Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
ZB.2013.24
ENTSCHEID
vom 1. April 2014
Mitwirkende
Dr. Marie-Louise Stamm , Dr. Stephan Wullschleger,
Dr. Heiner Wohlfart, lic. iur. Gabriella Matefi, Dr. Olivier Steiner
und Gerichtsschreiber lic. iur. Niklaus Matt
Parteien
A_____ Berufungsklägerin 1
[...] Beklagte
B_____ Berufungskläger 2
[...] Beklagter
beide vertreten durch [...], Advokat,
[...]
gegen
C_____ Berufungsbeklagter
[...] Kläger
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen ein Urteil des Zivilgerichts vom 16. November 2012
betreffend Forderung
Sachverhalt
Am 30. November 2010 schlossen die Beklagten 1 und 2 als Verkäufer mit dem Kläger als Käufer einen „Vorvertrag“ über den Kauf sämtlicher Aktien der D_____ mit Sitz in Basel ab. Die Gesellschaft ist Alleineigentümerin eines Geschäftshauses in […] (D). Im Vertrag wurde festgehalten, dass der Kaufpreis für die Aktien € 385'000.– betrage, was der Differenz zwischen dem Wert der Immobilie von € 2.185 Mio. und der darauf lastenden Hypothek von € 1.8 Mio. entspreche. Am 3. Dezember 2010 leistete der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von CHF 133'000.–, entsprechend € 100'000.–, gegen Übertragung von 25% der Aktien der D_____. Am 10. Dezember 2010 teilte der Beklagte 2 dem Kläger mit, dass die auf der Liegenschaft lastende Hypothek per Ende 2010 € 1.435 Mio. betragen werde und eine Umschuldung auf die geplanten € 1.8 Mio. erst per Anfang 2011 möglich sein werde. Er schlug dem Kläger vor, eine weitere Vereinbarung zu treffen, wonach dieser zunächst gegen Übertragung weiterer 25% der Aktien ein Darlehen von € 275'000.– an die D_____ gewähren und nach Erhöhung der Hypothek auf € 1.8 Mio. und Rückzahlung des Darlehens den noch offenen Kaufpreis von € 285'000.– gegen Übertragung der restlichen 50% der Aktien bezahlen sollte. Diesem Vorschlag stimmte der Kläger indes nicht zu. In der Folge trat er unter Berufung auf einen Willensmangel (Grundlagenirrtum) vom Vertrag zurück, da die Erhöhung der Hypothek auf € 1.8 Mio. unter den gleichen Konditionen für ihn ein absolut wesentlicher und nunmehr unerfüllter Vertragspunkt gewesen sei. Gleichzeitig forderte er seine Anzahlung von € 100'000.– zurück. Dieser Aufforderung kamen die Beklagten nicht nach, sondern boten weiterhin die Vertragserfüllung an oder den Rücktritt vom Vertrag gegen eine Entschädigung von € 100'000.–. Ein Schlichtungsversuch blieb erfolglos. Mit Entscheid vom 16. November 2012 hiess das Zivilgericht Basel-Stadt die Klage gut und verpflichtete die Beklagten in solidarischer Verbindung zur (Rück)-Zahlung von CHF 133'000.– zuzüglich Zins seit 14. Februar 2011 an den Kläger gegen Rückgabe von 25% der Aktien der D_____ an die Beklagten.
Am 8. Mai 2013 haben die Beklagten die Berufung erklärt und beantragt, der Entscheid des Zivilgerichts sei aufzuheben und die Klage des Berufungsbeklagten sei abzuweisen; eventualiter sei der Fall zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; der Berufungsbeklagte sei zur Tragung der erst- und zweitinstanzlichen Verfahrenskosten sowie zur Bezahlung einer angemessenen Parteientschädigung an die Berufungskläger zu verurteilen. Der Berufungsbeklagte hat die kostenfällige Abweisung der Berufung beantragt. Hierzu haben die Berufungskläger ihrerseits Stellung genommen. Der vorliegende Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.
Erwägungen
1.
Angefochten ist ein Entscheid der Kammer des Zivilgerichts vom 16. November 2012; dementsprechend gelangt die 2011 in Kraft getretene Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) zur Anwendung (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Es liegt ein Endentscheid der ersten Instanz vor, dessen Streitwert mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist daher zulässig. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist einzutreten. Zum Entscheid ist die Kammer des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 EG ZPO; SG 221.100). Vorliegend wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Der Entscheid kann ohne zweiten Schriftenwechsel und ohne mündliche Verhandlung gefällt werden, wenn die Sache spruchreif ist (vgl. Art. 316 Abs. 1 ZPO; Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage 2013, Art. 316 ZPO N 34). Dies ist hier der Fall und den Parteien in Aussicht gestellt worden. Der Entscheid ist daher aufgrund der Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen. Das Appellationsgericht überprüft frei, ob die Vorinstanz den Sachverhalt richtig festgestellt und das Recht richtig anwendet hat (Art. 310 ZPO).
2.
2.1 Die Vorinstanz hat mit Bezug auf den vom Kläger geltend gemachten Willensmangel erwogen, es sei namentlich gestützt auf die Aussage des Zeugen E_____ erwiesen, dass der Kläger anlässlich der Besichtigung der Liegenschaft am 25. November 2012 [recte: 2010], darüber informiert worden sei, dass die darauf lastende Hypothek dannzumal € 1.435 Mio. betragen habe und bis zum Verkauf noch auf € 1.8 Mio. erhöht werden würde. Demgegenüber sei vom Kläger bestritten und von den Beklagten nicht bewiesen worden, dass der Kläger bei Vertragsabschluss am 30. November 2010 gewusst haben soll, dass bis zu diesem Zeitpunkt die Hypothek nicht erhöht worden sei. Daran ändere die Bezeichnung der Vereinbarung als Vorvertrag nichts. Diese Bezeichnung habe aus Sicht der Beklagten wohl Sinn gemacht, da sie von der weiterhin erforderlichen Erhöhung der Hypothek bei Vertragsschluss gewusst hätten. Für den Kläger habe die Bezeichnung „Vorvertrag“ hingegen nicht auf eine noch nicht erhöhte Hypothek hindeuten müssen, sondern habe einfach dem Umstand Rechnung tragen können, dass im Vertrag Zeitpunkt und Modalitäten des Vollzugs noch nicht geregelt worden seien. Dem Kläger sei somit mitgeteilt worden, dass die Hypothek bis zum Kauf der Aktien erhöht sein werde. In der Folge hätten die Beklagten den Vertrag entworfen, ihrerseits unterzeichnet und dem Kläger zugestellt. Im Vertrag sei die Höhe der Hypothek mit € 1.8 Mio. angegeben. Der Kläger habe deshalb bei Vertragsschluss am 30. November 2010 davon ausgehen dürfen, dass die Hypothek seit dem 25. November 2010 erhöht worden sei. Da dies nicht der Fall gewesen sei, habe sich der Kläger im Irrtum befunden. Er führe zudem zu Recht aus, dass der Preis für den Erwerb der Liegenschaft € 2.185 Mio. betrage und sich zusammensetze aus der Übernahme der auf der Liegenschaft lastenden Hypothek in Höhe von € 1.8 Mio. und der Bezahlung eines Barbetrags von € 385'000.–. Hieraus ergebe sich, dass die Höhe des Barbetrages direkt von derjenigen der Hypothek abhänge. Da sich der Kläger darauf habe verlassen dürfen, dass er einen Betrag von nicht mehr als € 385'000.– habe bezahlen müssen, habe er auch davon ausgehen dürfen, dass die Hypothek vorweg noch auf € 1.8 Mio. erhöht werden würde. Die Erhöhung sei für den Kläger somit eine relevante Grundlage des Vertrages gewesen. Dies hätte auch für einen Dritten an seiner Stelle gegolten, weshalb sein Irrtum objektiv und subjektiv wesentlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR sei. Entgegen der Auffassung der Beklagten könne sich der Kläger auch auf den Irrtum berufen, da weder eine schriftliche Vereinbarung über eine Pflicht des Klägers zur Mitwirkung bei der Erhöhung der Hypothek vorliege, noch eine entsprechende mündliche Vereinbarung von den Beklagten bewiesen worden sei. Es sei aufgrund der Akten und Zeugenaussagen im Gegenteil davon auszugehen, dass die Beklagten zur Erhöhung der Hypothek verpflichtet gewesen wären und sich selbst auch als hierzu verpflichtet betrachtet hätten. Sie hätten den Kläger denn auch nie dazu aufgefordert, die Erhöhung der Hypothek selber an die Hand zu nehmen, was sie zweifellos getan hätten, wenn sie der Ansicht gewesen wären, dass es sich dabei um eine Vertragspflicht des Klägers gehandelt hätte. Auch die Behauptung der Beklagten, dass sich die Parteien mündlich über die Notwendigkeit einer Verbürgung des Klägers verständigt hätten, sei bestritten und unbewiesen. Gemäss Aussage des Zeugen E_____ sei am 25. November 2010 lediglich besprochen worden, dass es in Deutschland üblich sei, dass bei Aktiengesellschaften persönlich gehaftet werden müsse. Dies sei aber etwas Anderes als eine Verpflichtung des Klägers, bei der Erhöhung der Hypothek durch persönliche Verbürgung mitzuwirken. Ebenso wenig treffe der Einwand der Beklagten zu, dass sie vom Kläger hätten erwarten dürfen, dass er sich selber darüber kundig mache, dass Kapitalgesellschaften in Deutschland Kredite in der Regel nur in Kombination mit einer Bürgschaft erhalten würden. Die eingereichten Unterlagen würden eine derartige Usanz im Übrigen gerade nicht belegen, sei ihnen doch nicht zu entnehmen, dass es üblich sei, bereits durch Grundpfand gesicherte Darlehen an Aktiengesellschaften noch durch zusätzliche persönliche Bürgschaften abzusichern. Schliesslich stehe der Geltendmachung eines Grundlagenirrtums durch den Kläger nicht entgegen, dass er auch weitere Gründe für das Nicht-Festhaltenwollen am Vertrag geltend gemacht habe.
Die Berufung des Klägers auf Irrtum sei somit statthaft und innert der gesetzlichen Frist erfolgt. Damit sei der Vertrag für ihn unverbindlich; erbrachte Leistungen seien Zug um Zug nach Art. 62 ff. OR zurückzugewähren. Der Kläger sei nicht schadenersatzpflichtig, da er den Irrtum nicht seiner eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben habe, und ein Schaden ohnehin nicht substantiiert sei. Für einen Rücktritt der Beklagten nach Art. 107 OR fehlten die Voraussetzungen. Somit sei die Klage gutzuheissen und die Beklagten seien zu verurteilen, dem Kläger die erhaltenen CHF 133'000.– zurückzuerstatten gegen Rückgabe der 25% Aktien der D_____.
2.2 Die Berufungskläger kritisieren zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz, indem diese auf eine Befragung der Parteien verzichtet habe, obwohl der Sachverhalt anhand des offensichtlich lückenhaften schriftlichen Vertrages und der nicht eindeutigen Aussagen der angehörten Zeugen nicht hinreichend geklärt gewesen sei. Eine Parteibefragung hätte sicherlich weitere wichtige Hinweise zum Sachverhalt ergeben. Statt dessen sei die Vorinstanz fälschlicherweise zum Schluss gelangt, dass der Berufungsbeklagte bei Unterzeichnung des „Vorvertrages“ von der tatsächlichen Hypothek über € 1.8 Mio. und seiner Mitwirkungspflicht bei der Refinanzierung nicht gewusst habe. In diesem Zusammenhang habe sie den Berufungsklägern zudem zu Unrecht den Beweis auferlegt, dass der Berufungsbeklagte bei Vertragsschluss um die nicht bereits erhöhte Hypothek gewusst habe. Richtigerweise hätte der Berufungsbeklagte seinen diesbezüglichen Irrtum beweisen müssen.
Sodann gehe die Vorinstanz gestützt auf die Aussage des Zeugen E_____, wonach er dem Berufungsbeklagten erklärt habe, dass die Hypothek bis zum Kauf erhöht werden sollte, ohne weitere Begründung davon aus, dass mit „Kauf“ die Vertragsunterzeichnung gemeint sei. Richtigerweise sei mit „Kauf“ aber der Vollzug des Kaufvertrages gemeint gewesen, zumal der Zeuge auch angegeben habe, dass eine Erhöhung der Hypothek nicht innert einer Woche möglich sei. Entgegen der Vorinstanz habe der Berufungsbeklagte daher nicht annehmen können und dürfen, dass die Hypothek bei Abschluss des „Vorvertrages“ bereits erhöht sein würde. Vielmehr habe er genau gewusst, dass dies nach Unterzeichnung erst noch zu geschehen hätte. Andernfalls wäre der im Vertrag genannte Vollzug im Januar 2011 sinnlos gewesen. Aufgrund der Wichtigkeit der Höhe (für die Berechnung des Kaufpreises) hätte der Berufungsbeklagte ausserdem den „Vorvertrag“ sicher nicht unterzeichnet, ohne eine entsprechende Bestätigung der erhöhten Hypothek zu verlangen. Weil er aber ohnehin gewusst habe, dass eine Erhöhung noch zu erfolgen hätte und ohne seine Mitwirkung nicht zustande kommen würde, habe er den „Vorvertrag“ ohne weiteres unterzeichnet. Auch die Wahl der Bezeichnung der Vereinbarung als „Vorvertrag“ sei ausschliesslich auf die damals noch vorzunehmende Erhöhung der Hypothek zurückgegangen. Ansonsten hätte es keinen Grund gegeben, den Vertrag bereits zu unterzeichnen und den Vollzug erst im Januar zu planen. Selbst wenn aber der Berufungsbeklagte davon ausgegangen sein sollte, dass die Refinanzierung bei Vertragsunterzeichnung bereits vorgenommen worden sei, könne er sich nicht auf einen Grundlagenirrtum berufen. Mit dem „Vorvertrag“ hätten die Parteien den Kaufpreis auf € 385'000.– fixiert, weshalb der Berufungsbeklagte lediglich den Vollzug des Vertrages hätte verlangen können. Dass das Fremdkapital der verkauften Gesellschaft tiefer gewesen sei als angeblich vom Käufer angenommen, könne – unabhängig von der Frage, wen die Pflicht zur Finanzierung treffe – kein zur Vertragsanfechtung berechtigender Irrtum sein. Die Erhöhung der Hypothek sei höchstens eine Vollzugsbedingung gewesen, weshalb der Berufungsbeklagte die Erfüllung des Vertrages hätte verlangen müssen, also die Herausgabe des Aktienzertifikats gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises von € 285'000.–. Dass die Hypothek noch € 1.435 Mio. betragen habe, sei zu Gunsten des Berufungsbeklagten gewesen und könne deshalb kein wesentlicher Irrtum sein. Bezeichnenderweise habe der Berufungsbeklagte den Vollzug des Vertrages jedoch nie verlangt, sondern nach Vorwänden gesucht, sich vom plötzlich ungewollten Vertrag loszusagen. Entgegen der Annahme der Vorinstanz hätten die Berufungskläger sodann nicht die Absicht gehabt, die Hypothek zu erhöhen. Dies lasse sich namentlich weder aus dem vom Berufungskläger 2 unterzeichneten Antrag an die Bank, noch aus dem Umstand schliessen, dass der Berufungskläger 2 die F_____ bereits mit der Vermittlung eines Bankdarlehens beauftragt habe. Der Auftrag sei vielmehr lange vor den Verhandlungen mit dem Berufungsbeklagten erteilt worden, weil die Immobilie aufgrund höherer Mieteinnahmen höher als bisher habe belehnt werden können. Auch die E-Mail des Berufungsklägers 2 vom 10. Dezember 2010 beweise deshalb nicht, dass die Erhöhung ausschliesslich von den Berufungsklägern hätte vorgenommen werden müssen. Vielmehr hätten sie den Berufungsbeklagten lediglich bei der nach dem Kauf nunmehr in seine Verantwortung fallenden Refinanzierung soweit als möglich unterstützen wollen. Die Erhöhung der Hypothek ohne Mitwirkung des Berufungsbeklagten, d.h. ohne seine Verbürgung, sei nicht möglich gewesen, was ihm jederzeit klar gewesen sei. Die Vorinstanz habe denn auch ausgeführt, dass das Erfordernis anlässlich der Sitzung vom 25. November 2010 besprochen worden sei. Sie habe daraus jedoch fälschlicherweise den Schluss gezogen, dass der Berufungsbeklagte keine Verpflichtung zur Verbürgung eingegangen sei. Tatsächlich habe er aber weder davon ausgehen können, dass sich die Verkäufer künftig gegenüber der Bank für seine Gesellschaft verbürgen würden, noch dass die Bank plötzlich auf eine Bürgschaft verzichten würde. Diese Annahmen wären realitätsfremd.
Aufgrund der eingereichten Unterlagen könne zudem die Üblichkeit der persönlichen Verbürgung bei bereits grundpfandgesicherten Hypotheken nicht ausgeschlossen werden. Diese Beweise seien indes ohnehin obsolet, da der Zeuge E_____ bestätigt habe, dass der Berufungsbeklagte anlässlich der Besichtigung vom 25. November 2010 über seine Mitwirkungspflicht bei der Refinanzierung informiert worden sei. Somit habe der Berufungsbeklagte den entscheidenden Beitrag zur Erhöhung der Hypothek, die Verbürgung, erbringen müssen. Nachdem er seine Mitwirkung aber verweigert, resp. sich überhaupt geweigert habe, den Vertrag zu vollziehen, hätten sich jegliche Bemühungen der Berufungskläger um die Erhöhung erübrigt. Es schade daher entgegen der Vorinstanz auch nicht, dass die Berufungskläger den Berufungsbeklagten nicht zur Erhöhung der Hypothek aufgefordert hätten. Dies sei mithin kein Indiz dafür, dass sie sich selbst in der Pflicht hierzu gesehen hätten. Im Übrigen habe der Berufungsbeklagte zu diesem Zeitpunkt nicht die Erhöhung der Hypothek als Grund für die Nichterfüllung des Vertrages genannt, sondern lediglich den dem Geschäft zugrunde liegenden Wert der Immobilie als zu hoch beanstandet. Mit Blick auf die diversen vom Berufungsbeklagten genannten Gründe für die Vertragsauflösung habe die Vorinstanz zudem insoweit das rechtliche Gehör der Berufungskläger verletzt, als sie auf die Befragung des Zeugen G_____ verzichtet habe. Dieser habe mitbekommen, dass der Berufungskläger den Kauf nicht mehr gewollt habe, weil seine Frau dagegen gewesen sei. Schliesslich würden die im Laufe der Zeit stets ändernden Gründe des Berufungsbeklagten für die Vertragsauflösung zeigen, dass es sich beim letztlich geltend gemachten Irrtum lediglich um einen konstruierten Vorwand handle. Sollte das Gericht wider Erwarten davon ausgehen, dass sich der Berufungsbeklagte in einem wesentlichen Irrtum befunden habe, so sei er aufgrund seiner Fahrlässigkeit zumindest schadenersatzpflichtig. Es dürfe von einem Käufer einer Gesellschaft erwartet werden, dass er sich mit deren Finanzierung im Rahmen der vorvertraglichen Prüfung auseinandersetze. Dies gelte umso mehr, als der Berufungsbeklagte anlässlich der Besichtigung erwiesenermassen über die tatsächliche Höhe der Hypothek sowie über das Erfordernis der Verbürgung informiert und darauf hingewiesen worden sei, dass die Erhöhung keinesfalls in einer Woche erledigt werden könne. Unter diesen Umständen habe er nicht davon ausgehen können, dass in seinem Fall ausnahmsweise die Verbürgung wegfallen würde, und die Refinanzierung bereits bei Unterzeichnung erfolgt wäre. Er hätte diesbezüglich zumindest einen Nachweis verlangen müssen.
3.
Die Vorinstanz hat ihren Entscheid einlässlich und überzeugend begründet. Dieser Begründung ist in allen Teilen zu folgen. Darauf wird grundsätzlich verwiesen. Was die Berufungskläger dagegen vorbringen, vermag an der Schlüssigkeit der erstinstanzlichen Beurteilung nichts zu ändern.
3.1 So ist zunächst unter den Parteien unbestritten, dass mit der schriftlichen Vereinbarung vom 30. November 2010, trotz deren Bezeichnung als „Vorvertrag“, zwischen ihnen ein gültiger Kaufvertrag über den Erwerb von 1'000 Inhaberaktien der D_____ zustande gekommen ist. Auch die Berufungskläger gehen damit – zu Recht – faktisch von einem gültigen Vertrag aus, welcher „alle wesentlichen Vertragspunkte“ geregelt habe (Ziff. 22 der Berufung). Dies gilt insbesondere hinsichtlich der zentralen Elemente eines Kaufs, nämlich des Kaufobjekts (1'000 Inhaberaktien der D_____) und des dafür zu bezahlenden Kaufpreises. Entgegen der Auffassung der Berufungskläger ist der Vertrag insoweit keineswegs unklar oder lückenhaft. Vielmehr ist der Kaufpreis für die Aktiengesamtheit von € 385'000.–, wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, eindeutig bestimmt als „Differenz zwischen [dem] Wert der Immobilie von 2.185 Mio. Euro und der Hypothek in Höhe 1.8 Mio. Euro […]“ (Ziff. 2 Abs. 3 des Kaufvertrages). Die Berufungskläger haben denn auch zu Recht davon gesprochen, dass es sich bei den € 385'000.– um den zwischen den Parteien „fix vereinbarten“ Kaufpreis für die Aktiengesamtheit gehandelt habe (Ziff. 20.4). Von irgendwelchen Zusatzbedingungen, insbesondere einer Mitwirkungspflicht des Käufers bei der Erhöhung der Hypothek oder einer Pflicht zum Eingehen einer persönlichen Bürgschaft, ist im Vertrag nicht die Rede. Es mag sein, dass sich der Vertrag aus Sicht der Berufungskläger nachträglich als lückenhaft erwiesen hat. Diese „Lückenhaftigkeit“ und allfällige Unklarheiten haben sich die Berufungskläger jedoch selber zuzuschreiben, waren doch sie es, die den Vertrag erstellt haben. Dass sie vom Berufungsbeklagten zum Erstellen des Kaufvertrags innert kürzester Zeit gedrängt worden sein sollen, wie sie behaupten, vermag sie daher von vornherein nicht zu entlasten. Abgesehen davon ist der Vertrag, wie hievor dargelegt wurde und zugestanden ist, mit Bezug auf die wesentlichen Vertragspunkte – Kaufobjekt und Kaufpreis – gerade nicht lückenhaft. Schon gar nicht kann davon die Rede sein, dass der Vertrag geradezu „offensichtlich“ lückenhaft wäre, wie die Berufungskläger behaupten. Der Berufungsbeklagte durfte sich daher nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr auf die Preisberechnung gemäss Vertrag verlassen.
Es ist somit mit der Vorinstanz festzuhalten, dass sich eine Verpflichtung des Käufers zur Mitwirkung bei der Erhöhung der Hypothek oder zum Eingehen einer Bürgschaft aus dem Vertrag nicht ergibt. Daher ist es folgerichtig, wenn die Vorinstanz, namentlich gestützt auf die klare Preisberechnung im Vertrag, angenommen hat, es obliege den Verkäufern, für die Erhöhung der Hypothek auf die vertraglich vereinbarten 1.8 Mio. Euro besorgt zu sein. Dies folgt im Übrigen bereits aus der Tatsache, dass zur Berechnung des Kaufpreises – zugestandenermassen – eine Hypothek von 1.8 Mio., nicht von bloss 1.435 Mio. Euro vorausgesetzt wurde. Diese Voraussetzung der Erhöhung der Hypothek konnte nicht vom Käufer, sondern nur von den Verkäufern, mithin den Berufungsklägern, als Eigentümern der Aktien und indirekt der Immobilie, erfüllt werden. Es ist deshalb auch unerheblich, ob die Hypothek bereits bei Vertragschluss auf 1.8 Mio. Euro erhöht worden sein musste oder ob die Erhöhung erst noch bis zum Vollzug des Vertrages durchzuführen war. Die entsprechende Pflicht lag gemäss Vertrag so oder anders bei den Verkäufern. Es spielt daher letztlich keine Rolle, ob der Berufungsbeklagte am 25. November 2010 wusste, dass die Hypothek dannzumal erst 1.435 Mio. Euro betragen hat und ob er davon ausgehen durfte, dass sie innert fünf Tagen bis zur Vertragsunterzeichnung am 30. November 2010 erhöht werden könnte. Immerhin ist diesbezüglich zu bemerken, dass die Hypothek im Vertrag vom 30. November 2010 – anders als noch anlässlich der Besprechung vom 25. November 2010 – dann tatsächlich mit 1.8 Mio. Euro vermerkt war. Angesichts dieses klaren Wortlauts ist es unerfindlich, weshalb der Berufungsbeklagte auf einer weiteren Bestätigung bezüglich der gemäss Wortlaut nunmehr offensichtlich angepassten Hypothekenhöhe hätte bestehen sollen, um einen Irrtum über die Höhe der Hypothek auszuschliessen. Dies gilt umso mehr, als sich aus dem Vertrag auch keine Verpflichtung des Käufers zur Mitwirkung bei der Erhöhung ergab. Entgegen der Darstellung der Berufungskläger kann in diesem Zusammenhang zudem keine Rede davon sein, dass es sich bei der behaupteten Verpflichtung des Käufers, an der Erhöhung der Hypothek durch Eingehen einer persönlichen Bürgschaft mitzuwirken, um einen blossen Nebenpunkt bzw. um eine reine Vollzugsmodalität gehandelt hätte, deren Regelung im schriftlichen Vertrag nicht angezeigt gewesen wäre. Angesichts der geforderten Bürgschaft in Höhe von rund CHF 400'000.–, was praktisch dem gesamten Kaufpreis für die Aktiengesamtheit entspricht, war diese Verpflichtung für den Käufer vertragswesentlich, hätten sich doch dadurch seine persönlichen finanziellen Verpflichtungen aus dem Vertrag praktisch verdoppelt. Als geradezu abwegig erscheint vor diesem Hintergrund auch die Argumentation der Berufungskläger, wonach es zu Gunsten des Berufungsbeklagten gewesen sein soll, dass die Hypothek bei Vertragschluss – entgegen dem Vertragswortlaut – noch lediglich € 1.435 Mio. betragen habe und ein allfälliger Irrtum deshalb kein wesentlicher sein könne, war doch die Konsequenz aus der (zu) tiefen Hypothek die Notwendigkeit einer persönlichen Bürgschaft des Käufers in erheblicher Höhe. Vor diesem Hintergrund ist denn auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Berufungskläger die Bürgschaftsklausel – hätte sie denn gelten sollen – nicht in den Vertrag mitaufgenommen haben, muss doch die Wesentlichkeit der Klausel für den Käufer angesichts dessen erheblicher Mehrverpflichtung auch ihnen bewusst gewesen sein. Mit dem angeblichen Zeitdruck der Vertragserstellung lässt sich diese Weglassung jedenfalls nicht erklären. Es ist vielmehr anzunehmen, dass die Berufungskläger zu diesem Zeitpunkt noch davon ausgegangen sind, sie würden die Hypothek ohne weiteres und ohne Mitwirkung des Käufers jedenfalls bis zum Vollzug des Vertrages noch auf die vereinbarten 1.8 Mio. Euro erhöhen können. Dies ergibt sich nicht zuletzt auch aus der E-Mail des Berufungsklägers 2 an den Käufer vom 10. Dezember 2010 (Klagbeilage 9A). Darin ist keine Rede davon, dass der Käufer bei der Umschuldung, welche sich offenbar verzögerte, mitwirken oder sich persönlich verbürgen müsste. Wenn die Berufungskläger in diesem Zusammenhang schliesslich geltend machen, die E-Mail des Berufungsklägers 2 vom 10. Dezember 2010 beweise nicht, dass die Erhöhung ausschliesslich von den Berufungsklägern hätte vorgenommen werden müssen, verkennen sie, dass sich dies bereits aus dem Vertrag ergibt. Im Übrigen lässt auch der Umstand, dass dem Käufer im vorgenannten E-Mail eine zusätzliche Vereinbarung unterbreitet wurde, darauf schliessen, dass die nun behauptete Verbürgung des Käufers auch nicht implizit Gegenstand der Vereinbarung vom 30. November 2010 war.
3.2 Die Aussagen des Zeugen E_____ vermögen am hievor dargelegten Sachverhalt nichts zu ändern. Auch daraus lässt sich nicht auf eine Verpflichtung des Käufers schliessen, an der Erhöhung der Hypothek mitzuwirken, geschweige denn, eine persönliche Bürgschaft einzugehen. Im Gegenteil: Der Zeuge hat bestätigt, dass bei der Vorbesichtigung am 25. November 2010 die aktuelle Belastung bei 1,435 Mio. Euro gelegen habe, dass im Raum gestanden sei, die Hypothek auf 1,8 Mio. zu erhöhen und dass ein Finanzberater bereits tätig sei. Man habe klar gesagt, dass eine Erhöhung der Hypothek in Arbeit sei. Es sei die AG gewesen, die die Erhöhung machen sollte. Es sei immer eine natürliche Person, die Antrag stelle und persönlich haftet. Aber Antragsteller war der Beklagte 2, denke ich.“(vgl. dazu Protokoll HV, S. 4, Hervorhebungen eingefügt). Aus der Aussage des Zeugen E_____ erhellt somit, dass sich der Berufungskläger 2 bereits um die Erhöhung der Hypothek bemühte. Etwas anderes wäre in jenem Zeitpunkt auch faktisch gar nicht möglich gewesen. Das in diesem Zusammenhang vorgebrachte Argument, wonach die Verpflichtung zur persönlichen Verbürgung mit dem Kauf auf den Berufungsbeklagten übergegangen und ihm dies anlässlich der Besprechung mitgeteilt worden sein soll, lässt sich den Aussagen des Zeugen E_____ nicht entnehmen und findet auch sonst keine Stütze (vgl. insbesondere das hievor zitierte E-Mail vom 10. Dezember 2010). Es bleibt somit dabei, dass die Parteien im Vertrag vom 30. November 2010 die Voraussetzungen für ihre Kaufpreisberechnung klar definiert und nicht vorgesehen haben, dass der Käufer noch einen „Beitrag“ zur Hypothekenerhöhung mit zusätzlichem Eingehen einer persönlichen Haftung oder ähnlichem leisten müsste. Ein Beweis dafür, dass der Käufer bei Vertragsschluss auf den Umstand der noch nicht erfolgten Erhöhung der Hypothek hingewiesen worden wäre, fehlt.
Die Beweisangebote der Berufungskläger betreffen sodann andere Zeitpunkte und andere Zusammenhänge. Entgegen ihrer Auffassung liegt in der ihnen insoweit auferlegten Beweispflicht im Übrigen keine Verletzung der Beweislastregel gemäss Art. 8 ZGB. Vielmehr wäre es angesichts des klaren Vertragswortlauts, wonach die Hypothek 1,8 Mio. EUR betragen sollte, an ihnen gewesen, zu beweisen, dass der Berufungsbeklagte nichtsdestotrotz von der noch nicht erfolgten Erhöhung wusste. Selbst wenn aber der Käufer in jenem Zeitpunkt noch nicht von der Erhöhung auf 1,8 Mio. EUR ausgegangen wäre, so durfte er, wie in Erwägung 3.1 hievor ausgeführt, aufgrund der Abmachung der Parteien annehmen, dass dies spätestens bis zum Vollzug des Kaufs mit Übergabe der Aktien gegen Bezahlung des totalen Kaufpreises erfolgt sein würde, und zwar durch die entsprechenden Schritte der Verkäufer bei ihrer Bank und ohne Verbürgung seinerseits. Dies ergibt sich denn auch aus der E-Mail vom 10. Dezember 2010. Wenn die Verkäufer diese Erhöhung, aus welchem Grund auch immer, nicht bewerkstelligt haben, so hat sich der Käufer über einen wesentlichen Umfang der versprochenen Leistung geirrt. Für ihn war es wertmässig absolut wesentlich, dass der Kaufpreis „nur“ € 385'000.– beträgt, was nur mit einer Hypothek von € 1,8 Mio. zu bewerkstelligen war. Mit irgendwelchen weiteren persönlichen finanziellen Engagements musste er aufgrund des von den Berufungsklägern verfassten Vertrages nicht rechnen.
Der Irrtum war denn auch für die Berufungskläger erkennbar, die den Text redigiert haben, und dabei angeblich bereits gewusst haben, dass die Erhöhung der Hypothek auf 1,8 Mio. nur mit der Verbürgung des Berufungsbeklagten bewerkstelligt werden könnte,. Wenn sie diesen wichtigen Umstand dem Berufungsbeklagten gegenüber nicht zu erkennen geben und damit den Anschein erwecken, sie würden die Hypothek ohne Weiteres erhöhen können, so haben sie diesen Irrtum hervorgerufen. Demgegenüber kann es dem Berufungsbeklagten nicht zum Nachteil gereichen, dass er, nachdem er nach Vertragsschluss von der Notwendigkeit einer persönlichen Bürgschaft erfahren hatte, angesichts der geänderten Umstände nicht mehr auf dem Vollzug des Vertrages (Übertragung der Aktien gegen Bezahlung des Restkaufpreises) bestanden hat, wäre doch auch nach Bezahlung des Kaufpreises die Übernahme einer Bürgschaftsverpflichtung notwendig gewesen. Ein Versäumnis des Berufungsbeklagten liegt klarerweise nicht vor.
Im Übrigen aber ist zu bezweifeln, ob es in Deutschland tatsächlich üblich ist, dass Aktiengesellschaften Hypotheken nur in Verbindung mit einer Personalsicherheit eingehen bzw. erhöhen können. Die Duplikbeilagen 1 – 4 der Berufungskläger belegen solches gerade nicht. Insbesondere in den Duplikbeilagen 2 und 4 ist davon die Rede, dass eine GmbH „häufig“ ein Darlehen mit Gesellschafterbürgschaft kombiniere. Es ist aber keine Rede davon, dass solches geradezu zwingend wäre, wie es die Berufungskläger nun darzustellen versuchen. Im Weiteren wird in den besagten Unterlagen nicht die hier vorliegende spezielle Konstellation mit einer Gesellschaftsschuldnerin, welche ein grundpfandgesichertes Darlehen aufnimmt und auch nicht diejenige einer Aktiengesellschaft als Schuldnerin erwähnt. Es bleibt daher fraglich, ob bei hypothekarisch gesicherten Darlehen an eine AG der im Ausland wohnhafte Alleinaktionär sich tatsächlich noch persönlich verbürgen muss. Dafür wurde seitens der Berufungskläger kein Beweis angetreten, insbesondere auch nicht mit Unterlagen der H_____ Bank, womit diese das Requisit einer Bürgschaft näher erläutert hätte. Hingegen reicht es als Beweis für die angebliche Üblichkeit der persönlichen Verbürgung klarerweise nicht aus, dass dies aufgrund der eingereichten Unterlagen nicht ausgeschlossen werden kann, wie die Berufungskläger geltend machen. Aus Klagbeilage 6 ergibt sich zwar, dass sich der Berufungskläger 2 im Frühjahr 2010 in einem Teilbetrag zur Darlehensschuld der AG selbst verbürgt hat. Die Hintergründe dieses Vertragswerks sind allerdings völlig offen. Es ergibt sich aus dem Vertrag, dass die Bank in einem solchen Fall jedenfalls die Bonität des Bürgen im Einzelnen prüfen will und muss (vgl. dazu Ziff. 12 in der genannten Beilage). Es ist undenkbar, dass eine Bank nun einfach einen im Ausland wohnhaften Aktionär als solchen ohne Bonitätsprüfung etc. akzeptiert. Insofern ist den Berufungsklägern Recht zu geben, dass eine Mitwirkung des allfälligen Aktionärsbürgen unumgänglich gewesen wäre. Gerade deswegen wäre aber im „Vorvertrag“ Entsprechendes formuliert worden, wenn die Parteien schon damals davon ausgegangen wären, dass die Erhöhung der Hypothek auf 1,8 Mio. nur mit Mitwirkung des Käufers zustande kommt. Es scheint vielmehr so, dass sich die Berufungskläger insofern getäuscht haben, als sie mit Komplikationen ihrer Bank nicht gerechnet haben und daher auch nicht mehr in der Lage waren, die versprochene Leistung zu erbringen. In diesem Zusammenhang ist es auch auffallend, dass kein Vertragsentwurf der die Hypotheken gewährenden Bank je ins Recht gelegt wurde, aus dem sich die genauen Bedingungen für die vorliegende Transaktion ergeben hätten. Auch der Käufer scheint nie etwas Derartiges erhalten zu haben, obwohl die Verhandlungen zwischen den Verkäufern und der Bank stattgefunden haben und der Einbezug des Käufers dann, gerade für die Bank, essentiell gewesen wäre.
3.3 Es ist somit erstellt, dass sich der Berufungsbeklagte über einen wesentlichen Umfang der von den Berufungsklägern versprochenen Leistung – die Beschaffung einer Hypothek für die AG in Höhe der vertraglich vereinbarten 1.8 Mio. Euro – geirrt hat. Die Vorinstanz hat hierzu die Vertragsunterlagen sowie die nachfolgende Korrespondenz eingeholt und den wichtigen Zeugen E_____ anlässlich der Hauptverhandlung angehört. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Parteibefragung, wie sie von den Berufungsklägern beantragt wird, an diesem Beweisergebnis etwas Wesentliches zu ändern vermöchte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz angesichts des klar erstellten Sachverhalts in antizipierter Beweiswürdigung auf weitere Beweisabnahmen verzichtet hat. Dies gilt auch für die Befragung des Zeugen G_____ (Ziff. 32 der Berufung). Es sind von ihm, der als Informatiker in einem Nebenzimmer zum Besprechungsraum der Parteien gearbeitet hat, keine zuverlässigen Angaben zum Gespräch zwischen den Parteien zu erwarten, ist doch anzunehmen, dass er in seine Arbeit vertieft war und höchstens beiläufig gewisse Gesprächssequenzen hat aufschnappen können. Als „Zufallszeuge“ war er über die Hintergründe der Vertragsverhandlungen auch nicht informiert, sodass er auch manches missverstanden oder in einen falschen Zusammenhang gebracht haben könnte. Klaren Aufschluss über die behaupteten Vertragspflichten des Käufers kann man von ihm jedenfalls nicht erwarten. Ebenso ist unklar, wozu der als Zeuge angerufene I_____, von der den Kreditantrag vermittelnden J_____ noch konkret angehört werden sollte (Ziff. 24 der Berufung). Auch er vermag nichts zur Klärung der Frage beizutragen, ob der Käufer bei Vertragsschluss um seine angebliche Verpflichtung zur persönlichen Haftung für den Bankkredit wusste, war er doch unbestrittenermassen bei der Vertragsvorbereitung und -unterzeichnung durch die Parteien nicht zugegen. Schliesslich konnte auch eine Befragung des Notars (Ziff. 32 der Berufung) unterbleiben, nachdem die Parteien bei ihm zugestandenermassen gerade nicht vorgesprochen haben.
3.4 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz schliesslich zu Recht angenommen, dass sich der Berufungsbeklagte auf einen wesentlichen Irrtum berufen und den Vertrag für unverbindlich erklären durfte. Auf dieser Wahl ist er, namentlich mit Blick auf einen allenfalls ebenfalls bestehenden Gewährleistungsanspruch aus Sachgewährleistung gemäss Art. 197 ff. OR, praxisgemäss zu behaften (BGE 127 III 83, 85 f.). Vor diesem Hintergrund ist es zudem ohne Belang, ob der Berufungsbeklagte ausserdem weitere Gründe für die Vertragsauflösung geltend gemacht hat, steht dies doch einer Irrtumsanfechtung nicht entgegen. Auch eine Fahrlässigkeit des Berufungsbeklagten ist entgegen der Auffassung der Berufungskläger nicht ersichtlich. Vielmehr haben diese selber den Käufer über den Umstand irregeführt, dass sie die Aktiengesamtheit resp. die Liegenschaft nicht zu den von ihnen im Vorvertrag stipulierten Bedingungen verkaufen können resp. wollen. Nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr wussten sie somit von diesem bestimmten Sachverhalt, über den sich der Käufer geirrt hat. Ein fahrlässiger Irrtum des Käufers liegt unter diesen Umständen nicht vor, musste er doch angesichts des klaren Vertragswortlauts und der hiesigen Gepflogenheiten um angebliche weitere Verpflichtungen seinerseits nicht wissen. Selbst wenn im Übrigen Fahrlässigkeit vorläge, könnte in dieser Konstellation kein Schadenersatz verlangt werden, da die Verkäufer den Irrtum hätten erkennen müssen, ja sogar an dessen Entstehung beteiligt gewesen wären (vgl. dazu Art. 26 OR). Wenn die Berufungskläger noch ausführen (Ziff. 63), eine Erhöhung der Hypothek ohne Mitwirkung des Käufers der Aktien sei unmöglich gewesen, und dies sei dem Käufer „jederzeit klar“ gewesen, so trifft dies angesichts des Wortlauts des Vertrages und seiner Auslegung nach Treu und Glauben, wie ausgeführt, nicht zu. Falls die Berufungskläger subjektiv von Anfang an von einem solchen Refinanzierungsmodell ausgegangen sein sollten, hätten sie dieses nicht zum Vertragsinhalt gemacht. Diesfalls hätte in einem wichtigen Punkt des Vertrages, nämlich betreffend die Höhe der persönlichen Leistung resp. Haftung des Käufers, von Anfang an ein Dissens bestanden mit der Folge, dass der Vertrag gar nicht zustande gekommen wäre und die erbrachte Leistung ebenfalls zurückgefordert werden könnte. Hinzu kommt schliesslich, wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, dass der Schaden auch gar nicht nachgewiesen wäre. Die Verkäufer sind nicht gezwungen, ihre Aktien resp. Liegenschaft, die in Euro geschätzt wurde, einem anderen Schweizer Käufer zu verkaufen. Verkaufen sie sie jemandem, der in Euro bezahlt, bleibt der Preis weiterhin derselbe.
Die Berufung ist daher abzuweisen, und die Berufungskläger sind in Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils zu verurteilen, dem Berufungsbeklagten die erhaltenen CHF 133'000.– in solidarischer Haftbarkeit zurückzuerstatten gegen Rückgabe der 25% Aktien der D_____.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Berufungskläger dessen Kosten mit einer Urteilsgebühr von CHF 11’000.– und bezahlen dem Berufungsbeklagten in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung. Diese ist gemäss Honorarordnung festzusetzen. Das erstinstanzlich zugesprochene Honorar ist um 1/3 zu kürzen (vgl. § 12 HO; SG 291.400) und beläuft sich somit auf CHF 10'700.– zuzüglich MWST.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht:
://: Die Berufung wird abgewiesen und der Entscheid des Zivilgerichts vom 16. November 2012 wird bestätigt.
Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten mit Einschluss einer Urteilsgebühr von CHF 11’000.– und bezahlen dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 10’700.–, einschliesslich Auslagen, zuzüglich MWST zu 8%, beides in solidarischer Verbindung.
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
lic. iur. Niklaus Matt
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes [BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.