Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
BEZ.2016.38
ENTSCHEID
vom 16. September 2016
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Beschwerdeführerin
[...]
gegen
B____ Beschwerdegegner
[...]
Zustelladresse: c/o [...]
[…]
Gegenstand
Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts vom
24. August 2016
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
B____ (Vermieter) hat A____ (Mieterin) eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung an der [...] in Basel vermietet. Am 9. Juni 2016 ersuchte er beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, die Mieterin sei gerichtlich anzuweisen, das Mietobjekt per sofort zu verlassen. Er stützte sich hierfür auf einen Entscheid des Zivilgerichts vom 8. April 2016, worin unter Ziffer 1 des Dispositivs auf einen Vergleich der Parteien mit folgendem Wortlaut Bezug genommen wurde:
"Die Parteien vereinbaren, dass es bei der definitiven Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Mai 2016 gemäss Vergleich vom 17. Juni 2015 bleibt."
Mit Entscheid vom 24. August 2016 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 7. September 2016 zu verlassen, widrigenfalls auf Antrag des Vermieters die Räumung ohne Weiteres vollzogen würde. Der Entscheid wurde, nachdem auf Antrag der Mieterin hin auf die Durchführung einer Parteiverhandlung verzichtet worden war, am 25. August 2016 schriftlich begründet an die Parteien verschickt.
Am 27. August 2016 wandte sich die Mieterin mit einer mit "Beschwerde gegen den Entscheid vom 24. August 2016" überschriebenen Eingabe an das Zivilgericht (Eingang: 31. August 2016). Aufgrund der Bitte der Mieterin, ihre Post vertraulich zu behandeln und dem Vermieter bzw. der Verwaltung nicht mitzuteilen, forderte das Zivilgericht die Mieterin auf zu erklären, ob sie ihre Eingabe unter den gegebenen Umständen zurückziehen möchte oder ob die Post an das Appellationsgericht als Beschwerdeinstanz überwiesen werden solle. Aufgrund des Ausbleibens einer Rückmeldung durch die Mieterin hat das Zivilgericht die Eingabe vom 27. August 2016 am 6. September 2016 zuständigkeitshalber an das Appellationsgericht überwiesen. Die für den vorliegenden Fall wesentlichen Tatsachen und Parteivorbringen ergeben sich aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.1 Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit. Die beantragte Ausweisung der Mieterin wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) beurteilt. Solche Entscheide unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10‘000.− beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung, ansonsten der Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit Art. 319 lit. a ZPO).
Nach der ständigen Praxis des Appellationsgerichts (AGE ZB.2015.46 vom 24. September 2015 E. 1.1; AGE BEZ.2015.55 vom 18. September 2015 E. 1.1; AGE ZB.2015.43 E. 1.1; AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Schweizerischen Obligationenrechts (OR [SR 220]; zur sog. Sperrfristregel siehe BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2; BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1; AGE ZB.2011.15 vom 9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe überprüfen kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert.
Diese Praxis kommt grundsätzlich in allen Fällen zur Anwendung, in denen die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses infolge einer Kündigung Gegenstand des Verfahrens ist. Vorliegend waren die Parteien in einem Vergleich vom 17. Juni 2015 übereingekommen, dass das bestehende Mietverhältnis definitiv am 31. Mai 2016 ende. Diesen Termin haben sie in einem weiteren am 8. April 2016 vor dem Zivilgericht abgeschlossenen Vergleich ausdrücklich bestätigt (Entscheid des Zivilgerichts vom 8. April 2016 [Beilage zum Ausweisungsgesuch]). Die Gültigkeit dieses Vergleichs wird von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt, weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im vorliegenden Beschwerdeverfahren. Die Ausweisung wurde anschliessend infolge Ablaufs des vereinbarten Mietverhältnisendes beantragt und ausgesprochen, mithin nach dem Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses (Art. 266 Abs. 1 OR). Befristete Dauerschuldverhältnisse enden nach der vereinbarten Dauer. Eine Kündigung braucht es hierfür nicht, weshalb die Frage nach der Gültigkeit einer im früheren Verlauf des – damals noch unbefristeten – Vertragsverhältnisses ausgesprochenen Kündigung nicht entscheidrelevant ist. Insoweit kann es für die Festlegung des Streitwerts nicht auf die Sperrfristregel ankommen. Stattdessen ist auf die zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren (Art. 308 Abs. 2 ZPO; Art. 91 Abs. 1 ZPO) abzustellen.
Die Beschwerdeführerin hat im zivilgerichtlichen Verfahren auf ihre drohende Obdachlosigkeit hingewiesen und um eine Verlängerung des Mietverhältnisses um mindestens 2 Monate ersucht (Gesuchsantwort, S. 10). Bei einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 1'890.– beträgt der Streitwert vorliegend demnach CHF 3'780.–, womit die Beschwerde das zulässige Rechtsmittel ist (vgl. AGE BEZ.2016.8 vom 4. März 2016 E. 1.1).
1.2 Ergeht ein Entscheid wie vorliegend im summarischen Verfahren (vgl. Art. 257 Abs. 1 ZPO), beträgt die Beschwerdefrist zehn Tage (Art. 321 ZPO). Der vorliegend angefochtene Entscheid des Zivilgerichts wurde am 25. August 2016 versandt. Die Beschwerde trägt das Datum vom 27. August 2016 und wurde am 29. August 2016 der Post übergeben. Die Beschwerdeführerin hat ihre Beschwerde allerdings entgegen der Vorschrift von Art. 321 Abs. 1 ZPO und entgegen der Rechtsmittelbelehrung nicht beim Appellationsgericht (iudex ad quem), sondern beim Zivilgericht (iudex a quo) eingereicht. Dies soll der Beschwerdeführerin indessen nicht zum Nachteil gereichen. Wie das Bundesgericht im Entscheid BGE 140 III 636 E. 3 S. 638 ff. ausgeführt hat, beantwortet das Gesetz die Frage nicht, ob eine rechtzeitige Rechtsmitteleingabe, die versehentlich bei einer sachlich oder funktionell unzuständigen Behörde eingereicht wird, als fristwahrend betrachtet werden kann und inwiefern eine Weiterleitungspflicht dieser Behörde an die zuständige Instanz besteht. Das Bundesgericht hat diese Lücke in dem Sinn gefüllt, dass bei Rechtsmitteln der ZPO (Berufung und Beschwerde) die rechtzeitige versehentliche Eingabe an die untere Instanz (iudex a quo) nicht schadet. Der Rechtsuchende, der sein Rechtsmittel irrtümlich bei der unteren Instanz eingereicht hat, soll nicht ohne Not um die Beurteilung seines Rechtsbegehrens durch die zuständige Instanz gebracht werden (BGE 140 III 636 E. 3.6 S. 642 f.). Im Lichte dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung schadet es der Beschwerdeführerin deshalb nicht, dass sie ihre Beschwerde beim Zivilgericht und nicht wie vom Gesetz vorgesehen beim Appellationsgericht eingereicht hat. Die Beschwerdefrist von zehn Tagen ist somit gewahrt, so dass insoweit auch auf die Beschwerde einzutreten ist. Zuständig zur Beurteilung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; SG 154.100]).
1.3 Aus der Pflicht, die Beschwerde zu begründen (Art. 321 Abs. 1 ZPO), fliesst die Pflicht, mit der Beschwerde konkrete Anträge zu stellen, ansonsten auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann (statt vieler Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 321 N 14; Reetz/Theiler, ebenda, Art. 311 N 34). Die Beschwerde enthält keinen ausdrücklichen Antrag. Sinngemäss kann aber aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin, welche juristische Laiin ist, geschlossen werden, dass sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragt (vgl. AGE ZB.2015.43 vom 19. August 2015 E. 2.1 und ZB.2013.40 vom 17. Juni 2014 E. 1.4). Weiter ist in der Beschwerdebegründung darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich die Beschwerdeführerin beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leiden soll. Dabei können mit der Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerdeführerin muss erklären, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll, und es wird verlangt, dass sie sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (vgl. Spühler, in: Spühler/Tenchio/ Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2013, Art. 321 N 4; vgl. auch BGer 5A_292/2012 vom 10. Juli 2012 E. 1.3; BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.). Ob die Begründung der vorliegenden Beschwerde diesen Anforderungen genügt – ob sich die Beschwerdeführerin also genügend konkret mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern diese falsch sein sollen –, kann offen gelassen werden, weil die Beschwerde aufgrund folgender Erwägungen ohnehin abzuweisen ist.
2.
2.1 Der angefochtene Entscheid ist im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257 Abs. 1 ZPO) ergangen (siehe dazu die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid, E. 2). Gemäss den Erwägungen des Zivilgerichts ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund eines zwischen ihnen am 17. Juni 2015 geschlossenen Vergleichs, welcher in einem weiteren gerichtlichen Vergleich vom 8. April 2016 bekräftigt wurde, definitiv am 31. Mai 2016 zu Ende gegangen. Im Rahmen des zivilgerichtlichen Verfahrens hat die Beschwerdeführerin keine Einwände gegen diesen Vergleich erhoben. Der Sachverhalt ist insoweit unbestritten, und auch die Rechtslage ist klar. Das Zivilgericht ist denn auch zutreffend zum Schluss gekommen, dass die Voraussetzungen für ein Verfahren im Rechtschutz in klaren Fällen eindeutig gegeben sind (angefochtener Entscheid, E. 2.2). Ebenso unmissverständlich ist das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass das Ausweisungsgesuch gutzuheissen sei und kein Spielraum und keine rechtliche Grundlage für eine weitere Erstreckung in diesem Verfahren bestünden. Auf die Details der Begründung auf beiden Seiten sei daher auch nicht weiter einzugehen. Die Mieterin sei grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt umgehend zu verlassen (angefochtener Entscheid, E. 3.3).
2.2 Die Beschwerdeführerin trägt mit ihrer Beschwerde die gleichen Einwände gegen ihre Ausweisung aus dem Mietobjekt wie im erstinstanzlichen Verfahren vor. Namentlich führt sie an, ihr (und ihrer Katze) drohe die Obdachlosigkeit. Sie habe bei der Suche nach einer neuen Wohnung bislang nur Absagen erhalten. Zu ihren Eltern könne sie nicht zurückkehren, da diese sie nicht mehr aufnehmen würden (Beschwerde, S. 1, 7, 8 f. und 11). Die Beschwerdeführerin kann mit diesem Vorbringen nicht gehört werden. Einem Ausweisungsbegehren liegt regelmässig der Umstand zugrunde, dass der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses entgegen der Vorschrift von Art. 267 OR in der Wohnung geblieben ist, weil er noch kein neues Logis gefunden hat. Ist der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe des Mietobjekts nach Ende des Mietverhältnisses (Art. 267 OR) jedoch ausgewiesen, besteht, wie das Zivilgericht zu Recht dargelegt hat, kein Raum mehr, das Mietverhältnis zu erstrecken. Die Ausweisung trägt in solchen Fällen zwangsläufig das Risiko der Obdachlosigkeit der betroffenen Person in sich. Der damit verbundenen Härte kann nur im Rahmen einer – allerdings bloss kurz zu bemessenden – Schonfrist beim Vollzug der Ausweisung Rechnung getragen werden (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 [= MRA 2015, S. 54 ff.]). Das Zivilgericht hat der Beschwerdeführerin mit seinem Entscheid vom 24. August 2016 eine Frist zum freiwilligen Auszug bis zum 7. September 2016 und damit von zwei Wochen gewährt. Damit ist ihren persönlichen Verhältnissen ausreichend Rechnung getragen worden, dies umso mehr, als die Beschwerdeführerin damit mehr als drei Monate über das ordentliche Ende des Mietverhältnissen hinaus im Mietobjekt verbleiben konnte.
Die Beschwerdeführerin kann auch mit ihren weiteren Vorbringen nicht gehört werden. Soweit sie sich über den schlechten Zustand des Mietobjekts und über übermässige Immissionen durch Bauarbeiten beschwert (Beschwerde, S. 1 f., 4, 9 f. und 12 f.), kann dies nicht Gegenstand eines Ausweisungsverfahrens bilden, welches sich ausschliesslich mit der zwangsweisen Rückgabe des Mietobjekts nach dem rechtmässigen Ende des Mietverhältnisses zu befassen hat.
3.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin dessen Kosten. Sie werden mit CHF 800.– festgesetzt (Art. 106 Abs. 1 ZPO; § 11 Abs. 1 Ziff. 6.1 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Parteikosten sind keine entstanden und daher auch nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Die Beschwerdeführerin trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 800.–.
Mitteilung an:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegner
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.