Zürich Verwaltungsgericht 05.09.2001 VB.2001.00092

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  Geschäftsnummer: VB.2001.00092   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 05.09.2001 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über den öffentliche Wege hinweg einzuhalten, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist. Grenzabstand (E. 1). Einordnung und Ausnützungsübertragung (E. 2). Zulässige Abgrabungen (E. 3). Teilweise Gutheissung.

  Stichworte: ABGRABUNG AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BALKON BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN DACHFENSTER EINORDNUNG GRENZABSTAND WEGABSTAND

Rechtsnormen: § 238 PBG § 259 PBG § 265 Abs. I PBG § 272 PBG Art. 18 BZO Rüschlikon Art. 20 BZO Rüschlikon Art. 31 BZO Rüschlikon Art. 45 BZO Rüschlikon

Publikationen: BEZ 2001 Nr. 48 RB 2001 Nr. 73

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Am 12. Juni 1995 erteilte die Baukommission X C unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen auf dem Grundstück Kat.Nr. 3, T-gasse, in X. Gegen diese Bewilligung erhoben neben dem Bauherrn verschiedene Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II, welche am 27. März 1996 einen Augenschein durchführte und das Verfahren in der Folge sistierte. Betreffend die Ver­legung des an das Baugrundstück anstossenden Fusswegs Kat.Nr. 1, der die Hintergasse mit der T-gasse verbindet, war in jenem Zeitpunkt vor Regierungsrat ein Rechts­mittelverfahren hängig, das mit Entscheid VB.96.00194 des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 seinen Abschluss fand. Aufgrund dieses Entscheids reichte der Bauherr ein Alternativprojekt zur Überbauung seines Grundstücks ein.

Mit Beschluss vom 27. März 2000 bewilligte die Baukommission X das geänderte Projekt, erneut unter Auflagen und Bedingungen. Auch gegen diese Bewilligung gelangten der Bauherr und die Nachbarin A, die bereits die erste Bewilligung angefochten hatte, an die Baurekurskommission II.

II. Mit Beschluss vom 6. Februar 2001 vereinigte die Baurekurskommission II die beiden Rekursverfahren. Den Nachbarrekurs gegen die Bewilligung des ursprünglichen Pro­jekts hiess sie gut und schrieb dementsprechend den diesbezüglichen Rekurs des Bauherrn als gegenstandslos ab. Den Nachbarrekurs gegen das Alternativprojekt wies die Baurekurskommission ab und den hierzu erhobenen Bauherrenrekurs hiess sie teilweise gut, was zu einer Neufassung von Dispositiv Ziffer 215 der Baubewilligung vom 27. März 2000 führte. Die Rekurskosten auferlegte die Kommission zu 1/2 der Nachbarin A, zu 1/3 dem Bauherrn und zu 1/6 der Gemeinde X. Sie verpflichtete sodann den Bauherrn zu Umtriebsentschädigungen von je Fr. 500.- an die beiden Nachbarn, die sich einzig gegen die erste, im Rekursverfahren aufgehobene Baubewilligung gewandt hatten, und verpflichtete die mit dem Rekurs gegen das Alternativprojekt erfolglos gebliebene Nachbarin A zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an den Bauherrn.

III. Gegen diesen Rekursentscheid liess A Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es seien der Rekursentscheid bezüglich der Abweisung ihres Rekurses gegen die Bewilligung des Alternativprojekts und die teilweise Gutheissung des ent­sprechenden Bauherrenrekurses sowie diese Bewilligung aufzuheben; sodann sei ihre Verpflichtung zu einer Parteientschädigung an den Bauherrn aufzuheben und es seien statt des­sen dieser und die Baukommission zu verpflichten, ihr für das Rekursverfahren eine angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. Allfällige Beschwerdeantworten seien ihr zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen.

Beide Beschwerdegegner liessen Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Erwägungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Zwischen den Parteien ist in erster Linie streitig, welchen Abstand das Bauvorhaben gegenüber der Fussweg-Parzelle Kat.Nr. 1, welche östlich des Baugrundstücks verläuft, einzuhalten hat. Während Bauherrschaft sowie Baubewilligungsbehörde und mit ihnen die Baurekurskommission davon ausgehen, es handle sich um einen öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, in der Fassung vom 1. September 1991), weshalb ein Wegabstand von 3,5 m zu be­achten sei, hält die Beschwerdeführerin dafür, es handle sich um einen privaten Weg und es gelte deshalb derselbe Grenzabstand wie gegenüber anderen privaten Grundstücken in der Zone W2A, das heisst gemäss Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. Sep­tember 1993/16. April 1996/22. Juni 2000 (BZO) ein Grundabstand von 6 m und zusätzlich gemäss Art. 31 BZO ein Mehrlängenzuschlag von 80 cm.

a) Die Beschwerdegegner machen in diesem Zusammenhang geltend, die Beschwer­deführerin habe die Unterschreitung des Grenzabstands zur Wegparzelle erst im Rekursverfahren gegen die abgeänderte Baubewilligung und damit verspätet gerügt. Die Beschwerdeführerin hält diesem Einwand entgegen, bei Rekurserhebung gegen die erste Baubewilligung am 10. Juli 1995 sei noch die Gemeinde X als Eigentümerin der Wegparzelle im Grundbuch eingetragen gewesen. Erst mit dem Entscheid des Verwaltungs­gerichts vom 23. September 1997 sei festgestanden, dass der Erwerb der Wegparzelle durch die Gemeinde X und entsprechend eine allfällige Widmung des Weges zum Gemeingebrauch eines gültigen Rechtstitels ermangle.

Ändert der Bauherr ein bewilligtes Bauprojekt ab, so kann es der Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die durch die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981 Nr. 145; RB 1975 Nr. 115 = ZBl 76, 423 = ZR 74 Nr. 78). Dieser auch von der Beschwerdeführerin anerkannte Grundsatz steht hier der Rüge der Unterschreitung des Grenzabstands durch das geänderte Projekt schon deshalb nicht entgegen, weil die Baurekurskommission die ursprüngliche Baubewilligung aufgehoben und die Bau­herrschaft nicht eine blosse Projektänderung, sondern ein vollständig neues Projekt zur er­neuten Bewilligung eingereicht hat. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass im ersten Rekursverfahren nur (und zutreffend) geltend gemacht wurde, der Wegabstand zur Wegparzelle 1 sei unterschritten. Wie die Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, ist insofern seit der Bewilligung des ersten Projekts eine entscheidende Änderung der mass­geblichen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse eingetreten, indem erst seit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 feststeht, dass die Übertragung des aufgehobenen Flurwegs ins Eigentum der Gemeinde ungültig war. Es wäre überspitzt formalistisch, von der Beschwerdeführerin zu verlangen, sie hätte im Hinblick auf ein mögliches Obsiegen im Verfahren gegen die in der Folge rückgängig gemachte Eigentumsübertragung an die Gemeinde neben der Unterschreitung des Abstands zu dem gemäss Grundbucheintrag öffentlichen Weg eventuell auch rügen müssen, es sei der Grenzabstand unterschritten, falls der Weg nicht länger als öffentlich zu qualifizieren sei.

b) Die Wegparzelle Kat.Nr. 1 steht unbestrittenermassen im Miteigentum der An­stösser, zu denen als Grundeigentümerin auch die Gemeinde X gehört. Dieses Miteigentum der Gemeinde macht den Weg nicht zur öffentlichen Sache, da die Gemeinde keine ausschlies­sliche Verfügungsmöglichkeit besitzt. Das schliesst jedoch nicht aus, dass der Weg gleichwohl zur öffentlichen Sache geworden sein kann, nämlich mittels einer im Einverständnis der Miteigentümer erfolgenden Widmung zum Gemeingebrauch durch die Gemeinde. Eine solche ist hier aber unbestrittenermassen nicht erfolgt. Ausnahmsweise kann zwar auf die Widmung verzichtet werden, wenn eine Sache, wie insbesondere eine Strasse oder ein Weg, seit unvordenklicher Zeit im öffentlichen Gebrauch steht (Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, Rz. 1834). Ob die Voraussetzungen für eine solche Vermutung der Öffentlichkeit (Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und Stuttgart 1986, Bd. II, Nr. 116 B V) hier erfüllt sind, kann jedoch offen bleiben. Die Baurekurs­kommission hat die Parzelle Kat.Nr. 1 unabhängig von Eigentumsverhältnissen oder allfälliger Widmung zum Gemeingebrauch als öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gewürdigt, weil sie einem nicht näher bestimmten Kreis zur Benützung offenstehe. Sie knüpft dabei an eine durch das Verwaltungsgericht mit RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) begründete Praxis an. Nach dieser Rechtsprechung kommt es für den Entscheid über die Frage, ob ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als öffentlich zu würdigen sei, nicht auf die Eigentumsverhältnisse an. Vielmehr ist der Zweck der An­lage entschei­dend. Hat der Weg die Funktion einer gesetzli­chen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG, so wird er notwendiger­weise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht, dies jeden­falls dann, wenn er mehreren Grundstücken dient. In ei­nem solchen Fall ist ein Weg als öffentlich zu würdi­gen.

Die Baurekurskommission hat aus dieser Praxis zutreffend den Schluss gezogen, dass nicht allein die Zweckbestimmung als gesetzliche Zufahrt zu mehreren Grundstücken einen Weg als öffentlich erscheinen lässt, sondern dass es genügen muss, wenn der Weg einem nicht näher bestimmten Personenkreis zur Benützung offen steht. Das trifft hier zu, wo die Gemeinde auf Grund ihres Grundbesitzes früher Flurgenossin war und heute Miteigentümerin der Wegparzelle ist. Solange die anderen Miteigentümer kein entsprechendes Verbot erwirkt haben, ist davon auszugehen, die Besucher der gemeindeeigenen Liegenschaften, und damit ein nicht näher bestimmter Personenkreis, seien zur Benützung der Weg­parzelle befugt. Der Sachverhalt unterscheidet sich damit von demjenigen, den das Verwaltungsgericht in VB.1994.00156/00157 (Urteil vom 17. März 1995) zu beurteilen hatte, wo die Benützung des Weges durch die Öffentlichkeit von den berechtigten Grundeigentümern nur geduldet wurde.

c) Nach der vor der Revision vom 1. September 1991 geltenden ursprünglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG hatten Gebäude gegenüber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten wie von Nachbargrundstücken, mindestens jedoch 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und 3,5 m gegenüber Wegen. Seit der Revision gilt nur der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit hat der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die Abstände zwischen den Gebäude unangemessen gross würden, wenn zur Stras­senbreite noch die beidseitigen ordentlichen Grenzabstände hinzukämen. Diese Überlegung trifft allerdings nur zu bei Strassen und bei Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend ausgebauten Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m können sich aber Gebäudeabstände ergeben, die weit geringer sind, als sie sich durch die ordentlichen Grenzabstände bei zwei direkt aneinander grenzenden Grundstücken ergeben. Diese Problematik wird zusätzlich verschärft dadurch, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine Mehrlängenzuschläge zu beachten sind und ein zu dieser Seite hin orientierter oder frei wählbarer grosser Grenzabstand entfällt. Weist wie hier ein öffent­licher Weg nur eine Breite von weniger als einem Meter auf, so kann dies zu Gebäudeabstän­den von knapp 8 Metern führen, während je nach den für die betreffende Zone geltenden kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden Grund­­stücken der Gebäudeabstand das Doppelte oder mehr beträgt. Es leuchtet auch nicht ein, dass gegenüber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grössere kommunale Grenzabstand, gegenüber einem öffentlichen Weg hingegen nur der regelmässig geringere von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist. Um diesen sich besonders bei schma­len Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, drängt es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-­ und Baurecht, 2. Aufl., Wädenswil 2000, S. 306), sondern auch über öffentliche Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenüberliegenden Grundstück zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG steht einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers bleibt Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der Grenzabstände ergebende Gebäudeabstand nicht um die Breite des öffentlichen Wegs vergrössert wird und es im Übrigen den Eigentümern unbenommen bleibt, durch die Einräumung von Näherbaurechten beidseits des Weges nur den Abstand von 3,5 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten.

Hier müsste die geplante Baute gegenüber dem jenseits des Fusswegs Kat.Nr. 1 gelegenen Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 gemäss Art. 18 in Verbindung mit Art. 31 BZO einen Abstand von 6,8 m anstelle der vorgesehenen 4,5 m einhalten. Ein entspre­chend­­es Näherbaurecht ist bisher nicht erteilt worden, weshalb die Bewilligung jedenfalls durch eine entsprechende Bedingung zu ergänzen ist. 

2. Die Beschwerdeführerin bemängelt wie bereits vor Baurekurskommission die Einordnung des Neubaus in die bauliche Umgebung und rügt in diesem Zusammenhang insbesondere das durch eine Ausnützungsübertragung vom Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 ermöglichte grössere Bauvolumen.

a) Die Baurekurskommission hat die Grundsätze, nach denen im Rahmen von § 259 PBG Ausnützungsübertragungen zwischen zwei Grundstücken zulässig sind, zutreffend dar­­gestellt. Auf diese Ausführungen kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) verwiesen werden; von einer unzureichenden Begründung des Rekursentscheids kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keine Rede sein. Umstände, welche hier die Ausnützungsübertragung als grundsätzlich unzulässig erscheinen lassen würden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann keine Rede davon sein, dass durch die Vergrösserung der überbaubaren Fläche um rund 10 % die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegte Nutzungsordnung und Zonenstruktur in Frage gestellt werden. Der von der Beschwerdeführerin herangezogene Vergleich mit der Erhöhung der Überbauungsziffer für Arealüberbauungen auf maximal 27 % gemäss Art. 48 BZO ist unstatthaft, weil es dort um die Zulassung zusätzlichen Bauvolumens, hier jedoch nur um die Verschiebung des ordentlichen Bauvolumens zwischen zwei Grundstücken geht. Dass bereits eine geringfügig grössere überbaubare Fläche das zulässige Bauvolumen erheblich vergrössert, liegt im Wesen der Regelung der Überbauungsdichte durch eine Überbauungsziffer und gilt unabhängig von einer Ausnützungsübertragung. Eine Grundlage dafür, die Ausnützungsübertragung von der Zustimmung der Mit­eigentümer an der Wegparzelle abhängig zu machen, über welche hinweg die Ausnützungs­übertragung erfolgt, ist nicht ersichtlich; insbesondere bestehen keine stichhaltigen Gründe einen solchen Nutzungstransfer anders zu behandeln als denjenigen über eine öffentliche Strasse hinweg (RB 1997 Nr. 91). Offenkundig sieht sich die Beschwerdeführerin auch nicht in ihren Interessen als Miteigentümerin an der Wegparzelle, sondern als Eigentümerin der Einfamilienhausliegenschaften Alte Landstrasse 37 und 39 betroffen.  

 Hingegen trifft es zu, dass die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück eine Baudichte zulässt, die unter dem Gesichtswinkel der Einordnung in die bestehende bauliche Umgebung nicht unproblematisch ist. Diese Problematik wird durch die Ausnützungsübertragung und die aufgrund der Eigentumsverhältnisse zu erwartende Einräumung eines Näherbaurechts zum Grundstück Kat.Nr. 2 (zu dessen Lasten auch die Ausnützungsübertragung erfolgt) akzentuiert. Allerdings kann gestützt auf § 238 PBG nicht generell der Ver­zicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulässiges Geschoss oder die zonengemässe Ausnützung verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stücks zulässigen Volumens gefordert werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346 E. 4b). Hierfür sind besonders triftige Gründe er­forderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitum zu­rückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit.

Wie sich aufgrund der Akten ergibt, hat die Baurekurskommission, die insofern die Zweckmässigkeit des Entscheids der örtlichen Baubehörde nur mit Zurückhaltung überprüft, das Fehlen solcher qualifizierender Elemente ohne Rechtsverletzung verneinen können; dem gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur zur Rechtskon­trolle berufenen Verwaltungsgericht ist deshalb ein Einschreiten verwehrt. Wie die Baurekurskommission zutreffend darlegt, befindet sich die Umgebung des Bauvorhabens in einer Umbruchphase und weist sie bereits heute einige grossvolumige Gebäude auf. Diese Entwicklung zu grösseren Bauvolumen haben der kantonale Gesetzgeber und die Gemeinde mit ihrer Bau- und Zonenordnung vorgezeichnet; dagegen lässt sich mit der Einordnungsbe­stimmung von vornherein nur wenig ausrichten und wenn schon, müsste dafür in erster Linie die örtliche Baubehörde sorgen, die eher in der Lage ist durchgehend für eine zurückhaltende Neuüberbauung zu sorgen als die nur in einzelnen Streitfällen angerufenen Rechtsmittelinstanzen. Sodann ist die umstrittene Ausnützungsübertragung, welche eine Ver­grösserung der überbaubaren Fläche um 24,6 m2 erlaubt, für die massige Erscheinung der projektierten Baute nicht von entscheidender Bedeutung; diese kommt hauptsächlich durch die von der Bau- und Zonenordnung zugelassenen je zwei Voll- und Dachgeschosse und das anrechenbare Untergeschoss sowie die ungewöhnliche Dachform zustande, durch welche offenkundig die nutzbaren Flächen im Dachgeschoss bzw. auf der "Galerie" optimiert werden sollen; es liegen deshalb andere Verhältnisse vor, als sie das Verwaltungsgericht in dem in BEZ 1994 Nr. 15 auszugsweise veröffentlichten Entscheid VB.1993.00171 vom 31. Mai 1994 zu beurteilen hatte. Dass die Überbauung des bisher leer stehenden Grund­­stücks Kat.Nr. 3 für die Beschwerdeführerin als Riegel erscheint, ist weitgehend eine Folge der Form des Baugrundstücks und seiner Lage seewärts der Liegenschaft der Beschwer­deführerin. Diese Wirkung hätte eine Überbauung unabhängig von der umstrittenen Ausnützungsübertragung und liesse sich nur mit einer massiven Einschränkung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens vermeiden; darauf hat die Beschwer­deführerin aber keinen Anspruch. 

3.  Die Beschwerdeführerin rügt erneut unzulässige Abgrabungen an der Nord- und an der Ostfassade. Gemäss Baueingabe sind an der Ostfassade jedoch nur Abgrabungen im gemäss Art. 45 Abs. 1 BZO zulässigen Mass von höchstens 1,5 m vorgesehen. Hingegen wird die gemäss dieser Bestimmung zulässige Abgrabung an der Nordfassade überschritten, was damit gerechtfertigt wird, dass sich dort ein Gartenausgang befinde. Bei einem solchen kann zwar gemäss Art. 45 Abs. 2 BZO das gemäss Absatz 1 dieser Bestimmung zu­lässige Mass der Abgrabung überschritten werden. Indessen ist es trotz des Vorhandenseins von Fenstertüren, welche zum Garten führen, unzulässig, die ganze dortige Fenster­öffnung, welche rund einen Drittel der Länge der Nordfassade ausmacht, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um Missbräuchen vorzubeugen, ist die Abgrabung in solchen Fällen auf  die übliche Türbreite zu beschränken. Dieses Ausmass ist hier überschritten. Art. 45 Abs. 1 BZO, wonach die Abgrabung "in der Regel" 1,5 m nicht überschreiten darf, ändert hieran nichts. Für ein Abweichen von der Regel müssen mindestens triftige Gründe geltend gemacht werden können, was hier nicht zutrifft. Die Baukommission X wird deshalb die Bau­bewilligung durch eine Nebenbestimmung zu ergänzen haben, welche sicherstellt, dass die Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer Türbreite übersteigt.

4. Die Rüge, die teilweise Verglasung der Dachhaut verstosse gegen Art. 20 Abs. 5 (neu Abs. 6) BZO betreffend die beschränkte Zulässigkeit von Dachflächenfenstern, hat die Baurekurskommission mit eingehenden Erwägungen verworfen. Darauf ist gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen.

5. Auf die Rüge, die Balkone an der Südfassade würden die zulässige Länge von 3,33 m um knapp 40 cm überschreiten, ist die Baurekurskommission nicht eingetreten, weil der Mangel eine von der Liegenschaft der Beschwerdeführerin abgewandte Gebäudeseite betreffe und ohne weiteres durch eine für sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Diese Erwägung ist zutreffend und der Einwand der Beschwerdeführerin, die grössere Länge der Balkone mache diese attraktiver und führe deshalb zu wesent­lich intensiveren Immissionen auf dem Nachbargrundstück, an den Haaren herbeigezogen.

6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde insoweit gutzuheissen ist, als die Baubewilligung nur unter der Bedingung gilt, dass die Bauherrschaft für die Unterschrei­tung des Grenzabstands zum Grundstück Kat.Nr. 2 die Einräumung eines Näherbaurechts nachweist. Sodann ist die Baukommission X einzuladen, ihren Beschluss vom 27. März 2000 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass die Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer Türbreite übersteigt. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss hat die Bauherrschaft vor Baubeginn ein Näherbaurecht für die Unterschreitung des Grenzabstands zum Nachbargrundstück Kat.Nr. 2 nachzuweisen. Sodann wird die Baukommission X eingeladen, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass im Sinne der Erwägungen die Terrainabgrabungen an der Nordfassade das zulässige Mass von 1,5 m nicht überschreiten.

       Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    ...