Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht Dreiergericht
VD.2025.71
URTEIL
vom 9. Januar 2026
Mitwirkende
Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, lic. iur. Mia Fuchs
und Gerichtsschreiber MLaw Martin Manyoki
Beteiligte
A____ Rekurrentin
[...]
vertreten durch Prof. Dr. David Dürr, Advokat,
Centralbahnstrasse 7, 4010 Basel
gegen
Steuerverwaltung Basel-Stadt
Fischmarkt 10, 4051 Basel
Gegenstand
Rekurs gegen einen Entscheid der Steuerrekurskommission
vom 20. Juni 2024
betreffend Handänderungssteuer
Sachverhalt
A____ (Rekurrentin) erwarb mit Kaufvertrag vom 27. Mai 2016 sämtliche 18'000 Inhaberaktien der B____. Das Hauptaktivum der B____ war die Liegenschaft an der [...], 4052 Basel (Grundbuch Sektion [...]). Nach erfolgter Meldung des Grundstückübertragungsgeschäfts an die Steuerverwaltung setzte diese die Handänderungssteuer mit Verfügung vom 22. Juni 2016 auf CHF 180'867.20 fest. Am 22. Mai 2017 ersuchte die Rekurrentin um Revision der Verfügung vom 22. Juni 2016, da sich die Parteien auf eine Kaufpreisreduktion in der Höhe von CHF 30'000.– geeinigt hätten. Dem Gesuch wurde entsprochen und eine Rückerstattung von CHF 900.– veranlasst. Am 27. November 2021 ersuchte die Rekurrentin die Steuerverwaltung um teilweise Rückerstattung der bezahlten Handänderungssteuer, da sie seit dem 1. Juli 2017 eine Wohnung im dritten Obergeschoss der Liegenschaft selbst bewohne. Mit Verfügung vom 23. Februar 2022 trat die Steuerverwaltung auf das Gesuch nicht ein, was sie im Wesentlichen damit begründete, dass dieses nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 90 Tagen seit Entdeckung des Revisionsgrundes geltend gemacht worden sei. Dagegen erhob die Rekurrentin mit Schreiben vom 8. März 2022 Rekurs an die Steuerrekurskommission. Diese wies die Sache mit Verfügung vom 19. Januar 2023 zur Durchführung eines Einspracheverfahrens an die Steuerverwaltung zurück; die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Entscheid vom 12. Januar 2024 ab. Den dagegen erhobenen Rekurs vom 13. Februar 2024 wies die Steuerrekurskommission mit Entscheid vom 20. Juni 2024 (zugestellt am 4. April 2025) ab, wobei sie der Rekurrentin eine Gebühr von CHF 1'000.– auferlegte.
Dagegen richtet sich der am 5. Mai 2025 an das Verwaltungsgericht erhobene Rekurs. Darin beantragte die Rekurrentin die Aufhebung des Entscheids vom 20. Juni 2024 und die Rückerstattung von Handänderungssteuern im Betrag von CHF 22'496.– nebst Zins zu 5 % seit dem 8. März 2022, eventualiter die Rückweisung der Sache an die Steuerrekurskommission. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolge zu Lasten des Staates. Die Steuerverwaltung und die Steuerrekurskommission liessen sich am 11. Juni 2025 respektive 14. Juli 2025 jeweils mit dem Antrag auf Abweisung des Rekurses vernehmen. Die Rekurrentin hielt in ihrer Replik vom 3. September 2025 an ihren zuvor gestellten Anträgen fest. Die weiteren Tatsachen und die Einzelheiten der Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Das Urteil erging unter Beizug der vorinstanzlichen Akten auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1.
1.1 Gegen Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden (§ 171 des Gesetzes über die direkten Steuern [Steuergesetz; StG, SG 640.100], § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).
1.2 Zum Rekurs ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat (§ 13 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrentin als Adressatin des angefochtenen Entscheids zu. Der Rekurs wurde zudem innerhalb der 30-tägigen Rekursfrist rechtzeitig eingereicht und begründet (vgl. § 171 Abs. 2 in Verbindung mit § 164 Abs. 2 StG). Auf den Rekurs ist somit einzutreten.
1.3 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht enthält (vgl. § 171 StG). Demnach prüft das Gericht insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen Gebrauch gemacht hat.
2.
2.1 Gemäss § 1 Abs. 1 des Handänderungssteuergesetzes (HStG, SG 650.100) unterliegen der Handänderungssteuer die zivilrechtlichen und die in diesem Gesetz aufgeführten wirtschaftlichen Handänderungen. Besteuert wird der Erwerb eines Grundstückes (§ 3 Abs. 1 HStG), wobei der Erwerb von Anteilsrechten an einer Immobiliengesellschaft dem Erwerb eines Grundstücks gleichgestellt ist (§ 3 Abs. 3 lit. f HStG). Steuerpflichtig sind, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht, die Erwerber (§ 1 Abs. 3 HStG). Gemäss § 4 Abs. Abs. 2 lit. a HStG kommt ein privilegierter Steuersatz von 1,5 % statt 3 % des Veräusserungserlöses zur Anwendung bei Erwerb eines ausschliesslich und während mindestens sechs Jahren dauernd selbstbewohnten Grundstücks.
Hinsichtlich der Modalitäten der Geltendmachung einer solchen Privilegierung vertreten die Steuerverwaltung und die Steuerrekurskommission zusammengefasst den Standpunkt, die Steuerschuld werde mit der Rechtskraft einer Veranlagungsverfügung verbindlich festgestellt, womit eine allfällige Privilegierung nur noch bei rechtzeitiger Erhebung des ausserordentlichen Rechtsmittels der Revision berücksichtigt werden könne. Im vorliegenden Fall sei jedoch die 90-tägige relative Frist, die im Zeitpunkt der Kenntnis eines Revisionsgrunds zu laufen beginne, abgelaufen (vgl. § 174 Abs. 2 StG analog).
Von der Rekurrentin wird nicht in Abrede gestellt, dass im vorliegenden Fall die Revisionsfrist zum Zeitpunkt der Geltendmachung der Privilegierung nach § 4 Abs. 2 lit. a HStG bereits abgelaufen war. Sie ist jedoch der Auffassung, es bedürfe gar keiner Abänderung der ursprünglich ergangenen Handänderungssteuerveranlagung, da es sich bei § 4 Abs. 2 lit. a HStG um einen «anders gelagerten Grund für eine Steuerrückerstattung» handle. Folglich gehe der Verweis auf das Rechtsmittel der Revision an der Sache vorbei.
2.2 Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Privilegierungstatbestand nach § 4 Abs. 2 lit. a HStG auch nach Rechtskraft einer Handänderungsteuerveranlagung und nach Ablauf der relativen 90-tägigen Revisionsfrist zu berücksichtigen ist.
Laut § 4 Abs. 2 lit. a HStG wird die Handänderungssteuer zu einem privilegierten Satz erhoben bei «Erwerb» eines während mindestens 6 Jahren dauernd selbstbewohnten Grundstücks. Grundsätzlich gilt das Erfordernis des Selbstbewohnens nach dem Gesetzeswortlaut demnach ab dem Moment des Eigentumsübergangs. Diese Regelung ist indes nicht praktikabel, da den Erwerbern Zeit gegeben werden muss, die Liegenschaft (vgl. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 1 des Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]) nach ihren Wünschen zu gestalten bzw. die notwendigen Renovationsarbeiten vorzunehmen, bevor sie darin einziehen. In der Praxis wurde daher die Regel entwickelt, dass die Erwerber auch dann in den Genuss der Steuerprivilegierung kommen, wenn sie innerhalb eines Jahres, gerechnet ab dem Eigentumsübergang, in die Liegenschaft einziehen (Entscheid der Steuerrekurskommission Basel-Stadt Nr. STRKE 2011-102 vom 20. September 2012 E. 4d, in: BStPra 1/2014 S. 45 ff.). Dazu müssen sie jedoch nach der ständigen Praxis der Steuerverwaltung zumindest frühzeitig erklären, dass eine Absicht des Selbstbewohnens besteht. Gestützt auf diese Erklärung gewährt die Steuerverwaltung anschliessend die Privilegierung in der Handänderungssteuerveranlagung und behält sich vor, im Falle der Nichterfüllung des Erfordernisses des sechsjährigen Selbstbewohnens, eine Nachforderung zu stellen (vgl. Formular der Steuerverwaltung Nr. 330.32502.a.01.05). Mithin dient die Kundgabe der Absicht des Selbstbewohnens in der Zeit zwischen dem Erwerb und dem Einzug in eine Liegenschaft spätestens ein Jahr später als Platzhalter für den noch nicht erbrachten Nachweis des Selbstbewohnens. Diese Praxis entspricht einer zu Gunsten der Steuerpflichtigen eher grosszügigen Auslegung von § 4 Abs. 2 lit. a HStG, die aufgrund der genannten praktischen Überlegungen jedoch als angemessen erscheint.
Die Forderung der Rekurrentin, es müsse während der gesamten sechsjährigen Dauer des Selbstbewohnens, allenfalls sogar noch später, möglich sein, den Privilegierungstatbestand von § 4 Abs. 2 lit. a HStG geltend zu machen, geht jedoch zu weit. Der von der Rekurrentin geltend gemachte «Schwebezustand» besteht nämlich nur insoweit, als unklar ist, ob ein Grundstück tatsächlich während 6 Jahren selbstbewohnt wird – bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs kann hingegen eindeutig beantwortet werden, ob eine Absicht des Selbstbewohnens besteht oder nicht. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht als sachgerecht, § 4 Abs. 2 lit. a HStG als besonderen Rückkommensgrund bzw. als «anders gelagerten Grund für eine Steuerrückerstattung» zu betrachten. Daher ist dieser Privilegierungstatbestand im Vorfeld des Ergehens der Handänderungssteuerveranlagung, ausnahmsweise im Rahmen der Ergreifung eines ordentlichen Rechtsmittels oder des ausserordentlichen Rechtsmittels der Revision, geltend zu machen. Dies hat die Rekurrentin im vorliegenden Fall unbestrittenermassen nicht getan. Überdies sind weder Gründe ersichtlich noch werden solche von der Rekurrentin dargetan, weshalb eine rechtzeitige Geltendmachung des Privilegierungstatbestands nicht zumutbar gewesen wäre. Das Nichteintreten der Steuerverwaltung am 23. Februar 2022 auf das Gesuch der Rekurrentin vom 27. November 2021 ist damit zu Recht erfolgt. Es kann daher offenbleiben, ob die Einschätzung der Steuerrekurskommission zutrifft, dass im vorliegenden Fall auch die von der Rechtsprechung entwickelte einjährige Karenzfrist für den Antritt des Selbstbewohnens verpasst worden sei.
3.
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurs abzuweisen ist. Die Rekurrentin trägt demgemäss die Kosten (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von § 23 Abs. 2 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810) auf CHF 2'000.– festgesetzt.
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):
://: Der Rekurs wird abgewiesen.
Die Rekurrentin trägt die Gerichtskosten des verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 2'000.–.
Mitteilung an:
- Rekurrentin
- Steuerverwaltung Basel-Stadt
- Steuerrekurskommission Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
MLaw Martin Manyoki
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.