Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht Dreiergericht
VD.2024.155
VD.2024.156
URTEIL
vom 6. Oktober 2025
Mitwirkende
Dr. Stephan Wullschleger, Dr. Claudius Gelzer,
Prof. Dr. Ramon Mabillard
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Beteiligte
Bau- und Verkehrsdepartement
des Kantons Basel-Stadt Rekurrent 1
Rechtsabteilung, Münsterplatz 11, Postfach, 4001 Basel
A____ Rekurrentin 2
[...]
vertreten durch Dr. David Dussy, Advokat,
Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel
gegen
Bau- und Gastgewerbeinspektorat
Münsterplatz 1, 4001 Basel
Mieterinnen- und Mieterverband Basel Beigeladener
Clarastrasse 2, 4058 Basel
vertreten durch Ursula Ramseier, Rechtsanwältin,
Rosswiesstrasse 29, 8608 Bubikon
Gegenstand
Rekurs gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
vom 28. August 2024
betreffend Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 12. Juli 2023
in Sachen Abbruch und Neubau von Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage
(> 600 m2) und Baumfällung mit Ersatzpflanzungen, [...]
Sachverhalt
Die A____ ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] in Basel. Mit Baueingabe vom 30. Dezember 2021 ersuchte die [...] (Totalunternehmerin) um Erteilung einer Baubewilligung auf dieser Liegenschaft für einen geplanten Abbruch und einen Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage sowie im gleichen Zug um Bewilligung von Baumfällungen und Ersatzpflanzungen. Diese Baueingabe wurde in der Folge durch das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) retourniert, was von der Bauherrschaft akzeptiert wurde. Am 31. März 2022 erfolgte eine neue Baueingabe. In der Folge wurden wiederholt abgeänderte Unterlagen eingereicht, zuletzt am 15. Februar 2023. Gegen das gleichentags publizierte Bauvorhaben erhob der Mieterinnen- und Mieterverband Basel (MV Basel) Einsprache. Am 12. Juli 2023 erteilte das BGI die Baubewilligung unter Vorbehalt verschiedener Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache des MV Basel ab, soweit darauf eingetreten wurde.
Hiergegen erhob der MV Basel Rekurs bei der Baurekurskommission und verlangte die Aufhebung des Bau- wie auch des Einspracheentscheids und die Rückweisung der Sache zur Durchführung des korrekten Baubewilligungsverfahrens nach neuem Wohnraumfördergesetz (WRFG). Eventualiter seien die nach neuem WRFG erforderlichen Abklärungen und Bewilligungen im Rahmen des Rekursverfahrens vorzunehmen und einzuholen. Am 28. August 2024 fällte die Baurekurskommission folgenden Entscheid:
«1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Die angefochtenen Entscheide werden aufgehoben. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen zur Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen und insbesondere unter Berücksichtigung des Gesetzes über die Wohnraumförderung vom 5. Juni 2013 (WRFG, SG 861.500) in der im Zeitpunkt des durch die Vorinstanz zu fällenden Entscheids geltenden Fassung.»
Gegen diesen Entscheid erhob die Vorsteherin des Bau- und Verkehrsdepartements (BVD) mit Anmeldung vom 9. Oktober 2024 Rekurs an das Appellationsgericht (Verfahren VD.2024.155). Ebenfalls am 9. Oktober 2024 meldete die A____ (nachfolgend Bauherrschaft) beim Appellationsgericht Rekurs an (Verfahren VD.2024.156). Am 24. Oktober 2024 beantragte das BVD unter Hinweis auf ein beim Appellationsgericht bereits hängiges Rekursverfahren (Verfahren VD.2023.136) mit ähnlichem Streitgegenstand (Anwendung der Übergangsbestimmung aus § 22a des neuen Wohnraumfördergesetzes) die Sistierung seines Rekursverfahrens. Mit Eingabe vom 29. Oktober 2024 stellte die Bauherrschaft unter Hinweis auf die identische Ausgangslage in ihrem Rekursverfahren ebenso Antrag auf Verfahrenssistierung. Nachdem sowohl die Baurekurskommission wie auch der beigeladene MV Basel mit Eingaben vom 1. November 2024 jeweils auf eine Stellungnahme zu den Sistierungsanträgen verzichtet hatten, sistierte der Verfahrensleiter die beiden Rekursverfahren antragsgemäss bis zur Eröffnung des Entscheids im Verfahren VD.2023.136 vorbehältlich eines Antrags einer der beiden Parteien auf frühere Aufhebung. Nachdem der Entscheid im Verfahren VD.2023.136 (vereinigt mit dem Verfahren VD.2023.138) eröffnet worden war und mangels anderslautender Anträge der Parteien die Sistierung der beiden vorliegenden Rekursverfahren mit verfahrensleitenden Verfügungen vom 14. Februar 2025 aufgehoben worden war, beantragte die Bauherrschaft mit Rekursbegründung vom 24. Februar 2025 die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission und die Bestätigung des Bauentscheids vom 12. Juli 2023. Das BVD stellte mit Rekursbegründung vom 28. März 2025 die gleichen Rechtsbegehren. Die Baurekurskommission erklärte mit Eingaben vom 3. April 2025 (im Verfahren VD.2024.156) bzw. 10. April 2025 (im Verfahren VD.2024.155) unter Verweis auf die im Rekursverfahren VD.2023.136 ergangene Rechtsprechung den Verzicht auf Stellungnahme in den beiden vorliegenden Rekursverfahren. Mit jeweiligen Eingaben vom 17. April 2025 verlangte der beigeladene MV Basel die Abweisung der Rekurse, eventualiter deren Rückweisung an die Baurekurskommission zur Behandlung der nicht oder nicht abschliessend behandelten Rügen des MV Basel im vorinstanzlichen Rekursverfahren. Das BVD verzichtete mit Eingabe vom 16. Mai 2025 auf die Einreichung einer Replik unter Festhaltung an seinen Rechtsbegehren. Die Bauherrschaft nahm die Gelegenheit zur Einreichung einer Replik nicht wahr. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Vorakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.
1.2 Verfügungen der vom Regierungsrat gewählten Kommissionen können gemäss § 13 Abs. 2 VRPG unter anderem vom zuständigen Departementsvorsteher angefochten werden. Die Vorsteherin des Bau- und Verkehrsdepartementes ist folglich zur Rekurserhebung legitimiert. Die rekurrierende Bauherrschaft ist sodann als Grundeigentümerin der Bauparzelle durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, womit sie nach § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs berechtigt ist.
1.3 Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid der Baurekurskommission, mit dem das Baubewilligungsverfahren nicht abgeschlossen wurde. Bei Rückweisungsentscheiden handelt es sich grundsätzlich um Zwischenentscheide. Solche unterliegen gemäss § 10 Abs. 2 VRPG nur dann selbständig der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung des Rekurses sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes [BGG, SR 173.110]; VGE VD.2023.89 vom 12. März 2024 E. 1.3 mit weiteren Hinweisen). Mit den vorliegenden Rekursen beantragen beiden Rekurrierende, dass die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die Bau- und Einspracheentscheide des BGI zu bestätigen seien. Bei einer Gutheissung des Rekurses könnte somit sofort ein Endentscheid bewirkt werden. Auf die beiden Rekurse gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid ist daher einzutreten.
1.4 Die beiden Rekurse betreffen das gleiche Bauvorhaben sowie die selbe Sach- und Rechtslage, weshalb die beiden Verfahren VD.2024.155 und VD.2024.156 vereinigt werden können und über die Rekurse in einem einzigen Urteil befunden werden kann.
2.
Das vorliegend umstrittene Baugesuch wurde am 31. März 2022 und damit vor Inkrafttreten der mit der formulierten Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» durch das Basler Stimmvolk angenommenen Änderungen des Wohnraumförderungsgesetz (nWRFG, SG 861.500) am 28. Mai 2022 eingereicht. Der angefochtene Bauentscheid datiert allerdings vom 12. Juli 2023, womit sich im vorinstanzlichen Verfahren die Frage nach dem anwendbaren Recht gestellt hatte. Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid hierfür auf die Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG verwiesen, wonach Verfahren, welche bei Inkrafttreten der neuen Bestimmungen hängig sind, bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht unterstehen. Zwischen den Parteien war im vorinstanzlichen Verfahren umstritten, ob das Baubewilligungsverfahren tatsächlich mit (wiederholter) Baueingabe vom 31. März 2022 anhängig gemacht worden war, nachdem die Bauherrschaft, wie der Beigeladene geltend gemacht hatte, im Nachgang dazu noch umfangreichere Baugesuchsunterlagen nachgereicht hatte. Die Baurekurskommission hat hierzu ausgeführt, dass die Bauherrschaft am 28. Juni 2022 zwar abgeänderte Unterlagen eingereicht habe. Diese Änderungen erwiesen sich prima vista aber nicht als derart weitreichend, als davon ausgegangen werden müsste, dass die eigentliche Baueingabe quasi erst in diesem Zeitpunkt erfolgt sei. Der Zahl nach umfangreicher seien die Änderungen ausgefallen, welche mit den abgeänderten Unterlagen vom 7. Dezember 2022 vorgenommen worden seien. Auf den ersten Blick erschienen aber auch diese Änderungen inhaltlich nicht derart weitreichend, als erst mit deren Einreichung von der Anhängigmachung des Baubewilligungsverfahrens ausgegangen werden müsste. Anders verhielte es sich wohl dann, wenn die fraglichen Unterlagen bei der ursprünglichen Baueingabe gänzlich gefehlt hätten, womit es sich um ein unvollständiges Baugesuch gehandelt hätte. Davon könne aber vorliegend nicht ausgegangen werden. Mit der Baueingabe vom 31. März 2022 seien doch bereits z.B. BGF- und HNF-Berechnungen eingereicht worden sowie Berechnungen zum Abstellraum, Situationsgrundlagen, Projektpläne (u.a. Schnitte), ein Grünflächennachweis, ein Umgebungsplan, ein Baumbestandesplan sowie ein Baumschutzkonzept, mithin alles Unterlagen, welche am 7. Dezember 2022 unter Vornahme von inhaltlichen Änderungen erneut eingereicht worden seien. Vor diesem Hintergrund könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Baueingabe vom 31. März 2022 unvollständig gewesen sei. Die Baurekurskommission wollte diese Frage indessen nicht abschliessend beurteilen, da die Sache aufgrund der weiteren Erwägungen ohnehin zur Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens nach Massgabe des nWRFG an das BGI zurückzuweisen sei. Damit gelange die Rekurssache zum selben Ausgang, wie wenn im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren das nWRFG zur Anwendung zu bringen gewesen wäre (angefochtene Entscheide, E. 8 ff.).
Mit Bezug auf das im Rekursverfahren anwendbare Recht hat die Baurekurskommission auf ihren eigenen kurz zuvor ergangenen Entscheid vom 31. Mai 2023 i.S. I.C.D.S. et al. verwiesen. In diesem grundlegenden Entscheid sei sie zum Schluss gelangt, dass in einer Konstellation wie der vorliegenden, in der das erstinstanzliche Verfahren nach Massgabe von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG noch nach altem Recht beurteilt worden sei, im Baurekursverfahren als Rechtsmittelverfahren – dem klaren Wortlaut der Bestimmung (§ 22a Abs. 1 Satz 2) entsprechend – das nWRFG zur Anwendung zu bringen sei. Sie habe im genannten Entscheid festgestellt, dass eine rechtsanwendende Behörde – und somit auch die Baurekurskommission – nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vom wörtlichen Sinn eines klaren Textes auf dem Wege der Auslegung nur dann abweichen dürfe, wenn objektive Gründe vermuten liessen, dass dieser Text nicht den wahren Sinn der betreffenden Bestimmung wiedergebe. Sie sei im Rahmen ihrer Beurteilung in jenem Entscheid zum Schluss gekommen, dass sich die fragliche Übergangsbestimmung mit Blick darauf, dass sich die Aufgabe einer Rechtsmittelinstanz üblicherweise darin erschöpfe zu überprüfen, ob die Vorinstanz das massgebliche Recht richtig angewendet habe, durchaus als ungewöhnlich präsentiere. Ungewöhnlich an dieser Regelung sei, dass die Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt nach einem anderen materiellen Recht prüfen müsse als demjenigen Recht, das die erstinstanzliche Bewilligungsbehörde ihrer Beurteilung habe zugrunde legen müssen. Für die Baurekurskommission habe sich infolgedessen die Frage gestellt, ob objektive Gründe vermuten liessen, dass der klare Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergeben könnte, wobei sie der Frage nach der Intention des Gesetzgebers nachgegangen sei. Es sei zu beachten gewesen, dass die Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG ebenso wie sämtliche anderen am 28. Mai 2022 in Kraft getretenen Änderungen dieses Gesetzes auf die formulierte Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz», welche am 28. November 2021 durch das Basler Stimmvolk angenommen worden sei, zurückgingen. Vor diesem Hintergrund habe es für die Baurekurskommission in Analogie zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend die Überprüfung der Gültigkeit von Volksinitiativen in erster Linie relevant erschienen, wie die Stimmberechtigten den Initiativtext vernünftigerweise hätten verstehen dürfen. Da der Wortlauf von § 22a Abs. 1 nWRFG – wie gesagt – klar und eindeutig sei, sei für die Baurekurskommission kein Grund erkennbar gewesen, weshalb dieser Text nicht den wahren Sinn der betreffenden Bestimmung wiedergeben sollte, zumal sich auch den Argumenten des Initiativkomitees in den Abstimmungsunterlagen nichts zur strittigen Übergangsbestimmung entnehmen lasse. Hinweise darauf, dass der Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergeben sollte, habe sich auch nicht aus den weiteren Auslegungsmethoden ergeben. Ebenso wenig habe die Baurekurskommission eine Unvereinbarkeit mit übergeordneten Rechtsgrundlagen erkannt, weshalb sie in jenem Entscheid vom 31. Mai 2023 zum Schluss gelangt sei, dass vom klaren und unzweideutigen Text nicht abgewichen werden dürfe. Daran sei auch im vorliegenden Fall festzuhalten, zumal die Parteien nichts vorbringen würden, was ein Abweichen von dieser Rechtsprechung erforderlich machen würde (angefochtene Entscheide, E. 15).
Komme – so die Baurekurskommission abschliessend weiter (E. 16) – demnach im vorliegenden Rekursverfahren neues Recht (nWRFG) zur Anwendung, stelle sich die Frage nach der Zuständigkeit der Baurekurskommission zur Beurteilung der materiellen wohnschutzbezogenen Rügen des Beigeladenen. Diesbezüglich habe sie im genannten Entscheid vom 31. Mai 2023 – damals ein Sanierungs- und Umbauvorhaben betreffend – in grundsätzlicher Weise festgestellt, dass die Baurekurskommission als Rechtsmittelbehörde nicht zuständig und befähigt sei, konkrete Streitfragen, die sich im Rahmen der umfassenden erstinstanzlichen Beurteilung eines Baugesuchs ergeben hätten, zu beurteilen und zu entscheiden. Sie verfüge selbst nicht über die personellen Ressourcen zur Durchführung eines erstinstanzlichen Bewilligungsverfahrens und zur umfassenden erstinstanzlichen Prüfung eines Baugesuchs. Auch die für die Baurekurskommission geltenden Verfahrensbestimmungen seien nicht für die Durchführung der erstinstanzlichen Prüfung eines Baugesuchs geeignet. Diese Überlegungen hätten die Baurekurskommssion zum Schluss geführt, dass die Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens unter Berücksichtigung des nWRFG zurückzuweisen sei. Diesen Überlegungen folgend sei die Sache auch im vorliegenden Fall an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurückzuweisen, was zur Gutheissung des Rekurses führe.
3.
3.1 Das Bau- und Verkehrsdepartement bezieht sich in seiner – nach vorübergehender Sistierung des Rekursverfahrens bis zum Vorliegen des im Verfahren VD.2023.136 ergangenen Urteils vom 6. Januar 2025 – eingereichten Rekursbegründung vom 28. März 2025 im Wesentlichen auf die Erwägungen, welche das Verwaltungsgericht in ebendiesem Urteil zum Schluss hätten kommen lassen, dass die Anwendung der Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG zu einem unhaltbaren Ergebnis führe, da sie sich nicht in Einklang bringen liesse mit dem Grundsatz rechtsgleicher Behandlung, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz. Die genannte Bestimmung sei so auszulegen, dass Bauentscheide, welche gemäss Satz 1 noch unter altem Recht hätten geprüft werden dürfen und müssen, auch im Rekursverfahren nach diesen Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen seien. Die Überprüfung der Entscheide des BGI durch die Baurekurskommission sei – entgegen deren Ansicht und in Korrektur von § 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG – auf die korrekte Anwendung des alten Rechts (aWRFG) zu beschränken. Der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei infolgedessen aufzuheben und der Einspracheentscheid zum Bauentscheid Nr. BBG […] vom 12. Juli 2023 zu bestätigen (Rekursbegründung, Ziff. 16 ff.).
3.2 Die Bauherrschaft schliesst sich in ihrer Rekursbegründung vom 24. Februar 2025 ebenfalls dem Entscheid des Verwaltungsgerichts in den Verfahren VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 an, da der vorliegende Fall bezüglich der massgeblichen Rechtsfragen identisch gelagert sei, und verlangt ebenfalls die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bestätigung der Baubewilligung Nr. BBG 9'137'838 (1) vom 12. Juli 2023 (Rekursbegründung, Rz 009 ff.). Für den Fall, dass besagtes Urteil – welches zum Zeitpunkt der Einreichung ihrer Rekursbegründung noch nicht rechtskräftig war – keinen Bestand haben sollte, führt die Bauherrschaft noch näher aus, inwiefern der angefochtene Entscheid durch eine ihrer Ansicht nach falsche Auslegung sowohl das verfassungsmässige Willkürverbot als auch das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben verletzt hat (Rz 017 ff.).
3.3
Das Verwaltungsgericht hat in dem den Parteien bekannten Urteil VGE VD.2023.136/ 138 vom 6. Januar 2025 bei gleicher Ausgangslage – Erteilung einer Baubewilligung nach altem Wohnschutzförderrecht durch das BGI und Aufhebung des Bauentscheids durch die Baurechtskommission unter Rückweisung an die Vorinstanz mit der Anweisung zur Prüfung des noch unter altem Recht eingereichten Baugesuchs nach neuem Wohnschutzförderrecht – die Frage nach dem im Rekursverfahren anwendbaren Recht eingehend geprüft und den in diesen Verfahren angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission aufgehoben.
Das Verwaltungsgericht hat in besagtem Urteil in einem ersten Abschnitt die Entstehungsgeschichte der (auch vorliegend) umstrittenen Bestimmung von § 22a nWRFG nachgezeichnet (zum Nachstehenden VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.1). Diese Bestimmung bildete Gegenstand der in der Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommenen Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz». Diese Gesetzesinitiative war die Reaktion auf einen Beschluss des Grossen Rats, welcher in Konkretisierung der Ergänzung von § 34 der Kantonsverfassung (KV, SG 111.100) mit Bestimmungen zum Wohnschutz (Abs. 3–6), welche auf die 2018 angenommene Initiative «Wohnen ohne Angst vor Vertreibung. JA zu mehr Rücksicht auf ältere Mietparteien (Wohnschutzinitiative)» zurückgingen, am 23. April 2020 verschiedene Änderungen des Wohnraumfördergesetz beschlossen hatte, darunter auch eine Übergangsbestimmung mit folgendem Wortlaut:
§ 22a Übergangsbestimmungen gemäss Grossratsbeschluss vom (Datum)
1 Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.
2 Rechtsmittelverfahren unterstehen dem Recht, das für den erstinstanzlichen Entscheid massgebend war.
Gegen diesen Grossratsbeschluss ergriffen die Initiantinnen und Initianten der ursprünglichen Wohnschutzinitiative das Referendum, da sie offenbar nicht mit der vom Grossen Rat beschlossenen Umsetzung von § 34 KV zufrieden waren. Zugleich lancierten sie auch die Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz». Diese Initiative wurde in der Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommen. § 22a Abs. 2 des gemäss dieser Initiative geänderten WRFG schrieb nun vor, dass diese Änderungen sechs Monate nach Annahme der Initiative in Kraft treten. Die neuen Bestimmungen wurden vom Regierungsrat auf den 28. Mai 2022 in Kraft gesetzt. In der gemäss der angenommenen Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» nunmehr geltenden Fassung lautet die Übergangsbestimmung wie folgt:
§ 22a Übergangsbestimmung gemäss Grossratsbeschluss vom (Datum)
1 Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht. Daran anschliessende Rechtsmittelverfahren unterstehen dem neuen Recht.
In einem nächsten Abschnitt hat sich das Verwaltungsgericht in genereller Weise mit der Frage befasst, wie Übergangsvorschriften im Baurecht ausgestaltet sein können. Nach § 178 Abs. 1 des Bau- und Planungsgesetzes (BPG, SG 730.110) unterstehen bei Inkrafttreten neuer Vorschriften hängige erstinstanzliche Verfahren dem neuen Recht, während gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung Rechtsmittelverfahren dem Recht unterstehen, das für den erstinstanzlichen Entscheid massgeblich war. Demgegenüber haben die Initianten und Initiantinnen der Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» eine derartige sofortige Anwendung der neuen Bestimmungen nach ihrem Inkrafttreten auch auf zu diesem Zeitpunkt hängige Gesuche offenbar nicht angestrebt. Nach der Übergangsvorschrift von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG sollten auf die bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängigen Gesuche das bisherige Recht zur Anwendung gelangen. Abweichend von der vom Grossen Rat verabschiedeten, aber nie in Kraft getretenen Regelung sieht nun aber Satz 2 der Bestimmung vor, dass daran anschliessende Rechtsmittelverfahren dem neuen Recht unterstehen sollten. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen des Regierungsrats in dessen Bericht vom 30. Juni 2021 betreffend die Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» verwiesen. In diesem Bericht habe der Regierungsrat Bedenken betreffend die Rechtsstaatlichkeit geäussert, die Übergangsregelung aber grundsätzlich als zulässig erachtet. Das Verwaltungsgericht hat weiter ausgeführt, dass bei Änderungen des materiellen Rechts üblicherweise das bisherige Recht auch auf Rechtsmittelverfahren anwendbar sei, da die funktionelle Zuständigkeit der Rechtsmittelbehörde dies begründe, solle doch der Verwaltungsakt auf die Rechtmässigkeit im Zeitpunkt des Erlasses dieses Verwaltungsakts überprüft werden und nicht die Anwendung neuen Rechts erzwungen werden. Die vorliegend zu beurteilende Regelung könne zu einer rechtsmissbräuchlichen Erhebung von Rechtsmittelverfahren führen, damit die neuen Bestimmungen im vorliegenden Gerichtsfall zur Anwendung gelangen würden. Auch stelle sich diesfalls die Frage, welche Rechte der betroffenen Gesuchstellerin bzw. dem betroffenen Gesuchsteller zustehen würden, welcher lediglich die zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung für die Prüfung relevanten Unterlagen bzw. Nachweise erbracht habe und sich in gerichtlichen Verfahren durch den von der Initiative vorgesehenen Rechtswechsel mit zusätzlichen Anforderungen bzw. Nachweispflichten konfrontiert sehe (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.2).
Unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den Grenzen der Zulässigkeit der Ausgestaltung von Übergangsvorschriften im Entscheid BGE 149 I 291 E. 5.4 hat das Verwaltungsgericht anschliessend erwogen, dass bei der Frage, ob hängige Baugesuche bereits nach neuem oder noch nach altem Recht zu beurteilen sind, eine Abwägung zwischen dem Vertrauensschutz der Gesuchstellenden einerseits und dem öffentlichen Interesse an einer sofortigen Wirkung der neuen Regeln vorzunehmen ist. Es hat darauf verwiesen, dass mit der hier vorliegenden Übergangsregelung diesbezüglich zwei widersprüchliche Grundlagen zum Ausdruck gebracht werden (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.3):
«Mit der Vorschrift, dass auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Regelung hängigen Baugesuche noch das alte Recht zur Anwendung gebracht werden soll, hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass kein überwiegendes öffentliches Interesse an der sofortigen Anwendung der neuen Bestimmungen auf die schon hängigen Baugesuche besteht. Diesbezüglich sind die Initiantinnen und Initianten offenbar der […] Empfehlung des Regierungsrats gefolgt, wonach es im Sinne der Rechtssicherheit und der Praktikabilität angebracht sei, auch nach dem Wirksamwerden der neuen Vorschriften das alte Recht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits hängigen Verfahren zur Anwendung zu bringen. Davon abgewichen werden soll nun aber im Rechtsmittelverfahren. Allerdings handelt es sich bei den geänderten Vorschriften nicht in erster Linie um Verfahrensrecht. Es werden vielmehr neue materielle Vorgaben eingeführt wie etwa gesetzlich definierte Höchstgrenzen für einen monatlichen Mietzinsaufschlag bei Umbau-, Sanierungs- oder Renovationsvorhaben bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens (§ 8d WRFG).»
In der Folge hat das Verwaltungsgericht sich mit der Frage befasst, ob diese unterschiedliche Behandlung von Baugesuchen, welche erstinstanzlich erledigt werden, und solchen, die mit einem Rechtsmittel angefochten werden, mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz zu vereinbaren sind. Dabei hat sich das Verwaltungsgericht mit den Vorbringen der Beigeladenen, neben den Mieterinnen und Mietern der vom Umbau- und Sanierungsvorhaben betroffenen Liegenschaft auch der MV Basel, auseinandergesetzt (zum Nachfolgenden VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4). Nach deren Darstellung sollte mit der Behandlung von im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Regeln hängigen Baugesuchen nach altem Recht eine Besserstellung von «Fairvermietenden» erreicht werden. Demgegenüber sollten jene Investoren, die es darauf angelegt hätten, das neue Gesetz bewusst zu umgehen, eben gerade nicht von dieser Erleichterung profitieren. Mit anderen Worten sollten die «Unfairen» mit ihrer Grundhaltung gerade nicht durchkommen und nicht mit einer «billigen» Baubewilligung belohnt werden. Genau diese Triage zwischen «Fairvermietenden» und «Umgehungs-Investoren» sei beabsichtigt gewesen. Wo keine Unregelmässigkeiten auftauchten, bleibe ein Rekurs aus und die «fairvermietende» Partei erhalte problemlos die Baubewilligung nach altem Recht. Die Beigeladenen gingen, so das Verwaltungsgericht, offenbar von der Idee aus, dass die Nichtergreifung von Rechtsmitteln gegen einen Bauentscheid entscheidend sei für die Qualifizierung von bauwilligen Vermietenden als «fairvermietend». Umgekehrt solle die Ergreifung eines Rechtsmittels – unabhängig davon, von welcher Partei und aus welchen (Rechts-)Gründen dieses erhoben werde – zeigen, dass es sich eben nicht um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handle.
Den Beigeladenen im damaligen Verfahren hat das Verwaltungsgericht entgegengehalten, dass der von ihnen insinuierte Konnex, wonach die Ergreifung eines Rechtsmittels gegen einen Bauentscheid einen Beweis für eine «unfaire» Vermieterschaft darstellt, nicht haltbar ist. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass auch bei rechtlich und auch aus Wohnschutzrecht unbedenklichen Sanierungsvorhaben Rekurs eingelegt wird. Der (unausgesprochenen) Logik der Beigeladenen folgend müsste bei einer Abweisung eines Rekurses wiederum das ursprünglich geltende alte Recht zur Anwendung gelangen, da aufgrund der Abweisung des Rekurses ja erstellt wäre, dass das ursprünglich gestellte Baugesuch nicht zu beanstanden war und es sich somit um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handelt. Zudem muss die Bauherrschaft bei einer fehlerhaften Behandlung ihres Baugesuchs durch die Baubewilligungsbehörde selbst die Möglichkeit haben, diese Verhinderung ihres Bauvorhabens mittels einer Rekurserhebung korrigieren zu lassen, ohne dass sich daraus ergeben würde, dass es sich nicht um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handelt. Die «Belohnung» von Gesuchstellenden, bei welchen kein Rekursverfahren eingeleitet wird, durch die Anwendung des alten Rechts und die «Bestrafung» von anderen Gesuchstellenden, deren Baugesuch aufgrund einer Rekurserhebung, unabhängig von der Begründung eines solchen Rechtsmittels, nunmehr im Rechtmittelverfahren nach neuem Recht geprüft wird, lässt sich folglich mit den von den Beigeladenen vorgebrachten Gründen sachlich nicht begründen. Die Beigeladenen lassen im Übrigen völlig offen, nach welchem – auch justiziablen – Massstab denn «fairvermietende» und «unfairvermietende» Bauherrschaften voneinander unterschieden werden könnten. Der Auffassung der Beigeladenen liegt implizit die Vorstellung einer Vorwirkung des neuen Rechts trotz formeller Anwendbarkeit des bisherigen Rechts im erstinstanzlichen Verfahren zugrunde. So soll letztlich geprüft werden können, ob eine Bauherrschaft sich bereits unter der Geltung des bisherigen Rechts am Wohnschutz nach Massgabe des neuen Rechts hält, dem gegebenenfalls mit der Einlegung eines Rechtsmittels Geltung verschafft werden soll. Die Anwendung von § 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG hiesse den neuen wohnschutzrechtlichen Bestimmungen im Falle einer Rekurserhebung nachträglich eine positive Vorwirkung beizumessen, was jedoch wegen des Verstosses gegen das Legalitätsprinzip rechtswidrig wäre (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4).
Das Verwaltungsgericht hat sodann auch die Überlegung der Baurekurskommission im Zusammenhang mit der Rückweisung der Sache an das BGI zur erneuten Prüfung des Baugesuchs nach neuem Wohnschutzförderrecht geprüft, wonach sie nicht zur erstmaligen Prüfung von Baugesuchen eingesetzt und auch nicht funktional geeignet sei. Dass die erstinstanzlich korrekte Prüfung des Baugesuchs damit unbeachtlich wird, habe die Baurekurskommission selbst als unglücklich bezeichnet. Die Rückweisung einer Sache durch die Rekursinstanz zur erneuten Prüfung an die erste Instanz hat nach Auffassung des Verwaltungsgerichts aber nichts daran geändert, dass es sich nach der Zurückweisung erneut um ein erstinstanzliches Verfahren, das beim Inkrafttreten des neuen Rechts bereits hängig gewesen ist, handelt. Die Baurekurskommission hat nicht aufgezeigt, worauf sie ihre Auflage stützt, dass die erneute Prüfung entgegen dem klaren Wortlaut von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG («Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.») nunmehr nach dem neuen Recht erfolgen soll. Ohne eine solche Auflage macht eine Rückweisung zur erneuten Prüfung, wiederum in Anwendung des alten Rechts keinen Sinn. Das Verwaltungsgericht ist infolgedessen zum Schluss gelangt, dass die Anwendung sowohl des ersten wie auch des zweiten Satzes gemäss dem Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG rechtlich nicht möglich ist. Auch dies zeigt, dass die Anwendbarkeit der neuen materiellen Vorschriften (erst) im Rechtsmittelverfahren zu einem stossenden Ergebnis führt. Für die Anwendung einer solchen Übergangsvorschrift müssten überwiegende sachliche Gründe vorliegen, welche jedoch nicht erkennbar sind (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4).
Schliesslich hat das Verwaltungsgericht darauf verwiesen, dass nach § 48 Abs. 2 KV und § 14 des Gesetzes betreffend Initiative und Referendum (IRG, SG 131.100) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 1 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) kantonale Initiativen nicht übergeordnetem Recht widersprechen dürfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist im Rahmen der Prüfung der Rechtmässigkeit einer Initiative von verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten jene zu wählen, die einerseits dem Sinn und Zweck der Initiative am besten entspricht und zu einem vernünftigen Ergebnis führt und welche andererseits im Sinne der verfassungskonformen Auslegung mit dem übergeordneten Recht von Bund und Kanton vereinbar erscheint. In analoger Anwendung dieses Grundsatzes auf die Auslegung und Anwendung von § 22a Abs. 1 nWRFG, welche Bestimmung auf eine ausformulierte Gesetzesinitiative zurückgeht, hat das Verwaltungsgericht in mehrfacher Hinsicht auf einen Verstoss gegen übergeordnetes Recht erkannt. Da für die in dieser Übergangsbestimmung vorgenommenen Unterscheidung der Anwendbarkeit der neuen Normen für das erstinstanzliche Verfahren einerseits und für das darauf folgende Rechtsmittelverfahren andererseits keine sachliche Begründung ersichtlich ist und die Anwendung der Bestimmung zu einem unhaltbaren Ergebnis führt, lässt sich die Übergangsbestimmung nicht in Einklang bringen mit dem Grundsatz rechtsgleicher Behandlung (Art. 8 Abs. 1 und 29 Abs. 1 BV), dem Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV), dem Willkürverbot (Art. 9 BV) sowie dem Vertrauensschutz (Art. 9 BV). Aus diesen verfassungsmässigen Vorgaben ist abzuleiten, dass ein Baugesuch vielmehr einheitlich entweder bereits im erstinstanzlichen Verfahren nach den neu in Kraft getretenen Vorschriften zu behandeln ist oder dass bei Anwendung der altrechtlichen Regeln im erstinstanzlichen Verfahren eine Prüfung des Entscheids auch im Rechtsmittelverfahren gestützt auf diese Regeln erfolgen muss. Dabei ist unter Beachtung der verfassungsmässigen Vorgaben wiederum zu beachten, dass die geänderten Bestimmungen im nWRFG einen Eingriff in die Eigentumsrechte der betroffenen Grundeigentümerinnen und –eigentümer (Art. 26 Abs. 1 BV) sowie auch in die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) bedeuten. Aus diesem Grund ist § 22a Abs. 1 nWRFG in verfassungsmässiger Auslegung so zur Anwendung zu bringen, dass Bauentscheide, welche gemäss Satz 1 dieser Bestimmung noch unter altem Recht geprüft werden durften und mussten, auch im Rekursverfahren nach diesen Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen sind. An diesem Ergebnis ändert entgegen der Auffassung der Baurekurskommission nichts, dass die Zahl der Fälle, welche von der strittigen Übergangsregelung erfasst werden, überschaubar sein soll. In jedem dieser Fälle haben die Betroffenen Anspruch auf eine Anwendung der Vorschriften im Einklang mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz. Mit diesen verfassungsmässigen Vorgaben ist die von der Baurekurskommission vorgenommene Auslegung und Anwendung von § 22a Abs. 1 WRFG nicht zu vereinbaren (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.5).
3.4 An der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im genannten Urteil VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 ist vorliegend festzuhalten. Daran ändern auch die Einwände des Beigeladenen nichts, die dieser in Kenntnis dieses Urteils mit seinen beiden Stellungnahmen vom 17. April 2025 vorträgt.
3.4.1 Nach Darstellung des Beigeladenen stellt die Übergangsbestimmung von § 22a nWRFG gegenüber derjenigen von § 178 BPG eine Erleichterung dar, indem einerseits das Inkrafttreten des neuen Gesetzes erst auf sechs Monate nach Annahme der Initiative festgelegt worden sei und andererseits bei Inkrafttreten hängige Verfahren bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht unterstehen sollten. Trotz der Dringlichkeit des Wohnschutzes hätten die Initianten offenbar das administrative Chaos verhindern wollen, das entstanden wäre, wenn sämtliche im Zeitpunkt der Annahme der Initiative hängigen Baugesuche sofort nach neuem Recht hätten geprüft werden müssen, obwohl in jenem Zeitpunkt die konkreten Abläufe, die neue Wohnschutzkommission etc. noch gar nicht bestanden hätten. Innerhalb dieser im Vergleich zum Normalfall der Übergangsregelung im Bau- und Planungsgesetz milderen Regelung gebe es eine Verschärfung für Fälle, bei welchen ein Rechtsmittel ergriffen würde, indem im Rechtsmittelverfahren das neue Recht angewendet werden müsse (Stellungnahme, Rz 5 ff.). Die Erleichterung habe den «fairvermietenden Kleinen» zugutekommen sollen. Es habe aber eine Möglichkeit geschaffen werden müssen zu verhindern, dass «institutionelle Grosse» oder «institutionelle Anleger» diese Erleichterung ausnutzten und der Idee von § 34 der Kantonsverfassung (welche durch das neue WRFG umgesetzt werde) komplett widersprechende Projekte noch durchdrücken könnten. Die Unterscheidung in «fairvermietende Kleine» einerseits und «institutionelle Grosse» andererseits sei indessen nicht direkt relevant, sondern relevant sei, ob ein hängiges Baugesuch im Rahmen der in § 34 der Kantonsverfassung schon genannten Grundsätze vernünftig und fair daherkomme und nicht zu übermässigen Mietzinsaufschlägen führen werde. Sei dies der Fall gewesen, habe der jeweilige Gesuchsteller nichts zu befürchten gehabt (Rz 11).
Gegen die Zulässigkeit der Anwendung vorliegenden Übergangsregelung in der von der Baurekurskommission angenommenen Form spricht neben anderen Verfassungsgrundsätzen (oben E. 3.3) auch und vor allem die Rechtssicherheit. Die Bauherrschaft wird in der Regel nicht vorhersehen können, ob und wenn ja, welche Personen (Mietende, Nachbarn oder auch Dritte wie der MV Basel) aus welchen Gründen auch immer – unter Umständen sogar gegen aus Wohnschutzsicht unbedenklichen Bauvorhaben – Einsprache bzw. Rekurs erheben werden. Bei Einlegung eines Rekurses würde die Bauherrschaft in ein zweitinstanzliches Rechtsmittelverfahren gezwungen werden, in welchem nun das neue Recht zur Anwendung käme, nachdem erstinstanzlich das Bauprojekt noch nach altem Recht beurteilt worden war. Sogar im Falle, dass die Bauherrschaft selber gegen ihr auferlegte Bedingungen und Auflagen Rekurs erheben würde, müsste sie nach dem Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG gewärtigen, dass ihr Bauvorhaben plötzlich nach dem neuen Wohnschutzförderrecht geprüft wird, welches völlig neue materielle Vorgaben enthält. Wie das Verwaltungsgericht im Urteil VGE VD.2023.136/138 dargelegt hat, ist der insinuierte Konnex, wonach die Ergreifung eines Rechtsmittels gegen einen Bauentscheid einen Beweis für eine «unfaire» Vermieterschaft darstellt, nicht haltbar. Die «Belohnung» von Gesuchstellenden, bei welchen kein Rekursverfahren eingeleitet wird, durch die Anwendung des alten Rechts und die «Bestrafung» von anderen Gesuchstellenden, deren Baugesuch aufgrund einer Rekurserhebung – unabhängig von der Begründung eines solchen Rechtsmittels, nunmehr im Rechtsmittelverfahren nach neuem Recht geprüft wird, lässt sich mit den vorgebrachten Gründen sachlich nicht begründen. Ohnehin bleibt völlig offen, nach welchem – auch justiziablen – Massstab denn «fairund unfairvermietende» Bauherrschaften voneinander unterschieden werden sollen (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4). Diese Erwägungen lässt der Beigeladene mit seinen Darlegungen gänzlich ausser acht, so dass auf seine Vorbringen hier nicht weiter einzugehen ist. Die umstrittene Übergangsregelung von § 22a Abs. 1 nWRFG führt im Ergebnis dazu, dass es für Bauwillige in der Übergangszeit unvorhersehbar wurde, ob ihr Vorhaben schlussendlich noch nach altem oder schon nach neuem Recht beurteilt würde. Die Ausarbeitung von Baugesuchen bedeutet bekanntlich eine erhebliche Investition an Zeit und Geld, die bei Erhebung eines Rechtsmittels wertlos gemacht werden würde. Die Ungewissheit darüber, ob letztendlich das bisherige oder das neue Recht zur Anwendung gelangt, ist – wenn man den Ausführungen des Beigeladenen folgen wollte – einschneidend, umso mehr als der Entscheid über die Einlegung eines Rechtsmittels und damit die Anwendbarkeit des massgeblichen Rechts vom Entscheid Dritter wie Mietenden, Nachbarn oder MV Basel abhängig gemacht wurde. Die strittige Regelung lädt zur rechtsmissbräuchlichen Erhebung von Rekursen ein. Die Ungewissheit über das schlussendlich zur Anwendung gelangene Recht lässt sich nicht mit der vom Beigeladenen vorgebrachten Überlegungen rechtfertigen und ist mit dem Grundsatz der Rechtssicherheit nicht zu vereinbaren, ganz abgesehen davon, dass der Beigeladene auch nicht darlegt, wo sich die damaligen Initianten öffentlich zu Handen der Stimmberechtigten über ihre Intentionen betreffend die Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG geäussert hätten.
3.4.2 Der Beigeladene hält sodann den vom Verwaltungsgericht im bereits entschiedenen Verfahren angeführten «Zirkelschluss» für nichtexistierend. Die Baurekurskommission habe die Sache in ihrem Entscheid zur Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens «im Sinne der Erwägungen und insbesondere unter Berücksichtigung des Gesetzes über die Wohnraumförderung […], Stand 31. Mai 2023» an die Vorinstanz zurückgewiesen. Es sei für alle Beteiligten offensichtlich, dass es sich aufgrund des durchlaufenen Rechtsmittelverfahrens um eine neue Ausgangslage handle, und um eine klare Anweisung der Rechtsmittelinstanz, wie vorzugehen sei. Das BGI werde ohnehin nur wieder zuständig, weil die Baurekurskommission bekunde, nicht dafür ausgelegt zu sein, das Verfahren im Rahmen des Rekurses als erste Instanz durchzuführen. Die Interpretation, die Rückweisung an die Vorinstanz nach durchgeführtem Rekursverfahren führe erneut zu einem erstinstanzlichen Verfahren, sei überspitzt formalistisch und gehe hier offensichtlich an der Sache vorbei (Stellungnahme, Rz 12). Der Beigeladene übersieht, dass die Baurekurskommission nicht dargetan hat, worauf sie ihre Anweisung an das BGI stützt, das Bauvorhaben entgegen dem klaren Wortlaut von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG («Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.») nunmehr nach neuem Recht zu prüfen. Ohne eine solche Auflage macht eine Rückweisung an die erste Instanz zur erneuten Prüfung, wiederum in Anwendung des alten Rechts keinen Sinn. Wie das Verwaltungsgericht in VGE VD.2023.136/138 erwogen hat, ist die gleichzeitige Anwendung des ersten wie des zweiten Satzes gemäss dem Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG deshalb rechtlich unmöglich. Die Anwendung der neuen materiellen Vorschriften (erst) im Rechtsmittelverfahren führt zu einem stossenden Ergebnis. Für die Anwendung einer solchen Übergangsvorschrift müssten überwiegende sachliche Gründe vorliegen, welche jedoch nicht erkennbar sind (VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 E. 4.6.4 a. E.). Entgegen der Auffassung des Beigeladenen ist diese «Interpretation» nicht überspitzt formalistisch, sondern folgt aus einer letztlich unausgegorenen Übergangsregelung, welche die seinerzeitigen Initianten offenbar nicht bedacht haben.
3.4.3 Schliesslich bestreitet der Beigeladene eine Verletzung der Eigentums- und Wirtschaftsfreiheit. Das Bundesgericht belasse dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung einer angemessenen Übergangsregelung einen weiten Ermessensspielraum. Das Bundesgericht habe sodann in ständiger Rechtsprechung zum LDTR des Kantons Genf und zum früheren LDTR (jetzt LPPPL) des Kantons Waadt die Modalitäten des Wohnschutzrechts – auf die sich die basel-städtische Gesetzgebung vollumfänglich stütze – als genügende Grundlage für gewisse Beschränkungen der genannten Freiheitsrechte betrachtet. Da die Initiative, die zum nWRFG geführt habe, eine Art LDTR-light darstelle, sei auch schwerlich vorstellbar, wieso gerade diese Übergangsbestimmung in § 22a nWRFG zu einer Verletzung der genannten Freiheitsrechte führen solle (Rz 13). Diese Vorbringen sind viel zu unspezifisch, als dass vorliegend darauf eingegangen werden müsste. Der Beigeladene legt nicht dar, inwiefern das basel-städtische Wohnschutzrecht dem Genfer bzw. Waadtländer Wohnschutzrecht, insbesondere den dortigen Übergangsbestimmungen, folgt und inwiefern das Bundesgericht ebenderer Verfassungsmässigkeit geprüft und bestätigt hat. Infolgedessen erübrigt es sich, sich vorliegend näher damit zu befassen.
3.5 Aus den vorgenannten Gründen ist der angefochtene Entscheid aufzuheben. Wenn das Verwaltungsgericht einen Rekurs für begründet erachtet, hebt es den angefochtenen Entscheid auf und erlässt entweder selbst einen den Streit materiell erledigenden Entscheid oder weist die Sache zu neuem Entscheid an die Behörde zurück, von der die aufgehobene Verfügung ausgegangen ist (§ 20 Abs. 1 VRPG; VGE VD.2020.150 vom 19. November 2020 E. 4.1; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477 ff., 513). Aus verfahrensökonomischen Gründen wäre es sicherlich sinnvoll, wenn das Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren einen eigenen Entscheid in der Sache fällen würde, zumal im vorinstanzlichen Verfahren primär Rügen in Bezug auf die geänderten Bestimmungen des WRFG vorgebracht wurden. Der Beigeladene beantragt zwar in seiner Stellungnahme, dass im Falle einer Rückweisung auch auf die materiellen Rügen (Lärmschutz und Baumschutz) eingegangen werden müsste. Er legt aber in keiner Weise dar, weshalb der entsprechende Nichteintretensentscheid der Baurekurskommission (angefochtener Entscheid, E. 2 a.E.) unrichtig sein soll. Es kann diesbezüglich auch auf die Ausführungen im ebenfalls den Beigeladenen betreffenden Urteil VGE VD.2024.107/109 vom 19. Juni 2025 E. 3.1 verwiesen werden. Das Nichteintreten auf die materiellen Rügen ist daher nicht zu beanstanden, so dass die Baurekurskommission hierauf nicht mehr zurückzukommen hat. Im vorinstanzlichen Verfahren war im Übrigen die Frage strittig, wann das Baugesuchsverfahren durch die Bauherrschaft im Sinne von § 22a Abs. 1 nWRFG anhängig gemacht worden war, nachdem die (wiederholte) Baueingabe zwar am 31. März 2022 und damit vor dem Inkrafttreten des neuen Wohnschutzförderrechts erfolgt war, danach aber mehrfach abgeänderte Bauunterlagen nachgereicht worden waren (erstmals 28. Juni 2022, letztmals am 15. Februar 2023). Die Baurekurskommission kam zwar zum Schluss, dass die nachgereichten Änderungen auf den ersten Blick inhaltlich nicht derart weitreichend gewesen seien, dass erst mit deren Einreichung von der Anhängigmachung des Baubewilligungsverfahrens ausgegangen werden müsse. Auch könne bei der Baueingabe vom 31. März 2022 nicht von einem unvollständigen Baugesuch ausgegangen werden. Allerdings liess die Baurekurskommission diesen Punkt im Ergebnis ausdrücklich offen. Denn aufgrund der Gutheissung des Rekurses des MV Basel in Bezug auf die grundsätzliche Anwendbarkeit des neuen Wohnschutzförderrechts auf den vorliegenden Fall brauche die Frage nicht abschliessend geklärt zu werden (zum Ganzen angefochtene Entscheide, E. 5 ff., insb. 10 f.). Da die Parteien sich im Verfahren hier vor Verwaltungsgericht zu dieser Frage nicht (mehr) geäussert haben, kann das Verwaltungsgericht hierüber nicht rekursweise entscheiden. Die Sache ist vielmehr an die Baurekurskommission zur abschliessenden Beantwortung der Frage zurückzuweisen, wann die Bauherrschaft das Baubewilligungsverfahren anhängig gemacht hat.
4.
4.1 Aus den obigen Ausführungen folgt, dass der angefochtene Entscheid in teilweiser Gutheissung der Rekurse im Sinne der Erwägungen an die Baurekurskommission zurückzuweisen ist. Diese wird gemäss den obigen Erwägungen die nicht abschliessend beurteilte Frage, ob die Bauherrschaft das Baubewilligungsverfahren vor oder nach Inkrafttreten der neuen Wohnschutzbestimmungen am 28. Mai 2022 anhängig gemacht hat, zu beantworten haben.
4.2 Die Rückweisung zu erneutem Entscheid gilt für die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen als vollständiges Obsiegen, wenn die infolge der Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung noch zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags des Rekurrierenden führen kann (BGer 2C_846/2013 vom 28. April 2014 E. 3.2; VGE VD.2020.110/111 vom 6. November 2020 E. 4.2.1 und VD.2017.184 vom 28. März 2019 E. 1.2). Dies ist vorliegend der Fall. Demensprechend ist der Beigeladene als unterliegend im Sinn von § 30 Abs. 1 VRPG zu betrachten. Aufgrund der Verfahrensvereinigung (oben E. 1.4) sind die Kosten der beiden verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren auf insgesamt CHF 3'000.– zu reduzieren. Diese Kosten gehen zur Hälfte zu Lasten des Beigeladenen. Die andere Hälfte geht zu Lasten des Gerichts, da der Vorinstanz gemäss § 30 Abs. 1 VRPG keine Verfahrenskosten auferlegt werden. Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft ist zudem gemäss § 30 Abs. 1 VRPG eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Mangels einer Honorarnote ist der Aufwand ihrer Rechtsvertretung praxisgemäss zu schätzen. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von rund 12 Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/Stunde ein Honorar von CHF 3'000.– ergibt. Ausserdem wird in Anwendung von § 23 Abs. 1 des Honorarreglements (HoR, SG 291.400) eine Auslagenpauschale von CHF 90.– berücksichtigt. Ersatz der Mehrwertsteuer ist der Bauherrschaft keine zuzusprechen. Sie macht nicht geltend, dass sie bezüglich der Rechnung ihres Anwalts nicht vorsteuerabzugsberechtigt wäre. Diese Parteientschädigung ist je zur Hälfte durch die Baurekurskommission und den Beigeladenen zu tragen.
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):
://: Die Rekursverfahren VD.2024.155 und VD.2024.156 werden vereinigt.
In teilweiser Gutheissung der Rekurse werden die Entscheide der Baurekurskommission vom 28. August 2024 und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Baurekurskommission zurückgewiesen.
Der Beigeladene trägt die Kosten der beiden Rekursverfahren mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.–.
Der von der Rekurrentin 2 geleistete Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2'000.– wird dieser zurückerstattet.
Der Rekurrentin 2 wird eine Parteientschädigung von CHF 3'090.–, inklusive Auslagen, zugesprochen, welche je zur Hälfte durch die Baurekurskommission und den Beigeladenen zu tragen ist.
Mitteilung an:
- Rekurrent 1
- Rekurrentin 2
- Beigeladener
- Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.