B. Gerichtsentscheide 2167 feststehen, oder eine Umschulung nach deren effektiven Gewährung sich als unmöglich erweist, stellt sich allenfalls die Frage nach einer Rente, die dann aufgrund eines entsprechenden Invalideneinkom mens zu berechnen wäre. Aufgrund dieser Erwägungen wird die Verfügung der IV-Stelle auf gehoben und zur Gewährung von Massnahmen beruflicher Art an die Vorinstanz zurückgewiesen. VGer 19.2.1997 2167 Entschädigung aus materieller Enteignung. Die Kläger sind Eigentümer einer Parzelle im Herrmoos, Bühler. Die Parzelle misst 31'974 m2 und ist einzig mit einem Wohnhaus mit Sta del sowie einem Hühnerhaus überbaut. Nach dem 1967 genehmigten Zonenplan der Gemeinde Bühler lagen rund 10’000 m2 der Parzelle in einer Wohnzone für max. dreigeschossige Bauten, wogegen der süd liche Parzellenteil der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zuge wiesen war. Im November 1965 hatten die Kläger der Gemeinde Büh ler 99 m2 Boden mitten in ihrer Parzelle verkauft, damit diese eine Grundwasserfassung erstellen konnte. Im Grundbuch wurde daher für den südlichen Teil der Parzelle ein Bauverbot zugunsten der Ge meinde bzw. der Grundwasserfassung eingetragen. Der nördliche Teil der Parzelle, soweit dieser nach dem Zonenplan von 1967 der Wohn zone zugehörte, wurde privatrechtlich mit keiner Baubeschränkung belastet. In der Folge stimmten die Stimmbürger der Gemeinde Büh ler am 9. Dezember 1979 einem neuen Baureglement zu, welches am 22. April 1980 vom Regierungsrat genehmigt wurde. Der gleich zeitig dem Stimmbürger unterbreitete neue Zonenplan wurde verwor fen. In der Folge blieb der nördliche Teil der Parzelle bis 1994 in der dreigeschossigen Wohnzone. Zum Schutze des auch im nördlichen Parzellenteil festgestellten Grundwassers legte der Gemeinderat 1986 ein Schutzzonenregle ment öffentlich auf. Dadurch wurde die Parzelle mit Ausnahme eines schmalen Geländestreifens von 1'063m2 im Nordosten durchwegs 76
B. Gerichtsentscheide 2167 der Schutzzone 1 und 2 zugewiesen. Damit wurden rund 8'897 m2 der Parzelle erstmals mit einem (öffentlich-rechtlichen) Bauverbot belegt. Der Regierungsrat genehmigte am 16. Juli 1991 den Grundwasser schutzzonenplan samt Reglement, und die Eigentumsbeschränkung trat im vorerwähnten Umfang in Kraft. Parallel zur Ausscheidung der Grundwasserschutzzonen revidierte die Gemeinde den Zonenplan von 1967 und wies die Parzelle mit Ausnahme des erwähnten nördlichen Streifens durchwegs der Grün zone zu. Der neue Zonenplan wurde am 9. August 1994 vom Regie rungsrat genehmigt. Für den mit einem öffentlich-rechtlichen Bauver bot belegten Parzellenteil (8'8897 m2) verklagten die Eigentümer die Gemeinde auf Fr. 1'200'000.-- Entschädigung aus materieller Enteig nung. Aus den Erwägungen: 2. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur materiellen Ent eignung geht zunächst davon aus, dass polizeilich motivierte Eigen tumsbeschränkungen grundsätzlich entschädigungslos zu dulden sind, wobei jedoch von einem engen Polizeibegriff ausgegangen wird. Von diesem Grundsatz der Entschädigungslosigkeit anerkennt die Praxis drei Ausnahmen (BGE 106 lb 330 ff. und 336 ff.), wobei zwei besonders in Zusammenhang mit der Ausscheidung von Grundwas serschutzzonen zu beachten sind (vgl. Th. Pfisterer, Entschädigungs pflichtige raumplanerische Massnahmen, in: BVR 1990, 39): • wenn eine bereits bestehende Nutzung verboten wird (1); - wenn die Schaffung von Schutzzonen oder andere Beschrän kungen baureifes oder grob erschlossenes Land betrifft, wobei eingeschränkt wird, dies gelte nur, wenn die Belastung dem Schutz der Allgemeinheit, namentlich einem öffentlichen Werk und nicht unmittelbar dem Schutz des Eigentümers selbst die ne (2); - wenn ausser dem Grundwasserschutz als polizeiliche Mass nahme vorwiegend auch nichtpolizeiliche, allgemein raum planerische Gründe eine Freihaltung bzw. ein Bauverbot be gründen (3). Die Zuweisung des streitigen Teils der Parzelle zur Zone S 1 und 2 ist nach dem Schutzzonenreglement vom 30. Juli 1991 mit einem all gemeinen Bauverbot verbunden. (...). Mit dieser 1991 in Kraft getrete nen Eigentumsbeschränkung wird dem streitigen Teil der Parzelle die 77
B. Gerichtsentscheide 2167 Baulandqualität entzogen, welche diesem aufgrund des Zonenplanes von 1967 auch 1991 noch zukam. Dieses Bauverbot schliesst eine Überbauung nach den Vorschriften einer dreigeschossigen Wohnzone praktisch aus. Das Bauverbot führt im Ergebnis zu einer Korrektur ei nes im Zonenplan von 1967 angelegten Planungsfehlers. Damals wurde nur der südliche Teil der Parzelle einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen wurde, wogegen der streitige nördli che Teil in eine Bauzone kam und somit der Konflikt zur Grundwas serfassung geschaffen wurde. Nach der erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist eine solche Korrektur eines eigentlichen Pla nungsfehlers dann nicht mehr entschädigungslos zu dulden, wenn die aus polizeilichen Gründen angeordnete Eigentumsbeschränkung nicht unmittelbar dem Schutz des betroffenen Grundeigentümers selbst dient, sondern dem Schutz eines öffentlichen Werkes, wie insbeson dere der Wasserversorgung einer Gemeinde (BGE 106 lb 339/340). Auch im gegebenen Fall ist das mit den Zonen S 1 und 2 verbundene Bauverbot nicht zum Schutze der Kläger selbst nötig, sondern es dient dem Schutz der im Eigentum der Gemeinde stehenden Grund wasserfassung. Somit ist auch im gegebenen Fall ein Ausnahmetat bestand vom Grundsatz der entschädigungslos hinzunehmenden po lizeilichen Eigentumsbeschränkung gegeben. Damit steht vorerst nur fest, dass die gewässerschutzrechtliche Eigentumsbeschränkung nicht von vornherein entschädigungslos zu dulden ist. Im folgenden ist zu prüfen, ob die durch diese Eigentumsbeschränkung bewirkte Korrektur eines Planungsfehlers nach den von der neueren bundes gerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung entwickel ten Grundsätzen einer Auszonung oder einer Nichteinzonung zu beur teilen ist. Je nachdem ist die Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung an etwas andere Voraussetzungen gebunden. 3. a) Eine auf eine Planung bzw. die Korrektur eines Pla nungsfehlers zurückzuführende Eigentumsbeschränkung kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) gleich, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Ei gentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums beschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer ge genüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der 78
B. Gerichtsentscheide 2167 Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädi gung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zu künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstückes ist in der Regel eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu verste hen (BGE 119 1b 128,1181b 41). Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinne des Tatbestandes der materiellen Enteignung kann in Beachtung der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts zum vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleich kommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Dies trifft zu, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der die Bauzonen in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (BGE 119 lb 129 E. 2c mit Hinweisen). Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplane rischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und den gesetzlichen Anforderungen des am 1. Januar 1980 in Kraft getrete nen RPG entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt nach der Terminologie der neueren Rechtsprechung des Bun desgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bo denrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten (BGE 122 II 330, E. 4c). Eine solche Nichteinzonung ist nach dieser Rechtsprechung als Anwendungsfall der Inhaltsbestimmung des Grundeigentums zu betrachten und löst daher grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus (BGE 119 lb 128 E. 2a, BGE 118 la 42 E. 2d). Eine Nichteinzonung kann den Eigentümer nur ausnahmsweise enteigungsähnlich treffen, etwa dann, wenn er baureifes oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskon formen Generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ er füllt sein müssen (BGE 1181b 42 mit Hinweisen). Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so ge 79
B. Gerichtsentscheide 2167 wichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen (BGE 112 lb 403). Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Solche Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung (auch nach dem Recht des RPG) gebieten können, so dass der Eigentümer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen durfte. Trifft all dies jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteigungsgleichen Wir kung der Nichteinzonung von Land in eine Bauzone gesprochen wer den (BGE 1181b 42). Demgegenüber ist nach der Rechtsprechung von einer (echten) Auszonung nur dann auszugehen, wenn Land, das auch förmlich be reits einer bundesrechtskonformen Bauzone zugeteilt war, neu mit ei nem Bauverbot belegt wird bzw. einer Nichtbauzone zugewiesen wird (BGE 122 II 330, E. 4c, BVR 1995, S. 76). Auf die im Vergleich zur Nichteinzonung erleichterten Voraussetzungen der Entschädigungs pflicht als Folge einer Auszonung ist hier nicht einzugehen, sofern sich nachfolgend ergibt, dass der anlässlich des Inkrafttretens der gewässerschutzrechtlichen Eigentumsbeschränkung am 30. Juli 1991 noch massgebende Zonenplan von 1967 den Anforderungen des am 1. Januar 1980 in Kraft getretenen RPG nicht genügte. b) Vorab ist festzustellen, dass entgegen den Ausführungen der Kläger kein Zonenplan von 1980 existiert, der je in Kraft getreten wä re. Wohl wurde 1979 das Baureglement der Gemeinde Bühler revi diert. Hingegen wurde die gleichzeitig erarbeitete Zonenplanvorlage vom Stimmbürger verworfen und konnte somit nicht in Kraft treten. Weil eine Zonenplanrevision erst 1994 gelang, galt somit beim In krafttreten der gewässerschutzrechtlichen Eigentumsbeschränkung am 30. Juli 1991 nach wie vor der Zonenplan von 1967. Daran ändert das 1980 revidierte Baureglement nichts. Ob eine altrechtliche, vor Inkrafttreten des RPG erlassene Ortsplanung bereits den Anforderun gen des RPG genügte, beurteilt sich gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung weder sektoriell noch parzellen- oder quartierweise, sondern die Nutzungsplanung muss als Ganzes den Anforderungen des RPG genügen (BGE 121 II 421,122 II 330ff.). c) Der 1991 noch massgebende Zonenplan aus dem Jahre 1967 entspricht als Ganzes auch zusammen mit den 1980 revidierten Be stimmungen des Baureglementes nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes. Der Zonenplan von 1967 bezeichnete eine 80
B. Gerichtsentscheide 2167 viel zu ausgedehnte Fläche als Baugebiet und insbesondere schied er gemessen an der Einwohnerentwicklung viel zu grosse Wohn- und Mischzonen aus (...)■ Er entsprach nicht den Anforderungen in Art. 15RPG. Daran vermochte auch die Baureglementsrevision von 1980 nichts zu ändern. Es kommt hinzu, dass weder der Zonenplan von 1967 noch das Baureglement von 1980 eine Landwirtschaftszone bezeichneten, sondern das ganze Gebiet ausserhalb der Bauzonen undifferenziert dem übrigen Gemeindegebiet zuwiesen. Die Ausschei dung einer Landwirtschaftszone ist durch Art. 14 Abs. 2 i.V.m. Art. 16 RPG zwingend verlangt; eine solche wurde jedoch erst mit dem Zonenplan von 1994 bezeichnet. Unter diesen Umständen ergibt sich, dass die Gemeinde Bühler im massgebenden Zeitpunkt (1991) über keine Nutzungsplanung verfügte, welche als Ganzes den Anfor derungen des RPG genügte. Die Belastung des streitigen Teils der Parzelle mit einem öffentlich-rechtlichen Bauverbot ist unter diesen Umständen nach den für eine Nichteinzonung massgebenden Grund sätzen und nicht nach denen einer (echten) Auszonung zu behandeln. 4. Für die nach der Rechtsprechung grundsätzlich entschädi gungslos zu duldende Nichteinzonung ist nun zu prüfen, ob einer der im wesentlichen drei Ausnahmetatbestände gegeben ist, welche nach der Rechtsprechung eine Entschädigung auch bei einer Nichteinzo nung zur Folge haben können (vgl. oben E. 3.a). a) Zunächst kann ein Einzonungsgebot zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet be findet (Art. 15 lit. a RPG). Dieser Umstand hätte möglicherweise eine Einzonung gebieten können, so dass der Eigentümer am massgeben den Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen durfte (121 II 423). Der Begriff des weitgehend überbauten Landes nach Art. 15 lit. a und 36 Abs. 3 RPG umfasst im wesentlichen den geschlossenen Sied lungsbereich und eigentliche Baulücken innerhalb dieses Bereichs. Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Auf nahme in die Bauzone in Frage kommt. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusam 81
B. Gerichtsentscheide 2167 menhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu be trachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem aufgrund der örtlichen Nähe der Häuser sowie der vorhandenen Infrakstruktur feststellbar. Dagegen sind unüberbaute Flächen, denen im Verhältnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenständige Bedeutung zukommt, nicht als weitgehend überbautes Gebiet zu betrachten. Grössere Baulücken in besiedeltem Gebiet dienen der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen sowie der Schaf fung von Freizeitbereichen. Sie werden nicht von der sie umgeben den Überbauung geprägt, sondern haben eine eigenständige Funktion (BGE 121 II 424 mit Hinweisen). Abgesehen von einem Streifen im Nordosten, welcher in der Kemzone verbleibt, umfasst die klägerische Parzelle rund 30'900 m2 und wurde zusammen mit weiteren Parzellen den Schutzzonen S 1 und 2 zugwiesen. Im Zonenplan von 1994 wurden diese Schutzzonen S 1 und S 2 in einer grossflächigen Grünzone zusammengefasst. Die streitigen 8'897 m2 im Norden, welche für sich allein nicht überbaut sind, umfassen somit nur einen geringeren Teil der Parzelle. Die heute nicht mehr einer Bauzone zugewiesenen 30’900 m2 der Parzel le sind auch als Ganzes einzig mit dem über hundert Jahre alten, von den Klägern bewohnten Wohnhaus mit Stadel und einem Hühnerhaus überbaut. Die streitigen 8'897 m2 liegen zwar in Bahnhofsnähe, aber diese grenzen somit nur zu einem geringen Teil an tatsächlich über bautes Gebiet an (...). Es kann nicht gesagt werden, die streitigen 8'897 m2 seien im Sinn einer Baulücke von weitgehend überbautem Gebiet umringt bzw. gehörten zum geschlossenen Siedlungsbereich. Vielmehr ist die Parzelle als Ganzes auch heute noch weitgehend unüberbaut, zumal auch die Grundwasserfassung in deren Zentrum baulich kaum in Erscheinung tritt. Der Augenschein hat gezeigt, dass der streitige Parzellenteil zusammen mit den übrigen Parzellen nach wie vor landwirtschaftlich bewirtschaftet wird und ein weitgehend unüberbautes Geviert bildet, welches bis an den Rotbach reicht und op tisch sowie funktional zusammenhängend als Gewässerschutz- und Freifläche in Erscheinung tritt. Dieses Geviert wird denn auch von der erst in einiger Distanz liegenden, zumeist lockeren Überbauung am Rand keineswegs geprägt. Angesichts der Grösse des weitgehend unüberbauten Gevierts vermag daran weder die Häusergruppe im Westen noch im Osten etwas zu ändern. Weder das Geviert noch der streitige Parzellenteil dürfen daher im massgebenden Zeitpunkt (1991) dem geschlossenen Siedlungsbereich oder gar als Baulücke 82
B. Gerichtsentscheide 2167 dem weitgehend überbauten Gebiet zugerechnet werden. Weitge hend unüberbaute Flächen dieser Grösse als Baulücken dem Sied lungsgebiet zurechnen zu wollen, kann jedenfalls in einem durchaus noch ländlich geprägten Dorf wie Bühler nicht angehen. Das Gericht gelangt daher aufgrund einer gebietsbezogenen und parzellenübergreifenden Beurteilung (vgl. BGE 121 II 424) zur Überzeugung, dass der streitige Parzellenteil im massgebenden Zeitpunkt nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zugerechnet werden kann. b) Eine Nichteinzonung kann den Eigentümer zweitens dann enteigungsähnlich treffen, wenn er baureifes oder groberschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzkonformen Generellen KanaNsationsprojekt erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen (BGE 118 lb 42 mit Hinweisen). aa) Diesbezüglichen machen die Kläger im wesentlichen geltend, der streitige Teil der Parzelle sei ab der Staatsstrasse über eine 5 m breite, bahnquerende Zufahrt erschlossen, und die Kläger seien daran aufgrund eines bahnseitig anerkannten Fahrrechtes berechtigt. Zu sätzlich sei der Parzellenteil auch von Süden her ab der Bleichelistra sse mit einer Privatstrasse über die eigene Parzelle erschlossen. Kanalisationsmässig sei das Grundstück durch die Schmutzwasser leitung Edelgrub-Herrmoos sowie durch eine zweite Leitung von Süd osten her erschlossen. Die Wasserversorgung sei durch die Grund wasserfassung an Ort und Stelle sowie über eine Zuleitung vom Bahnhof her gewährleistet, an die ohne weiteres hätte angeschlossen werden können, ohne dass deren Kapazität überfordert gewesen wä re. Desgleichen gelte für die Elektrizitätsversorgung. Dass der streiti ge Parzellenteil in etwa als grob erschlossen gelten kann, weil die meisten Leitungen an das Grundstück und zumeist auch an den strei tigen Parzellenteil heranführen, wird durch die Akten bestätigt und von der Beklagten zumindest nicht substantiiert bestritten. Die Be klagte wendet jedoch ein, dass die 1991 massgebenden baurechtli chen Bestimmungen angesichts der zu überbauenden Fläche von na hezu 10*000 m2 zwingend den Erlass eines Quartier- oder Baulinien planes verlangt hätte. Mit der Ausarbeitung eines solchen Planes wä re sicherzustellen gewesen, dass das Baugebiet zweckmässig und zielgerichtet in Beachtung des Gebotes der haushälterischen Boden nutzung überbaut werde (BGE 1191b 134). Die Beklagte leitet das Erfordernis eines Quartier- oder Baulinienplanes auch aus Art. 44 EG 83
B. Gerichtsentscheide 2167 zum RPG ab, wonach grössere und noch weitgehend unüberbaute Gebiete nur überbaut werden dürfen, wenn ein rechtskräftiger Bau linien- oder Quartierplan vorliege. Sodann ergebe sich aus den § 8 und 42 des Baureglementes (von 1980) zwingend, dass ab Flächen von 5'000 m2 spezifische Planungsanforderungen zu erfüllen waren. Damit macht die Beklagte geltend, die Voraussetzungen für eine Überbauung in naher Zukunft sei vorab in rechtlicher Hinsicht nicht gegeben gewesen. bb) Art. 44 EG zum RPG statuiert seit 1986 eine Quartierplan pflicht, wonach grössere und noch weitgehend unüberbaute Gebiete nur überbaut werden dürfen, wenn ein rechtskräftiger Baulinien- oder Quartierplan vorliegt. Das 1991 massgebende Baureglement von 1980 (fortan BauR) bestimmt in §8 Abs. 3, dass Private einerseits zur Einreichung von Entwürfen für Quartierpläne und Sonderbauvor schriften befugt sind, dass sie anderseits dazu verpflichtet werden können, wenn mehrere Bauten auf der vorgesehenen Überbauung erstellt werden können. Aus § 42 Abs. 1 BauR lässt sich in etwa ablei ten, was in Bühler als grössere Baufläche gilt (Art. 44 EG zum RPG), wird doch dort ausdrücklich unter der Voraussetzung, dass ein Quar tierplan erlassen wird (lit. a), bereits ab einer Mindestfläche von 5'000 m2 eine Mehrausnützung gewährt. Im gegebenen Fall steht eine unüberbaute Fläche von 8*897 m2 in Frage, welche im massgebenden Zeitpunkt in der dreigeschossigen Wohnzone lag. Ausgehend von ei ner Ausnützungsziffer von 0.5, einem kleinen bzw. grossen Grenzab stand von 5 bzw. 10 m und einer max. Gebäudelänge von 35 m las sen die Vorschriften in §19 BauR in etwa eine Überbauung mit we nigstens rund 3 bis 5 mehrgeschossigen Wohnbauten erwarten. Unter diesen Umständen ist jedenfalls die Gebietsgrösse gegeben, welche den Erlass eines Quartierplanes als notwendig erscheinen lässt. Es kommt hinzu, dass der fragliche Parzellenteil wohl im wesentlichen als groberschlossen beurteilt werden muss; allerdings hätte eine Wohnüberbauung dieser Grössenordnung wohl namentlich im Be reich des Bahnüberganges die Errichtung eines Trottoirs vorausge setzt, so dass zumindest fraglich ist, ob die knapp fünf Meter breite Zufahrt über die Bahn den Anforderungen in Art. 74 Abs. 1 lit. b und c EG zum RPG genügt hätte. Entscheidend ist jedoch, dass selbst die Kläger eine strassenmässige Erschliessung sowohl von Norden (über die Bahn) als auch von Süden (über die Bleichelistrasse) für möglich halten. Unter diesen Umständen steht ausser Frage, dass die Ge meinde nicht nur aufgrund der Gebietsgrösse, sondern auch zur 84
B. Gerichtsentscheide 2167 zweckmässigen Anbindung an das übergeordnete Strassennetz fak tisch und rechtlich auf dem Erlass eines Quartierplanes hätte beste hen müssen. Gerade die bisherige Praxis der Gemeindebehörde von Bühler zeigt, dass diese in mehrgeschossigen Bauzonen schon bei wesentlich kleineren Baugebieten auf dem Erlass eines Quartierpla nes zu bestehen pflegt, wie insbesondere der von den Klägern ge nannte Quartierplan Bleichen (vom 14. Jan. 92) sowie der Quartierplan Mempfel (vom 18. Jan. 94) zeigen. Für diese mit dem Herren moos durchaus vergleichbaren, jedoch kleineren Gebiete wurden ne ben der Erschliessung auch die Stellung der Bauten, die Dachgestal tung sowie weitere Gestaltungsanforderungen bestimmt. Nachdem § 8 Abs. 3 BauR eine Quartierplanpflicht ermöglicht, sobald mehrere Bauten auf der vorgesehenen Überbauung erstellt werden können, stand der Quartierplanpflicht im übrigen auch nicht entgegen, dass der streitige Parzellenteil ausschliesslich im Eigentum der Kläger stand. Der Quartierplan hat primär die systematische Erschliessung und die besondere Bauweise innerhalb eines zusammenhängenden Gebietes zu regeln (vgl. Art. 43 Abs. 1 EG zum RPG, BGE 122 II 461), und stellt als Sondemutzungsplan eine der Bauvoraus setzungen nach Art. 74 Abs. 1 lit. a EG zum RPG dar. Aus dessen Fehlen am Stichtag ist daher mit der Beklagten zu schliessen, dass die streitigen 8'897 m2 nicht baureif gewesen sind. Von einer in naher Zukunft aus eigener Kraft zu realisierenden Überbauung kann daher nicht gesprochen werden. Es kommt hinzu, dass die Kläger für die Erschliessung der streiti gen 8'897 m2 bzw. für die am Stichtag darauf noch zulässige drei geschossige Überbauung noch keine erheblichen Aufwendungen ge tätigt haben, zumal die Kläger solches weder behaupten noch darge tan haben. Aus den Akten ergibt sich, dass die Kläger sich schon seit langer Zeit darauf beschränkt haben, von der Gemeinde eine Ent schädigung zu fordern, und dass sie jedenfalls bis zum Stichtag dar auf verzichtet haben, Vorkehrungen für eine Überbauung des streiti gen Parzellenteils zu tätigen. Da die Voraussetzungen des zweiten Ausnahmetatbestandes kumulativ erfüllt sein müssen, fällt damit auch dieser Entschädigungsgrund ausser Betracht. c) Eine Entschädigung aus materieller Enteignung könnte somit nur noch bejaht werden, wenn besondere Gesichtspunkte des Ver trauensschutzes so gewichtig wären, dass Gründe des Vertrauens schutzes geboten hätten, die Liegenschaft einer Bauzone zuzuwei sen. 85
B. Gerichtsentscheide 2167 Dass seitens der zuständigen Behörden besonderes Vertrauen in die Beibehaltung der Baulandqualität des streitigen Parzellenteils ge schaffen worden wäre, ist weder dargetan noch ersichtlich. Die Kläger gestehen in ihrer Klageschrift sogar ausdrücklich ein, dass sich das Bauverbot seit längerem angekündigt habe; in der Replik wird festge halten, schon der Vater der Kläger sei durch die Planung der Grund wasserschutzzone abgehalten worden, die Realisierung eines Bau vorhabens auf dem nördlichen Teil der Parzelle an die Hand zu neh men oder das Baugrundstück zu Bauzwecken zu verkaufen. Die er wähnten Schreiben aus den Jahren 1983-86 zeigen, dass selbst der Rechtsvorgänger der Kläger mit einem Bauverbot rechnete bzw. rechnen musste. Unter diesen Umständen fehlt es schon an der not wendigen Vertrauensgrundlage, weshalb eine Entschädigung auch aus diesem Ausnahmegrund nicht abgleitet werden kann. d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen, unter denen die Nichteinzonung ausnahmsweise eine enteigungsähnliehe Wirkung hat und gegebenenfalls zu entschädigen wäre, hier nicht gegeben sind. Die Kläger durften unter den gegebenen Umstän den am Stichtag (30.7.1991) nicht damit rechnen, auf die Korrektur des Planungsfehlers im Zonenplan von 1967 werde verzichtet und ih rem Grundstück werde die Baulandqualität weiterhin erhalten bleiben. Der Zuweisung des streitigen Parzellenteils in die Schutzzonen S 1 und S 2 stand somit keine Einzonungspflicht entgegen, weshalb der Tatbestand der materiellen Enteignung oder eines Sonderopfers nicht erfüllt ist. Die Klage ist deshalb abzuweisen. VGer 5.2.1997 (Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen dieses Urteil am 10. Juli 1998 abgewiesen, soweit es darauf eintrat.) 86