Zürich Verwaltungsgericht 22.08.2002 VB.2001.00326

Standard Suche  |  Erweiterte Suche  |  Hilfe

Druckansicht  

  Geschäftsnummer: VB.2001.00326   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 22.08.2002 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Festsetzung des Quartierplans

amtlicher Quartierplan Widacher, Schwerzenbach Auf die Beschwerde ist einzutreten (E. 1). Die Rüge, die Grabenstrasse stelle Teil der Grob- und nicht der Feinerschliessung dar, weswegen keine Einkaufspflicht bestehe, ist zuzulassen (E. 2b). Indem sich die Gemeinde bei Erlass des Quartierplans bezüglich der Abgrenzung gebunden glaubte, unterschritt sie ihr Ermessen. Bei Berücksichtigung aller massgeblicher Umstände ergibt sich, dass die Grabenstrasse der Groberschliessung zuzurechnen und damit im Verfahren nach StrassG auszubauen ist (E. 2c). Auch vorbestehende Erschliessungsanlagen sind ins Eigentum der Gemeinde überzuführen (E. 3b). Landabtretungen im QP-Verfahren sind in der Regel zu Preisen unter Marktwert auszugleichen. Höhere Entschädigungen sind auszurichten, wenn das Verfahren einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung der betroffenen Eigentümer unterschiedlich ist (E. 4a). Die im QP-Verfahren zu berücksichtigenden Landan- und Abtretungen der Beschwerdeführer sind relativ geringfügig, die Entschädigung nach den allgemeinen Grundsätzen festzusetzen. Die von der BRK festgesetzte Entschädigung ist nicht rechtswidrig (E. 4b). Die Entschädigung für den Fussweg ist nicht zu beanstanden (E. 5b). Das Begehren um eine höhere Entschädigung für den Kehrplatz ist offensichtlich unbegründet (E. 5c). Die QP-Kosten sind in der Regel im Verhältnis der Flächen der neuen Grundstücke zu verlegen. Davon ist in Ausnahmefällen abzuweichen, wenn dies eine klare Verletzung des Äquivalenzprinzips bedeuten würde (E. 6a). Der auf das Grundstück des Beschwerdeführers 1 entfallende Aufwand war nicht grösser als der für die anderen Parzellen. Dieses ist daher bei der Kostenverlegung gleich wie die übrigen zu gewichten (E. 6b).

  Stichworte: ABTRETUNG ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG AKZESSORISCHE PRÜFUNG ÄQUIVALENZPRINZIP ERMESSEN ERMESSENSUNTERSCHREITUNG ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) FEINERSCHLIESSUNG GROBERSCHLIESSUNG KOSTENVERLEGUNG QUARTIERPLAN RICHTPLAN SONDERNUTZUNGSPLÄNE VERFAHRENSKOSTEN VERKEHRSPLAN VERWIRKUNG WEGRECHT

Rechtsnormen: § 24 PBG § 31 Abs. II PBG § 90 Abs. I PBG § 90 Abs. III PBG § 91 PBG § 93 PBG § 171 PBG § 173 PBG § 177 Abs. I PBG § 11 lit. II QuartierplanV § 50 lit. II VRG § 6 Zugangsnormalien

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Mit Beschluss vom 13. November 2000 setzte der Gemeinderat Schwerzenbach den amtlichen Quartierplan Widacher fest. Das rund 16 ha umfassende Quartierplangebiet liegt südlich des Bahnhofs und wird umgrenzt von der Bahnhofstrasse im Norden, der SBB-Linie in Nordosten, dem Chimlibach im Südosten, Süden und Südwesten, sowie der Dorfstrasse im Westen. Es ist teilweise überbaut, vor allem entlang der Bahnhofstrasse, im Bereich zwischen Grabenstrasse und SBB-Linie sowie beidseits des westlichen Teils der Schossackerstrasse.

II. A und B, Grundeigentümer im Quartierplangebiet, gelangten gegen die Planfestsetzung mit einer Reihe von Anträgen an die Baurekurskommission III. Die Kommission lud die Quartierplangenossen E sowie F1 und F2 ins Verfahren bei und wies den Rekurs am 5. September 2001 vollumfänglich ab.

III. A und B haben am 8. Oktober 2001 gegen den Beschluss der Baurekurskommis­sion III Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Im Einzelnen stellen sie folgende Anträge:

II./1.  Die Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einem Betrag von Fr. --.-- in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, sei aufzuheben.

II./2.  Eventuell sei die Verpflichtung aufzuheben, den Einkaufsbetrag im Rahmen des Geldausgleichs mit dem Vollzug des Quartierplanes zu leisten. Die Fälligkeit sei auf den Zeitpunkt zu verschieben, in welchem der Beschwerdeführer 1 die Grabenstrasse für Kat.-Nr. 01 über die bisherige Grundstücksnutzung hinaus in Anspruch nimmt.

II./3.  Der Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (4. Etappe) sei aus dem Quartierplan zu streichen.

II./4.  Evtl. sei das für diesen Trottoirbau abzutretende Land des Beschwerdeführers mit mindestens Fr. 550.-/m2 zu entschädigen.

III./1. Die Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 02 mit einem Betrag von Fr. --.-- in die bestehen­de Schmutz- und Regenwasserleitung einzukaufen, sei aufzuheben.

III./2. (Eventualantrag hierzu).

IV.     Die Mehr- und Minderzuteilungen seien zu einem Ansatz von mindes­tens Fr. 550.-/m2 auszugleichen.

V./1. und 2. Die Entschädigungen für den Servitutsweg A und für den Servi­tuts-Kehrplatz an der Schossackerstrasse seien auf den hälftigen Ver­­kehrswert des beanspruchten Landes, mindestens aber auf Fr. 275.-/m2 festzusetzen.

VI.     Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers 1 sei bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2 bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % zu gewichten.

All dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das Be­schwerdeverfahren.

Verfahrensmässig beantragten die Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug eines Amtsberichtes des Notariates Dübendorf, der über die in der Gemeinde Schwerzenbach und insbesondere im Quartierplanperimeter seit Januar 1996 bezahlten Preise für Wohnbauland Aufschluss erteilt.

Die Baurekurskommission reichte am 1. November 2001 die Akten ein und ersuch­te ohne weitere Bemerkungen um Abweisung der Beschwerde. Die Beigeladenen beantrag­ten am 6. Dezember 2001 die Abweisung der Beschwerde, soweit sie ihre Miteigentumsrechte tangiere. Der Gemeinderat Schwerzenbach beantragte am 19. Dezember 2001 mit aus­führlicher Begründung ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Verwaltungsgericht lud am 7. Februar 2002 den Gemeinderat Schwerzenbach ein, Unterlagen im Zusammenhang mit der Grabenstrasse einzureichen, ersuchte das Notariat Dübendorf um einen Amtsbericht über die in Schwerzenbach zwischen Januar 1996 und Dezember 2001 für Wohnbauland bezahlten Preise und ordnete einen Augenschein an. Das Notariat erstattete den Amtsbericht am 7. März 2002. Am 24. April 2002 reichte der Ge­­mein­derat Schwerzenbach die erbetenen Unterlagen ein, und am 7. Juni 2002 fand unter Teil­nahme der Parteien – ohne die Mitbeteiligten, denen das Erscheinen freigestellt worden war – der Augenschein statt, der sich auf das Thema beschränkte, welche Funktion der Gra­­benstrasse für die Erschliessung des Quartierplangebietes und des angrenzenden Zimiker­­riets zukomme.

Mit Eingaben vom 8. Juli 2002 nahmen Beschwerdeführer und Beschwerdegegner zu den gerichtlich eingeholten Unterlagen und zum Ergebnis des Augenscheins Stellung. Beide Parteien hielten an ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Die Legitimation der Beschwerdeführer gemäss § 21 des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) ist gegeben. Auf die rechtzeitig und form­­richtig eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (§ 41 VRG). Die Frage, ob die Beschwerdeführer auch eine akzessorische Überprüfung des kommunalen Verkehrs­plans verlangen können, ist weiter hinten im Sachzusammenhang zu behandeln. Zuständig ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

2. Grabenstrasse (Beschwerdeantrag II)

a) Die Grabenstrasse wurde seit den Siebzigerjahren in mehreren Etappen ausgebaut. Die erste Etappe umfasst den Abschnitt von der Bahnhofstrasse bis zum Beginn von Kat.-Nr. 01; dieser Ausbau erfolg­­te 1974 nach Strassengesetz. Die zweite Etappe diente zur Erschliessung der Überbauung am Einhardweg und wurde von den interessierten Grundeigentümern 1988 im so genann­ten superprivaten Verfahren vorgenommen. Der Beschwerdeführer 1 trat für diesen Ausbau 76 m2 seines Landes ab, beteiligte sich aber im Übrigen nicht daran. Die dritte Etappe erfolgte 1996 wiederum in einem privaten Verfah­ren, an dem sich diesmal auch der Beschwerdeführer 1 beteiligte. Der Quartierplan Widacher sieht nun noch eine 4. Etappe vor, den Bau eines durch einen Grünstreifen von der Fahrbahn getrennten Trottoirs auf der Südseite der Grabenstrasse, auf der ganzen Anstosslänge von Kat.-Nr. 01. Ausserdem verpflichtet der Quartierplan den Beschwerdeführer 1, sich in die 2. Etappe des Ausbaus der Grabenstrasse nachträglich einzukaufen.

Der Beschwerdeführer 1 wehrt sich gegen die Einkaufspflicht und den Trottoirbau (als Teil des Quartierplans) vor allem mit dem Argument, die Grabenstrasse bilde Teil nicht der Fein-, sondern der Groberschliessung. Dies ergebe sich in erster Linie aus der Funk­tion der Grabenstrasse, die nicht nur die beidseits anstossenden Quartiere Gferch und Widacher, sondern darüber hinaus auch die Industrie- und Wohnbaugebiete im Zimikerriet erschliesse, zudem den Friedhof und den Fussballplatz, die beide südlich des Chimlibaches in der Freihaltezone liegen. Entsprechend dieser Funktion habe der Gemeinderat der Gemein­deversammlung im Jahr 1984 denn auch vorgeschlagen, die Graben­strasse als Teil der Groberschliessung in den kommunalen Verkehrsrichtplan aufzuneh­men. Dass die Gemeindeversammlung diesen Antrag abgelehnt hat, sei als Zufallsentscheid zu werten. Auch bezüglich Ausbaustandard weise die Grabenstrasse den Charakter einer nutzungsorientierten Sammelstrasse auf. Bilde die Grabenstrasse Teil der Groberschliessung, so fehle es an einer Rechtsgrundlage, den Beschwerdeführer 1 nachträglich zur Beteiligung an der privat finanzierten 2. Ausbauetappe zu zwingen, und könne der Land­erwerb für den vorgesehenen Trottoirbau nur nach den Bestimmungen des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG) erfolgen.

b) Zunächst stellt sich die Frage, ob der Beschwerdeführer 1 diese Rügen im vorliegen­den Verfahren überhaupt noch vorbringen kann. Der Beschwerdegegner macht hierzu geltend, der Beschwerdeführer 1 hätte die Möglichkeit gehabt, 1986 die Totalrevision der Bau- und Zonenordnung mit Rekurs anzufechten. Bei dieser Gelegenheit hätte er die akzes­sorische Überprüfung des Verkehrsplanes von 1984 verlangen müssen. Dieses Recht sei heute verwirkt. Die Vorinstanz hat ebenso argumentiert.

aa) Unbestritten ist, dass es zumindest den Privaten im Rahmen der Anfechtung eines Nutzungsplans zusteht, die diesem zu Grunde liegenden Festsetzungen des Richtplans akzessorisch in Frage zu stellen. Dies deshalb, weil die Privaten keine Möglichkeit haben, den Richtplan unmittelbar anzufechten (vgl. z.B. RB 1993 Nr. 9 = BEZ 1993 Nr. 13 E. 2a). Die akzessorische Anfechtung des Richtplans muss grundsätzlich so früh als möglich, d.h. durch Anfechtung des Nutzungsplans, erfolgen, wie auch die Rechtmässigkeit des Nutzungs­­plans grundsätzlich nur direkt im Anschluss an dessen Erlass bestritten werden kann (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 1066). Indessen lässt die Rechtsprechung die nachträgliche Anfechtung von Nutzungsplänen zu, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Be­schränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen. Ferner muss die Gültigkeit eines Nutzungsplans stets dann noch in Zweifel gezogen werden können, wenn die gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert werden oder wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer Weise gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (BGE 111 Ia 129 E. 3d mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Haller/Karlen, N. 1068 ff.).

Wird vorliegend die akzessorische Anfechtbarkeit des Nutzungsplans von 1986 be­jaht, so führt dies dazu, dass auch der diesem zugrunde liegende Verkehrsplan in Frage ge­stellt werden kann. Dies gilt zumindest dann, wenn die Zulässigkeit der Überprüfung wie vorliegend damit begründet wird, dass der Beschwerdeführer 1986 keinen Anlass hatte, den Nutzungsplan anzufechten, weil er sich über die ihm damit auferlegten Beschränkungen keine Rechenschaft geben konnte.

bb) Gemäss Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) werden Bauzonen durch das Gemeinwesen innerhalb der im Erschliessungspro­­gramm vorgesehenen Frist erschlossen (vgl. dazu VGr, 18. Dezember 1996, BEZ 1997 Nr. 6, E. 1a). Auf der Ebene der Richtplanung bezeichnet der kommunale Verkehrsplan die bestehenden und geplanten Anlagen und Flächen für kommunale Strassen der Groberschlies­­sung sowie die Wege von kommunaler Bedeutung. Er ist unverzichtbar (§ 31 Abs. 2 in Verbindung mit § 24 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Ge­stützt darauf ist der Erschliessungsplan zusammen mit der Bau- und Zonenordnung festzusetzen (§ 90 Abs. 1 PBG). Er gibt Aufschluss über die öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung der Bauzonen notwendig sind und zeigt auf, in welchen zeitlich bestimmten Etappen das Gemeinwesen die Groberschliessung der Bauzonen durchführt (§ 91 PBG). Der Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht, von der Festsetzungspflicht entbinden oder diese Pflicht räumlich oder sachlich beschränken (§ 90 Abs. 3 PBG).

Allein aus dem Verzicht auf einen kommunalen Erschliessungsplan kann nach dieser Regelung nicht zwingend auf die Natur der Erschliessung geschlossen werden (BEZ 1997 Nr. 6, E. 3b). Wird eine Gemeinde von der Festsetzung eines Erschliessungsplans ent­­bunden, so bedeutet dies mit anderen Worten nicht, dass sämtliche Strassen(aus)bauten der Feinerschliessung zuzurechnen wären. Wo der Erschliessungsplan nicht bestimmt, was Gegenstand der Groberschliessung ist, müssen die Anlagen der Grob- oder Feinerschlies­sung vielmehr aufgrund der allgemeinen Abgrenzungskriterien zwischen Grob- und Feiner­schliessung unterschieden werden (a.a.O., E. 2b). Es liegt somit eine wesentlich andere Si­tuation vor als in RB 1995 Nr. 67, wo ein Erschliessungsplan gerade bestand.

cc) Es fällt nicht leicht zu entscheiden, ob der Beschwerdeführer 1 unter den damals gegebenen Umständen den Nutzungsplan 1986 hätte anfechten müssen. Für eine solche Ob­liegenheit spricht der Umstand, dass die Streichung der Grabenstrasse aus dem Verkehrs­plan 1984 jedenfalls für den Fachkundigen wohl gerade den Sinn hatte, dass diese Strasse künftig zur Feinerschliessung gerechnet werden sollte. Anderseits ist zu bedenken, dass die geschilderte Rechtslage Spielräume offen lässt. Der Beschwerdeführer 1 macht in diesem Sinn zu Recht geltend, mit dem 1986 getroffenen Verzicht auf die Festsetzung eines Erschliessungsplans sei lediglich eine allgemeine Aussage über den Stand der Groberschliessung in der Ge­meinde Schwerzenbach getroffen worden. Zutreffend ist auch sein Einwand, er habe keinen An­lass gehabt, diese Festsetzung anzufechten, da der Beschluss durchaus die Möglichkeit of­fen gelassen habe, den Restausbau der Grabenstrasse im Verfahren nach Strassengesetz zu realisieren. Der Beschwerdeführer muss sich zudem nicht entgegenhalten lassen, von gegen­teiligen Absichten der Gemeinde hinreichend genaue Kenntnis gehabt zu haben. Namentlich ist unbekannt, aus welchen Gründen die Gemeindeversammlung 1984 die Grabenstrasse aus dem Verkehrsplan herausstrich. Dem Protokoll ist hierzu nichts zu entnehmen. Die Begründung im Protokoll der Gemeindeversammlung vom 24. Januar 1986 für den Ver­zicht auf einen Erschliessungsplan erschöpft sich in der Feststellung, dass praktisch das gan­ze Baugebiet grob erschlossen sei und dass nur noch untergeordnete Ergänzungen notwendig seien. Das führt nicht unbedingt zum Ergebnis, dass die Grabenstras­se der Feinerschliessung zuge­wiesen werden sollte.

Aus den in den Achtzigerjahren unternommenen Anstrengungen zum Ausbau der Gra­benstrasse ergab sich ein solcher Schluss auch nicht mit der erforderlichen Klarheit. Zwar hatte der Beschwerdeführer 1 wie erwähnt im November 1984 eingewilligt, für den heute als 2. Etappe bezeichneten Teilausbau der Grabenstrasse Land abzutreten. Die in die­sem Zusammenhang zwischen den damaligen Bauwilligen und der Gemeinde abgeschlossene Vereinbarung, die unter anderem eine (spätere) Kostenbeteiligung des Beschwerdefüh­­rers 1 voraussetzt und aus der sich auch schliessen lässt, dass der Beschwerdegegner die Grabenstrasse kaum als Groberschliessung ansah, wurde aber ohne Beteiligung und – soweit ersichtlich – ohne Wissen des Beschwerdeführers 1 abgeschlossen. Der Vertrag betref­fend die 3. Etappe, an der sich der Beschwerdeführer 1 dann wohl beteiligte, wurde erst Jahre nach dem Erlass der Zonenplanrevision von 1986 abgeschlossen.

Berücksichtigt werden kann auch, dass das Verwaltungsgericht im Entscheid BEZ 1997 Nr. 6 ebenfalls ohne Weiteres auf das einige Jahre nach der Revision der Bau- und Zo­nenordnung vorgebrachte Argument eingetreten ist, die in Frage stehende Strasse bilde Teil der Groberschliessung, obwohl der Regierungsrat auch in jenem Fall die Gemeinde vom Erlass eines Erschliessungsplanes für das fragliche Gebiet entbunden hatte.

In Würdigung des Vorstehenden erscheint es gerechtfertigt, die Rüge zuzulassen, die Grabenstrasse stelle einen Teil der Groberschliessung dar, womit eine akzessorische Prüfung des Erschliessungsplans von 1986 bzw. des Verkehrsplans von 1984 einhergeht.

c) Die Parteien gehen zu Recht davon aus, dass es Sache des Gemeinwesens wäre, den Ausbau der Grabenstrasse nach den Vorschriften des Strassengesetzes vorzunehmen, wenn es sich dabei um eine Anlage der Groberschliessung handelt. Dem Gemeinwesen ob­liegt nach den Grundsätzen über die Groberschliessung die Pflicht, die öffentlichen Verkehrs­wege und Versorgungsanlagen zu bauen, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder durchkreuzen, weil und sofern sie nicht nur den Bedürfnissen des Quartiers dienen (vgl. BEZ 1997 Nr. 6 E. 2c mit Hinweisen).

aa) Bei der Abgrenzung zwischen Grob- und Feinerschliessung steht den Gemeinden ein weiter Ermessensspielraum zu. Ein pflichtgemässes Ermessen hat sowohl die Funk­­tion der Erschliessungsanlage als auch die Vorgaben von Plänen und der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften zu berücksichtigen (BEZ 1997 Nr. 6 E. 2a). Das Verwaltungs­­gericht, welches nach § 50 VRG nur eine Rechtskontrolle vorzunehmen hat, schreitet in diesem Zusammenhang nur ein, wenn ein Ermessensmissbrauch oder eine Ermessensüber­schreitung vorliegt (§ 50 Abs. 2 lit. c VRG). Hierzu gehört auch die Ermessensunterschreitung, die gegeben ist, wenn die Verwaltung sich als gesetzlich gebunden ansieht und es ablehnt, ihre Ermessensbefugnis auszuschöpfen, obwohl sie über solche verfügt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 79).

bb) Der Beschwerdegegner macht geltend, es liege ein negativer raumplanerischer Ent­scheid der Gemeinde vor, der von den Gerichten zu respektieren sei. Dem Kriterium der Verkehrsfunktion komme vorliegend, angesichts der klaren Aussage des Verkehrsund des Erschliessungsplans, keine wesentliche Bedeutung zu. Alle Beteiligten, auch der Beschwer­de­führer 1, hätten im Ende 1995/Anfang 1996 unterzeichneten Erschliessungsvertrag anerkannt, dass es sich bei der Grabenstrasse um eine von den Grundeigen­tümern allein zu finan­zierende Quartierplananlage der Feinerschliessung handle.

cc) Damit räumt der Beschwerdegegner implizit eine Ermessensunterschreitung ein, indem er vorbringt, im Quartierplanverfahren habe gar nicht mehr über die erschliessungsrechtliche Stellung der Grabenstrasse entschieden werden müssen, da diese bereits vorher ver­bindlich festgelegt worden sei. Die Frage, ob die Grabenstrasse eine Anlage der Groboder der Feinerschliessung darstellt, wäre nach dem soeben Ausgeführten in Berücksichtigung sowohl der raumplanerischen Grundlagen als auch der Funktion der Strasse zu entscheiden gewesen. Zwar ist dem Beschwerdegegner darin beizupflichten, dass die Streichung der Grabenstrasse aus dem Verkehrsplan für das Vorliegen einer Feinerschliessung sprach. Ein abschliessender Entscheid lag darin jedoch nicht. Mit dem Verzicht auf den Er­schliessungsplan wurde die hier interessierende Streitfrage wie zuvor erläutert vielmehr of­fen gelassen.

dd) Dass die Grabenstrasse bzw. ihr Ausbau Gegenstand eines Quartierplans ist oder zumindest sein könnte, ist keineswegs so offenkundig, wie der Beschwerdegegner be­hauptet. Zunächst steht fest, dass die ersten 120 m dieser Strasse seinerzeit im Verfahren nach Strassengesetz ausgebaut wurden. Sodann wurden die 2. und 3. Etappe im superpriva­ten Verfahren durchgeführt, was keine zwingenden Rückschlüsse auf den Charakter der Gra­­benstrasse zulässt. Wohl wurde in Ziffer 2 der Vereinbarung für die 3. Etappe ausgeführt, die Beteiligung der Anstösser erfolge, um ein kostspieliges Quartierplanverfahren zu vermeiden. Diese Aussage bezieht sich auf die "Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrund­stücken". Der Ausbau erfolgte indessen nicht wegen dieser Drittgrundstücke (die An­stössergrundstücke der Grabenstrasse), sondern wegen der Auflagen in einem baurechtlichen Entscheid vom 2. Oktober 1989, der ein Bauvorhaben in der Industriezone Zimikerriet betraf. Es trifft zu, dass dabei zumindest formell keine Kostenübernahme im Sinn von § 11 Abs. 2 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 (QPV) vorlag. Nach dieser Be­stimmung haben die Gesuchsteller (die Bauwilligen) die Kosten für den im Sinn von § 93 PBG vorzeitigen Bau von Groberschliessungsanlagen vorzuschiessen. Diese Bestimmung konnte nicht zum Zuge kommen, nachdem die Gemeinde von der Festsetzung eines Erschliessungsplanes entbunden worden war, wodurch das gesamte Bauzonengebiet der Ge­meinde als in der ersten Etappe befindlich zu betrachten war bzw. ist. Materiell kann das gewählte Vorgehen dennoch nichts anderes als die private Finanzierung einer Groberschliessung darstellen, nämlich dann, wenn sich erweisen sollte, dass die Grabenstrasse als solche anzusehen ist.

ee) Der vorhandene bzw. vorgesehene Ausbaustandard der Grabenstrasse (Fahrbahn­­breite 7,5 bzw. 5,5 m, beidseitiges Trottoir von je 2 m Breite) kann gemäss den Zugangs­­normalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) sowohl für eine Erschliessungsstrasse (Feinerschliessung) als auch für eine nutzungsorientierte Sammelstrasse (Groberschlies­sung) gewählt werden. Die bauliche Ausgestaltung spricht mit anderen Worten weder für noch gegen das Vorliegen einer Groberschliessung, wenn von den ersten 120 m abgesehen wird. Dieser Abschnitt für sich allein ist hingegen für eine Feinerschliessung eindeutig über­­dimensioniert.

ff) Zu prüfen ist die Funktion der Grabenstrasse.

aaa) Gemäss den vom Gericht einverlangten Berechnungen des Beschwerdegegners bzw. seines Ingenieurs erschliesst die Grabenstrasse folgende Wohneinheiten (WE):

Quartier

Zone

Minimale Anzahl WE

Mögliche WE (Potenzial)

Innerhalb QP-Perimeter: Widacher 1 Widacher 2 Gferch 1 Gferch 2 Gferch 3 Zwischentotal

W3 W1L W2 W2 W1D

62 36 20 96 20 234

62 36 20 101 20 239

Ausserhalb QP-Perimeter: Zimikerriet 1 Zimikerriet 2 Zimikerriet 3 Zwischentotal

W1D W2 Industrie

46 29 75 150

46 29 261 336

Total

384

575

Der Beschwerdeführer 1 bezweifelt, dass in den von der Grabenstrasse erschlossenen Baugebieten, die bereits überbaut sind, eine Nutzungsverdichtung ausgeschlossen werden kann. Beim unüberbauten Wohngebiet basiere die Berechnung auf einer anrechenbaren Baumasse von 700 m3 pro Wohneinheit, was um ca. 100 – 200 m3 zu viel sei. So habe auch der Beschwerdegegner in seiner Weisung vom 17. April 2000 an die Gemeindeversammlung betreffend Trottoirbeitrag für das Gebiet Widacher 2 ein Potenzial von 50 Wohnungen angenommen. Schliesslich müsse im In­dustriegebiet mit einem deutlich höheren Verkehrs­potenzial gerechnet werden, als hier an­ge­nommen worden sei. Der Beschwerdegegner hält demgegenüber insbesondere dafür, in der Industriezone sei auch künftig nicht mit einer vol­len Ausschöpfung der Ausnützung zu rechnen, weshalb er hier ein Potenzial von nur 195 Wohneinheiten für angemessen hält. Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann aus den nachfolgenden Erwägungen dahingestellt bleiben.

bbb) Wie sich der Tabelle entnehmen lässt und auch am Augenschein deutlich wurde, erschliesst die Grabenstrasse neben dem innerhalb des Quartierplanperimeters gelegenen Wohngebiet ein Siedlungsgebiet mit Wohn- und Industriezone, das bereits heute eine er­hebliche Anzahl Wohneinheiten enthält und das vor allem künftig noch wesentlich stärker genutzt werden kann, so dass auch entsprechend mehr Verkehr zu erwarten ist. Ausgehend vom Entwicklungspotenzial im Zimikerriet lässt sich ungeachtet der Unsicherheiten bei den Wohneinheiten feststellen, dass das von der Grabenstrasse erschlossene Siedlungsgebiet ausserhalb des Quartierplanperimeters eher mehr Verkehr erzeugt bzw. erzeugen wird als jenes innerhalb dieses Perimeters. Dafür spricht neben der Anzahl möglicher Wohn­­einheiten, dass das Zimikerriet anders als die Gebiete Widacher und Gferch nicht mehr unbedingt in Fussgängerdistanz zum Bahnhof und zum Ortszentrum liegt. Weiter hat sich am Augenschein bestätigt, dass zusätzlich auch der Sportplatz im Zimikerriet sowie der Friedhof hauptsächlich über die Grabenstrasse angefahren werden.

Die Grabenstrasse wurde in den Achtzigerjahren von der Gemeinde mit zwei Schwel­­­len zur Verkehrsberuhigung ausgestattet. Das ändert nichts daran, dass sie die Haupt­verbindung zwischen dem Industriegebiet Zimikerriet und der Bahnhofstrasse darstellt und auch entsprechend signalisiert ist. Weiter ist nicht zu bezweifeln, dass sie den motorisierten Verkehr aus dem ganzen Wohnund Industriegebiet Zimikerriet Richtung Autobahn sowie zu den Einkaufsgelegenheiten in Volketswil aufnimmt. Dass die Einmündung der Oberholzstrasse in die Grabenstrasse verkehrsberuhigend ausgestaltet ist, ändert daran nichts. Hingegen lässt der Ausbaustand der Oberholz- und der Grabenstrasse den Schluss zu, dass diese Strassen für Schleichverkehr ab der Greifensee- und Bahnhofstrasse keine attraktive Alternative darstellen.

ccc) Die tabellarische Zusammenstellung zeigt, dass die Grabenstrasse bereits heute gegen 400 Wohneinheiten erschliesst. Damit ist sie grundsätzlich als nutzungsorientierte Sam­melstrasse im Sinn der Zugangsnormalien zu qualifizieren. Erst recht muss dies gelten, wenn die zusätzlich mögliche Nutzung in der Industriezone Zimikerriet berücksichtigt wird, ferner auch der Umstand, dass allfällige Nutzungsreserven im überbauten Gebiet vernachlässigt wurden. Der Beschwerdegegner wendet hiergegen ein, dass Erschliessungsstrassen im Sinn der Normalien bis zu 600 Wohneinheiten erschliessen können, sofern eine dich­­te Bebauung vorliegt, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist. Diese Voraussetzung sei hinreichend erfüllt, so dass die Grabenstrasse in jedem Fall die Kapazitätsgrenze einer Erschliessungsstrasse einhalte.

Gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien kann bei dichter Überbauung und guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln der Grenzwert für Erschliessungsstrassen von 300 auf höchstens 600 Wohneinheiten erhöht werden. Die Frage, ob eine solche Erhöhung angezeigt sei, ist nach den Verhältnissen des einzelnen Falls zu beurteilen; die Zugangsnor­malien haben dabei nur, aber immerhin, richtunggebende Bedeutung. Das Kriterium der gu­­ten Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln als Voraussetzung für Erleichterungen beim Ausbau der Zufahrten leuchtet ohne weiteres ein, da in diesem Fall ein deutlich grösserer Anteil des unmittelbaren Zugangsverkehrs zu Fuss abgewickelt wird und daher mit einer geringeren Beanspruchung der Zufahrt durch die Motorfahrzeuge von Anwohnern und ihrer Besucher zu rechnen ist (Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus recht­licher Sicht, Freiburg 1996, S. 142). Hingegen ist aus einer höheren Dichte der Überbauung nicht auf ein geringeres Verkehrsaufkommen zu schliessen, sondern ist die höhere Überbauungsdichte erfahrungsgemäss lediglich eine Voraussetzung dafür, dass eine gute Er­schliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln geschaffen wird; ein eigenständiger Sinn dieses Kriteriums kann allenfalls darin gesehen werden, dass bei dichter Überbauung der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von Kreuzungsmanövern, welche für die Dimensionierung der Zugänge ausschlaggebend sind, naturgemäss geringer ist (vgl. VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E. 2).

Vorliegend musste für die Industriezone eine Anzahl Wohneinheiten errechnet werden (§ 6 Abs. 1 Zugangsnormalien), wobei hierfür keine gesicherten Vorgaben bestehen. Ent­sprechend unsicher ist der gewonnene Wert. Erst recht ist es problematisch, ausgehend von dieser Anzahl die Industriezone als dicht besiedelt (und gut erschlossen) im Sinn der Zu­gangsnormalien zu qualifizieren. Jedenfalls fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass ein nennenswerter Teil des Personen- und Güterverkehrs mit diesem Gebiet dank der – re­lativen – Nähe des Bahnhofs mit öffentlichen Verkehrsmitteln abgewickelt würde. Für die Industriezone Zimikerriet ist eine Erhöhung des Grenzwerts gemäss Zugangsnormalien da­her ebensowenig angezeigt wie für die angrenzenden Wohnzonen.

ddd) Im Sinn einer Gesamtbeurteilung der Verhältnisse ergibt sich Folgendes: Die Grabenstrasse erschliesst neben den Gebieten Gferch und (Teilen von) Widacher das Gebiet Zimikerriet (Wohn- und Industriezone) sowie den Sportplatz und den Friedhof. Diese Gebiete enthalten bereits im Ist-Zustand deutlich über 300 Wohneinheiten; bei einer vollen Ausnützung zählen sie rund 550 – 600 Wohneinheiten. Angesichts der Überbauungsdichte, des Nutzungscharakters (Wohnzone, teilweise Industriezone, Sportplatz, Friedhof) und der vorhandenen öffentlichen Verkehrsmittel ist die Grabenstrasse nicht mehr als Erschlies­sungs-, sondern als nutzungsorientierte Sammelstrasse anzusehen.

Der Augenschein hat gezeigt, dass das Bauund Erholungsgebiet Zimikerriet vorwiegend über die Grabenstrasse und nur sekundär über die Oberholzstrasse erschlossen wird. Dass die Benützung der Grabenstrasse nicht zwingend ist, stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Signalisation, Anschluss und Einbettung ins übergeordnete Strassennetz so­wie ihr Ausbau sprechen nach der Lebenserfahrung dafür, dass die Grabenstrasse für Be­wohner, Arbeitende und Besucher die erste Wahl darstellt. Es mag zutreffen, dass ein Teil der Autopendler aus dem Zimikerriet für die Fahrt nach Zürich den Weg über die Ober­holz­strasse wählt. Es liegt aber je nach den Umständen eben so nahe, via Grabenstras­se und Bahnhofstrasse auf die Autobahn und von dort weiter zum Zielort zu fahren. Für andere Zwecke, etwa die Fahrt zum Einkauf in den entsprechenden Geschäften in Volkets­wil, drängt sich die Benutzung der Grabenstrasse ohnehin auf. Der Industrieverkehr wird schon aufgrund der Strassenführung bei der Verzweigung Oberholz-/Grabenstrasse die letztere wäh­len, was im Übrigen den ausdrücklichen Planungsabsichten entspricht.

Es geht daher nicht an, die Grabenstrasse als quartierinterne Erschliessung der Gebiete Gferch und (Teilen von) Widacher zu behandeln. Vielmehr weist sie eine klar quartier­übergreifende Bedeutung auf. Angesichts dieser Bedeutung und ihres Ausbaustandards ist sie als der Groberschliessung zugehörig zu qualifizieren.

gg) Daran vermag die Vorgeschichte nichts zu ändern. Der Streichung aus dem Ver­­kehrsplan kommt nur die Bedeutung eines unter verschiedenen Indizien zu; vorliegend ist sie nicht von durchschlagender Bedeutung. Weiter muss sich der Beschwerdeführer 1 nicht entgegenhalten lassen, er habe die Grabenstrasse als im Quartierplanverfahren auszubauende Feinerschliessungsanlage betrachtet. Vielmehr ist der Beschwerdegegner daran zu erinnern, dass sein Vorgehen wenig transparent und folgerichtig war. So wurde die 1. Etap­pe der Grabenstrasse im Verfahren nach Strassengesetz errichtet. Die 2. und 3. Etappe erfolg­ten wie erwähnt im superprivaten Verfahren. Vorliegend von Bedeutung ist, dass die Ge­meinde während der 2. Etappe dem Beschwerdeführer 1 ihre Auffassung, der Ausbau er­­folge nach den Grundsätzen der Feinerschliessung und der Beschwerdeführer 1 werde sich zu gegebener Zeit einzukaufen haben, nie mitteilte. Dem Erschliessungsvertrag für die 3. Etappe lässt sich entnehmen, dass die Beteiligten ein kostspieliges Quartierplanverfahren für die Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrundstücken vermeiden und gleichzeitig die hinreichende Verkehrserschliessung nach heutigem Recht sicherstellen woll­ten. Daraus lässt sich allenfalls schliessen, dass die Beteiligten einschliesslich des Beschwerdeführers 1 annahmen, mit diesem Vertrag bzw. dessen Vollzug ihre Grundstücke ausreichend erschlos­sen zu haben. Anzunehmen, die Beteiligten hätten sich mit diesem Ver­trag verbindlich darauf geeinigt, die Grabenstrasse inskünftig als Feinerschliessungsanlage anzusehen, strapaziert indessen die Möglichkeiten der Vertragsauslegung über Gebühr und führt eindeutig zu weit.

hh) Stellt die Grabenstrasse eine Groberschliessungsanlage dar, so ist ihr Ausbau (4. Etappe) im Verfahren nach Strassengesetz zu projektieren. Da dies bisher unterblieben ist, entfällt die Grundlage für die gegen den Beschwerdeführer 1 in diesem Zusammenhang erhobenen Forderungen. Das führt zur Gutheissung der Beschwerdeanträge II/1 und II/3, wäh­rend die Eventualanträge hierzu gegenstandslos werden.

3. Kanalisation Schossackerstrasse (Beschwerdeantrag III)

a) Beide Beschwerdeführer verlangen, der Beschwerdeführer 1 sei von der Pflicht zu befreien, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 02 in die vorhandene Schmutz- und Regenwasserleitung einzukaufen. Eventualiter beantragen sie, die im Quartierplan vorgesehene Übertragung dieser Doppelleitung ins öffentliche Eigentum der Gemeinde sei aufzuheben und die bezüglich der Leitung bestehenden servitutarischen Regelungen seien unverändert weiterzuführen.

Der Beschwerdeführer 2 hat die fragliche Doppelleitung auf der Grundlage eines zu Gunsten seines Grundstücks Kat.-Nr. 04 begründeten Leitungsbaurechtes erstellt. Sie ver­läuft ab der Schossackerstrasse über Kat.-Nr. 02 und 03 und entwässert die angeschlos­se­nen Grundstücke in den Chimlibach bzw. in die diesem entlang verlaufende Kanali­sations­lei­tung. Die Mitbeteiligten, d.h. die Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nr. 05, 06 und 07 haben sich per 1. April 1994 bzw. per 1. Dezember 1998 in die Abwasserleitungen eingekauft.

b) Gemäss § 171 PBG gehen die Erschliessungsanlagen des Quartierplans nach ihrer Vollendung unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde oder des entsprechenden Werk­­trägers über, soweit das Eigentum nicht schon aufgrund der Zuteilung (gemäss § 143 PBG) übertragen worden ist. Wie die Baurekurskommission III zutreffend festgestellt hat, gilt dies auch dann, wenn wie vorliegend bestehende, durch Private erstellte und finanzierte Leitungen zu Quartierplananlagen erklärt werden. § 171 PBG stellt nicht bloss eine Regel für Anlagen dar, die gemäss den §§ 166 ff. PBG erstellt worden sind, sondern ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer für alle vom Quartierplan erfassten Anlagen massgeblich. Er gilt demnach auch für Erschliessungsanlagen, die von den interessierten Privaten bereits vor dem Quartierplan erstellt worden und die im Hinblick auf eine ausreichende Erschliessung (§ 128 PBG) beizubehalten sind, weshalb ihr Genügen im Rahmen des Quar­­tierplanverfahrens überprüft wurde (BEZ 1998 Nr. 26; vgl. auch RB 1998 Nr. 102). Es sind denn auch keine sachlichen Gründe ersichtlich, aus denen die umstrittenen Abwasserlei­tungen nicht nach der allgemeinen Regel behandelt werden sollten. § 171 PBG stellt da­her eine genügende gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Übertragung der fraglichen Leitungen an die öffentliche Hand dar. Auch besteht ein öffentliches Interesse an diesem Ein­­griff, indem der künftige Unterhalt der Anlage auf diese Weise problemlos sichergestellt werden kann. Damit ist auch dem auf eine Beibehaltung und Ergänzung der bisherigen servitutarischen Regelung abzielenden Eventualantrag der Boden entzogen.

c) Was die Einkaufspflicht angeht, so können sich die Beschwerdeführer – ungeach­tet der Frage, in wessen Eigentum die Leitungen bisher standen bzw. stehen – nicht da­rauf berufen, hier gehe es um eine Angelegenheit, die nur ihr internes Verhältnis betrifft. Viel­mehr sind die Kosten für den Bau der Leitung nach quartierplanrechtlichen Grundsätzen zu verlegen. Die Einkaufsregelung von § 173 PBG kommt daher nicht allein dem bisherigen Eigentümer zugute, sondern allen, welche die Leitung bereits mitfinanziert haben. Die früheren Ein­kaufsbeiträge der Mitbeteiligten sind entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht einfach als rein privatrechtliche Abgeltungen an den Leitungseigentü­mer zu behandeln, sondern als Einkaufsbeiträge im Sinn von § 173 PBG. Dies war im Übrigen bis vor kurzem ganz offensichtlich die Meinung aller an der Leitung Beteiligten – ein­schliesslich der Beschwer­deführer –, sieht doch Ziff. IV/5 des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. Dezember 1998  ausdrücklich vor, dass sich weitere Grund­eigentümer in die Kanalisationsleitung einkaufen können, unter anteilsmässiger Übernahme der seinerzeitigen Erstellungskosten samt Zinsen. Diese Vertragsbestimmung kann nur so vollzogen werden, dass ein allfälliger Einkaufsbetrag den verschiedenen Beteiligten anteilsmässig gutgeschrieben wird, wie dies im Quartierplan vorgesehen ist. Das Gleiche sah auch bereits Ziff. III/5. und 6. des Dienstbarkeitsvertrags vom 22. April 1994 vor, mit welchem sich die Mitbeteiligten F1 und F2 und E in die Leitung einkauften. Wie der Beschwerdegegner zu Recht zu bedenken gibt, würde die von den Beschwerdeführern angestrebte Lösung darauf hinauslaufen, die an­teiligen An­sprü­che der an der Leitung Mitberechtigten auf die Einkaufssumme neu Angeschlossener zu unterlaufen. Dieses Ziel entspricht nicht § 173 PBG und verdient keinen Rechts­schutz. Hin­ge­gen steht es dem Beschwerdeführer 2 selbstverständlich frei, auf seinen Anteil an der vom Beschwerdeführer 1 zu leistenden Einkaufssumme zu verzichten.

Die Anträge III/1. und III/2. sind demnach abzuweisen.

4. Entschädigung für Mehr- und Minderzuteilungen (Beschwerdeantrag IV)

Die Beschwerdeführer 1 und 2 beantragen gemeinsam, die Mehr- und Minderzutei­lun­gen seien zu einem Ansatz von mindestens Fr. 550.-/m2 auszugleichen.

a) Minder- und Mehrabtretungen im Quartierplanverfahren sind von den Beteiligten meist nicht gewollt, sondern ergeben sich zwangsläufig aus den Anforderungen an die Land­­umlegung. Hier ist gemäss langjähriger Praxis entsprechend der Zielsetzung der Quar­tierplanung ein vernünftiger Interessenausgleich anzustreben, was voraussetzt, dass bei der Ermittlung der Ausgleichsleistung nicht auf die im freien Handel erzielbaren Spitzenpreise abgestellt wird. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass bei Handänderungen im Quartierplan­verfahren weder die Grundstückgewinn- noch die Handänderungssteuer erhoben wird. Daher fallen die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren regelmässig niedriger aus als die für Enteignungen zugesprochenen Landentschädigungen (RB 1978 Nr. 95). Von diesen Grundsätzen ist zu Gunsten einer stärker am Verkehrswert orientierten Entschädigungsbemessung dann abzuweichen, wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend überbauten Gebiet einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung des oder der betroffenen Grundeigentümer ungleich hoch ist (RB 1986 Nr. 83).

b) Wie vorne ausgeführt, hat der Ausbau der Grabenstrasse (4. Etappe) im Verfahren nach Strassengesetz zu erfolgen. Die in diesem Zusammenhang erforderliche Landabtretung ist nicht mehr Gegenstand des Quartierplans; sie ist daher auch ohne Bedeutung für die Frage, wie die Landabtretungen im Quartierplanverfahren zu entschädigen sind. Die üb­­rigen die Beschwerdeführer betreffenden Landan- und -abtretungen sind verhältnismäs­sig geringfügig. Die Entschädigung ist daher nach den üblichen Grundsätzen festzusetzen.

Im Quartierplanverfahren wurde der Ansatz für den Ausgleich von Mehr- und Minderzuteilungen gestützt auf ein Gutachten der Zürcher Kantonalbank (ZKB) vom 10. Oktober 2000 auf Fr. 400.-/m2 festgesetzt. Das Gutachten beziffert den mittleren Verkehrswert für erschlossenes Land auf Fr. 505.-/m2 und jenen für unerschlossenes Land auf Fr. 460.-/ m2. Die Baurekurskommission III erwog, das Gutachten sei in allen Teilen überzeugend. Der vom Gemeinderat festgesetzte Landpreis bedeute eine Herabsetzung des Schätzwertes um ca. 13 %. Diese Reduktion könne im Lichte der erwähnten Praxis als durchschnittlich und daher als zulässig bezeichnet werden.

Die Beschwerdeführer haben in ihrer Beschwerde eingewendet, das Schätzungsgutachten basiere auf einer Renditeberechnung, die nicht relevant sein könne, wenn und soweit sich Vergleichswerte ermitteln liessen, und haben auf verschiedene Verkaufsgeschäfte hingewiesen, aus denen Vergleichswerte gewonnen werden könnten. Der vom Notariat Dü­bendorf eingeholte Amtsbericht zeigt nun, dass sämtliche von den Beschwerdeführern erwähnten Verkaufsgeschäfte zu tieferen Preisen abgewickelt wurden, als dem Verkehrswert gemäss Gutachten entsprechen würde. Selbst wenn nicht alle dieser Geschäfte vergleichs­tauglich sind (so liegt im einen Fall eine Erbteilung vor, in einem andern lässt sich der Qua­­­d­ratmeterpreis für unbebautes Land nicht ermitteln, weil nicht nur Land verkauft wurde), so ergibt sich doch, dass die vorhandenen tauglichen Vergleichswerte mit jenen übereinstimmen, die im Gutachten ausdrücklich erwähnt werden, und dass keine weiteren vergleichstauglichen Verkaufsgeschäfte vorliegen. Unter diesen Umständen ist es nicht zu be­anstanden, dass das Schätzungsgutachten auf einer Renditeberechnung beruht. Selbst wenn diese mit Unsicherheiten behaftet ist, ist das Ergebnis mindestens ebenso zuverlässig wie der von den Beschwerdeführer nachträglich bemühte Vergleich mit Durchschnittswerten des gesamten Kantons oder des Glatttals.

Im Ergebnis bringen die Beschwerdeführer nichts vor, was die Festsetzung der Entschädigung für Mehr- und Minderzuteilungen durch den Beschwerdegegner als rechtswidrig erscheinen liesse. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

5. Servitutsentschädigungen (Beschwerdeantrag V)

a) Gemäss dem TB erhält der Beschwerdeführer 1 für die Belastung des Grund­­stücks Kat.-Nr. 08 (alt 01) mit einem Fusswegrecht eine Entschädigung von Fr. 50.-/m2, wel­che die Gemeinde als so genannten Interessenbeitrag ausrichtet. Für den Servituts-Kehrplatz auf der Schossackerstrasse sieht der TB bei den Baukosten eine Gutschrift von Fr. 190.-/m2 für 110 m2 vor. Dabei handelt es sich um eine Vorleistung an die Bau­kosten des Kehrplatzes, den der Beschwerdeführer 1 (oder sein Rechtsnachfolger) dereinst, d.h. bei der Überbauung seiner an die Schossackerstrasse anstossenden Parzellen, auf eigene Rechnung wird errichten lassen müssen. Die Gutschrift steht für denjenigen Teil dieser Baukosten, den die übrigen Strassenanstösser zu übernehmen haben. Die dem Beschwerdeführer 1 gutgeschriebenen Fr. 190.-/m2 sind somit nicht als Servitutsentschädigung anzusehen. Eine solche ist für den Kehrplatz nicht vorgesehen.

b) Bei der Festsetzung der Entschädigung für den Fussweg A kann den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Wie diese zu Recht ausführen, bleibt das belastete Land ausnützbar. Das anerkennt auch der Beschwerdeführer 1. Richtig ist aber auch, dass der Weg entlang der Grenze verläuft, weshalb der gemäss § 265 PBG zu beachtende Wegabstand von 3,5 m wegen des dort ohnehin einzuhaltenden kleinen Grenzabstandes von 4,5 m gemäss Art. 13 der Bau- und Zonenordnung vom 12. April 1996 (BZO) nicht wesentlich ins Gewicht fällt. Richtig ist der Einwand des Beschwerdeführers 1, dass das für den Fussweg reservierte Land als Gartenfläche entfällt. Diese Einbusse ist indessen niemals mit Fr. 275.-/m2 oder mehr zu bewerten. Eine solche Forderung erscheint an sich schon weit übersetzt. Vorliegend kommt noch hinzu, dass gerade die Grundstücke im hinte­ren Bereich der Schossackerstrasse von der direkten Fussverbindung zum Dorfzentrum bzw. zum Bahnhof besonders profitieren. Die Einschränkung bei der Flächennutzung wird durch diese Verbesserung bei der Erschliessung weitgehend ausgeglichen. Die Entschädigung von Fr. 50.-/m2 ist daher nicht zu beanstanden.

c) Die Parteien sind sich uneinig, ob der Beschwerdeführer 1 rechtzeitig im Sinn von § 155 PBG ein Begehren um eine (höhere) Servitutsentschädigung für den Kehrplatz ge­stellt habe. Die Frage kann offen bleiben, da das Begehren offensichtlich unbegründet ist. Wie schon die Quartierplankommission mit Recht ausgeführt hat, dient der Kehrplatz un­mittelbar und, so ist zu ergänzen, vorwiegend dem Beschwerdeführer 1 bzw. seinen Grundstücken. Der Kostenverteiler des TB bringt dies zutreffend zum Ausdruck, wenn er, bei einer Gesamtfläche des Strassenabschnittes d–e von 400 m2, den von den übrigen Anstössern zu übernehmenden Baukostenanteil mit 110 m2 einsetzt. Da gegenüber der Schossackerstrasse ohnehin der Strassenabstand einzuhalten ist, und da der Beschwerdeführer die genaue Lage des Kehrplatzes nach der Stellung der vorgesehenen Bau­ten richten kann, ist die Beeinträchtigung der Überbaubarkeit minim. Was den Entzug von Gartenfläche angeht, kann auf das soeben unter b) Ausgeführte verwiesen werden. Der Flä­chenentzug fällt hier noch weniger ins Gewicht; zudem ist der Beschwerdeführer zwingend auf eine Verkehrserschliessung angewiesen, um seine Grundstücke überhaupt überbauen zu können. Der Verzicht darauf, für die Kehrplatz-Servitut eine Entschädigung auszurichten, ist daher nicht rechtswidrig. Der Beschwerdeantrag V ist abzuweisen.

6. Verfahrenskosten (Beschwerdeantrag VI)

Der Beschwerdeführer 1 ficht den Verteilschlüssel der Verfahrenskosten an; er beantragt, dass die Teilfläche T2 (..... m2) seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 statt mit 75 % mit 25 % belastet wird. Die Baurekurskommission III hat diesen Antrag abgelehnt, weil die Kos­­tenverlegung gemäss Quartierplan quartierplanrechtlichen Grundsätzen entspreche.

a) Die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten Grundeigentümern samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen (§ 177 Abs. 1 PBG). Bei der Festsetzung des Kostenverlegers ist das Äquivalenzprinzip zu beachten (RB 1988 Nr. 69, auch zum Folgenden). Dieses verlangt, dass zwischen den zu leis­­tenden Kostenanteilen und dem wirtschaftlichen Sondervorteil, welcher dem Grundeigen­tümer durch die getroffenen Massnahmen entsteht, ein vernünftiges Verhältnis besteht (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 2054 ff. und 2066). Das ändert aber nichts daran, dass § 177 Abs. 1 PBG einen relativ groben Raster für die Verlegung der Administrativkosten schafft, der Pauscha­­lierungen und den Verzicht auf Differenzierungen zulässt, sofern die Ergebnisse noch vertretbar erscheinen. Insbesondere ist Satz 2 von § 177 Abs. 1 PGB, wonach besondere Ver­hältnisse zu berücksichtigen sind, so zu verstehen, dass von der Regel der Belastung ent­sprechend der Fläche der Neuzuteilung nur in wirklichen Ausnahmefällen abgewichen werden darf, also dann, wenn das Festhalten am genannten Verteilungsgrundsatz im konkre­ten Fall eine klare Verletzung des Äquivalenzprinzips bedeuten würde (vgl. VGr, 16. April 1999, VB.1998.00209/213/221, E. 7b).

b) Zwar ist das Grundstück Kat.-Nr. 01 auch in der Teilfläche T2 ohne den Quar­tierplan teilweise unzureichend erschlossen. Zu ergänzen ist insbesondere die Elektrizitätsversorgung, während die Wasser- und Abwasserleitungen bis an die Grundstücksgrenze aus­reichend dimensioniert sind und der Quartierplan die weitere Erschliessung ausdrücklich dem Grundeigentümer überlässt, allerdings mit der Vorgabe, dass ein Ringschluss der Wasserversorgung zwischen der Grabenstrasse und der Schossackerstrasse zu erstellen sein

wird. Die meisten administrativen Aufwendungen hinsichtlich des Grundstückes Kat.‑Nr. 01/T2 sind im Zusammenhang mit dem Ausbau der Grabenstrasse (4. Etappe) und dem Einkauf in die 2. Etappe entstanden. Nun wird mit diesem Urteil festgestellt, dass die Grabenstrasse eine Anlage der Groberschliessung darstellt und ihr Ausbau zu Unrecht als Teil des Quartierplans geplant wurde. Im Übrigen waren am Grundstück Kat.-Nr. 01 kei­ne Arrondierungen vorzunehmen und hält sich der Aufwand für die Bereinigung der Rechts­verhältnisse in engen Grenzen. Der gerechtfertigte Quartierplanaufwand für die Teilfläche T2 übersteigt im Ergebnis den Aufwand, der für die Grundstücke am Ein­­hardweg zu treiben war, nicht in nennenswerter Weise. Selbst wenn berücksichtigt wird, dass dem erst teilerschlossenen Grundstück Kat.-Nr. 01/T2 anders als den Grundstücken am Einhard­weg durch den Quartierplan bzw. die damit verbundene Herbeiführung der Baureife ein gewisser Sondervorteil entsteht, erweist sich daher die vorgesehene Belas­tung als ungerechtfertigt und mit dem Äquivalenzprinzip nicht zu vereinbaren. Der Beschwer­deantrag VI ist da­her gutzuheissen.

7. Ergebnis

a) Auf Grund dieser Erwägung ist die Beschwerde teilweise, nämlich in folgenden Punkten gutzuheissen:

-      die Verpflichtung des Beschwerdeführers 1 aufzuheben, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen,

-      der Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etap­pe) aus dem Quartierplan Widacher zu streichen

-      das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers 1 bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2 bei der Verlegung der Verfahrenskosten mit 25 % zu gewichten.

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

b) ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird in folgenden Punkten gutgeheissen:

a)    Die Verpflichtung des Beschwerdeführers 1, sich mit seinem Grundstück Kat.-Nr. 01 in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, wird aufgehoben.

b)    Der Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etappe) wird aus dem Quartierplan Widacher gestrichen.

c)    Das Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers 1 wird bezüglich der Teilfläche T2 von ..... m2 bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % gewichtet.

Die Sache wird zu entsprechender Überarbeitung des Quartierplanes an den Beschwerdegegner zurückgewiesen.

       Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

...