[...]
Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2016.40
ENTSCHEID
vom 11. November 2016
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ GmbH Berufungsklägerin
[...] Gesuchsbeklagte
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
gegen
B____ SA Berufungsbeklagte
[...] Gesuchstellerin
vertreten durch [...], Avocat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichts in Zivilsachen
vom 27. Juli 2016
betreffend Ausweisungsgesuch sowie Gesuch um Wiederherstellung
Sachverhalt
Die B____ SA mit Sitz in Lausanne (nachfolgend: Berufungsbeklagte) vermietete mit Geschäftsmietvertrag vom 13. Juli 2015 die Räumlichkeiten der Liegenschaft an der [...] in Basel an die A____ GmbH mit Sitz in Basel (nachfolgend: Berufungsklägerin). Der Mietvertrag wurde für eine feste Dauer von fünf Jahren abgeschlossen mit Mietbeginn per 8. September 2015. Mit eingeschriebenem und in französischer Sprache verfasstem Brief vom 1. Februar 2016 mahnte die Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin für ausstehende Mietzinsen für den Zeitraum von September 2015 bis und mit Februar 2016 (total CHF 25‘200.–) sowie für die ausstehende Sicherheit (CHF 12‘600.–) und setzte ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen unter Androhung, dass das Mietverhältnis bei nicht fristgemässer Zahlung unverzüglich gekündigt werde. In der Folge wurde das Mietverhältnis mit Einschreiben vom 10. März 2016 unter Verwendung des amtlichen Formulars wegen Zahlungsrückstands per 20. April 2016 ausserordentlich gekündigt. Mit Eingabe vom 17. April 2016 focht die Berufungsklägerin die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten als unwirksam bzw. missbräuchlich an.
Mit Eingabe vom 1. Juni 2016 beantragte die Berufungsbeklagte beim Zivilgericht Basel-Stadt die Ausweisung der Berufungsklägerin im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen, worauf die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten das Verfahren mit Verfügung vom 14. Juni 2016 sistierte. Mit Vorladung vom 20. Juni 2016 wurden die Parteien auf den 27. Juli 2016 zur Verhandlung vor das Einzelgericht in Zivilsachen geladen. Am Morgen des 27. Juli 2016 teilte C____ (einzelzeichnungsberechtigter Gesellschafter und Geschäftsführer der Berufungsklägerin) der Kanzlei des Zivilgerichts mit, er sei an Durchfall erkrankt und wolle zum Arzt gehen, weshalb er nicht zur Verhandlung erscheinen könne. Daraufhin wurde ihm mitgeteilt, er müsse davon ausgehen, dass die Verhandlung dennoch in seiner Abwesenheit durchgeführt werde, was in der Folge so geschah. Mit Entscheid vom gleichen Tag wurde das Gesuch der Berufungsklägerin gutgeheissen und die Berufungsklägerin angewiesen, das Mietobjekt bis spätestens 8. August 2016, 11:30 Uhr, zu räumen. Für den Fall, dass diese Frist nicht eingehalten werde, werde der Berufungsbeklagten auf entsprechenden Antrag hin ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Ermächtigung zur Räumung erteilt. Sofern sich dann noch Gegenstände im Mietobjekt befinden würden, werde angenommen, dass die Berufungsklägerin auf ihr Eigentum verzichte, und die Berufungsbeklagte werde zur Entsorgung ermächtigt. Weiter wurde die Berufungsklägerin zur Bezahlung von Gerichtskosten und einer Parteientschädigung an die Berufungsbeklagte verurteilt.
Mit Eingabe vom 8. August 2016 reichte die Berufungsklägerin ein Gesuch um Wiederherstellung ein und beantragte die Wiederholung der Verhandlung. Für den Fall, dass dem Gesuch nicht entsprochen werde, wurde die schriftliche Begründung des Entscheids vom 27. Juli 2016 verlangt. Mit Entscheid vom 26. August 2016 wurde das Wiederherstellungsgesuch der Berufungsklägerin abgewiesen und wurden ihr die Gerichtskosten für das Wiederherstellungsverfahren auferlegt. Dieser Entscheid sowie die schriftliche Begründung des Entscheids vom 27. Juli 2016 wurden der Berufungsklägerin am 6. September 2016 zugestellt.
Mit Berufung vom 16. September 2016 beantragt die Berufungsklägerin beim Appellationsgericht Basel-Stadt die vollumfängliche Aufhebung der Entscheide des Zivilgerichts vom 27. Juli 2016 sowie vom 26. August 2016. Das Gesuch um Wiederherstellung sei gutzuheissen und der Fall zur Wiederholung der Hauptverhandlung und zur vollständigen Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter sei auf das Ausweisungsgesuch der Berufungsbeklagten nicht einzutreten. Alles unter o/e Kostenfolge. Mit Berufungsantwort vom 27. Oktober 2016 beantragt die Berufungsbeklagte, auf die Berufung gegen den Entscheid vom 26. August 2016 sei nicht einzutreten. Eventualiter sie sie abzuweisen. Die Berufung gegen den Entscheid vom 27. Juli 2016 sei abzuweisen. Zudem sei die Berufungsklägerin zu verurteilen, der Berufungsbeklagten die Kosten und Auslagen im Berufungsverfahren einschliesslich einer Parteientschädigung zu erstatten. Einen Antrag der Berufungsbeklagten vom 27. Oktober 2016 um Bewilligung der vorzeitigen Vollstreckbarkeit des Entscheids des Zivilgerichts vom 27. Juli 2016 wies der Verfahrensleiter mit Verfügung vom gleichen Tag ab. Die Einzelheiten der Standpunkte der Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Der Entscheid wurde nach Beizug der zivilgerichtlichen Akten auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
1.
1.1 Der angefochtene Entscheid vom 27. Juli 2016 stellt einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. Die beantragte Ausweisung der Mieterin ist im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) beurteilt worden. Solche Entscheide unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013, N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert.
Nach der Praxis des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und BEZ.2016.28 vom 11. Mai 2016 E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl. BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2; BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1 und ZB.2011.15 vom 9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht der Berufungskläger unter anderem sinngemäss geltend, die Kündigung sei ungültig, weil die Kündigungsandrohung den gesetzlichen Anforderungen nicht entsprochen habe. In einem solchen Fall ist zur Bestimmung des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche Mietzins beträgt CHF 4‘200.–. Damit beläuft sich der Streitwert auf CHF 151‘200.–. Gegen den Entscheid vom 27. Juli 2016 steht somit das Rechtsmittel der Berufung offen (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Auf die frist- und formgerechte eingereichte Berufung ist einzutreten.
1.2 Zuständig zur Beurteilung der Berufung gegen einen Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; SG 154.100]).
2.
2.1 Die Berufungsklägerin richtet ihre Berufung sodann gegen den Entscheid vom 26. August 2016 und beantragt die Gutheissung des Widerherstellungsgesuchs vom 8. August 2016 und die Rückweisung des Falles an die Vorinstanz zur Wiederholung der Hauptverhandlung und zur vollständigen Neubeurteilung.
Das Gericht entscheidet gemäss Art. 149 ZPO über die Wiederherstellung endgültig. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Entscheid über die Wiederherstellung während eines Verfahrens dementsprechend nicht selbständig angefochten werden. Hingegen ist es mit dem Beschleunigungsgebot und dem Gesetzeswortlaut vereinbar, dass der Entscheid über die Wiederherstellung mit dem Rechtsmittel gegen den im betreffenden Verfahren ergangenen Endentscheid angefochten werden kann (Gozzi, in: Basler Kommentar, 2. Auflage, 2013, Art. 149 ZPO N 11 mit Hinweisen; vgl. BGE 139 III 478 E. 6.3 S. 481). Dies ist vorliegend der Fall. Der Entscheid vom 26. August 2016 ist somit einer zweitinstanzlichen Überprüfung zugänglich.
2.2 Gemäss Art. 148 Abs. 1 ZPO kann das Gericht auf Gesuch einer säumigen Partei eine Nachfrist gewähren oder zu einem Termin erneut vorladen, wenn die Partei glaubhaft macht, dass sie kein oder nur ein leichtes Verschulden am Versäumnis trifft.
Das Zivilgericht erachtete es nicht als glaubhaft, dass die Berufungsklägerin bzw. deren geschäftsführender Gesellschafter infolge akuter Krankheit nicht zur Verhandlung erscheinen konnte. Es erwog, dass das Arztzeugnis lediglich die Arbeitsunfähigkeit bescheinige und erst vom 12. August 2016 datiere. Damit basiere es einzig auf den rückwirkenden Schilderungen des Patienten. Einen persönlichen Eindruck habe sich der Arzt nicht verschaffen können. Dem geschäftsführenden Gesellschafter der Berufungsklägerin sei es offen gestanden, zeitnah einen Arzt aufzusuchen. Weiter sei er, entgegen seiner Schilderung, von der Kanzlei des Zivilgerichts darüber informiert worden, dass die Verhandlung voraussichtlich in seiner Abwesenheit stattfinden werde, er jedoch einen Vertreter schicken könne. Dies habe er jedoch unterlassen (angefochtener Entscheid vom 26. August, S. 2).
Die Berufungsklägerin bringt dagegen vor, dass ihr geschäftsführender Gesellschafter am 27. Juli 2016 plötzlich und akut unter Durchfall und Fieberschüben gelitten habe. Aufgrund der Natur dieser Erkrankung verstehe sich von selbst, dass er in diesem Zustand eine Hauptverhandlung nicht durchgestanden hätte. Entgegen der Ausführungen der Vorinstanz habe ihm die Kanzlei des Zivilgerichts nicht mitgeteilt, dass er sich umgehend um ein Arztzeugnis bemühen müsse. Vielmehr habe man ihm gesagt, dass man seine Erkrankung zur Kenntnis nehme und ihn über das weitere Vorgehen informieren werde. Herr D____ sei bei diesen Telefongesprächen anwesend gewesen und könne bezeugen, dass dem Geschäftsführer der Berufungsklägerin weder gesagt worden sei, dass die Verhandlung trotz der Krankmeldung durchgeführt werde, noch dass er umgehend ein Arztzeugnis vorlegen müsse (Berufung, S. 4 f.). Weiter macht die Berufungsklägerin geltend, wenn die Vorinstanz wie vorliegend das eingereichte Arztzeugnis als unzureichend erachte, um das Wiederherstellungsgesuch zu belegen, hätte sie ihre Fragepflicht ausüben und dem Gesuchsteller Gelegenheit zur Behebung dieses Mangels geben müssen, was jedoch nicht geschehen sei (Berufung, S. 6).
2.3 Die Berufungsklägerin beantragt die Einvernahme des Zeugen D____. Art. 317 Abs. 1 ZPO lässt neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur unter der Voraussetzung zu, dass sie ohne Verzug vorgebracht werden und dass sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Die Berufungsklägerin legt nicht dar, weshalb sie die Einvernahme des Zeugen D____ nicht bereits in erster Instanz beantragte bzw. trotz zumutbarer Sorgfalt nicht beantragen konnte. Im jetzigen Verfahrensstadium ist dieser Antrag verspätet und somit unzulässig.
2.4 Zu beachten ist, dass eine ärztlich bescheinigte Arbeitsunfähigkeit nicht von vornherein den Nachweis für die Entschuldbarkeit der versäumten Handlung erbringt. Wie jedes Beweismittel unterliegt auch ein Arztzeugnis der freien Beweiswürdigung gemäss Art. 157 ZPO (Merz, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Art. 1–196, 2. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 148 N 29; Frei, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 148 ZPO N 12). Das Arztzeugnis vom 12. August 2016 bescheinigt lediglich die Arbeitsunfähigkeit für den Zeitraum vom 26.–28. Juli 2016. Die Verhandlungsunfähigkeit am 27. Juli 2016 ist damit nicht belegt. Fest steht, dass sich der Geschäftsführer der Berufungsklägerin erst nach der Zustellung des Urteilsdispositivs um einen Arzttermin bemühte (vgl. Berufung, S. 5). Die Konsultation durch den Arzt erfolgte mehr als zwei Wochen nach der Hauptverhandlung vom 27. Juli 2016. Damit erscheint es ausgeschlossen, dass sich der Arzt zur Feststellung der Arbeitsunfähigkeit auf eigene Untersuchungen stützen konnte. Die vorinstanzliche Beweiswürdigung, wonach es nicht glaubhaft gemacht sei, dass die Berufungsklägerin bzw. ihr geschäftsführender Gesellschafter infolge akuter Krankheit nicht zur erstinstanzlichen Hauptverhandlung erscheinen konnte, ist aufgrund dieser Umstände nicht zu beanstanden.
2.5 Auch der Vorwurf der Berufungsklägerin, die Vorinstanz habe die gerichtliche Fragepflicht verletzt, indem sie die Berufungsklägerin nicht zur Einreichung eines detaillierten Arztzeugnisses aufgefordert hat, dringt nicht durch: Gemäss Art. 56 ZPO kommt die gerichtliche Fragepflicht bei unklaren, widersprüchlichen, unbestimmten oder offensichtlich unvollständigen Vorbringen zum Zug. Demgegenüber ist es nicht die Aufgabe des Gerichts, für unsubstantiierte Behauptungen konkrete Belege zusammenzusuchen. Der Zweck der Fragepflicht nach Art. 56 ZPO besteht darin, dass eine Partei nicht wegen Unbeholfenheit ihres Rechts verlustig gehen soll, indem das Gericht bei klaren Mängeln der Parteivorbringen helfend eingreift. Sie dient jedoch nicht dazu, die Mitwirkung der Parteien bei der Sachverhaltsfeststellung zu ersetzen oder prozessuale Nachlässigkeiten einer Partei auszugleichen. Insbesondere trägt die gerichtliche Fragepflicht einem Gericht nicht auf, einer Partei bei der Beweisführung behilflich zu sein (ausführlich hierzu BGer 5A_921/2014 vom 11. März 2015 E. 3.4.2 mit zahlreichen Hinweisen). Der angefochtene Entscheid vom 26. August 2016 über das Wiederherstellungsgesuch ist somit zu bestätigen.
3.
3.1 Soweit sich die Berufung gegen den Entscheid vom 27. Juli 2016 über die Ausweisung richtet, bringt die Berufungsklägerin vor, dass die Voraussetzungen des Verfahrens des Rechtsschutzes in klaren Fällen entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht erfüllt seien. Sie macht geltend, dass kein liquider Sachverhalt vorliege. Dabei stützt sie sich auf diverse neue Tatsachen (vgl. Berufung, S. 7 f.). Weiter stellt sie sich auf den Standpunkt, dass vorliegend nicht von einer klaren Rechtslage ausgegangen werden könne. Die Abmahnung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR müsse gemäss Lehre und Rechtsprechung klar und verständlich sein. Diese Voraussetzung erfülle das Mahnschreiben der Berufungsbeklagten vom 1. Februar 2016 nicht. Zwar habe die Vorinstanz den Text der Abmahnung als mit dem Gesetz übereinstimmend bezeichnet, bei dieser Beurteilung jedoch den Umstand nicht berücksichtigt, dass das Mahnschreiben in französischer Sprache abgefasst wurde. Dieser Umstand sei entscheidend, denn das Mietobjekt befinde sich in einem Kanton, dessen einzige Amtssprache Deutsch sei. Es könne erwartet werden, dass die Korrespondenz und insbesondere Schreiben mit einem rechtlich bedeutenden Inhalt in deutscher Sprache verfasst werden, und es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Berufungsklägerin der französischen Sprache mächtig sei. In rechtlicher Hinsicht müsse die Zulässigkeit eines in französischer Sprache verfassten Mahnschreibens in einem Kanton mit der Amtssprache Deutsch zumindest als unklar bezeichnet werden (Berufung, S. 9 f.).
3.2 Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage zudem klar ist. Wenn eine dieser beiden Voraussetzungen fehlt, ist auf das Gesuch um Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO; BGE 138 III 123 E. 2.1 S. 125). Über ein Ausweisungsbegehren darf nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch dann im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO entschieden werden, wenn die vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und das resultierende mietrechtliche Verfahren – wie vorliegend –noch nicht rechtskräftig erledigt ist. Die Gültigkeit der Kündigung ist in diesem Fall als Vorfrage zu beurteilen, womit sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch hierauf beziehen (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 3.2).
3.3 Zur Begründung der Rüge der fehlenden Liquidität des Sachverhaltes beruft sich die Berufungsklägerin ausschliesslich auf neue Tatsachen (vgl. Berufung, S. 7 f.). Die Berufungsklägerin bringt dabei nicht vor, weshalb sie diese neuen Tatsachen trotz zumutbarer Sorgfalt nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorbringen konnte (Art. 317 Abs. 1 ZPO, vgl. E. 2.4). Sie führt hierbei einzig aus, dass sie aufgrund der Verhinderung ihres Geschäftsführers an der Teilnahme an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung diese Argumente nicht in erster Instanz vorbringen konnte. Es wurde bereits ausgeführt, dass die Berufungsklägerin nicht glaubhaft machen konnte, dass sie in Bezug auf die versäumte Hauptverhandlung kein oder nur ein leichtes Verschulden trifft (E. 2.3–2.5). Folglich kann sie die Zulässigkeit von Noven im Sinn von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht mit dem Umstand begründen, dass sie nicht an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung teilnahm. Diese neuen Vorbringen der Berufungsklägerin sind somit unzulässig und können nicht berücksichtigt werden.
3.4
3.4.1 Von einer klaren Rechtslage ist auszugehen, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm, namentlich auf Grund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der bewährten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt (BGer 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3) bzw. wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126). Dagegen ist in der Regel nicht von einer klaren Rechtslage auszugehen, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26).
3.4.2 Soweit ersichtlich finden sich in Judikatur und Literatur keine Angaben zur Sprache der Mahnung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR. Die Frage ist deshalb aufgrund der allgemeinen Anforderungen zu beantworten. Die Mahnung muss klar und deutlich abgefasst sein (Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, 27/2.5.1). Aus der Mahnung muss für die Mieterin erkennbar sein, dass sie mit der Zahlung einer fälligen Forderung im Rückstand ist, dass die Vermieterin deren Zahlung bis zu einem bestimmten oder bestimmbaren Tag verlangt und dass sie sich die für den Fall des unbenutzten Ablaufs der Zahlungsfrist die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses mittels ausserordentlicher Kündigung vorbehält (Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl., 1994, Art. 257d N 33; Lachat/Spirig, a.a.O., 27/2.5.2; SVIT-Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 257d N 25 f.). Zweck der Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Androhung der Kündigung ist es namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur Tilgung der Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegenheit einzuräumen, den schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Vertragsauflösung zu entgehen, indem ihm klar mitgeteilt wird, welche Beträge innert welcher Frist zur Abwendung einer (ausserordentlichen) Kündigung bezahlt werden müssen (BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2 mit weiteren Hinweisen). Das Bundesgericht hat im Hinblick auf diesen Zweck in verschiedenen Fällen die Berufung des Mieters auf einen Formmangel als rechtsmissbräuchlich qualifiziert (vgl. BGE 140 III 54 E. 2.3; 138 III 401 E. 2.4.2 S. 406; BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.1.2; 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5).
3.4.3 Vorliegend wurde der Mietvertrag in französischer Sprache verfasst, von beiden Parteien unterschrieben und offensichtlich verstanden. Die Gültigkeit des Mietvertrags wird von der Berufungsklägerin nicht bestritten, vielmehr leitet sie daraus ihre Ansprüche ab. Die Berufungsklägerin stützt sich somit einerseits auf die Gültigkeit des in französischer Sprache verfassten Mietvertrags, andererseits bestreitet sie die Gültigkeit des Mahnschreibens aufgrund der Abfassung in französischer Sprache. Diese Argumentation ist widersprüchlich und folglich nicht zu schützen, weil sie gegen Art. 52 ZPO bzw. Art. 2 ZGB verstösst. Da die Berufungsklägerin den Mietvertrag in französischer Sprache akzeptierte und offensichtlich auch verstand, durfte die Berufungsbeklagte davon ausgehen, dass das Mahnschreiben in derselben Sprache zu verfassen ist und von der Berufungsklägerin ebenfalls verstanden wird. Dies gilt umso mehr, als der Text des Mahnschreibens vom 1. Februar 2016 weniger komplex und daher einfacher zu verstehen ist als der Text des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags. Der Umstand, dass sich die unbewegliche Sache und der Sitz der Mieterin in Basel befinden, vermag daran nichts zu ändern.
3.4.4 Die beispielhafte Erwähnung der Beurteilung von Treu und Glauben in der zitierten Rechtsprechung (E. 3.4.1) ist nicht so zu verstehen, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht verneint werden muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung in Frage steht. Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller Umstände im Sinn der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt. Dies ist namentlich der Fall, wenn das fragliche Verhalten in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fallgruppen einzuordnen ist (vgl. BGer 4A_329/2013 vom 10. Dezember 2013 E. 6.1 unter Hinweis auf BGE 138 III 425 E. 5.2; zur Abgrenzung vgl. BGE 138 III 123 E. 2.5 S. 129). Wie dargelegt (E. 3.4.3) ist der Berufungsklägerin ein widersprüchliches Verhalten zur Last zu legen. Das widersprüchliche Verhalten stellt eine in Rechtsprechung und Lehre anerkannte Fallgruppe des Rechtsmissbrauchs dar (vgl. z.B. Hausheer/Aebi-Müller, in: Berner Kommentar, Art. 2 ZGB N 268 ff. mit zahlreichen Hinweisen). Die klare Rechtslage ist vorliegend somit zu bejahen.
3.4.5 Aus diesen Erwägungen ergibt sich, dass die Vorinstanz die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen zu Recht bejaht hat. Folglich ist die Berufung auch insoweit abzuweisen, als sie sich gegen den Entscheid vom 27. Juli 2016 richtet.
4.
Die Berufungsklägerin unterliegt bezüglich des Gesuchs um Wiederherstellung sowie bezüglich des Ausweisungsgesuchs im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO. Folglich sind die Gerichtskosten des Zivilgerichts für den Entscheid betreffend das Wiederherstellungsgesuch und für den Entscheid betreffend das Ausweisungsgesuch sowie die Gerichtskosten des Appellationsgerichts von der Berufungsklägerin zu tragen. Weiter schuldet die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung.
Die Gebühr für den Entscheid des Appellationsgerichts wird in Anwendung von § 11 der Verordnung über die Gerichtsgebühren (GebV; SG 154.810) auf CHF 1‘600.– festgesetzt.
Der Streitwert der vorliegenden Angelegenheit beträgt CHF 151‘200.– (E. 1.1). Im Berufungsverfahren berechnet sich das Honorar nach den für das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO; SG 291.400]). Bei einem Streitwert von über CHF 100‘000.– bis 200‘000.– beträgt das Grundhonorar im ordentlichen erstinstanzlichen Verfahren CHF 8‘400.– bis CHF 15‘000.– (§ 4 Abs. 1 lit. b HO). In nicht vollstreckungsrechtlichen summarischen Verfahren reduziert sich die Grundgebühr gemäss § 4 um ein Drittel bis vier Fünftel (§ 10 Abs. 2 HO). Nach Abzug von etwas mehr als zwei Dritteln für das summarische Verfahren beträgt das Honorar gemäss den für das erstinstanzliche Verfahren geltenden Grundsätzen CHF 3‘750.–. Davon ist wiederum ein Drittel für das Rechtsmittelverfahren in Abzug zu bringen. Dies ergibt eine Parteientschädigung von CHF 2‘500.–.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung wird abgewiesen.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1‘600.– und hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2‘500.– zuzüglich CHF 200.– MWST zu bezahlen.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.