Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2023.63
ENTSCHEID
vom 22. März 2024
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber lic. iur. Johannes Hermann
Parteien
A____ Berufungsklägerin
[...] Klägerin
vertreten durch F____, Advokat,
[...]
gegen
B____ Berufungsbeklagte 1
[...] Beklagte 1
C____ Berufungsbeklagter 2
[...] Beklagter 2
D____ Berufungsbeklagter 3
[...] Beklagter 3
alle vertreten durch [...], Advokatin,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 2. Oktober 2023
betreffend Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 30. April 2019 mietete A____ (Mieterin) eine 3-Zimmerwohnung an der [...]strasse [...] in Basel, dies zu einem Mietzins von CHF 680.– und zu pauschalen Nebenkosten von CHF 70.– pro Monat. Die 3-Zimmerwohnung befindet sich in einem ehemaligen Einfamilienhaus, das in drei Wohnungen aufgeteilt wurde. Die Mansardenwohnung der Mieterin besteht aus drei separaten Zimmern, einer Küche und einem Bad, die alle über einen Vorplatz verbunden sind. Dieser Vorplatz ist zum Treppenhaus sowie dem Rest des Hauses hin offen, also nicht durch eine Wohnungstür abgetrennt. Am 8. Dezember 2022 kündigte die Vermieterschaft das Mietverhältnis per Ende März 2023. Mit Entscheid vom 2. Oktober 2023 hob das Zivilgericht Basel-Stadt diese Kündigung als nichtig auf, weil sie nicht im Namen aller Vermieter ausgesprochen worden war. Da die Vermieter die Nichtigkeit dieser ersten Kündigung antizipierten, kündigten sie das Mietverhältnis am 30. Januar 2023 ein zweites Mal, diesmal per Ende April 2023.
Die Mieterin focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte die Mieterin mit Klage vom 2. August 2023 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken. Am 2. Oktober 2023 führte das Zivilgericht eine mündliche Hauptverhandlung durch und befragte vier Zeugen. Mit begründetem Entscheid vom gleichen Tag stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 30. Januar 2023 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende Februar 2024.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin, vertreten durch Advokatin E____, am 6. Dezember 2023 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und – implizit – der Kündigung; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis Ende Mai 2026 zu erstrecken; subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchte die Mieterin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Mit Berufungsantwort vom 18. Januar 2024 beantragen die Vermieter die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Mit freiwillig eingereichter Replik vom 12. Februar 2024 hält die Mieterin – nach der Pensionierung der bisherigen Rechtsvertreterin nunmehr vertreten durch Advokat F____ – an ihrer Berufung fest. Neu beantragt sie, eine Berufungsverhandlung durchzuführen. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
1. Formelles
1.1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 750.–, so dass der Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 750.– = CHF 27'000.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
1.2 Die Mieterin beantragt in ihrer Replik, eine Berufungsverhandlung durchzuführen. Sie begründet diesen Antrag damit, dass sich das Gericht im Rahmen einer Verhandlung «namentlich über die Aussage der Berufungsklägerin selbst ein Bild machen kann» (Replik, Rz. 9). Welche Aussage sie damit meint, spezifiziert die Mieterin nicht und erschliesst sich auch nicht aus Rz. 8 der Berufungsantwort, auf welche sich die Mieterin dabei bezieht.
Gemäss Art. 316 Abs. 1 ZPO kann das Berufungsgericht eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Ob das Berufungsgericht eine Verhandlung durchführt, liegt in seinem Ermessen (AGE ZB.2022.24 vom 13. Februar 2023 E. 1.2). Die Fragen, die sich im vorliegenden Fall stellen, können gestützt auf die Akten beantwortet werden und es sind auch keine Beweise abzunehmen. Die beigezogenen Vorakten, einschliesslich des ausführlichen Protokolls der Verhandlung vor dem Zivilgericht vom 2. Oktober 2023, die Berufung vom 6. Dezember 2023 und die Replik vom 12. Februar 2024 verschaffen ausserdem ein verlässliches Bild über die Aussagen der Mieterin. Dafür zusätzlich eine Berufungsverhandlung durchzuführen ist nicht nötig. Deshalb ist der Antrag auf Durchführung einer Verhandlung abzuweisen und ergeht der vorliegende Entscheid auf dem Zirkulationsweg.
1.3 Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid haben die Parteien innert der Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig vorzutragen. Ein allfälliger zweiter Schriftenwechsel oder die Ausübung des Replikrechts dienen nicht dazu, die bisherigen Rügen zu vervollständigen oder gar neue vorzutragen. Eine Ergänzung im Rahmen einer Replik ist nur insoweit statthaft, als die Ausführungen in der Berufungsantwort dazu Anlass geben oder die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO erfüllt sind (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 mit weiteren Hinweisen; KGer GR ZK1 16 165 vom 4. Oktober 2018 E. 3.2; vgl. Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, Rz. 1146). Dies gilt umso mehr, wenn das Verfahren nach dem ersten Schriftenwechsel bereits in die Beratungsphase übergegangen ist. Vorbehalten bleiben offensichtliche Mängel des erstinstanzlichen Entscheids, die das Berufungsgericht auch ohne entsprechende Rügen korrigieren kann (vgl. AGE BEZ.2021.79 vom 31. August 2022 E. 2.1 mit Hinweis).
Der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts teilte den Parteien mit Verfügung vom 26. Januar 2024 mit, es sei vorgesehen ohne mündliche Berufungsverhandlung aufgrund der vorliegenden Rechtsschriften und Akten zu entscheiden. Mit dieser Verfügung oder spätestens mit ihrer Zustellung begann die Beratungsphase (AGE ZB.2021.51 vom 23. Januar 2022 E. 4.2.3 mit Hinweisen). Soweit die Replik vom 12. Februar 2024, Rügen enthält, die über die in der Berufung vom 6. Dezember 2023 vorgetragenen Rügen hinausgehen, nicht durch die Berufungsantwort veranlasst worden sind und auch keine zulässigen Noven darstellen, ist nach dem Gesagten darauf nicht einzugehen.
2. Zivilgerichtsentscheid und Kritik der Mieterin im Überblick
Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht in einem ersten Schritt, ob die Kündigung vom 30. Januar 2023 missbräuchlich sei, weil sie während des mit der Kündigung vom 8. Dezember 2022 zusammenhängenden Schlichtungsverfahrens ausgesprochen wurde. Das Zivilgericht verneinte eine missbräuchliche Kündigung, da die nichtige Kündigung vom 8. Dezember 2022 keine Sperrfrist ausgelöst habe in Bezug auf die zweite, «verbesserte» Kündigung vom 30. Januar 2023 (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). In einem zweiten Schritt prüfte das Zivilgericht, ob die Kündigung vom 30. Januar 2023 missbräuchlich sei, weil der Kündigungsgrund – mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme der Mieterin, insbesondere nächtliche Lärmbelästigungen durch Zu- und Aufschliessen von Türen – nicht zutreffe. Gestützt auf die Aussagen der befragten Zeugen erachtete das Zivilgericht den Vorwurf der mangelnden Sorgfalt und Rücksichtnahme als berechtigt und die Kündigung als zulässig (E. 3). Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem dritten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es bejahte die Frage und gewährte eine einmalige Erstreckung bis Ende Februar 2024 (E. 4).
Die Mieterin bestreitet in ihrer Berufung nicht, dass die Kündigung vom 30. Januar 2023 nicht in eine Sperrfrist fällt. In der Hauptsache macht sie geltend, dass die Kündigung vom 30. Januar 2023 deshalb missbräuchlich sei, weil sie zum einen für die nächtlichen Lärmbelästigungen nicht verantwortlich sei und weil zum anderen die von ihr verursachten Geräusche – das Auf- und Zuschliessen von Zimmertüren – zum normalen Gebrauch gehörten (Berufung, S. 5–9; Replik, Rz. 10–15). Für den Fall, dass die Kündigung zulässig sei, macht sie geltend, dass das Mietverhältnis nicht nur einmalig bis Ende Februar 2024 zu erstrecken sei, sondern erstmalig bis Ende Mai 2026 (Berufung, S. 9 f.; Replik, Rz. 16). Diese beiden Vorbringen werden nachfolgend eingehend dargelegt und geprüft.
3. Missbräuchlichkeit der Kündigung
3.1 Zum Kündigungsgrund der mangelnden Sorgfalt und Rücksichtnahme hielt das Zivilgericht fest, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses keinen besonderen Kündigungsgrund voraussetze. Schranke der Kündigungsfreiheit bilde die Missbräuchlichkeit: Eine Kündigung sei dann missbräuchlich, wenn sie sich auf keinerlei schützenswertes Interesse stütze, wenn sie aus reiner Schikane erfolge, wenn sie ein illoyales Verhalten darstelle, wenn sie zu einem offenkundigen Missverhältnis der Interessen von Vermieter und Mieterin führe oder wenn die Begründung der Kündigung ein offensichtlicher Vorwand sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2). Im vorliegenden Fall hätten die Vermieter mit Schreiben vom 5. August 2022 die Mieterin an die Hausordnung und die gesetzliche Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme erinnert. Den Vermietern seien mündliche und schriftliche Beschwerden über die Mieterin zugetragen worden, wie erhebliche Lärmbelästigungen während der Ruhezeiten, Zimmer umräumen und Gegenstände verschieben, Zimmer reinigen, staubsaugen, Zimmertüren auf- und zuschliessen, mixen und Teig schlagen. Nach der Hausordnung sei von 22 Uhr bis 7 Uhr strikte Nachtruhe einzuhalten. Die Mieterin werde nachdrücklich ersucht, sich an die Hausordnung zu halten und auf die Hausbewohner Rücksicht zu nehmen. Die Begründung der Kündigung vom 30. Januar 2023 laute «Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme» (E. 3.3). Sodann gab das Zivilgericht die Standpunkte der Mieterin und der Vermieter wieder (E. 3.4 und 3.5).
Nach dieser Darlegung der allgemeinen Voraussetzungen einer missbräuchlichen Kündigung und der Standpunkte der Parteien fasste das Zivilgericht die Aussagen der als Zeugen befragten Hausbewohner (G____, H____ und I____) und des Paters J____ zusammen (E. 3.6). Die in den wesentlichen Punkten übereinstimmenden Aussagen der Hausbewohner zeigten eindrücklich, dass die Kündigungsbegründung – mangelnde Sorgfalt und Rücksichtnahme – nicht einfach vorgeschoben sei. Die Hausbewohner seien «massiven und vor allem nächtlichen Lärmbelästigungen» durch die Mieterin ausgesetzt. Obwohl die Mieterin ihr Verhalten teilweise angepasst habe, beständen nach wie vor «empfindliche Lärmimmissionen durch die nächtlichen Aktivitäten» der Mieterin (wiederholtes, teilweise mehrfaches Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren zu Nachtzeiten), was bei den anderen Hausbewohnern teilweise erhebliche Schlafstörungen verursache. Das Haus und insbesondere die Dachgeschosswohnung seien nicht mit den Bedürfnissen und Gewohnheiten der Mieterin kompatibel. Das Haus sei «ringhörig» und die einzelnen Zimmer der Wohnung der Mieterin seien direkt über den Vorplatz erreichbar, der nicht mit einer Wohnungstür vom Rest des Hauses getrennt sei. Entgegen ihrer Ansicht habe die Mieterin keinen Anspruch auf eine bauliche Veränderung (etwa mittels einer Wohnungstür zwischen Vorplatz und Treppenhaus). Vielmehr sei festzustellen, dass die besonderen Lebensgewohnheiten der Mieterin mit dem Mietobjekt nicht vereinbar seien. So habe sie an der Hauptverhandlung angegeben, dass sie nachts beispielsweise im einen Zimmer etwas an ihrem Computer schreibe, dann in die Küche wechsle zum Tee kochen, dann in ein anderes Zimmer gehe zum Lesen; sie wechsle das Zimmer nicht nur, um auf die Toilette zu gehen, sondern auch, um etwas in einem anderen Zimmer zu holen oder zu machen; dabei schliesse sie stets die Zimmertüren mit dem Schlüssel auf und zu. Obwohl sie um die Reklamationen der anderen Hausbewohner gewusst habe, sei sie nicht bereit, ihre nächtlichen Aktivitäten auf ein normales Mass zu beschränken. Zum Einwand der Mieterin, sie schliesse die Zimmertüren nur deshalb stets ab, weil sie jederzeit einen Hausfriedensbruch ihrer Nachbarn befürchten müsse, erwog das Zivilgericht Folgendes: Anlass für diese unerwünschten Zutritte seien «wohl eben gerade» von der Mieterin verursachte Lärmimmissionen, die ihre Nachbarn beanstanden wollten. Zudem falle eine vorgängige Ankündigung etwa durch Läuten oder Anklopfen aufgrund der baulichen Situation und der Hörbehinderung der Mieterin ausser Betracht. Entgegen der Auffassung der Mieterin beständen keine Anhaltspunkte für eine besondere Wahrnehmungsempfindlichkeit der Nachbarin G____, da die nächtlichen Lärmimmissionen von allen drei Hausbewohnern als übermässig bezeichnet würden und alle drei Hausbewohner nachts aufwachten, auch H____, die angebe, selbst gehörsbeeinträchtigt zu sein. Es sei auch glaubhaft dargelegt worden, dass die Dachgeschosswohnung auch ohne Verursachung übermässiger Lärmimmissionen bewohnt werden könne. Schliesslich entbinde ihre Hörbehinderung die Mieterin nicht davon, die Nachtruhe einzuhalten und auf ihre Nachbarn Rücksicht zu nehmen, zumal diese die Mieterin seit ihrem Einzug regelmässig auf die nächtlichen Ruhezeiten hingewiesen und um Rücksicht gebeten hätten. Die Mieterin könne also nicht behaupten, sie habe die Problematik nicht erkannt und ihr Verhalten nicht anpassen können. Im Ergebnis seien die Hausbewohner übermässigen nächtlichen Lärmimmissionen ausgesetzt, welche die Vermieter nicht hinnehmen müssten. Die ordentliche Kündigung vom 30. Januar 2023 sei deshalb nicht missbräuchlich (E. 3.7).
3.2 Die Mieterin macht in ihrer Berufung zunächst geltend, als Kündigungsgrund bleibe einzig das Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren in den Mieträumen. Diese Lärmimmissionen seien den baulichen Gegebenheiten geschuldet, da das Haus «extrem ringhörig» und die einzelnen Zimmer der Dachgeschosswohnung nur durch einen Vorplatz (ohne Wohnungstür) vom übrigen Haus getrennt seien (Berufung, S. 6 oben).
Diese Ausführungen der Mieterin decken sich mit den Feststellungen des Zivilgerichts: Demnach ist das Haus «ringhörig» und die einzelnen Zimmer der Wohnung der Mieterin sind direkt über den Vorplatz erreichbar, der nicht mit einer Tür vom Rest des Hauses getrennt ist (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). In Bezug auf die «Ringhörigkeit» des Hauses und das Fehlen einer eigentlichen Wohnungstür wiederholt die Mieterin mit anderen Worten die zivilgerichtlichen Feststellungen, ohne diese zu kritisieren. Darüber hinaus stellte das Zivilgericht fest, dass die übrigen Hausbewohner «massiven und vor allem nächtlichen Lärmbelästigungen» ausgesetzt sind und dass diese Lärmimmissionen im wiederholten, teilweise mehrfachen Aufund Zuschliessen der Zimmertüren zu Nachtzeiten bestehen (E. 3.7.1). Die Mieterin kritisiert diese Feststellung in der Berufung vom 6. Dezember 2023 nicht als unzutreffend.
3.3 Die Mieterin bringt sodann vor, das Abschliessen der Zimmertüren sei auch auf das Verhalten der Hausbewohnerin G____ zurückzuführen: Diese habe eines Nachts gegen Mitternacht plötzlich in ihrem Zimmer gestanden. Sie habe dies gegenüber Frau G____ schriftlich moniert und festgehalten, dass, wenn Frau G____ zusichern könne, künftig das ungebetene Betreten eines ihrer Zimmer zu unterlassen, sie nicht mehr bei jedem Zimmerwechsel die Türen abschliessen müsse (vgl. undatiertes Schreiben der Mieterin an G____, Berufungsbeilage 3). Leider sei keine Rückmeldung von Frau G____ erfolgt. Es sei nun befremdlich, wenn sich diese über den Lärm beschwere. «Offensichtlich unrichtig» sei in diesem Zusammenhang die Feststellung des Zivilgerichts, Anlass des unerwünschten Zutritts von Frau G____ sei der von der Mieterin verursachte Lärm gewesen; Frau G____ habe dies bei ihrer Befragung mit keinem Wort erwähnt (Berufung, S. 6 f.).
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufungsklägerin ihre Berufung begründen. Begründen im Sinn von Art. 311 Abs. 1 ZPO heisst aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt die Berufungsklägerin nicht, wenn sie lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass die Berufungsklägerin im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3; BGer 4A_555/2022 vom 11. April 2023 E. 3.1; AGE ZB.2022.29 vom 17. März 2023 E. 4.2).
Im vorliegenden Fall gibt die Mieterin in ihrer Berufung nicht an, dass und an welcher Stelle sie ihre Behauptungen zu ihrem Schreiben an Frau G____ im Anschluss an das unerwünschte Betreten ihrer Wohnung bereits vor Zivilgericht aufgestellt und belegt hat. Dies ist prozessual ungenügend. Es ist nicht Aufgabe des Appellationsgerichts, die zivilgerichtlichen Akten nach entsprechenden Fundstellen und Beweismitteln zu durchforsten. Auf den Einwand ist deshalb bereits aufgrund der mangelhaften Begründung nicht einzugehen. Selbst wenn der Einwand korrekt erhoben und bewiesen wäre, könnte die Mieterin daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das Zivilgericht führte im Zusammenhang mit dem ungebetenen Zutritt durch Frau G____ aus, Anlass dafür seien «wohl eben gerade» von der Mieterin verursachte Lärmimmissionen gewesen, die ihre Nachbarn bei ihr hätten reklamieren wollen. Eine vorgängige Ankündigung etwa mittels Läuten oder Anklopfen sei aufgrund der baulichen Situation und der Hörbehinderung der Mieterin von vornherein ausser Betracht gefallen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2 zweiter Abschnitt). Die Mieterin rügt die Feststellung des Zivilgerichts, Anlass des unerwünschten Zutritts von Frau G____ sei der von der Mieterin verursachte Lärm gewesen, als «offensichtlich unrichtig». Frau G____ habe dies bei ihrer Befragung mit keinem Wort erwähnt. Es trifft möglicherweise zu, dass Frau G____ den Anlass für den unerwünschten Zutritt bei ihrer Befragung nicht erwähnt hat. Allerdings stützte das Zivilgericht seine Annahme auch nicht auf eine Aussage von Frau G____. Vielmehr traf es die Annahme, dass der unerwünschte Zutritt «wohl» durch die Lärmimmissionen der Mieterin verursacht worden war. Unter den gegebenen Umständen – massive nächtliche Lärmimmissionen, «ringhöriges» Haus, Hörbehinderung der Mieterin – liegt diese Annahme denn auch geradezu auf der Hand. Die zivilgerichtliche Annahme ist entgegen der Auffassung der Mieterin somit nicht zu beanstanden.
3.4 Die Mieterin macht im Weiteren geltend, die Hausbewohner hätten sie nie darauf hingewiesen, dass sie sich durch das Aufund Zuschliessen der Zimmertüren gestört fühlten (Berufung, S. 7; Replik, Rz. 12 f.). Die Frage, ob die Hausbewohner der Mieterin solche Hinweise gegeben haben, ist für die Beurteilung des vorliegenden Falls irrelevant. Die Vermieter nämlich hatten die Mieterin mit Schreiben vom 5. August 2022 darauf hingewiesen, dass ihnen Beschwerden über sie zugetragen worden seien, wie erhebliche Lärmbelästigungen während der Ruhezeiten, unter anderem durch das nächtliche Auf- und Zuschliessen von Zimmertüren. Die Mieterin anerkennt denn auch, dass sie von diesem Schreiben der Vermieter Kenntnis hatte (vgl. Berufung, S. 7), also auch vom Vorwurf der nächtlichen Lärmbelästigungen durch das Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren. Ob sie diese Kenntnis durch die Vermieter oder durch die Hausbewohner erlangte, ist wie gesagt irrelevant.
3.5 Die Mieterin bringt schliesslich vor, das Auf- und Zuschliessen der Zimmertüren im Mietobjekt gehöre zum normalen Gebrauch und könne deshalb nicht eingeschränkt werden. Es dürfe keine Rolle spielen, zu welcher Tages- oder Nachtzeit die Türen verschlossen würden. Sowohl den Vermietern als auch den Hausbewohnern sei bei Vertragsabschluss die «Ringhörigkeit» des Hauses und die Hörbehinderung der Mieterin bekannt gewesen. Von den Hausbewohnern könne ein Mindestmass an Toleranz erwartet werden (Berufung, S. 8 f.). Das Verhalten der Mieterin liege «vollends im Rahmen des Normalen» (Replik, Rz. 10 [Zitat], vgl. auch Rz. 11–14). Das Zivilgericht berücksichtigte diese von der Mieterin dargelegten Umstände und kam aufgrund der übereinstimmenden Aussagen der befragten Hausbewohner zum Schluss, dass die nächtlichen Lärmimmissionen übermässig seien, dass die Hausbewohner deswegen regelmässig nachts aufwachten, und dass es möglich sei, die Wohnung der Mieterin auch ohne Verursachung übermässiger Lärmimmissionen zu bewohnen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.2). Vermeidbare nächtliche Lärmimmissionen, die regelmässig die übrigen Hausbewohner aus dem Schlaf «reissen», gehören – entgegen der Auffassung der Mieterin – klarerweise nicht mehr zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung.
3.6 Insgesamt ist festzuhalten, dass die Vorbringen der Mieterin die zivilgerichtliche Beurteilung nicht erschüttern. Das Zivilgericht nahm zu Recht an, dass die übrigen Hausbewohner durch das Verhalten der Mieterin übermässigen nächtlichen Lärmimmissionen ausgesetzt waren und dass die Vermieter diese Lärmimmissionen nicht hinnehmen mussten (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.7.3). In dieser Situation erweist sich die ordentliche Kündigung vom 30. Januar 2023 klarerweise als nicht missbräuchlich.
4. Erstreckung des Mietverhältnisses
4.1 Zum Eventualbegehren der Mieterin um Erstreckung des Mietverhältnisses legte das Zivilgericht zunächst die Voraussetzungen der Erstreckung dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.1 und 4.2). Im vorliegenden Fall berücksichtigte es bei seinem Erstreckungsentscheid folgende Umstände: vierjähriges Mietverhältnis; Sozialhilfebezug durch die Mieterin; Budget von CHF 800.– bis CHF 900.– für eine neue Wohnung; angemessene Wohnungsgrösse von 1 bis 1 ½ Zimmern; Leerstandsquote von 1,6 % bei 1- und 1 ½-Zimmerwohnungen; keine Ortsgebundenheit der Mieterin; Hörbehinderung, welche die Wohnungssuche nicht übermässig beeinträchtige; keine Suchbemühungen (E. 4.3). Aufgrund des Verhaltens der Mieterin und der Auswirkungen dieses Verhaltens auf die übrigen Hausbewohner sei den Vermietern nur eine kurze und einmalige Erstreckung zumutbar. Bei den Hausbewohnern bestehe ein grosser Leidensdruck, der seit dem Einzug der Mieterin im 2019 andaure. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die durch das Kündigungsschutzverfahren bewirkte so genannte «kalte Erstreckung» zum Zeitpunkt der Hauptverhandlung bereits 5 Monate betrage (E. 4.4). In Abwägung all dieser Umstände sei eine einmalige Erstreckung um 10 Monate bis Ende Februar 2024 angemessen (E. 4.5).
4.2 Eine Mieterin kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für sie oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen: Umstände des Vertragsschlusses und Inhalt des Vertrags; Dauer des Mietverhältnisses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; einen allfälligen Eigenbedarf der Vermieterin; die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Erstreckung bezweckt in erster Linie, der Mieterin für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihr nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Als Härte im Sinn von Art. 272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es der Mieterin verunmöglichen, in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur Schwierigkeiten, die sich durch eine Erstreckung abwenden oder mindern lassen. Gewöhnliche mit einer Kündigung verbundene Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn zu erwarten ist, dass der Umzug zu einem späteren Zeitpunkt für die Mieterin weniger nachteilig sein wird, als er es bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (zum Ganzen vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei der Festlegung der Art und der Dauer der Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessenspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b).
4.3 Die Mieterin macht geltend, dass das gekündigte Wohnobjekt 3 Zimmer umfasse und sie eine gleichwertige Wohnung, also ebenfalls mit 3 Zimmern, suchen dürfe, die entsprechend teurer und auch rarer sei als eine 1- oder 1 ½-Zimmerwohnung. Sie beruft sich dabei auf den Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015 (Berufung, S. 9 f.).
Der von der Mieterin angerufene Entscheid betrifft ein traditionsreiches Modehaus an zentraler Lage in der Stadt Zürich mit einer Verkaufsfläche von über 1'000 m2. Bei der Frage der Erstreckung wurde dem Geschäftsmieter eine gewisse Standortgebundenheit zugebilligt und gleichzeitig festgehalten, dass ein Anspruch auf ein absolut gleiches Ersatzobjekt nicht bestehe. Entsprechend dürfe der Mieter seine Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten, sondern habe sich auf ein Ersatzobjekt zu konzentrieren, das für ihn objektiv ohne Weiteres als tragbar «gleichwertig» und insoweit zumutbar erscheine. Von einer angemessenen Ersatzlösung könne somit nur dann die Rede sein, wenn diese in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt aufweise (BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.1 und 3.6.2). Aus diesem Entscheid kann die alleinstehende Mieterin, die Sozialhilfe bezieht und über ein Wohnkostenbudget von CHF 800.– bis 900.– verfügt, nicht ableiten, dass sie sich bei der Wohnungssuche auf 3-Zimmerwohnungen beschränken darf. Ein solcher Anspruch liesse sich allenfalls dann begründen, wenn die Mieterin über die finanziellen Mittel verfügte, um sich ohne Weiteres eine derartige Wohnung zu leisten. Bei einem begrenzten Budget und beim Fehlen von besonderen Umständen, die einen zusätzlichen Platzbedarf rechtfertigen würden, kann eine alleinstehende Person ihre Suchbemühungen nicht auf 3-Zimmerwohnungen mit einem Bruttomietzins von CHF 800.– bis 900.– beschränken.
Der Einwand der Mieterin ist somit nicht geeignet, die Angemessenheit der gewährten einmaligen Erstreckung von 10 Monaten in Frage zu stellen. Das Zivilgericht eruierte und würdigte die Umstände, die für die Art und Dauer der Erstreckung massgebend sind, sorgfältig und zutreffend. Auf die entsprechenden Erwägungen kann vollständig verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 bis 4.5). Es besteht jedenfalls kein Anlass, in den weiten zivilgerichtlichen Ermessensspielraum einzugreifen.
5. Berufungsentscheid
5.1 Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die Kündigung des Mietvertrags vom 30. Januar 2023 zu Recht als nicht missbräuchlich einstufte und das Mietverhältnis zu Recht einmalig bis Ende Februar 2024 erstreckte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 2. Oktober 2023 erhobene Berufung abzuweisen.
5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die Mieterin die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins unter CHF 2'500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen somit wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–.
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).
5.3 Die Mieterin stellt mit ihrer Berufung ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege.
Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Als aussichtslos anzusehen sind Begehren, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest vorläufig – nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 138 E. 5.1).
Aufgrund der vorstehenden Erwägungen sind die Gewinnaussichten der mittellosen Mieterin im Berufungsverfahren als geringer einzuschätzen als die Verlustgefahren. Die vorliegende Berufung bewegt sich somit an der Grenze zur Aussichtslosigkeit, ohne diese Grenze zu überschreiten. Das Gesuch der Mieterin um unentgeltliche Rechtspflege ist somit – wenn auch knapp – zu bewilligen. Die Gerichtskosten von CHF 500.– gehen deshalb zu Lasten der Gerichtskasse.
Der Vertreterin (E____, bis 31. Dezember 2023) und dem Vertreter (F____, ab 10. Januar 2024) der unentgeltlich prozessierenden Mieterin ist sodann ein Honorar aus der Gerichtskasse auszurichten. Das Honorar im Berufungsverfahren bemisst sich nach den gleichen Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren; das Grundhonorar umfasst einen einfachen Schriftenwechsel ohne Hauptverhandlung und beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 des Honorarreglements [HoR, SG 291.400]). Bei einem Streitwert von CHF 27'000.– (vgl. oben E. 1.1) beträgt das erstinstanzliche Grundhonorar maximal CHF 3'000.– (§ 5 Abs. 1 HoR). Aufgrund des Abzugs für das Berufungsverfahren ist dieses Honorar auf CHF 1'500.– zu reduzieren (vgl. § 12 Abs. 1 HoR). Hinzu kommen ein Zuschlag bis zu 30 % für die Replik (§ 8 Abs. 2 lit. d Ziffer 3 HoR) und die Auslagenpauschale von maximal 3 % des Honorars (§ 23 Abs. 1 HoR). Die unentgeltliche Rechtsbeiständin verfasste die Berufung und der unentgeltliche Rechtsbeistand die Replik. Demzufolge wird der Rechtsbeiständin das Grundhonorar von CHF 1'500.–, zuzüglich Auslagen von CHF 45.– und Mehrwertsteuer, und dem Rechtsbeistand der maximale Zuschlag von CHF 450.–, zuzüglich Auslagen von CHF 13.50 und Mehrwertsteuer, zugesprochen. Die Mieterin ist zur Nachzahlung der Gerichtskosten und der Anwaltshonorare samt Auslagen verpflichtet, sobald sie dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht)
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 2. Oktober 2023 (MG.2023.38) wird abgewiesen.
Der Berufungsklägerin wird für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 500.–. Diese gehen zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten der Gerichtskasse. Die Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.
Die Berufungsklägerin trägt ihre eigenen Parteikosten. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege wird ihrer unentgeltlichen Rechtsbeiständin, E____, ein Honorar von CHF 1'500.–, zuzüglich Auslagen von CHF 45.– und 7,7 % MWST von CHF 118.95, und ihrem unentgeltlichen Rechtsbeistand, F____, ein Honorar von CHF 450.–, zuzüglich Auslagen von CHF 13.50 und 8,1 % MWST von CHF 37.55 aus der Gerichtskasse ausgerichtet. Die Nachzahlung gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO bleibt vorbehalten.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsbeklagte 1–3
- Zivilgericht Basel-Stadt
unentgeltliche Rechtsbeiständin, E____ (E. 5.3 und Auszug Dispositiv)
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
lic. iur. Johannes Hermann
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.