Quartierplan | Quartierplan Streitgegenstand (E. 2). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 4). Rechtsgrundlagen für Zuteilungsanspruch (§ 139 Abs. 3 PBG). Der Eigentümer einer im Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, hat keinen Zuteilungsanspruch. Den Beschwerdeführenden kommt kein Zuteilungsanspruch zu. Inwiefern ihnen durch die Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Rahmen des Quartierplanverfahrens Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen verloren gehen sollten, substanziieren die Beschwerdeführenden nicht und ist nicht ersichtlich. Der Quartierplan bewirkt bei den Grundstücken der Beschwerdeführenden keine Erhöhung der konsumierten Baumasse (E. 7.3.2). Den Beschwerdeführenden steht aufgrund der von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender Zuteilungsanspruch zu, als dies mit dem angefochtenen Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet wurde. Für eine Verschiebung der Grenzen besteht kein sachlicher Grund (E. 8.3). Hinsichtlich des Vergütungsansatzes erscheint es sachgerecht, dass sich die Vorinstanzen am stark reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" orientiert haben. Der angeordnete Vergütungsansatz erscheint als angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend (E. 9.3.2). Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen des Grundstücks bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die zusätzlich zu entschädigen wäre (E. 9.3.3). Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2017.00433 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 07.12.2017 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Quartierplan
Quartierplan Streitgegenstand (E. 2). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 4). Rechtsgrundlagen für Zuteilungsanspruch (§ 139 Abs. 3 PBG). Der Eigentümer einer im Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, hat keinen Zuteilungsanspruch. Den Beschwerdeführenden kommt kein Zuteilungsanspruch zu. Inwiefern ihnen durch die Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Rahmen des Quartierplanverfahrens Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen verloren gehen sollten, substanziieren die Beschwerdeführenden nicht und ist nicht ersichtlich. Der Quartierplan bewirkt bei den Grundstücken der Beschwerdeführenden keine Erhöhung der konsumierten Baumasse (E. 7.3.2). Den Beschwerdeführenden steht aufgrund der von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender Zuteilungsanspruch zu, als dies mit dem angefochtenen Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet wurde. Für eine Verschiebung der Grenzen besteht kein sachlicher Grund (E. 8.3). Hinsichtlich des Vergütungsansatzes erscheint es sachgerecht, dass sich die Vorinstanzen am stark reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" orientiert haben. Der angeordnete Vergütungsansatz erscheint als angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend (E. 9.3.2). Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen des Grundstücks bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die zusätzlich zu entschädigen wäre (E. 9.3.3). Abweisung.
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung
VB.2017.00433
Urteil
der 3. Kammer
vom 7. Dezember 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.
In Sachen
1. A AG,
2. B,
3. C,
alle vertreten durch D,
Beschwerdeführende,
gegen
1. Stadtrat E, vertreten durch RA F,
2. Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Quartierplan,
hat sich ergeben:
I.
Der Stadtrat E setzte am 17. Mai 2016 die Teilrevision des Quartierplans M fest. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte diesen Beschluss am 1. September 2016.
II.
Hiergegen erhob einerseits C Rekurs mit dem Begehren, dass ihm für die Abtretung von Land einer bisherigen Privatstrasse eine höhere Entschädigung zuzusprechen sei. Andererseits verlangten die A AG und B mit gemeinsamer Rekurseingabe verschiedene Änderungen des Quartierplans.
Das Baurekursgericht führte einen doppelten Schriftenwechsel und am 4. April 2017 einen Augenschein durch. Daraufhin entschied es am 1. Juni 2017 in den vereinigten Verfahren wie folgt:
"Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss werden der Beschluss des Stadtrates E vom 17. Mai 2016 und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 1. September 2016 hinsichtlich der Berechnung der Vorleistungen der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 an den Ausbau der X-Strasse aufgehoben und an die Vorinstanz zur Überarbeitung und Neufestsetzung zurückgewiesen.
Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird."
III.
Mit Beschwerde vom 5. Juli 2017 liessen die weitgehend unterlegenen Rekurrierenden dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1. Die mit der Beschwerde nachstehend angefochtenen Beschlüsse des Baurekursgerichts seien aufzuheben. Der Quartierplan sei zur Überarbeitung an die erste Instanz zurückzuweisen.
2. Die Stadt E sei anzuhalten, den Quartierplan gemäss den in den nachfolgenden Anträgen und Begründungen aufgeführten Quartierplankorrekturen bzw. den entsprechenden Vorgaben des Verwaltungsgerichts zu korrigieren und neu festzusetzen.
3. Unter Kostenund Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner."
In seiner Vernehmlassung vom 21. Juli 2017 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung des Rechtsmittels. Denselben Antrag stellte die Baudirektion am 8. September 2017. Der Stadtrat E liess am 12. September 2017 ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragen und verlangte überdies eine Parteientschädigung.
Auf die Erwägungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Das Baurekursgericht hat den Rekurs einzig mit Bezug auf die Kostenberechnung für die strassenmässige Erschliessung gutgeheissen und hierzu erwogen, dass die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 zu Recht die effektiven Baukosten zuzüglich Verzinsung als Grundlage für die Berechnung der Erschliessungskosten verlangt hätten. Dementsprechend wurde der Stadtrat E angewiesen, die von diesen erbrachten Vorleistungen an den Ausbau der X-Strasse neu zu berechnen. Der Stadtrat hat diese Korrektur akzeptiert; diese bildet daher nicht mehr Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens. Die Beschwerdeführenden ihrerseits haben den Rekursentscheid nur mit Bezug auf die nachfolgend in E. 7 – E. 9 zu behandelnden Punkte angefochten; die weiteren, von ihnen im vorinstanzlichen Verfahren erhobenen Rügen liegen nicht mehr im Streit.
3.
Als Eigentümer von im Quartierplanperimeter liegenden Grundstücken, die im Festsetzungsbeschluss durch Landabzüge tangiert werden, sind die Beschwerdeführenden kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu Rekurs und Beschwerde legitimiert.
4.
Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Grundlagen des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin oder andere zusätzliche Sachverhaltsermittlungen kann daher verzichtet werden. Nach ständiger Rechtsprechung gilt das Baurekursgericht als Fachgericht; zur Ermittlung der angemessenen Höhe der Entschädigung an den Beschwerdeführer 3 bedarf es daher weder des Beizugs einer "neutrale(n) Fachinstanz" noch eines Gutachtens.
5.
Das rund 5 ha grosse, mit Dienstleistungsgebäuden überbaute Quartierplangebiet stösst nördlich an die G-Strasse; im Westen wird es durch die Grenze zur Stadt H das dort verlaufende Bahntrassee, im Osten durch die I-Strasse und im Süden durch die J-Strasse begrenzt. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt E vom 7. März 2011 liegt der Perimeter in der Zentrumszone Arbeitsplatzgebiet mit einer Baumassenziffer von 10. Der ursprüngliche Quartierplan aus dem Jahr 1954 wurde 1972 erstmals revidiert. Nachdem das Baurekursgericht mit Entscheid Nr. 03 vom 22. Juni 2011 die Zufahrt durch die Stichstrasse Kat.-Nr. 04 für ungenügend befunden hatte, bezweckt die vorliegende Revision, die strassenmässige Erschliessung aller Grundstücke im Perimeter zu gewährleisten. Zu diesem Zweck soll die X-Strasse unter Einbezug des dem Beschwerdeführer 3 gehörenden Strassengrundstücks Kat.-Nr. 04 und bisheriger Wegrechtsflächen, u.a. solche der Beschwerdeführerinnen 1 und 2, entsprechend den regierungsrätlichen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 ausgebaut, mit einem Wendehammer versehen und an die Stadt E abgetreten werden. Sodann regelt der Quartierplan die nötige Erneuerung der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie die Kostenverteilung der Feinerschliessungsanlagen.
6.
6.1 Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher Überprüfungsmassstab: Mit Rekurs können gerügt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung, b. unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde können hingegen grundsätzlich nur die Rügen gemäss § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die Rüge der Unangemessenheit ist bloss dann zulässig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2 VRG).
6.2 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die Rekursbehörden grundsätzlich verpflichtet, ihre umfassende Überprüfungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschöpfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf Unangemessenheit zu überprüfen (vgl. VGr, 28. April 2010, URB.2009.00001, E. 2.2; VGr, 21. September 2015, VB.2014.00480, E. 2.3). Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen des Baurekursgerichts zu überprüfen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit überprüfen (§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979, denn bereits das Rekursverfahren gewährleistet die volle Überprüfung durch wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).
7.
7.1 Mit Bezug auf "Quartierplanmasse, Berechnung Zuteilungsanspruch" stellen die Beschwerdeführenden folgenden Antrag:
"Die heutigen privaten Strassenflächen der Grundstücke im Altbestand der Beschwerdeführer, nämlich Ord. Nr. 3/Kat.-Nr. 02 von 89 m², Ord. Nr. 5/Kat.-Nr. 01 von 98 m² und Ord. Nr. 13/Kat.-Nr. 04 von 263 m² seien als zuteilungsberechtigte Flächen der Rekurrenten in die Anspruchsberechnung ('Massenberechnung') einzubeziehen. Die Spalten 'Abtretung Strassenfläche/entschädigungslos' seien zu streichen. Der Zuteilungsanspruch sei neu auf der Basis des vollen Altbestandes mit entsprechendem Abzug über alle beteiligten Grundstücke zu errechnen, unter Berücksichtigung des vorgegebenen Erschliessungsgrades.
Die übrigen in der Begründung beanstandeten (vom Baurekursgericht selbsterkannten bzw. bestätigten) Fehler bei den Landabzügen und in der Folge bei den Entschädigungen seien zu korrigieren, allenfalls von Amtes wegen."
Zur Begründung dieses Antrags machen die Beschwerdeführenden geltend, dass die über die I- bzw. J-Strasse erschlossenen Grundstücke Ord. Nrn. 1 und 2 von der neu vorgesehenen X-Strasse nur indirekt betroffen seien. Der für diese Strasse massgebende Altbestand sei daher von 47'637 m² auf 39'058 m² zu vermindern. Auf dieser Grundlage sowie unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschliessungsgrades sei der für die neu zu schaffende Strassenfläche erforderliche Landabzug zu ermitteln. Auch in der Lehre werde die Auffassung vertreten, dass die Praxis der Direktzuschlagung von privatem Strassenland nur solange zu einem mit der Eigentumsgarantie zu vereinbarenden Ergebnis führe, als die Fläche der aufzuhebenden Privatstrasse den Gesamtquotenabzug, den die Wegberechtigten nach der Regelung von § 138 Abs. 4 PBG hinzunehmen hätten, nicht übersteige. Eine "Gratisabtretung" von Privatstrassenland zugunsten anderer Quartierplanbeteiligter bedürfte einer klaren gesetzlichen Grundlage und müsste überdies den Grundsätzen der Gleichbehandlung und der Verhältnismässigkeit entsprechen. Bei einer entschädigungslosen Abtretung der Privatstrasse im Rahmen des Quartierplanverfahrens würden die Eigentümer eine "künftige bauliche Ausnützungsmöglichkeit", eine unter- wie eine oberirdische Baumöglichkeit, eine "vorübergehende Eigenbelegung (bei Offenhaltung der Durchfahrtsmöglichkeit für die übrigen Berechtigten)" sowie weitere "Eigentums- und Verfügungsrechte" verlieren. Zudem liefen die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 Gefahr, dass ihre Grundstücke nach der Abtretung übernutzt seien. Diesen Nachteilen stehe einzig die Entlastung vom Strassenunterhalt gegenüber. Wie der vorliegende Fall zeige, führe die gesetzlich nicht abgestützte Vorabzugsmethode zu einem unbefriedigenden Ergebnis. Hinzu komme, dass die Grundeigentümer im Rahmen dieser Methode ungleich behandelt worden seien; so hätten die Eigentümer von Ord. Nrn. 7 und 8 keine Abzüge hinnehmen müssen. Die Beschwerdeführenden hätten diese Ungleichbehandlung erst mit der Quartierplan-Festsetzung erkennen können, weshalb sie berechtigt seien, diesen Mangel noch im Rekursverfahren zu rügen. Die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach privates Strassenland keinen Vermögenswert habe, treffe deswegen nicht zu, weil es zur ausnützungsberechtigten Grundfläche zähle.
7.2 Der Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, dass dem mit Wegrechtsdienstbarkeiten belasteten Eigentümer einer Privatstrasse kraft § 139 Abs. 3 PBG in aller Regel kein Zuteilungsanspruch zustehe. Weil die Strasse nicht zur Ausnützung zähle, fehle es auch an einer vermögenswerten Ausnützungsreserve. Den Eventualantrag, wonach die Servitutsfläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 gleich zu behandeln sei wie ihre Parzellen, hätten die Beschwerdeführenden entgegen § 155 Abs. 4 PBG nicht innert der Auflagefrist, sondern erst vor Baurekursgericht und damit verspätet gestellt. Entgegen der Bemerkung der Vorinstanz sei der Stadtrat E jedoch nicht der Auffassung, dass auch die Dienstbarkeitsfläche von Kat.-Nr. 05 entschädigungslos hätte beansprucht werden können; denn diese habe im Unterschied zu jenen der Beschwerdeführenden der Allgemeinheit nicht als öffentliche Strasse zur Verfügung gestanden.
7.3
7.3.1 Wie vom Baurekursgericht in E. 7.5.1 des angefochtenen Entscheids zutreffend festgehalten, haben die Beschwerdeführenden die Begehren um Entschädigung für die Strassenflächen rechtzeitig vorgebracht. Demgegenüber ist der erst mit dem Rekurs gestellte Eventualantrag, wonach die übrigen Servitutsflächen gleich wie ihre zu behandeln seien, verspätet und daher kraft § 155 Abs. 4 PBG im Rekursverfahren ausgeschlossen. Dass diese Anordnung erst mit dem Festsetzungsbeschluss habe erkannt werden können, trifft nicht zu; vielmehr enthielt der Technische Bericht zum Quartierplan die entsprechenden Angaben (Tabelle "Zusammenstellung Gesamtkosten", S. 35). Ebenso ist der Vorinstanz beizupflichten, dass es den Beschwerdeführenden auch an der legitimationsbegründenden Beschwer zu diesem Antrag fehlt. Wie nämlich aus der erwähnten Tabelle hervorgeht, wird der Geldausgleich für die Mehrzuteilung vollumfänglich durch die L AG als Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) getragen.
7.3.2 Unter dem Randtitel "C. Zuteilung der Gesamtfläche im Allgemeinen/I. Bei Umlegung nach Flächen/1. Grundsatz" bestimmt § 139 Abs. 3 PBG, dass für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit besteht, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden. Nach der Rechtsprechung kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg oder eine Strasse als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf dessen/deren Erschliessungsfunktion an. Im Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er – jedenfalls wenn er mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden sei. Diese Rechtsprechung wurde wiederholt bestätigt (vgl. etwa VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00089 + 00090, E. 4.1). Sodann hat das Gericht im Entscheid RB 1985 Nr. 89 erkannt, dass der Eigentümer einer im Quartierplanverfahren aufzuhebenden Wegparzelle, die ohne Ablösung der darauf lastenden Wegrechte keinem anderen Zweck dienen könnte, keinen Zuteilungsanspruch habe. Auch ein Entschädigungsanspruch bestehe in der Regel nicht, da der bisherige Eigentümer der Wegparzelle die an ihre Stelle tretende Quartierstrasse nutzen könne.
Diese Voraussetzungen treffen mit Bezug auf die beiden Landstreifen von 98 m² des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nr. 11) der Beschwerdeführerin 1 und 89 m² des Grundstücks Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 08) der Beschwerdeführerin 2 ebenso zu wie für 263 m² des 332 m² umfassenden und im Zug des Quartierplans aufzuhebenden Strassengrundstücks Kat.-Nr. 04. Die Beschwerdeführenden erblicken in dieser Anordnung zu Unrecht eine unzulässige "Gratisabtretung". Nach dem Gesagten stützt sich diese Regelung auf eine gesetzliche Grundlage und ist sachgerecht. Dass der – auf den Tatbestand des Auskaufs bezogene – Entscheid RB 1985 Nr. 89 durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 überholt worden sei, trifft nicht zu. Laut § 259 PBG zählen zur (für die gemäss Bau- und Zonenordnung hier massgebende Baumassenziffer) anrechenbaren Grundfläche die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile (Abs. 1). Die Flächen der Hauszufahrten werden ebenfalls berücksichtigt. Nicht angerechnet werden jedoch die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung (Abs. 2). Inwiefern den Beschwerdeführenden durch die Neuordnung der Rechtsverhältnisse im Zug des Quartierplanverfahrens sonstige oberoder unterirdische Baumöglichkeiten oder andere vorübergehende Nutzungen verloren gehen sollten, substanziieren sie nicht näher und ist auch nicht ersichtlich. Nach dem Gesagten bewirkt der Quartierplan bei den Grundstücken der Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auch keine Erhöhung der konsumierten Baumasse. Sollte diese bereits heute überschritten sein – was nicht behauptet wird –, wäre diese Rechtswidrigkeit nicht Folge des Quartierplans; überdies kämen die bestehenden Gebäude in den Genuss der Bestandesgarantie (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 233 ff.). Nach dem Gesagten erweist sich der Antrag auf Änderung des Zuteilungsanspruchs als unbegründet.
8.
8.1 Hinsichtlich der Landzuteilung beantragen die Beschwerdeführenden:
"Der sich aus der neuen Quartierplanmasse und dem prozentualen Strassenabzug ergebende Landanspruch von voraussichtlich ca. 82 m² der Beschwerdeführerin 1 (Ord. Nr. 5) sei diesem Grundstück als Realersatz durch die parallele Verschiebung der Grenze zu Ord. Nr. 6 um ca. 3.30 m zuzuteilen.
Für den nach dem ordentlichen Strassenabzug verbleibenden Anspruch der Beschwerdeführerin 2 (Ord. Nr. 3) von ca. 70 m² sei ein entsprechender servitutarischer Ausnützungstransport, andernfalls eine entschädigungspflichtige Minderzuteilung vorzusehen.
Für die nach dem Strassenabzug verbleibende Restfläche des Beschwerdeführers 3 (Ord. Nr. 13) sei ein gänzlicher Auskauf gemäss seinem Rekursantrag vorzusehen."
Die Beschwerdeführenden berufen sich hierzu auf § 139 Abs. 1 PBG, wonach grundsätzlich ein Anspruch auf Realzuteilung der Anspruchsfläche bestehe. Aufgrund der unrichtigen Behandlung der privaten Strassenfläche sei eine Realzuteilung bisher nicht ernsthaft geprüft worden. Diese liesse sich für das Grundstück Ord. Nr. 5 der Beschwerdeführerin 1 einfach bewerkstelligen. Mit Bezug auf die Liegenschaft Ord. Nr. 3 der Beschwerdeführerin 2 sei ein Ausnützungstransport sachgerecht, während bei Ord. Nr. 13 des Beschwerdeführers 3 ein Auskauf angebracht sei.
8.2 Der Beschwerdegegner 1 beantragt Nichteintreten auf diesen Antrag, weil die wegrechtsbelasteten Grundstücksflächen entschädigungslos abzutreten seien. Da die Quartierplanmasse nicht vergrössert werde, erübrige sich eine neue Landzuteilung. Aufgrund der entschädigungslosen Abtretung der Servitutsflächen sei die Frage nach einem Realersatz gegenstandslos.
8.3 Nach dem in E. 7 Gesagten steht den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 aufgrund der von ihnen an den Bau der X-Strasse abzutretenden Fläche kein weitergehender Zuteilungsanspruch zu, als dies der Stadtrat E mit dem angefochtenen Quartierplan-Festsetzungsbeschluss angeordnet hat. Schon aus diesem Grund drängt sich eine Änderung bei der Neuzuteilung nicht auf. Hinzu kommt, dass für eine Verschiebung der Grenzen, die aufgrund der bisherigen Grenzverläufe und der vorbestehenden Überbauung ohnehin nur sehr beschränkt möglich wäre, kein sachlicher Grund besteht. Insbesondere hätte die von den Beschwerdeführenden verlangte Verschiebung der Ostgrenze beim Grundstück Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) der L AG zur Vermeidung einer Mehrzuteilung an diese den erheblichen Nachteil, dass das dortige Gebäude Vers.-Nr. 09 den Grenzabstand gegenüber den Parzellen Kat.-Nrn. 10 und 01 (neu Kat.-Nr. 11) unterschreiten würde.
9.
9.1 Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden den im Quartierplan geregelten Geldausgleich mit folgendem Antrag:
"Die verfügte Höhe der Entschädigungen von Fr. 500.-/m² bleibt bestritten. Die Ermittlungen der Entschädigungen inkl. die konkret zahlenmässig umschriebenen Reduktionen gegenüber dem Verkehrswert seien (sofern überhaupt vorhanden) im Detail offen zu legen und es sei den Beschwerdeführern Gelegenheit zur Stellungnahme und zur Ergänzung der Anträge zu geben.
Die servitutarischen Be- und Entlastungen seien zu entschädigen und mit dem Geldausgleich festzulegen. – Für die Belastung der Liegenschaft Ord. Nr. 5 mit einem Fusswegrecht zu Gunsten der Öffentlichkeit sei für die belastete Fläche eine Entschädigung in der Höhe von mindestens ¾ des noch zu ermittelnden Geldausgleichswertes festzusetzen.
Zur Ermittlung der Entschädigungshöhen sei eine neutrale Fachinstanz beizuziehen."
Zur Begründung bringen sie vor, dass die Quartierplanbehörde den Verkehrswert auf Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² schätze. Die Reduktion des Anrechnungswerts auf Fr. 500.-/m² belaufe sich daher auf übermässig hohe 66 %–75 %, die zudem ohne fachkundige Ermittlung erfolgt sei. Die Auswirkungen der Auskaufsentschädigungen und der Ausgleichszahlungen auf die Grundstückgewinnsteuer könnten zwar ebenso berücksichtigt werden wie ein Abzug für das Fuss- und Fahrwegrecht. Trotz eines dadurch gerechtfertigten Einschlags belaufe sich die angemessene Entschädigung aber immer noch auf knapp Fr. 1'500.-/m². Aus der Sicht der Mehrzuteilungen bzw. der antretenden Grundeigentümer erweise sich der Ansatz von Fr. 500.-/m² als "absoluter Schnäppchenpreis".
9.2 Für den Beschwerdegegner 1 ist die von der Vorinstanz bestätigte Herabsetzung des Verkehrswerts von Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² auf einen Ansatz von Fr. 500.-/m² für den Auskauf vertretbar. Sowohl der Stadtrat E als auch das Baurekursgericht seien für die Beurteilung dieser Frage sachkundig gewesen. Die Bemessung des Ausgleichswerts habe sich an der Gerichtspraxis orientiert. Die vom Quartierplan erfassten Grundstücke seien praktisch vollständig überbaut, weshalb der sog. Umgebungslandwert zu entschädigen sei. Dieser wiederum betrage 25 %–30 % des absoluten Landwerts. Bei den Minderzuteilungen handle es sich seit 1967 um Verkehrsflächen, welche diese Funktion auch nach der Durchführung des Quartierplans beibehielten. Eine höhere Entschädigung rechtfertige sich daher nicht.
9.3
9.3.1 Der von der Quartierplanbehörde geschätzte reine Baulandwert in einer Bandbreite von Fr. 1'500.-/m² bis Fr. 2'000.-/m² wird von den Beschwerdeführenden nicht beanstandet und erscheint nach den Akten als plausibel. Ebenso bleibt der Hinweis des Baurekursgerichts unwidersprochen, dass die dem Beschwerdeführer 3 zu entschädigende Fläche – gemäss dem Technischen Bericht – nicht 86 m², sondern 69 m² beträgt.
9.3.2 Im Streit liegt einzig die Frage, ob der vom Stadtrat angeordnete und vom Baurekursgericht bestätigte Einschlag auf Fr. 500.-/m² der vom Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle standhält oder nicht. Es steht fest, dass es sich bei der entschädigungspflichtigen Abtretung von 69 m² vom Grundstück Kat.-Nr. 04 um einen Auskauf im Sinn von § 141 PBG handelt, der grundsätzlich zum vollen Verkehrswert zu vergüten ist (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2004, S. 77). Weil für eine solche baulich nicht selbstständig nutzbare Zwergparzelle kaum ein Markt besteht, führt die Verkehrswertschätzung nach den gängigen Methoden (vgl. hierzu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5) nicht zu einem zuverlässigen Ergebnis. Vorliegend fällt massgebend ins Gewicht, dass das Quartierplangebiet dicht überbaut ist. Ob noch ein Verdichtungspotenzial besteht, lässt sich aufgrund der Akten nicht zuverlässig feststellen. Auch erscheint es als ungewiss, ob ein Anstösser entsprechende Absichten hat und hierzu allenfalls zusätzlich benötigte Ausnützung zu erwerben beabsichtigt. Unter diesen Umständen erscheint es als sachgerecht, dass sich die Vorinstanzen am stark reduzierten Ansatz für sog. "Vorgartenland" (vgl. hierzu RB 2006 Nr. 118, E. 3.4 = BEZ 2006 Nr. 35; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3) orientiert haben. Ein zusätzlicher Abzug aufgrund der im Zug des Auskaufs anfallenden Grundstückgewinnsteuer fällt allerdings ausser Betracht (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 7.4). Im Licht der genannten Umstände erscheint der Vergütungsansatz von Fr. 500.-/m² als angemessen, jedenfalls nicht als rechtsverletzend.
9.3.3 Die Begründung eines öffentlichen Fusswegrechts auf einem schmalen Streifen in der nördlichen Ecke des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nr. 11) bewirkt für die Beschwerdeführerin 1 keine Beeinträchtigung, die zusätzlich zu entschädigen wäre. Weder erfährt die Nutzung des Gebäudes Vers.-Nr. 12 eine Schmälerung, noch wird die Ausnützung tangiert. Inwiefern die übrigen mit dem Quartierplan geänderten Servituten finanziell auszugleichen seien, vermögen die Beschwerdeführenden nicht darzulegen.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.
10.
Bei diesem Prozessausgang werden die Beschwerdeführenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und bleibt ihnen eine Parteientschädigung von vornherein versagt. Weil sich die Bemühungen des obsiegenden Beschwerdegegners 1 auf die Verteidigung des angefochtenen Quartierplans beschränkt haben, sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer Parteientschädigung nicht erfüllt.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellkosten, Fr. 12'150.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Drittel auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.
4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.