Zürich Verwaltungsgericht 26.09.2001 VB.2001.00192

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  Geschäftsnummer: VB.2001.00192   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 26.09.2001 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 17.04.2002 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Fehlende Vereinbarkeit mit den Gestaltungsvorschriften der Kernzone der kommunalen BZO. Legitimation des Nachbarn (E. 1). Gestaltung und Einordnung in der Kernzone (E. 2). Abweisung.

  Stichworte: AUGENSCHEIN EINORDNUNG GESTALTUNG GESTALTUNG UND EINORDNUNG KERNZONE LEGITIMATION NACHBAR

Rechtsnormen: Art. 11 lit. I BZO Bassersdorf § 50 Abs. I PBG § 52 Abs. I PBG § 338a PBG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4

I. Der Gemeinderat W erteilte A am 10. August 1999 die bau­rechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem gemäss Bauund Zonen­ordnung der Gemeinde W vom 8./9. März 1995 (BZO) in der Kernzone X gelegenen Grundstück Kat.Nr. 1 an der Q-stras­se. Mit einer als "Aufsichtsbeschwerde/Rekurs" bezeich­neten Eingabe vom 30. Sep­tember 1999 gelangte C als Eigentümer des an der R-stras­se gele­genen Grundstücks Kat.Nr. 2 an die Baudirektion des Kantons Zürich. Mit Schreiben vom 23. November 1999 teilte die Baudirektion C mit, dass kein Grund für ein aufsichts­rechtliches Einschreiten bestehe. Die Baudirektion überwies daher die Eingabe in An­wendung von § 5 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/ 8. Ju­ni 1997 (VRG) der Baurekurskommission IV zur Behandlung als Rekurs.

II. Mit Entscheid vom 22. Juni 2000 hiess die Baurekurskommission IV den Rekurs gut und hob die Baubewilligung vom 10. August 1999 auf. Die Kommission kam vorab zum Schluss, dass die von der Baudirektion in Anwendung von § 5 Abs. 2 VRG verfügte Überweisung der Eingabe von C zur Behandlung als Rekurs nicht zu bean­standen sei. Aus der Eingabe ergebe sich, dass C nicht nur Aufsichtsbe­schwer­­de, sondern auch Rekurs habe erheben wollen. Da die Eingabe innert der Rekursfrist von 30 Tagen an die Baudirektion gerichtet worden sei, sei der Rekurs als rechtzeitig erho­ben zu betrachten. Ferner sei angesichts der Nähe der Liegenschaft des Rekurrenten zum Baugrundstück und in Anbetracht der gerügten schwerwiegenden Einordnungsmängel die Rechtsmittelbefugnis von C zu bejahen. Materiell kam die Baurekurskom­mission IV mit eingehenden Erwägungen und unter Hinweis auf eine vom Gemeinderat W von der Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich eingefor­derte Stellungnahme zum Schluss, dass das Bauvorhaben mit den Gestaltungsanforderun­gen gemäss Art. 11 Abs. 1 und 2 BZO nicht vereinbar sei, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.

III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 5. September 2000 liess A als un­terlegener Rekursgegner dem Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt beantragen, der Ent­scheid der Baurekurskommission IV vom 22. Juni 2000 sei aufzuheben, und die Bau­bewil­ligung des Gemeinderats W vom 10. August 1999 sei wiederherzustellen. In verfahrensmässiger Hinsicht beantragte er unter anderem die Durchführung eines Augenscheins. Die Bau­rekurs­kommission IV beantragte am 5. Oktober 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte C mit Beschwerdeantwort vom 7. No­vember 2000. Der Gemeinderat W teilte mit Eingabe vom 9. Oktober 2000 mit, dass er auf eine Beantwortung der Beschwerde verzichte.

IV. Mit Entscheid VB.2000.00288 vom 25. Januar 2001 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde A's gut, hob es den Rekursentscheid auf und stellte es die Baubewilligung vom 10. August 1999 wieder her mit der Begründung, die Eingabe an die Baudirek­tion hätte nicht als rechtzeitige Rekurserhebung gewürdigt werden dürfen; die vom Beschwer­deführer aufgeworfene Frage, ob C als Nachbar zur Rekurs­erhebung legitimiert gewesen sei, liess das Gericht offen.

V. Das gegen diesen Entscheid von C am 13. März 2001 angerufene Bundesgericht hiess die Staatsrechtliche Beschwerde wegen formeller Rechtsverweigerung gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf.

VI. Mit Präsidialverfügung vom 15. Juni 2001 nahm das Verwaltungsgericht das Ver­fahren unter der neuen Nummer VB.2001.00192 wieder auf und zog es vom Beschwer­degegner die bereits zurückgesandten Einlegerakten wieder bei. Am 25. September 2001 führte das Verwaltungsgericht beim Baugrundstück einen Augenschein und die Schlussverhandlung gemäss § 61 VRG durch.

Die Parteivorbringen im Einzelnen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Beschwerdeführer hat in seiner Beschwerdeschrift vom 5. September 2000 neben dem mittlerweile rechtskräftig verworfenen Einwand der Verspätung auch geltend gemacht, die Baurekurskommission hätte auf das Rechtsmittels des Beschwerdegegners mangels Legitimation nicht eintreten dürfen. Dieser Einwand ist unbegründet.

a) Zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der Fassung vom 20. Mai 1984; PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ge­­geben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er anderseits durch die Erteilung der Baube­wil­ligung mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit Zitaten). Diese Praxis ist in zahlreichen Urteilen bestätigt worden.

Zur Frage der für die Legitimationsbegründung erforderlichen engen nachbarlichen Raumbeziehung hat das Verwaltungsgericht in RB 1982 Nr. 18 (= BEZ 1982 Nr. 39) erwogen, sie hange nicht von einer in Metern gemessenen Distanz, sondern davon ab, auf welche Entfernung sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfech­tungsinteresses auszuwirken vermöge (so auch Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Supplément zur 2. A., Zürich 1998, N. 984 f.; Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Zürich 1991, S. 221). Dabei gibt es keine feste und allgemein gültige, eine für allemal in Metern bestimmte Entfernung, die als hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung gilt. Es muss vielmehr in jedem Verfahren ge­prüft werden, ob die konkret in Metern gegebene Distanz zum Baugrundstück noch als ge­nügend eng Raumbeziehung gewürdigt werden kann. Das hängt insbesondere auch von den behaupteten Einwirkungen bzw. von den materiell gerügten Regelverstössen ab (François Ruckstuhl, Der Rechts­schutz im zürcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 296).

Zusätzlich zum Erfordernis der engen nachbarlichen Raumbeziehung muss eine qualifizierte persönliche Betroffenheit geltend gemacht werden können. An die Darlegung dieses besonderen persönlichen Berührtseins sind dann keine hohen Anforderungen zu stel­len, wenn aufgrund einer besonders engen und unmittelbaren Nachbarschaft offensichtlich ist, dass der Rekurrent durch das Bauvorhaben in eigenen (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen mehr betroffen ist als Dritte oder die Allgemeinheit. Das ist nach der verwaltungs­gerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn sich der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der Wahrung öffentlicher Interesse auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie beispielsweise Abstands- oder Ausnützungs­vorschriften (RB 1982 Nr. 19 = BEZ 1982 Nr. 40). In einem solchen Fall kann sich das qualifizierte Berührt­sein schon aus der engen nachbarlichen Raumbeziehung allein ergeben.

b) Das Baugrundstück und dasjenige des Beschwerdegegners befinden sich in der nämlichen Kernzone in einem Abstand von ca. 50 m, getrennt durch die R-strasse und zwei weitere nur teilweise überbaute Grundstücke. Zwischen den Grundstücken besteht teilweise Sichtverbindung, sodass der Beschwerdegegner als Nachbar von seiner Liegenschaft aus einen Teil der projektierten Baute wird sehen können. In seiner Rekursschrift vom 30. Sep­tember 1999 hat der Beschwerdegegner auf diesen Blickkontakt auf das "kernzonenfremde Kreuzgiebel-Bauprojekt" hingewiesen und geltend gemacht, er habe selber seine eigene Kern­zonenliegenschaft in der Form, in der Stellung, in den Abmessungen und in der äusseren Erscheinungsform dem ursprünglichen Gebäude entsprechend wieder aufbauen müssen; dieser kostenträchtige Beitrag zur Erhaltung des Dorfbildes mache nur Sinn, wenn weitere Ersatzbauten im X ebenfalls einen gleichwertigen Beitrag an die Erhaltung des Ortsbilds leisteten.

Wie die Baurekurskommission IV richtig erkannt hat, sind mit diesen Vorbringen die enge räumliche Beziehung und die besondere Betroffenheit hinreichend dargetan. Wer aufgrund der Kernzonenvorschriften besondere Einschränkungen im Interesse der Erhaltung des Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der Durchsetzung dieses Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches über dasjenige eines beliebigen Dritten hinausgeht. Das gilt jedenfalls hier, wo die Liegenschaften einen Abstand von nur rund 50 m aufweisen und teilweise Sichtverbindung besteht. Sodann ist nicht zu verkennen, dass Art. 11 Abs. 1 BZO über die Erscheinung der Bauten in der Kernzone für Neubauten verlangt, sie müssten auch bezüglich Grösse und kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung entsprechen. Damit regelt diese Bestimmung indirekt auch das Bauvolumen und hat insoweit in gleicher Weise eine die Nachbarschaft schützende Funk­tion wie Ausnützungsvorschriften und dergleichen.

2. Wie Art. 11 Abs. 1 BZO ausdrücklich festhält, haben auch Neubauten in der Kern­­zone unter anderem in Grösse und kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen. Das deckt sich mit der Umschreibung des Zonenzwecks in § 50 Abs. 1 PBG, wonach die Kernzone schutzwürdige Ortsbilder umfasst, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Aus Rücksicht auf das Ortsbild kön­­nen deshalb die in Art. 7 BZO für Neubauten vorgesehenen Masse nicht in jedem Fall ausgeschöpft werden (vgl. Verwaltungsgericht, 10. Februar 1993, BEZ 1993 Nr. 1).

a) Nach den Feststellungen der Baurekurskommission IV zeichnet sich einerseits die bauliche Umgebung des Baugrundstücks durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus und kommt andererseits dem geplanten Bauvorhaben auf Grund seiner Stellung am Eingang in die Kernzone X eine besondere Bedeutung zu. Den sich daraus ergebenden Anforderungen vermöge schon die kubische Gestaltung des geplanten Gebäudes mit seinen zahlreichen Vor- und Rücksprüngen auch in seiner überarbeiteten Form nicht zu genügen. Zudem genüge auch die unruhige und uneinheitliche Balkon- und Fenstergestaltung nicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 BZO und schliesslich entspreche das Dach trotz des Verzichts auf das strassenseitige Querdach nicht Art. 11 Abs. 2 BZO, wonach ein Satteldach mit ortsüblicher Ausgestaltung vorgeschrieben sei.

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Baurekurskommission verpflichte ihn mit diesen Erwägungen gleichsam auf die Erstellung eine Ersatzbaus, obwohl sie zutreffend erkannt habe, dass eine Neubaute zulässig sei. Die örtliche Baubehörde habe das Projekt als bewilligungsfähig eingestuft, und es weise wesentlich bessere Qualitäten auf, als andere im Sichtbereich der Parzelle in jüngster Zeit bewilligte Neubauten, wie zum Beispiel der G-Neubau an der R-strasse. Gegenüber dem geplanten Bau seien verschiedene Neu­bauten im Entstehen, welche ähnlich gestaltet seien. Um die zulässige Ausnützung des Dachgeschosses zu ermöglichen, würden Bauten mit einem Querfirst bald einer ortsüblichen Gestaltung entsprechen. Seit dem Augenschein der Baurekurskommission im Jahr 1997 habe sich das bauliche Umfeld verändert, weshalb die Sachverhaltsfeststellung der Baurekurskommission, welche auf diesen Augenschein abgestellt habe, ungenügend sei. Abgesehen von den beiden Bauernhäusern auf Kat.Nrn. 3 und 4 sei die bauliche Umgebung durchwegs durch Neubauten geprägt, welche (ebenfalls) zeitgemässen Wohnbedürfnissen Rechnung trügen (was im Einzelnen näher dargelegt wird). Sodann ge­höre ein rück­wärtiges Quersegment, wie es die Rekurskommission beim Vorhaben des Be­schwer­defüh­rers beanstande, in der Kernzone von W zum gewohnten Bild (was mit zahlreichen Fotos belegt wird), und auch der Gemeinderat W habe klar zum Ausdruck gebracht, er betrachte Querfirste als adäquates Mittel zur Belichtung von Wohnräumen im Dachgeschoss. Diesen Grundsatzentscheid der Gemeindebehörde habe die Rekurskommission unzulässigerweise missachtet. Balkone und grosszügige Fensterflächen gehörten ebenfalls zum zeitgemässen Wohnkomfort, und es sei begrüssenswert, dass sich der Gemeinderat diesen Forderungen nicht verschliesse. Wenn die Bau- und Zonenordnung die Eigentümer in der Kernzone von vornherein auf die Weiterführung des Bestehenden hätte verpflichten wollen, so hätte sie nicht ausdrücklich zwischen Neu- und Ersatzbauten unterschieden.

c) Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben hat, sind in der Kernzone X Bauten anzutreffen, die von ihrer Gestaltung her nicht in eine Kernzone gehören. Das gilt besonders für das G-Gebäude an der R-strasse, das jedoch aus den 60er-Jahren stammen dürfte. Sodann zeugen die in jüngerer Zeit erstellten Neubauten in der näh­eren Umgebung des Baugrundstücks von einer äusserst weitgehenden Auslegung der Kernzonenvorschriften, die an der Grenze dessen liegt, was durch den Zonenzweck gemäss § 52 Abs. 1 PBG noch gedeckt ist. So weichen die dem Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfami­lienhäuser Q-strasse hinsichtlich kubischer Gestaltung deutlich von den ortsüblichen rechteckigen Grundrissen und einfachen Kubaturen ab, wie sie typischerweise bei der Bauernhaus-Liegenschaft Q-strasse beobachtet werden können und wie sie in der Kernzone X immer noch vorherrschend sind. Sowohl die erwähnten Mehrfamilienhäuser als auch die südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden Reiheneinfamilienhäuser weisen zudem Querdächer und damit Dachformen auf, die ebenfalls an der Grenze dessen liegen, was noch im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO als Sattel­dach mit ortsüblicher Ausgestaltung bezeichnet werden kann. Hingegen entsprechen die weiteren Bauten in der näheren Umgebung des Baugrundstücks hinsichtlich kubischer Gestaltung und Dachform den Anforderungen der Kernzonenvorschriften ohne weiteres; ein schutzwürdiges Ortsbild, wie es gemäss § 50 Abs. 1 PBG durch die Kernzonenvorschriften erhalten oder erweitert werden soll, lässt sich von der Struktur her noch erkennen. Insgesamt bleibt die Kernzone X ungeachtet einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit zurückhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller Fassadengestaltung geprägt. Sodann liegt dem Baugrundstück schräg gegenüber die als ursprüngliches Bauern­haus weitgehend unverfälscht erhalten gebliebene Liegenschaft Q-strasse. Die Fest­stellung der Baurekurskommission IV, die bauliche Umgebung des Baugrundstücks zeichne sich durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus, erweist sich damit als zu­treffend. Ebenso hat der Augenschein die Feststellung der Baurekurskommission bestätigt, dass dem Bauvorhaben wegen seiner Stellung am Eingang in die Kernzone eine besondere Bedeutung zukommt. 

d) Gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO haben Neubauten in der Kernzone in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen. Das verlangt, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, am fraglichen Ort eine einfache und zurückhaltende Gestaltung des Baukörpers. Bereits dieser Anforderung wird das Bauvorhaben mit seinem vielfach verwinkelten Grundriss in keiner Weise gerecht und die Aufhebung der Baubewilligung erweist sich schon aus diesem Grund als nicht rechtsverletzend. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts ist die örtliche Baubehörde über ihre bereits bisher grosszügige Auslegung der Kernzonenvorschriften noch hinaus gegangen und hat sie in einer Weise an­gewandt, die durch den von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird.

Der Beschwerdeführer verweist auf die dem Baugrundstück gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Q-strasse sowie auf die südwestlich an das Baugrundstück anschlies­senden Reiheneinfamilienhäuser und macht geltend, diese verwendeten ähnliche Gestaltungselemente wie sein geplanter Neubau; insbesondere wiesen sie ebenfalls rückwärtige Quersegmente auf. Dieser Einwand trifft zwar zu, doch verkennt der Beschwerdeführer, dass sein Baugrundstück erheblich exponierter liegt und zudem bei seinem Projekt auch das rückwärtige Segment mit den zahlreichen Ecken so gestaltet ist, dass es schon für sich allein dem Gebot einer einfachen und ruhigen Gestaltung nicht entspricht. Jedenfalls geht die Zergliederung des Baukörpers weit über das hinaus, was zur Belichtung von Wohnräumen in Dachgeschossen und zur Schaffung eines zeitgemässen Wohnkomforts erforder­lich ist. Zudem entbinden solche Anliegen nicht von den besonderen Gestaltungsanforderun­gen einer Kernzone. Ähnliches gilt für die strassenseitige Fassade, die wegen ihrer zahlreichen, zufällig anmutenden Abstufungen der herkömmlichen Überbauung noch deutlich schlechter entspricht als diejenige der gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Q-strasse. Das strassenseitig fast durchgängig grossflächig verglaste Erd­geschoss lässt eine Rücksicht­nahme auf die für das Ortsbild typische Überbauung nicht erkennen. Sodann erweckt die Dachgestaltung mit ihrem wuchtigen rückseitigen Querdach nicht den Eindruck eines Satteldachs mit ortsüblicher Ausgestaltung. Wie die Baurekurs­kommission IV zutreffend erwogen hat, verfügt zwar auch die gegenüberliegende Mehrfamilienhausliegenschaft über ein solches Querdach, doch tritt es dort wesentlich zurückhaltender in Erscheinung.

Richtig ist, dass der Beschwerdeführer zulässigerweise einen Neubau und nicht einen Ersatzbau im Sinne der Kernzonenvorschriften zu erstellen gedenkt. Damit braucht er sich zwar nicht an der Kubatur der vorbestehenden Baute zu orientieren; hingegen hat auch ein Neubau gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO in Grösse und kubischer Gestaltung der das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen und kann er sich nicht, wie der Beschwerdeführer anzunehmen scheint, allein an aktuellen Bedürfnissen und Vorstellungen orientieren. Jedenfalls kann der Baurekurskommission kein Eingriff in das Auslegungsermessen der Ge­­meinde vorgeworfen werden, wenn sie dafür gesorgt hat, dass die kommunalen Kernzonenvorschriften so ausgelegt werden, dass ihre Anwendung mit dem durch § 52 Abs. 1 PBG umschriebenen Zonenzweck vereinbar bleibt.

3. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. ...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...