B______ SARL la somme de 86'160 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 22 novembre 2021 (chiffre 1 du dispositif), mis les frais judiciaires, arrêtés à 13'500 fr., à la charge de B______ SARL à raison d’un tiers et à la charge de A______ à raison de deux tiers (ch. 3 et 4), condamné cette dernière à verser à sa partie adverse 7'300 fr. à titre de remboursement des frais judiciaires (ch. 5), 500 fr. aux Services financiers du Pouvoir judiciaire à titre de solde des frais judiciaires (ch. 6), ainsi que 9'000 fr. à B______ SARL à titre de dépens (ch. 7) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 8). B. a. Par acte expédié le 17 mars 2025 à la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation. Cela fait, elle conclut à ce que B______ SARL soit déboutée de toutes ses prétentions en paiement prises à son encontre et, subsidiairement, à ce que le montant dû à celle-ci soit fixé, au maximum, à 32'310 fr. b. Dans sa réponse, B______ SARL conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris dans son intégralité. c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives. d. Elles ont été informées par avis de la Cour du 1er octobre 2025 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. a. A______ était propriétaire de la parcelle n° 1______ de la Commune de C______ (VD), sise chemin 2______ no. ______, sur laquelle se situait la maison qu'elle occupait. b. En 2018, elle a souhaité valoriser sa parcelle. L'idée à la base du projet était de construire trois villas. La maison existante devait soit être détruite pour en construire une nouvelle, soit rénovée et deux nouvelles maisons devaient venir s’y ajouter. A______ avait comme objectif de vivre dans l'une des maisons, dont la construction ou la rénovation serait financée par la vente des deux autres. c. Dans le cadre de son projet immobilier, A______ a fait appel à B______ SARL, ayant son siège à D______ (Genève), active dans la mise en valeur, le développement, la promotion et le pilotage d'opérations immobilières.

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C/7401/2022 E______ et F______ en sont les administrateurs. Ces derniers sont également administrateurs de la société G______ SA, sise à Genève, qui s’est occupée de la promotion immobilière du projet. d. Les parties ont conclu un contrat de pilotage en vertu duquel B______ SARL devait assister et conseiller A______ dans le cadre de la réalisation de son projet immobilier, l'accompagner jusqu'à la vente (non comprise dans le contrat) des différents lots dudit projet et la conseiller dans ses démarches auprès des architectes, des établissements de crédit et des entreprises (art. 1). L'art. 2 détaillait en cinq étapes les prestations que B______ SARL devait fournir : - Etude de faisabilité (recherche, évaluation et détermination des bases du projet et état actuel du projet, étude préliminaire auprès des mandataires spécialisés ; étape 1) ; - Etude du projet (établissement d'un dossier de plans complet en partenariat avec un architecte désigné et mandaté par A______, validation du projet par les mandataires spécialisés [architecte, ingénieur civil, ingénieur]) ; étape 2) ; - Permis de construire (dépose d'une demande d'autorisation [DD] et traitement des éventuels préavis auprès des pouvoirs publics en partenariat avec un architecte désigné et mandaté par A______, établissement d'un plan financier initial ; étape 3) ; - Préparation de la réalisation (évaluation du financement de l'opération et contacts avec les établissements financiers ; gestion du projet de construction et détermination du niveau de qualité de la réalisation avec établissement d'un planning en partenariat avec un architecte désigné et mandaté par A______ ; étape 4) ; - Réalisation des travaux (planification de l'intervention éventuelle d'une entreprise générale ; étape 5). Selon les art. 3 et 4, les parties s’engageaient à faire preuve de diligence. B______ SARL assurait qu’elle mettrait toutes ses connaissances et toute son expérience au service de A______, tandis que celle-ci s’engageait à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que B______ SARL puisse remplir sa mission conformément au contrat, notamment en lui mettant à disposition tous les plans, contrats, documents, calculs, données et informations et en lui faisant connaître ses décisions dans des délais compatibles avec la poursuite des études et l'avancement des travaux, conformément aux plannings établis. L'art. 6 prévoyait une rémunération forfaitaire de 120'000 fr. HT, laquelle comprenait les services énumérés à l'art. 2, qui ne devaient pas nécessairement

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C/7401/2022 être réalisés par B______ SARL pour y donner droit. La rémunération forfaitaire était payable dans les 30 jours suivant la signature des actes de vente et/ou du contrat d'entreprise générale. B______ SARL bénéficiait d'un droit de préemption pendant 10 ans si A______ souhaitait vendre son terrain à un tiers (art. 7). Conformément à l'art. 8, les parties pouvaient valablement résilier le contrat par écrit pour la fin de chacune des étapes énumérées à l'art. 2. En cas de résiliation par A______ en temps inopportun, B______ SARL était habilitée à exiger la totalité de la rémunération forfaitaire. Il y avait en particulier résiliation en temps inopportun lorsqu'aucun motif important ne fondait la résiliation et que cette dernière portait préjudice à B______ SARL compte tenu du moment et des dispositions qu'elle avait prises. Enfin, les parties ont convenu d’une clause d’élection de droit suisse et de for en faveur des tribunaux genevois (art. 11). e. Selon un courriel du 28 mai 2018, B______ SARL a estimé les étapes du projet comme suit : - 11 juin 2018 : signature du devis et mandat d'architecte ; - Août 2018 : dépôt du permis à bâtir et chiffrage des coûts de construction ; - Août-septembre 2018 : discussion du financement de la banque ; - Septembre-octobre 2018 : début de la commercialisation ; - Février 2019 : réception du permis à bâtir (si pas d'opposition) ; - Mars 2019 : signature des ventes définitives ; - Juin 2020 : remise des clés (max 15 mois). Ces délais n’ont toutefois pas été respectés. Etablissement du projet et demande d’autorisation de construire f. Entre mars 2018 et mai 2019, les parties ont procédé à diverses démarches en vue d’établir les plans de construction en faisant appel aux services de l'architecte H______, administrateur de l'entreprise I______ SA. B______ SARL a assisté l’architecte dans l’élaboration des plans et leur mise à jour, organisé des séances afin de discuter du projet, participé à celles-ci et pris part aux divers contacts avec les différents intervenants, dont les autorités publiques,

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C/7401/2022 en leur transmettant les documents nécessaires (Commune, Service technique intercommunal « STI », service de l’urbanisme). Entendu comme témoin devant le Tribunal, l’architecte H______ a exposé avoir préparé les plans ainsi que la demande d'autorisation de construire pour le terrain de A______ ; B______ SARL s'était occupée du contact avec la Commune de C______ et les autorités. Selon un premier plan d’étude et un plan financier approximatif, transmis le 26 mars 2018 par B______ SARL à A______, le prix moyen des maisons était de 1'350'000 fr. (à ventiler selon l'implantation et la taille du terrain). Le bénéfice de A______ était estimé à 540'000 fr. sur l’opération totale, ce qui lui permettait de garder une maison avec une hypothèque d'environ 1'130'000 fr. sans mise de fonds propres. Le 28 mai 2019, la Municipalité de C______ a accepté le projet de division parcellaire avec maintien de la villa existante et report des droits à bâtir. g. Durant l’été 2019, B______ SARL a indiqué à A______ que la demande de permis de construire serait déposée d'ici fin juillet, avant de confirmer qu’elle avait été déposée le 20 août 2019, que le dossier de vente serait prêt d'ici fin août et que la commercialisation débuterait en septembre. A______ a exprimé sa déception en raison du retard pris par le dossier. h. Le 7 octobre 2019, une séance s'est tenue avec notamment A______, des représentants de B______ SARL et de I______ SA pour évoquer différents points. Il était prévu de chiffrer le coût de la rénovation de la villa existante et la construction des deux villas, ainsi qu'une variante avec la démolition et la reconstruction de la villa existante. A______ a précisé qu'elle aurait préféré, si possible, démolir et reconstruire. i. L’architecte a ainsi modifié les plans en tant compte de la démolition et reconstruction de la villa existante, déposé le dossier modifié le 20 novembre 2019 auprès de la Commune de C______, puis fourni des pièces complémentaires à la demande des autorités jusqu’au 9 juillet 2020. j. L’autorisation de construire a finalement été délivrée le ______ septembre 2020 par la Municipalité de C______. Recherches d’entreprises générales et d’acquéreurs k. Entre novembre 2018 et novembre 2019, B______ SARL a approché diverses entreprises générales afin d’obtenir des offres pour la construction des villas.

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C/7401/2022 Les propositions reçues prévoyaient des prix variant entre 2'300'000 fr. et 2'370'000 fr. Le contrat d'entreprise générale a finalement été signé avec J______ SARL le 17 novembre 2020 ; il portait sur la construction d'une villa individuelle et de deux villas mitoyennes. Le prix forfaitaire a été fixé à 2'285'000 fr., soit 625'000 fr. pour la villa individuelle et 830'000 fr. par villa pour les deux mitoyennes. Le délai d'achèvement du chantier dès l'ouverture des travaux était fixé à quinze mois. l. A la fin de l’année 2020, B______ SARL a contacté la notaire K______ pour préparer les documents relatifs à la division parcellaire, la constitution de la PPE et des servitudes, ainsi que les actes de vente des villas mitoyennes, la signature étant prévue fin novembre-début décembre avec deux acquéreurs intéressés. B______ SARL a également détaillé les prix des villas comme suit : - Villa 1 : terrain pour 501'915 fr., contrat d'entreprise générale pour 830'000 fr. , frais de permis pour 163'085 fr., soit au total 1'495'000 fr. ; - Villa 2 : terrain pour 481'915 fr., contrat d'entreprise générale pour 830'000 fr., frais de permis pour 163'085 fr., soit au total 1'475'000 fr. ; - Villa de A______ : contrat d'entreprise générale pour 625'000 fr. Lesdites ventes ne se sont toutefois pas concrétisées, pour cause de désistement. m. Les visites ont repris et se sont poursuivies dans les mois suivants. L______ et M______, courtiers auprès de G______ SA, ont déclaré que de nombreuses personnes avaient visité le terrain mais peu avaient formulé une offre en raison de divers problèmes, dont le passage du train à proximité, des divergences entre ce qui était indiqué dans le descriptif de vente et le descriptif de l'entreprise générale, notamment au sujet d'une baie vitrée, ainsi qu'une différence de m2. Certains acheteurs s’étaient retirés et plusieurs offres avaient été émises en dessous du prix de vente souhaité. Les 20 avril et 7 juin 2021, des réservations ont été signées à hauteur de 1'435'000 fr. pour la villa 1 et de 1'415'000 fr. pour la villa 2. Recherches de financement du projet et problématiques y relatives n. S'agissant des aspects financiers du projet, B______ SARL a contacté plusieurs banques afin d’obtenir un financement, précisant que les prix de vente des villas étaient fixés à 1'495'000 fr. pour la villa 1 et à 1'475'000 fr. pour la villa 2, la villa 3 restant la propriété de A______.

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C/7401/2022 n.a En février 2020, [la banque] N______ n’a pas validé les prix de vente. La banque O______ a également refusé de financer le projet, estimant que la tenue des charges n'était pas garantie. Entendu comme témoin, P______, de la banque O______, a déclaré que A______ n’avait pas les moyens de vivre dans le bien projeté, mais qu’il y avait des solutions. Il avait notamment évoqué la vente d’un bien sis à l’étranger ou l’utilisation d’avoirs de prévoyance, déposés au Canada, pour un montant approximatif de 400'000 fr. Il avait également été proposé à A______ de réduire ses charges en acquérant la villa située au milieu, moins coûteuse. A______ avait toutefois refusé ces options. n.b En mars 2020, la banque Q______ a accepté de travailler sur la promotion immobilière. Selon une première proposition, il fallait prévoir deux financements individuels pour les futurs acquéreurs et un apport de 600'000 fr. de A______. Dans une seconde offre, la banque Q______ a établi un besoin de financement à hauteur de 900'000 fr. Ce montant comprenait le remboursement de la dette hypothécaire de 1'235'000 fr., le coût de construction de la maison individuelle pour 625'000 fr., les intérêts intercalaires pour 23'830 fr., sous déduction des encaissements pour les terrains des deux villas (501'915 fr. et 481'915 fr.). La banque était en mesure d’octroyer un prêt de 790'000 fr. et A______ devait apporter des fonds propres d'un montant de 110'000 fr. n.c La banque R______ a également analysé le financement du projet. Elle a validé les prix de vente indiqués par A______, précisant qu'il n'y avait pas de marge pour d'éventuelles plus-values. Pour la villa 3, une valeur de 1'600'000 fr. pouvait être retenue. n.d La banque S______, également contactée, a validé un prix de vente de la parcelle avec la maison existante pour un prix de 2'400'000 fr. au mois d’avril 2021. o. Au cours des discussions, soit dans le courant de l’année 2020, A______ a perdu son emploi et est devenue indépendante, ce qui a eu des répercussions sur les offres de financement. Certains établissements se sont retirés. Entendu comme témoin, T______, de la société U______ SA, a déclaré que l'un des collaborateurs de la société avait accompagné A______ auprès de divers établissements financiers pour obtenir des crédits de construction. Les banques R______ et S______ avaient validé les plans financiers pour l'ensemble de la promotion, l'offre de la banque R______ étant la plus intéressante. A sa connaissance, il n'y avait cependant pas eu de proposition de financement, ou tout du moins pas de proposition acceptable par A______, de laquelle un apport de fonds propres était requis.

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C/7401/2022 Le témoin a précisé que le problème était la situation personnelle de A______ et non le projet en tant que tel. Si A______ ne pouvait pas obtenir pour elle-même le crédit de départ, cela bloquait tout le projet car il fallait que la même banque finance la construction de toutes les maisons, ce qui était usuel dans une promotion immobilière. p. Le 4 juin 2021, A______ a demandé à B______ SARL de préparer deux plans financiers, l'un avec les prix de vente souhaités et l'autre avec les offres qui lui avaient été soumises à cette date, soit 1'435'000 fr. pour la villa 1 et 1'415'000 fr. pour la villa 2. Dans les jours qui ont suivi, F______ a détaillé les deux plans financiers envisagés. L'un prévoyait un prix de vente affiché pour les deux maisons de 2'970'000 fr. Avec le coût de construction des deux maisons (1'660'000 fr.), la commission de courtage (90'000 fr.), les frais de pilotage du projet (120'000 fr.) et les frais avancés et payés (70'534 fr.), cela procurait à A______ un bénéfice de 1'029'466 fr., étant précisé que le coût de construction de sa propre maison était évalué à 625'000 fr. Une ouverture du chantier pouvait être envisagée en septembre 2021. La deuxième variante mentionnait des offres formulées par deux acquéreurs potentiels pour un prix de 2'850'000 fr., soit un bénéfice de 910'000 fr. pour A______. Le prix proposé pour la villa 1 était de 1'435'000 fr. au lieu de 1'495'000 fr. (prix affiché) et pour la villa 2 de 1'415'000 fr. au lieu de 1'475'000 fr. (prix affiché). Selon F______, ces montants restaient dans les fourchettes du plan financier initial, soit entre 1'400'000 fr. et 1'450'000 fr. pour chaque villa. Désaccords des parties et fin des relations contractuelles q. Dans le courant du mois de juin 2021, A______ a indiqué à B______ SARL qu'elle avait besoin de temps pour réfléchir aux offres faites, inférieures aux prix affichés. B______ SARL lui a indiqué que les acquéreurs potentiels l'avaient appelée pour connaître la décision de A______ et qu’ils restaient donc dans l'attente de sa réponse. r. Le 16 juin 2021, A______ a adressé un courriel à B______ SARL, contenant toute une série de questions, dans lequel elle expliquait avoir besoin d'éclaircir certains points avant de donner son accord définitif. B______ SARL lui a répondu le lendemain, en lui fournissant des explications concernant, notamment, le contrat conclu avec l’entreprise générale, la commission de courtage, le pilotage, la fixation des prix de vente et les frais de démolition.

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C/7401/2022 s. Le 23 juin 2021, B______ SARL a accepté de baisser sa commission de 50'000 fr., réduisant ainsi les frais de courtage et de pilotage à 160'000 fr. au total au lieu de 210'000 fr. A______ a répondu, se disant rassurée, et a encore demandé quelques confirmations, avant de pouvoir donner son accord définitif. t. Les 16 et 21 septembre 2021, B______ SARL a transmis à A______ les plans financiers mis à jour, en tenant compte de la baisse des commissions de pilotage et de courtage. Selon elle, les acquéreurs potentiels commençaient à s'inquiéter. Les plans financiers détaillaient les prix de vente des villas, le prix du terrain, le coût des travaux, la commission de courtage, les frais de pilotage et les frais divers d'études techniques, d'architecte, de géomètre, etc. u. En septembre 2021, B______ SARL a écrit à A______ afin de détailler les dernières étapes en vue de la finalisation du projet. v. S’en sont suivis plusieurs échanges de courriels. v.a En substance, B______ SARL a proposé de procéder à la signature des actes de vente de manière à débuter le chantier dès novembre 2021 et dans l'intervalle, d'ici janvier 2022, de trouver le financement selon les conditions exigées par les banques ou de mettre en vente la maison de A______. Afin d’accélérer le rythme, l’entreprise J______ SARL a suggéré d'ouvrir dans un premier temps le chantier des deux villas et de financer elle-même les travaux de démolition en attendant le financement de A______, craignant de perdre les clients en cas de retard supplémentaire. Selon V______, cette proposition consistant, pour A______, à trouver un financement pour construire sa maison ou à la vendre en cas d’échec, lui permettait d'être gagnante dans les deux cas. Dans un courriel du 1er novembre 2021, B______ SARL a précisé, en lettres majuscules, qu'elle devait avoir une réponse de A______ dans la semaine pour aller de l'avant et éviter de perdre les deux clients. A plusieurs reprises par la suite, elle a mis A______ en garde sur le risque de perdre les acquéreurs et de revenir au point de départ si elle prenait trop de temps à se décider, ces mises en garde étant rédigées en lettres majuscules. Il devenait difficile de justifier l’attente à l’égard des acheteurs et B______ SARL craignait de les perdre. v.b A______ a répondu à B______ SARL, expliquant qu'elle était en contact avec [les banques] N______ et O______ pour le financement. Au vu de la perte de son emploi, elle voulait s'assurer qu'elle pourrait assumer financièrement le projet dans les années à venir. Elle trouvait que les offres d'achat des deux villas étaient plus basses que ce qui avait été estimé, malgré un marché favorable.

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C/7401/2022 Il était difficile pour elle de décider de signer le projet à la mi-novembre (2021). Elle était bouleversée et déçue par la situation et le fait que le projet n'avançait pas tel qu'ils l'avaient imaginé. Elle pourrait donner une réponse aux offres une fois la question financière éclaircie. w. W______ et X______, amis de A______, entendus en qualité de témoins, ont déclaré avoir vu leur amie démoralisée durant l’été 2021 car le projet n’allait pas dans la direction souhaitée et les prévisions financières ne lui convenaient pas. Elle était angoissée, craignant de se retrouver sans rien et de ne plus pouvoir disposer d’une maison pour elle-même. Elle se sentait harcelée par les interlocuteurs actifs sur son projet et la communication avec eux était très difficile. X______ a ajouté avoir été choqué par l'attitude de B______ SARL et la pression exercée dans les courriels qu'il avait pu lire, le ton employé étant agressif et accusateur. x. Y______, également entendue en qualité de témoin par le Tribunal, a exposé être intervenue en tant que conseil juridique de A______ à partir du mois de juin 2021. Elle a déclaré que plusieurs aspects du projet n’étaient, selon elle, pas acceptables, à savoir la multitude d'intervenants, ce qui avait eu pour conséquence la facturation à double de certaines prestations, l’absence de signature d’un contrat de courtage ou encore la proposition de J______ SARL, intervenue à la fin de l'année 2021, de démolir la maison existante alors que A______ n'avait pas de solution de financement. Par ailleurs, Y______ était choquée au motif que beaucoup d'informations n’étaient communiquées à A______ qu'oralement, que B______ SARL n'était pas en mesure de déterminer ce qui reviendrait à A______ à la fin de l'opération, qu'elle ne connaissait pas le prix de vente des terrains et que seuls les prix globaux des maisons une fois construites avaient été transmis, mais pas une ventilation précise des coûts. Elle avait accompagné A______ à une réunion avec F______ pour obtenir des réponses à ses questions, mais celles-ci n'avaient pas été satisfaisantes. Compte tenu de la situation financière de A______, il n'était pas acceptable de baisser le prix des maisons, car ce n'était pas dans son intérêt et il était légitime qu'elle refuse l'offre. y. Le 22 novembre 2021, B______ SARL a indiqué à A______ que la décision finale lui appartenait mais qu’une réponse négative de sa part pourrait avoir de graves conséquences. Le même jour, elle lui a transmis sa facture d'un montant de 129'240 fr. z. A______ s’est étonnée de la réception de cette facture, se demandant s'il s'agissait d'un moyen de pression pour qu'elle accepte les offres des acheteurs ou si B______ SARL estimait avoir terminé son travail sur le projet. Elle lui a rappelé qu'elle n'avait pas les moyens de payer la facture tant que les ventes n'étaient pas concrétisées. Par ailleurs, ce n'était pas ce qui avait été convenu. Elle

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C/7401/2022 était déçue et triste de la tournure de la situation, ce qui commençait à avoir un impact négatif sur sa santé. aa. Le 18 janvier 2022, A______ a signé avec le bureau d’architecture Z______ SA une promesse de vente et d'achat portant sur la parcelle 1______ de la Commune de C______, au bénéfice d'un permis de construire, pour un prix de 2'000'000 fr., ce montant étant composé de 1'900'000 fr. pour la parcelle et de 100'000 fr. pour les frais engagés et réglés pour l’obtention du permis de construire. Sur ce dernier point, A______ s’est engagée à remettre à l’acquéreuse le permis de construire ainsi que tous les plans et documents en relation avec la parcelle. ab. Après la signature de la promesse de vente en faveur de Z______ SA, de nouveaux acquéreurs potentiels ont signé une réservation aux prix affichés de 1'495'000 fr pour la villa 1 et de 1'475'000 fr. pour la villa 2 auprès de G______ SA, les 18 janvier et 13 février 2022. Le témoin L______ a exposé qu’aucune suite n’avait toutefois été donnée à ces offres en raison du fait que l’affaire avait été reprise par Z______ SA. ac. A______ a finalement quitté son ancienne parcelle et s’est installée à AA______ [VD]. D. a. Par acte du 12 avril 2022, déclaré non concilié et porté devant le Tribunal, B______ SARL a formé une demande de paiement à l’encontre de A______ pour un montant de 129'240 fr., avec intérêts à 5% dès le 22 novembre 2021. Elle a exposé avoir fourni l’intégralité des prestations convenues entre les parties en détaillant le travail qu’elle avait effectué pour toutes les étapes prévues dans le contrat de pilotage. Si aucun acte de vente n'avait été signé, A______ en était responsable car elle avait préféré vendre la parcelle et le permis de construire à un tiers. Dès lors, elle considérait que ses honoraires étaient dus conformément au contrat. b. Dans sa réponse, A______ a conclu au rejet de la demande de B______ SARL. Elle a fait valoir que la facture de cette dernière était injustifiée en raison de la mauvaise exécution des prestations convenues, ce qui avait empêché la conclusion des actes de vente. Selon elle, le travail effectué par B______ SARL sur le projet était trop imprécis, car il avait dû être réajusté plusieurs fois pour être soumis à la Commune de C______. Les plans financiers étaient incomplets et ne lui permettaient pas de déterminer si le projet était faisable et profitable pour elle. Elle devait ainsi décider de l'avenir du projet sans qu'un plan financier mentionnant clairement la

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C/7401/2022 valeur et la quote-part de sa parcelle ni le bénéfice estimatif de la vente des maisons ne lui ait été transmis. En outre, le projet avait dû être remanié à plusieurs reprises, en ce sens que la maison de A______ serait finalement détruite et une nouvelle construite, sans être contiguë aux deux autres. Malgré les diverses assurances données par B______ SARL, le projet prenait de plus en plus de retard. Des offres d'achat des villas lui avaient été présentées inférieures de 60'000 fr. au prix de vente affiché pour chaque villa, perte reportée sur son seul bénéfice. S'agissant du financement du projet, les documents transmis aux banques étaient trop lacunaires et imprécis, ce qui avait conduit plusieurs établissements bancaires à refuser de financer le projet. Le contrat d'entreprise conclu ne lui était pas non plus favorable car il comptabilisait des activités à double. Enfin, B______ SARL lui avait mis la pression pour le signer sans tenir compte de ses intérêts et alors qu'aucune banque n'avait encore accepté de financer le projet. Elle aurait ainsi dû quitter sa maison pour fin janvier 2021 alors qu'elle avait perdu son emploi et n'avait pas de solution de relogement. Pour ces raisons, A______ s'était tournée vers Z______ SA afin de trouver une meilleure solution pour valoriser sa parcelle. c. Les parties ont procédé à un deuxième échange d’écritures, s’adressant des reproches réciproques quant à la tournure des événements. d. Le Tribunal a tenu des audiences les 8 juin 2023, 18 avril, 2 mai 16 mai et 14 novembre 2024, au cours desquelles il a entendu les parties ainsi que de nombreux témoins, dont les déclarations ont été reprises ci-dessus dans la mesure utile. e. Lors de l’audience de plaidoiries finales du 28 novembre 2018, les parties ont plaidé et la cause a été gardée à juger. E. Dans le jugement querellé, le Tribunal a relevé que les parties étaient liées par un contrat AMO (Assistance au Maître d’Ouvrage), développé dans le domaine de la construction, soumis aux règles du mandat ou à celles du contrat d’entreprise selon les prestations en cause. Il a ensuite considéré que B______ SARL avait effectué de nombreuses prestations pour A______ et avait réalisé toutes les phases convenues en vertu du contrat de pilotage. Elle avait ainsi droit, sur le principe, à une rémunération pour tout le travail accompli.

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C/7401/2022 Cependant, le Tribunal a estimé que B______ SARL avait violé son devoir de diligence, ce qui devait conduire à la réduction de la rémunération due. En substance, il lui a fait grief de ne pas avoir respecté les délais annoncés, qui paraissaient bien trop courts pour être tenus, et de ne pas avoir suffisamment tenu compte de la situation financière de A______, ainsi que des souhaits émis par cette dernière, en lui soumettant des offres de financement qui ne correspondaient ni à ses attentes ni à ses moyens. Elle avait par ailleurs pressé celle-ci d'accepter des offres inférieures aux prix affichés, sa crainte se focalisant sur le fait de perdre les acheteurs, alors que la sauvegarde des intérêts de A______ commandait de trouver en priorité la solution financière adéquate, sans quoi aucune concrétisation de la vente n'était possible. Enfin, B______ SARL n’avait pas fourni l’ensemble des informations nécessaires pour une prise de position éclairée, les plans financiers étant imprécis, voire incomplets, en particulier sur le bénéfice que A______ pouvait retirer du projet. Il était clairement contraire aux intérêts de A______ d'accepter les offres, tout en demeurant dans l'incertitude quant au futur financement du projet et au bénéfice qu’elle pourrait retirer de la promotion. Selon le Tribunal, les prestations fournies par B______ SARL étaient partiellement utilisables par A______. En effet, celle-ci avait pu obtenir un permis de construire pour deux nouvelles maisons, des plans d'architecte, des descriptifs des travaux à entreprendre et des plans financiers. Elle avait également obtenu une autorisation pour la démolition et la reconstruction de la maison qu'elle habitait, mais qu'elle n'avait pas pu utiliser pour son propre compte faute de financement. Au vu de ces circonstances, le Tribunal a estimé qu'un tiers du projet immobilier n'était pas utilisable conformément aux intérêts de A______, de sorte qu'il se justifiait de réduire sa rémunération d'un tiers, celle-ci devant par conséquent être fixée à 86'160 fr. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable pour avoir été interjeté, en temps utile et selon la forme prévue par la loi (art. 145 al. 1 let. b et 311 CPC), contre une décision finale de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 1.2 A juste titre, les parties ne remettent pas cause la compétence des tribunaux genevois ni l’application du droit suisse, compte tenu de clause d’élection de droit et de for prévue contractuellement (art. 32 a contrario et 35 CPC). 1.3 La maxime des débats et le principe de disposition sont applicables (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs motivés qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4).

- 14/21 -

C/7401/2022 2. Devant la Cour, seule demeure litigieuse la question relative à la réduction des honoraires dus à l’intimée. L’appelante fait valoir une exécution des prestations totalement défectueuse par l’intimée. Elle allègue que celle-ci avait manqué de diligence dans l’accomplissement de toutes les démarches qu’elle avait effectuées, ce qui devait aboutir, selon elle, à la suppression totale de ses honoraires ou, subsidiairement, à une plus grande réduction du montant de ceux-ci. 2.1 En présence d’un contrat AMO (Assistance au Maître de l’Ouvrage), il y a violation des obligations contractuelles notamment lorsque le mandataire viole son devoir de diligence ou de fidélité, s’il ignore ou enfreint des règles professionnelles généralement admises, s’il coordonne ou surveille mal les travaux, si l’évaluation du coût de l’opération est insuffisante et en cas de nonrespect de délais et échéances convenus contractuellement. L’une des obligations principales du mandataire est le devoir de diligence dont le devoir d’information est une émanation directe. Le mandataire est en effet l’homme de confiance du maître de l’ouvrage et doit par conséquence agir au profit du mandant. L’obligation d’informer porte sur tous les faits qui peuvent avoir une importance sur le déroulement des travaux. Le mandataire est tenu, conformément à son devoir de diligence envers son mandant, d’attirer l’attention de celui-ci sur les conséquences d’instructions et de directives inadéquates, en particulier en ce qui concerne les délais, la qualité et les coûts, et doit l’avertir dès que les conséquences négatives sont prévisibles. Le mandataire n’est cependant pas responsable des conséquences si le donneur d’ordre maintient ses instructions bien qu’ayant été averti (MITREA/PERRIER, Le contrat d’assistance au maître de l’ouvrage, dans : Journées suisses du droit de la construction 2017, Fribourg 2017, p. 51ss, p. 59). 2.1.2 La rémunération du mandataire est due en vertu de l'art. 394 al. 3 CO. En cas de violation du mandat, la jurisprudence distingue entre la totale inexécution et l'exécution défectueuse de celui-ci. En cas d'inexécution totale, soit lorsque le mandataire demeure inactif ou que ses prestations se révèlent inutiles ou inutilisables (vollständig unbrauchbar), celui-ci perd son droit à la rémunération (ATF 124 III 423 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_444/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.2.1 ; 4A_89/2017 du 2 octobre 2017 consid. 5.2.3). En effet, la rémunération du mandataire n'est due que pour les prestations utiles et non pour celles qui sont inutilisables (ATF 124 III 423 consid. 3b ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2022 du 31 octobre 2022 consid. 4.3 et les références citées).

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C/7401/2022 En revanche, même en cas d'exécution défectueuse, le droit du mandataire à des honoraires subsiste, mais le montant des honoraires convenus (Honorarforderung) peut être réduit pour rétablir l'équilibre des prestations contractuelles. En effet, la rémunération due au mandataire représente une contre-prestation pour l'activité diligente qu'il exerce dans l'affaire dont il est chargé et s'il n'agit pas avec le soin requis, il ne peut prétendre, au titre de l'art. 394 al. 3 CO et de la convention des parties, à l'entier des honoraires convenus, c'est-à-dire à la rémunération qui serait équitablement due à un mandataire diligent (ATF 124 III 423 consid. 3b, rappelant un principe généralement admis dans la jurisprudence antérieure). Le droit du mandant à la réduction existe même lorsque les honoraires ont été fixés de manière forfaitaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_38/2022 du 31 octobre 2022 consid. 4.2 ; 4A_444/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.2.2 ; 4A_89/2017 du 2 octobre 2017 consid. 5.2.2 ; 4A_287/2015 du 22 juillet 2015 consid. 2.1 consid. 2.1). Lorsque les effets du défaut de diligence ont été corrigés et qu'il n'en résulte pas de préjudice pour le mandant, placé alors dans la même situation qu'en cas d'exécution correcte du mandat, le travail du mandataire doit être honoré (ATF 124 III 423 consid. 3b ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_534/2019 du 13 octobre 2020 consid. 4.1.3 ; 4A_444/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.2.2). 2.2 En l’espèce, à titre préalable, il sied de relever que l’intimée a accompagné l’appelante dans la réalisation de son projet immobilier de mars 2018 jusqu’au début de l’année 2022, accomplissant les différentes étapes prévues dans le contrat de pilotage, ce qui n’est en soi pas contesté. Les honoraires prévus contractuellement s’élevaient à 120'000 fr., hors taxes. 2.2.1 En premier lieu, l’appelante ne peut être suivie lorsqu’elle soutient que l’ensemble des démarches réalisées par l’intimée auraient été effectuées en violation des devoirs élémentaires de diligence, ce qui serait assimilable à une inexécution totale du contrat. En effet, l’activité de l’intimée a été conséquente et régulière et s’est étendue sur une période de près de quatre années. Il ressort des pièces du dossier, notamment des nombreux échanges de courriels, que l’intimée était l’entité en charge du suivi du projet ainsi que la principale interlocutrice des différents intervenants (architectes, services et autorités publiques, entreprises générales, établissements bancaires, etc.) et qu’elle a activement pris part aux différentes étapes du projet immobilier, allant de la conception du projet à la recherche d’acquéreurs. Durant cette période, elle a assisté et conseillé l’appelante de manière active et soutenue, en répondant à ses diverses questions sans délai, quand bien même certains manquements ont été relevés et pris en considération par le Tribunal. Ainsi, il peut certes être reproché à l’intimée d’avoir fait pression sur l’appelante afin que la

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C/7401/2022 vente de deux villas soit conclue rapidement, à un prix inférieur à celui initialement prévu, alors même que le financement du projet n’avait pas été obtenu. L’échec du projet est toutefois principalement dû au fait que son financement a fait défaut en raison de la situation personnelle de l’appelante, ce qui ne saurait être imputé à l’intimée. Quoi qu’en dise l’appelante, les prestations fournies par l’intimée ne sont pas totalement inutilisables. Le fait que le projet n’ait finalement pas abouti entre les parties ne réduit pas à néant tout le travail accompli par l’intimée. D’une part, une partie de son activité relevait du conseil et de la coordination entre les divers intervenants, ce dont l’appelante a bénéficié durant près de quatre ans. En outre, comme l’a relevé le Tribunal, l’activité de l’intimée a permis à l’appelante d’obtenir un permis de construire pour la construction de deux nouvelles maisons, des plans d'architecte, des descriptifs des travaux à entreprendre et des plans financiers, ainsi qu’une autorisation pour la démolition et la reconstruction de la maison qu'elle habitait. Il n’est pas allégué, ni a fortiori démontré, que la nouvelle acquéreuse de la parcelle ait dû recommencer l’entier des démarches entreprises par l’intimée à la suite de la reprise du projet. De surcroît, le travail réalisé et piloté par l’intimée a permis de valoriser la parcelle de l’appelante puisque celleci a pu inclure le permis de construire, les plans et les documents en relation avec la parcelle dans le prix de vente, pour un montant estimé à 100'000 fr. C’est en vain que l’appelante tente, par ailleurs, de remettre en cause le critère de l’utilité des prestations, en prônant un manque de diligence constant qui, selon elle, ferait perdre à l’intimée le droit à toute rémunération. De jurisprudence constante et encore rappelée dans des arrêts récents du Tribunal fédéral, lorsque l’exécution du contrat est défectueuse, respectivement réalisée en violation du devoir de diligence, comme dans le cas d’espèce, le droit aux honoraires du mandataire subsiste, mais de manière réduite pour rétablir l'équilibre des prestations contractuelles. Le Tribunal fédéral a d’ailleurs eu l’occasion de préciser que le droit aux honoraires est pleinement maintenu dans le cas d’une exécution défectueuse, lorsqu’il n'en résulte aucun préjudice pour le mandant. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient l’appelante, la seule violation du devoir de diligence ne permet pas de supprimer toute rémunération indépendamment du critère de l’utilité des prestations. Celui-ci demeure le critère déterminant. En définitive, au vu de l’ampleur de l’activité déployée par l’intimée et des résultats (partiellement) obtenus, on ne peut retenir une inexécution totale du contrat. Ce grief, infondé, sera rejeté.

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C/7401/2022 2.2.2 Reste à examiner si les honoraires dus en faveur de l’intimée doivent être réduits dans une mesure plus conséquente que celle appliquée par le Tribunal. En premier lieu, l’appelante critique l’activité de l’intimée liée à l’obtention de l’autorisation de construire. Les retards dont elle se plaint à cet égard ont cependant été pris en compte par le Tribunal dans la fixation des honoraires. Par ailleurs, il sied de relever que l’allongement des délais s’explique également par des causes indépendantes de l’intimée, notamment par certaines exigences des autorités, qui ont contraint les parties à réadapter le projet initial pour s’y conformer, ainsi que par le changement d’orientation du projet souhaité ultérieurement par l’appelante en vue, non plus de rénover sa villa, mais de la démolir pour la reconstruire, ce qui a nécessité la modification des plans et une nouvelle présentation du projet aux autorités compétentes. Contrairement à l’avis de l’appelante, le fait que le permis de construire ait été déposé et obtenu par l’architecte et non par l’intimée demeure sans incidence, dans la mesure où le contrat de pilotage prévoyait expressément que l’intimée entreprendrait les démarches relatives au permis de construire en partenariat avec l’architecte et qu’il n’était pas nécessaire que les démarches soient réalisées personnellement par l’intimée (art. 2 et 6 du contrat). L’architecte a, du reste, confirmé lors de son audition devant le Tribunal que l’intimée avait activement participé au processus ayant permis l’obtention du permis de construire, en coordonnant les différents contacts avec la Commune de C______ et les autorités, ce qui est également corroboré par les nombreux courriels figurant au dossier. Ce faisant, l’intimée a endossé le rôle qui était le sien, tel que défini dans le contrat de pilotage. En deuxième lieu, l’appelante critique l’activité de l’intimée en lien avec l’établissement des plans et des descriptifs des travaux, alléguant que ceux-ci se sont avérés, en tout ou partie, inutilisables en raison de leur inadéquation avec sa situation financière. Cette problématique a, elle aussi, été prise en compte par le Tribunal, puisqu’il a expressément retenu que malgré l’obtention d’une autorisation de démolir et reconstruire la maison existante, l’appelante n’avait pas pu l’utiliser pour son propre compte comme elle le souhaitait car les plans n’avaient pas été établis conformément à sa situation financière (cf. jugement entrepris consid. C.j, p. 39). Comme précédemment exposé, les plans et descriptifs des travaux ne peuvent pas pour autant être considérés comme totalement inutilisables puisqu’ils ont permis de valoriser la parcelle en étant vendus au promoteur finalement choisi. En troisième lieu, l’appelante formule des critiques quant au choix de l’entreprise générale et au contrat conclu avec celle-ci. Or, il ressort du dossier que l’intimée a approché plusieurs entreprises, dont les offres, qui étaient relativement similaires et variaient entre 2'300'000 fr. et 2'370'000 fr., ont été présentées à l’appelante.

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C/7401/2022 Cette dernière a pu s’entretenir avec l’entreprise finalement retenue, ce qu’elle ne conteste pas. Il s’ensuit que l’intimée a prospecté auprès de différentes entreprises proposant des tarifs reflétant les prix du marché, tout en incluant l’appelante dans le processus, conformément aux règles de diligence. Cette dernière disposait ainsi d’un choix de plusieurs prestataires et a retenu l’entreprise ayant proposé l’offre la plus basse, finalement fixée à 2'285'000 fr., ce qui paraît conforme à ses intérêts. S’agissant du contenu du contrat conclu avec l’entreprise générale, l’appelante ne saurait imputer à l’intimée la responsabilité des clauses contractuelles qu’elle considère défavorables à ses propres intérêts figurant dans ledit contrat. Au demeurant, quoi qu’en dise l’appelante, il n’est pas démontré que le contrat d’entreprise générale lui aurait été particulièrement défavorable en raison d’une double facturation. A cet égard, seuls sont allégués les frais du permis de construire, lesquels sont effectivement compris dans le prix de la construction alors qu’ils étaient déjà compris dans les prestations effectuées par l’architecte. Cela étant, selon les explications de l’intimée, ce poste a été répercuté non pas dans le coût de construction de la villa de l’appelante, négocié au plus bas à 625'000 fr., mais dans celui des deux autres villas, fixé à 830'000 fr. par villa, de sorte que ces frais devaient en définitive être supportés par les acquéreurs afin que l’appelante en soit remboursée. Ces explications sont corroborées par la documentation préparée au mois de novembre 2020 par la notaire en vue de la division parcellaire et la vente des deux villas. Aucun élément contraire ne permet de s’en écarter. Quant aux critiques formulées au sujet de l’absence de condition suspensive liée à la vente des deux villas ou à l’octroi du financement, l’appelante fait grand cas du risque qu’elle qualifie d’inconsidéré lié à la poursuite du projet en l’absence de financement. Or, d’une part, ce grief a également été pris en compte par le Tribunal qui, sous un angle quelque peu différent, a reproché à l’intimée d’avoir pressé l’appelante de démarrer le chantier alors qu’aucun contrat de financement n’avait été signé, négligeant, ce faisant, tant la situation financière de l’appelante que son intérêt personnel à pouvoir conserver une maison pour elle-même. D’autre part, contrairement à l’avis de l’appelante, on ne saurait imputer à l’intimée l’entière responsabilité de l’échec du financement du projet. Cette dernière a en effet pris contact avec plusieurs établissements bancaires et négocié des offres en tenant compte des critères de l’appelante, ce qu’illustre la seconde proposition de la banque Q______, qui réduisait l’apport de fonds propres requis de 600'000 fr. à 110'000 fr. Plusieurs banques avaient d’ailleurs accepté de financer le projet de l’appelante, à condition qu’elle procède à un apport de fonds propres, conformément aux pratiques usuelles en la matière, étant relevé qu’elle était en mesure de le faire puisqu’elle disposait d’avoirs non négligeables à l’étranger. Il lui a également été proposé de conserver la villa du milieu, moins chère, afin de diminuer ses charges et d’obtenir ainsi le financement souhaité.

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C/7401/2022 L’appelante a toutefois refusé ces propositions. Force est également de constater que la situation a été rendue plus difficile par le fait que l’appelante a, en cours de projet, perdu son emploi. Il ressort de ce qui précède que l’intimée a déployé passablement d’efforts pour trouver une solution de financement et que si elle pouvait peut-être prendre davantage en considération la situation financière de l’appelante, comme l’a retenu le Tribunal, elle ne saurait en revanche répondre des exigences posées par les établissements bancaires compte tenu de la situation personnelle de l’appelante. En quatrième et dernier lieu, l’appelante critique l’activité de l’intimée relative à l’élaboration des plans financiers, faisant état de retards et d’imprécisions, les rendant totalement inutilisables. Là encore, le manque de diligence imputable à l’intimée à cet égard a été pris en compte par le Tribunal, qui a considéré les plans financiers comme étant incomplets en raison du fait qu’ils omettaient des données selon lui principales. En dépit de leur caractère éventuellement incomplet, des projections financières ont néanmoins régulièrement été établies, mises à jour et transmises à l’appelante, indiquant, notamment, le coût de construction des deux nouvelles villas, puis celui de la maison de l’appelante, ainsi que le bénéfice potentiel qui pourrait être dégagé de l’opération totale. Ces éléments ont permis à l’appelante d’avoir une vision globale des conséquences financières de la promotion et du résultat qui pouvait en être attendu. Partant, il n’était pas incohérent de retenir, comme l’a fait le premier juge, que les plans financiers avaient eu une certaine utilité. En définitive, l’appelante fait valoir essentiellement des griefs déjà pris en compte par le Tribunal sans parvenir toutefois à apporter des éléments nouveaux ou à démontrer toute autre circonstance qui justifierait une réduction plus importante que celle fixée par le premier juge de la rémunération due à l’intimée. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé. 3. Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC) et mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront partiellement compensés avec l’avance versée à hauteur de 4'500 fr. par cette dernière. L’appelante sera en conséquence condamnée à verser 1'500 fr. à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers de Pouvoir judiciaire, à titre de solde de frais judiciaires. L'appelante sera, en outre, condamnée aux dépens de sa partie adverse, lesquels seront arrêtés à 4'000 fr., TVA et débours compris (art. 84, 85 al. 1, et 90 RTFMC), compte tenu de la relative brièveté des écritures de l’intimée. * * * * *

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C/7401/2022 PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :

A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 17 mars 2025 par A______ contre le jugement JTPI/2359/2025 rendu le 11 février 2025 par le Tribunal de première instance dans la cause C/7401/2022. Au fond : Confirme ce jugement. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Sur les frais d’appel : Arrête les frais judiciaires d'appel à 6'000 fr., les met à la charge de A______ et dit qu'ils partiellement compensés avec l’avance fournie, laquelle demeure acquise à l'Etat de Genève. Condamne A______ à verser 1’500 fr. à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers de Pouvoir judiciaire, à titre de solde des frais judiciaires. Condamne A______ à verser 4'000 fr. à B______ SARL à titre de dépens d'appel. Siégeant : Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Madame Pauline ERARD, Madame Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Sandra CARRIER, greffière.

Le président : Cédric-Laurent MICHEL La greffière : Sandra CARRIER

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C/7401/2022

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110