Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
2C_681/2020
Urteil vom 25. Juni 2021
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichterin Hänni,
Bundesrichter Beusch,
Gerichtsschreiber Seiler.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
Beschwerdeführer,
gegen
Kantonales Steueramt St. Gallen,
Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen.
Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons St. Gallen, Verkehrswertschätzung,
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen,
Abteilung III, vom 25. Juni 2020 (B 2019/277).
Sachverhalt
A.
Das Ehepaar A.________ und B.________ erwarb am 17. Juli 2017 zwei in der Zone U.________ gelegene Grundstücke (Liegenschaft mit Einfamilienhaus à 320m2 und Garage) zu je hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis einschliesslich Inventar betrug Fr. 1'330'000.--. Die Liegenschaft mit Einfamilienhaus war am 9. Mai 2014 mit einem Mietwert von Fr. 30'800.-- und einem Verkehrswert von Fr. 879'000.-- geschätzt worden. Das Kantonale Steueramt beantragte beim Grundbuchamt aufgrund des bezahlten Kaufpreises eine Neuschätzung. Diese fand am 6. Juni 2018 statt und ergab einen Mietwert von Fr. 30'000.-- und einen Verkehrswert von Fr. 1'070'000.--.
B.
Das Ehepaar A.________ B.________ erhob gegen die Schätzung Einsprache beim Kantonalen Steueramt, welches die Einsprache mit Entscheid vom 8. Januar 2019 abwies. Den dagegen erhobenen Rekurs hiess die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 3. Dezember 2019 gut und hob den Einspracheentscheid sowie die zugrunde liegende Schätzung vom 6. Juni 2018 auf. Daraufhin erhob das Kantonale Steueramt Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Dieses hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 25. Juni 2020 gut und hob den Rekursentscheid der Verwaltungsrekurskommission auf.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 31. August 2020 beantragen A.________ und B.________ die vollumfängliche und ersatzlose Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 25. Juni 2020. Das Kantonale Steueramt beantragt die Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht hat am 25. Juni 2021 eine öffentliche Beratung durchgeführt.
Erwägungen
1.
1.1. Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts, die beim Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden kann (Art. 82 ff. BGG i.V.m. Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Gemäss Art. 90 BGG ist die Beschwerde an das Bundesgericht zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen (sog. Endentscheide). Gegen Vor- und Zwischenentscheide, die weder zu Ausstandsbegehren noch zur Zuständigkeit ergehen (dazu Art. 92 BGG), ist die Beschwerde gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG nur zulässig, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
1.2. Der Entscheid erging in einem Verfahren über die Festsetzung des Vermögenssteuerwerts mittels Grundstückschätzung (vgl. Art. 57 Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 [StG/SG; sGS 811.1] i.V.m. Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung des Kantons St. Gallen vom 20. Oktober 1998 [StV/SG; sGS 811.11] und Art. 1 lit. a des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung des Kantons St. Gallen vom 9. November 2000 [GGS/SG; sGS 814.1]). Dieses Schätzungsverfahren stellt ein vom Veranlagungsverfahren getrenntes Verfahren dar (vgl. Art. 30bis Abs. 1 StV/SG). Der dieses Verfahren abschliessende Entscheid gilt demnach als Endentscheid gemäss Art. 90 BGG (vgl. Urteile 2C_510/2017 vom 16. September 2019 E. 1.1; 2C_742/2010 vom 16. Februar 2011 E. 1.1; 2C_101/2010 vom 24. Juni 2010 E. 1.4; 2C_83/2009 vom 8. Mai 2009 E. 1.2, in: StR 64/2009 S. 760).
1.3. Die Beschwerdeführer beantragen die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Urteils, was auf die Beibehaltung des bisherigen Schätz- und Vermögenssteuerwerts hinausläuft. Darin liegt ein Antrag in der Sache. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten (
2.
2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Die beschwerdeführende Partei kann die Feststellung des Sachverhalts unter den gleichen Voraussetzungen beanstanden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Sie hat deshalb substanziiert darzulegen, weswegen diese Voraussetzungen gegeben sein sollen; wird sie dieser Anforderung nicht gerecht, bleibt es beim vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).
2.2. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen nach
3.
Die Beschwerdeführer rügen in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV). Die Vorinstanz habe es unterlassen, zur Verletzung der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 sowie im abgabenrechtlichen Kontext Art. 127 Abs. 2 BV) Stellung zu nehmen, welche die Beschwerdeführer infolge der Neuschätzung erlitten und in ihren Rechtsschriften an die Vorinstanz und die Unterinstanz geltend gemacht hätten.
3.1. Nach Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser Anspruch umfasst unter anderem einen Anspruch auf Begründung: Entscheide müssen dergestalt abgefasst sein, dass sich der Betroffene über seine Tragweite Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Tatsache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 145 III 324 E. 6.1; 143 IV 40 E. 3.4.3; 139 IV 179 E. 2.2, je mit Hinweisen).
3.2. Es trifft zu, dass die Beschwerdeführer in ihrer Rekursschrift an die Unterinstanz und - allerdings nur in äusserst knapper Form - in ihrer Vernehmlassung zur Beschwerde des kantonalen Steueramts vor der Vorinstanz die Rechtsgleichheit zur Sprache gebracht haben (vgl. Rekurs vom 8. Februar 2019, Ziff. 6; Vernehmlassung vom 17. Februar 2020, Ziff. 4). Die Vorinstanz ist auf diese Rechtsfrage nicht näher eingegangen.
3.3. Ob die Vorinstanz dadurch den Gehörsanspruch der Beschwerdeführer verletzt hat, kann hier indessen offen bleiben. Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt zwar grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E. 5.3; 137 I 195 E. 2.2 mit Hinweis). Ausnahmsweise kann eine Verletzung des rechtlichen Gehörs jedoch (selbst) im bundesgerichtlichen Verfahren geheilt werden, soweit das Bundesgericht über eine freie Überprüfungsbefugnis verfügt, dem Rechtssuchenden kein Nachteil erwächst und die Verletzung nicht besonders schwer wiegt (BGE 146 III 97 E. 3.5.2; 142 III 48 E. 4.3; 136 III 174 E. 5.1.2, je mit Hinweisen). Ob die Neuschätzung der Grundstücke der Beschwerdeführer den Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) verletzt, ist eine Frage des Bundesrechts, die das Bundesgericht frei überprüfen kann (Art. 95 lit. a BGG), zumal die Beschwerdeführer eine den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG genügende Rüge (E. 2.2) vortragen. Weder beanstanden die Beschwerdeführer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz, die das Bundesgericht nur eingeschränkt überprüfen könnte (Art. 97 Abs. 1 BGG), noch unterbreiten sie dem Bundesgericht neue Tatsachen oder Beweismittel, die das Bundesgericht nicht berücksichtigen könnte (Art. 99 Abs. 1 BGG). Unter diesen Umständen führte die Rückweisung zu einem blossen administrativen Leerlauf, sodass es angezeigt ist, dass sich das Bundesgericht direkt mit der Sache befasst.
4.
Materiell dreht sich der Streit um die Neubeurteilung der Schätzung und die damit verbundene Festsetzung der Vermögenssteuerwerte der beiden Grundstücke, welche die Beschwerdeführer im Jahr 2017 erworben haben.
4.1. Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 StHG ist das Vermögen für die kantonale Vermögenssteuer grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten. Das Bundesrecht schreibt den Kantonen keine konkrete Bewertungsmethode vor, sodass sie in der Ermittlung der Verkehrswerte insbesondere von Grundstücken praxisgemäss einigen Gestaltungsspielraum geniessen (BGE 134 II 207 E. 3.6; 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 2C_866/2019 vom 27. August 2020 E. 4.1, in: StR 75/2020 S. 861). Nicht mit dem Harmonisierungsrecht vereinbar sind jedoch etwa kantonale Regelungen, die den steuerbaren Wert von Grundstücken generell auf 70 % des Verkehrswert festlegen (BGE 124 I 159 E. 2h; 124 I 145 E. 6c) oder einen rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag auf dem Verkehrswert gewähren (BGE 128 I 240 E. 3.2.4 und 3.4.2).
In zeitlicher Hinsicht verpflichtet das Bundesrecht die Kantone, die Vermögenssteuer jährlich zu erheben (Art. 15 Abs. 2 StHG) und dabei auf den Stand des Vermögens am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht abzustellen (Art. 17 Abs. 1 StHG). Daraus hat das Bundesgericht abgeleitet, dass das Harmonisierungsrecht den Kantonen nicht gestattet, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren (vgl. Urteile 2C_422/2016 vom 13. September 2017 E. 6.3.1, in: RtiD 2018 I S. 597; 2A.384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Kantonale Regelungen, welche Vermögenssteuerwerte vorschreiben, die über mehrere Jahre keine Anpassung erfahren und den aktuellen Marktpreisen nicht annähernd entsprechen, verstossen deshalb gegen das Harmonisierungsrecht (vgl. Urteil 2A.384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3).
4.2. Nach Art. 57 Abs. 1 StG/SG entspricht der vermögenssteuerliche Verkehrswert von Grundstücken im Kanton St. Gallen dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Der Verkehrswert wird gemäss Art. 57 Abs. 2 StG/SG in Verbindung mit Art. 30bis Abs. 1 Satz 1 StV/SG mittels Schätzung nach den Bestimmungen des GGS/SG festgelegt. Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt gemäss Art. 6 Abs. 1 GGS/SG in der Regel alle zehn Jahre (lit. a), auf Antrag des Eigentümers (lit. b) oder nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (lit. c). Ausserdem sollte der Verkehrswert eines Grundstücks nach Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV/SG ohne Neubeurteilung der Schätzung an die Entwicklung der Marktpreise angepasst werden, wenn sich diese im Vergleich zum Stand der letzten Wertermittlung um mehr als zehn Prozent verändert haben. Wie sich aus dem angefochtenen Urteil ergibt, fehlt es jedoch an einer Verkehrswertstatistik, aufgrund derer eine solche Anpassung ohne Neubeurteilung der Schätzung vorgenommen werden könnte (vgl. angefochtenes Urteil E. 3.1).
4.3. Mangels einer Verkehrswertstatistik, die gemäss Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV/SG eine zeitnahe Anpassung der Vermögenssteuerwerte an die Marktentwicklung erlauben würde, oder eines anderen Anpassungsmechanismus für die Vermögenssteuerwerte kann das Kantonale Steueramt den bundesrechtlichen Vorgaben des StHG ("Harmonisierungsrecht") nur gerecht werden, wenn es im Einzelfall eine Neubeurteilung der Schätzung veranlasst, sobald sich der Verkehrswert eines Grundstücks gemäss Art. 57 Abs. 1 StG/SG vom Schätzwert entfernt hat. Im Fall der Beschwerdeführer waren offenkundig Anhaltspunkte hierfür gegeben, lag der Kaufpreis doch erheblich, nämlich rund 45 % und mehr als Fr. 400'000.--, über dem letzten Schätzwert. Rein harmonisierungsrechtlich betrachtet sind die Neubeurteilung der Schätzung und die damit verbundene Anhebung des Vermögenssteuerwerts folglich nicht zu beanstanden.
4.4. Auch die Beschwerdeführer scheinen nicht infrage zu stellen, dass eine Anhebung des Vermögenssteuerwerts des Grundstücks mit Einfamilienhaus harmonisierungsrechtlich angezeigt war. Sie machen jedoch geltend, dass sie als Neuerwerber in verfassungswidriger Weise schlechter behandelt würden als bestehende Grundeigentümer (Art. 8 Abs. 1 und
5.
5.1. Nach Art. 8 Abs. 1 BV ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu behandeln, bestehenden Ungleichheiten umgekehrt aber auch durch rechtlich differenzierte Behandlung Rechnung zu tragen. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird also verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (BGE 147 I 73 E. 6.1; 145 II 206 E. 2.4.1; 143 V 139 E. 6.2.3). Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird im Steuerrecht konkretisiert durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Personengruppen nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, für die kein sachlicher Grund besteht, sind unzulässig. Andererseits verbietet der Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im Verhältnis zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich grössere Lasten aufzuerlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten und müssen wesentliche Ungleichheiten in den tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen. Schliesslich besagt das Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die Steuerpflichtigen entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Diese verfassungsmässigen Grundsätze verlangen jedoch nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt gleich bzw. nach Massgabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus praktischen Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung des Abgaberechts ist zulässig und oft unausweichlich (BGE 141 II 338 E. 4.5; 133 II 305 E. 5.1; 128 I 240 E. 2.3; 125 I 65 E. 3c, je mit Hinweisen).
5.2. Grundsätzlich kann sich der Rechtsuchende der korrekten Rechtsanwendung in seinem Fall nicht mit dem Argument entziehen, das Recht sei in anderen Fällen falsch oder gar nicht angewendet worden. Weicht die Behörde jedoch nicht nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der Bürger gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden ("Gleichbehandlung im Unrecht"). Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit (BGE 146 I 105 E. 5.3.1; 139 II 49 E. 7.1; 136 I 65 E. 5.6; 127 I 1 E. 3a; 126 V 390 E. 6). Äussert sich die Behörde nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen des bundesgerichtlichen Urteils zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen (BGE 146 I 105 E. 5.3.1; 122 II 446 E. 4a; 115 Ia 81 E. 2; 98 Ib 21 E. 4).
5.3. Entgegen den Beschwerdeführern ist auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht zu beanstanden, dass das Steueramt in ihrem Fall den wesentlich über dem letzten Schätzwert liegenden Veräusserungspreis zum Anlass genommen hat, eine Neubeurteilung der Schätzung in die Wege zu leiten. Neuerwerber unterliegen für ihre Liegenschaften zwar grundsätzlich gleichermassen wie bestehende Grundeigentümer der Vermögensbesteuerung zum Verkehrswert (Art. 54 i.V.m. Art. 57 Abs. 1 StG/SG). Wenn aber eine Liegenschaft wie hier zu einem weit über dem Schätzwert liegenden Preis verkauft wird, ist die Situation des Neuerwerbers nicht vergleichbar mit jener eines das Grundstück schon länger haltenden Eigentümers, bei dem keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schätzwert den Verkehrswert der Liegenschaft nicht mehr hinreichend reflektiert.
5.4. Eine andere Frage ist, ob infolge der Nichtanwendung von Art. 30bis Abs. 1 StV/SG allenfalls auch in Bezug auf andere Grundstücke im Kanton St. Gallen die Vermögenssteuerwerte den Verkehrswerten der Liegenschaften nicht einmal mehr annähernd entsprechen und sie deshalb von Harmonisierungsrechts wegen und mit Blick auf die verfassungsrechtlichen Gleichheits- und Besteuerungsprinzipien im Rahmen der Vermögenssteuerveranlagung angepasst werden müssten.
5.4.1. Zu bedauern ist in diesem Zusammenhang vorweg, dass es die St. Galler Behörden gemäss dem angefochtenen Urteil seit rund zwanzig Jahren nicht geschafft haben, eine Verkehrswertstatistik zu führen oder führen zu lassen. Dieses Versäumnis verunmöglicht dem Steueramt nicht nur, das eigene kantonale Recht umzusetzen und die Vermögenssteuerwerte für alle Grundeigentümer entsprechend anzupassen, wenn sich die Marktpreise um zehn Prozent verändert haben (Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV/SG; vgl. oben E. 4.2). Der Kanton St. Gallen riskiert damit überdies, mangels Kenntnis der Marktentwicklung auch dann nicht korrigierend einschreiten und den harmonisierungsrechts- und verfassungskonformen Zustand wiederherstellen zu können, wenn sich die wirklichen Verkehrswerte aufgrund rapide steigender Immobilienpreise schon vor Ablauf des regulären Schätzungsturnus systematisch und erheblich von den Vermögenssteuerwerten entfernt haben.
5.4.2. Auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens haben diese Bedenken allerdings aus mehreren Gründen keinen Einfluss. Erstens lässt sich auf der Basis der vorinstanzlichen Feststellungen nicht abschliessend beurteilen, ob sich die Gefahr der systematischen Harmonisierungs- und Verfassungswidrigkeit der Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften im Kanton St. Gallen bereits aktualisiert hat. Die Akten der Vorinstanz enthalten zwar gewisse Hinweise darauf, dass die Immobilienpreise im Kanton St. Gallen in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Insgesamt bleiben diese Hinweise aber zu vage, als dass die Beschwerdeführer daraus etwas zu ihren Gunsten ableiten könnten, zumal die Vorinstanz zur Preisentwicklung auch keine konkreten Feststellungen getroffen hat.
Zweitens wäre eine allfällige Harmonisierungsrechts- und Verfassungswidrigkeit der Vermögenssteuerwerte nicht zwingend bereits im Rahmen der Schätzung zu beheben, sondern könnte ihr mittels Anpassung der Vermögenssteuerwerte ohne Neubeurteilung der Schätzung begegnet werden, wie dies denn auch Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV/SG vorsieht bzw. vorsähe. Erfolgt die Korrektur des Vermögenssteuerwerts erst im Veranlagungsverfahren, wäre auch die Gleichbehandlung - bzw. im Falle eines rechtswidrigen Unterbleibens der Korrektur: die Gleichbehandlung im Unrecht - erst im Rahmen des Veranlagungsverfahrens geltend zu machen. Streng formell betrachtet sprengte es also von vornherein den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens, von einer Neubeurteilung der Schätzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer bloss deshalb abzusehen, weil die Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften anderer Eigentümer entgegen Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV/SG nicht an die Marktentwicklung angepasst werden.
5.5. Nach dem Gesagten ist die Rüge der Verletzung von Art. 8 Abs. 1 und
6.
Auch die übrigen Verfassungsrügen der Beschwerdeführer sind nicht stichhaltig.
6.1. Soweit die Beschwerdeführer rügen, die Auslegung und Anwendung von Art. 6 lit. a GGS/SG sei willkürlich, ist ihnen entgegen zu halten, dass das Bundesgericht Entscheide nur dann wegen Willkür aufhebt, wenn sie nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzen oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlaufen (vgl. BGE 146 II 111 E. 5.1.1; 145 II 32 E. 5.1; 144 IV 136 E. 5.8). Wenn schon das Bundesrecht verlangt, dass der Vermögenssteuerwert und damit die Schätzung des streitbetroffenen Grundstücks neu beurteilt wird (vgl. oben E. 4.3), lässt sich offenkundig nicht sagen, der angefochtene Entscheid sei im Ergebnis willkürlich. Es kann deshalb an dieser Stelle offenbleiben, ob der St. Galler Gesetzgeber mit der Wendung "in der Regel" in Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS/SG tatsächlich Raum für weitere, gesetzlich nicht ausdrücklich vorgesehene Ausnahmen vom zehnjährigen Schätzungsturnus schaffen wollte, wie dies die Vorinstanz annimmt.
6.2. Die Beschwerdeführer rügen ferner in einer Art. 106 Abs. 2 BGG höchstens knapp genügenden Weise eine Verletzung des besonders strengen Legalitätsprinzips im Abgaberecht. Eine solche Verletzung ist nicht zu erkennen.
6.2.1. Nach Art. 127 Abs. 1 BV bedarf die Erhebung öffentlich-rechtlicher Abgaben grundsätzlich eines rechtssatzmässigen und formellgesetzlichen Fundaments (Erfordernis der Normstufe) und hat das Gesetz die grundlegenden Bestimmungen über den Kreis der Abgabepflichtigen (Abgabesubjekt), den Gegenstand (Abgabeobjekt) und die Bemessung der Abgabe (Bemessungsgrundlage und -tarif) festzulegen (Erfordernis der Normdichte; vgl. BGE 146 II 97 E. 2.2.4; 144 II 454 E. 3.3; 143 I 220 E. 5.1.1). Mit dem abgaberechtlichen Legalitätsprinzip verbindet der Verfassungsgeber die Absicht, dass den rechtsanwendenden Behörden kein übermässiger Spielraum verbleiben und auch sichergestellt sein soll, dass die möglichen Abgabepflichten absehbar und rechtsgleich sind (BGE 146 II 97 E. 2.2.4; 145 I 52 E. 5.2.1; 142 II 182 E. 2.2.2).
6.2.2. Im Lichte der Bestimmungen von Art. 68 Abs. 1 und
7.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist abzuweisen. Die Kosten für das bundesgerichtliche Verfahren sind den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Es ist keine Parteientschädigung geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung III, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. Juni 2021
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Seiler