Baubewilligung | Neubau Terrassenmehrfamilienhaus mit Carport: Baureife/Erschliessung hinsichtl. Zufahrt; Auslegung Gestaltungsplanbestimmung betr. Carport. Untergeordnete technische Fragen können in einem separaten Bewilligungsverfahren später beurteilt werden. Eine spätere Prüfung findet auch statt, wenn ein Projekt mittels Auflage verbessert werden muss. Vorliegend wird in der Baubewilligung unter Hinweis auf die Zufahrtsverhältnisse die Auflage statuiert, vor Baubeginn sei ein Bauinstallationsplan einzureichen und bewilligen zu lassen. Vor Überprüfung der einzureichenden Pläne auf die Erfüllung der Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung der Zufahrt während der Bauzeit sowie der Erteilung der entsprechenden Bewilligung kann die Baufreigabe daher nicht erfolgen. Damit ist die Sicherstellung einer hinreichenden Zufahrt gewährleistet, und es liegen keine baurechtlichen Mängel vor (E. 4.3). Strittig war, ob der geplante Carport, welcher sich grösstenteils innerhalb der Mantellinie für Hauptgebäude befindet, der Flächenbeschränkung für Besondere Gebäude von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen untersteht. Dem Wortlaut lässt sich dies nicht entnehmen. Bei Art. 7 der Gestaltungsplanbestimmungen handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt und ihr einen Ermessensspielraum eröffnet. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (E. 5.3). Es liegt vorliegend nahe, dass Carports den Baubereich für Hauptgebäude überstellen dürften, wo die Flächenbeschränkung für Besondere Gebäude nicht gilt. Dass Gebäudeteile innerhalb der Mantellinie dieser Flächenbeschränkung unterstehen sollten, macht im Hinblick auf deren Abstandsprivilegierung auch keinen erkennbaren Sinn. Im Übrigen sind sowohl Besondere Gebäude wie auchBesondere Gebäudeteile niedriger als die jeweiligen Hauptgebäude, weshalb auch keine entgegenstehenden Nachbarinteressen ersichtlich sind (E. 5.5).
Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2017.00008 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 04.05.2017 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Neubau Terrassenmehrfamilienhaus mit Carport: Baureife/Erschliessung hinsichtl. Zufahrt; Auslegung Gestaltungsplanbestimmung betr. Carport. Untergeordnete technische Fragen können in einem separaten Bewilligungsverfahren später beurteilt werden. Eine spätere Prüfung findet auch statt, wenn ein Projekt mittels Auflage verbessert werden muss. Vorliegend wird in der Baubewilligung unter Hinweis auf die Zufahrtsverhältnisse die Auflage statuiert, vor Baubeginn sei ein Bauinstallationsplan einzureichen und bewilligen zu lassen. Vor Überprüfung der einzureichenden Pläne auf die Erfüllung der Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung der Zufahrt während der Bauzeit sowie der Erteilung der entsprechenden Bewilligung kann die Baufreigabe daher nicht erfolgen. Damit ist die Sicherstellung einer hinreichenden Zufahrt gewährleistet, und es liegen keine baurechtlichen Mängel vor (E. 4.3). Strittig war, ob der geplante Carport, welcher sich grösstenteils innerhalb der Mantellinie für Hauptgebäude befindet, der Flächenbeschränkung für Besondere Gebäude von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen untersteht. Dem Wortlaut lässt sich dies nicht entnehmen. Bei Art. 7 der Gestaltungsplanbestimmungen handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt und ihr einen Ermessensspielraum eröffnet. Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (E. 5.3). Es liegt vorliegend nahe, dass Carports den Baubereich für Hauptgebäude überstellen dürften, wo die Flächenbeschränkung für Besondere Gebäude nicht gilt. Dass Gebäudeteile innerhalb der Mantellinie dieser Flächenbeschränkung unterstehen sollten, macht im Hinblick auf deren Abstandsprivilegierung auch keinen erkennbaren Sinn. Im Übrigen sind sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile niedriger als die jeweiligen Hauptgebäude, weshalb auch keine entgegenstehenden Nachbarinteressen ersichtlich sind (E. 5.5). Abweisung.
Stichworte: AUFLAGE AUSLEGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUREIFE BESONDERE GEBÄUDE CARPORT ERSCHLIESSUNG GESTALTUNGSPLAN KOMMUNALES RECHT MANTELLINIE ÜBERDACHUNG ZUFAHRTSWEG
Rechtsnormen: § 233 Abs. I PBG § 234 PBG § 236 Abs. I PBG § 237 Abs. I PBG § 244 Abs. III PBG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2017.00008
Urteil
der 1. Kammer
vom 4. Mai 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1. A,
2. B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1. D AG, vertreten durch RA E,
2. Baukommission Dietikon,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission der Stadt Dietikon bewilligte der D AG mit Beschluss vom 27. April 2016 den Abbruch des bestehenden Wohnhauses samt Schopf (Assek.-Nrn. 01 und 02) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der F-Strasse 04 in Dietikon sowie den Neubau eines Terrassenmehrfamilienhauses mit Carport für sechs Personenwagen sowie drei weiteren Abstellplätzen im Freien.
II.
Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 3. Juni 2016 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, diesen aufzuheben, eventuell die Baubewilligung mit der Auflage zu ergänzen, die Zufahrt zum Baugrundstück über die Wegparzelle Kat.-Nr. 05 vor Baubeginn auszubauen. Mit Entscheid vom 18. November 2016 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission der Stadt Dietikon vom 27. April 2016 mit folgenden Auflagen (Dispositiv-Ziffer I):
- "Vor Baubeginn sind Detailpläne und Detailangaben über die Erstellung des Einlenkerradius und den Ausbau des Zufahrtsweges (Tragkraft) einzureichen und bewilligen zu lassen." (Ersetzt Auflage in Dispositiv-Ziffer 1.13.1)
- "Vor Baubeginn ist die Einhaltung der zulässigen baulichen Ausnützung nachzuweisen; allenfalls sind entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen."
- "Vor Baubeginn sind Abänderungspläne über die Einhaltung der Mantellinie für Hauptgebäude durch den Carport und das Vordach des Obergeschosses auf der Südseite einzureichen und bewilligen zu lassen."
Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B mit Eingabe vom 5. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Eventuell sei die Baubewilligung mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn der notwendige Ausbau der Zufahrt über die Parzelle Kat.-Nr. 05 nicht nur planerisch nachzuweisen ist, sondern auch tatsächlich zu erfolgen habe und die Erfüllung dieser Auflage durch eine entsprechende behördliche Baukontrolle (Bauabnahme) erbracht sein müsse. Sodann verlangten sie eine Parteientschädigung zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins vor Ort.
Das Baurekursgericht schloss am 17. Januar 2017 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 2. Februar 2017 beantwortete die D AG die Beschwerde und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei sowie eine Parteientschädigung. Mit Replik vom 3. März 2017 hielten A und B an den gestellten Anträgen fest. Die Baukommission Dietikon verzichtete mit (verspäteter) Eingabe vom 10. März 2017 auf eine Stellungnahme. Die D AG reichte am 16. März 2017 ihre Duplik ein mit unveränderten Rechtsbegehren. In der Folge verzichteten die Parteien stillschweigend auf weitere Stellungnahmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
2.1 Das streitbetroffene Baugrundstück liegt gemäss Zonenplan der Stadt Dietikon in der Wohnzone W2/30 sowie im Perimeter des öffentlichen Gestaltungsplans H und des Quartierplans Nr. 06 "I". Die Zufahrt erfolgt hangseitig von der östlich verlaufenden F-Strasse her über den im privaten Miteigentum stehenden Weg Kat.-Nr. 05.
2.2 Geplant ist, das bestehende Einfamilienhaus samt angebautem Schopf abzubrechen und an deren Stelle ein terrassenartiges Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen zu erstellen. An den Gartenbereich bei der Ostfassade anschliessend ist ein langgezogener Carport mit sechs Abstellplätzen sowie drei ungedeckten Abstellplätzen vorgesehen.
2.3 Die Beschwerdeführenden, welche Eigentümer des südlich des Privatwegs liegenden Grundstücks (Kat.-Nr. 07) sind, bemängeln im vorliegenden Beschwerdeverfahren einerseits die vorgesehene Erschliessung über den Privatweg in technischer und zeitlicher Hinsicht sowie andererseits die Auflage bezüglich der Überdeckung beim Carport (dritte Auflage in Dispositiv-Ziffer I).
3.
3.1 In prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Zudem rügen sie den Verzicht auf einen solchen durch die Vorinstanz als Gehörsverletzung.
3.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Dies ist häufig der Fall, wenn ein Verfahren in erster Linie Rechtsfragen betrifft (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79; RB 1995 Nr. 12). Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).
3.3 Die zur Beurteilung notwendigen lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genügend ersichtlich. Dies trifft insbesondere auch auf die streitbetroffene Erschliessungssituation sowie die Carport-Überdachung zu, welche sich aufgrund der eingereichten Baupläne und Fotografien gut beurteilen lassen. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die vorwiegend rechtlichen Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten liessen. Die Vorinstanz durfte daher auf dessen Durchführung verzichten. Aus denselben Gründen erweist sich ein solcher auch im vorliegenden Verfahren als nicht erforderlich.
4.
4.1 Gemäss § 233 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Das Erfordernis der Baureife bedingt nach § 234 PBG eine genügende Erschliessung. Bei der genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG).
4.2 Die streitbetroffene Zufahrt erfolgt von der F-Strasse her über einen im privaten Miteigentum stehenden Weg. Dieser ist gegenwärtig gut 3 bis 4 m breit sowie 30 m lang, besteht aus Kies und ist dient den vier unmittelbar angrenzenden Grundstücken als Zugang. Im Zusammenhang mit dem geplanten Neubau soll der Privatweg neu erstellt werden. In einem ersten Schritt ist dem technischen Bericht zufolge die Erstellung einer Baupiste für die Bauphase vor Baubeginn geplant, wozu von der bestehenden Fundationsschicht ca. 15–20 cm des Kieskoffers entfernt und durch Asphalt-Granulat oder ungebundenen Kies mit nachträglich aufgetragenem Strassenbaubitumen ersetzt werden soll. Nach Fertigstellung des Neubaus ist vorgesehen, eine Zufahrtsstrasse mit Fundationsschicht, Tragschicht, Deckbelag und Randabschlüssen zu erstellen.
4.3 Gemäss Dispositiv-Ziffer 1.8.2 der angefochtenen Baubewilligung wird unter Hinweis auf die Zufahrtsverhältnisse die Auflage statuiert, vor Baubeginn sei ein Bauinstallationsplan bzw. ein Baubetriebskonzept einzureichen und bewilligen zu lassen. Die Bauherrschaft ist durch diese Auflage verpflichtet, vor Baubeginn detaillierte Projektpläne einzureichen.
4.3.1 Zwar ist das Baugesuch grundsätzlich eine Einheit und als solche in einem einzigen Verfahren zu beurteilen. Dies schliesst nach der Praxis indessen nicht aus, dass gewisse weniger wichtige, technische Fragen abgespalten und in einem separaten Verfahren später beurteilt werden (VGr, 8. September 2010, VB.2010.00042, E. 6.3, mit Verweis auf RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14 und auch zum Folgenden). Eine solche nachfolgende Prüfung ist etwa auch dann vorzunehmen, wenn ein Projekt wegen einer Auflage verbessert werden muss (RB 1990 Nr. 16 = BEZ 1991 Nr. 13). Soweit ein Dritter nach den Grundsätzen von § 338a Abs. 1 PBG zum Rekurs gegen die (Stamm-)Baubewilligung legitimiert ist, kann er sich in gleicher Weise gegen eine solche nachträgliche (Ergänzungs-)Bewilligung wehren. Vor Überprüfung der einzureichenden Pläne auf die Erfüllung der Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung der Zufahrt während der Bauzeit sowie der Erteilung der entsprechenden Bewilligung, kann die Baufreigabe daher nicht erfolgen. Damit ist die Sicherstellung einer hinreichenden Zufahrt gewährleistet.
4.3.2 Die Beschwerdeführenden berufen sich sodann auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, wonach nicht offenbleiben darf, welche baulichen Anpassungen zur Behebung von Mängeln eines Bauvorhabens vorzunehmen sind und verweisen dazu auf VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.5. Sie sind der Ansicht, dass die vom Baurekursgericht statuierte Nebenbestimmung nicht konkret im Sinne dieser Rechtsprechung sei. Dabei verkennen sie einerseits, dass nach dem soeben Gesagten vorliegend keine baurechtlichen Mängel zu beheben sind. Überdies bezieht sich die zitierte Rechtsprechung, wonach ersichtlich sein muss, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist, auf die ästhetischen Auswirkungen einer solchen Änderung. Falls diese nicht abschätzbar sind, können keine ausreichend konkreten Nebenbestimmungen aufgestellt und muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Vorliegend betrifft die strittige Nebenbestimmung indessen technische Fragen im Zusammenhang mit dem Ausbau des Zufahrtsweges und steht in keinem Zusammenhang mit dem Erscheinungsbild des Bauvorhabens. Zudem werden die gemäss Nebenbestimmung einzureichenden Pläne ohnehin durch die Baubehörde überprüft. Damit erweist sich die angefochtene Auflage als zulässig.
4.3.3 Bei der Beurteilung der technischen Erschliessung im Hinblick auf die neuen Bedürfnisse wird im Übrigen nicht auf die aktuell bestehende, sondern auf die geplante Zufahrt abzustellen sein. Ob der bestehende Weg in der jetzigen Form diesen Anforderungen genügt, ist daher nicht massgebend. Genauso wenig verfängt daher der Vorwurf der Beschwerdeführenden, es sei zu Unrecht nie geprüft worden, ob die bestehende Zufahrt für vier Wohnungen ausreichend sei. Eine konkrete Prüfung hat erst gestützt auf die noch einzureichenden Detailpläne zu erfolgen. Indem die Vorinstanz im jetzigen Verfahren auf eine solche verzichtete, hat sie ihre Untersuchungspflicht nicht verletzt. Insgesamt erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführenden in Bezug auf die Erschliessungssituation damit als unbegründet. Zu prüfen bleibt die Zulässigkeit des geplanten Carports.
5.
5.1 Der Gestaltungsplan H hält unter dem Titel "Baubereiche" in Art. 7 Abs. 1 fest, bei Hauptgebäuden werde der Gebäudemantel für die oberirdischen und unterirdischen Gebäude und Gebäudeteile durch die im Plan eingetragenen Mantellinien für Hauptgebäude bestimmt. Für die vorliegend betroffene Wohnzone W2/30 wird in Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen sodann vorgeschrieben, dass Besondere Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG im gesamten Perimeter höchstens je 20 m2 Grundfläche aufweisen dürfen. Ausgenommen ist der Gewässerabstandsbereich.
5.2 Die Baubewilligungsbehörde hat in ihrer Rekursantwort ausgeführt, der Carport weise insgesamt eine Fläche von mehr als 20 m2 auf, weshalb er als Besonderes Gebäude von dieser Grösse innerhalb der Mantellinie für Hauptgebäude liegen müsse. Der darüber hinausragende Teil überstelle lediglich eine Fläche von gut 10 m2. Diese Ausführungen stimmen inhaltlich mit Buchstabe q) der angefochtenen Baubewilligung überein und tragen zu deren Verständnis bei. Demzufolge ist die Baubewilligungsbehörde der Ansicht, dass bei richtiger Auslegung von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen zur Beurteilung, ob die zulässige Maximalgrundfläche für Besondere Gebäude eingehalten ist, lediglich ausserhalb der Mantellinie für Hauptgebäude liegende Gebäudeteile massgebend sind.
Das Baurekursgericht ging im angefochtenen Entscheid ebenfalls davon aus, der geplante Carport gelte als ein Besonderes Gebäude. Mit sechs Parkfeldern sowie mit einer Länge von 15,4 m, einer Breite von 5,4 m und einer Grundfläche von 83,16 m2 falle er allerdings nicht unter die Regelung von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen. Es erwog, weder sei dessen nördlichster Teil konstruktiv bzw. räumlich abgetrennt, wie die Beschwerdeführenden geltend machten, noch könne der Carport gedanklich in einen innerhalb und ausserhalb der Mantellinie liegenden Teil aufgeteilt werden, wie es die Baukommission handhabe. Der klare Wortlaut der Gestaltungsplanbestimmung lasse dies nicht zu.
Insoweit gehen die Beschwerdeführenden mit den vorinstanzlichen Erwägungen einig. Nicht einverstanden sind sie indessen mit der Heilung dieses Mangels mittels der nebenbestimmungsweisen Auflage, wonach vor Baubeginn abgeänderte Pläne einzureichen und zu bewilligen lassen sind, mit denen die Einhaltung der Mantellinie für Hauptgebäude durch den Carport nachgewiesen werden. Ihrer Ansicht nach vermag eine Reduktion der Überdachung um rund 10 m2 an der Unzulässigkeit des Carports nichts zu ändern, da die maximale Grundfläche von Besonderen Gebäuden gemäss Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen im gesamten Perimeter auf 20 m2 beschränkt sei.
Dem hält die private Beschwerdegegnerin entgegen, es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass Besondere Gebäude auch innerhalb der Baufelder nicht mehr als eine Fläche von 20 m2 aufweisen dürften bzw. dass mit dieser Privilegierung eine Beschränkung innerhalb der Baufelder einhergehen sollte.
5.3 Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen enthält den Begriff des "Besonderen Gebäudes". Diesen Begriff kennt bereits das kantonale Recht; eine davon abweichende Auslegung durch die Gemeinde ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil: Die Gestaltungsplanbestimmung selbst verweist auf das kantonale Recht (§ 49 Abs. 3 PBG). Bei der Auslegung dieses Begriffs besteht daher kein durch die Gemeindeautonomie geschützter Beurteilungsspielraum der Baubehörde.
Darüber, dass es sich beim geplanten Carport um ein besonderes Gebäude handelt, besteht Einigkeit. Strittig ist dagegen, ob Besondere Gebäude innerhalb der Mantellinie für Hauptgebäude gemäss Art. 7 Abs. 1 der Gestaltungsplanbestimmungen der Flächenbeschränkung von Abs. 5 unterstehen. Dem Wortlaut von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen lässt sich dies – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – nicht entnehmen. Bei Art. 7 der Gestaltungsplanbestimmungen handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Diese Frage tangiert das kantonale Recht folglich nicht und wird der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung dieser Bestimmung insoweit ein Ermessensspielraum eröffnet.
Stellen sich bei der Anwendung kommunalen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1). Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
5.4 Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Gesetzestext wie hier aus sich selbst heraus nicht klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dafür ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrunde liegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2). Dabei favorisiert die neuere bundesgerichtliche Praxis einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Auslegung ist auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten (BGE 128 I 34 E. 3b).
5.5 Die Beschwerdeführenden beziehen sich zur Begründung auf den Wortlaut von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen, wonach "Besondere Gebäude gemäss § 49 Abs. 3 PBG von höchstens je 20 m2 Grundfläche im gesamten Perimeter erstellt werden" dürfen. Ihrer Ansicht nach dürfen demnach im gesamten Gestaltungsplanperimeter keine grösseren Besonderen Gebäude erstellt werden. Doch dürfen bereits nach dem Wortlaut Besondere Gebäude grundsätzlich im gesamten Perimeter, mit anderen Worten überall erstellt werden. Ausgenommen werden lediglich die Flächen im Gewässerabstandsbereich. Im Weiteren sieht lediglich der nachfolgende Abs. 6 für die hier nicht massgeblichen Grundstücke Kat.-Nrn. 08–12 eine separate, konkrete Regelung für Carports vor.
Es liegt nahe, dass Carports nach dem Willen des Gesetzgebers den Baubereich für Hauptgebäude überstellen dürfen, wo die in Abs. 5 genannte Flächenbeschränkung von 20 m2 für Besondere Gebäude nicht gilt. Dass Gebäudeteile innerhalb der Mantellinie der Flächenbeschränkung von Besonderen Gebäuden unterstehen sollten, macht im Hinblick auf deren Abstandsprivilegierung auch keinen erkennbaren Sinn (vgl. Art 15d der Gestaltungsplanbestimmungen). Im Übrigen sind sowohl Besondere Gebäude wie auch Besondere Gebäudeteile niedriger als die jeweiligen Hauptgebäude, was ohnehin zu einer geringeren Beeinträchtigung der Nachbarliegenschaften führt. Damit sind auch keine relevanten entgegenstehenden Nachbarinteressen ersichtlich.
5.6 Die von der Gemeinde verfochtene Auslegung ist damit nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist die Auslegung von Art. 7 der Gestaltungsplanbestimmungen durch die Baukommission nicht zu beanstanden. Soweit der geplante Carport über die Mantellinie hinausragt, greift folglich die privilegierende Regelung von Art. 7 Abs. 5 der Gestaltungsplanbestimmungen. Da dieser Teil die darin zulässige Grundfläche für Besondere Gebäude von 20 m2 nicht übersteigt, erweist sich der Carport in seiner von der Baukommission bewilligten Form als zulässig. Dies trifft erst recht auf die vom Baurekursgericht auflageweise statuierte Projektänderung mit einer auf die Mantellinie begrenzten Überdachung zu.
5.6.1 Dass der Carport von den Parteien und der Vorinstanz unstrittig als ein einziges Besonderes Gebäude betrachtet wird, steht dem nicht entgegen. Die unmittelbar angrenzenden Besucherparkplätze sind ebenfalls nicht überdacht. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern eine reduzierte Carport-Überdachung aus diesem Grund unzulässig sein sollte.
5.6.2 Die Beschwerdeführenden monieren sodann, einer reduzierten Überdachung würde die Bestimmung von § 244 Abs. 3 PBG entgegenstehen. Diesbezüglich ist vorab anzumerken, dass diese erst im Beschwerdeverfahren vorgebrachte Rüge – entgegen der Ansicht der privaten Beschwerdegegnerin – nicht verspätet erfolgt ist, da sich diese Frage erst aufgrund der Nebenbestimmung im vorinstanzlichen Urteil stellen konnte (vgl. Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22).
§ 244 Abs. 3 Satz 2 PBG schreibt vor, dass die nicht für Besucher vorgesehenen Parkplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt werden müssen, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Da die Reduktion der Überdachung lediglich einen und zwar den von der beschwerdeführerischen Liegenschaft am weitesten entfernten Parkplatz betrifft, ist dessen Überdachung jedoch von vornherein nicht geeignet, wesentlich zu ihrer Schonung beizutragen. Es kann der Vorinstanz daher keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden, wenn sie ohne Prüfung dieser Frage eine Reduktion der Überdachung verlangt hat.
5.6.3 Damit zielen die Rügen der Beschwerdeführenden bezüglich Carport ebenfalls ins Leere. Es bleibt folglich bei der vom Baurekursgericht festgelegten Nebenbestimmung, wonach vor Baubeginn Abänderungspläne über die Einhaltung der Mantellinie für Hauptgebäude durch den Carport einzureichen und bewilligen zu lassen sind.
6.
Insgesamt erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unberechtigt. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu; hingegen ist der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Entschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'000.-; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.- Zustellkosten, Fr. 6'150.- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
4. Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.