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Geschäftsnummer: VB.2025.00224 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.05.2026 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Ersatzneubau angrenzend an Schutzobjekt. Mangelhafte Baugesuchsunterlagen können von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechts- und Interessenwahrung nachteilig auswirken (E. 3.3). Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Die einschlägigen Normen räumen entsprechend der zuständigen Behörde bei der Bestimmung der einzureichenden Unterlagen einen gewissen Ermessensspielraum ein, der von den Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist (E. 3.4.2). Das Bauprojekt ordnet sich gut ein (E. 4). Abstellplätze müssen verkehrssicher angelegt sein (E. 5). Die BZO enthält keine vom kantonalen Wegabstand abweichende Regelung (E. 6). Abweisung.
Stichworte: BAUGESUCHSUNTERLAGEN EINORDNUNG KOMMUNALES RECHT VERKEHRSSICHERHEIT VERSPÄTETE RÜGEN WEGABSTAND
Rechtsnormen: § 238 Abs. II PBG § 244 Abs. II PBG § 265 PBG § 310 Abs. I PBG § 52 Abs. II VRG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2025.00224
Urteil
der 1. Kammer
vom 21. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
1. A GmbH,
2. B AG,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1. D,
2. E,
3. F,
1−3 vertreten durch RA G,
4. Baukommission der Stadt Kloten,
vertreten durch RA H,
5. Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 10. Juni 2024 erteilte die Baukommission der Stadt Kloten D, E und F die Baubewilligung für den Umbau des Bauernhauses, den Abbruch des Ökonomiegebäudes sowie den Anbau eines Wohngebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Kloten. Gleichzeitig wurden die mit Gesamtverfügung der Baudirektion vom 29. Mai 2024 erteilten kantonalen Bewilligungen eröffnet.
II.
Gegen diesen Entscheid erhoben die A GmbH und die B AG am 9. August 2024 Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs am 6. März 2025 ab.
III.
Hierauf gelangten die A GmbH und die B AG mit Beschwerde vom 7. April 2025 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte am 25. April 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 13. Mai 2025 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 22. Mai 2025 beantragten D, E und F die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2 Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hätte sein sollen. Gegenstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rekursbehörden, ansonsten in die funktionelle Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden Behörde eingegriffen würde. Wurde die erstinstanzliche Anordnung durch ein Begehren einer beteiligten Person ausgelöst, bestimmt bereits dieses zusammen mit dem ihm zugrunde gelegten Sachverhalt den Streitgegenstand mit (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 45 f.). Das Bauvorhaben erfasst gemäss Baugesuch vom 5. Oktober 2022 lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 01. Die auf dem Grundstück der Beschwerdeführerinnen befindliche Mauer sowie der Pflanzentrog sind daher nicht Streitgegenstand.
2.
Das Baugrundstück liegt in der viergeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG4 gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Kloten vom 6. November 2012 und ist mit einem ehemaligen Bauernhaus überstellt, das mit Schutzvertrag vom 12. Juli 2022 rechtskräftig unter Schutz gestellt wurde. Der rückwärtige Ökonomieanbau, welcher nicht vom Schutzumfang erfasst ist, soll abgebrochen und durch einen Ersatzneubau mit sechs Wohnungen ersetzt werden. Dieser soll ein Satteldach aufweisen und über einen Zwischentrakt mit Flachdach mit dem Bestandesbau verbunden werden. Geplant sind auch diverse Umbauten am ehemaligen Bauernhaus.
3.
3.1 Von der privaten Beschwerdegegnerschaft wird vorgebracht, die Beschwerde stelle diverse neue Tatsachenbehauptungen auf, welche sich als verspätet erwiesen, insbesondere in Bezug auf die fehlerhaften Planunterlagen betreffend Höhenkoten, den geplanten Abbruch der Brandmauer zur Erstellung eines weiteren Abstellplatzes sowie hinsichtlich des Umstands, dass die Mauer entlang der gemeinsamen Grenze das Dach der bestehenden Scheune stützen solle. Im vorinstanzlichen Verfahren sei sodann lediglich betreffend die Treppen im Verbindungstrakt gerügt worden, diese seien nicht korrekt bei der Ausnützung angerechnet worden. Weiteres betreffend die Ausnützung sei nicht vorgebracht worden.
3.2 Nach § 52 Abs. 2 VRG sind, sofern das Verwaltungsgericht – wie vorliegend – als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, neue Tatsachenbehauptungen nur so weit zulässig, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Im baurechtlichen Verfahren gilt sodann weitgehend das Rügeprinzip. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der Behörde oder den Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt. Wer vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 21. September 2023, VB.2022.00544, E. 3.2 mit weiteren Verweisen). Weiter gilt, dass nach Ablauf der Rechtsmittelfrist die Begründung des Rechtsmittels grundsätzlich nicht mehr erweitert werden darf (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 23).
3.3 Betreffend die Baupläne machten die Beschwerdeführerinnen in ihrem Rekurs geltend, dass die Angaben der Koten in den Plänen unzutreffend seien. Das massgebliche Terrain entlang der nördlichen Fassade des Ersatzneubaus müsste nicht 436,3 m ü. M. sondern 436,75 m ü. M. betragen. Gestützt auf diese Grundlage lasse sich das Bauprojekt nicht auf seine Vereinbarkeit mit den Bauvorschriften überprüfen. Welche negativen Auswirkungen die angeblich fehlerhafte Kotenangabe mit sich bringt, brachten die Beschwerdeführenden erst in der Beschwerde und damit verspätet vor. Auf die diesbezüglichen Ausführungen ist nicht einzugehen.
Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, können gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung mangelhafte Baugesuchsunterlagen von Nachbarn und Nachbarinnen nur gerügt werden, wenn sie sich auf deren Rechtsund Interessenwahrung nachteilig auswirken. Dies ist einerseits der Fall, wenn ein Nachbar die Ausgestaltung des Gebäudes als solches (unvollständige Planunterlagen) oder dessen Auswirkungen an Ort und Stelle (fehlerhafte Aussteckung) gar nicht beurteilen kann. Andererseits kann der Nachbarschaft ein schützenswertes Interesse an der Behandlung ihrer diesbezüglichen Rüge nicht abgesprochen werden, wenn die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit eines Bauvorhabens führt. Entsteht kein solcher Nachteil, so liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor, sodass die Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuchs weder die Anordnung einer Nebenbestimmung noch die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge hat. Immer gerügt werden kann die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen allerdings, wenn diese direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens führt oder wenn durch Widersprüche in den Unterlagen bei der Bauausführung Verstösse gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften entstehen könnten (VGr, 14. August 2025, VB.2024.00329, E. 5.4; 13. April 2022, VB.2021.00678, E. 5.1 f. mit Hinweisen; VGr, 29. Februar 2024, VB.2023.00074, E. 3.1). Vor der Vorinstanz wurde keine materielle Rechtswidrigkeit gestützt auf die angeblich fehlerhaften Höhenangaben angeführt. Wie die Beschwerde zeigt, wäre dies gestützt auf die Pläne jedoch möglich gewesen, weshalb die Vorinstanz der Rüge der Beschwerdeführerinnen zu Recht nicht weiter nachging. Die im vorliegenden Verfahren gestützt auf die angeblich fehlerhaften Kotenangaben gestützten Rügen erweisen sich wie dargelegt als verspätet.
3.4
3.4.1 Betreffend die Ausnützungsüberschreitung wurde in der Rekursschrift nebst dem Treppenaufgang lediglich gerügt, dass die Planbeilage nicht beigelegen habe, weshalb nicht überprüfbar sei, ob die übrigen Erschliessungsflächen korrekt berechnet worden seien.
3.4.2 Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind (§ 310 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Gemäss dem Wortlaut von § 310 Abs. 1 PBG wird für die Bestimmung der Art und des Inhalts der Unterlagen somit darauf abgestellt, was für die zuständigen Baubehörden notwendig ist, um das Baugesuch prüfen zu können. Dabei kommt den Gesuchstellenden eine Mitwirkungspflicht zu (§ 7 Abs. 2 lit. a VRG). Die Baubehörden sind nicht verpflichtet, die entsprechenden Erhebungen von Amtes wegen vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 3.2). Die einschlägigen Normen räumen entsprechend der zuständigen Behörde bei der Bestimmung der einzureichenden Unterlagen einen gewissen Ermessensspielraum ein, der von den Rechtsmittelbehörden zu respektieren ist. Das Ausmass der verlangten Unterlagen orientiert sich mithin wie jedes staatliche Handeln gemäss Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) am Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 BV; vgl. VGr, 14. August 2025, VB.2024.00496, E. 3.3; 11. April 2024, VB.2023.00535, E. 4.1).
Nach § 5 lit. b der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sind je nach Art und Lage des Bauvorhabens weitere Baugesuchsunterlagen erforderlich, so beispielsweise Berechnungen über die Ausnützung in Bezug auf Nutzungsziffern oder eine allfällige andere Beschränkung; nötigenfalls mit planlicher Erläuterung.
3.4.3 Die Baugesuchsunterlagen enthalten eine tabellarische Auflistung der Ausnützungsberechnung, inklusive zugehöriger Pläne, weshalb eine Berechnung der Ausnützung ohne Weiteres möglich war. Im Lichte des Rügeprinzips und auch mit Blick auf die von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachte Untersuchungspflicht war die Vorinstanz nicht gehalten, die Ausnützungsberechnung über die konkret vorgebrachten Rügen hinaus zu überprüfen. Soweit die Beschwerdeführerinnen rügen, dass nicht nur die Treppe, sondern auch andere Räume nicht zur Ausnützungsberechnung hinzugerechnet werden dürften, erweist sich ihre Rüge als verspätet.
4.
4.1 Bezüglich der Einordnung des Bauprojekts rügen die Beschwerdeführerinnen, es sei zu Unrecht davon ausgegangen worden, dass der Anbau die Dachform des Schutzobjekts als Schrägdach übernehme. Nicht gefolgt werden könne auch der Behauptung, das angebaute Wohngebäude übernehme im strukturellen, voluminösen und orientierenden Sinne die Typologie vom vorgängigen Ökonomiegebäude. Unzutreffend sei auch die Aussage im Bauentscheid, der Anbau ordne sich so weit wie möglich mit einer steilen Dachneigung dem Bestandesgebäude an. Es könne nicht von einer steilen Dachneigung gesprochen werden. Das Neubauvorhaben nehme keinerlei Rücksicht auf das Schutzobjekt. Durch das flach ausgebildete Dach weise der Neubau eine bedeutend höhere Gebäudehöhe als das Schutzobjekt auf. Dadurch erfahre der Neubau eine Dominanz, welche die natürliche Hierarchie zwischen dem Wohnhaus und der ehemaligen Scheune ins Gegenteil verkehre. Es lasse sich keinerlei gestalterischer Wille erkennen. Der Zwischentrakt sei unpassend gestaltet. Das Fenster des 2. Obergeschosses kollidiere mit der Traufe des historischen Gebäudes und verunkläre die Situation. Das Flachdach des Zwischenraums nehme weder Bezug auf das historische Gebäude noch zum geplanten Neubau, sondern trete als ortsfremdes Element störend in Erscheinung. Daran vermöge die Feststellung der Vorinstanz, wonach es in der Umgebung viele verschiedene Dächer gebe, nichts zu ändern. Gestalterisch störend und ungenügend sei, dass sich beim streitbetroffenen Gebäudekomplex drei verschiedene Dachformen fänden, welche keinen Bezug zueinander herstellten und sich als Sammelsurium präsentieren würden.
4.2 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Befinden sich wie vorliegend in der Umgebung der geplanten Bauten Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG auf diese besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Diese Bauten müssen sich nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung beziehungsweise des Schutzobjekts gebietet (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1). Massgeblich ist wie bei § 238 Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute oder Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck das geplante Vorhaben bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1.1 mit Hinweis auf BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).
4.3 Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 28. November 2019, VB.2019.00258, E. 9.4). Das Verwaltungsgericht muss sich bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Der Entscheid der Vorinstanz wäre nur dann aufzuheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hätte.
4.4 Die Beschwerdegegnerin 4 begründete die Einordnung in der Baubewilligung ausführlich. Dieser Begründung folgte die Vorinstanz. Die Beschwerdegegnerin 4 hielt fest, der Anbau übernehme die Dachform vom Schutzgebäude als Schrägdach. Hingegen werde der Verbindungstrakt zwischen dem ehemaligen Bauernhaus und dem Ersatzanbau mit einem Flachdach ausgestattet. Dadurch könne die Erhöhung des bestehenden Firstdaches vom Schutzobjekt umgangen werden. Im strukturellen, voluminösen und orientierenden Sinne übernehme das angebaute Wohngebäude die Typologie vom vorgängigen Ökonomiehaus. Beim Anbau erfolge die Fassade in Holzbauweise. Nach aussen aufgesetzte Schiebeläden beim Anbau träten der Gestaltung des Vorgängers nahe. Der Umgebungsgestaltung könne im Grundsatz zugestimmt werden. Es könne festgehalten werden, dass sich der Anbau soweit möglich mit einer steilen Dachneigung dem Bestandesgebäude anordne. Um den Verbindungstrakt zwischen dem Bestandesbau und dem Anbau besser einzugliedern, würden die zwei kleineren Dachlukarnen auf der Seite des ehemaligen Bauernhauses leicht gesenkt. Dadurch, dass sich der Anbau im rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks befinde, trete der Verbindungstrakt von der I-Strasse her sehr zurückhaltend in Erscheinung. Aufgrund der oben genannten Gestaltungselemente ergebe sich, dass hinsichtlich der Beziehung zum Orts- und Landschaftsbild, zu der kubischen Gliederung, dem architektonischen Ausdruck sowie hinsichtlich der Terrain- und Freiflächengestaltung die geforderten erhöhten Gestaltungsanforderungen erfüllt seien.
4.5 Wie sich aus den Fotos des Augenscheins ergibt, ist die Umgebung des geplanten Bauprojekts heterogen gestaltet. Nebst traditionelleren Gebäuden mit Satteldach finden sich auch kubische Bauten mit Flachdach und modernerem Ausdruck. Das neu geplante Gebäude nimmt mit dem geplanten Satteldach eine sowohl vom Schutzobjekt als auch von diversen Gebäuden in der Umgebung gewählte Dachform auf. Wenngleich, wie von den Beschwerdeführerinnen dargetan, der Neigungswinkel des geplanten Daches weniger stark ausfällt als beim Bestandesbau und beim Schutzobjekt, schadet dies der Einordnung nicht. Auch dass der Verbindungstrakt ein Flachdach aufweist, ist einer guten Einordnung nicht abträglich. Vielmehr unterstützt dies das Abrücken des Neubaus vom Schutzobjekt und trägt dazu bei, dass die beiden Gebäude eigenständiger in Erscheinung treten, was dem Schutzobjekt zuträglich ist. Sodann finden sich auch in der Umgebung mehrere Flachdächer. Die zurückhaltende Gestaltung des Verbindungstrakts unterstreicht seine Funktion sowohl als verbindendes als auch als trennendes Element. Aufgrund seiner zurückhaltenden Gestaltung tritt er hinter die Hauptgebäude zurück und lässt diesen den erforderlichen Raum, um zu wirken. Der Auffassung der Beschwerdeführerinnen, wonach durch das flachere Dach der Neubau eine bedeutend höhere Gebäudehöhe als das Schutzobjekt aufweise und der Neubau dadurch eine Dominanz aufweise, welche die natürliche Hierarchie zwischen dem Wohnhaus und der ehemaligen Scheune ins Gegenteil verkehre, kann nicht gefolgt werden. Die Firsthöhen der beiden Gebäude weichen nur unwesentlich voneinander ab. Die Unterschiede in den Dachneigungen sind auch in Bezug auf den ganzen Gebäudekörper nicht dergestalt, dass die Gebäude dadurch in rechtserheblichem Masse unterschiedlich hoch wirken. Vielmehr nimmt der Neubau durch seine im Vergleich zum Bestandesbau schmalere Ausgestaltung genügend Rücksicht auf das Schutzobjekt und tritt aufgrund seiner rückwärtigen Lage hinter dieses zurück. Von einer Umkehr der Hierarchie kann nicht gesprochen werden. Sodann ist auch eine Verunklärung der Situation durch das Fenster des zweiten Obergeschosses nicht ersichtlich. Wenn die Beschwerdegegnerin 4 dem Bauprojekt eine gute Einordnung attestierte, lag dies in ihrem Ermessen und ist nicht zu beanstanden.
5.
5.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen, es bestehe auf dem Baugrundstück keine Wendemöglichkeit für die Fahrzeuge. Da nur vorwärts auf das Grundstück eingefahren und wieder ausgefahren werden dürfe, müssten die Fahrzeuge unter Inanspruchnahme des J-Wegs, welcher auch ein Schulweg sei, wenden, was nicht verkehrssicher sei. Das Durchfahrtsrecht beinhalte kein Recht zur Durchführung von Wendemanövern. Wenn die Vorinstanz ausführe, die Ausfahrt auf die I-Strasse müsse 4 bis 5 m breit sein, verkenne sie, dass diese nicht zusätzlich als Abstellplatz verwendet werden dürfe, was indessen vorgesehen sei.
5.2 Gemäss § 240 Abs. 1 PBG dürfen durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden. Laut § 244 Abs. 2 PBG müssen Abstellplätze verkehrssicher angelegt sein. Die Bauherrschaft bzw. das Baugrundstück sind im Besitz eines Durchfahrtsrechts über das Grundstück Kat.-Nr. 03. Wird dieses zum Wenden in Anspruch genommen, ist ein Wenden auf dem Baugrundstück ohne Inanspruchnahme des J-Wegs möglich. Das Durchfahrtsrecht ist nicht beschränkt, weshalb die Baubehörde ohne Weiteres davon ausgehen durfte, dass dieses auch zum Wenden verwendet werden darf. Schliesslich ergibt sich aus dem Plan "Grundriss EG und Umgebung", dass die Ausfahrt auf die I-Strasse nicht von den Abstellplätzen überstellt wird und mit 5,5 m ohne Weiteres den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Rüge der Beschwerdeführerinnen verfängt nicht.
6.
Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, das Bauvorhaben habe gegenüber dem J-Weg einen Mehrlängenzuschlag einzuhalten.
6.1 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).
Gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO beträgt der Grundgrenzabstand in der WG4 mind. 5 m; ein Mehrlängenzuschlag nach Art. 54 BZO gilt ab 14 m Gebäudelänge. Ergänzend hierzu gilt gemäss der beim Grundgrenzabstand gesetzten Fussnote der reduzierte Grenzabstand nach Art. 56 Abs. 1 BZO, der wiederum bestimmt, dass in den drei- bis fünfgeschossigen Wohnzonen und in der Zentrumszone bis zu einer Bautiefe von 14 m ein Grundgrenzabstand von 3,5 m für Hauptgebäude entlang von Baulinien resp. entlang des Strassen- oder Wegabstandes gelte.
Die Beschwerdeführerinnen leiten aus diesen Bestimmungen ab, dass die projektierte Baute mit einer Bautiefe von über 14 m auch entlang von Wegen und mithin auf ihrer Ostseite zum J-Weg den Mehrlängenzuschlag zu beachten habe.
6.2 Bei den genannten Normen handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubehörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3 sowie VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/598, E. 2.3).
Zu prüfen ist vor diesem Hintergrund, ob die Gemeinde gestützt auf § 265 Abs. 1 letzter Satzteil PBG in Verbindung mit Art. 56 Abs. 1 BZO insofern eine anderslautende Anordnung getroffen hat (vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00678, E. 6), als dass Gebäude mit einer Bautiefe von über 14 m gegenüber Wegen einen Abstand von 5 m respektieren müssten und damit der in § 265 Abs. 1 PBG festgehaltene Wegabstand von 3,5 m verdrängt würde. Dies ist mit der Auffassung der Gemeinde zu verneinen. Hierzu fällt in systematischer Hinsicht zunächst in Betracht, dass der kommunale Gesetzgeber ein Abweichen von § 265 PBG an anderer Stelle klar deklariert hat (vgl. Art. 15 f. Abs. 1 BZO inkl. Fussnote 13). Sodann bezweckt, was sich auch aus dem Planungsbericht zur Teilrevision der BZO vom 3. Juli 2012 / rev. 6. November 2012 (S. 29) ergibt, Art. 56 Abs. 1 BZO die Anwendung des kantonalen Mindestgrenzabstandes von 3,5 m für Hauptgebäude in der ersten Bautiefe, womit sich in Bezug auf das Mass von 3,5 m die gleiche Regelung so auch schon aus § 265 Abs. 1 PBG ergibt. Somit sind der Bestimmung sowie auch den Ausführungen der Beschwerde nicht genügend Hinweise zu entnehmen, dass die Norm eine von § 265 Abs. 1 PBG abweichende Regelung des Wegabstandes statuieren wollte; die Anwendung des kommunalen Rechts durch die Gemeinde ist daher zu schützen. Daher ist gegenüber dem J-Weg allein der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten und es kommt kein Mehrlängenzuschlag zur Anwendung. Die Rüge dringt nicht durch.
7.
7.1 Schliesslich rügen die Beschwerdeführerinnen, das Baurekursgericht habe festgehalten, gestützt auf die feuerpolizeilichen Nebenbestimmungen müssten brandabschnittsbildende Wände in Untergeschossen mit Feuerwiderstand EI 60 erstellt werden. Gestützt auf die ungenügenden Planunterlagen sei jedoch nicht sichergestellt, dass die entsprechenden Vorkehren rechtskonform ausgeführt würden.
7.2 Die Baubewilligung vom 10. Juni 2024 führt in den Erwägungen aus, dass die eingereichten Brandschutzunterlagen (Pläne) ungenügend seien, weshalb vor Baufreigabe revidierte Brandschutzpläne der Feuerpolizei Kloten zur Stellungnahme einzureichen sind. Sodann ist vor Baufreigabe der Feuerpolizei ein Konzept einzureichen, welches insbesondere den Feuerwiderstandsnachweis und die Materialisierung des Tragwerks und der brandabschnittsbildenden Bauteile in Holz (Detailpläne und Schnitte) sowie die Darstellung der Fassadenanschlüsse an brandabschnittsbildenden Wänden und/oder Decken (Detailpläne und Schnitte) beinhaltet. Diese Nebenbestimmungen, mittels welchen detaillierte Pläne nachgefordert werden, vermögen die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen sicherzustellen.
7.3 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
8.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 340.-- Zustellkosten, Fr. 5'340.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1−3 eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.