Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2024.32
ENTSCHEID
vom 7. August 2024
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Andrea Meyer
Parteien
A____ AG Berufungsklägerin
[...] Gesuchsgegnerin
gegen
B____ AG Berufungsbeklagte
[...] Gesuchstellerin
vertreten durch [...], Advokatin,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 28. Juni 2024
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 5. Juni 2023 mietete die A____ AG (Mieterin) bei der B____ AG (Vermieterin) vier Büroräume am [...] in Basel, dies zu einem Nettomietzins von CHF 2'836.– und einem Bruttomietzins von CHF 3'291.40. Als Mietbeginn wurde der 1. August 2023 und als Mietende der 31. Juli 2026 vereinbart. Als Starthilfe einigten sich die Parteien für das erste Jahr auf einen gestaffelten Mietzins, beginnend mit einem Nettomietzins von CHF 2'000.– ab August 2023, der sich bis August 2024 stufenweise auf CHF 2'836.– erhöhen sollte. Mit Mietvertrag vom 29. August 2023 mietete die Mieterin zudem drei Einstellplätze in derselben Liegenschaft, dies zu einem Nettomietzins von CHF 615.– und einem Bruttomietzins von CHF 662.40. Mit Einschreiben vom 11. Dezember 2023 setzte die Vermieterin der Mieterin eine Frist zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse Dezember 2023. Mit amtlichem Formular vom 20. Februar 2024 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich per Ende März 2024. Am 22. März 2024 focht die Mieterin diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an.
Am 23. Mai 2024 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei die Mieterin anzuweisen, die vier Büroräume und die drei Einstellplätze unverzüglich zu räumen. Für den Fall, dass sie die Mietobjekte bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die zuständige Amtsstelle anzuweisen, den Ausweisungsentscheid nach Eintritt der Rechtskraft zu vollstrecken. Am 28. Juni 2024 führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit der Anwältin der Vermieterin und des Geschäftsführers der Mieterin. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht die Mieterin an, die vier Büroräume und die drei Einstellplätze bis spätestens 12. Juli 2024, 11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde der Vermieterin die Ermächtigung zur Räumung erteilt. Auf Gesuch der Mieterin hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.
Dagegen erhob die Mieterin am 31. Juli 2024 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Dieses zog die Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Berufungsantwort ein. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
1.
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Bei einem befristeten Mietverhältnis ist dagegen auf die Restlaufzeit des Mietvertrags ab dem Zeitpunkt der Berufungserhebung abzustellen (AGE ZB.2014.35 vom 22. August 2014 E. 1.1; vgl. auch BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3, 136 III 196 E. 1.1). Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis, das ordentlich Ende Juli 2026 und somit bei Ungültigkeit der Kündigung noch zwei Jahre dauern würde. Damit wird der für die Berufung massgebliche Streitwert klar erreicht (24 Monate à Bruttomietzins von CHF 3'953.80 [CHF 3'291.40 für die Büroräume und CHF 662.40 für die Einstellplätze] = CHF 94'891.20). Das vorliegende Rechtsmittel ist folglich im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als Berufung zu behandeln.
Die Berufung wurde rechtzeitig erhoben (Art. 314 Abs. 1 und Art. 257 ZPO). Auf die Berufung ist deshalb grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 2). Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.
Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind: Die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstands der Mieterin seien grundsätzlich erfüllt, nämlich ein Zahlungsrückstand der Mieterin, die Ansetzung einer Zahlungsfrist und Androhung der ausserordentlichen Kündigung durch die Vermieterin, die Nichtzahlung des rückständigen Mietzinses sowie die ausserordentliche Kündigung durch die Vermieterin (E. 3.1, 3.2, 3.5 und 3.8). Sodann gebe es keine zulässigen Gründe für die Nichtzahlung des Mietzinses: Die behaupteten Mängel und die angeblich nicht ordnungsgemässe Schlüsselübergabe würden die Mieterin nicht einfach von der Zahlung des Mietzinses entbinden; vielmehr habe sie die Möglichkeit, den Mietzins bei der Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Wer – wie die Mieterin im vorliegenden Fall – den Mietzins einfache zurückbehalte, statt ihn korrekt zu hinterlegen, gerate in Zahlungsrückstand. Damit fehle es an einem zulässigen Grund für die Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der von der Vermieterin angesetzten Zahlungsfrist (E. 3.6). Im Weiteren sei der ausstehende Mietzins auch nicht innert der Zahlungsfrist sonstwie getilgt worden: Die Mieterin habe weder behauptet noch nachgewiesen, dass sie den Mietzins durch Verrechnungserklärung (Schadenersatzforderung von CHF 155'000.–) innert der Zahlungsfrist getilgt habe. Zudem habe sie zur Begleichung des Mietzinses auch bloss einen Zahlungsversuch gemacht; zudem habe der Zahlungsversuch nicht den ausstehenden Dezembermietzins 2023, sondern die Mietzinsen bis November 2023 betroffen (E. 3.7). Da das Mietverhältnis am 31. März 2024 geendet habe und die Mieterin die gemieteten Büroräume und Einstellplätze nicht zurückgegeben habe, sei das Ausweisungsgesuch der Vermieterin gutzuheissen (E. 3.8).
Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.1, 141 III 569 E. 2.3.3). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).
Im vorliegenden Fall führt die Mieterin in ihrer Berufung aus, sie habe mit der Vermieterin am 5. Juni 2023 einen Mietvertrag über vier Büroräume geschlossen. Am 22. August 2023 habe sich der Geschäftsführer der Mieterin mit der zuständigen Angestellten der Liegenschaftsverwaltung zwecks Schlüsselübergabe getroffen. Am selben Tag noch habe er der Liegenschaftsverwaltung mitgeteilt, dass das Schlüsselübergabeprotokoll nicht mit den ausgehändigten Schlüsseln übereinstimme und 19 Schlüssel fehlten. Die Mieterin habe die Büroräume somit nicht nutzen können (Beschwerde, S. 1). Nachdem die Mieterin am 20. September 2023 die Schlüssel immer noch nicht erhalten habe, habe sie einen Schlüsseldienst mit dem Einbau elektronischer Schlösser beauftragt. Somit sei seit Mietbeginn (1. August 2023) ein Schaden von CHF 155'088.– entstanden (CHF 3'000.– pro Tag [10 Mitarbeiter à CHF 300.–/Tag]). Diesen Schaden habe sie der Liegenschaftsverwaltung in Rechnung gestellt und ihr auch klar kommuniziert, dass sie die monatliche Miete nicht mehr der Liegenschaftsverwaltung, sondern dem Steuerberater der Mieterin zahle (S. 2). Mit diesen Ausführungen legt die Mieterin nicht dar, inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Insbesondere kritisiert sie die zentralen zivilgerichtlichen Erwägungen mit keinem Wort, wonach sie weder den ausstehenden Mietzins gültig hinterlegt habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.6) noch rechtzeitig Verrechnung mit ihrer Schadenersatzforderung von CHF 155'000.– erklärt (E. 3.7.1) oder den Mietzins bezahlt habe (E. 3.7.2). Eine Auseinandersetzung mit diesen wohlbegründeten Erwägungen des Zivilgerichts fehlt vollständig. Es wird deshalb nicht ersichtlich, weshalb die Mieterin den Zivilgerichtsentscheid als unrichtig erachtet. Auf die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.
3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Mieterin die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und mit CHF 300.– festgesetzt werden.
Der Vermieterin sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 28. Juni 2024 ([…]) wird nicht eingetreten.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 300.–.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die a.o. Gerichtsschreiberin
MLaw Andrea Meyer
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.