Zürich Verwaltungsgericht 08.11.2000 VB.2000.00064

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  Geschäftsnummer: VB.2000.00064   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 08.11.2000 Spruchkörper: 4. Abteilung/4. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Übriges Verwaltungsrecht Betreff: Bewertung der Liegenschaften im Finanzvermögen

Die Gemeinde kann gegen den Rekursentscheid des Regierungsrats, womit ihr Rekurs gegen eine bloss teilweise Genehmigung ihrer Liegenschaftenbewertung durch die Direktion der Justiz und des Innern abgewiesen worden ist, Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, doch ist dieses auf die Rechtskontrolle beschränkt und könnte es die von der Direktion bzw. dem Regierungsrat vorgenommenen Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerdeführerin verfochtene Methode für geeigneter halten würde. Zulässigkeit der Beschwerde gegen eine aufsichtsrechtliche Anordnung des Regierungsrats (E. 2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 3). Die von der Gemeinde beanstandete Bewertungsmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4).

  Stichworte: AUFSICHTSBEFUGNIS AUFSICHTSRECHT BEWERTUNG FINANZVERMÖGEN GEMEINDEHAUSHALT GEMEINDELEGITIMATION LEGITIMATION LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG METHODE ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT ZUSTÄNDIGKEIT DES VERWALTUNGSGERICHTS

Rechtsnormen: § 136 lit. I GemeindeG § 148 GemeindeG Art. 16 GemeindehaushaltV

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung:

I. Mit einem Kreisschreiben vom 15. November 1995 wies die Direktion des Innern (heute Direktion der Justiz und des Innern, im Folgenden JI) die öffentlichrechtlichen Kör­perschaften des Kantons Zürich an, ihre Liegenschaften im Finanzvermögen neu zu bewer­ten und die Ergebnisse zusammen mit den Bewertungsblättern der JI zur Genehmigung einzureichen. Die in der Folge von der Politischen Gemeinde X eingereichten Neubewer­tungen ihrer Liegenschaften im Finanzvermögen genehmigte die JI am 26. No­vem­ber 1996 mit Änderungen.

II. Gegen diese Verfügung erhob die Politische Gemeinde X am 16. De­zember 1996 Rekurs an den Regierungsrat, der das Rechtsmittel am 22. Dezember 1999 abwies.

III. Gegen den Rekursentscheid liess die Politische Gemeinde X am 14. Feb­ruar 2000 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit dem Hauptantrag, den ange­fochtenen Entscheid aufzuheben und die Bewertung der städtischen Liegenschaf­ten im Finanzvermögen gemäss Beschluss des Stadtrats vom 29. April 1996 zu bestätigen. Der Beschwerde sei überdies die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 20. April 2000 auf Beschwerdeantwort; der Regierungsrat liess sich nicht vernehmen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset­zes vom 24. Mai 1959 (VRG) aufschiebende Wirkung zu, soweit mit der angefochtenen Anordnung nicht etwas anderes bestimmt wurde. Das trifft hier nicht zu, und der Antrag auf Einräumung der aufschiebenden Wirkung stösst damit ins Leere.

2. Der Rekursentscheid des Regierungsrats vom 22. Dezember 1999 stellt eine ge­mäss § 41 VRG (in der Fassung vom 8. Juni 1997) im Grundsatz mit Beschwerde anfecht­bare Anordnung dar; ein Ausnahmetatbestand im Sinn von §§ 42 f. VRG liegt nicht vor. Daran ändert nichts, dass der Rekursentscheid eine Verfügung der JI betrifft, welche diese gestützt auf ihre Aufsichtsbefugnis gemäss § 148 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) getroffen hat. Jedenfalls dann, wenn der Regierungsrat ein aufsichtsrechtli­ches Einschreiten einer unteren Behörde bestätigt oder selber aufsichtsrechtlich einge­schritten ist, kann das Verwaltungsgericht solche Anordnungen des Regierungsrats über­prüfen; etwas anderes gilt nach der bisherigen Praxis nur, wenn der Regierungsrat von sei­nem Aufsichtsrecht in Gemeindeangelegenheiten keinen Gebrauch gemacht hat (RB 1961 Nr. 19 = ZR 60/1961 Nr. 103; vgl. auch VGr, 2. Oktober 1984, ZBl 86/1985, S. 82 ff. betr. die aufsichtsrechtliche Aufhebung von Verkehrslenkungsmassnahmen; Al­fred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 17; Tobias Jaag, Die Gemeindeaufsicht im Kanton Zürich, ZBl 94/1993, S. 553; Hans Rudolf Thalmann, Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz, 3. A., Wädenswil 2000, § 149 N. 4). Mit dem Regierungsrat ist auch da­von auszugehen, dass die aufsichtsrechtlich angeordnete Neubewertung einzelner Liegen­schaften des Fi­nanz­vermögens Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens sein kann. Zwar sind verwal­tungs­interne Weisungen, auch wenn sie ebenso wie Verfügungen hoheitlich, einseitig, ver­bindlich und erzwingbar sind, mangels Verfügungsqualität (Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 695) im Allgemei­nen nicht anfechtbar; indessen gilt der diesem Konzept zugrundeliegende Rechtsgedanke, dass das untergeordnete Organ nicht gegen das übergeordnete soll rekur­rieren können, im Gemeinderecht nicht, und muss deshalb der Gemeinde die Anfechtung aufsichtsrechtlicher Weisungen grundsätzlich möglich sein (Thalmann, Vorb. § 141-150 N. 7.5.; Jaag, S. 553).    

3. a) Gemäss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG ist eine Gemeinde zur Be­schwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen". Diese Umschreibung der Gemeindelegitimation gilt auch für die Anfechtung aufsichts­rechtlicher Massnahmen, soweit sich diese nicht gegen einen Beschluss der Gemeinde oder des Gemeindeparlaments richten, in welchem Fall auch im Rechtsmittelverfahren die weit gefasste Berechtigung von § 151 GemeindeG gilt (Simon Andreas Trippel, Gemeindebe­schwer­de und Gemeinderekurs im Kanton Zürich, Zürich 1988, S. 103 ff.; Jaag, S. 554; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 61).

Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in der bisherigen Fas­sung anerkennt die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrt, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder Verwaltungsvermögen geltend macht und wenn sie wie eine Privatperson betroffen ist (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 62 mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung liegt auch der neuen Bestimmung von § 21 lit. b VRG zugrunde (RB 1998 Nr. 14; Kölz/Boss­hart/Röhl, § 21 N. 70). Indem aber § 21 lit. b VRG die Gemeinde zur rekursweisen Wah­rung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen berechtigt, verdeutlicht die neue Bestimmung einen Ansatz, der in der bisherigen Praxis bereits angelegt, aber nicht durch­gehend entwickelt war: So lässt sich die Befugnis der Gemeinde, die Bewilligung für ein Bauvorhaben in der Nachbargemeinde anzufechten, das einen von ihr geplanten Aussichts­punkt beeinträchtigt (RB 1993 Nr. 1; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 68), keiner der vor­stehend genannten Kategorien zuordnen, sondern lässt sich darüber hinausgehend nur mit der Wahrnehmung schutzwürdiger kommunaler Interessen begründen. Damit ist die von der Lehre seit langem geforderte Ausweitung der Gemeindelegitimation (Alfred Kölz, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1978, § 21 N. 79) mindestens punktuell bereits durch die Rechtsprechung zu § 21 VRG in der bisheri­gen Fassung erfolgt. Im Lichte dieser Rechtsprechung lässt sich mit dem Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber keine Erweiterung der Gemeindelegitimation angestrebt habe (Kölz/ Bosshart/Röhl, § 21 N. 70), keine einschränkende Auslegung von § 21 lit. b VRG rechtfer­tigen; dies gilt um so mehr, als die neue Fassung des Gesetzes wörtlich der von Alfred Kölz (§ 21 N. 79 am Ende) als Ausweitung der Gemeindelegitimation vorgeschlagenen Umschreibung entspricht. In Übereinstimmung mit dieser Auffassung hat das Verwal­tungs­­gericht in RB 1998 Nr. 13 die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betrof­fen­heit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss, oder wenn sich die angefochtene Verfügung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt. Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundesrechts­pflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) anerkennt die Legitimation eines Gemein­wesens zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde, wenn es durch die angefochtene Verfügung nicht nur in seinen hoheitlichen Befugnissen berührt wird, sondern auch ein schutzwür­diges eigenes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids hat (BGE 124 II 293 E. 3b, 123 II 371 E. 2c, 123 II 542 E. 2d, je mit Hinweisen; Peter Karlen, in: Thomas Geiser/Peter Münch, Prozessieren vor Bundesgericht, 2. A., Basel u. Frankfurt a.M. 1998, Rz. 3.46). Kein schutzwürdiges Interesses ist dann gegeben, wenn die Gemein­de nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat, und es ihr ein­zig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a aa).

Wie für jede Prozessvoraussetzung muss auch für die Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprüft werden, ob sie ausgewiesen ist; die Prüfung von Amtes wegen ent­bindet aber den Beschwerdeführer nicht von der Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände (RB 1980 Nr. 8; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 29). Dies gilt auch bezüglich der Rechtsmittelbefugnis der Gemeinde (RB 1995 Nr. 11). Die Gemeinde hat deshalb dar­zu­legen, inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid in den von ihr vertretenen schutz­würdigen Interessen konkret beeinträchtigt wird (RB 1998 Nr. 14). Eine solche Dar­legung ist insbesondere dann geboten, wenn die Beeinträchtigung solcher Interessen nicht offensichtlich ist; in einem solchen Fall kann es nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz sein, nach allfälligen konkreten Beeinträchtigungen zu forschen (RB 1980 Nr. 8). 

b) Die beschwerdeführende Gemeinde vertritt eine von der aufsichtsrechtlich an­ge­ordneten abweichende Bewertung ihrer Liegenschaften im Finanzvermögen. Dabei geht es nicht um die Anwendung kommunalen, sondern kantonalen Rechts, nämlich von § 136 Abs. 1 GemeindeG und § 16 der Verordnung über den Gemeindehaushalt vom 26. Dezem­ber 1984 (GemeindehaushaltV). Die Beschwerdeführerin kann deshalb die Beschwerde­befugnis nicht bloss zur Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung beanspruchen, son­dern sie muss in der Wahrnehmung von Interessen oder Aufgaben betroffen sein, die sie als Gemeinde wahrnehmen oder erfüllen muss.

§ 136 Abs. 1 GemeindeG, wonach das Finanzvermögen nach kaufmännischen Grund­­sätzen zu bilanzieren ist, lässt die Absicht des Gesetzgebers erkennen, die tatsäch­liche wirtschaftliche Lage der Gemeinde zu zeigen (Thalmann, § 136 N. 3.1). Diese richtig darzustellen, liegt auch im Interesse der Gemeinde. Wenn die Beschwerdeführerin vor­bringt, sie wolle mit der von ihr verfochtenen Bewertung Überbewertungen vermeiden, damit ihre Bilanz eine taugliche Entscheidungsgrundlage für die kommunale Finanzpolitik abgebe, so verficht sie damit ein schützenswertes kommunales Interesse. Dass die Bewer­tung selber nicht aufgrund (finanz)politischer Interessen erfolgen soll (Thalmann, § 136 N. 3.3), sondern durch das kantonale Recht weitgehend vorbestimmt ist (Hanspeter M. Sigg,­ Der eigene und übertragene Wirkungsbereich der Gemeinde im Kanton Zürich, Zü­rich 1964, S. 53; vgl. auch Pius Glaus, Konzeption der Gemeindeautonomie mit besonderer Darstellung der Autonomie der sanktgallischen Gemeinde, Zürich 1984, S. 142 f.), ändert daran nichts. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.

4. Gemäss § 136 GemeindeG wird das Finanzvermögen nach kaufmännischen Grund­sätzen bilanziert. Diese Bestimmung wird durch die Gemeindehaushaltverordnung näher ausgeführt, und zwar bezüglich der Liegenschaften wie folgt (§ 16 Abs. 1):

"d)   überbaute Liegenschaften:

       grundsätzlich zum Verkehrswert nach der Formel: einfacher Realwert plus dreifacher Ertragswert, geteilt durch 4;

       Neuerwerbungen:

       - Kaufpreis;

       Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert, wobei der Bilanz­wert den neu zu ermittelnden Verkehrswert nicht übersteigen darf;

e)    nicht überbaute Liegenschaften:

       - grundsätzlich zum Verkehrswert;

       Neuerwerbungen:

       - Kaufpreis; lit. d al. 3 ist sinngemäss anwendbar."

Gemäss § 16 Abs. 4 GemeindehaushaltV erfolgt eine generelle Neubewertung der Liegenschaften nach Weisungen der Direktion des Innern (heute JI) nach jeweils längstens zehn Jahren. Mit dem "Kreisschreiben der Direktion des Innern über die generelle Neube­wertung der Liegenschaften des Finanzvermögens per 1.1.1996" vom 15. November 1995 wurden solche Weisungen erteilt, wobei unter der Überschrift "3. Begriffe / Definitionen" festgehalten wird:

"Handelswert              Aktueller Preis pro m2, zu dem am selben Ort oder an vergleichbarer Lage gehandelt wurde.

                                  Bei Fehlen eines aktuellen Preises gilt in der Regel der Landpreis gemäss Zürcher Steuerbuch I A, Nr. 22/20, Anhang 1, Ziffer 8, 10 oder 11.

 Landwert                   Fläche in m2 x Handelswert pro m2 zu 75 %.

 Bauwert                     Letztbekannter Basiswert 1939 x Teuerungsfaktor 1995 (840 %).

 Realwert                    Landwert + Bauwert.

 Ertragswert                Kapitalisierter efferktiver Mietertrag (ohne Neben­kosten) oder kapitalisierter ortsüblicher Mietertrag (ohne Nebenkosten).

                                  Der Kapitalisierungsprozentsatz beträgt bei

                                  - Wohnhäusern ............................................... 6 %

                                  - Geschäftshäusern ......................................... 8 %

                                  - Hotels und Restaurationsbetrieben ............. 10 %

 Kapitalisieren             Beispiele:         Effekt. Mietertrag x 100 %

                                                          Kapitalisierungsprozentsatz

Baurechtszins x 100 %

                                                          Kapitalisierungsprozentsatz

Verkehrswert              1 x Realwert + 3 x Ertragswert"

(Formelwert)                                      4

a) Im Rekursentscheid hat der Regierungsrat festgehalten, es gehe bei der Bewer­tung nach den dargestellten Grundsätzen um eine summarische Aufzeichnung der Ver­mö­genslage der betreffenden Gemeinde und nicht darum, den genauen Verkehrswert jeder einzelnen Liegenschaft zu ermitteln. Eine individuelle Schätzung jedes einzelnen Objekts  könnte nur durch eine sachkundige Person und durch Augenschein erfolgen, was wenig praktikabel wäre und die Möglichkeiten einer Gemeindeadministration sprengen würde. Um dem Zweck der periodischen Neuschätzung zu genügen, nämlich der Schaffung von Transparenz über die Vermögenslage der öffentlichrechtlichen Körperschaften bzw. der korrekten Bewirtschaftung des Finanzvermögens, bedürfe es nicht der Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Liegenschaften bezüglich Infrastruktur, Lagequalität, Altlasten und dergleichen. Die Bewertung der Liegenschaften habe deshalb gemäss § 16 GemeindehaushaltV zu erfolgen; das stehe in Übereinstimmung mit § 136 GemeindeG, wonach die Bilanzierung nach kaufmännischen Gundsätzen zu erfolgen habe. Sodann sei zulässigerweise grundsätzlich auf die Landwerte gemäss Zürcher Steuerbuch abgestellt worden, wobei bei Liegenschaften in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 50 %, sonst 100 % des ermittelten Wertes eingesetzt worden seien. Die für die Ermittlung des Verkehrswerts überbauter Liegenschaften verwendete Formelmethode sei im Hinblick auf  die mit der Neubewertung angestrebte Transparenz über das Finanzvermögen der Gemein­de hinreichend genau. Sie sei als Ganzes auf einen unter dem Marktwert liegenden durch­schnittlichen Schätzungswert ausgerichtet und trage der Altersentwertung genügend Rech­nung, da Zustand und Alter einer Liegenschaft sich in der Regel direkt auf den Mietertrag auswirkten, der in der Formal dreifach gewichtet werde. Die Vorinstanz habe ihre Korrek­turen an der Bewertung durch die Gemeinde in Übereinstimmung mit diesen Grundsätzen vorgenommen (was für die entsprechenden Liegenschaften im Einzelnen dargelegt wird). Die Gemeinde mache sodann geltend, die Höherbewertung verschlechtere den Kosten­dec­kungsgrad, weil die Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht auf die Mieter über­wälzt werden könnten. Es sei jedoch gerade der Zweck der Neubewertung, das Finanz­vermögen der Gemeinde offenzulegen; zeige die - in der Regel sehr konservativ vorge­nommene -Neu­bewertung, dass die Gemeinde ihre Liegenschaften nur unrentabel bewirt­schaften könne, stehe es ihr frei, diese zu veräussern. Das Abstellen auf die Landwerte ge­mäss den "Weisungen des Regierungsrates des Kantons Zürich an die Steuerbehörden über die Be­wertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 10. Juni 1992" sei nicht willkürlich; wenn das Verwaltungsgericht die so vorgenommene Landwert­er­mittlung als untauglich für die Besteuerung der Grundeigentümer gewürdigt habe, so reich­ten die aufgrund der für die Jahre 1986 ‑ 1990 vom Statistischen Amt in den elf Planungs­regionen des Kantons für unbebau­tes erschlossenes Wohn­bauland ermittelten Durch­schnittspreise gleichwohl aus, um eine transparente Bilanzierung des Finanzver­mögens der Gemeinden zu erreichen. Schliesslich verfüge die Gemeinde bezüglich der Bewertung ihres Finanzvermögens über keinen Autonomiebereich, der durch die um­strittenen Korrekturen hätte verletzt werden können.

b) Die Einwände der Beschwerdeführerin richten sich nicht direkt gegen die Be­wertung einzelner Liegenschaften, sondern gegen die von der Beschwerdegegnerin ange­wandte Bewertungsmethode. Diese Einwände hat das Verwaltungsgericht lediglich darauf­hin zu prüfen, ob dem Regierungsrat eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG oder eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts im Sinn von § 51 VRG vorgeworfen werden kann. Das Verwaltungsgericht könnte deshalb die von der Beschwerdegegnerin vorge­nom­menen Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerde­füh­rerin verfochtene Methode bloss für geeigneter halten würde.

aa) Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zunächst vor, ihre Argumentation sei "nicht stimmig", wenn sie einerseits hervorhebe, dass es bei der Bewertung des Finanz­vermögens um die summarische Aufzeichnung der Vermögenslage gehe, und anderseits in Ziffer 8 des Rekursentscheids sich mit der Bewertung einzelner Liegenschaften befasst habe. Sie übersieht dabei, dass der Regierungsrat lediglich die von der Beschwerdege­gne­rin vorgenommenen Korrekturen daraufhin überprüft hat, ob sie in Übereinstimmung mit den in der Verordnung und im Kreisschreiben festgehaltenen Bewertungsgrundsätzen er­fol­gten. Diese aufgrund der Rekurserhebung gebotene Prüfung steht nicht im Widerspruch zur angestrebten summarischen Aufzeichnung der Vermögenslage. Und dass die Bewer­tungs­korrekturen nicht den in der Verordnung und dem Kreisschreiben festgehaltenen Grund­sätzen entsprächen, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Zudem lässt § 16 Abs. 1 lit. d GemeindehaushaltV, wonach die Bewertung "grundsätzlich zum Verkehrswert nach der Formel ...." zu erfolgen habe, Abweichungen in besonderen Fällen ohne weiteres zu.

Aus dem Umstand, dass laut Handbuch der Wirtschaftsprüfung ein Wahlrecht zwi­schen Einzel- und Gesamtbewertung besteht, kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide Methoden stehen in Übereinstimmung mit kaufmännischen Grund­sätzen und liegen damit innerhalb des durch § 136 GemeindeG gesetzten Spiel­raums. Diesen wahrzunehmen obliegt kraft ihrer Weisungsbefugnis der vorgesetzten Be­hör­­de, welche davon mit § 16 GemeindehaushaltV Gebrauch gemacht hat. Dass sie sich für eine andere Methode als die von der Beschwerdeführerin bevorzugte entschieden hat, ist nicht rechtsverletzend. Aus dem selben Grund konnte die Beschwerdegegnerin in Aus­übung ihrer Weisungsbefugnis darauf verzichten, die Bewertungsvorschriften des Aktien­rechts für massgeblich zu erklären. Dass dies, wie die Beschwerdeführerin geltend macht, "diskussionswürdig" sein mag, rechtfertigt kein Eingreifen des Verwaltungsgerichts.

bb) Die Beschwerdeführerin macht erneut geltend, es sei willkürlich, wenn die Land­­werte nach einer Methode ermittelt würden, welche das Verwaltungsgericht als Grund­lage für die Steuereinschätzung als untauglich gewürdigt habe; die Begründung des Regierungsrats bezeichnet sie als "wenig stichhaltig", ohne sich allerdings mit dessen Er­wägungen im Einzelnen auseinanderzusetzen. Wie der Regierungsrat zutreffend erkannt hat, stellt der mit der Neubewertung des Finanzvermögens verfolgte Zweck geringere An­forderungen an die Genauigkeit der Landwertermittlung als sie im Steuereinschätzungs­verfahren gelten. Das Verwaltungsgericht hat im erwähnten Entscheid SB.95.00025 vom 19. Dezember 1995 (RB 1995 Nr. 39 [Leitsatz] = StE 1996 A 21.12 Nr. 11 = ZStP 1996, 48 ff.) die Rechtmässigkeit der betreffenden Einschätzungen unter dem verfassungsrecht­lichen Gesichtswinkel der Allgemeinheit und Gleichheit der Besteuerung sowie der Belas­tung jedes Pflichtigen nach seiner wirtschaftlichen Belastungsfähigkeit geprüft, das heisst nach Grundsätzen, die im vorliegenden Zusammenhang keine Bedeutung haben. Die Trag­weite der Landbewertung im Rahmen der Steuereinschätzung ist für den einzelnen Steuer­pflichtigen wesentlich weitreichender als hier bei der Neubewertung des Finanzvermögens für eine einzelne Gemeinde, wobei anzumerken ist, dass das Verwaltungsgericht im er­wähn­ten Entscheid den Landwert für die Stadt X als vergleichsweise tief ge­wür­digt hat. Soweit sich die Beschwerdeführerin gegen die Methode der Formelbewertung überhaupt wendet, ist sie darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht diese Methode selbst im Rahmen der Steuereinschätzung als im Interesse der Praktikabilität und der ratio­nellen Verwaltung unvermeidbar gewürdigt hat.

cc) Die Beschwerdeführerin verweist auf den bei der Neubewertung auf Fr. 8.- bis Fr. 10.- reduzierten Wert des Landwirtschaftslandes, welche Werte heute nicht mehr er­reicht würden. Sie übersieht, dass die generelle Neubewertung, die gemäss § 16 Abs. 4 GemeindehaushaltV nach jeweils längstens zehn Jahren erfolgt, naturgemäss nur selten den aktuellen Stand des Verkehrswerts berücksichtigt. Dasselbe gilt für den Einwand bezüglich der Liegenschaft "Z" (Kat.Nr. 01), welche 1996 noch einen Nettoertrag von Fr. 84'192.- abgeworfen habe, heute aber nicht mehr genutzt werde.

Was die Liegenschaft Y (Kat.Nr. 02) betrifft, so wird der ge­mäss Formel ermittelte Wert von Fr. 1'657'438.- erheblich durch den mit der Nutzung als Asylbewerberunterkunft erzielten Nettoertrag von Fr. 94'248.- bestimmt. Dieses Resultat, das den Ertragswert be­rücksichtigt, ist keineswegs "unsinnig"; sollte eine weitere Nutzung als Asylbewerberun­terkunft nicht mehr möglich sein und auch nicht durch eine ähnlich ein­trägliche ersetzt werden können, wird sich bei der nächsten Neubewertung eine entspre­chen­de Korrektur ergeben.

dd) Dass die Bewertung nach den Weisungen der Beschwerdegegnerin ein Instru­ment darstellt, das der Beschwerdeführerin erlaubt zu beurteilen, ob sie ihr Finanzver­mö­gen "optimal" bewirtschafte, mag mit der Beschwerdeführerin bezweifelt werden. Darauf kommt es jedoch nicht an; es geht, wie vom Regierungsrat an anderer Stelle zutreffend aus­geführt wurde, um die summarische Aufzeichnung der Vermögenslage der Gemeinde und die Gewährleistung einer "korrekten", das heisst den gesetzlichen Vorschriften genügenden Bewirtschaftung des Finanzvermögens. Diesen Zweck vermag die Bewertung nach den Wei­sungen der Beschwerdegegnerin hinreichend zu erfüllen. Es bleibt der Beschwerde­füh­rerin zudem unbenommen, ihren finanzpolitischen Entscheiden eine zurückhaltendere Be­wertung zu Grunde zu legen.

ee) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die von der Beschwerdegegnerin an­gewandten Kapitalisierungssätze. Diese entsprechen jedoch den im Kreisschreiben festge­haltenen Grundsätzen; eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich.

5. ...

Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...