Baubewilligung | Auf dem Grundstück in Hanglage ist geplant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen sowie einer Tiefgarage zu erstellen. Erschliessung (E. 3). Fuss- und Fahrwegrecht (E. 3.3). Verkehrssicherheit (E. 3.4). Baumasse (E. 4). Im Streit liegt die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft und wie auf dessen Grundlage die Baumasse – hinsichtlich des projektierten Hauses A – berechnet werden soll (E. 4.3.4). Interpolationen im Bereich des Grundrisses abzubrechender Gebäude sind grundsätzlich zulässig. Ebenso können Höhenkoten ausserhalb des Grundrisses solcher Gebäude in Betracht gezogen werden. Infolge des dynamischen Verständnisses des gewachsenen Bodens ist es sodann grundsätzlich hinzunehmen, dass ein Neubau aufgrund einer früheren Aufschüttung eine grössere Höhe erreichen kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes Gebäude. Es handelt sich jedoch vorliegend aufgrund des unregelmässigen Verlaufs des Terrains in Hanglage sowie der künstlich vorgenommenen Aufschüttungen gerade nicht um eine "mehr oder weniger regelmässige Geländemodulation". Es sprengt vorliegend den Rahmen einer zulässigen Interpolation, ausschliesslich bei einer Aufschüttung anzusetzen, die sich mit einer Kote als einzigem Referenzpunkt in erheblicher Entfernung zum abzubrechenden Gebäude befindet. Die Beschränkung auf lediglich zwei Höhenkoten insbesondere an der Westfassade des Hauses A, wobei eine davon mehrere Meter ausserhalb des abzubrechenden Gebäudes auf einer offensichtlich unnatürlichen Erhöhung liegt, erweist sich als nicht vertretbar. Es besteht offenkundig Anlass für eine weitergehende Differenzierung der zugrunde zu legenden Terrainverhältnisse und folglich auch der Berechnung der Baumasse (E. 4.3.5). Gutheissung.
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Geschäftsnummer: VB.2024.00525 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 21.05.2026 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Auf dem Grundstück in Hanglage ist geplant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen sowie einer Tiefgarage zu erstellen. Erschliessung (E. 3). Fuss- und Fahrwegrecht (E. 3.3). Verkehrssicherheit (E. 3.4). Baumasse (E. 4). Im Streit liegt die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft und wie auf dessen Grundlage die Baumasse – hinsichtlich des projektierten Hauses A – berechnet werden soll (E. 4.3.4). Interpolationen im Bereich des Grundrisses abzubrechender Gebäude sind grundsätzlich zulässig. Ebenso können Höhenkoten ausserhalb des Grundrisses solcher Gebäude in Betracht gezogen werden. Infolge des dynamischen Verständnisses des gewachsenen Bodens ist es sodann grundsätzlich hinzunehmen, dass ein Neubau aufgrund einer früheren Aufschüttung eine grössere Höhe erreichen kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes Gebäude. Es handelt sich jedoch vorliegend aufgrund des unregelmässigen Verlaufs des Terrains in Hanglage sowie der künstlich vorgenommenen Aufschüttungen gerade nicht um eine "mehr oder weniger regelmässige Geländemodulation". Es sprengt vorliegend den Rahmen einer zulässigen Interpolation, ausschliesslich bei einer Aufschüttung anzusetzen, die sich mit einer Kote als einzigem Referenzpunkt in erheblicher Entfernung zum abzubrechenden Gebäude befindet. Die Beschränkung auf lediglich zwei Höhenkoten insbesondere an der Westfassade des Hauses A, wobei eine davon mehrere Meter ausserhalb des abzubrechenden Gebäudes auf einer offensichtlich unnatürlichen Erhöhung liegt, erweist sich als nicht vertretbar. Es besteht offenkundig Anlass für eine weitergehende Differenzierung der zugrunde zu legenden Terrainverhältnisse und folglich auch der Berechnung der Baumasse (E. 4.3.5). Gutheissung.
Rechtsnormen: § 233 PBG § 234 PBG § 237 PBG § 240 PBG Art. 22 Abs. II lit. b RPG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2024.00525
Urteil
der 1. Kammer
vom 21. Mai 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. C AG,
vertreten durch RA D,
2. Baukommission Hausen am Albis,
vertreten durch RA E,
3. Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 31. Mai 2023 erteilte die Baukommission Hausen am Albis der C AG die baurechtliche Bewilligung für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am F-Weg 06 (I) in Hausen am Albis. Gleichzeitig wurden die mit Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. März 2023 erteilten kantonalen Bewilligungen eröffnet.
II.
Dagegen erhoben G und H mit undatierter Eingabe am 5. Juli 2023 (Posteingang) sowie A mit Eingabe vom 7. Juli 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Entscheid vom 2. Juli 2024 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren und wies die Rekurse ab.
III.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 10. September 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des Beschlusses der Baukommission Hausen am Albis vom 31. Mai 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilligung. Eventualiter beantragte sie die Rückweisung der Sache zur neuen bzw. ergänzenden Beurteilung an die Vorinstanzen. Das Baurekursgericht beantragte am 30. September 2024 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete auf eine Beschwerdeantwort. Die Baukommission Hausen am Albis beantragte am 8. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Diese Beschwerdeantwort wurde mit Eingabe vom 10. Oktober 2024 ergänzt. Die C AG beantragte am 10. Oktober 2024 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. A replizierte am 24. Oktober 2024. Die Baukommission Hausen am Albis duplizierte am 4. November 2024 unter Aufrechterhaltung der gestellten Anträge, ebenso die C AG am 7. November 2024. Die Parteien haben sich nicht weiter vernehmen lassen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 am F-Weg 06 (I) in Hausen am Albis liegt grösstenteils in der Wohnzone W/1.2 und zu einem kleinen Teil in der Kernzone II gemäss der Bauund Zonenordnung der Gemeinde Hausen am Albis vom 22. März 2012 (BZO). Die Bauherrschaft plant, anstelle des bestehenden Einfamilienhauses zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen sowie einer Tiefgarage zu erstellen. Das Bauvorhaben soll auf demjenigen Teil des Baugrundstücks realisiert werden, welcher der Wohnzone zugeschieden ist.
2.2 Die Beschwerdeführerin rügt im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wie schon im Rekursverfahren eine ungenügende bzw. unzulässige Erschliessung des Baugrundstücks (Beschwerde, Rz. 17 ff.) sowie eine Überschreitung der Baumasse (Beschwerde, Rz. 29 ff.). Sie macht weiter geltend, das Bauvorhaben verfüge nicht über die erforderlichen Spiel- und Ruheflächen (Beschwerde, Rz. 49 ff.) und die Vorinstanzen hätten sich mit der Frage der Einordnung nicht ausreichend auseinandergesetzt (Beschwerde, Rz. 59 ff.). Zudem seien weitere Ziffern der Baubewilligung fehlerhaft (Beschwerde, Rz. 63).
3.
3.1 Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die Erschliessung des Baugrundstücks sei unzulässig und gewährleiste die Verkehrssicherheit nicht. Es fehle am zivilrechtlichen Wegrecht zur Erschliessung des streitbetroffenen Bauvorhabens über die Stichstrasse Kat.-Nr. 02. Das Wegrecht beziehe sich lediglich auf eine "weitere Überbauung" des Baugrundstücks und nicht auch auf einen Abbruch der bestehenden Baute sowie eine komplette Neubebauung der Parzelle unter Verzicht auf die bisherige Erschliessung über die Parzelle Kat.-Nr. 03. Durch die Erschliessung des Bauvorhabens über die Stichstrasse entstünde massiver Mehrverkehr und die Verkehrssicherheit sei nicht mehr gewährleistet. Die Gefahren nähmen massiv zu, wenn zusätzlich zu den beiden bestehenden Einfamilienhäusern acht neue Wohnungen mit 23 Parkplätzen über die Stichstrasse erschlossen würden. Der erforderliche Sichtbereich sei nicht gewährleistet. Die Stichstrasse sei sehr steil und schmal und biete keine Ausweichmöglichkeiten. Durch die geplante Überbauung würden auch viele ortsunkundige Besuchende und Lieferdienste angezogen, bei welchen damit gerechnet werden müsse, dass sie die erlaubte Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h fahren würden. Eine Erschliessung einer derart grossen Überbauung über die steile Stichstrasse sei noch im Oktober 2019 vom Gemeinderat Hausen am Albis ausdrücklich verworfen worden.
3.2
3.2.1 Gemäss § 233 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein Grundstück gemäss § 234 PBG, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Genügende Zugänglichkeit bedingt gemäss § 237 Abs. 1 PBG in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benutzenden. Zufahrten sollen § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG entsprechend für alle verkehrssicher sein. Dementsprechend darf gemäss § 240 Abs. 1 PBG durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden. Gemäss § 237 Abs. 4 PBG dürfen privatrechtlich geordnete Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder aufgehoben werden. Entsprechende Beschränkungen sind im Grundbuch anzumerken.
Durch die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) werden die technischen Anforderungen an die Ausgestaltung der Strassen der Feinerschliessung als Zufahrten, die technischen Anforderungen an Ausfahrten und die zulässigen Auswirkungen der Nutzung von Grundstücken auf Strassen der Fein- und Groberschliessung sowie diverse Abstandsvorschriften geregelt (§ 1 VErV). Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist. Vorderhand sind die Bedürfnisse von mobilitätsund sehbehinderten Menschen sowie von Kindern, insbesondere auf Schulwegen, zu berücksichtigen (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste, insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen 1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).
3.2.2 Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 8. Mai 2025, VB.2024.00037 und VB.2024.00047, E. 6.2 mit Hinweisen).
3.3 Als Erstes ist auf die Rüge der Beschwerdeführerin zum fehlenden Wegrecht einzugehen. Die Dienstbarkeit als privatrechtliches Institut ist im vorliegenden verwaltungsrechtlichen Verfahren insofern von Belang, als die genügende Erschliessung des Baugrundstücks eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung darstellt (Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; vgl. auch §§ 233 und 234 PBG; VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00039, E. 5.2 f.; 29. August 2019, VB.2018.00609, E. 3.2).
3.3.1 Der Sachverhalt bezüglich des Wegrechts präsentiert sich gemäss dem angefochtenen Entscheid folgendermassen: Das Baugrundstück wird über die Parzelle Kat.-Nr. 02 erschlossen, welche gegenwärtig (nur) die Liegenschaften Kat.-Nrn. 04 und 05 erschliesst und im subjektiv-dinglichen hälftigen Miteigentum dieser beiden Parzellen steht. Zugunsten des Baugrundstücks und zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 02 besteht ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht. Gemäss dem Wortlaut dieser Dienstbarkeit darf das Fuss- und Fahrwegrecht auch nach einer weiteren Überbauung der berechtigten Liegenschaft ausgeübt werden (angefochtener Entscheid, E. 3.3).
3.3.2 Das Baurekursgericht erwog, aus der Dienstbarkeit ergebe sich klar das Recht zur dauernden und jederzeitigen Benützung der Parzelle Kat.-Nr. 02 als Zugang zum Baugrundstück. Für die Auffassung der Rekurrentin (bzw. heutigen Beschwerdeführerin), wonach der Umfang der Dienstbarkeit die Erschliessung des Bauvorhabens nicht abdecken soll, bestünden keine Hinweise, zumal der Wortlaut der Dienstbarkeit keinerlei Beschränkungen enthalte. Wäre es die Absicht der Parteien gewesen, den Umfang der Dienstbarkeit in Bezug auf mögliche Bauten auf dem Baugrundstück zu beschränken, hätten sie solche Beschränkungen ohne Weiteres im Dienstbarkeitsvertrag vorsehen können.
3.3.3 Der Auslegung des Baurekursgerichts ist zu folgen: Das eingeräumte Fuss- und Fahrwegrecht enthält keine Einschränkung in dem Sinn, dass sich das Wegrecht lediglich auf eine "weitere Überbauung" des Baugrundstücks bezieht und nicht auch auf einen Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses mit einer Neubebauung der Parzelle unter Verzicht auf die bisherige Erschliessung über die Parzelle Kat.-Nr. 03, wie dies die Beschwerdeführerin geltend machen lässt. Bei der Begründung der Dienstbarkeit wurde durch den gewählten Wortlaut "Das Wegrecht darf auch nach einer weiteren Überbauung der berechtigten Liegenschaft ausgeübt werden" eine künftig stärkere Nutzung offenbar nicht nur nicht ausgeschlossen, sondern tatsächlich in Betracht gezogen.
3.4 Was die Frage der Verkehrssicherheit auf der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 betrifft, so ist festzuhalten, dass die signalisierte Geschwindigkeit für Motorfahrzeuge 50 km/h beträgt und deshalb grundsätzlich Sichtbereiche von 50–70 Meter einzuhalten sind (vgl. Anhang 3 zur VErV). Das von der Beschwerdeführerin angeführte Kurzgutachten vom 5. April 2023 geht jedoch davon aus, dass aufgrund enger Platzverhältnisse, des eingeschränkten Sichtfelds und der Tatsache, dass es sich um eine untergeordnete Quartierstrasse handelt, eine tiefer gefahrene Geschwindigkeit anzunehmen ist. Die nach Durchführung eines Augenscheins getätigte Feststellung des Baurekursgerichts, dass angesichts der örtlichen Verhältnisse – insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich bei der Strasse "I" ebenfalls um eine Sackgasse handelt, welche nur wenige Wohneinheiten erschliesst – bei Weitem keine tatsächlich gefahrene Fahrgeschwindigkeit von 50 km/h, sondern vielmehr eine solche von 20–30 km/h zu erwarten sei und deshalb gemäss Anhang 3 zur VErV ein Sichtbereich von 20 Meter genüge, was vorliegend eingehalten sei, ist somit nicht rechtsverletzend. Zur Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach im Sichtbereich "bestandesgeschützte Pflanzen" im Weg stünden (Beschwerde, Rz. 24), sei im Übrigen erwähnt, dass Sträucher und Hecken einen Abstand von mindestens 0,5 Meter von der Strasse aufweisen müssen und Grundstückseigentümer verpflichtet sind, eine in den Sichtbereich ragende Hecke auf der Höhe von 0,8 Meter unter der Schere zu halten (§ 23 VErV in Verbindung mit Anhang 3 der VErV; vgl. dazu VGr, 29. August 2024, VB.2023.00729, E. 5.2 mit Hinweisen). Aus diesen Gründen ist im vorliegend zu beurteilenden Fall die Verkehrssicherheit gewährleistet.
4.
Die Beschwerdeführerin macht eine Überschreitung der zulässigen Baumasse geltend. Zu überprüfen ist daher die von der Bauherrschaft vorgenommene und von den Vorinstanzen für zulässig befundene Berechnung der Baumasse.
4.1
4.1.1 Das Baurekursgericht hielt fest, das Bauvorhaben werde auf demjenigen Teil des Baugrundstücks realisiert, welcher der Wohnzone W/1.2 zugeschieden sei, weshalb die massgebliche Grundfläche 2'836 m2 betrage. Das auf dem Baugrundstück bestehende Einfamilienhaus sei am 26. Oktober 1966 bewilligt worden. Mit dem Bau des Einfamilienhauses sei auch das Terrain aufgeschüttet worden. Hinweise, dass das Terrain nach der Erstellung des Einfamilienhauses in einem bewilligungspflichten Mass verändert oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstückes oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden sei, seien keine ersichtlich. Die Bauherrschaft und die Baubehörde seien daher korrekterweise vom bestehenden Verlauf des Bodens ausgegangen (angefochtener Entscheid, E. 4.3).
4.1.2 Nicht zu beanstanden sei auch die von der Bauherrschaft vorgenommene Baumassenberechnung. Bei einer mehr oder weniger regelmässigen Geländemodulation genügten die Koten in den vier Ecken eines rechteckigen Gebäudes, um im Sinn eines rechnerischen Terrainausgleichs eine ausgemittelte Terrainhöhe zu bestimmen. Die Baumassenberechnung erweise sich als sachlich korrekt und nachvollziehbar. Die Bauherrschaft habe jeweils den Mittelwert der Flächen der Nord- und Südfassaden mit der Länge des Gebäudes multipliziert, woraus sich ein Volumen ergebe, das jeweils noch um die erforderlichen Zu- und Abschläge zu korrigieren sei. Diese Methode sei nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführerin zeige auch nicht konkret auf, inwiefern die Berechnung fehlerhaft sein solle, sondern schlage eine alternative Berechnungsmethode vor, wofür aber keine Veranlassung bestehe. Diese beziehe sich fälschlicherweise auf den Terrainverlauf beim Sockelgeschoss, welches 2,5 Meter talwärts liege, aber nur geringfügig (ca. 0,5 m) aus dem gewachsenen Boden trete und daher für die Berechnung der Baumasse kaum von Bedeutung sei. Über diesem Sockelgeschoss befinde sich kein oberirdisch umbauter Raum, der an die Baumasse anzurechnen sei. Die beschwerdeführerische Berechnung führe daher von vornherein zu einem falschen Ergebnis. Die Rüge erweise sich damit als unbegründet (angefochtener Entscheid, E. 4.3).
4.2
4.2.1 Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, die Berechnung der Baugesuchstellerin werde dem komplexen Terrainverlauf nicht gerecht, da das Gelände insbesondere entlang der Westfassade des Hauses A sehr unregelmässig verlaufe (Beschwerde, Rz. 29). Der Geländeabfall entlang der Westfassade verlaufe von Süd nach Nord von 1,81 Meter mitnichten gleichmässig über die ganze Gebäudelänge von 20 Meter. Vielmehr verlaufe die Geländelinie in Richtung Norden gleich nach der südwestlichen Gebäudeecke schon auf den ersten 10 Metern auf ihren Tiefpunkt. An der Ostfassade dagegen sei der Geländeabfall von 0,21 Meter minimal und dieser verlaufe über die ganze Gebäudelänge von 20 Meter praktisch gleichmässig (Beschwerde, Rz. 33). Bei dieser Ausgangslage liefere die von der Baugesuchstellerin vorgenommene Berechnungsmethode, welche einfach die beiden über der Geländelinie liegenden Flächen der Nord- und der Südfassade an den Enden des Gebäudes addiere und deren Mittelwerte mit der gesamten Gebäudelänge multipliziere, kein korrektes Ergebnis, was das effektive Mass des oberirdisch umbauten Raums betreffe (Beschwerde, Rz. 36). Der oberirdisch umbaute Raum des Hauses A sei mit der Berechnung der Bauherrin nicht adäquat erfasst (Beschwerde, Rz. 37). In der Ecke zwischen der Süd- und der Westfassade werde mit Abgrabungen sehr viel Wohnraum unter der Geländelinie geschaffen, der für die Baumasse nicht angerechnet worden sei (Beschwerde, Rz. 38). Nach Berechnung der Beschwerdeführerin werde die maximal erlaubte Baumasse deutlich überschritten (Beschwerde, Rz. 40 f.). Da sich das Bauvorhaben an einer starken Hanglage mit unregelmässigem Geländeverlauf befinde, hätte die Baugesuchstellerin mehr als vier Geländepunkte vermessen müssen, um eine adäquate Erfassung des oberirdisch umbauten Raums zu erreichen (Beschwerde, Rz. 44). Schliesslich beantragt die Beschwerdeführerin die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung der tatsächlichen Baumasse (Beschwerde, Rz. 47).
4.2.2 Die Baukommission Hausen am Albis führt aus, bei der Berechnung der Baumasse sei auf den bestehenden Verlauf des Bodens abzustellen. Der gewachsene Boden sei grundsätzlich durch Interpolation festzulegen. Für eine einfachere Berechnung der projektierten Baumasse könne in Bezug auf den massgebenden Terrainverlauf in der Regel eine ausgemittelte gewachsene Terrainhöhe bestimmt werden. Allgemein üblich sei die Ermittlung einer Messebene pro Gebäudeteil. Über dieser Messebene gelte das Bauvorhaben als oberirdisch und damit als anrechenbar. Indem die Bauherrschaft die Stirnflächen gemittelt und mit der Gebäudelänge multiplizierte habe, habe sie einen rechnerischen Terrainausgleich vorgenommen.
4.2.3 Auch die Bauherrschaft beruft sich darauf, die Fläche des noch bestehenden Einfamilienhauses sei vorliegend grundsätzlich fiktiv durch Interpolation aufzufüllen. Innerhalb von abzubrechenden Gebäuden könne der Bodenverlauf entlang der Fassaden als Referenz dienen. Vorliegend sei beispielsweise anhand des Fotos Nr. 2 des Augenscheins ersichtlich, dass die Fassadenlinie des Erdgeschosses im bestehenden Gebäude liege und interpoliert werden müsse. Das Gelände, auf welchem sich das Haus A befinde, sei weder uneben noch besonders kupiert, was aus dem Protokoll und den Fotos des Augenscheins ersichtlich sei. Bei der Baumassenberechnung sei bei den beiden Häusern A und B jeweils die Fläche der Nord- und der Südfassade und der Durchschnitt der Summe mit der Länge der Gebäude addiert worden.
4.3
4.3.1 Die Gemeinde Hausen am Albis hat die Harmonisierung der Baubegriffe noch nicht im Sinn der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) umgesetzt. Demgemäss bleiben gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 des PBG und der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 5. Mai 2016 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) die dort genannten und im Anhang PBG sowie im Anhang 2 ABV wiedergegebenen Bestimmungen in ihrer bis zum 28. Februar 2017 geltenden Fassung anwendbar.
4.3.2 Bei der Baumassenziffer gilt gemäss § 258 Abs. 1 PBG der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar. Die zentrale Referenzgrösse zur Bestimmung des "oberirdisch umbauten Raums" gemäss § 258 Abs. 1 PBG ist der gewachsene Boden. Als gewachsener Boden gilt der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV). Als oberirdisch gelten gemäss ständiger Praxis nur jene Gebäudeteile, die über dem gewachsenen Boden liegen (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00247, E. 4.1; 11. März 2009, VB.2008.00163, E. 4.2.5). Liegt ein Teil der Fassade aufgrund einer Abgrabung physisch frei, aber rechtlich unter dem massgebenden gewachsenen Terrain, zählt dieser Gebäudeteil nicht zum oberirdisch umbauten Raum. Abgrabungen führen nicht dazu, dass ein unterirdischer Gebäudeteil zu einem oberirdischen wird (VGr, 18. August 2004, VB.2004.00202, E. 5). Somit bleibt ein Gebäudeteil, der unter dem gewachsenen Boden liegt, rechtlich unterirdisch und fällt nicht unter die Baumassenberechnung, selbst wenn er durch eine Abgrabung physisch freigelegt und sichtbar wird. Das durch die Abgrabung neu geschaffene, tiefere Terrain (gestaltetes Terrain) ist hingegen für die Beurteilung der optischen Wirkung, der Einordnung nach § 238 PBG (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183, E. 9.2; 4. Oktober 2018, VB.2017.00691, E. 4.2) und teilweise für die Qualifikation von Geschossen massgebend (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 5), nicht aber für die grundlegende Berechnung der anrechenbaren Baumasse.
4.3.3 Als gewachsener Boden gilt wie erwähnt der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV). Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes ein altes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Dabei kann innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf entlang der Fassaden als Referenz dienen (VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00809, E. 5.3.1; 29. August 2019, VB.2019.00050, E. 3.2; 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 7).
Gerade bei komplexen topografischen Verhältnissen bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemein anerkannte und damit verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden. Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der Angemessenheit abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen nicht überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00809, E. 5.3.1; 29. August 2019, VB.2019.00050, E. 3.2).
4.3.4 Die Erwägungen des Baurekursgerichts in E. 4.3 des angefochtenen Entscheids zur Berechnung der massgeblichen Grundfläche von 2'836 m2 sind unbestritten geblieben. Im Streit liegt allein die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft und wie auf dessen Grundlage die Baumasse – hinsichtlich des projektierten Hauses A – berechnet werden soll. Wie erwähnt sind nach Auffassung der Beschwerdeführerin zu wenig Terrainkoten festgesetzt worden, was verglichen mit einer korrekten Ermittlung mit mehr Koten bzw. einer anderen Berechnungsart eine zu tiefe Baumasse zur Folge habe. Im Grundsatz unbestritten geblieben sind auch die geplanten Abgrabungen, welche gemäss Ziffer 1.19 der angefochtenen Baubewilligung bewilligt worden sind. Es wird erwähnt, dass gestützt auf Ziff. 8.13 BZO das Freilegen von Untergeschossen bis 2,5 Meter (starke Hanglage) unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig sei. Die Beschwerdeführerin stört sich diesbezüglich lediglich daran, dass durch die Abgrabung "sehr viel [...] natürlich belichteter Wohnraum" geschaffen worden sei, der für die Baumasse auch schon nicht angerechnet werde (Beschwerde, Rz. 38). Wie erwähnt ist das Sockelgeschoss für die Baumassenziffer nur oberhalb des – streitbetroffenen – gewachsenen Terrains relevant. Im Übrigen liegt es bei Unter- bzw. Sockelgeschossen an Hanglagen in der Natur der Sache, dass diese hangseitig teilweise wie ein Vollgeschoss in Erscheinung treten, was für die Baumassenziffer indes wie erwähnt nicht relevant ist (vgl. E. 4.3.1 hiervor).
4.3.5 Wie bereits dargelegt sind Interpolationen im Bereich des Grundrisses abzubrechender Gebäude grundsätzlich zulässig. Ebenso können Höhenkoten ausserhalb des Grundrisses solcher Gebäude in Betracht gezogen werden (vgl. VGr, 29. August 2019, VB.2019.00050, E. 3.5; 24. März 2004, VB.2003.00364, E. 3.4). Infolge des dynamischen Verständnisses des gewachsenen Bodens ist es sodann grundsätzlich hinzunehmen, dass ein Neubau aufgrund einer früheren Aufschüttung eine grössere Höhe erreichen kann als ein vorbestehendes, abzubrechendes Gebäude. Es handelt sich jedoch vorliegend – entgegen den Erwägungen des Baurekursgerichts (vgl. E. 5.1.2 hiervor) und mit der Beschwerdeführerin – aufgrund des unregelmässigen Verlaufs des Terrains in Hanglage sowie der künstlich vorgenommenen Aufschüttungen gerade nicht um eine "mehr oder weniger regelmässige Geländemodulation". Die Aufschüttung auf dem Baugrundstück (Aufschüttung J) gilt zwar gestützt auf die im Jahre 1966 – und damit vor weit mehr als zehn Jahren (§ 5 Abs. 2 lit. a ABV) – erteilte Baubewilligung unbestrittenermassen als gewachsener Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV. Indessen kann die Aufschüttung im Rahmen des vorliegenden Baugesuchs – der Auffassung der Beschwerdeführerin folgend – nicht als eine von lediglich zwei Höhenkoten zur Bestimmung einer Geraden berücksichtigt werden:
Es sprengt vorliegend den Rahmen einer zulässigen Interpolation, ausschliesslich bei der Aufschüttung J anzusetzen, der sich – mit der Kote 649,19 Meter als einzigem Referenzpunkt (südwestliche Ecke des Hauses A) – in erheblicher Entfernung zum abzubrechenden Gebäude befindet. Obwohl der Niveauunterschied von 1,83 Meter auf einer Distanz von 20 Meter entlang der Fassade nicht mehr als gering zu bezeichnen ist, wird bei dieser Vorgehensweise lediglich mit zwei Koten gemessen, indem von der Kote 649,19 Meter eine gerade Linie in Richtung Norden zur Kote 647,36 Meter (nordwestliche Ecke des Hauses A) gezogen wird. Die Aufschüttung J, das heisst die Aufschüttung aus den 1960er-Jahren, flacht jedoch bereits in der Mitte der Fassade des neuen Gebäudes komplett ab, weshalb sich bereits aufgrund dieses Geländeverlaufs der Einbezug mindestens einer weiteren Kote entlang der westlichen Fassade als zwingend notwendig erweist. Wie die Fläche der westlichen Fassade und basierend hierauf die Baumasse im Detail berechnet wird, ist der Baumassenberechnung der Baugesuchstellerin überdies nicht zu entnehmen. Entsprechend wird der gewachsene Boden und davon ausgehend die Baumasse nicht korrekt wiedergegeben. Ähnliches gilt im Übrigen für die Nordfassade des Hauses A, bei welcher das Terrain ebenfalls unregelmässig verläuft und lediglich mit zwei Koten gemessen wurde. Wie die Baugesuchstellerin dort trotz unregelmässigen Terrains eine Fassadenfläche von 90,4 m2 berechnet, kann aus der Baumassenberechnung nicht nachvollzogen werden.
Das Vorgehen der Bauherrschaft erscheint insbesondere deshalb als unzulässig, weil eine Terrainmessung an der südöstlichen Ecke des abzubrechenden Gebäudes ohne Weiteres möglich wäre und damit – wiederum entsprechend der Auffassung der Beschwerdeführerin – ein deutlich realitätsnäheres Ergebnis erzielt werden könnte. Dementsprechend könnte auch die Baumasse ab diesem Punkt für die nördliche Hälfte der westlichen Fassade viel präziser berechnet werden. Die Beschränkung auf lediglich zwei Höhenkoten insbesondere an der Westfassade des Hauses A, wobei eine davon mehrere Meter ausserhalb des abzubrechenden Gebäudes auf einer offensichtlich unnatürlichen Erhöhung liegt, erweist sich unter diesen Umständen als nicht vertretbar. Es besteht offenkundig Anlass für eine weitergehende Differenzierung der zugrunde zu legenden Terrainverhältnisse und folglich auch der Berechnung der Baumasse. Dass die Unterlagen zur Berechnung der Baumasse sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren nicht vollständig eingereicht und offengelegt wurden, wirkt sich zusätzlich aus, da bei vollständiger Aktenlage erkennbar gewesen wäre, dass die vorgenommene Berechnung als zu ungenau und im Ergebnis übermässig bauherrenbegünstigend erscheint.
4.4 Entsprechend den vorangegangenen Erwägungen ist die Rüge begründet. Es handelt sich bei einer fehlerhaften Baumassenberechnung aufgrund fehlerhafter Darstellung bzw. Messung des gewachsenen Bodens um einen gewichtigen baurechtlichen Mangel, der auch nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" mit einer Nebenbestimmung geheilt werden könnte (vgl. dazu etwa ausführlich VGr, 16. Mai 2025, VB.2024.00227, E. 4.6.4 mit Hinweisen).
5.
5.1 Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Juli 2024 und der Beschluss der Baukommission Hausen am Albis vom 31. Mai 2023 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. März 2023 sind aufzuheben.
Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der beschwerdeführerische Antrag betreffend die Einholung eines Gutachtens zur Ermittlung der tatsächlichen Baumasse als gegenstandslos geworden abzuschreiben und erübrigt es sich, auf die weiteren beschwerdeführerischen Rügen einzugehen.
5.3 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen.
Eine Parteientschädigung steht der Bauherrschaft bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 und Abs. 3 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Juli 2024 und der Beschluss der Baukommission Hausen am Albis vom 31. Mai 2023 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 22. März 2023 werden aufgehoben.
Die Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 345.-- Zustellkosten, Fr. 6'345.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.