Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses samt Unterniveaugarage. Das Bauvorhaben hat lediglich den Wegabstand und nicht den Abstand gegenüber Strassen und Plätzen einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG; E. 3). Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone B und hat besondere qualitative Anforderungen an die ortsbauliche Einordnung und architektonische Gestaltung zu erfüllen (§ 238 Abs. 2 PBG und § 50 Abs. 3 PBG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO). Die heterogene Bebauung der Kernzone ändert an diesem normativen Prüfmassstab nichts. Die Vorinstanz durfte die Anforderungen an die Einordnung jedenfalls im Ergebnis als erfüllt betrachten (E. 4). Gemäss Art. 15 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone B Satteldächer mit Neigung zwischen 35° und 55° vorzusehen. Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten oder historisch rechtfertigen. Die in der laufenden Revision vorgesehene Verschärfung hat keine negative Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG. Die Vorinstanz durfte daher zum Schluss gelangen, dass sich die Erstellung eines Flachdachs in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigt (E. 5). Die beabsichtigten Aufschüttungen sind mit Blick auf deren Höhe nicht unerheblich, deren Bewilligung steht aber noch im Ermessen der Baubewilligungsbehörde, welcher aufgrund der offenen Formulierung ein Ermessensspielraum zukommt (E. 6). Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2025.00207 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 07.05.2026 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses samt Unterniveaugarage. Das Bauvorhaben hat lediglich den Wegabstand und nicht den Abstand gegenüber Strassen und Plätzen einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG; E. 3). Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone B und hat besondere qualitative Anforderungen an die ortsbauliche Einordnung und architektonische Gestaltung zu erfüllen (§ 238 Abs. 2 PBG und § 50 Abs. 3 PBG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO). Die heterogene Bebauung der Kernzone ändert an diesem normativen Prüfmassstab nichts. Die Vorinstanz durfte die Anforderungen an die Einordnung jedenfalls im Ergebnis als erfüllt betrachten (E. 4). Gemäss Art. 15 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone B Satteldächer mit Neigung zwischen 35° und 55° vorzusehen. Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten oder historisch rechtfertigen. Die in der laufenden Revision vorgesehene Verschärfung hat keine negative Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG. Die Vorinstanz durfte daher zum Schluss gelangen, dass sich die Erstellung eines Flachdachs in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigt (E. 5). Die beabsichtigten Aufschüttungen sind mit Blick auf deren Höhe nicht unerheblich, deren Bewilligung steht aber noch im Ermessen der Baubewilligungsbehörde, welcher aufgrund der offenen Formulierung ein Ermessensspielraum zukommt (E. 6). Abweisung.
Rechtsnormen: § 50 Abs. III PBG § 234 PBG § 238 Abs. II PBG § 265 Abs. I PBG Art. 14 Abs. I BZO Thalwil Art. 15 Abs. I BZO Thalwil Art. 16 Abs. I BZO Thalwil Art. 27 Abs. I BZO Thalwil
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2025.00207
Urteil
der 1. Kammer
vom 7. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiber Stefan Meyer.
In Sachen
1. A,
2. B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1 D,
1.2 E,
beide vertreten durch RA F,
2. Hochbaukommission Thalwil,
vertreten durch RA G,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. Juni 2024 erteilte die Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil D und E die Baubewilligung für den Abbruch der Bestandesbauten und den Neubau eines Mehrfamilienhauses sowie einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Thalwil.
II.
Dagegen erhoben B und A mit Eingabe vom 18. Juli 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 25. Februar 2025 ab.
III.
Hiergegen erhoben B und A mit Eingabe vom 26. März 2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft die Aufhebung des Entscheids sowie die Verweigerung des Bauvorhabens in Aufhebung der streitgegenständlichen Baubewilligung.
Das Baurekursgericht beantragte am 25. April 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 28. April 2025 beantragten E und D als Bauherrschaft die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil beantragte mit Beschwerdeantwort vom 5. Mai 2025 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. B und A replizierten am 16. Mai 2025. E und D reichten am 26. Mai 2025 und die Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil am 30. Mai 2025 eine Duplik ein. B und A erstatteten am 11. Juni 2025 eine Triplik. E und D reichten am 19. Juni 2025 und die Hochbaukommission am 23. Juni 2025 eine Quadruplik ein. B und A liessen sich hierzu nochmals am 4. Juli 2025 und die Hochbaukommission der Gemeinde Thalwil am 19. August 2025 vernehmen. Die Parteien hielten jeweils an ihren Anträgen fest.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 am H-Weg 02 und 03 liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil vom 1. Januar 2022 (BZO) in der Kernzone B ("Kernzone J-Strasse"), für welche Art. 11–17a BZO zur Anwendung kommen. Das Grundstück ist derzeit mit einem Einfamilienhaus und einem separaten Garagengebäude überbaut. Geplant ist der Abbruch der Bestandesbauten und der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage.
3.
3.1 Die Beschwerdeführenden rügen zunächst die Unterschreitung des Strassen- bzw. Platzabstands gemäss § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
3.2 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).
3.3 Der H-Weg verbreitert sich im westlichen Bereich des Baugrundstücks von rund 5 m auf rund 10 m (vgl. GIS-Browser Kanton Zürich [www.geo.zh.ch/maps], Karte "Amtliche Vermessung", Werkzeug "Messen"). Vergleichbar ist diese Verbreiterung mit einer Wende- oder Ausweichmöglichkeit. Unabhängig von den ursprünglichen, heute unklaren Absichten bei der Strassenplanung sowie der aktuellen Nutzung ist die Verbreiterung jedenfalls funktionell und baulich als Teil des H-Wegs zu betrachten. Es handelt sich entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht um einen öffentlichen Platz im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG. Folglich ist gegenüber dem H-Weg der Wegabstand, nicht aber der Abstand gegenüber Strassen und Plätzen gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten.
3.4
3.4.1 Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf und kann sich nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen Ausbau ist die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Im Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) am 1. Juni 2020 gemäss Praxis die – inzwischen nicht mehr in Kraft stehenden – Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) als Richtlinie, und es wurde auf die im Anhang nach der Anzahl erschlossener Wohneinheiten aufgeführten Zufahrtsarten abgestellt (statt vieler VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 4.1 f.).
Dieser Rückgriff bzw. das Abstellen auf den Anhang zu den Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN in Verbindung mit dem Anhang ZN war ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, über welche bis zu 10 bzw. unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30 Wohneinheiten erschlossen wurden. Der "Zufahrtsweg" im Sinne der Zugangsnormalien entsprach damit ohne Weiteres bzw. zwanglos dem "Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Auslegung (VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2). Mithin hat das Verwaltungsgericht das Vorliegen einer Strasse im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG regelmässig bejaht, wenn nach der Anzahl der erschlossenen Wohneinheiten gemäss den Zugangsnormalien von einer Zufahrtsstrasse auszugehen war (VGr, 26. Januar 2023, VB.2022.00480, E. 4.1 mit weiteren Nachweisen).
Die am 1. Juni 2020 in Kraft getretene VErV, welche die technischen Anforderungen an Zufahrten mit Blick auf die Verkehrssicherheit regelt und erst ab der Erschliessung von 50 bzw. von 100 Wohneinheiten von einer Strasse statt von einem Weg ausgeht, ist demgegenüber gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht massgebend für die Abgrenzung von Strassen- bzw. Wegabstand gemäss § 265 Abs. 1 PBG (VGr, 14. März 2024, VB.2023.00359, E. 3.2.1; 19. Januar 2023, VB.2022.00214/VB.2022.00253, E. 3.2.2; 26. Januar 2023, VB.2022.00480, E. 4.1).
3.4.2 Die Vorinstanz erwog unter Verweis auf den Anhang der Zugangsnormalien, es handle sich um ein Quartier mit dichter Bebauung und es sei mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen (ÖV-Güteklasse A), weshalb grundsätzlich von einem Weg auszugehen sei, wenn nicht mehr als 30 Wohneinheiten erschlossen würden. Vorliegend würden unter Berücksichtigung des streitbetroffenen Bauvorhabens lediglich 17 Wohneinheiten erschlossen. Entsprechend erfülle der Ausbaustandard des H-Wegs auch nur die Anforderungen an einen Zufahrtsweg. Der H-Weg diene somit primär dem Fussgänger- und Radfahrerverkehr und habe nur wenige Motorfahrzeuge aufzunehmen.
3.4.3 Diese Ausführungen überzeugen. Im Bereich des Baugrundstücks erreicht der H-Weg zwar die für eine Zufahrtsstrasse 1 (im Sinne des Anhangs 1 zur VerV) erforderliche Mindestbreite von 4 m. Bei sämtlichen Zufahrten zum H-Weg beträgt die Fahrbahnbreite aber nur rund 3 m (Einfahrt via I-Weg, J- und K-Strasse; zur Fahrbahnbreite: GIS-Browser Kanton Zürich [www.geo.zh.ch/maps], Karte "Amtliche Vermessung", Werkzeug "Messen"). Bauliche Massnahmen für den Fussgängerschutz fehlen am H-Weg gänzlich. Unter Berücksichtigung der Erschliessungsfunktion für 17 Wohneinheiten ist daher von einem Weg im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG auszugehen.
3.5 Somit gilt gegenüber dem H-Weg der Wegabstand von 3,5 m, was vom Bauprojekt korrekt umgesetzt wird. Ob die Voraussetzungen für eine Unterschreitung des Strassenabstands gemäss Art. 14 Abs. 2 BZO erfüllt sind, ist daher nicht zu prüfen. Die Rüge ist unbegründet.
4.
4.1 Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, dass das Bauvorhaben die qualitativen Anforderungen an die ortsbauliche Einordnung und die architektonische Gestaltung gemäss § 238 Abs. 2 PBG sowie Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO nicht erfülle.
4.2
4.2.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung. Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung einer Baute beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 3. April 2025, VB.2023.00723, E. 6.1 mit weiteren Nachweisen).
4.2.2 Gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau- und Zonenordnung darüber hinaus für Kernzonen besondere Vorschriften über die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung über die höchstzulässige Fassadenhöhe Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände sowie über die Fassadenhöhe erlaubt. Davon hat die Gemeinde Thalwil Gebrauch gemacht und stellt in den Kernzonen an die ortsbauliche Einordnung und die architektonische Gestaltung besondere qualitative Anforderungen. Ersatz-, Um- und Neubauten sollen zur Identität des Orts- und Strassenbildes beitragen. Durch die Volumetrie, Stellung, Anordnung und Gestaltung der Bauten und Anlagen muss eine besonders gute Gesamtwirkung in Bezug auf das Projekt und den ortsbaulichen Kontext entstehen (Art. 14 Abs. 1 BZO). Materialien, Formen und Farben sind so zu wählen, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Auffällige Verputze, Farben und Materialien sind unzulässig (Art. 16 Abs. 1 BZO).
Hat eine Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs 3 PBG eingeräumten Kompetenz Gebrauch gemacht, sind bauliche Massnahmen nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den allgemeinen Vorschriften des PBG insoweit vor, als sie konkretere oder strengere Bestimmungen enthalten. Bei Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich Auslegungsfragen, ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bewilligungsbehörde überprüft werden (vgl. VGr, 3. Oktober 2024, VB.2023.00556, E. 5.4; 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).
Befinden sich in der Umgebung Objekte des Natur- und Heimatschutzes, ist nach § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht zu nehmen. Damit werden an die Gestaltung von Bauten, die sich in unmittelbarer Umgebung von Schutzobjekten befinden, erhöhte Anforderungen gestellt. Die Bestimmung ist anwendbar, sofern zwischen der projektierten Baute und dem Schutzobjekt aufgrund der örtlichen Verhältnisse ein optischer Bezug gegeben ist, wenn die beiden Objekte für einen neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden. Es genügt nicht, dass Sichtdistanz besteht (VGr, 5. März 2025, VB.2024.00094, E. 10.2).
4.3 Das Baurekursgericht führt im angefochtenen Entscheid gestützt auf seine Feststellungen am Augenschein vom 16. Januar 2025 und das von der Beschwerdegegnerin 2 zum Bauprojekt am H-Weg 04 eingeholte Fachgutachten vom 2. Januar 2023 aus, dass sich die Kernzone vorwiegend durch die historischen Bauten entlang der K- und J-Strasse auszeichne. Rund um den H-Weg seien in jüngerer Zeit auch neue Wohnhäuser mit heterogenen Dachformen und Architektursprachen entstanden. Daher sei von keiner Kernzone im klassischen Sinne auszugehen. Die Kernzone bezwecke im vorliegenden Fall nicht den Schutz eines einheitlich bebauten Dorfkerns, sondern denjenigen der einzelnen Inventarobjekte. Ein allzu strenger Massstab für die Beurteilung, ob das Bauvorhaben im Sinne von Art. 14 Abs. 1 BZO eine besonders gute Gesamtwirkung erziele, rechtfertige sich aufgrund der "unausgewogenen Umgebung" nicht. Das Bauvorhaben habe trotzdem die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zu erfüllen. Das uneinheitliche Ortsbild könne aber dazu führen, dass einzelne Gestaltungsmerkmale milder zu beurteilen seien.
Das Bauvorhaben weise von Norden her betrachtet einen T-förmigen Grundriss mit Staffelungen auf. Die längere Gebäudeseite erstrecke sich von Südwesten nach Nordosten zum See hin, wie dies auch bei den umliegenden Gebäuden der Fall sei. Über den Vollgeschossen trete das Attikageschoss, das auf den meisten Seiten zurückspringe, mit einer grünen Blechverkleidung in Erscheinung. Die Vollgeschosse wiesen ein Sichtmauerwerk aus hellen Klinkersteinen auf. Die Befensterung, bestehend aus hochrechteckigen Fenstern, habe ein regelmässiges Muster und liege in Bezug auf die Ausmasse im normalen Rahmen für einen modernen Neubau. Der Umstand, dass nicht alle Gestaltungsmerkmale des Neubaus bereits in der Umgebung zu finden seien, wie die Klinkersteinfassade oder die farbliche Abhebung der Attika, vermöge die Gesamtwirkung nicht zu beeinflussen, zumal sich die Umgebung bereits sehr heterogen präsentiere. Der Fussabdruck trete in einem quartierüblichen Ausmass zu Tage, wobei aufgrund des gestaffelten Grundrisses ohnehin keine wuchtige Wirkung entstehe. Die Länge überschreite diejenige des benachbarten, im Eigentum der heutigen Beschwerdeführenden stehenden Gebäudes am I-Weg 05 nur um rund 2 m, wobei die Länge aus dem öffentlichen Raum bzw. vom H-Weg her kaum wahrgenommen werden könne. Die Fenster folgten grossmehrheitlich einer Regelmässigkeit und in der Kernzone seien bereits verschiedene Fenstergrössen und -formen vorhanden. Gleiches gelte für die auch in der Nachbarschaft vorhandenen grauen Fassaden sowie Flachdächern.
Eine Beeinträchtigung der Inventarobjekte L-Weg 010 und 011 sei schliesslich nicht ersichtlich, zumal diese aufgrund der Distanz sowie des sich gegen Norden verändernden Quartiercharakters nicht im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben wahrgenommen würden.
4.4 Die Erwägungen der Vorinstanz geben zunächst zu folgenden Bemerkungen Anlass. Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone B ("Kernzone J-Strasse"). Das Bauvorhaben hat somit die qualitativen Anforderungen an die ortsbauliche Einordnung und die architektonische Gestaltung gemäss § 238 Abs. 2 PBG und § 50 Abs. 3 PBG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO zu erfüllen. Die von der Vorinstanz beschriebene heterogene Bebauung der Kernzone J-Strasse ("nicht-klassische Kernzone", vgl. nachfolgende E. 4.5) ändert an diesen Anforderungen im Sinne eines normativen Prüfmassstabs nichts. Dass die Kernzone nicht den Schutz eines einheitlich bebauten Dorfkerns, sondern (einzig) einzelner Schutzobjekte bezwecke und deshalb nicht allzu strenge Anforderungen an das Bauvorhaben zu stellen seien, ist bereits angesichts der ausführlichen Regelung der Gestaltungsvorschriften für die Kernzone unzutreffend. Die bestehende Umgebung ist nur bei der Anwendung dieser Bestimmungen relevant, etwa zur Beurteilung des Bauvorhabens in Bezug auf die "ortsbauliche Einordnung" (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 BZO) oder die besonders gute Gesamtwirkung des Bauvorhabens in Bezug auf den "ortsbaulichen Kontext" (Art. 14 Abs. 1 Satz 3 BZO). Im Ergebnis ist der angefochtene Entscheid gestützt auf die nachfolgenden Ausführungen aber nicht zu beanstanden.
4.5 Die Vorinstanz durfte im vorliegenden Fall gestützt auf ihre Feststellungen (vgl. E. 4.3 hiervor) betreffend Grundriss, Ausrichtung, Befensterung, Fussabdruck, Länge, Dachgestaltung sowie Farbgebung jeweils unter Berücksichtigung des ortsbaulichen Kontextes darauf schliessen, dass das Bauvorhaben die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sowie von Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO erfüllt. Die Herabsetzung des normativen Prüfungsmassstabes war für diese Schlussfolgerung der Vorinstanz, unter Berücksichtigung des der Baubewilligungsbehörde zustehenden Beurteilungsspielraums, gar nicht erforderlich.
Dabei durfte die Vorinstanz entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden von einer heterogenen Bebauung im Bereich des H-Wegs ausgehen. Im Bereich des H-Wegs bestehen mehrere neuere Wohnhäuser und gestützt auf die Akten sind in der Umgebung unterschiedliche Architektursprachen ersichtlich. Die Feststellung der Vorinstanz war daher im Sinne einer Gesamtbeurteilung zulässig, selbst wenn zwischen den Gebäuden am H-Weg 03 und 07 sowie am I-Weg 06 ein gestalterischer (gewisse Gleichförmigkeit in der Architektur) und historischer (ursprünglich einheitliche Planung und Bebauung des Gebiets) Bezug besteht.
Ebenso durfte die Vorinstanz dem Bauvorhaben vor diesem Hintergrund eine besonders gute Gesamtwirkung attestieren. Der T-förmige Grundriss mit (für die Umgebung eher untypischen, vgl. aber zu den doch unterschiedlichen Grundrissen GIS-Browser Kanton Zürich [www.geo.zh.ch/maps], Karte "Amtliche Vermessung") Staffelungen und einer Ausrichtung analog den umgebenden Bauten führt dazu, dass das Bauvorhaben trotz dessen Länge und Breite nicht als wuchtig in Erscheinung tritt. Dies war gerade auch die ursprüngliche Absicht hinter dem von den Beschwerdeführenden als "verschachtelt" bezeichneten Grundriss (vgl. Projektbeschrieb: "Das wesentlich grössere Volumen des MFH wird durch Vor- und Rücksprünge sowohl in der Volumetrie wie auch der Fassadenabwicklung in seinem Ausmass unterteilt"). Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden weisen sodann auch nicht sämtliche Gebäude in der Umgebung klare Linien und Kuben auf und das Bauvorhaben erscheint auch deshalb nicht als unausgewogen (vgl. GIS-Browser Kanton Zürich [www.geo.zh.ch/maps], Karte "Amtliche Vermessung"). Jedenfalls tritt der Fussabdruck in einem quartierüblichen Ausmass zu Tage und die Länge wird aufgrund der Ausrichtung sowie der Staffelungen vom H-Weg aus weniger wahrgenommen. Dass die Länge vom Grundstück der Beschwerdeführenden aus gesehen vollständig wahrgenommen wird, ändert an der Gesamtwirkung des Bauvorhabens im vorliegenden Fall nichts. Zumindest weist das Bauvorhaben aber auch an der südöstlichen Fassade Staffelungen auf. Gemäss Rechtsprechung kann sodann nur in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden (statt vieler VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1). Eine solche Ausnahme liegt nicht vor. Die zulässige Ausnützung wird mit dem Bauvorhaben gar leicht unterschritten.
Schliesslich stehen der von der Vorinstanz vorgenommenen Würdigung auch das auf den meisten Seiten zurückspringende Attikageschoss mit grüner Blechverkleidung, das Sichtmauerwerk aus hellen Klinkersteinen oder die (grossmehrheitlich regelmässige und zumindest grosszügige) Befensterung nicht entgegen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, vermag der Umstand, dass nicht sämtliche Gestaltungselemente in der Umgebung zu finden sind (Klinkerfassade, farbliche Gestaltung des Attikageschosses), die Gesamtwirkung des Bauvorhabens im vorliegenden Fall nicht zu beeinträchtigen. Zumal die Klinkerfassade zumindest die in der Umgebung vorhandenen Grautöne an den Fassaden aufnimmt, bezüglich der Befensterung selbst die Beschwerdeführenden von mehreren "Architektursprachen" in der Umgebung ausgehen und der Fensteranteil die Fassade von allen Seiten als offen und einladend erscheinen lässt.
Zusammenfassend musste die Vorinstanz entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht von einem unausgewogenen, asymmetrischen, lang und wuchtig erscheinenden und einen geringen Fensteranteil aufweisenden Bauvorhaben ausgehen und durfte die Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sowie Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO als erfüllt erachten.
4.6 Auch die Rüge, wonach die Vorinstanz die erhöhten Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG sowie Art. 14 Abs. 1 und 16 Abs. 1 BZO nicht positiv begründet hätte, ist unzutreffend. Obwohl die Vorinstanz in der Begründung teilweise gleichzeitig die Einwände der Beschwerdeführenden entkräftete (und so der Eindruck entstehen könnte, dass sie die erwähnten Gestaltungsmerkmale lediglich als nicht störend erachtete), geht aus dem angefochtenen Entscheid hervor, aus welchen Überlegungen die Vorinstanz die erhöhten Gestaltungsanforderungen als erfüllt erachtete (vgl. E. 4.3 hiervor) und auch ohne Herabsetzung des Prüfungsmassstabes als erfüllt erachten durfte (vgl. E. 4.5 hiervor).
4.7 Weshalb die Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt L-Weg 010 und 011 nicht gegeben sein soll, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Die Vorinstanz konnte eine Beeinträchtigung gestützt auf die eigenen Wahrnehmungen am Augenschein ausschliessen. Obwohl sich entgegen den Ausführungen der Vorinstanz ein gewisser optischer Bezug angesichts der geringen Distanz nicht ausschliessen lässt, ist zumindest eine Beeinträchtigung der Schutzobjekte durch das vorliegende Bauvorhaben nicht ersichtlich, gerade unter Berücksichtigung des "sich gegen Norden verändernden Quartiercharakters".
4.8 Die vorinstanzlichen Ausführungen, auf die im Übrigen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), sind im Ergebnis jedenfalls nicht als rechtsverletzend zu beanstanden. Die Feststellungen finden sodann in den Plänen und Fotografien ihre Bestätigung. Die Rüge ist unbegründet.
5.
5.1 Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, dass das mit dem Bauvorhaben vorgesehene Flachdach gemäss Art. 15 Abs. 1 BZO in Kernzonen unzulässig sei.
Mit Replik vom 16. Mai 2025 führten die Beschwerdeführenden zusätzlich aus, dass im Rahmen der laufenden Nutzungsplanungsrevision eine Anpassung von Art. 15 Abs. 1 BZO vorgesehen sei, wonach Flachdächer nur für Klein- und Anbauten zugelassen würden (Art. 9 E-BZO 2025, in der Fassung gemäss der öffentlichen Auflage vom 16. Mai 2025 bis am 15. Juli 2025). Diese Regelung habe negative Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG.
5.2
5.2.1 Baugesuche sind grundsätzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens eine noch ausstehende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflussen würde. Auch planungsrechtliche Festlegungen, welche während des Rechtsmittelverfahrens beantragt wurden, aber noch nicht rechtskräftig sind, werden nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts als Änderung der massgeblichen Sachlage betrachtet und grundsätzlich berücksichtigt. Das Verwaltungsgericht nimmt jedoch eine Interessenabwägung im Einzelfall vor, ob dem Schutz der Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt (VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.1.1).
Durch § 234 PBG werden nicht sämtliche Bestimmungen geschützt, die Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben können. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinne von § 234 PBG um ein unmittelbares oder wenigstens um ein mittelbares Planungsinstrument handeln (VGr, 5. Juni 2025, VB.2024.00290, E. 6.1.3). Zu Vorschriften mit planerischer Bedeutung gehören etwa Bestimmungen über die Nutzweise (RB 1984 Nr. 95), Überbauungsart, Gebäudehöhe, Geschosszahl (RB 1996 Nr. 76) oder Gebäudelänge (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.7). Keinen planerischen Gehalt haben rein ästhetisch motivierte Bestimmungen ohne wesentliche Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeit, wie Einordnungsbestimmungen (VGr, 13. Juni 2024, VB.2023.00573, E. 3.1.3), Bestimmungen über die Firstrichtung (VGr, 27. März 2020, VB.2018.00696, E. 5.2) oder über die Positionierung von Attikageschossen (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.8).
5.2.2 Gemäss Art. 9 Abs. 1 E-BZO sind als Dachform Satteldächer mit einer Neigung zwischen 35° und 55° vorzusehen. Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten oder historisch rechtfertigen. Flachdächer sind nur für untergeordnete Bauten und Gebäudeteile sowie Klein- und Anbauten zulässig. Sie sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch ins Orts- und Strassenbild einfügen.
Der beabsichtigte Ausschluss von Flachdächern erfolgt aus ästhetischen Gründen (anders im nicht publizierten BRKE II Nr. 0167/1996 vom 16. Juli 1996, erwähnt in: Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 2022, S. 99 betreffend "Vorschriften über die Dachneigung und die maximale Abgrabungstiefe, die auf die Begrenzung der oberirdischen Baumasse und Ausnützung abzielen"). Art. 9 Abs. 1 E-BZO hat somit keinen planerischen Gehalt, weshalb ihm keine negative Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG zukommt. Ohnehin müsste im vorliegenden Fall – angesichts der heterogenen Dachlandschaft in der Umgebung des Baugrundstücks (vgl. E. 5.4) – dem Vertrauen der Baugesuchsteller in die Beständigkeit der geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gewährt werden.
5.3 Gemäss dem anwendbaren Art. 15 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone B Satteldächer mit Neigung zwischen 35° und 55° vorzusehen. Andere Dachformen sind zulässig, wenn sie sich in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten oder historisch rechtfertigen. Flachdächer sind für untergeordnete Bauten und Gebäudeteile sowie Besondere Gebäude zulässig. Sie sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch ins Orts- und Strassenbild einfügen.
Bei Art. 15 Abs. 1 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. d in Verbindung mit § 50 PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt. Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt. Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht (statt vieler VGr, 10. September 2025, VB.2024.00553, E. 3.3).
5.4 Zunächst ist die Feststellung der Vorinstanz, wonach das Quartier von einer heterogenen Dachlandschaft geprägt ist, entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht zu beanstanden. In der "Kernzone J-Strasse" und gerade in der Umgebung des Baugrundstücks befinden sich mehrere Gebäude mit Flachdächern. Dass die Vorinstanz diese Feststellung durch die Erwähnung eines bewilligten, aber noch nicht erstellten Gebäudes mit Flachdach (H-Weg 04) sowie Anbauten mit Flachdächern zusätzlich untermauerte (H-Weg 08 und 09, I-Weg 06, L-Weg 010 und 011), ist nicht zu beanstanden. Anbauten mit Flachdächern haben nicht die gleiche Wirkung wie ein Hauptgebäude mit einem reinen Flachdach, und das erst bewilligte Gebäude mit Flachdach ist noch nicht erstellt. Weshalb diese Umstände aber überhaupt nicht berücksichtigt werden dürften, ist nicht ersichtlich.
Liegt insofern eine heterogen geprägte Dachlandschaft vor, durfte die Vorinstanz auch zum Schluss kommen, dass sich die Erstellung eines Flachdachs in Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BZO rechtfertigt. Dass das Bauvorhaben mit den Häusern I-Weg 06 sowie H-Weg 07 in einer Baureihe von Gebäuden liegt, welche allesamt ein Schrägdach aufweisen, ändert daran nichts. Der von der Vorinstanz gezogene Betrachtungsperimeter ist nicht zu beanstanden. Die Rüge ist unbegründet.
6.
6.1 Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden die beabsichtigte Terrainaufschüttung.
6.2 Am gewachsenen Boden sind möglichst wenige Veränderungen vorzunehmen (Art. 27 Abs. 1 BZO). Die Formulierung eröffnet der örtlichen Baubehörde wiederum einen weiten Auslegungsund Beurteilungsspielraum (vgl. zu einer Bestimmung, wonach das Gelände "nicht wesentlich" verändert werden darf VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00418, E. 3.2).
6.3 Gemäss Umgebungsplan sind an der nordöstlichen Fassade des Gebäudes im Bereich der Einfahrt der Unterniveaugarage sowie dem H-Weg Aufschüttungen geplant. In diesem Bereich der Parzelle besteht aktuell eine Senkung (GIS-Browser Kanton Zürich [www.geo.zh.ch/maps], Karte "Digitale Höhenmodelle 2021/22 ZH"). Die Aufschüttungen mit einer Höhe von bis zu 2,5 m sollen einerseits diese Senke beseitigen und andererseits die Einstellhalle bzw. den Veloraum mit einer Böschung kaschieren. Die Aufschüttungen sind mit Blick auf deren Höhe nicht unerheblich, deren Bewilligung steht aber noch im Ermessen der Baubewilligungsbehörde, welcher aufgrund der offenen Formulierung ein Ermessensspielraum zukommt. Gemäss dem erstinstanzlichen Entscheid lässt die Baubewilligungsbehörde regelmässig Terrainveränderungen von bis zu 1,5 m und bei Hauszugängen sowie Garageneinfahrten auch grössere Veränderungen zu. Die Praxis der Baubewilligungsbehörden und damit auch die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach die Voraussetzungen nach Art. 27 Abs. 1 BZO erfüllt seien, ist nicht zu beanstanden.
7.
7.1 Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde unbegründet und deshalb abzuweisen.
7.2 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG). Die Beschwerdeführenden sind überdies zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und Abs. 3 VRG). Die Gemeinde ist praxisgemäss in Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, nicht entschädigungsberechtigt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 100).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 335.-- Zustellkosten, Fr. 5'335.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.
4. Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 eine Parteientschädigung für das Beschwerdeverfahren von je Fr. 1'500.- (total Fr. 3'000.- einschliesslich Mehrwertsteuer) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.