Zürich Verwaltungsgericht 02.09.2002 VB.2002.00144

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  Geschäftsnummer: VB.2002.00144   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.09.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Baubewilligung Ein Grenzbau ist nur mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Grundeigentümer zulässig. Ein im Grundbuch eingetragenes generelles Grenzbaurecht stellt eine solche Zustimmung dar. Ob ein Grenzbaurecht als generell oder als projektbezogen zu verstehen ist, beurteilt sich in erster Linie nach dem Grundbucheintrag. Dieser ist vorliegend nicht eindeutig abgefasst (E. 1a). Auch der Begründungsakt der Dienstbarkeit erlaubt keine Qualifikation des Grenzbaurechts (E. 1b). Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der Dienstbarkeit ist auf die Umstände abzustellen, unter denen der Begründungsvertrag zustande kam. Diese lassen auf ein projektbezogenes Grenzbaurecht schliessen (E. 1c). Dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen (E. 1d). Wenn das Verwaltungsgericht als zweite richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (was vorliegend nicht der Fall ist; E. 1e). Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Akten, womit auf die Abnahme von weiteren Beweismitteln verzichtet werden darf (E. 1f). Da das Grenzbaurecht als projektbezogen zu verstehen ist, ist die geplante Aufstockung insoweit nicht bewilligungsfähig, als sie den massgeblichen Grenzabstand von 3,5 m unterschreitet; kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde (E. 2).

  Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BEGRÜNDUNGSAKT BEWEISMITTEL BEWEISWÜRDIGUNG DIENSTBARKEIT GRENZABSTAND GRENZBAU GRUNDBUCH NÄHERBAURECHT NEUE TATSACHE QUARTIERPLAN SACHENRECHT SACHVERHALTSFESTSTELLUNG TATSACHENBEHAUPTUNG

Rechtsnormen: Art. 29 lit. II BV Art. 35 lit. II c GBV § 270 PBG § 52 lit. II VRG Art. 738 lit. I ZGB

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 63

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Mit Beschluss vom 12. September 2001 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich A1 und A2 die Baubewilligung für eine Erweiterung der Wohngebäude Kat.-Nrn. 01 und 02 (K-strasse, Zürich ) um zwei Dachgeschosse.

II. Dagegen wandten sich C, D und E mit gemeinsamer Eingabe an die Baurekurs­kommission I. Diese hiess den Rekurs am 22. März 2002 gut und hob den angefochtenen Beschluss insoweit auf, als damit die Aufstockung der genannten Wohngebäude bewilligt wurde.

III. Gegen den Rekursentscheid gelangten A1 und A2 mit Beschwerde vom 24. April 2002 fristgerecht ans Verwaltungsgericht. Darin beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bestätigung der erstinstanzlichen Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei. Die Baurekurskommis­sion beantragte mit Eingabe vom 3. Mai 2002 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den gegenteiligen Antrag stellte die Bausektion der Stadt Zürich am 22. Mai 2002. C, D und E beantragten am 1. Juli 2002 die Abweisung der Beschwerde, ev­entualiter die Rück­weisung des Verfahrens an die Baurekurskommission zur Neubeurteilung, je unter Kos­ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Das Gebäude Kat.-Nr. 01 soll unmittelbar an der Grenze zum Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegner Nr. 2 und 3 aufgestockt werden. Ein solcher Grenz­bau ist nur mit der schriftlichen Zustimmung der Grundeigentümer zulässig (Art. 7 Abs. 2 Satz 1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991/24. November 1999 [BZO]). Die Beschwerdeführenden erblicken eine solche Zustimmung in einem im Grundbuch eingetragenen gegenseitigen ”Näher-, Höher- und Grenzbaurecht” vom 16. Juli 1979. Mit diesem Grenzbaurecht habe sich der Nachbar im Voraus und generell verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze zu dulden. Die Beschwerdegegner sind dem­gegenüber der Auffassung, die Dienstbarkeit sei projektbezogen zu vers­tehen, da diese einzig eine in den Jahren 1979–1980 entstandene Arealüberbauung ermöglichen sollte.

a) Bei der Unterscheidung zwischen einem projektbezogenen und einem generellen Grenzbaurecht ist zunächst vom Wortlaut der Dienstbarkeit auszugehen. Für deren Umfang ist in erster Linie der Grundbucheintrag massgebend, soweit sich daraus Rechte und Pflich­­ten deutlich ergeben (Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB]; BGE 107 II 331, E. 2; Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbau­­recht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 72). Der Eintrag lautet vorliegend:

”Grunddienstbarkeit

Recht, näher, höher und auf die Grenze zu bauen

Die jeweiligen Eigentümer von

Kat.[Nr. ..] … 03 … 01 …

räumen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, näher, höher und auf die Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den zuständigen Behörden auf diesen Grundstücken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden.

Zürich , 16. Juli 1979…”

In den Text kann sowohl ein generelles als auch ein projektbezogenes Näherbaurecht hineingelesen werden. – Generell: Rechte sollten eingeräumt werden ”für [all] die Bau­­ten, wie diese von den Behörden bewilligt werden”; projektbezogen: ”für die[jenigen] Bauten, wie diese von den Behörden bewilligt werden”. Die Vorinstanz kommt zum Schluss, dass der Text auf ein projektbezogenes Näherbaurecht hindeute: Hätten die Parteien ein generelles Näherbaurecht vereinbaren wollen, so hätte der Grundbucheintrag ”für Bauten” gelautet und nicht: ”für die Bauten”. Umgekehrt liesse sich argumen­tieren, dass sich ein projektbezogenes Näherbaurecht in der Formulierung ”für diejenigen Bauten” niedergeschlagen hätte. So oder anders ist der Wortlaut nicht besonders aussagekräftig, was nicht zuletzt daran liegt, dass Dienstbarkeiten in der Regel nur stichwortartig eingetragen werden (Art. 35 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 der Grundbuchverordnung vom 22. Fe­­bruar 1910). Aus dem Wortlaut geht somit die Art des Grenzbaurechts nicht deutlich hervor im Sinne von Art. 738 Abs. 1 ZGB, womit weitere Unterlagen heranzuziehen sind (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB sowie BGE 128 III 169, E. 3a; BGE 123 III 461, 464).

b) Dem Begründungsakt der Dienstbarkeit kommt im Verhältnis zwischen den Par­teien entscheidende Bedeutung zu. Lässt sich der wirkliche Wille der Parteien nicht mehr ermitteln, so ist eine objektivierende Auslegung aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vorzunehmen. Ausgehend vom Wortlaut gilt es, Sinn und Zweck der Dienst­­barkeit für das herrschende Grundstück im Zeitpunkt der Errichtung zu ermitteln. Je genauer der Wortlaut der Dienstbarkeit abgefasst ist, um so enger bemessen ist der Raum für die Auslegung aufgrund der weiteren Kriterien (BGE 115 II 434, E. 2b).

Die verfahrensbetroffenen Grundstücke liegen im Gebiet zwischen J- und K-strasse, für das der Zürcher Stadtrat in den Jahren 1975 und 1977 den amt­lichen Quartierplan M festgesetzt hatte. Am 10. April 1979 schlossen die Grundeigentümer der Parzellen im Quartierplangebiet eine öffentlich beurkundete Vereinbarung, die in Ziff. 7 folgende Bestimmung enthielt (”Vollzug des Quartierplanes Nr. 04, M, Zürich ”):

”Zur Regelung der nachbarlichen Verhältnisse sind ferner anlässlich der Anmeldung dieses Vertrages zur Eintragung im Grundbuch folgende neue Grunddienstbarkeiten ebenfalls zur Eintragung anzumelden:

7.1       Recht näher, höher und auf die Grenze zu bauen

            je gegenseitig zu Gunsten und zu Lasten von

            …

Die jeweiligen Eigentümer der berechtigten und belasteten Grundstücke räumen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, näher, höher und auf die Grenze zu bauen, für die Bauten, wie diese von den zuständigen Behörden auf diesen Grundstü­cken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden.”

Verglichen mit dem Grundbucheintrag enthält der Begründungsvertrag keine weiter­­führenden aussagekräftigen Formulierungen, die eine Qualifikation des Näherbaurechts erlauben würden. Damit ist die Dienstbarkeit teleologisch anhand von weiteren Umständen auszulegen.

c) Für die Ermittlung von Sinn und Zweck der Dienstbarkeit ist auf die Umstände abzustellen, unter denen der Begründungsvertrag zu Stande kam. – Von den Beschwerdegegnern wurde im Rekursverfahren unwidersprochen dargelegt, dass für das Quartierplangebiet eine gemeinsame Überbauung geplant war. Die Grundeigentümer erklärten sich bereit, nach einem so genannten ”Richtplan” zu bauen. Dies folgt aus Erläuterungen zu diesem Richtplan, die in Ziff. 9.2 unter dem Titel ”Nachbarrechtliche Vereinbarungen” wie folgt lauten:

”Die vom Richtplan erfassten Grundeigentümer gewähren sich gegenseitig und kostenlos die für den Vollzug des Richtplanes erforderlichen Rechte, näher, höher und auf die Grenze zu bauen.”

[ohne Hervorhebung im Originaltext]

Die Einräumung von Grenzbaurechten ”für den Vollzug des Richtplanes” bedeutet die Rechtseinräumung im Hinblick auf die geplante Überbauung des Quartierplangebiets. Die Formulierung kann mit der Vorinstanz nicht anders verstanden werden, als dass die Grenzbaurechte projektbezogen ausgestaltet werden sollten: Es sollten eben nur jene Rech­te gewährt werden, ”die für den Vollzug des Richtplanes erforderlich” sind. Hätten die Par­teien ein generelles Grenzbaurecht im Auge gehabt, hätten sie diesen Passus weggelassen.

d) Der Umstand, dass die vereinbarten Grenzbaurechte ins Grundbuch aufgenommen wurden, steht der Annahme einer projektbezogenen Dienstbarkeit nicht entgegen. Für die Ein­­tragung hatten die Parteien einen guten Grund: Für den Zeitraum zwischen Vertrags­schluss (10. April 1979) und Rechtskraft der Baubewilligungen sollte sichergestellt werden, dass ein allfälliger Grundstückskäufer an die Grenzbaurechte gebunden gewesen wäre. Ein schützenswertes Interesse am Grundbucheintrag wäre dann zu verneinen gewesen, wenn be­reits eine Baubewilligung vorgelegen hätte (OGer., 3. Februar 1989, Blätter für Zürcher Rechtsprechung 88/1989 Nr. 26 E. 7). Letzteres war hier aber gerade nicht der Fall, womit die Grenzbaurechte eintragungsfähig waren und denn auch eingetragen wurden.

e) Die Beschwerdeführenden legen ihrer Beschwerdeschrift einen Vertrag bei, mit dem sie darlegen wollen, dass das vereinbarte Grenzbaurecht projektunabhängig zu verstehen sei. Mit dem Vertrag behaupten sie neue Tatsachen, die sie im Rekursverfahren noch nicht geltend gemacht hatten. Wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, als zwei­te richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen Neuentscheid getroffen oder die angefochtene Verfügung zwar bestätigt, jedoch neu begründet hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, § 52 Rz. 13). Vorliegend wurde die Berufung auf den Vertrag nicht erst mit dem angefochtenen Entscheid not­wendig; vielmehr hätte er bereits vor Baurekurskommission eingereicht werden müssen, da mit der Rekursschrift der Beschwerdegegner feststand, dass sich die Gegenpartei auf ein pro­jektbezogenes Grenzbaurecht berufen wird. Die mit dem Vertrag in Zusammenhang stehenden neuen tatsächlichen Behauptungen dürfen deshalb im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden.

f) Die Beschwerdegegner verlangen die Befragung einer Reihe von Personen als Zeugen. Die Beantragung von Beweismittelerhebungen bildet Bestandteil des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 29. April 1999). Der Rich­ter darf jedoch auf die Erhebung eines beantragten Beweismittels verzichten, wenn er den Sachverhalt aufgrund der Akten hinreichend würdigen kann oder aufgrund einer vorweg­genom­menen Beweiswürdigung annehmen darf, dass seine Überzeugung durch weitere Beweis­erhebungen nicht geändert würde (BGE 124 I 208, E. 4a). Vorliegend ergibt sich der Sachverhalt mit einer den Umständen angemessenen Klarheit aus den Akten; insbesondere sind die ”Erläuterungen zum Richtplan” klar und unzweideutig abgefasst. Inwiefern eine Zeugen­befragung oder der Beizug von weiteren Akten eine vertiefte Klärung des Sach­verhalts herbeiführen könnte, ist nicht ersichtlich, dies umso weniger, als die beantrag­ten Beweismittel die Ansicht der Beschwerdegegner untermauern sollen, dass das streitbetroffene Grenzbaurecht projektbezogener Natur sei. Damit kann auf die beantragte Beweis­mittel­er­hebung verzichtet werden.

2. a) Nach dem Gesagten handelt es sich bei der umstrittenen Dienstbarkeit um ein projektbezogenes Grenzbaurecht. Damit ist die geplante Aufstockung insoweit nicht bewil­ligungsfähig, als sie gegenüber dem westlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 03 der Be­schwerdegegner Nr. 2 und 3 den massgeblichen Grenzabstand von 3.5 m unterschrei­tet (Art. 8 Abs. 3 BZO i.V.m. § 270 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tem­ber 1975 [PBG]). Wollte man diesen Mangel durch bauliche Massnahmen beheben, würde das Projekt in einer Art und Weise verändert, die eine Neubeurteilung erforderlich machen würde. Insofern kann der Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, womit eine Bewilligung unter Auflagen ausgeschlossen ist (§ 321 Abs. 1 PBG). Damit hat die Vor­instanz die Aufstockung der Gebäude zu Recht verweigert, womit die Beschwerde abzuweisen ist.

b) Die Verfahrenskosten sind den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 70 VRG). Als unterliegende Partei sind sie zur Ausrichtung einer angemessenen Umtriebsentschädigung an die obsiegenden Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Als angemessen erweisen sich vorliegend insgesamt Fr. 1'500.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    …