Basel-Stadt Appellationsgericht 06.01.2026 VD.2025.35 (AG.2026.140)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht Dreiergericht

VD.2025.35

URTEIL

vom 6. Januar 2026

Mitwirkende

Dr. Stephan Wullschleger (Vorsitz), Dr. Claudius Gelzer,

Prof. Dr. Daniela Thurnherr Keller

und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher

Beteiligte

A____                                                                                      Rekurrent 1

[...]

B____                                                                                      Rekurrent 2

[...]

gegen

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 1, 4001 Basel

C____ AG                                                                               Beigeladene

[...]

vertreten durch Dr. David Dussy, Advokat,

Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid der Baurekurskommission

vom 30. Oktober 2024

betreffend Bauentscheid Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023 in Sachen Abbruch Wohnbaute, Inzlingerstrasse 230 sowie Abbruch Wohnhaus, Bockrainweg 4; Neubau von 17 Zweifamilienhäusern (Inzlingerstrasse 226/226a, 228/228a, 230/230a, 232/ 232a, 234/234a und Bockrainweg 2/2a, 2b/2c, 2d/2e, 2f/2g, 2h/2i, 2j/2k sowie Bockrainweg 4/4a, 4b/4c, 4d/4e, 4f/4g, 4h/4i, 4j/4k) mit gemeinsamer Einstellhalle und Versorgungshaus, erschlossen über den Bockrainweg sowie Baumfällungen und Ersatzpflanzungen: inkl. Abparzellierung. Solaranlagen auf Satteldächern (analog Meldeverfahren), Inzlingerstrasse 230, 230a, Bockrainweg 4,4a - 4k, Inzlingerstrasse 226, 226a, 228, 228a, 232, 232a, 234, 234a, Bockrainweg 2, 2a - 2k, Riehen

Sachverhalt

Mit generellem Baubegehren vom 18. September 2018 gelangte die C____ AG als Gesuchstellerin der im Eigentum der […] stehenden Parzellen an der Inzlingerstrasse 230 bzw. am Bockrainweg 4 in Riehen, an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat und stellte verschiedene Grundsatzfragen im Zusammenhang mit dem Abbruch des Gebäudes an der Inzlingerstrasse 230 ([...]) und dem Abbruch des Mehrfamilienhauses am Bockrainweg 4 sowie dem Neubau von Doppeleinfamilienhäusem (in Varianten) mit einer Einstellhalle erschlossen über den Bockrainweg sowie im Zusammenhang mit Baumfällungen und Ersatzpflanzungen. Gegen dieses Baubegehren erhoben unter anderem auch die Nachbarn A____ und B____ Einsprache. Mit Vorentscheid Nr. G-BBG […] vom 29. Mai 2019 wurden die Einsprachen teilweise gutgeheissen, im Übrigen aber abgewiesen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

Mit ordentlichem Baubegehren vom 24. März 2022 beantragte die C____ AG dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) die Erteilung einer Bewilligung für den Abbruch der Wohnbaute Inzlingerstrasse 230 sowie den Abbruch des Wohnhauses Bockrainweg 4 und den Neubau von 17 Zweifamilienhäusern (Inzlingerstrasse 226, 226a, 228, 228a, 230, 230a, 232, 232a, 234, 234a und Bockrainweg 2/2a, 2b/2c, 2d/2e, 2f/2g, 2h/2i, 2j/2k sowie Bockrainweg 4/4a, 4b/4c, 4d/4e, 4f/4g, 4h/4i, 4j/4k) mit gemeinsamer Einstellhalle und Versorgungshaus, erschlossen über den Bockrainweg. Weiter beantragte die C____ AG Baumfällungen und Ersatzpflanzungen, einschliesslich einer Abparzellierung. Gegen dieses Gesuch erhoben A____ und B____ neben weiteren Nachbarn wiederum Einsprache. Das Baubegehren wurde mit Bauentscheid Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023 bewilligt, wobei die Amtsleiterin des BGI am 7. Dezember 2023 für die teilweise Aufschüttung des Terrains von mehr als 1,20 m in Abweichung von der Zonenordnung Riehen und für die teilweise Überschreitung der Höhe von mehr als 1,20 m des Erdgeschossbodens Mitte Haus über dem Terrain in Abweichung von der Zonenordnung Riehen unter dem Vorbehalt der Bedingungen und Auflagen im Bauentscheid eine Ausnahmebewilligung erteilte. Mit Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2023 wies das BGI dabei die Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat.

Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben A____ und B____ zusammen mit weiteren Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission. Diese stellte mit Entscheid vom 30. Oktober 2024 in teilweiser Gutheissung des Rekurses fest, dass die beiden Gebäude Bockrainweg 2j/k und Bockrainweg 4d/e die zulässige Wandhöhe leicht überschreiten würden, weshalb das Projekt entsprechend angepasst werden müsse. Weiter stellte sie fest, dass die Ausnahmebewilligung für das an der Südwestseite im Bereich der Sitzplatzgestaltung des geplanten Doppelhauses Bockrainweg 4j/k nach den Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 in den Gewässerraum ragende Projekt zu Unrecht erfolgt sei und das Projekt auch in diesem Punkt anzupassen sei. Die übrigen Rügen wies die Baurekurskommission ab, soweit sie darauf eintrat. Entsprechend hiess sie den Rekurs im Sinne der Erwägungen teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Sache zur weiteren Bearbeitung und zum Erlass eines neuen Entscheides im Sinne der Erwägungen an das BGI zurück.

Gegen den am 14. Februar 2025 versandten Entscheid richtet sich der mit Eingabe vom 25. Februar 2025 angemeldete Rekurs von A____ und B____. Mit Rekursbegründung vom 22. April 2025 beantragen die beiden Rekurrenten die vollumfängliche Aufhebung des Entscheids der Baurekurskommission vom 30. Oktober 2024 und die vollumfängliche Abweisung des Baugesuchs Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023. Eventualiter beantragen sie die Rückweisung der Sache zur vollumfänglichen Neubeurteilung an die Vorinstanz. Mit Eingabe vom 9. Mai 2025 reichten die Rekurrenten unaufgefordert eine «ergänzende Stellungnahme» zur Rekursbegründung vom 22. April 2025 betreffend die fehlende Aktivlegitimation der Bauherrschaft ein. Die beigeladene C____ AG beantragt mit Stellungnahme vom 26. Mai 2025 die vollumfängliche Abweisung des Rekurses. Mit Eingabe vom 25. Juni 2025 nahmen die Rekurrenten replicando hierzu Stellung. Die Baurekurskommission beantragt mit Eingabe vom 1. Juli 2025 die Abweisung des Rekurses.

Am 6. Januar 2025 hat das Verwaltungsgericht im Geviert des Bauvorhabens (Inzlingerstrasse 230/Bockrainweg/In der Au) einen Augenschein genommen. Daran haben die beiden Rekurrenten, zwei Personen der Beigeladenen mit ihrem Rechtsvertreter, die Vertreterin des Bauund Verkehrsdepartements (BVD) sowie die Vertreterin der Baurekurskommission teilgenommen und sich zu den Verhältnissen vor Ort äussern können. Des Weiteren standen zwei Vertreter der Dienststelle Städtebau & Architektur bzw. des Amts für Umwelt und Energie als Auskunftspersonen zur Verfügung. Für die Äusserungen der Beteiligten anlässlich des Augenscheins und der Gerichtsverhandlung wird auf das Protokoll verwiesen. Die Tatsachen und die Standpunkte der Beteiligten ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Belang sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1      Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Bau-rekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.

1.2      Der Rekurrent 2 wohnt am [...] und damit lediglich durch diese Strasse getrennt in unmittelbarer Nähe zur Bauparzelle. Er hat sich als Einsprecher im ursprünglichen Baubewilligungsverfahren wie auch als Rekurrent im vorinstanzlichen Rekursverfahren beteiligt. Er ist als Adressat des angefochtenen Entscheids direkt betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung, weshalb er nach § 13 Abs. 1 VRPG rechtsmittellegitimiert ist. Ob der Rekurrent 1, welcher weiter entfernt am [...] wohnt, damit die erforderliche nachbarliche Raumbeziehung zum Bauvorhaben aufweist und ebenfalls rechtsmittellegitimiert ist, kann unter diesen Umständen praxisgemäss offen gelassen werden (vgl. VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E. 1.2 mit Hinweisen).

1.3      Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid der Baurekurskommission, mit dem das Baubewilligungsverfahren nicht abgeschlossen wird. Bei Rückweisungsent-scheiden handelt es sich grundsätzlich um Zwischenentscheide. Solche unterliegen gemäss § 10 Abs. 2 VRPG nur dann selbständig der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung des Rekurses sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes [BGG, SR 173.110]; VGE VD.2023.89 vom 12. März 2024 E. 1.3 mit weiteren Hinweisen). Ein Rückweisungsentscheid ist dann wie ein Endentscheid zu behandeln, wenn der Instanz, die aufgrund der Rückweisung neu zu verfügen hat, bei ihrem neuen Entscheid kein Entscheidungsspielraum zukommt bzw. dieser einzig der Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (VGE VD.2021.148 vom 29. Juni 2022 E. 1.4, VD.2017.67 vom 16. April 2018 E. 1.2.2 und VD.2016.48 vom 31. August 2016 E. 1.2; vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 4. Auflage, Basel 2021, Rz. 1870; Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005, S. 277 ff., 281 f.). Mit dem vorliegenden Rekurs beantragen die Rekurrenten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des Baugesuchs. Bei einer Gutheissung des Rekurses könnte somit sofort ein Endentscheid bewirkt werden. Auf den – im Übrigen frist- und formgerecht erhobenen – Rekurs gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid ist damit einzutreten.

1.4      Die Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler VGE VD.2018.101 vom 7. Mai 2019 E. 1.3).

1.5      Neben den beiden Rekurrenten haben auch das BVD und die beigeladene Bauherrschaft gegen den Entscheid der Baurekurskommission vom 30. Oktober 2024 Rekurs erhoben (Verfahren Nrn. VD.2025.36 und VD.2025.37). Da die Rekurse in den drei Verfahren das gleiche Bauvorhaben betreffen, hat der Verfahrensleiter die Verfahren mit Verfügung vom 17. September 2025 zusammengelegt. In der heutigen Hauptverhandlung haben sich die Beteiligten wie die Vertreterin der Baurekurskommission wechselseitig zu den Vorbringen der anderen Parteien in ihren Verfahren äussern können. Die mündliche Eröffnung des Urteils ist demzufolge für alle Rekurse zusammen erfolgt. Die schriftliche Begründung der Urteile in den einzelnen Rekursen erfolgt jedoch in separaten Entscheiden.

2.

2.1      Die Rekurrenten bestreiten zunächst die Bindungswirkung des Vorentscheids Nr. G-BBG […] vom 29. Mai 2019. Gemäss § 32 der Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) kann zur Abklärung von Grundsatzfragen oder wesentlichen Teilfragen bei Vorhaben, deren Ausführung ein Baubegehren voraussetzt, ein generelles Baubegehren eingereicht werden. Dieses Verfahren endet mit dem anfechtbaren Vorentscheid des Bau- und Gastgewerbeinspektorats. Folgt einem Vorentscheid innerhalb von drei Jahren ein Baubegehren, so können mit einer Einsprache nur Einwendungen erhoben werden, die während der Auflage des generellen Baubegehrens nicht geltend gemacht werden konnten (§ 49 BPV). Der Vorentscheid über ein generelles Baubegehren bindet die Behörden, wenn innerhalb von drei Jahren nach seiner Erteilung ein Bewilligungsverfahren eingeleitet wird und wenn sich das anwendbare Recht nicht ändert (§ 53 Abs. 2 BPV; VGE VD.2024.23 vom 2. Dezember 2024 E. 2.3.2 und VD.2022.264 vom 27. November 2023 E. 3.2, je mit weiteren Hinweisen). Der Zweck des Vorentscheids besteht darin, Klarheit zu schaffen über den Inhalt und die Bedeutung der geltenden Bauvorschriften im Hinblick auf ein bestimmtes Bauprojekt (Hänni, Planungs-, Bauund besonderes Umweltschutzrecht, 7. Auflage, Bern 2022, S. 382). Der Vorentscheid über die von der Bauherrschaft gestellten Grundsatzfragen zu einem spezifischen Bauprojekt ist für die Behörde bei der späteren Entscheidung über die formelle baurechtliche Bewilligung verbindlich, sofern sich die tatsächlichen Verhältnisse und die Rechtslage bis zum Entscheid nicht wesentlich ändern (VGE VD.2024.23 vom 2. Dezember 2024 E. 2.3.2 mit Hinweis auf Dussy, Verfahren, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 652). Dabei ist bei verbindlichen Vorentscheiden sicherzustellen, dass das rechtliche Gehör von Drittbetroffenen gewahrt wird (VGE VD.2016.167 vom 26. April 2018 E. 2.3).

2.2      Strittig ist vorliegend die Bindungswirkung des Vorentscheids Nr. G-BBG […] vom 29. Mai 2019 mit Bezug auf die Frage der verkehrsmässigen Erschliessung der Überbauung über den Bockrainweg. Diesbezüglich hatte die Baugesuchstellerin im generellen Baubewilligungsverfahren damals folgende Frage zur Erschliessung (C.1) gestellt: «Die Einfahrt zur Einstellhalle kann aufgrund der topografischen Situation des Areals nur vom Bockrainweg her erfolgen. Ist dies für die Anzahl von 68 Parkplätzen bewilligungsfähig?». Diese Frage wurde im Vorentscheid durch die Kantonspolizei Basel-Stadt, Verkehrssicherheitsprüfung, in Auflage 34 wie folgt beantwortet: «Aus Sicht Verkehrssicherheit ist die Einstellhalle bewilligungsfähig. Betr. Zufahrt via Bockrainweg (Gemeindestrasse) verweisen wir auf die Stellungnahme der Gemeinde Riehen.» Die Gemeindeverwaltung Riehen, Tiefbau und Verkehr, ihrerseits führte unter Auflage 35 das Folgende aus: «Eine Erschliessung über den Bockrainweg ist möglich. Der Bockrainweg ist eine Erschliessungsstrasse und kann daher zur Erschliessung genutzt werden. Nicht klar ist, wie die Erschliessung innerhalb der Siedlung vorgesehen ist. Ebenfalls stellt sich die Frage, ob nicht eine Erschliessung direkt ab Inzlingerstrasse im Bereich der bestehenden Erschliessung geeigneter ist.»

2.3      Die Vorinstanz hat hierzu im angefochtenen Entscheid (E. 12 f.) festgestellt, dass die Kantonspolizei die Frage einzig bezüglich der mit der Einstellhalle einhergehenden allfälligen sicherheitsrelevanten Kriterien beurteilt, im Übrigen aber auf die Beantwortung der Frage durch die Gemeinde Riehen verwiesen habe. Die Gemeinde Riehen habe die Erschliessung über den Bockrainweg als Gemeindestrasse als möglich und damit auch als zulässig bezeichnet. Sie habe zwar dabei die Frage aufgeworfen, ob nicht eine Erschliessung direkt ab der Inzlingerstrasse im Bereich der bestehenden Erschliessung geeigneter sei. Diese Frage stehe indessen der vorgängigen grundsätzlichen Bejahung einer zulässigen Erschliessungsmöglichkeit über den Bockrainweg nicht entgegen. Damit habe sie die Erschliessung über den Bockrainweg mit ihren Ausführungen abschliessend beurteilt. Die Frage der Erschliessungsmöglichkeit über den Bockrainweg an sich könne im vorliegenden Verfahren durch die Baurekurskommission folglich nicht mehr in Frage gestellt und einer erneuten Überprüfung unterzogen werden.

2.4      Die Rekurrenten bestreiten, dass mit dem Vorentscheid die Frage der Erschliessung über den Bockrainweg abschliessend beurteilt worden ist (dazu und zum Folgenden Rekursbegründung, Ziff. 10 ff.). Mit dem Vorentscheid im generellen Baubegehren werde eine Erschliessung über den Bockrainweg zwar grundsätzlich als möglich erachtet. Es werde aber gleichzeitig die Frage erhoben, ob nicht eine Erschliessung über die Inzlingerstrasse im Bereich der bestehenden Erschliessung geeigneter sei. Daraus ergebe sich, dass der Vorentscheid die Frage der Erschliessung nicht abschliessend beurteilt habe und die Erschliessung über die Inzlingerstrasse sogar als sinnvoller erachtet worden sei. Sie, die Rekurrenten, seien im damaligen Verfahren nicht anwaltschaftlich vertreten gewesen. Sie hätten daher aufgrund dieser Beurteilung davon ausgehen dürfen, dass über die Frage der Erschliessung noch nicht abschliessend entschieden worden sei und dass diese Frage im Rahmen des ordentlichen Bauverfahrens noch einmal zur Diskussion gestellt werden könne. Im Rahmen des generellen Baubegehrens seien die Sicherheitsaspekte der Erschliessung über den Bockrainweg gar nicht geprüft worden. Es sei zu dieser Frage auch kein Verkehrsgutachten erstellt worden, weshalb der Vorentscheid auch unter diesem Aspekt die Frage der Erschliessung nicht abschliessend beurteilt habe.

2.5      Den Rekurrenten kann nicht gefolgt werden. Mit dem Vorentscheid wurde die verkehrsmässige Erschliessung der geplanten Gebäude über den Bockrainweg als möglich und damit als zulässig bezeichnet. Daran ändert nichts, dass die Gemeinde Riehen die Frage aufgeworfen hat, ob eine Erschliessung direkt ab der Inzlingerstrasse geeigneter wäre. Eine Bauherrrschaft ist nicht verpflichtet, unter verschiedenen, rechtlich zulässigen Varianten die aus Sicht der Behörden geeigneteste Möglichkeit einer Erschliessung zu wählen. Mit der Feststellung, dass die Erschliessung über den Bockrainweg möglich ist, wurde der Baugesuchstellerin zugesichert, dass sie bewilligungsfähig ist. Dies war auch für juristische Laien ohne Weiteres erkennbar. Wenn der Rekurrent 2 heute ausführt, die damaligen Einsprecher seien davon ausgegangen, dass die Einfahrt noch nicht bestimmt gewesen sei (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 4), so geht dieser Irrtum zu ihren Lasten. Die gesuchstellende Bauherrschaft durfte aufgrund der Erwägungen im Generellen Baubegehren in guten Treuen davon ausgehen, dass eine Erschliessung der Überbauung über den Bockrainweg möglich und zulässig ist. In diesem guten Glauben ist sie heute zu schützen. Die Bewilligungsfähigkeit der Erschliessung kann im ordentlichen Baubewilligungsverfahren gemäss §§ 49 und 53 Abs. 2 BPV nicht mehr in Frage gestellt werden.

Daran ändert auch die von den Rekurrenten behauptete «erhebliche Projektänderung» im ordentlichen Baubegehren gegenüber der bewilligungsfähigen Variante gemäss dem generellen Baubegehren nichts. Sie beziehen sich dabei auf eine Verdichtung des Projekts, in dem entlang der Inzlingerstrasse nunmehr fünf statt vier Doppeleinfamilienhäuser vorgesehen werden, sodass an der dortigen Stelle kein Raum für die «ursprünglich mögliche Tiefgaragenzufahrt» mehr bestehe. Die geänderte Anordnung habe unmittelbare Auswirkungen auf die Erschliessung (Rekursbegründung, Ziff. 13). Darin kann den Rekurrenten nicht gefolgt werden. Eine wesentliche Änderung des Bauvorhabens, welche der grundsätzlichen Verbindlichkeit des Vorentscheids entgegenstehen könnte, kann nur insoweit von Bedeutung sein, als sie sich auf die jeweils mit dem Vorentscheid entschiedene Frage bezieht. Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass mit der ordentlichen Baubewilligung mit Bezug auf die im Vorentscheid beurteilte, über den Bockrainweg erschlossene Einstellhalle eine wesentliche Projektänderung erfolgte. Die geltend gemachte Verdichtung der Bebauung an der Inzlingerstrasse hat somit keinen Einfluss auf die Beantwortung der Frage mit dem Vorentscheid.

2.6      Nichts an der Bindungswirkung des Vorentscheids ändert im Übrigen die mit Eingabe der Rekurrenten vom 9. Mai 2025 vorgebrachte Einwendung, dass zum Zeitpunkt der Einreichung des Generellen Baubegehrens am 7. August 2018 sowie bei dessen Bewilligung durch das BGI am 29. Mai 2019 die C____ AG nicht als Eigentümerin der beiden Bauparzellen im Grundbuch eingetragen gewesen sei. Der Eigentumsübergang sei erst am 11. Dezember 2019 erfolgt. Der Bauherrschaft fehle es somit an der «Aktivlegitimation». Die Rekurrenten können mit diesen Vorbringen, da verspätet, nicht gehört werden. Die Frist zur Einreichung ihrer Rekursbegründung war ihnen mit verfahrensleitender Verfügung vom 24. März 2025 letztmals und peremptorisch bis zum 22. April 2025 erstreckt worden. Ihre – notabene einlässliche – Rekursbegründung haben sie denn auch am 22. April 2025 fristgerecht eingereicht. In ihrer Eingabe vom 9. Mai 2025 legen sie nicht dar, warum es ihnen mit der Rekursbegründung vom 22. April 2025 nicht möglich gewesen sein soll vorzubringen, dass die C____ AG erst nach Abschluss des Generellen Baubewilligungsverfahrens als Eigentümerin der Bauparzellen im Grundbuch eingetragen worden sei, womit sie im damaligen Verfahren auch nicht «aktivlegitimiert» gewesen sein soll.

Im Übrigen könnte der Auffassung der Rekurrenten auch dann nicht gefolgt werden, wenn auf ihre Rüge eingetreten werden könnte. Der Gesuchsteller für ein Baubegehren muss keine besondere Berechtigung am Grundstück vorweisen. Erforderlich ist allein, dass das Baubegehren vom Grundeigentümer oder bei Baurechtsparzellen vom Bauberechtigten mitunterzeichnet worden ist (§ 38 Abs. 3 BPV; Gebhardt/Meyer/ Nertz/Piolino, Die Baubewilligung im Kanton Basel-Stadt, Basel 2014, S. 73). Die Rekurrenten machen nicht geltend, dass eine solche Mitunterzeichnung nicht vorgelegen hat. Im Übrigen ist aber nicht bestritten, dass die Baugesuchstellerin im Zeitpunkt des vorliegend strittigen Bauentscheids Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023 Eigentümerin der vom Baugesuch betroffenen Parzellen gewesen ist. Der Vorentscheid vom 29. Mai 2019 ist aber in Rechtskraft erwachsen. Er kann nachträglich auch in formeller Hinsicht nicht mehr in Frage gestellt werden. Schliesslich ist mit der entsprechenden Erwägung der Beigeladenen in ihrer Vernehmlassung festzustellen, dass eine Baubewilligung und damit auch ein Vorentscheid sachbezogen ist. Sie wird für ein bestimmtes Projekt auf einem bestimmten Grundstück erteilt. Wechselt das Grundstück den Eigentümer, wird die Baubewilligung mitübertragen (VGE VD.2019.86 vom 10. März 2020 E. 4.3.3).

3.

Die Rekurrenten machen in verschiedener Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV, SR 101]) geltend.

3.1

Die Rekurrenten beanstanden zunächst, dass die Baurekurskommission verschiedene ihrer Rügen nicht behandelt habe.

3.1.1   Gemäss § 92 Abs. 2 BPG sind im Rekursverfahren gegen Baubewilligungen neue Einwände ausgeschlossen, wenn sie bereits im Einspracheverfahren hätten vorgebracht werden können. Daraus folgt, dass eine Partei im Baurekursverfahren immer nur nach Massgabe der von ihr erhobenen Rügen beteiligt ist (VGE VD.2017.2 vom 21. November 2017 E. 3.3.2). Unter Bezugnahme auf diese Rügeobliegenheiten im Einspracheverfahren hat die Vorinstanz erwogen, dass die Rüge, in den Bauakten fänden sich lediglich Pläne als Anhänge des Brandschutzberichts der D____ AG während der Bericht selber fehle, bereits im Einspracheverfahren hätte gerügt werden müssen. Das Gleiche gelte für die Rügen, es fehlten in den Akten Pläne hinsichtlich der geplanten Aufschüttungen für die Zufahrt über den Bockrainweg und mit Bezug auf Risiken der Erschliessung über den Bockrainweg beim Baustellenverkehr. Auf die beiden Rügen könne daher gemäss § 92 Abs. 2 BPG mangels Ausführungen in der Einsprache nicht eingetreten werden (angefochtener Entscheid, E. 15 ff.).

3.1.2   Mit ihrem Rekurs rügen die Rekurrenten das Nichteintreten auf diese Rüge unter Bezugnahme auf den im vorinstanzlichen Verfahren gemäss § 5 Abs. 2 BRKG geltenden Grundsatz der Feststellung des Sachverhalts ohne Bindung an die Vorbringen der privaten Parteien. Es gehe beim Brandschutz um Sicherheitsinteressen, die im öffentlichen Interesse lägen. Die Überprüfung der entsprechenden Anforderungen gemäss § 59 BPG könne nicht ohne einen umfassenden Brandschutzbericht erfolgen. Dessen Fehlen in den Bauakten stelle einen gravierenden Mangel dar, welcher von Amtes wegen zu beachten sei, unabhängig davon, ob dies im Einspracheverfahren gerügt worden sei (Rekursbegründung, Ziff. 14).

3.1.3   Die Prüfung eines Baubegehrens auf seine rechtliche Zulässigkeit und die Sicherung der öffentlichen Interessen ist primär Sache der zuständigen Behörden im Baubewilligungsverfahren. Entsprechend erfolgte die Prüfung der brandschutzrechtlichen Fragen durch die Feuerpolizei mit den Auflagen Nrn. 158–178 des Bauentscheids Nr. BBG […] (1) vom 13. Dezember 2023. Die Überprüfung durch die Baurekurskommission erfolgt allein insoweit, als gegen einen Bauentscheid ein Rekurs erhoben wird. Gemäss § 92 Abs. 2 BPG soll die Rekursinstanz dabei bloss jene Rügen prüfen können, welche von der rekurrierenden Partei bereits im Einspracheverfahren erhoben worden sind. In diesem Sinne dient die Bestimmung der Rechtssicherheit (vgl. Bericht der Grossratskommission für Raumplanungsfragen zum Ratschlag und Entwurf zu einem Baugesetz vom 1. September 1999 Nr. 8940, S. 45). Immerhin dürfen an die Begründungsund Substanziierungspflicht im Einspracheverfahren keine strengen Anforderungen gestellt werden. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil das Verbot neuer Einwände in einem gewissen Spannungsverhältnis zur Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV, zum Untersuchungsgrundsatz sowie auch zu Art. 110 BGG steht (vgl. VGE VD.2015.265 vom 21. Juni 2017 E. 2.2.1 und VD.2016.116 vom 16. November 2016 E. 3.1.2). Dies gilt gerade auch für Einsprachen von nicht anwaltlich vertretenden Parteien (VGE VD.2019.136 vom 14. Oktober 2020 E. 3.3.3). Weder die Rechtsweggarantie noch der Untersuchungsgrundsatz schränken die Kantone aber darin im Grundsatz ein, ein Rügeprinzip einzuführen, wonach die Rechtsmittelbehörden bloss auf die im Verfahren erhobenen Rügen eintreten müssen (vgl. Thurnherr, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 8.28). Zulässig sind aber neue rechtliche Rügen, die im Rahmen der mit der Einsprache erhobenen sachlichen Einwände erhoben werden. Solche neuen rechtlichen Rügen sind aufgrund des Grundsatzes, wonach das geltende Recht den Behörden nicht vorgetragen werden muss (iura novit curia), von Amtes wegen zu beurteilen (VGE VD.2015.265 vom 21. Juni 2017 E. 2.2.1).

3.1.4   Vorliegend haben die Rekurrenten im Einspracheverfahren vor dem BGI mit ihrer Einsprache vom 5. Mai 2022 keinerlei brandschutzrechtliche Rügen erhoben. Damit haben sie den Brandschutz nicht zum Gegenstand ihrer Einwände gegen das Bauprojekt gemacht. Sie machen auch jetzt nicht geltend, inwieweit die bewilligten Bauten und die brandschutzrechtlichen Auflagen gegen das Brandschutzrecht verstossen sollen. Sie beschränken sich auf die Rüge, dass der Brandschutzbericht der D____ AG in den Akten gefehlt habe. Die Rekurrenten legen nicht dar, wieso die zuständige Feuerpolizei auf der Grundlage der im Anhang zum Bericht vorhandenen Pläne nicht eine umfassende Prüfung hätte vornehmen können. Die Baurekurskommission ist daher auf diese Rügen zu Recht nicht eingetreten.

3.1.5   Die Rekurrenten rügen sodann, dass die Baurekurskommission zu Unrecht nicht auf ihren Einwand der fehlenden Pläne hinsichtlich der geplanten Aufschüttungen für die Zufahrt über den Bockrainweg eingetreten sei. Sie hätten bereits mit ihrer Einsprache darauf Bezug genommen. Sie hätten gerügt, dass «in den PlanAnlagen das massgebende Terrain (gewachsenes Terrain) nicht als solches bezeichnet und/oder ausgemessen» sei. «In den Schnitten [seien] die 1,2 Meter nicht ausgemessen (gemäss § 1 lit. e Zonenordnung Riehen/Zone 2R). Es [sei] daher davon auszugehen, dass diese Vorschrift nicht eingehalten» sei. Damit seien die fehlenden Planunterlagen im Zusammenhang mit den Aufschüttungen und Abgrabungen grundsätzlich geltend gemacht worden (Rekursbegründung, Ziff. 15). Wie es sich damit verhält, kann letztlich offen gelassen werden. Die Vorinstanz ist im Zusammenhang mit der Prüfung der erteilten Ausnahmebewilligung gemäss § 80 BPG auf die in der Einsprache gerügten Aufschüttungen eingegangen und hat dabei erwogen, dass die von den Einsprechern genannten Ausführungen in der Einsprache diesbezüglich aufgrund der gemilderten Begründungs- und Substantiierungspflichten im Einspracheverfahren eine genügende Grundlage bildeten (vgl. angefochtener Entscheid, E. 32 ff.). Welche selbständige Bedeutung der Rüge der fehlenden Plangrundlagen diesbezüglich zukommen soll, ist nicht ersichtlich. Mit der Eingabe A15.2 Beilage Ausnahme hat die Baugesuchstellerin einen Aufsichtsplan mit der Lokalisation der geplanten Terrainanhebung über den gesetzlichen Höchstwert von +/- 1.20m eingereicht. Es ist nicht ersichtlich, was es mehr gebraucht hätte.

3.1.6   Nicht mehr gerügt wird das vorinstanzliche Nichteintreten auf die Rüge der Rekurrenten bezüglich der Risiken des Baustellenverkehrs über den Bockrainweg (vgl. angefochtener Entscheid, E. 18), weshalb darauf nicht mehr einzugehen ist.

3.2      Strittig sind die Gehörsrügen der Rekurrenten auch bezüglich fehlender Unterlagen.

3.2.1   Die Rekurrenten rügen zum einen, dass in den Akten eine Gesamtansicht von Süden fehle, welche die Vorinstanz als nicht erforderlich erachtet habe (dazu angefochtener Entscheid, E. 28). Sie stellen sich dabei auf den Standpunkt, dass die eingereichten Schnitt- und Fassadenpläne eine Gesamtansicht von Süden nicht zu ersetzen vermöchten, da nur eine solche die Wirkung der Gesamtüberbauung in ihrer tatsächlichen Dimension erkennen lasse. Erst mit einer Gesamtansicht von Süden könne die sogenannte gute Gesamtwirkung überprüft und die fehlende Zonenkonformität – insbesondere infolge der de facto dreigeschossigen Bauweise – sichtbar gemacht und gesamthaft beurteilt werden (Rekursbegründung, Ziff. 18). Mit dieser Rüge vermögen die Rekurrierenden eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs nicht zu begründen.

Das Akteneinsichtsrecht stellt einen Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten Anspruchs auf rechtliches Gehör dar, das den Parteien im Verfahren ermöglichen soll, ihre Mitwirkungsrechte wirksam und sachbezogen wahrnehmen zu können (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.2). Es gewährt demgemäss ein grundsätzlich unbeschränktes Recht, in alle verfahrensbezogenen Akten Einsicht zu nehmen, die geeignet sind, Grundlage des Entscheids zu bilden (zum Ganzen Rhinow/Koller/ Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, a.a.O., Rz. 322 mit Verweis auf BGE 129 I 85 E. 4.1; vgl. BGE 144 II 427 E. 3.3.1 und 132 V 387 E. 3.2). Die Wahrnehmung des Akteneinsichtsrechts setzt die Vollständigkeit der Akten voraus. Dessen Korrelat bildet daher die Aktenführungspflicht, nach welcher die Behörden verpflichtet sind, alles aktenkundig zu machen, was zur Sache gehört (VGE VD.2018.44 vom 22. März 2019 E. 1.6.4 und VD.2018.221 vom 19. Juni 2019 E. 2.3.1.1; statt vieler BGE 142 I 86 E. 2.2 und 130 II 473 E. 4.1). Grundsätzlich erstreckt sich das Einsichtsrecht dabei aber nicht auf Akten, welche gar nicht beigezogen worden sind (VGE VD.2019.7 vom 25. September 2019 E. 5.2.1 und VD.2017.150 vom 14. Mai 2018 E. 2.2). Ob zur Beurteilung der guten Gesamtwirkung der streitgegenständlichen Bebauung eine Gesamtansicht von Süden erforderlich ist, wird daher Gegenstand der Prüfung dieser materiellen Frage sein (dazu nachstehend E. 8). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begründet der unterbliebene Beizug eines solchen Planes jedoch nicht.

3.2.2   Die Rekurrenten halten zum anderen an ihrer Rüge des fehlenden Verkehrsgutachtens fest (Rekursbegründung, Ziff. 19). Darauf ist nach dem Gesagten nicht weiter einzugehen. Wie ausgeführt (oben E. 2) ist mit dem Vorentscheid über die verkehrsmässige Erschliessung der geplanten Gebäude über den Bockrainweg abschliessend entschieden worden. Im vorliegenden Baubewilligungsverfahren bedurfte es daher keines Verkehrsgutachtens mehr, weshalb ein solches auch gar nicht hat beigezogen werden müssen.

4.

Die Rekurrenten rügen in verschiedener Hinsicht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 80 BPG durch die Amtsleiterin des BGI. Diese hatte mit Entscheid vom 7. Dezember 2023 eine Ausnahmebewilligung für die teilweise Aufschüttung des Terrains von mehr als 1,20 m in Abweichung von der Zonenordnung Riehen und für die teilweise Überschreitung der Höhe von mehr als 1,20 m des Erdgeschossbodens Mitte Haus über dem Terrain in Abweichung von der Zonenordnung Riehen unter dem Vorbehalt der Bedingungen und Auflagen im Bauentscheid erteilt.

4.1

4.1.1   Wie die Vorinstanz zunächst in rechtlicher Hinsicht erwogen hat (vgl. angefochtener Entscheid, E. 44), kann das zuständige Departement gemäss § 80 Abs. 1 BPG auf Gesuch hin Abweichungen von Bauvorschriften zulassen, wenn wichtige Gründe dafür sprechen und wenn die öffentlichen Interessen und wesentliche nachbarliche Interessen gewahrt werden. In diesem Sinne ist eine Interessenabwägung vorzunehmen (Feldges/Barthe, Raumplanungs- und Baurecht, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 767 ff., 825 f.; Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 149 ff.; Lanter, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Ziff. 3.502 ff.). Das Institut der Ausnahmebewilligung bezweckt im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, wie sie bei der Anwendung von naturgemäss generalisierenden gesetzlichen Regelungen vorkommen können. Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen ermöglicht die Anwendung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit. Die Voraussetzungen für einen solchen Dispens können dabei nur dann als erfüllt betrachtet werden, wenn die strikte Anwendung der Norm zu einem auch aus Sicht der Rechtsetzung offensichtlich ungewollten Ergebnis führen würde. Bei der Prüfung eines sachlich begründeten Bedürfnisses für eine Ausnahmebewilligung sind dabei hohe Anforderungen zu stellen. Das Institut darf nicht als offensives Mittel der Rechtsetzung eingesetzt werden, sondern muss sich defensiv darauf beschränken, Härten, Unbilligkeiten und Unzulänglichkeiten als Folge der bestehenden Normierung zu vermeiden (VGE VD.2016.37 vom 19. Mai 2017 E. 4.2.2 mit Verweis auf VGE 609/2002 vom 6. September 2002 mit Hinweis auf Rhinow/Krähen-mann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband 1990, Nr. 37). Das Institut der Ausnahmebewilligung dient somit der Abweichung von gesetzlichen Regelungen zur Vermeidung von Härtefällen und zur Beurteilung ausserordentlicher Konstellationen oder Verhältnisse aus Gründen der Billigkeit und der Einzelfallgerechtigkeit, weshalb es nach Massgabe des Gesetzeszweckes anzuwenden ist (vgl. VD.2016.37 E. 4.2.2 mit Hinweis auf Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich 2016, Ziff. 2664, 2674; Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. II, Bern 2014 N 377 ff; Tschannen/Zimmerli/ Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Bern 2014, § 44 N 42 ff.; Lanter, a.a.O., Ziff. 3.501 ff.). Gerade im öffentlichen Baurecht sind die gesetzlichen Bestimmungen im Interesse der Einheitlichkeit und Klarheit generalisierend formuliert, was im Einzelfall unzweckmässige resp. unverhältnismässige Resultate zur Folge haben kann, die in Sonderfällen ohne Korrektur der gesetzlichen Ordnung mittels Ausnahmebewilligung korrigiert werden dürfen. Damit dient das Institut der Ausnahmebewilligung der Anwendung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit staatlichen Handelns (vgl. Feldges/Barthe, a.a.O., S. 825 f.; Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 149; Lanter, a.a.O., Ziff. 3.498.). In diesem Sinne soll die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Verfeinerung von allgemein gehaltenen Regelungen dienen (vgl. BGer 1C_421/2012 vom 23. Dezember 2013 E. 8; Lanter, a.a.O., Ziff. 3.503 ff.; Gebhardt/ Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 150.). Die Annahme eines Ausnahmefalles setzt daher besondere Verhältnisse bzw. wichtige Gründe voraus. Die Ausnahmegründe müssen objektiver Natur sein. In erster Linie kommen Lage und Form der Parzelle, die Beschaffenheit des Baugrunds, der Zweck des Bauvorhabens sowie technische oder planerische Besonderheiten in Betracht.

4.1.2   Bei der Überprüfung der Ausnahmebewilligung hat die Baurekurskommission zunächst ausgeführt, dass sie das Vorliegen einer Ausnahmesituation als Rechtsfrage überprüfen könne, bei der Regelung des Ausnahmefalles aber dem pflichtgemäss auszuübenden Ermessen der Verwaltungsbehörden gebührend Rechnung zu tragen habe (angefochtener Entscheid, E. 45). Mit Bezug auf den vorliegenden Sachverhalt hat die Vorinstanz erwogen, dass sich die Ausnahmebewilligung nur auf die im Ausnahmeantrag genannten zukünftigen Doppeleinfamlienhäuser Inzlingerstrasse 228/228a, 230/230a, 232/232a und 234/234a beziehe und dass mit Bezug auf diese Gebäude gestützt auf § 80 Abs. 1 BPG für die teilweise Aufschüttung des Terrains von mehr als 1,20 m in Abweichung von § 1 Abs. 1 lit. f und für die teilweise Überschreitung der Höhe von mehr als 1,20 m des Erdgeschossbodens Mitte Haus über dem Terrain in Abweichung von § 1 Abs. 1 lit. e der Zonenordnung Riehen (ZR, SG RiE 730.130) unter dem Vorbehalt der nachfolgenden Bedingungen und Auflagen ausnahmsweise die Ausnahmebewilligung erteilt worden sei. Es ergäben sich keinerlei Hinweise darauf, dass die Ausnahmebewilligung wie von den Rekurrenten behauptet sich auf sämtliche zukünftigen Doppeleinfamilienhäuser beziehen würden. Davon könne auch deshalb nicht ausgegangen werden, weil die Bewilligung grundsätzlich nicht weiterreichen könne, als was die Bauherrschaft beantragt habe. Insofern könne auch dem Einwand, die Vorinstanz habe ihre Befugnis überschritten, nicht gefolgt werden und sei der Rügepunkt, es sei eine unspezifische Ausnahmebewilligung erteilt worden, abzuweisen (E. 47).

4.2

4.2.1   Im Zusammenhang mit der Prüfung der Ausnahmebewilligung nach § 80 BPG unter dem Einwand, dass die Amtsleiterin des BGI ihre Befugnisse überschritten habe, machen die Rekurrenten geltend, da die Baurekurskommission zum Schluss gelangt sei, dass sich die Ausnahmebewilligung lediglich auf die fünf Häuser entlang der Inzlingerstrasse beziehe, hätte sie sich mit ihren Rügen, wonach die Terrainveränderungen bei der restlichen Überbauung zu einem zusätzlichen Vollgeschoss führe, materiell auseinandersetzen müssen (dazu und zum Folgenden Rekursbegründung, Ziff. 23 ff.). Die Baurekurskommission hätte prüfen müssen, ob die Vorschriften von § 1 lit. e und f ZR eingehalten seien oder ob wie geltend gemacht die zwölf Doppeleinfamilienhäuser der zweiten und dritten Reihe (Bockrainweg 2/2a, 2b/2c, 2d/2e, 2f/2g, 2h/2i, 2j/2k sowie 4/4a, 4b/4c, 4d/4e, 4f/4g, 4h/4i, 4j/4k), einschliesslich der Einfahrt zur Einstellhalle mit dem Müllsammelplatz, diese Vorschriften verletzten. Die Vorinstanz habe diese Rügen nicht geprüft und damit ihr rechtliches Gehör verletzt. So werde die Vorschrift in § 1 lit. e ZR, wonach die sichtbaren Wände unterhalb des Erdgeschossfussbodens an keiner Stelle die Höhe von 1,8 m übersteigen dürften, bei allen Häusern der zweiten und dritten Reihe und auch bei den fünf Häusern entlang der Inzlingerstrasse (Inzlingerstrasse 226/226a, 228/228a, 230/230a, 232/232a und 234/234a) in zweifacher Hinsicht verletzt. Bei sämtlichen Häusern der Überbauung könne die vorgenannte Vorschrift von § 1 lit. e der Zonenordnung Riehen auf der Südseite der Gebäude nur eingehalten werden, indem ein Wall aufgeschüttet werde, der keine andere Funktion habe, als die wahre Höhe der talseitigen Wände unter dem Erdgeschossfussboden zu kaschieren. Dies stelle eine unzulässige Umgehung von § 1 lit. e ZR dar. Die eigentliche Wandhöhe unter dem Erdgeschossfussboden betrage talseitig bei allen Gebäuden mehr als 1,8 Meter und die Häuser wirkten talseitig dreigeschossig. Weiter machen die Rekurrenten geltend, dass sämtliche Häuser der Überbauung auf der Südseite über einen Ausgang auf den Gartensitzplatz verfügten, für den der aufgeschüttete «Pseudowall» durchbrochen werde. Im Bereich dieser Ausgänge sei die Wandhöhe unter dem Erdgeschossboden grösser als 1,8 Meter und werde die volle Höhe der Wand unter dem Erdgeschossfussboden sichtbar. Die vorgesehen Ausgänge auf der Südseite der Gebäude verletzten die Bestimmung von § 1 lit. e ZR. Die Bestimmung von § 1 lit. f ZR, wonach die maximale Höhe von Stütz-mauern, Auffüllungen und Abgrabungen, gemessen ab dem massgeblichen Terrain, maximal 1,2 m betragen dürfe, werde bei allen Doppeleinfamilienhäusern mit der Adresse Bockrainweg im Bereich der Lichtschächte auf der Nord-, West und Ostseite der Gebäude verletzt. Die Lichtschächte seien rund 2,4 Meter tief und die dafür notwendigen Abgrabungen überstiegen die zulässigen 1,2 Meter um ein Weites. Schliesslich verweisen die Rekurrenten auf ihre Rüge, wonach für die Zufahrt zur Einstellhalle sowie für den Müllsammelplatz erhebliche Aufschüttungen erforderlich wären, welche wiederum das zulässige Mass von 1,2 m überschreiten würden.

4.2.2   Die Rügen der Rekurrenten betreffend die Aufschüttungen im Bereich der beiden Doppeleinfamilienhäuserreihen mit Adressen am Bockrainweg gehen im Zusammenhang mit der erteilten Ausnahmebewilligung gemäss § 80 BPG an der Sache vorbei. Gegenstand der strittigen Ausnahmebewilligung bilden wie von der Vorinstanz erwogen einzig die Terrainaufschüttungen im Bereich der ersten Häuserreihe entlang der Inzlingerstrasse, nicht aber im weiteren Bereich der Bauparzelle, namentlich nicht im Bereich der beiden weiteren Häuserreihen wie bei der Zufahrt zur Überbauung. Mit ihren Vorbringen können die Rekurrenten nicht dartun, dass die Amtsleiterin des BGI mit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung für Aufschüttungen des Geländes entlang der Inzlingerstrasse ihre Befugnisse überschritten hätte.

4.2.3   Es stellt sich die Frage, ob im vorinstanzlichen Verfahren die Rügen der Verletzung von § 1 lit. e und f der Zonenordnung Riehen ZR hinsichtlich der beiden Häuserreihen mit den Adressen Bockrainweg nicht näher hätten geprüft werden müssen, auch wenn sie fälschlicherweise im Zusammenhang mit der Ausnahmebewilligung für die Terrainaufschüttungen im Bereich der Häuserreihe an der Inzlingerstrasse erhoben worden waren. Diese Frage kann insofern offen bleiben, als das Verwaltungsgericht sich an der heutigen Verhandlung anhand der Pläne eines spezifischen Doppeleinfamilienhauses (vgl. Verhandlungsprotokoll, S. 11 f.) vergewissern konnte, dass die genannten Bestimmungen eingehalten sind.

Gemäss § 1 lit. e ZR darf der Erdgeschossfussboden Mitte Haus bei zweigeschossiger Bauweise nicht mehr als 1,20 m über dem Terrain liegen, wobei die sichtbaren Wände unterhalb des Erdgeschossfussbodens an keiner Stelle die Höhe von 1,8 m übersteigen dürfen. Wie aus Schnitt C im Bauplan für die beispielhafte Liegenschaft Bockrainweg 2j/2k vom 18. März 2022 hervorgeht, liegt der Einfügepunkt für das Erdgeschoss auf der Höhenkote +304.45 und damit bloss 0,5 m über dem massgeblichen Terrainreferenzwert (Höhenkote +303.95). Die Vermassung gemäss Fassadenansicht Südseite/Talseite zeigt, dass die Höhenkote der sichtbaren Wände bei +302.66 und damit 1,79 m unter dem massgeblichen Erdgeschossfussboden liegt. Dass die Schwelle der auf den Garten hinausgehenden Türe des Sockelgeschosses unterhalb der Höhenkote der sichtbaren Wände liegt, ist unerheblich. Es verhält sich dort wie bei einem Kellerabgang, der für die Bestimmung der sichtbaren Wandhöhe nicht relevant ist. Die Vorgaben von § 1 lit. e ZR sind damit eingehalten.

Gemäss § 1 lit. f ZR darf die maximale Höhe von Stützmauern, Auffüllungen und Abgrabungen, gemessen ab dem massgeblichen Terrain, maximal 1,2 m betragen. Die Neigung von Böschungen darf nicht grösser sein als 66 %. Die beiden Fassadenansichten der West- wie der Ostseite zeigen, dass das neue Terrain innerhalb der Bandbreite von +/- 1,20 m des massgeblichen gewachsenen Terrains im Bereich des Doppeleinfamilienhauses Bockrainweg 2j/2k liegt. Das steilste Gefälle liegt gemäss diesen beiden Ansichten bei 66 %. Die Terrainveränderungen liegen damit im Bereich des Zulässigen. Auch die Vorschriften von § 1 lit. f ZR sind demzufolge bei dieser Liegenschaft eingehalten.

4.3      Die Rekurrenten sehen in der Ausnahmebewilligung gemäss § 80 BPG einen Verstoss gegen Sinn und Zweck der Vorschriften der Zone 2R gemäss der Zonenordnung Riehen.

4.3.1   Die Baurekurskommission hat hierzu ausgeführt, dass § 80 Abs. 3 BPG die Möglichkeit von Ausnahmebewilligungen für Bauten und Anlagen in den Landgemeinden vorsehe, sofern die Zustimmung des Gemeinderates vorliege. Entsprechend müsse eine Abweichung hinsichtlich der Bestimmungen der ZR auch im vorliegenden Fall möglich sein. Dem stehe auch der Umstand nicht entgegen, dass gemäss der vorliegend einschlägigen Bestimmung von § 1 lit. a ZR zwar die Bauvorschriften der Zone 2a, allerdings mit den danach genannten Abweichungen, gelten würden. Vielmehr handle es sich dabei um einen Anwendungsfall von § 80 Abs. 3 BPG, der ein Abweichen von der gesetzlichen Bestimmung erlaube (angefochtener Entscheid, E. 48).

4.3.2   Die Rekurrenten halten in ihrem Rekurs an ihrer Auffassung fest, wonach die erteilte Ausnahmebewilligung für die fünf Doppeleinfamilienhäuser an der Inzlingerstrasse gegen Sinn und Zweck der Zone 2R verstossen soll. Die Zone 2R in Riehen sei bereits eine Ausnahme von der generellen Zonenordnung gemäss kantonalem BPG. Sie solle die speziellen Anforderungen an die Hanglagen mit hoher Wohnqualität und lockerer Bebauungsstruktur in Riehen regeln. Es sei darum zweckwidrig, die allgemeine Ausnahmebestimmung nach § 80 BPG hier anzuwenden (Rekursbegründung, Ziff. 32).

4.3.3   Den Rekurrenten kann nicht gefolgt werden. Gemäss § 95 Abs. 3 BPG können die Landgemeinden zusätzlich zu den im Gesetz genannten Nutzungszonen weitere Nutzungszonen mit dazugehörenden Vorschriften erlassen. Von dieser Befugnis hat die Gemeinde Riehen mit dem Erlass ihrer Zonenordnung Riehen Gebrauch gemacht (s. dazu auch Ingress zur ZR). Darin hat die Gemeinde Riehen mit der Zone 2R eine zusätzliche Bauzone geschaffen. Gemäss § 1 lit. a ZR gelten in dieser Zone grundsätzlich die Bauvorschriften der Zone 2a (vgl. dazu §§ 5 ff., insb. §§ 30 ff. BPG), vorbehalten bleiben die abweichenden Vorschriften von § 1 lit. b–h ZR. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten bildet die Zone 2R in Riehen jedoch keine Ausnahme von der generellen Zonenordnung nach kantonalem BPG, so dass für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 80 BPG kein Raum mehr bestehen würde. Vielmehr erlaubt § 95 Abs. 3 BPG die Schaffung weiterer Zonen in den Landgemeinden. Aus den Materialien zum BPG ergeben sich keinerlei Hinweise, dass der Gesetzgeber mit der Einräumung der Befugnis an die Landgemeinden zur Schaffung zusätzlicher Nutzungszonen auf dem Gemeindegebiet Ausnahmebewilligungen im Einzelfall nach § 80 BPG generell hätte ausschliessen wollen (vgl. hierzu Ratschlag und Entwurf zu einem Baugesetz vom 7. November 1995 Nr. 8637, S. 80 und 158 FN 15). Entsprechend können auch Abweichungen von Bauvorschriften der Landgemeinden bewilligt werden, wobei gemäss § 80 Abs. 3 und § 25 Abs. 3 BPV der Gemeinderat im konkreten Fall zustimmen muss (Gebhardt/Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 155 f.).

4.4

4.4.1   Im Zusammenhang mit den Aufschüttungen des Terrains entlang der Inzlingerstrasse hat die Baurekurskommission erwogen, dass das architektonische und städtebauliche Argument der Bauherrschaft, mit der beantragten Terrainveränderung werde eine bessere Situation für die geplante Siedlung und deren Einbettung angestrebt, die Ausnahmebewilligung allein nicht zu begründen vermöge. Es bestünden aber besondere Verhältnisse aufgrund der Lage und Beschaffenheit der streitbezogenen Parzelle, die zwar direkt an die Inzlingerstrasse grenze, dabei aber einen unmittelbaren Niveauunterschied aufweise, der im Falle der in Aussicht genommenen Verbreiterung der Inzlingerstrasse dereinst noch augenfälliger würde. Die strikte Anwendung der vorliegend anwendbaren Bestimmungen der Zone 2R würde in der Konsequenz zu einer Bebauung führen, die mit den anzuwendenden Normen nicht befriedigend wäre. Vor diesem Hintergrund sei es unter Beachtung des Ermessensspielraums der Bewilligungsbehörde nachvollziehbar, dass in einer Konstellation wie der vorliegenden eine auf die vorliegenden besonderen Verhältnisse angepasste Lösung angestrebt werde, zumal der Ausnahmebewilligung weder öffentliche noch wesentliche nachbarliche Interessen entgegenstünden. Soweit die Rekurrierenden in diesem Zusammenhang geltend machen würden, dass das Projekt zu massiven Beeinträchtigungen der öffentlichen sowie nachbarlichen Interessen – dies vor allem durch die Zufahrt über den Bockrainweg – führe, würden sie verkennen, dass die Zufahrt über den Bockrainweg und die von ihnen damit behauptete Verletzung öffentlicher und nachbarlicher Interessen nicht Folge der erteilten Ausnahmebewilligung sei und dementsprechend nicht als Grund angeführt werden könne.

4.4.2   Die Rekurrenten wenden gegen die Zulässigkeit der Ausnahmebewilligung ein, dass die Vorinstanz zwar zu Recht festgestellt habe, dass die Argumente einer besseren Situation die geplante Siedlung und deren Einbettung, die mit der beantragten Terrainveränderung einhergehen würde, und die damit verbundenen architektonischen und städtebaulichen Argumente eine Ausnahmebewilligung nicht rechtfertigen würden. Sie erachte jedoch das Argument des Niveauunterschieds zur Inzlingerstrasse, welcher bei einer allfälligen Verbreiterung der Inzlingerstrasse noch augenfälliger würde, als ausreichend für eine Ausnahmebewilligung. Die «in Aussicht gestellte Verbreiterung der Inzlingerstrasse» stelle ein vorgeschobenes Argument der Bauherrschaft dar. Das entsprechende Projekt liege seit den 1950er Jahren in den Schubladen und eine Realisierung stehe wenn überhaupt in weiter Ferne. Zudem sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass eine allfällige Verbreiterung nicht durch die Vorgärten der Häuser erfolgen würde, sondern auf der gegenüberliegenden Strassenseite, wo ein Stück Waldstreifen abgetragen werden könne. Die geplante Strassenverbreiterung könne nicht als wichtiger Grund für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung angesehen werden (Rekursbegründung, Ziff. 33 f.).

4.4.3   Die Rekurrenten geben die vorinstanzlichen Erwägungen nur verkürzt wieder. Die Baurekurskommission hat die von der Bauherrschaft angeführten Gründe für die Terrainveränderungen, insbesondere die bessere Situation der geplanten Siedlung und Einbettung ins Gelände, nicht für sich alleine als wichtigen Grund im Sinne von § 80 Abs. 1 BPG anerkannt («Diese Begründung allein [Hervorhebung hier] vermag eine Ausnahmebewilligung […] nicht zu begründen.»). Sie hat vielmehr auf das Vorliegen besonderer Verhältnisse aufgrund der Lage und Beschaffenheit der streitbezogenen Parzelle verwiesen, die zwar direkt an die Inzlingerstrasse grenze, dabei aber einen unmittelbaren Niveauunterschied aufweise, der bei einer allfälligen Verbreiterung der oberliegenden Strasse noch augenfälliger würde. Die strikte Anwendung der anwendbaren Bestimmungen der Zone 2R würde in der Konsequenz zu einer unbefriedigenden Bebauung führen. Es sei vor diesem Hintergrund nachvollziehbar, dass aufgrund der vorliegenden besonderen Verhältnisse eine angepasste Lösung angestrebt werde (angefochtener Entscheid, E. 47). Dass das Baugrundstück aufgrund seiner Beschaffenheit Besonderheiten aufweist, die eine sinnvolle Überbauung erschweren, weshalb eine angepasste Lösung angestrebt wird, bestreiten die Rekurrenten nicht. Dass die Terrainanpassungen ausschliesslich im Interesse der Bauherrschaft ist, führt entgegen der Auffassung der Rekurrenten nicht dazu, dass das Vorliegen von wichtigen Gründen zu verneinen wäre. Sowohl Interessen des Bauherrn wie auch öffentliche oder nachbarliche Interessen können eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen (Geb-hardt/Meyer/Nertz/Piolino, a.a.O., S. 156). Entgegenstehende öffentliche oder nachbarliche Interessen tragen die Rekurrenten nicht vor und sind auch nicht ersichtlich.

5.

5.1      Strittig sind weiter die Wand- und Firsthöhen der projektierten Gebäude. Gemäss § 1 Abs. 1 lit. d ZR beträgt die zulässige Wandhöhe bei eingeschossigen Bauten höchstens 4,5 m, bei zweigeschossigen Bauten höchstens 7,2 m. Die entsprechenden Firsthöhen betragen höchstens 9,0 m und 11,0 m.

5.2      Mit dem angefochtenen Entscheid hat die Baurekurskommission zunächst erwogen, dass die Rekurrierenden den Beurteilungsgegenstand ihrer Rüge bezüglich der zulässigen Wand- und Firsthöhe mit ihrem Verweis in ihrer Rekursbegründung auf die Berechnungsweise bei «diversen Häusern», mit welchem in Klammern lediglich beispielhaft die Häuser Bockrainweg 2j/k und 4d/e genannt worden seien, nicht rechtsgenüglich bezeichnet hätten. Deshalb könne die Frage nach der korrekten Berechnung der Wand- bzw. Firsthöhe einzig hinsichtlich der in Klammer genannten Gebäude Bockrainweg 2j/k und 4d/e beurteilt werden (angefochtener Entscheid, E. 58). Diesbezüglich hat die Vorinstanz zuerst auf die Regelung von § 24 Abs. 1 BPG verwiesen (E. 60). Nach dieser Bestimmung werde die Wandhöhe in der Regel von der Baulinie oder, wenn die Höhe der Baulinie nicht festgelegt sei, von der Strassenlinie aus gemessen. An Strassen ohne Linien sei die Höhe der Strasse an der Grundstücksgrenze massgebend. Zu beachten sei vorliegend indessen zunächst § 24 Abs. 2 BPG, wonach die Wandhöhe vom natürlichen oder abgegrabenen Boden an der höher liegenden Hauptfassade gemessen werde, wenn (a) der natürliche oder abgegrabene Boden mehr als einen Meter über oder unter der im Regelfall massgebenden Linie liege und (b) wenn in einem Abstand von 3 m oder mehr zu dieser Linie gebaut werde. Diesen Bestimmungen habe das BGI den Messpunkt für die Bestimmung der zulässigen Gebäudewandhöhe an der Ostfassade bei der Kote 0.00 (Höhe +305.80) angesetzt und vom abgegrabenen Terrain und nicht, wie von den Rekurrierenden behauptet, vom aufgeschütteten Terrain aus gemessen. Dieser Einschätzung folgend wäre die zulässige Wandhöhe von 7,20 m eingehalten. Bei den Liegenschaften Bockrainweg 2j/k müsse aber – so die Baurekurskommission weiter (dazu und zum Folgenden E. 61) – entgegen den Messungen des Beschwerdegegnerin nicht die Ost-, sondern vielmehr die Nordfassade zur korrekten Berechnung herangezogen werden, handle es sich doch bei dieser um die gemäss § 24 Abs. 2 BPG massgebende «höher liegende Hauptfassade». Hinsichtlich dieser für die Berechnung massgebenden Nordfassade gelte es allerdings festzustellen, dass das gewachsene Terrain nicht über die gesamte Fassadenfront auf der gleichen Höhe verlaufe, was auch der Grund für die geplanten Aufschüttungen sei. Dies führe hinsichtlich der vorliegend vorzunehmenden Berechnungsweise zur Anwendung von § 24 Abs. 4 in Verbindung mit § 24 Abs. 2 BPG. Gemäss § 24 Abs. 4 BPG werde die Wandhöhe von einer waagrechten Linie aus gemessen, die um die Hälfte der grössten Höhendifferenz, höchstens aber 1 m über dem tiefsten Punkt liege, wenn die Höhe der massgebenden Linie, wie vorliegend, nicht überall gleich sei. Ausgehend vom gewachsenen Terrain sei folglich die Differenz zwischen dem tiefsten und dem höchsten Punkt zu halbieren und entsprechend die Wandhöhe von diesem massgeblichen Punkt aus zu messen. Gestützt darauf sei mit den Rekurrierenden zu folgern, dass die Wandhöhe des vorliegend beispielhaft beurteilten Gebäudes Bockrainweg 2j/k nicht korrekt vermasst worden sei. Wende man die massgebenden Vorgaben von § 24 Abs. 4 BPG auf den vorliegenden Fall an, so sei festzustellen, dass das Gebäude Bockrainweg 2j/k die zulässige Wandhöhe jedenfalls leicht überschreite, womit sich das Projekt in diesem Umfang als nicht bewilligungsfähig erweise. Gleiches gelte unter Anwendung des Dargelegten auch für das Gebäude Bockrainweg 4d/e. Der Rekurs sei somit in diesem Punkt gutzuheissen. Das Projekt müsste dementsprechend angepasst werden.

5.3

5.3.1   Die Rekurrenten rügen im vorliegenden Zusammenhang, dass die Vorinstanz ihre Prüfungspflicht durch eine formale Spitzfindigkeit unhaltbar eingeschränkt habe. Die Baurekurskommission habe ihre Überprüfung auf die Gebäude Bockrainweg 2j/k und 4d/e beschränkt und in Bezug auf die übrigen Häuser eine Prüfung abgelehnt, da der Begriff «diverse Häuser» zu wenig spezifiziert sei. Sowohl ihr Rekurs wie auch ihre erste Einsprache hätten ausdrücklich sämtliche Gebäude beanstandet. Die beispielhafte Nennung einzelner Häuser ändere nichts am Gesamtzusammenhang der umfassenden Rüge, die die systematische Verletzung der Zonenordnung bei allen Häusern geltend mache. Es habe kein Anlass bestanden, die Prüfung auf lediglich zwei Gebäude zu beschränken. Die Behörden wären gemäss § 5 Abs. 2 BRKG vielmehr verpflichtet gewesen, den Sachverhalt von Amtes wegen zu prüfen, da das Bau- und Gastgewerbeinspektorat den Messfehler systematisch begangen habe (Rekursbegründung, Ziff. 45 ff.).

5.3.2   Den Rekurrenten kann in ihren Vorbringen nicht gefolgt werden. Sie beziehen sich auf ihre Ausführungen in den Ziff. 17 und 27 ihrer Rekursbegründung im vorinstanzlichen Verfahren. Darin hatten sie zunächst ausgeführt, «materiell sind bei sämtlichen Häusern der Überbauung Überschreitungen von § 1 lit. e und f ZR auszumachen, nicht nur bei der Häuserreihe direkt an der Inzlingerstrasse. So wird bei allen 12 Doppeleinfamilienhäusern in der zweiten und dritten Reihe (Bockrainweg 4 und 4a-k) die Maximalhöhe der sichtbaren Wände des Untergeschosses [...] überschritten.» Diese Rügen beziehen sich offensichtlich nicht auf die Wandund Firsthöhen gemäss § 1 lit. d ZR, sondern vielmehr auf die Regelungen in § 1 lit. e und f ZR bezüglich der Höhe des Erdgeschossfussbodens bei zweigeschossigen Häusern und der Höhe von Stützmauern, Auffüllungen und Abgrabungen. Aus ihren Ausführungen in Ziff. 17 ihrer vorinstanzlichen Rekursbegründungen können die Rekurrenten daher nichts zur Konkretisierung ihrer Rügen bezüglich der Wand- und Firsthöhen ableiten. Diese finden sich allein in Ziff. 27 ihrer vorinstanzlichen Rekursbegründung. Dort wurde ausgeführt, «in den Plänen der Bauherrschaft wird jedoch bei diversen Häusern (z.B. beim Haus Bockrainweg 2j/k, 4d/e) die zulässige Wand- und Firsthöhe vom aufgeschütteten Terrain aus gemessen». Damit bezog sich die Rüge der Überschreitung der Wand- und Firsthöhen im Unterschied zu den Rügen in Ziff. 17 explizit nicht auf «sämtliche Häuser der Überbauung», sondern bloss auf «diverse Häuser», von denen bloss zwei konkret bezeichnet wurden. Vor diesem Hintergrund ist es in Anwendung des Rügeprinzips (vorne E. 3.1.3) nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Verletzung der Bestimmungen über die zulässige Wand- und Firsthöhe nur mit Bezug auf die beiden konkret bezeichneten Doppeleinfamilienhäuser geprüft hat. Es war nicht Sache der Vorinstanz, nicht näher konkretisierte Rügen weiter zu klären.

5.3.3   Weiter werfen die Rekurrenten der Vorinstanz vor, weder die Kniestockhöhe noch den Lichteinfallswinkel der Gebäude geprüft zu haben (Rekursbegründung, Ziff. 49 ff.). Diese Rügen sind von den Rekurrenten weder mit der Rekursbegründung im Verfahren vor der Baurekurskommission noch mit der Einsprache im Verfahren vor dem BGI erhoben worden. Darauf war und ist daher sowohl in Anwendung des Rügeprinzips wie auch im Einklang mit § 92 Abs. 2 BPG nicht einzutreten.

6.

6.1      Die verkehrsmässige Erschliessung der Bauparzelle hat im angefochtenen Entscheid nicht nur Gegenstand der Frage nach der Bindungswirkung des Vorentscheids gebildet. Mit Bezug auf die von den Rekurrierenden bevorzugte Erschliessung über die Inzlingerstrasse, welche von den Behörden im Vorentscheid als ebenfalls möglich erachtet worden war, hat die Baurekurskommission darüber hinaus ausgeführt, dass sich diese als geradezu die klar bessere Variante erweisen und sich folglich geradezu aufdrängen müsste, um unter Umständen der als möglich erachteten projektierten Erschliessung über den Bockrainweg die Bewilligung im vorliegenden Verfahren versagen zu können (angefochtener Entscheid, E. 14). Im Anschluss hieran ist sie zum Schluss gekommen, dass die Rekurrierenden dies nicht darzulegen vermöchten (dazu und zum Folgenden, E. 69). Weder die Argumente von Mehrverkehr und zusätzlichem Suchverkehr auf dem Bockrainweg noch die befürchteten kritischen Strassenverhältnisse im Winter liessen die Erschliessung über die Inzlingerstrasse als geradezu notwendig erscheinen, ebenso wenig Gründe der Luftreinhaltung und Verkehrsberuhigung. Rechtsprechungsgemäss könne keine perfekte bzw. keine Zufahrt verlangt werden, welche den Idealvorstellungen entsprechen müsse. Vielmehr genüge im Sinne einer Minimalanforderung eine Zufahrt, welche die Benützerinnen und Benützer der Baute und die übrigen Nutzerinnen und Nutzer öffentlicher Strassen keinen übermässigen Gefahren aussetze. Dass diese Voraussetzung vorliegend erfüllt werde, sei bereits im Rahmen des Vorentscheids und der dortigen Prüfung und darauf gestützten Feststellung, es sei eine Erschliessung über den Bockrainweg möglich und zulässig, abschliessend festgestellt worden.

6.2      Soweit die Rekurrenten im vorliegenden Zusammenhang in längeren Ausführungen (Rekursbegründung, E. 54 ff.) auf die fehlende Bindungswirkung des Vorentscheids zurückkommen, können sie nach dem unter E. 2 oben Gesagten nicht mehr gehört werden. Insbesondere können sie nicht mehr einwenden, im Rahmen des Generellen Baubegehrens sei die Zweckmässigkeit der Erschliessung über den Bockrainweg insgesamt nicht hinreichend geprüft werden. Die einsprechenden Anwohnerinnen und Anwohner, darunter die beiden Rekurrenten des vorliegenden Verfahrens, haben den Vorentscheid damals unangefochten in Rechtskraft erwachsen lassen. Darauf kann hier nicht mehr zurückgekommen werden. Vorliegend stellt sich bloss noch die Frage, ob die von den Rekurrenten angeführten Argumente eine Erschliessung über die Inzlingerstrasse als geradezu notwendig erscheinen lassen (angefochtener Entscheid, E. 69). Diesbezüglich bringen die Rekurrenten vor, bei der geplanten Zufahrt über den Bockrainweg liege eine komplexe Erschliessungssituation vor. Es würden zahlreiche sicherheitsrelevante Risiken vorliegen. Das Gelände weise ein erhebliches Gefälle, eine enge Kurvenlage und eingeschränkte Sichtverhältnisse auf. Ausserdem würden dort Fussgänger, namentlich Betagte und Kinder, gefährdet. Schliesslich gebe es nur bedingt einen funktionierenden Winterdienst (Rekursbegründung, Ziff. 74 f.). Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die topographischen Verhältnisse für eine Zufahrt am geplanten Ort für Verkehrsteilnehmer anspruchsvoll sind. Dies würde jedoch, namentlich was die Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt angeht, auch für eine Zufahrt über die Inzlingerstrasse gelten. Im Übrigen darf, wie die Vorinstanz zu Recht bemerkt hat (Rekursbegründung, Ziff. 69 a.E.), davon ausgegangen werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner der Überbauung bei der Ein- und Ausfahrt die gängigen Verkehrsregeln beachten werden, insbesondere ihre Geschwindigkeit an die Sichtverhältnisse anpassen und den anderen Verkehrsteilnehmern mit erhöhter Wachsamkeit begegnen werden. Angesichts der bekanntermassen milden Winter in den hiesigen Breitengraden ist nur mit wenigen Tagen zu rechnen, an denen ein Winterdienst notwendig ist. Es wird der Gemeinde Riehen obliegen, an diesen Tagen mit Blick auf die Erhöhung der Fahrtenzahlen für einen genügenden Winterdienst zu sorgen. Die angeführten Argumente der Rekurrenten sind somit nicht geeignet darzutun, dass sich eine Erschliessung der Überbauung über die Inzlingerstrasse im Vergleich zu einer Zufahrt über den Bockrainweg geradezu aufdrängen würde.

7.

7.1      Strittig ist ferner der durch das Bauvorhaben verursachte Eingriff in die Naturwerte. Die Baurekurskommission hat hierzu zunächst mit Blick auf § 92 Abs. 2 BPG erwogen, dass die Rekurrenten in der Einsprache vor dem BGI zwar nicht vertieft auf die Thematik der Naturwerte eingegangen seien. Immerhin sei aber die geplante Fällung der Trauerweide angesprochen worden, welche im weitesten Sinne auch mit der Bilanzierung der Naturwerte in Verbindung zu bringen sei. Sie hat daher die vorgebrachten Rügen im Zusammenhang mit den Naturwerten materiell beurteilt (angefochtener Entscheid, E. 93). Die Baurekurskommission hat dabei erkannt, dass die Naturwertbilanz gemäss der Bilanzierung der Naturwerte durch den beigezogenen Experten vom 21. September 2022 im Vergleich mit der im generellen Baubewilligungsverfahren als grundsätzlich bewilligungsfähig eingestuften Variante B der Überbauung mit diversen Verbesserungen optimiert worden sei. Sie hat darauf hingewiesen, dass grössere Naturschonflächen am weniger nutzungsexponierten Hangfuss und an den Arealrändern lokalisiert, eine Verbindung der Teilflächen über Saumstrukturen erfolgen und Bestandesflächen mit wertvoller Magervegetation erhalten würden. Weiter hat die Vorinstanz auf den Erhalt zusätzlicher Bestandesbäume (neu acht, gegenüber fünf Bäumen noch im generellen Baubewilligungsverfahren), die Pflanzung von vier grosskronigen und neun mittelkronigen Bäumen (gegenüber je vier neuen mittel- und grosskronigen Bäumen im generellen Baubewilligungsverfahren), eine konsequente Berücksichtigung ökologisch wertvoller einheimischer Baumarten bei der Neubepflanzung und die Pflanzung je eines kleinen ökologisch wertvollen heimischen Obstbaumes pro Parzelle hingewiesen. Ausserdem sollten Wildhecken aus standortheimischen Sträuchern zwischen den Parzellen der Vernetzungskultur dienen. Damit würden die Beeinträchtigungen bestehender Naturwerte nach Einschätzung der Fachbehörden auf das bestmögliche Mass reduziert. Wichtige Naturwerte wie die bestehende Baumgruppe im Südosten und wertvolle Rasenflächen würden teilweise erhalten werden. Die vorgesehenen Ersatzmassnahmen für den Verlust nicht zu erhaltender Naturwerte seien ausgewiesen und durch die Fachbehörden als angemessen erachtet (E. 94). Insgesamt würden diese Massnahmen – so die Baurekurskommission weiter (E. 95) – einen angemessenen Ersatz darstellen, woran auch die nunmehr vorgesehene Fällung der Trauerweide nichts ändere. Es handle sich zwar um den zweitwertvollsten Baum auf der nicht im Baumschutzgebiet liegenden Parzelle. Der Baum sei aber mittlerweile rund 70 Jahre alt und müsste nach Expertenmeinung geschnitten werden, was zur Reduktion seiner Stabilität führen würde. Aufgrund ihres hohen Alters dürfte zudem auch ihr Bestand in Frage gestellt werden, würden Trauerweiden doch in der Regel rund 80 bis 100 Jahre alt. Für einen Erhalt des Baumes müssten seine breitausholenden Wurzeln geschützt werden, womit einzelne der projektierten Liegenschaften nicht realisiert werden könnten, was angesichts des hohen Alters der Trauerweide als unverhältnismässige Massnahme einzustufen wäre.

7.2      Die Rekurrenten wenden hiergegen ein, dass der Verlust dieses ökologisch bedeutsamen Einzelbaums weder sachlich gerechtfertigt noch durch Ersatzmass-nahmen kompensierbar sei. Er widerspreche § 9 Abs. 1 des Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG, SG 789.100). Der Baum befinde sich in der Peripherie der geplanten Überbauung und hätte bei entsprechender baulicher Rücksichtnahme erhalten werden können. Sie machen geltend, dass die Versetzung des Baukörpers nach Norden technisch umsetzbar gewesen wäre und den Erhalt des Baumes ermöglicht hätte. Die Ersatzmassnahmen seien nicht gleichwertig. Die Argumentation, dass das Alter, die Vitalität und der Standort gegen den Erhalt der Trauerweide sprächen, sei spekulativ und nicht mit einer fundierten technischen Dokumentation belegt (Rekursbegründung, Ziff. 95 ff.).

7.3      Den Rekurrenten kann in ihren Vorbringen nicht gefolgt werden. Der baumschutzrechtlichen Beurteilung der beantragten Fällungen und Ersatzmassnahmen ist durch die Fachbehörde der Gemeinde Riehen zugestimmt worden. Die Einschätzung der Lebenserwartung und Vitalität des Baumes erfolgte im vorinstanzlichen Verfahren unter Mitwirkung einer Expertin für Naturschutz als Fachrichterin. Die Rekurrenten begnügen sich mit der appellatorischen Kritik, dass die Einschätzung spekulativ sei, ohne Anhaltspunkte zu nennen, weshalb von dieser fachlichen Beurteilung abgewichen werden müsste. Die Rekurrenten haben ihrer Rekursbegründung Bilder von der Trauerweide in ausgeblühter Erscheinung beigefügt, welche die Vitalität des Baumes belegen sollen. Ihnen widerspricht jedoch der heutige Augenschein, an welchem verschiedene massive Astabbrüche älteren und neueren Datums festgestellt werden mussten. Die Beurteilung der durchschnittlichen Lebenserwartung einer Trauerweide entspricht im Übrigen auch diversen Quellen im Internet (vgl. etwa https://www.gartenjournal.net/trauerweide-alter; https://baumfreunde.org/FinBa/salix-alba-tristis; https://www.schreiner-seiten.de/holzarten/weide.php [alle zuletzt besucht am 12. Februar 2026]). Der standortbedingte einseitige Wuchs und die notwendigen Baumpflegearbeiten sind im Bericht der E____ AG vom 5. Juli 2022 dokumentiert. Unerfindlich erscheint, wie die Anordnung der Gebäude verschoben werden sollte, ohne dass eine erhebliche Reduktion des Wohnraumangebots erfolgen würde. Wie dem Bericht der E____ AG vom 5. Juli 2022 entnommen werden kann, fanden sich bei den Sondierungen noch in ca. 5,5 m Entfernung zum Stamm viele Starkwurzeln, deren Kappung nicht ohne eine erhebliche Schädigung und nachhaltige Beeinträchtigung des Baumes einherginge.

8.

Strittig ist schliesslich die gute Gesamtwirkung der geplanten Überbauung.

8.1      Nach § 58 Abs. 1 BPG sind Bauten, Anlagen, Reklamen, Aufschriften und Bemalungen mit Bezug auf die Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Diese sogenannte positive ästhetische Generalklausel, welche einen strengen Massstab an die Gestaltung eines Bauprojektes stellt (vgl. Ruch, Aus der Rekurspraxis zum baselstädtischen Raumplanungs- und Baurecht, in: BJM 1990 S. 1 ff., 36), will gewährleisten, dass mit dem zu beurteilenden Bauvorhaben unter Einbezug der Umgebung eine optisch gute Lösung erreicht wird. Dabei ist nicht einfach auf ein beliebiges, subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Beachtlich ist aber auch nicht ausschliesslich die Einschätzung von Fachleuten wie Architekten oder Stadtplanern. Massstab bilden neben den Fachmeinungen vielmehr auch diejenigen Anschauungen, welche in weiten Kreisen der Bevölkerung verbreitet sind. Somit muss ein Ausgleich zwischen architektonischer und städtebaulicher Erkenntnis einerseits und publikumsgängiger Meinung andererseits gesucht werden (statt vieler VGE VD.2020.170 vom 9. November 2021 E. 4.2.1, VD.2019.136 vom 14. Oktober 2020 E. 3.3.4 und VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.1, je mit Hinweisen).

Mit dem Entstehen einer guten Gesamtwirkung verwendet § 58 Abs. 1 BPG als Parameter für die Erteilung einer Baubewilligung einen unbestimmten Rechtsbegriff (vgl. dazu VGE VD.2023.161 vom 22. März 2024 und VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.1.3, je mit weiteren Hinweisen). Zwar ist es grundsätzlich Aufgabe der Gerichte, derartige unbestimmte Gesetzesbegriffe im Einzelfall auszulegen und zu konkretisieren. Ergibt aber die Gesetzesauslegung, dass der Gesetzgeber der Verwaltung mit der offenen Normierung eine gerichtlich zu respektierende Entscheidungsbefugnis hat einräumen wollen und dies mit der Verfassung vereinbar ist, so darf und muss das Gericht seine Kognition entsprechend einschränken (BGE 127 II 184 E. 5a S. 190 ff. mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht auferlegt sich denn auch praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung bei der Anwendung und Auslegung von Gesetzesnormen, welche unbestimmte Rechtsbegriffe enthalten, und trägt so dem Beurteilungsspielraum und der besonderen Sachkenntnis der Verwaltungsbehörden Rechnung, ohne freilich auf eine blosse Willkürprüfung beschränkt zu sein. Dabei ist aber nicht schematisch vorzugehen. So hängt das Mass der vom Verwaltungsgericht geübten Zurückhaltung zum einen davon ab, in welchem Umfang für die Anwendung der fraglichen Norm auf den konkreten Sachverhalt bestimmte Fachkenntnisse erforderlich sind. Die richterliche Zurückhaltung wird daher beispielsweise bei der Beurteilung von Bestimmungen technischer oder medizinischer Natur regelmässig grösser ausfallen als etwa bei der Behandlung ästhetischer Fragen (statt vieler VGE VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.2 und VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.1.2 mit weiteren Hinweisen). Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung im Falle eines zonenkonformen Bauprojekts findet im Übrigen § 58 BPG nur eingeschränkte Anwendung. Denn mit der Zuweisung eines Gebiets in eine bestimmte Bauzone trifft der Gesetzgeber die Entscheidung, dass die dort befindlichen Grundstücke generell so bebaut werden dürfen, wie es den für diese Zone augestellten Vorschriften entspricht. Es bleibt daneben nur wenig Raum für die Abweisung von zonenkonformen Bauvorhaben aufgrund ästhetischer Kriterien (VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.2.1 und VD.2015.28 vom 22. September 2019 E. 3.3.1, je mit weiteren Hinweisen).

8.2      Die Baurekurskommission hat zunächst erwogen, es sei grundsätzlich davon auszugehen, dass potenzielle Eingriffsmöglichkeiten in das Eigentum wie die Volumetrie und die Ausnützungsziffern als solche in der Zonenordnung zunächst einmal abschliessend geregelt seien. Diese schliesse aber einen weiteren, zusätzlichen Eingriff in ebendiese Regelungsbereiche gestützt auf § 58 BPG nicht zum vornherein aus, da der Ästhetikklausel mit dem Erfordernis der guten Gesamtwirkung eigenständige Bedeutung zukomme. Das Verwaltungsgericht halte jedoch fest, dass aus Verhältnismässigkeitsüberlegungen heraus die ästhetischen Anforderungen nicht derart hoch gesteckt werden dürften, dass bei der Beurteilung eines Projekts nur die allerbeste von verschiedenen möglichen Lösungen zulässig wäre. Vielmehr bleibe der Bauherrschaft eine gewisse, aus dem Eigentum fliessende Gestaltungsfreiheit erhalten. Ein Eingriff rechtfertige sich nur dann und nur soweit, als es für eine gute – aber eben nicht die denkbar beste – Gesamtwirkung vonnöten sei. Grenze eines stadtbildschützerisch motivierten Eingriffs in eine zonenkonforme Bauweise liege jedenfalls dort, wo etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Habe der Gesetzgeber zum Beispiel eine bestimmte Geschosszahl zugelassen, ginge es nicht an, generell ein Geschoss weniger zu bewilligen mit der Begründung, nur dadurch würde der fraglichen Vorschrift Genüge getan. Die Frage, ob eine gute Gesamtwirkung erzielt werde, sei im Einzelfall anhand der konkreten Verhältnisse zu prüfen (angefochtener Entscheid, E. 99).

In der Zone 2R seien – so die Baurekurskommission weiter (E. 100) – gemäss § 1 Abs. 1 lit. a ZR und den §§ 10 und 11 BPG zwei oberirdische Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig. Dachgeschosse und Untergeschosse seien nicht relevant für die Geschossigkeit im Sinne der überbaubaren Fläche in der Zone 2R. Dies gelte jedenfalls dann, wenn das Dachgeschoss mindestens auf der Strassen- und auf der Hofseite hinter das oberste Vollgeschoss zurückgesetzt (Attikageschosse) oder mit höchstens 1,4 m hohen Kniestöcken angelegt werde. Relevant für die Geschossigkeit im Sinne der überbaubaren Fläche in der Zone 2R und anrechenbar an die zonenrechtliche Grundordnung seien nur Vollgeschosse als oberirdische Geschosse. Ein Geschoss gelte als oberirdisch, wenn der Boden des darüber liegenden Geschosses mehr als 1,5 m über dem Messpunkt für die Wandhöhe liege (§ 10 BPG). Der Messpunkt für die Wandhöhe bestimme sich nach § 24 BPG. Die Wandhöhe werde in der Regel von der Baulinie aus gemessen (Abs. 1).

Vorliegend seien die projektierten Baukörper zonenkonform. Dem stehe auch die Ausnahmebewilligung für die Terrainveränderungen für die Liegenschaften direkt an der Inzlingerstrasse nicht entgegen (E. 101). Die Bebauung mit Doppeleinfamilienhäusern könne vorliegend nicht mehr in Frage gestellt werden, da die Frage, ob die Bebauungsvariante A mit 37 Einheiten bzw. die Bebauungsvariante B mit 34 Einheiten unter Berücksichtigung der städtebaulichen Setzung bewilligt werde könne, seinerzeit im generellen Baubewilligungsverfahren durch die Ortsbildkommission Riehen dahingehend beantwortet worden sei, dass eine Neubebauung des Areals mit Doppeleinfamilien-häusern grundsätzlich möglich sei. Auch wenn das konkrete Projekt dabei noch nicht abschliessend habe beurteilt werden können, sei der Grundsatz, wonach die Bebau-ung mit Doppeleinfamilienhäusern möglich ist, bereits im generellen Baubewilligungsverfahren festgehalten worden.

Der Verneinung einer guten Gesamtwirkung durch die Rekurrierenden könne mit der Beurteilung der zuständigen Stadtbildkommission nicht gefolgt werden. Die Setzung der Baukörper in der projektierten Form möge insbesondere mit Blick auf die direkt an die Inzlingerstrasse anliegende Reihe von Doppeleinfamilienhäusern auf den ersten Blick schematisch wirken. Dank der in Entsprechung der Vorgaben der Zone 2R aufgelockerten Bebauungsweise sowie der versetzten Platzierung der einzelnen Doppel-einfamilienhäuser werde diese Struktur indessen aufgeweicht und lasse auch nicht den Eindruck städtischen Charakters entstehen. Mit der gewählten Bepflanzung von Wildhecken zwischen den einzelnen Gebäudeeinheiten vermöge zwar keine parkähnliche, den heutigen Verhältnissen entsprechende Landschaft entstehen. Dem Projekt könne aber die gute Gesamtwirkung nicht abgesprochen werden (E. 103).

Auch die projektierte Wandhöhe bzw. die Geschossigkeit vermöge den ästhetischen Vorgaben einer Überbauung gemäss der Zone 2R nicht zu widersprechen. Ausgehend von der gesetzlichen Bestimmung sei vorliegend eine Bebauung mit einem aus dem Boden ragenden Sockelgeschoss, darüber liegend zwei Vollgeschossen sowie einem Dachgeschoss erlaubt. Die gewählte Projektierung der Gebäudekörper entspreche diesen Vorgaben, auch wenn ausweislich der Pläne rein optisch der Eindruck entstehen könnte, es handle sich um drei Vollgeschosse. Mit dem Einwand mangelnder ästhetischer Bewilligungsfähigkeit vermöge diese, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Bebauung nicht pauschal als nicht zulässig eingestuft zu werden. Zu diesem Zweck müsste vielmehr hinlänglich dargelegt werden, inwiefern die projektierte Bebauung im konkreten Fall den ästhetischen Anforderungen nicht zu genügen vermöge, was von den Rekurrierenden indessen nicht gemacht werde. Der Vollständigkeit halber sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Sockelgeschosse der direkt an die Inzlingerstrasse grenzenden Gebäudeeinheiten gestützt auf die Ausnahmebewilligung das zonenrechtlich vorgesehene Mass übersteigen würden. Nachdem indessen die Erteilung der Ausnahmebewilligung als rechtmässig beurteilt worden sei, vermöge auch dieser Umstand der ästhetischen Bewilligungsfähigkeit des Gesamtvorhabens nicht entgegenzustehen (E. 104).

8.3      Mit ihrem Rekurs rügen die Rekurrenten zunächst, dass aufgrund einer fehlenden Visualisierung aus Süden und fehlenden Bauplänen eine objektive Beurteilung der guten Gesamtwirkung nicht möglich sei (Rekursbegründung, Ziff. 105). Inhaltlich halten sie an ihrem Einwand fest, die siedlungsartige, gedrängte Struktur widerspreche dem Charakter der Zone 2R. Auch wenn die Baukörper formal den Vorschriften entsprechen würden, müsse die optische Wirkung der dreigeschossig erscheinenden Baukörper überprüft werden, wenn sie eine schlechte städtebauliche Wirkung entfalten würden (Ziff. 106). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung könne das Erfordernis einer guten Gesamtwirkung nicht ausser Kraft setzen (Ziff. 107). Weiter bestreiten die Rekurrenten eine Bindungswirkung des Vorentscheids, da das nun eingereichte Projekt erheblich von den Varianten im generellen Baubewilligungsverfahren abweichen würde. Schliesslich verweisen sie auf eine kritische Stellungnahme der Ortsbildkommission vom 25. Oktober 2018, welche auf erhebliche Mängel hinsichtlich der Einbettung in die Topografie, der schematischen Setzung und der städtebaulichen Qualität hingewiesen und feststellt habe, dass eine Ausnahmebewilligung daher «zum jetzigen Zeitpunkt nicht erteilbar» sei. Die Bewilligung sei hinsichtlich der städtebaulichen Wirkung aufzuheben, da das Projekt nicht den Anforderungen gemäss § 58 BPG und der Zielsetzung der Zone 2R entspreche (Ziff. 108).

8.4

8.4.1   Mit den Rekurrenten ist zwar festzuhalten, dass in den Akten eine Gesamtansicht der geplanten Bebauung, namentlich aus südlicher Richtung, fehlt. In den Akten finden sich aber sowohl genaue Lagepläne der projektierten Gebäude wie auch Fassadenansichten der einzelnen Gebäude von der Nord-(Hang-), West-, Süd-(Tal-) und von der Ostseite. Hinzu kommen die Pläne Geländeschnitte längs und Geländeschnitte quer, welche die Aufstellung der einzelnen Gebäude in ihren Reihen wie auch im Hang im Gelände veranschaulichen. Auf dieser Grundlage konnte und kann eine Beurteilung der Gesamtwirkung der Überbauung durchaus auch ohne Visualisierung erfolgen.

8.4.2   Die Baurekurskommission hat ihre Beurteilung der Gesamtwirkung der Überbauung einlässlich und fundiert begründet (angefochtener Entscheid, E. 96 ff.). Darauf kann hier vollumfänglich verwiesen werden, umso mehr als die Baurekurskommission, wie sie mit ihrer Vernehmlassung (S. 4) auch ausführt, sie unter Beizug eines Experten für Stadtbildschutz vorgenommen hat. Was die Rekurrenten hiergegen einwenden, lässt keine andere Einschätzung zu. Entgegen ihrer Behauptung kommt der Zone 2R kein Charakter einer «aufgelockerten, parkartigen Bebauung» (Rekursbegründung, Ziff. 105) zu. Die Zone 2R ist ausdrücklich und ausschliesslich für Einund Zweifamilienhäuser, wie sie vorliegend geplant sind, vorgesehen (§ 1 lit. c ZR). Der Planungsbericht zur Zonenplanrevision Riehen spricht zwar von einer im Vergleich zur Zone 2a lockereren Bebauungsstruktur der Zone 2R (S. 17). Von parkartigen Bebauungsstrukturen in der Zone 2R war im Rahmen der damaligen Zonenplanrevision aber nicht die Rede, umso mehr als solch offenräumige Bebauungen nicht mit dem raumplanungsrechtlich vorgegebenen Ziel der inneren baulichen Verdichtung zu vereinbaren wäre (vgl. Planungsbericht zur Zonenplanrevision Riehen, S. 8). Die Bebauung des hanglagigen Baugrundstücks mit Doppeleinfamilienhäusern kann, nachdem dies mit dem Generellen Vorentscheid vom 29. Mai 2019 in grundsätzlicher Weise schon bejaht worden war, aufgrund dessen Bindungswirkung heute nicht mehr grundsätzlich in Frage gestellt werden. Eine weitergehende Bindungswirkung des Vorentscheids hat die Vor-instanz zur Recht jedoch nicht angenommen (angefochtener Entscheid, E. 102). Die für die Beurteilung miteinbezogene Ortsbildkommission hat mangels Bindungswirkung des Vorentscheids das Bauvorhaben neu beurteilt und, wie dem Bauentscheid entnommen werden kann (Ziff. 249), dem vorliegenden Baubegehren zugestimmt. Sie hat festgestellt, «durch die Terrainveränderung (Aufschüttung) werden die neuen Wohnbauten harmonisch im Quartier eingebettet, was die Gesamtwirkung deutlich verbessert». Damit wird deutlich, wieso die Ortsbildkommission, welche dem Projekt im Generellen Baubewilligungsverfahren noch kritisch gegenübergestanden war, keinen Anlass mehr hatte, das Bauvorhaben unter dem Aspekt der guten Gesamtwirkung zu beanstanden. Es sind gerade diese – notabene mit einer Ausnahmebewilligung genehmigten – Terrainaufschüttungen, welche zu einer besseren Einbettung des Vorhabens ins Quartier und damit zu einer Verbesserung der Gesamtwirkung geführt haben. Es deshalb nicht einzusehen, warum diese Verbesserung, welche dank der Ausnahmebewilligung erzielt wird, nicht berücksichtigt werden soll, wie die Rekurrenten mit ihrem Einwand insinuieren, «Ausnahmebewilligungen können die grundsätzlichen Anforderungen an die gute Gesamtwirkung nicht ausser Kraft setzen» (Rekursbegründung, Ziff. 107). Im Übrigen kann auf die Zonenkonformität des Bauvorhabens verwiesen werden, welche die Vorinstanz einlässlich behandelt hat. Namentlich hat sie ausgeführt, dass in der Zone 2R Bebauungen mit einem aus dem Boden ragenden Sockelgeschoss, darüber liegend zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss erlaubt sind (angefochtener Entscheid, E. 100 und 104). Damit setzen sich die Rekurrenten in ihrem Rekurs nicht näher auseinander. Sie behaupten lediglich, dass die Baukörper sich aus südlicher Sicht «als klar dreigeschossig» präsentierten (Rekursbegründung, Ziff. 105). Die talseitige Fassadengestaltung mit den Ausgängen aus dem Sockelgeschoss wie auch die seitliche Fassadengestaltung im Osten und Westen mit den das Sockelgeschoss und das erste Vollgeschoss verbindenden Fenstern mögen zwar auffallen. Solange diese originelle Gestaltung der Baukörper sich im Rahmen der für die Zone 2R geltenden Bauvorschriften bewegt, steht dies in Achtung der aus der Eigentumsfreiheit fliessenden Gestaltungsfreiheit der Bauherrschaft einer guten Gesamtwirkung nicht entgegen. Unter diesen Umständen kann dem Bauprojekt die gute Gesamtwirkung nicht abgesprochen werden, umso mehr als es sich um ein zonenkonformes Vorhaben handelt, womit für eine Abweisung unter ästhetischen Gesichtspunkten ohnehin nur wenig Spielraum bleibt (oben E. 8.1).

9.

Nach dem Gesagten ist der vorliegende Rekurs abzuweisen. Gemäss diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Rekurrenten die Kosten der Rekursverfahren von CHF 2'500.– in solidarischer Verbindung (§ 30 Abs. 1 VRPG). Ausserdem wird ihnen ebenfalls in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung zugunsten der Beigeladenen auferlegt. Mangels einer Honorarnote ist der Aufwand ihres Rechtsvertreters praxisgemäss zu schätzen. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von insgesamt 12 Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/ Stunde ein Honorar von CHF 3'000.– ergibt. Zusätzlich wird in Anwendung von § 23 Abs. 1 des Honorarreglements (HoR, SG 291.400) eine Auslagenpauschale von CHF 90.– berücksichtigt. Praxisgemäss wird die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, wenn die obsiegende Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und die von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer gemäss Art. 28 Abs. 1 lit. a des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) als Vorsteuer abziehen kann. Gemäss dem UID-Register ist die Beigeladene mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende Verfahren betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie bezüglich der Rechnung ihres Anwalts betreffend das vorliegende Verfahren nicht vorsteuerabzugsberechtigt wäre, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das vorliegende Rekursverfahren ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Die Rekurrenten tragen die Kosten des Rekursverfahrens mit einer Urteilsgebühr von CHF 2'500.– inklusive Auslagen in solidarischer Verbindung.

Die Rekurrenten haben der Beigeladenen eine Parteientschädigung von CHF 3'090.–, einschliesslich Auslagen, in solidarischer Verpflichtung zu bezahlen.

Mitteilung an:

-       Rekurrenten 1 und 2

-       Beigeladene

-       Bau- und Gastgewerbeinspektorat

-       Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

Dr. Alexander Zürcher

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.