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Geschäftsnummer: VB.2023.00063 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 22.06.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist. Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1). In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4). Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass – weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von null resultiert (E. 4.2.2). Ein Dispens im Sinne von § 220 PBG verstösst weder gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, noch resultiert daraus eine unzumutbare Benachteilung von Nachbarn (E. 4.3). Gutheissung und Rückweisung.
Stichworte: AUSNAHMEBEWILLIGUNG AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BESONDERE VERHÄLTNISSE GRUNDSTÜCKSINTERN
Rechtsnormen: § 220 PBG § 220 Abs. 1 PBG § 220 Abs. 2 PBG § 220 Abs. 3 PBG § 259 Abs. 1 PBG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2023.00063
Urteil
der 1. Kammer
vom 22. Juni 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Jonas Alig.
In Sachen
1. A,
2. B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
A. Mit Beschluss vom 15. März 2022 verweigerte die Bausektion der Stadt Zürich A und B die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und fünf Abstellplätzen im Freien auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich.
B. Mit Beschluss vom 31. Mai 2022 trat die Bausektion der Stadt Zürich auf das Wiedererwägungsgesuch von A und B nicht ein und wies den Eventualantrag, es sei für die Anrechnung der in der Wohnzone W4 gelegenen Teilfläche an die massgebliche Grundfläche eine Ausnahmebewilligung nach § 220 des Planungsund Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erteilen, ab.
II.
A. Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 erhoben A und B mit Eingabe vom 14. April 2022 vorsorglich Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.
B. Gegen den Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2022 gelangten A und B mit Rekurs vom 6. Juli 2022 an das Baurekursgericht.
C. Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies die Rekurse ab.
III.
Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 1. Februar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten, der angefochtene Rekursentscheid sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin – aufzuheben und es sei die Beschwerdegegnerin einzuladen, das Bewilligungsverfahren fortzuführen.
Am 24. Februar 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. März 2023 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 13. März 2023 erklärten A und B, sie würden auf eine weitere Stellungnahme verzichten.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Nachdem die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das Baugrundstück mit einer Fläche von 671 m2 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) zu 85,55 % der Gesamtfläche (574 m2) der Wohnzone W3 und (südwestlich) zu 14,45 % der Gesamtfläche (96 m2) der Wohnzone W4 zugewiesen. Die Bauparzelle ist mit einem Wohnhaus überstellt, das vollumfänglich in der Wohnzone W3 liegt. Geplant ist dessen Abbruch und die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten und fünf Autoabstellplätzen im Freien. Das Bauvorhaben soll vollumfänglich in der Wohnzone W3 zu liegen kommen und teilweise bis zur grundstücksinternen Zonengrenze reichen.
Der der Wohnzone W4 zugewiesene Teil der Bauparzelle liegt – ebenso wie die ebenfalls (teilweise) der Wohnzone W4 zugeteilten Nachbarsparzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 – im Perimeter des öffentlichen Gestaltungsplans "E-Strasse Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", der vom Stadtrat auf den 1. Oktober 2022 in Kraft gesetzt wurde. Anders als für die Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie die weiteren zusammenhängenden Parzellen der Wohnzone W4 wurden mit dem Gestaltungsplan für den der Wohnzone W4 zugewiesenen Teil der Bauparzelle sowie für die Parzelle Kat.-Nr. 03 indes keine Festlegungen getroffen; es gelten hierfür die Bestimmungen der BZO (Art. 3 Abs. 2 der Vorschriften zum öffentlichen Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe" vom 26. Februar 2020 [Vorschriften GP]).
3.
Die Beschwerdeführenden rügen, es sei zu Unrecht von einer Überschreitung der zulässigen maximalen Ausnützungsziffer ausgegangen worden.
3.1 Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf. Ansonsten überschreitet es mit einer Ausnützung von 105 % (602 m2/575 m2) die geltende Ausnützungsziffer.
3.2 In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (BGr, 21. Juni 2016, 1C_30/2016, E. 3.1 mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 921).
Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, eine interzonale Ausnützungsanrechnung hätte – im Kontext von Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsvorschriften – zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten würden und damit Bauten mit unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstünden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen könne. Es würde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets verändert würde (BGE 109 Ia 188 E. 3 mit Hinweisen; BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446; vgl. BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.5). Eine Ausnahme von der Regel des Übertragungsverbots sei nur aufgrund einer ausdrücklichen Gesetzesvorschrift zulässig (BGE 109 Ia 31 E. 6a; BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446). Unlängst hielt das Bundesgericht im Rahmen einer entscheidtragenden Begründung fest, dass diese Überlegungen nicht davon abhängen, ob die betreffende Zonengrenze zwischen Grundstücken oder quer durch ein Grundstück oder mehrere Grundstücke verläuft. Es rechtfertige sich daher auch nicht, von der darauf beruhenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen, wenn die Zonengrenze ein Grundstück teile (BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.5).
3.3 Die für die Ermittlung der zulässigen baulichen Dichte anrechenbare Grundfläche ist laut § 259 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis am 28. Februar 2017 geltenden, Fassung die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone.
§ 259 Abs. 1 PBG stellt keine Grundlage für eine Ausnützungsübertragung dar. Hinsichtlich Arealüberbauungen im Sinn von § 69 ff. PBG sind bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit dagegen gemäss § 72 Abs. 3 PBG beschränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig. Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass – e contrario – interzonale Ausnützungsverschiebungen ausserhalb von Arealüberbauungen ausgeschlossen seien (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.1; 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.2; 22. Oktober 2020, VB.2020.00397, E. 3.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 929 f. und S. 932), was nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht willkürlich ist (BGr, 5. September 1997, 1P.193/1997/1P. 195/1997 E. 2c mit Hinweisen = ZBl 100/1999 S. 221; BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.7).
3.4 Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt auch kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen. Solche Grundstücksflächen sind – wegen der sie teilenden Zonengrenze – einzeln für sich zu betrachten (BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.6; vgl. auch E. 3.8; vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A., Zürich/St. Gallen 2021, S. 204).
3.5 Gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W3 eine Ausnützungsziffer von max. 90 % und in der Wohnzone W4 eine solche von 120 %. Es handelt sich folglich um verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Vorschriften zur Ausnützung. Die Berücksichtigung der Grundstücksfläche der gesamten Parzelle kommt für die Berechnung der gemäss Wohnzone W3 zulässigen Ausnützung auf der Grundlage von § 259 Abs. 1 PBG nicht in Frage.
3.6 Die Beschwerdeführenden dringen mit ihrer Rüge nicht durch.
4.
Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass – sofern davon ausgegangen werde, dass die Ausnützungsziffer von 90 % nicht eingehalten werde – im Sinne von § 220 PBG ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG erteilt werden müsse. Demnach sei die Berücksichtigung der gesamten Grundstücksfläche der Bauparzelle für die Berechnung der zulässigen Ausnützung im Rahmen der Bestimmungen zur Wohnzone W3 (Ausnützungsziffer von max. 90 %) zu erlauben.
4.1 Von Bauvorschriften ist gemäss § 220 PBG im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3).
4.2
4.2.1 Gemäss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen Verhältnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge gehabt hat (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3; 2. März 2017, VB.2016.00373, E. 4.3, je mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu werden vermag. Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in einer Vielzahl von Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen vermögen.
Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. März 2017, VB.2016.00373, E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1438). Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsächliche Verhältnisse ihrem Wesen nach in weiteren Fällen gegeben sind oder sein könnten (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden; RB 1981 Nr. 126). So können beispielsweise in der Steilheit eines Geländes besondere Verhältnisse liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. März 2006, VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).
4.2.2 Dass der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Parzelle unterschiedlichen Nutzungsregimes untersteht und daher nicht einheitlich ist, kann für das Bundesgericht "namentlich bei grossen Grundstücken vorkommen" (BGr, 12. März 2019, 1C_653/2017, E. 3.3).
Besondere Verhältnisse liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein (vgl. zu dieser Situation Arnold Marti, Urteilsbesprechung Bundesgericht, I. Öffentlichrechtliche Abteilung, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, ZBl 2007 S. 446 ff., S. 451 f. mit Hinweis auf Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 84). In ihrem Entscheid vom 31. Mai 2022 führte die Bausektion denn auch aus, dass die vorliegende Zonierung "nicht ganz dem Regelfall entspricht", was die Vorinstanz – obwohl sie die Meinung vertritt, dass es sich nicht um einen Einzelfall handle – grundsätzlich bestätigt.
Hinzu kommt, dass – weil (mit Ausnahme der Parzelle Kat.-Nr. 03) für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt – eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Ausnützungsübertragungen dürfen nämlich nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhängenden Fläche der entsprechenden Zone vorgenommen werden (VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 = BEZ 2011 Nr. 7; 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ 2007 Nr. 20; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 930). Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höheren Ausnützung (hier Zone W4) als dem übrigen Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von null resultiert.
Im Bereich des Gestaltungsplans ist für die der Zone W4 zugewiesenen Grundstücke hingegen eine erhebliche Ausnützung zulässig. Gegenüber der Grundordnung inklusive Ausnützungsprivilegierung sowie inklusive Arealüberbauungsbonus (Art. 8 Abs. 6 BZO) soll eine Mehrausnützung von 10 % möglich sein (Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich vom 7. März 2018, 159. Amt für Städtebau, Öffentlicher Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", Zürich-…, Festsetzung; Abschreibung Postulat, S. 6); resultieren soll eine Ausnützungsziffer von ca. 267 % (Öffentlicher Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und C–F Wohnen/Gewerbe", Zürich-…a, Kreis 11, Kanton Zürich, Bericht nach Art. 47 RPV vom 19. Dezember 2017, Ziff. 3.4; vgl. die Visualisierung in …). Relevant ist dies insbesondere darum, weil bezüglich dieser Grundstücke die zulässige Überbauung und Ausnützung bereits abschliessend festgelegt ist, weshalb von dieser Seite weder ein Interesse am Einräumen eines Näherbaurechts noch ein solches am Kauf von Ausnützung bestehen wird. Auch dies trägt zum Vorliegen besonderer Verhältnisse bei.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz geht es vorliegend mithin nicht nur darum, dass die der Wohnzone W4 zugeteilte Teilfläche nicht bebaubar, sondern – absurderweise durch die Zuteilung in eine Wohnzone mit höherer Ausnützung – faktisch auch nicht ausnützbar ist.
4.3 Nachdem das Vorliegen besonderer Verhältnisse zu bejahen ist, muss nun überprüft werden, ob durch einen Dispens kein Verstoss gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, keine Verletzung von öffentlichen Interessen sowie keine unzumutbare Benachteiligung von Nachbarn resultieren (§ 220 Abs. 2 und 3 PBG).
4.3.1 Sinn und Zweck des qualifizierten Schweigens von § 259 Abs. 1 PBG zur Ausnützungsübertragung ist, zu verhindern, dass für das Gebiet längs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten und damit Bauten mit unterschiedlicher Ausnützung des Bodens entstehen (vgl. E. 3.2). Ausnützungsziffern prägen nämlich den Charakter einer Zone oder eines Quartiers wesentlich mit und wahren somit gewichtige öffentliche Interessen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1441, S. 931). Bei Dispensen von Ausnützungsvorschriften ist deshalb besondere Zurückhaltung angebracht (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1441; vgl. auch BGE 92 I 104 E. 3).
Im vorliegenden Fall ist indes nicht zu befürchten, dass sich der Charakter der Zone ändert, wenn für die Berechnung der zulässigen Ausnützung im Rahmen der strengeren Bestimmungen zur Wohnzone W3 ausnahmsweise die gesamte Bauparzelle berücksichtigt werden darf. Rechtlich wäre ein Bau mit den vorgesehenen Massen auf dem Baugrundstück zulässig; er müsste um wenige Meter nach Süden versetzt sein und die interne Zonengrenze überstellen. Faktisch wäre dies aber für die Bauherrschaft im Zusammenhang mit dem Wegfall von Frei- und Gartenfläche auf der Hauptwohnseite mit erheblichen Nachteilen verbunden. Zudem würde dies die Vereinbarung eines Näherbaurechts zum Grundstück Kat.-Nr. 03 erfordern, was aufgrund dessen Zugehörigkeit zum bereits erwähnten Gestaltungsplan wenig wahrscheinlich erscheint (vgl. E. 4.2.2).
Durch die Dispensierung im besonderen Einzelfall wird – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – der Sinn und Zweck der Abstufung der Ausnützungsvorschriften nicht generell in Frage gestellt. Daran ändert nichts, dass isoliert betrachtet hinsichtlich des Grundstücksteils in der Wohnzone W3 eine Ausnützung von 105 % resultiert, was der maximal zulässigen Ausnützung in der (nächsthöheren) Wohnzone W4b entspricht.
4.3.2 Mit Blick auf das soeben aufgeführte sind keine öffentlichen Interessen ersichtlich, die im vorliegenden, besonderen Fall gegen die ausnahmsweise Berücksichtigung der gesamten Parzellenfläche bei der Berechnung der für die geplante Wohnbaute – im Rahmen der Bestimmungen der Wohnzone W3 – maximal zulässigen Ausnützungsziffer sprechen.
4.3.3 Dadurch, dass es rechtlich möglich ist, eine Baute mit der vorgesehenen Ausnützung auf dem Baugrundstück zu erstellen, ist auch nicht ersichtlich, dass durch den Dispens Nachbarn unzumutbar benachteiligt würden (vgl. denn auch die Zustimmung der direkt betroffenen Nachbarn im Südosten zum Bauvorhaben bzw. Näher- und Grenzbau).
4.4 Im vorliegenden Fall ist ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG zu erteilen: Es liegen Verhältnisse vor, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint.
Vom der Wohnzone W4 zugewiesenen Grundstücksteil darf so viel Fläche beansprucht werden, wie für das streitbetroffene Bauvorhaben benötigt wird. Die nicht beanspruchte Fläche des der Wohnzone W4 zugewiesenen Grundstücksteils bleibt der W4-Nutzung erhalten.
5.
5.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 sowie die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 sowie vom 31. Mai 2022 sind aufzuheben. Die Sache ist an die Bausektion der Stadt Zürich zurückzuweisen und diese ist einzuladen, das Bauverfahren im Sinne der Erwägungen fortzusetzen.
5.2
5.2.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Zudem ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
5.2.2 Hinsichtlich der vorinstanzlichen Kosten wird das Unterliegerprinzip (§ 17 Abs. 2 Satz 1 VRG) durch das Verursacherprinzip (§ 17 Abs. 2 Satz 2 VRG) relativiert. Die Bauherrschaft hätte bereits mit der Baueingabe (zumindest subsidiär) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung verlangen können bzw. müssen (vgl. § 310 Abs. 1 PBG): Damit wäre kein Wiedererwägungsverfahren notwendig geworden, wodurch die Vorinstanz nur ein statt zwei Verfahren zu beurteilen gehabt hätte. In diesem Sinne sind die Rekurskosten je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Im Lichte dieser Erwägungen ist die Beschwerdegegnerin sodann zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine – mit Blick auf das Verursacherprinzip reduzierte – Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6.
Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erläutern: Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 sowie die Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich vom 15. März 2022 und vom 31. Mai 2022 werden aufgehoben. Die Sache wird an die Bausektion der Stadt Zürich zurückgewiesen und diese wird eingeladen, das Verfahren im Sinne der Erwägungen fortzusetzen.
Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'670.- werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 95.-- Zustellkosten, Fr. 4'095.-- Total der Kosten.
3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.