Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht Dreiergericht
VD.2025.37
URTEIL
vom 6. Januar 2026
Mitwirkende
Dr. Stephan Wullschleger (Vorsitz), Dr. Claudius Gelzer,
Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Beteiligte
A____ AG Rekurrentin
[...]
vertreten durch Dr. iur. David Dussy, Advokat,
Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel
gegen
Bau- und Gastgewerbeinspektorat
Münsterplatz 1, 4001 Basel
B____ Beigeladener 1
[...]
C____ Beigeladener 2
[...]
Gegenstand
Rekurs gegen einen Beschluss der Baurekurskommission
vom 30. Oktober 2024
betreffend Bauentscheid Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023 in Sachen Abbruch Wohnbaute, Inzlingerstrasse 230 sowie Abbruch Wohnhaus, Bockrainweg 4; Neubau von 17 Zweifamilienhäusern (Inzlingerstrasse 226/226a, 228/228a, 230/230a, 232/ 232a, 234/234a und Bockrainweg 2/2a, 2b/2c, 2d/2e, 2f/2g, 2h/2i, 2j/2k sowie Bockrainweg 4/4a, 4b/4c, 4d/4e, 4f/4g, 4h/4i, 4j/4k) mit gemeinsamer Einstellhalle und Versorgungshaus, erschlossen über den Bockrainweg sowie Baumfällungen und Ersatzpflanzungen: inkl. Abparzellierung. Solaranlagen auf Satteldächern (analog Meldeverfahren), Inzlingerstrasse 230, 230a, Bockrainweg 4,4a - 4k, Inzlingerstrasse 226, 226a, 228, 228a, 232, 232a, 234, 234a, Bockrainweg 2, 2a - 2k, Riehen
Sachverhalt
Mit generellem Baubegehren vom 18. September 2018 gelangte die A____ AG als Gesuchstellerin der im Eigentum der [...] stehenden Parzellen an der Inzlingerstrasse 230 bzw. am Bockrainweg 4 in Riehen an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat und stellte verschiedene Grundsatzfragen im Zusammenhang mit dem Abbruch des Gebäudes an der Inzlingerstrasse 230 ([...]) und dem Abbruch des Mehrfamilienhauses am Bockrainweg 4 sowie dem Neubau von Doppeleinfamilienhäusem (in Varianten) mit einer Einstellhalle erschlossen über den Bockrainweg sowie im Zusammenhang mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen. Gegen dieses Baubegehren erhoben unter anderem auch die Nachbarn B____ und C____ Einsprache. Mit Vorentscheid Nr. G-BBG […] vom 29. Mai 2019 wurden die Einsprachen teilweise gutgeheissen, im Übrigen aber abgewiesen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Mit ordentlichem Baubegehren vom 24. März 2022 beantragte die A____ AG dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) die Erteilung einer Bewilligung für den Abbruch der Wohnbaute Inzlingerstrasse 230 sowie den Abbruch des Wohnhauses Bockrainweg 4 und den Neubau von 17 Zweifamilienhäusern (Inzlingerstrasse 226, 226a, 228, 228a, 230/230a, 232, 232a, 234, 234a und Bockrainweg 2/2a, 2b/2c, 2d/2e, 2f/2g, 2h/2i, 2j/2k sowie Bockrainweg 4/4a, 4b/4c, 4d/4e, 4f/4g, 4h/4i, 4j/4k) mit gemeinsamer Einstellhalle und Versorgungshaus, erschlossen über den Bockrainweg. Weiter beantragte die A____ AG Baumfällungen und Ersatzpflanzungen, einschliesslich einer Abparzellierung. Gegen dieses Gesuch erhoben B____ und C____ neben weiteren Nachbarn wiederum Einsprache. Das Baubegehren wurde mit Bauentscheid Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023 bewilligt, wobei die Amtsleiterin des BGI am 7. Dezember 2023 für die teilweise Aufschüttung des Terrains von mehr als 1,20 m in Abweichung von der Zonenordnung Riehen und für die teilweise Überschreitung der Höhe von mehr als 1,20 m des Erdgeschossbodens Mitte Haus über dem Terrain in Abweichung von der Zonenordnung Riehen unter dem Vorbehalt der Bedingungen und Auflagen im Bauentscheid eine Ausnahmebewilligung erteilte. Mit Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2023 wies das BGI dabei die Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben B____ und C____ zusammen mit weiteren Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission. Diese stellte mit Entscheid vom 30. Oktober 2024 in teilweiser Gutheissung des Rekurses fest, dass die beiden Gebäude Bockrainweg 2j/k und Bockrainweg 4d/e die zulässige Wandhöhe leicht überschreiten würden, weshalb das Projekt entsprechend angepasst werden müsse. Weiter stellte sie fest, dass die Ausnahmebewilligung für das an der Südwestseite im Bereich der Sitzplatzgestaltung des geplanten Doppelhauses Bockrainweg 4j/k nach den Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 in den Gewässerraum ragende Projekt zu Unrecht erfolgt sei und das Projekt auch in diesem Punkt anzupassen sei. Die übrigen Rügen wies die Baurekurskommission ab, soweit sie darauf eintrat. Entsprechend hiess sie den Rekurs im Sinne der Erwägungen teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache zur weiteren Bearbeitung und zum Erlass eines neuen Entscheides im Sinne der Erwägungen an das BGI zurück.
Gegen den am 14. Februar 2025 versandten Entscheid meldete die A____ AG beim Verwaltungsgericht Rekurs an. Mit Rekursbegründung vom 22. April 2025 beantragt sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission und die Bestätigung der Baubewilligung Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023. Das BGI verzichtete mit Eingabe vom 13. Mai 2025 auf eine Stellungnahme zum Rekurs. Die Beigeladenen B____ und C____ beantragen mit Stellungnahme vom 26. Mai 2025 sinngemäss die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids in den von der Baugesuchstellerin angefochtenen Punkten. Mit Eingabe vom 1. Juli 2025 nahm die Baurekurskommission zum Rekurs Stellung.
Am 6. Januar 2025 hat das Verwaltungsgericht im Geviert des Bauvorhabens (Inzlingerstrasse 230/Bockrainweg/In der Au) einen Augenschein genommen. Daran haben zwei Personen der Rekurrentin mit ihrem Rechtsvertreter, die beiden Beigeladenen, die Vertreterin des in einem Parallelverfahren rekurrierenden Bau- und Verkehrsdepartement (BVD) sowie die Vertreterin der Baurekurskommission teilgenommen und sich zu den Verhältnissen vor Ort äussern können. Des Weiteren standen zwei Vertreter der Dienststelle Städtebau & Architektur bzw. des Amts für Umwelt und Energie als Auskunftspersonen zur Verfügung. Für die Äusserungen der Beteiligten anlässlich des Augenscheins und der Gerichtsverhandlung wird auf das Protokoll verwiesen. Die Tatsachen und die Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Belang sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Bau-rekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.
1.2 Die Rekurrentin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids und als Bauherrschaft von diesem berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Abänderung, weshalb sie gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert ist.
1.3 Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid der Baurekurskommission, mit dem das Baubewilligungsverfahren nicht abgeschlossen wird. Bei Rückweisungsentscheiden handelt es sich grundsätzlich um Zwischenentscheide. Solche unterliegen gemäss § 10 Abs. 2 VRPG nur dann selbständig der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung des Rekurses sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes [BGG, SR 173.110]; VGE VD.2023.89 vom 12. März 2024 E. 1.3 mit weiteren Hinweisen). Ein Rückweisungsentscheid ist dann wie ein Endentscheid zu behandeln, wenn der Instanz, die aufgrund der Rückweisung neu zu verfügen hat, bei ihrem neuen Entscheid kein Entscheidungsspielraum zukommt bzw. dieser einzig der Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (VGE VD.2021.148 vom 29. Juni 2022 E. 1.4, VD.2017.67 vom 16. April 2018 E. 1.2.2 und VD.2016.48 vom 31. August 2016 E. 1.2; vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 4. Auflage, Basel 2021, Rz. 1870; Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277 ff., 281 f.). Mit dem vorliegenden Rekurs beantragt die Rekurrentin die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Erteilung der Baubewilligung. Bei einer Gutheissung des Rekurses könnte somit sofort ein Endentscheid bewirkt werden. Auf den – im Übrigen frist- und formgerecht erhobenen – Rekurs gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid ist damit einzutreten.
1.4 Die Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E. 1.3).
1.5 Neben der Rekurrentin haben auch die Beigeladenen B____ und C____ sowie das BVD gegen den Entscheid der Baurekurskommission vom 30. Oktober 2024 Rekurs erhoben (Verfahren Nrn. VD.2025.35 und VD.2025.36). Da die Rekurse in den drei Verfahren das gleiche Bauvorhaben betreffen, hat der Verfahrensleiter die Verfahren mit Verfügung vom 17. September 2025 zusammengelegt. In der heutigen Hauptverhandlung haben sich die Beteiligten wie die Vertreterin der Baurekurskommission wechselseitig zu den Vorbringen der anderen Parteien in ihren Verfahren äussern können. Die mündliche Eröffnung des Urteils ist demzufolge für alle Rekurse zusammen erfolgt. Die schriftliche Begründung der Urteile in den einzelnen Rekursen erfolgt jedoch in separaten Entscheiden.
2.
2.1 Die Rekurrentin rügt zunächst, dass die zulässige Wandhöhe bei den beiden Doppeleinfamilienhäusern Bockrainweg 2j/k und 4d/e nach Auffassung der Baurekurskommission leicht überschritten werde, weshalb das Projekt entsprechend angepasst werden müsse (Rekursbegründung, Rz 006).
2.2 Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid hierzu erwogen, dass die Wandhöhe gemäss § 24 Abs. 1 BPG in der Regel von der Baulinie oder, wenn die Höhe der Baulinie nicht festgelegt sei, von der Strassenlinie aus gemessen werde. An Strassen ohne Linien sei die Höhe der Strasse an der Grundstücksgrenze massgebend. Vorliegend sei zunächst § 24 Abs. 2 BPG zu beachten, wonach die Wandhöhe vom natürlichen oder abgegrabenen Boden an der höher liegenden Hauptfassade gemessen werde, wenn der natürliche oder abgegrabene Boden mehr als einen Meter über oder unter der im Regelfall massgebenden Linie liege und in einem Abstand von 3 m oder mehr zu dieser Linie gebaut werde. Vorliegend habe das Bau- und Gastgewerbeinspektorat den Messpunkt für die Bestimmung der zulässigen Gebäudewandhöhe an der Ostfassade bei der Kote 0.00 (Höhe +305.80) angesetzt. Es habe vom abgegrabenen Terrain und nicht vom aufgeschütteten Terrain aus gemessen. Dieser Einschätzung folgend wäre die zulässige Wandhöhe von 7,20 m eingehalten (angefochtener Entscheid, E. 60). Am Beispiel der Liegenschaft Bockrainweg 2j/k – so die Baurekurskommission weiter – werde aber ersichtlich, dass nicht die Ost-, sondern vielmehr die Nordfassade zur korrekten Berechnung herangezogen werden müsse, handle es sich doch bei dieser um die gemäss § 24 Abs. 2 BPG massgebende «höher liegende Hauptfassade». Hinsichtlich dieser für die Berechnung massgebenden Nordfassade gelte es allerdings festzustellen, dass das gewachsene Terrain nicht über die gesamte Fassadenfront auf der gleichen Höhe verlaufe, was auch der Grund für die geplanten Aufschüttungen sei. Dies führe hinsichtlich der vorliegend vorzunehmenden Berechnungsweise zur Anwendung von § 24 Abs. 4 BPG in Verbindung mit § 24 Abs. 2 BPG. Gemäss § 24 Abs. 4 BPG werde die Wandhöhe von einer waagrechten Linie aus gemessen, die um die Hälfte der grössten Höhendifferenz, höchstens aber 1 m über dem tiefsten Punkt liege, wenn die Höhe der massgebenden Linie, wie vorliegend, nicht überall gleich sei. Ausgehend vom gewachsenen Terrain sei folglich die Differenz zwischen dem tiefsten und dem höchsten Punkt zu halbieren und entsprechend die Wandhöhe von diesem massgeblichen Punkt aus zu messen. Gestützt darauf sei mit den rekurrierenden Nachbarn zu folgern, dass die Wandhöhe des beispielhaft beurteilten Gebäudes Bockrainweg 2j/k nicht korrekt vermasst worden sei. Damit werde die auf der Grundlage von § 24 Abs. 4 BPG bestimmte, zulässige Wandhöhe bei den Gebäuden Bockrainweg 2j/k wie auch 4d/e jedenfalls leicht überschritten, womit sich das Projekt in diesem Umfang als nicht bewilligungsfähig erweise. Die Baurekurskommission hat den Rekurs daher in diesem Punkt gutgeheissen und bestimmt, dass das Projekt entsprechend angepasst werden müsse (E. 61).
2.3 Die Rekurrentin bestreitet die vorinstanzlichen Erwägungen grundsätzlich nicht. Sie macht aber geltend, im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass das Bauvorhaben nicht «auf der grünen Wiese» erfolge, sondern auf einer Parzelle, die bereits mit dem umfangreichen Gebäudekomplex des [...] bebaut sei. Die mit dem Bestandesgebäude erfolgte massive Veränderung des Baugrunds stelle eine besondere Herausforderung für die baurechtlich korrekte Ermittlung der massgeblichen Terrainhöhen dar, die für die Berechnung der zulässigen Gebäudehöhen entscheidend seien (Rekursbegründung, Rz 010). Es könne an der Stelle des Bestandesgebäudes und der Infrastrukturanlagen wie Stützmauern und Wege nicht von einem natürlichen oder abgegrabenen Boden im Sinne der Regelung von § 24 BPG gesprochen werden. Das vorhandene Terrain sei durch die bestehende Bebauung so massiv verändert worden, dass eine konventionelle Bestimmung des gewachsenen Terrains als Bezugspunkt für die Höhenmessungen faktisch unmöglich sei (Rz 011). Gemäss § 24 Abs. 1 BPG müsste bei nicht mehr feststellbarem natürlichen Geländeverlauf auf die Höhe der Bau- oder Strassenlinie abgestellt werden. Dies erweise sich im vorliegenden Fall jedoch als nicht sachgerecht, da die Bauparzelle an einem ausgeprägten Hang liege und die Strassenlinie sich im obersten Bereich des Grundstücks befinde. Die topografischen Verhältnisse führten zu erheblichen Höhendifferenzen zwischen der Strassenlinie und den geplanten Gebäudestandorten im mittleren und unteren Bereich der Parzelle. Eine schematische Anwendung dieser Rückfalllösung würde bei den tieferliegenden Gebäuden zu keinen sinnvollen Gebäudehöhen führen und eine dem Gelände angepasste, städtebaulich sinnvolle Bebauung verunmöglicht (Rz 012). Vor diesem Hintergrund habe sie vor der Baueingabe vom Grundbuch- und Vermessungsamt das vor der Erstellung des Bestandsgebäudes existierende Terrain auf einer Höhenkarte darstellen lassen. Dies entspreche dem Grundgedanken von § 69 Abs. 2 ABPV, der vorschreibe, dass auf frühere Verhältnisse zurückzugreifen sei, wenn das Terrain im Hinblick auf das Bauvorhaben verändert worden sei (Rz 013). Auch bei diesem Ansatz zeigten sich aber methodische Grenzen: Im unmittelbaren Bereich der Bestandsbauten habe das ursprüngliche Terrain durch Interpolation rekonstruiert werden müssen, da eine Feststellung des ursprünglich gewachsenen Terrains in diesem Bereich nach den umfangreichen baulichen Eingriffen nicht mehr möglich gewesen sei. Die erstellte Geländeaufnahme gebe daher nicht das tatsächlich bestehende oder gar das natürliche Terrain wieder, sondern stelle eine approximative Annäherung als Referenzpunkt für die baurechtlich notwendige Höhenbestimmung dar. Das gelte insbesondere für die Situation beim Gebäude Bockrainweg 2j/k, dessen nordöstliche Ecke und ein Teil der nördlichen Fassade sich im Bereich des bestehenden Gebäudes sowie einer Stützmauer befänden, wo ein gewachsenes Terrain faktisch nicht mehr existiere (Rz 014 f.). Mit dem BGI sei in Anerkennung der Tatsache, dass es sich bei den ermittelten Terrainkoten um eine ganzheitliche Terrainkonzeption und nicht um eine tatsächliche Messung handle, abgesprochen worden, dass für die Bestimmung der Wandhöhen die Terrainhöhen des jeweiligen Einfügepunkts für das Erdgeschoss als verbindliche Referenzwerte herangezogen würden. Diese Terrainkote lasse sich den Fassadenansichten Nord in den Baugesuchsunterlagen entnehmen (Rz 016 f.). Zutreffend – so die Rekurrentin weiter (dazu und zum Folgenden Rz 18 ff.) – sei die Feststellung der Baurekurskommission, dass für die Wandhöhenmessung gemäss § 24 Abs. 2 BPG bei den Gebäuden Bockrainweg 2j/k und Bockrainweg 4d/e die Nordfassade die relevante Hauptfassade sei. Es treffe aber nicht zu, dass das BGI die Wandhöhe fälschlicherweise an der Ostfassade gemessen habe. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise von einem Schnittschema, das nicht die zulässige Wandhöhe, sondern den Einfügepunkt des Erdgeschossniveaus für die jeweiligen Häuser aufzeige, ausgegangen anstatt von den massgeblichen Plänen der Nordfassade. Die mit dem BGI vereinbarte Vorgehensweise, die Terrainhöhen des jeweiligen Einfügepunkts für das Erdgeschoss als massgebliche Referenz für die Wandhöhenbestimmung heranzuziehen, stelle eine sachgerechte und rechtskonforme Lösung dar, die den besonderen Umständen des bereits bebauten Areals Rechnung trage und gleichzeitig den Anforderungen von § 24 BPG sowie § 69 ABPV entspreche. Die Vorinstanz habe daher zu Unrecht angenommen, dass die zulässige Maximalhöhe bei den beiden Gebäuden Bockrainweg 2j/k und Bockrainweg 4d/e überschritten sei.
2.4
2.4.1 Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, wird die Wandhöhe in der Regel von der Baulinie oder, wenn die Höhe der Baulinie nicht festgelegt ist, von der Strassenlinie aus gemessen. An Strassen ohne Linien ist die Höhe der Strasse an der Grundstücksgrenze massgebend (§ 24 Abs. 1 BPG). Dabei wird die Wandhöhe vom natürlichen oder abgegrabenen Boden an der höher liegenden Hauptfassade gemessen, wenn er mehr als einen Meter über oder unter der im Regelfall massgebenden Linie liegt und in einem Abstand von 3 m oder mehr zu dieser Linie gebaut wird (§ 24 Abs. 2 BPG). Ist die Höhe der massgebenden Linie nicht überall gleich, so wird die Wandhöhe von einer waagrechten Linie aus gemessen, die um die Hälfte der grössten Höhendifferenz, höchstens aber 1 m über dem tiefsten Punkt liegt. Die Unterteilung der Wand in Abschnitte mit verschiedenen Messpunkten ist zulässig (§ 24 Abs. 4 BPG).
2.4.2 Die Rekurrentin möchte aufgrund der spezifischen räumlichen bzw. topographischen Lage der Bauparzelle nach Absprache mit dem BGI von der Regelung von § 24 BPG abweichen. Es kann ihr insoweit gefolgt werden, als es sich bei der vorliegenden Hanglage des Baugrundstücks entlang der ansteigenden Inzlingerstrasse, bei welcher es in der Vergangenheit im Bereich der heutigen Bestandsbaute zu erheblichen Terrainveränderungen gekommen ist, um eine spezifische Situation handelt, welcher mit der Anwendung der Regelung der Berechnung der Wandhöhen in § 24 BPG nicht in jedem Fall angemessen Rechnung getragen werden kann. Für solche Fälle kennt das Bau- und Planungsgesetz aber die Möglichkeit der Ausnahmebewilligung (§§ 80 ff. BPG). Dieses gesetzliche Institut trägt dem Umstand Rechnung, dass die gesetzlichen Bestimmungen im öffentlichen Baurecht im Interesse der Einheitlichkeit, Klarheit und Rechtssicherheit schematisierend und stark generalisierend formuliert sind, was im Einzelfall zu unzweckmässigen oder unverhältnismässigen Resultaten führen kann (Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, Die Baubewilligung im Kanton Basel-Stadt, Basel 2014, S. 149). Gemäss § 80 Abs. 1 BPG kann das zuständige Departement auf Gesuch Abweichungen von Bauvorschriften zulassen, wenn wichtige Gründe dafür sprechen und wenn die öffentlichen Interessen und wesentliche nachbarliche Interessen gewahrt werden. In diesem Sinne ist eine Interessenabwägung vorzunehmen (VGE VD.2016.231 vom 28. September 2017 E. 7.1 mit Hinweis auf Feldges/ Barthe, Raumplanungs- und Baurecht, in: Buser, Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 825 f., Gebhardt/Meyer/ Nertz/Piolino, a.a.O., S. 149 ff. und Lanter, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 3.502 ff.). Dabei gilt ein Verbot der Normkorrektur, so dass mit einer Ausnahmebewilligung lediglich eine Verfeinerung einer allgemeinen Regelung in einer spezifischen Situation erfolgen kann (Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 150). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung setzt für Bauten in den Landgemeinden die Zustimmung des Gemeinderats voraus (§ 80 Abs. 3 BPG). Dabei dürfen grössere Gebäudehöhen nur bewilligt werden, um grössere Höhen von Geschossen zu ermöglichen, die ohne Ausnahmebewilligung errichtet werden könnten (§ 81 Abs. 2 BPG). Der Grund für diese Beschränkung liegt darin, dass die Bewilligung zusätzlicher Geschosse Gegenstand eines Planungsverfahrens sein soll (Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 155). Diese Beschränkung kommt vorliegend nicht zur Anwendung, da kein zusätzliches Geschoss errichtet werden soll, auf was § 81 Abs. 2 BPG zielt, und durch die Messung der Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der Aufschüttung auf das mutmassliche, früher natürlich gewachsene Terrain keine grössere, sichtbare Gebäudehöhe erzielt wird. Ob der Rekurrentin aufgrund der besonderen Beschaffenheit des Baugrundstücks mit Blick auf die leichte Überschreitung der zulässigen Wandhöhen bei den beiden noch strittigen Liegenschaften Bockrainweg 2j/k und 4d/e eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, kann nicht durch das Verwaltungsgericht beurteilt werden, sondern liegt in der Befugnis des zuständigen Departements bzw. des BGI (§ 80 Abs. 1 BPG), umso mehr als vorliegend auch die Gemeinde Riehen einer allfälligen Ausnahmebewilligung noch zustimmen müsste (§ 80 Abs. 3 BPG). Der Rekurs gegen den Entscheid der Baurekurskommission, die Sache in diesem Punkt an das BGI zur weiteren Bearbeitung und zum Erlass eines neuen Entscheids zurückzuweisen, ist daher abzuweisen.
3.
3.1 In einem zweiten Punkt richtet sich der vorliegende Rekurs gegen den Entscheid der Baurekurskommission, dass die Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV, SR 814.201) für den geplanten Sitzplatz des Gebäudes Bockrainweg 4j/k (dazu Ziff. 127 des Bauentscheids vom 13. Dezember 2024) nicht den gewässerschutzrechtlichen Anforderungen entspreche und das Bauprojekt deshalb in diesem Punkt anzupassen sei (vgl. Rekursbegründung, Rz 007 und 022 ff.).
3.2 Die Baurekurskommission hat im angefochten Entscheid ausgeführt, dass zur Zeit im Kanton Basel-Stadt der Gewässerraum nach Übergangsbestimmungen zur Änderung der GschV vom 4. Mai 2011 gelte. Gemäss deren Absatz 2 lit. a würden, solange die Kantone den Gewässerraum nicht festgelegt hätten, die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite gelten. Gemäss dem in den genannten Übergangsbestimmungen angeführten Art. 41c Abs. 1 dürften im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. In dicht überbauten Gebieten könne die Behörde Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen würden (angefochtener Entscheid, E. 78).
Für die Auslegung des Begriffs des «dicht überbauten Gebiets» hat die Baurekurskommission sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts bezogen, wonach dieser Begriff restriktiv auszulegen sei (dazu und zum Folgenden E. 82 unter Bezugnahme auf BGer 1C_522/2022 vom 25. März 2024 E. 8.2 f.). Danach solle der Gewässerraum den Raumbedarf des Gewässers langfristig sicherstellen und sei er grundsätzlich unabhängig vom Bestehen konkreter Revitalisierungs- oder Hochwasserschutzprojekte auszuscheiden. Der Verzicht auf die Festlegung ausreichender Gewässerräume könne sich dennoch an Ufern rechtfertigen, die schon so dicht überbaut seien, dass der Gewässerraum seine natürliche Funktion voraussichtlich auch auf lange Sicht nicht erfüllen könne. Eine wichtige Rolle spiele dabei, ob es sich um ein zentral oder peripher gelegenes Gebiet handle. Der Bundesrat habe eine Anpassung des Gewässerraums vor allem in Siedlungszentren zulassen wollen, um die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen zu ermöglichen und Baulücken schliessen zu können. In peripheren Gebieten, die an ein Fliessgewässer angrenzten, bestehe hingegen regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums.
Hierauf gestützt hat die Baurekurskommission erkannt, dass unter Berücksichtigung der mit der Zone 2R in Riehen beabsichtigten lockeren Bebauungsstruktur vorliegend von peripheren Verhältnissen auszugehen sei. In einem grösseren Betrachtungsperimeter sei das Gebiet zwar durchaus als bebaut einzustufen, dies allerdings nicht im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Zwar möge der Eingriff in den Gewässerraum aufgrund des Ausmasses als minimal erscheinen und dies lediglich im Rahmen der Sitzplatzgestaltung. Dies vermöge indessen eine Ausnahmebewilligung bei fehlender dichter Überbauung des Gebiets nichtsdestotrotz nicht zu rechtfertigen. Keinen anderen Schluss lasse die Tatsache zu, dass es sich vorliegend um den provisorisch geschützten Gewässerraum handle und der offenbar dereinst definitiv auszuscheidende Gewässerraum weniger ausgedehnt sein solle. Zwar werde im Rahmen des öffentlichen Erläuterungsberichts nach Art. 47 RPV vom 8. Januar 2024 zum Kantonalen Nutzungsplan Gewässerraum des Kantons Basel-Stadt mit wenigen Ausnahmen, welche für den vorliegenden Fall nicht von Relevanz seien, in der Gemeinde Riehen von einem dicht überbauten Gebiet entlang der Fliessgewässer ausgegangen. Dabei sei in die Beurteilung namentlich auch die künftige Entwicklung der Siedlung und damit einhergehend die raumplanerischen Interessen der inneren Verdichtung miteinbezogen worden. Dieser Umstand stehe indessen dem vorliegenden einzelfallbezogenen Entscheid nicht entgegen. Die erteilte Ausnahmebewilligung sei folglich zu Unrecht erfolgt und sei das Projekt in diesem Punkt anzupassen (E. 83).
3.3
3.3.1 Gemäss Art. 36a Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes (GSchG, SR 814.20) sind die Kantone verpflichtet, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) festzulegen, der erforderlich ist für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Hochwasserschutzes und der Gewässernutzung. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Art. 36a Abs. 2 GSchG). Am 4. Mai 2011 änderte der Bundesrat die GSchV und konkretisierte die Anforderungen an den Gewässerraum (in Kraft seit 1. Juni 2011). Seither beträgt die Mindestbreite des Gewässerraums gemäss Art. 41a Abs. 2 GSchV für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohle von weniger als 1 m natürlicher Breite 11 m (lit. a), für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohle von 2–15 m natürlicher Breite die 2,5-fache Breite plus 7 m (lit. b) und für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohle von mehr als 5 m natürlicher Breite die Breite der Gerinnesohle plus 30 m. Die Breite des Gewässerraums muss nach Art. 41a Abs. 3 GSchV erhöht werden, soweit dies erforderlich ist zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes (lit. a), des für die Revitalisierung erforderlichen Raumes (lit. b), überwiegender Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes (lit. c) oder der Gewässernutzung (lit. d).
3.3.2 Mit Abs. 1 der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 2011 wurden die Kantone verpflichtet, den Gewässerraum gemäss Artikel 41a (und 41b für stehende Gewässer) bis zum 31. Dezember 2018 festzulegen. Bis zur Festlegung des definitiven Gewässerraums bestimmte Abs. 2 dieser Übergangsbestimmungen einen übergangsrechtlichen Gewässerraum. Demnach muss entlang von Fliessgewässern mit einer bestehenden Gerinnesohle bis 12 m Breite ein beidseitiger Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle eingehalten werden (lit. a), bei Fliessgewässern mit einer bestehenden Gerinnesohle von mehr als 12 m Breite ein beidseitiger Streifen von je 20 m (lit. b). Innerhalb sowohl des definitiven wie auch des übergangsrechtlichen Gewässerraums dürfen nach Art. 41c Abs.1 nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Nach Satz 2 dieser Gesetzesbestimmung kann die Behörde allerdings, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, in dicht überbauten Gebieten die Erstellung zonenkonformer Anlagen bewilligen (lit. a).
3.3.3 Direkt südlich an die Bauparzelle angrenzend verläuft der Weg «In der Au». Gleich daran anschliessend verläuft der «Wassergraben im Autal 1» (auch rechter Autalgraben genannt), welcher weiter oben im Autal vom Aubach gespiesen wird. Am 17. April 2021 wurde im Kantonsblatt der Kantonale Nutzungsplan Gewässerraum publiziert. Gegen diese Planauflage gingen diverse Einsprachen ein, so dass im Zeitpunkt des Baubewilligungsverfahrens vor dem BGI noch der übergangsrechtliche Gewässerraum galt. Entsprechend gingen das AUE bzw. das BGI vorliegend von einem massgeblichen Gewässerraum von beidseitig des rechten Autalgrabens von je 8,50 m aus (bei einer Gerinnesohlebreite von 0,3 m bzw. einer natürlichen Gerinnesohlebreite von 0,45 m). Da das Bauvorhaben im Bereich des Sitzplatzes des Doppelfamilienhauses Bockrainweg 4j/k jedoch in diesen übergangsrechtlichen Gewässerraum hineinragte, konnte das Projekt nur mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV genehmigt werden. Die Baurekurskommission hat diese Ausnahmebewilligung jedoch nicht gestützt, da sie wie ausgeführt (oben E. 3.2) der Auffassung war, dass das Baugrundstück nicht in dicht überbautem Gebiet im Sinne dieser Gesetzesbestimmung liege.
3.3.4 In der Zwischenzeit hat der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt mit Beschluss vom 27. Februar 2024 den Kantonalen Nutzungsplan Gewässerraum unter teilweiser Gut- bzw. Abweisung diverser Einsprachen beschlossen (abrufbar unter https://oereblex.bs.ch/api/attachments/13663 [zuletzt besucht am 18. Februar 2026]). Dieser Nutzungsplan ist heute nach Ablauf der Rekursfrist rechtskräftig geworden (https://www.bs.ch/bvd/staedtebau-architektur/raumplanung/freiraeume-landschaften/kantonaler-nutzungsplan-gewaesserraum; zum einzigen, nunmehr rechtskräftig abgewiesenen Rekurs VGE VD.2024.40 vom 28. März 2025). Demzufolge ist im Kanton Basel-Stadt und damit auch in der Gemeinde Riehen der bislang geltende übergangsrechtliche Gewässerraum durch den definitiven Gewässerraum abgelöst worden. Entsprechend gilt für den Wassergraben im Autal 1 nur noch ein Gewässerraum von je 5,50 m, gemessen ab Rinnenmitte (Art. 41a Abs. 2 lit. a GSchV). Wie der heutige Augenschein gezeigt hat (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 10), ragt der umstrittene Gartensitzplatz bei der Liegenschaft Bockrainweg 4j/k unbestrittenermassen nicht mehr in den Gewässerraum hinein. Es stellt sich die Frage, ob diese eingetretene Rechtsänderung im vorliegenden Verfahren berücksichtigt werden kann.
3.4 Nach § 178 Abs. 1 BPG unterstehen bei Inkrafttreten neuer Vorschriften hängige erstinstanzliche Verfahren dem neuen Recht, während gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung Rechtsmittelverfahren dem Recht unterstehen, das für den erstinstanzlichen Entscheid massgebend war. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Rechtsvorschriften, die zur Durchsetzung erheblicher öffentlicher Interessen erlassen worden sind, jedoch zwingend anzuwenden, auch wenn sie erst im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens in Kraft treten (statt vieler BGE 150 II 444 E. 3.3.2 und126 II 522 E. 3b/aa, je mit Hinweisen). Zwingende Gründe für eine sofortige Anwendung des neuen Rechts hat das Bundesgericht namentlich im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts als gegeben erachtet (BGE 135 II 384 E. 2.3). Diese Rechtsprechung gilt insbesondere dann, wenn das materielle Recht verschärft wird. Sie gilt jedoch auch, wenn während des Rechtsmittelverfahrens günstigeres Recht in Kraft tritt. Denn es würde nach Auffassung des Bundesgerichts wenig Sinn machen, eine dem alten Recht widersprechende Bewilligung oder Konzession aufzuheben oder zu verweigern, obwohl sie nach neuem Recht auf erneutes Gesuch hin zu erteilen wäre (BGE 150 II 444 E. 3.3.2 mit weiteren Hinweisen). Die sofortige Anwendung des milderen Rechts darf jedoch den Rechtsschutz Dritter nicht beeinträchtigen (BGE 126 II 522 E. 3b/aa; Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Bern 2022, Rz 553).
3.5 Die Bestimmungen zum Gewässerraum dienen der Durchsetzung wichtiger öffentlicher Interessen, nämlich insbesondere der Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, dem Hochwasserschutz und der Gewässernutzung (oben E. 3.3.1). Im Zusammenhang mit dem übergangsrechtlichen Gewässerraum (Abs. 2 der Übergangsbestimmungen der GSchV zur Änderung vom 4. Mai 2011), der sicherstellen sollte, dass in diesem Bereich nach Inkrafttreten der neuen Verordnung keine neuen Bauten und Anlagen mehr errichtet werden, hat das Bundesgericht festgestellt, dass diese Zielsetzung so gewichtig ist, dass im Gewässerschutzrecht neue Bestimmungen zwingend auch im Rechtsmittelverfahren anzuwenden sind (BGE 139 II 470 E. 4.2). Dies gilt grundsätzlich auch für den vorliegenden Fall. Der bislang geltende übergangsrechtliche Gewässerraum ist mit dem Inkrafttreten des Kantonalen Nutzungsplans Gewässerraum durch den definitiven Gewässerraum abgelöst worden. Damit hat sich der bislang übergangsrechtlich geltende Gewässerraum des rechten Autalgrabens rechtsseitig wie ausgeführt von 8,50 m auf 5,50 m reduziert, womit der strittige Gartensitzplatz bei der Liegenschaft Bockrainweg 4j/k nicht mehr im Gewässerraum liegt. Es würde sich nicht rechtfertigen lassen, im Verfahren vor Verwaltungsgericht in strikter Anwendung von § 178 Abs. 2 BPG am Entscheid der Baurekurskommission festzuhalten, die Sache in Überarbeitung des Bauvorhabens in diesem Punkt nach Massgabe der Vorschriften für den übergangsrechtlichen Gewässerraum an das BGI zurückzuweisen. Denn die Bauherrschaft könnte ohne Weiteres für den strittigen Gartensitzplatz ein neues Baugesuch stellen, das dann nach Massgabe des definitiven Gewässerraums geprüft werden müsste. Wie der heutige Augenschein gezeigt hat, liegt der Sitzplatz nunmehr ausserhalb des Gewässerraums und müsste ohne Weiterungen bewilligt werden. Auch aus prozessökonomischen Gründen erscheint es daher gerechtfertigt, die inzwischen in Kraft getretenen Bestimmungen zum definitiven Gewässerraum direkt zur Anwendung zu bringen. Mit der sofortigen Anwendung der Bestimmungen zum definitiven Gewässerraum ist keine Beeinträchtigung des Rechtsschutzes Dritter verbunden. Die Beigeladenen 2 und 3 haben im Planauflageverfahren wie auch niemand aus der übrigen Anwohnerschaft nicht Einsprache gegen die Festsetzung des Gewässerraums im Bereich des rechten Autalgrabens erhoben. Die Beigeladenen 2 und 3 haben im Übrigen mit Eingabe vom 27. Dezember 2025 in Kenntnis des Inkrafttretens des Kantonalen Nutzungsplans Gewässerraum (vgl. Verfügung des Verfahrensleiters vom 17. September 2025) den Rückzug ihres Rekurses im Punkt des Gewässerraums erklärt. Eine Beeinträchtigung des Rechtschutzes von Anwohnenden ist unter diesen Umständen nicht ersichtlich, womit auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Raum steht. Der vorliegende Rekurs ist somit gutzuheissen. Da der strittige Gartensitzplatz nunmehr ausserhalb des Gewässerraums liegt, bedarf es keiner Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV mehr, so dass auch nicht weiter zu prüfen ist, ob die Bauparzelle in dicht überbautem Gebiet im Sinne dieser Vorschrift liegt.
4.
Nach dem Gesagten ist der vorliegende Rekurs mit Bezug auf die Wandhöhen der Gebäude Bockrainweg 2j/k und Bockrainweg 4d/e abzuweisen und mit Bezug auf die Einhaltung des Gewässerraums beim Sitzplatz des Gebäudes Bockrainweg 4j/k gutzuheissen, womit die Rekurrentin teilweise obsiegt. Die beiden Rügepunkte sind bezüglich des Ausgangs des Verfahrens als gleichgewichtig zu taxieren, so dass die Rekurrentin die Verfahrenskosten mit einer auf die Hälfte reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'250.– zu tragen hat (§ 30 Abs. 1 VRPG). Bei diesem Verfahrensausgang sind die Parteikosten wettzuschlagen.
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):
://: In teilweiser Gutheissung des Rekurses wird der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission aufgehoben und zum Erlass eines neuen Entscheids im Sinne der Erwägungen an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurückgewiesen.
Die Rekurrentin trägt die Kosten des Rekursverfahrens mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'250.–. Der Restbetrag aus dem geleisteten Kostenvorschuss wird der Rekurrentin zurückerstattet.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
Mitteilung an:
- Rekurrentin
- Beigeladene 1 und 2
- Bau- und Gastgewerbeinspektorat
- Baurekurskommission
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.