Baubewilligung | Unterschreitung des kantonalgesetzlichen Strassenabstands; Ausnahmebewilligung; Vorliegen besonderer Verhältnisse. Für die Unterschreitung des in § 265 Abs. 1 PBG festgeschriebenen Strassenabstands ist eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG nötig (E. 1). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung setzt das Vorliegen besonderer Verhältnisse voraus (E. 2). Ist das zu überbauende Grundstück ebenerdig und seine Form nicht derart ungünstig, dass es ohne Erteilung einer Ausnahmebewilligung gar nicht überbaut werden könnte, liegt keine Ausnahmesituation vor (E. 2.1 und 2.2). Der Wunsch der Bauherrin nach der Realisierung einer Ideallösung rechtfertigt ebenso wenig wie eine vorbestehende Abrissbaute die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 2.3). Der in § 265 Abs. 1 PBG kantonalgesetzlich normierte Strassenabstand kommt nur subsidiär zur Anwendung, wenn Gemeinden in ihrer kommunalen Bau- und Zonenordnung keine abweichenden Bestimmungen erlassen haben. Gestützt auf entsprechende kommunale Vorschriften bedürfen bewilligungsfähige Bauten keiner Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG (E. 3 und 4). Abweisung der Beschwerde.
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Geschäftsnummer: VB.2014.00356 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 23.10.2014 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Unterschreitung des kantonalgesetzlichen Strassenabstands; Ausnahmebewilligung; Vorliegen besonderer Verhältnisse. Für die Unterschreitung des in § 265 Abs. 1 PBG festgeschriebenen Strassenabstands ist eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG nötig (E. 1). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung setzt das Vorliegen besonderer Verhältnisse voraus (E. 2). Ist das zu überbauende Grundstück ebenerdig und seine Form nicht derart ungünstig, dass es ohne Erteilung einer Ausnahmebewilligung gar nicht überbaut werden könnte, liegt keine Ausnahmesituation vor (E. 2.1 und 2.2). Der Wunsch der Bauherrin nach der Realisierung einer Ideallösung rechtfertigt ebenso wenig wie eine vorbestehende Abrissbaute die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 2.3). Der in § 265 Abs. 1 PBG kantonalgesetzlich normierte Strassenabstand kommt nur subsidiär zur Anwendung, wenn Gemeinden in ihrer kommunalen Bau- und Zonenordnung keine abweichenden Bestimmungen erlassen haben. Gestützt auf entsprechende kommunale Vorschriften bedürfen bewilligungsfähige Bauten keiner Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG (E. 3 und 4). Abweisung der Beschwerde.
Baukommission der Gemeinde Dürnten, vertreten durch RA E, dieser substituiert durch RA F,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Dürnten erteilte der A AG am 15. Oktober 2013 eine baurechtliche Bewilligung für den Abbruch einer Werkstatt mit vier Garagen sowie für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen auf dem Grundstück an der G-Strasse 01 in Tann – Dürnten (Katasternummer 02). Da das Bauvorhaben eine Unterschreitung des kantonalrechtlich normierten Strassenabstands vorsieht, beschloss der Gemeinderat am 18. November 2013, der Grundstückseigentümerin eine Ausnahmebewilligung zu erteilen.
II.
Der von den direkten Nachbarn, D und C, dagegen erhobene Rekurs hiess das Baurekursgericht am 7. Mai 2014 gut, da keine besonderen Verhältnisse vorlägen, die eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG mit Eingabe vom 4. Juni 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragt die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie die Erteilung der Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.
Auf Antrag der A AG und mit zustimmender Stellungnahme von D und C vom 16. Juni 2014 sowie der Gemeinde Dürnten vom 18. Juni 2014 wurde das Verfahren mit Präsidialverfügung vom 24. Juni 2014 sistiert und nach erfolgloser Vergleichsverhandlung am 3. September 2014 wieder fortgesetzt.
Mit Beschwerdeantwort vom 14. September 2014 beantragen D und C, die nicht anwaltlich vertreten sind, sinngemäss die Abweisung der Beschwerde.
Die Gemeinde Dürnten verzichtet am 17. September 2014 auf eine Vernehmlassung. Am 24. September 2014 beantragt das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.
Mit Replik vom 13. Oktober hält die A AG an ihren Anträgen fest.
Die Kammer erwägt:
1.
Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, anstelle der heutigen Werkstatt ein Mehrfamilienhaus mit drei 4,5-Zimmer-Wohnungen zu errichten. Ebenfalls vorgesehen sind drei Einzelgaragen sowie vier Parkplätze im Freien. Der Strassenabstand der bestehenden Werkstatt beträgt an der strassennahsten Stelle 1,5 m und soll beim Neubauprojekt durchgehend auf 2,6 m vergrössert werden.
1.1 Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt in § 265, dass der einzuhaltende Strassenabstand 6 m beträgt, sofern die kommunale Bauund Zonenordnung nichts anderes vorsieht.
1.2 Die Baukommission ging bei der Erteilung der Baubewilligung am 25. Oktober 2013 davon aus, dass für die Unterschreitung des in § 265 PBG festgeschriebenen Strassenabstands eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG nötig sei. Gestützt auf diese Bestimmung gelangte der Gemeinderat zur Ansicht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt seien und erteilte der Beschwerdeführerin mit Beschluss vom 18. November 2013 eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenabstands.
2.
Eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG setzt voraus, dass im Einzelfall besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der an sich einschlägigen Vorschriften unverhältnismässig erschiene (Abs. 1). Zudem darf die Ausnahmebewilligung nicht gegen Sinn und Zweck der Bestimmungen verstossen, von welchen abgewichen werden soll, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).
2.1 Zunächst stellt sich die Frage nach dem Vorliegen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG, bei denen die Durchsetzung der an sich einschlägigen Vorschriften unverhältnismässig erschiene. Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können namentlich in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des Gebäudes liegen; besonders häufig resultieren sie jedoch aus der Form, Lage oder der Topografie des Baugrundstücks (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00336, E. 3.4.1 mit weiteren Hinweisen). Ausnahmebewilligungen bezwecken, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit Erlass der an sich einschlägigen Vorschriften nicht beabsichtigt waren. Eine Ausnahmesituation ist jedoch immer dann zu verneinen, wenn generell Gründe berücksichtigt werden sollen, die sich praktisch immer anführen liessen, weil ansonsten das Gesetz durch Erteilung einer Ausnahmebewilligung faktisch abgeändert würde (BGE 117 Ib 125 E. 6d).
2.2 Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist das 555 m2 grosse Grundstück aufgrund seiner speziellen Form nur schwer zu überbauen. Dementgegen ging das Baurekursgericht davon aus, dass bei regelkonformer Überbauung womöglich kein Mehrfamilienhaus, aber zumindest ein Einfamilienhaus gebaut werden könnte. Hinsichtlich der Form ist das fragliche Grundstück zwar leicht spitzförmig zulaufend, an seiner schmalsten Stelle ist es aber immerhin rund 13 m breit. Zudem befindet es sich weder in einer Steillage noch macht die Beschwerdeführerin andere Begebenheiten geltend, welche eine regelkonforme Überbauung erheblich erschweren würden. Eine Überbauung scheint bei diesen baulichen Voraussetzungen durchaus möglich, wenn auch nicht im von der Bauherrin gewünschten Ausmass. Dies ergibt sich aus den Plänen, welche den vorinstanzlichen Akten beiliegen, weshalb sowohl auf die Durchführung eines Augenscheins als auch auf die Erstellung von Gutachten betreffend Überbaubarkeit und Wohnhygiene verzichtet werden kann.
2.3 Der Wunsch der Bauherrin nach der Realisierung einer Ideallösung stellt einen generellen Grund dar, der sich in beinahe jedem Baubewilligungsverfahren anführen liesse (Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 30 f.). Ist eine sinnvolle Überbauung des fraglichen Grundstücks – wenn auch in möglicherweise eingeschränktem Umfang – wie vorliegend grundsätzlich zu bejahen, kann nicht von einer offensichtlich unbilligen Konstellation die Rede sein, die den Anforderungen an eine Ausnahmesituation nach § 220 PBG zu genügen vermag. Ebenso wenig begründet der Umstand, dass die Bauparzelle bereits jetzt durch ein Gebäude überstellt ist, eine Ausnahmesituation.
Da keine Ausnahmesituation vorliegt, verweigerte das Baurekursgericht der Beschwerdeführerin zu Recht die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG.
3.
Mit der Beschwerde wird geltend gemacht, der geplante Neubau könne gemäss Ziff. 2.1.1 BZO erstellt werden. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass diese Bestimmung nicht anwendbar sei.
3.1 Das Baurekursgericht hielt allerdings zu Recht fest, das strittige Bauvorhaben erfülle die Voraussetzungen von Ziff. 2.2.1 Abs. 3 BZO nicht. In Übereinstimmung mit den Plänen führte das Gericht aus, der Neubau werde weder an der bisherigen Stelle noch in den Ausmassen des bestehenden Altbaus erstellt. Auch die Gemeinde hatte die Bewilligung nicht gestützt auf diese Bestimmung erteilt. In der Rekursantwort führte sie vielmehr aus, das neue Gebäude werde "ungefähr" an gleicher Stelle beziehungsweise im bisherigen Ausmass erstellt. Unter anderem wegen dieser Sachlage bejahte die Gemeinde in der Folge die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG.
3.2 Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die Anwendbarkeit von Ziff. 2.2.1 Abs. 3 BZO verneint hat.
3.3 Die von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vorgebrachte Verletzung des rechtlichen Gehörs trifft vorliegend nicht zu. Zwar mag die Begründung des Baurekursgerichts knapp ausgefallen sein, dennoch stützt sie sich auf den aus den Plänen ersichtlichen Umstand, dass der Neubau weder an der bisherigen Stelle noch in den Ausmassen des bestehenden Altbaus erstellt werden soll. Die Anwendbarkeit von Ziff. 2.1.1 Abs. 3 BZO setzt jedoch gerade voraus, dass der Neubau an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Altbaus erfolgt, womit die wesentlichen Gründe für den ablehnenden Entscheid ersichtlich sind und sich eingehendere Ausführungen hierzu erübrigen (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, Art. 10 N. 25).
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass einerseits mangels besonderer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erteilt werden kann und andererseits die Voraussetzungen für eine Bewilligung nach Ziff. 2.1.1 Abs. 3 BZO vorliegend nicht erfüllt sind. Die Beschwerde ist deswegen abzuweisen.
Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob dem Bauvorhaben öffentliche Interessen entgegenstünden, inwiefern die Wohnhygiene durch das Projekt der Beschwerdeführerin verbessert oder verschlechtert würde und ob die an das Grundstück angrenzenden Beschwerdegegner durch die Errichtung des Mehrfamilienhauses in unzumutbarer Weise benachteiligt würden.
Im Falle eines neuen Projekts könnte die Gemeinde prüfen, inwiefern dieses gestützt auf Ziff. 2.1.1 Abs. 3 BZO bewilligungsfähig wäre. Mit Blick auf §§ 49 Abs. 2 lit. b und 50 Abs. 2 PBG sind Gemeinden durchaus befugt, in ihrer kommunalen Bau- und Zonenordnung einen geringeren Strassenabstand als denjenigen von 6 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG vorzusehen. Gestützt auf entsprechende kommunale Vorschriften bedürfen bewilligungsfähige Bauten keiner Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dementsprechend hat sie keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellkosten, Fr. 5'150.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.